优秀楼盘考察报告─万科城

东丽湖万科城项目深度调研报告（调研时间：2011年4月23日——4月27日）前言万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。

万科城距我项目仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。

目录一、项目概述二、东丽湖万科城的开发契机1、宏观环境2、住宅郊区化的发展趋势三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道1、东丽湖万科地块现实条件2、问题的解决之道（1）万科城的定位（2）万科城的项目规划（3）产品的设计（4）建筑节能及生态技术四、东丽湖万科城的营销1、万科城项目的历史策划演变2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素五、结语一、项目概述东丽湖•万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。

人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。

重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。

计划在8 —10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。

天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095 亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80 万平方米，公建建筑面积8 万平方米。

项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。

项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。

距外环线17 公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。

西安万科城调研报告万科城位于西安城南片区大学城板块，陕师大正对面。

占地280亩，总建筑面积61.68万平米，其中居住用地240.008亩，容积率3.0，商业用地31.15亩，容积率5.11。

项目包括近5万平米商业配套，产品涵盖联排、小高层、高层、公寓、L O F T等“万科全产品线”，除联排外，均采用万科成熟的全面家居解决方案，精装及万科品牌物业，将为西安带来前所未有的居住改变。

万科城项目门口设有公交站台，有5条公交，平均2分钟一班。

公交线路可连接地铁2号线长安南路地铁站及穿越老城商业中心。

规划中的地铁6号线从项目东侧经过，并规划在项目地块旁设“大学城北站”。

目前，万科城主要销售一期第三标段房源，共3栋楼，分别是18、19、21号楼，总高分别为32层和11层，梯户比分别是1梯2户和2梯4户设计，户型面积为83-143平米，精装房。

现阶段预计参考均价高层7500-9500元/㎡，小高层9500元/平米；该房源已经于2011年8月7日开盘，目前可售房源不到20%，目前当前施工进度已经出地面，预计2013年交房。

开发商万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。

2009年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米。

在全国44个城市有170多个项目，连续两年成为全球最大住宅类开发企业。

项目类型：普通住宅,别墅,高层,小高层,联排别墅户型面积：一居15㎡-45㎡二居65㎡-90㎡三居100㎡-130㎡建筑面积：616800平方米占地面积：186848平方米物业公司：万科物业物业费用：1.5元/平米·月绿化率：36.60%容积率：3.0；公摊22%车位：1:0.5暖气：地辐热采暖供水系统：24小时热水土地年限：70装修：装修标准：精装修卫浴五金：摩恩万科城一期沙盘展示图之社区西入口灯光照明：欧普或同类标准，万科家装方案配套设施：学校：陕西师范大学、西安邮电学院、西北政法大学；银行：建设银行、邮政储蓄；购物：华润万家、盛世商都。

万科城调研报告目录一、场地概况1、总体区位2、周边环境3、人流及交通分析二、现有万科城分析1、入口分析2、内部道路交通及服务功能分析3、现有户型及主要人群分析四、综合分析一、场地概况1、总体区位“鼓楼万科城”项目东至天齐路，西至平山路，南至沙虎山，北到三环北路。

总用地面积是3305亩。

在鼓楼区建设的“鼓楼万科城”项目，将打造一个有着完善配套、自成体系，并有着丰富人文资源的宜居小镇。

该项目对于完善徐州北区城市功能，提升徐州市北区城市形象，打造北区以生态休闲和文化旅游为核心的北城新区，具有引领和示范作用。

2、周边环境集万科优势之大“城”，依山而建、临水而居，距离市中心仅5公里，十分钟车程即达，在山水与城中央之间架起一道桥梁，周边交通便利，行走中山路、天齐路、平山路即可无缝对接，紧邻龟山汉墓景区，区域内，4A级景区龟山汉墓、汉城景区群落、九里湖生态湿地公园、九里山风景区、即将兴建民间博物馆区、两河口公园、玉潭湖公园……“3、人流及交通分析万科城依山傍水，交通就目前来说，不是很方便，虽然距市中心很近，但如果不想绕路，就只有一条上山小路，调研时坐公交车就是走的这条路，这条小路是不能满足需求的，而要走大路就要绕路，虽然绕的并不远，但从心理学上讲仍会使人感觉上不舒服。

至于人流，在我们去的那天，路上的车并不多，可能因为万科城还没有建成，人流量并不大。

四、现有万科城分析1、入口分析万科城的主入口在整个地块中间部分，留有很大一块空地，进行绿化形成广场，在入口处有一个很醒目的标志性建筑塔楼，塔楼旁边是已经开业的第五食堂，售楼处就在第五食堂对面，广场风景很美，出入售楼处的人很多，很多人都会选择在第五食堂就餐，第五食堂饭菜样式多，并不贵，很有特色。

2、内部道路交通及服务功能分析由于万科城内部正在施工，我们并没有能够进入内部考察，在售楼处有建成后的万科城全景沙盘模型，在模型上可以看出，万科城内部道路纵横交错，四通发达，配套30000平米社区商业，万科城倾心打造“第五食堂”已营业，便利店、菜市场、水果超市、银行、联通、电信等八大商家即将入住；民主路小学配套优质幼儿园；3000平米运动会所，配置室内篮球场、室内外双泳池、多功能健身房、乒乓球室、动感单车、棋牌室等，满足生活所需。

第1篇您好！在此，我向您强烈推荐位于南昌市的一处万科城二手房，该房源位于南昌市核心地段，交通便利，配套设施齐全，是您理想中的居住之地。

一、房源概况1. 小区名称：南昌万科城2. 户型：3室2厅2卫3. 面积：约150平方米4. 楼层：6层（共11层）5. 朝向：南北通透6. 装修：精装修7. 物业费：约2.5元/平方米·月8. 月供：约9208元二、小区优势1. 地理位置：南昌万科城位于南昌市核心地段，周边配套设施齐全，交通便利，生活便利。

2. 交通便利：小区附近有地铁1号线、2号线，周边公交站点众多，出行方便。

3. 配套设施：小区周边有大型购物中心、超市、医院、学校等，满足您的生活需求。

4. 环境优美：小区绿化率高，环境优美，让您在繁忙的生活中感受到宁静与舒适。

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三、房源亮点1. 精装修：房源为精装修，家具家电齐全，可直接入住，省去您装修的烦恼。

2. 南北通透：户型南北通透，采光充足，通风良好，居住舒适。

3. 楼层好：位于6层，视野开阔，无遮挡，适合居家生活。

4. 物业费合理：物业费约为2.5元/平方米·月，相比周边小区，物业费较低。

5. 月供适中：月供约为9208元，对于中等收入家庭来说，负担得起。

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调研报告济南万科城二期济南万科城二期是济南市的新型城市综合体项目之一，位于济南市历城区西部，总占地面积约50万平方米。

目前二期项目还在建设阶段，计划包括住宅、商业、教育、医疗等多个功能区域，预计将成为济南市重要的城市发展节点。

本次调研旨在了解济南万科城二期项目的规划、进展情况以及对周边环境的影响。

一、项目背景济南万科城二期项目位于济南市历城区西部，紧邻历城区政府所在地，地理位置优越。

项目总体规划包括住宅区、商业区、教育区、医疗区等多个功能区域，旨在打造一个集生活、工作、娱乐为一体的城市综合体。

二、项目进展据了解，济南万科城二期目前还处于建设阶段，预计项目建成时间为2023年。

截至目前，项目已经完成了规划设计、土地征收等前期工作，目前正在进行基础设施建设和房屋建设。

根据规划，该项目将投资建设多个高层住宅楼和商业综合体，并配套建设公园、学校、医院等社区生活设施。

三、项目规划济南万科城二期项目的总建筑面积约为50万平方米，规划了多个高层住宅楼和商业综合体。

住宅区将建设多栋高层住宅楼，预计提供数千套精装修的住宅，以满足不同消费群体的需求。

商业区将建设商场、超市、餐饮等商业综合体，以及娱乐休闲设施，满足居民的日常消费和娱乐需求。

项目还规划了公园、学校、医院等社区生活设施，为居民提供便利的生活服务。

四、周边环境影响济南万科城二期项目的建设对周边环境将有一定影响。

首先，项目的建成将带动周边地区的经济发展，提供就业机会，吸引更多人口前来定居。

其次，项目配套的社区设施将提升周边的生活品质，满足居民的日常需求。

然而，项目的建设也可能增加交通压力，加剧周边交通拥堵问题。

因此，在项目建设过程中，需要合理规划交通设施，确保交通运输的顺畅。

综上所述，济南万科城二期项目是济南市的新型城市综合体项目之一，将成为济南市重要的城市发展节点。

通过对项目的调研，我们了解到，该项目规划了多个功能区域，预计将于2023年建成。

项目的建设对周边环境将有积极的影响，但也需要注意交通压力的问题。

东丽湖万科城项目深度调研报告（调研时间：2011年4月23日——4月27日）万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。

万科城距我项目仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。

目录一、项目概述二、东丽湖万科城的开发契机1、宏观环境2、住宅郊区化的发展趋势三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道1、东丽湖万科地块现实条件2、问题的解决之道（1）万科城的定位（2）万科城的项目规划（3）产品的设计（4）建筑节能及生态技术四、东丽湖万科城的营销1、万科城项目的历史策划演变2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变3、万科城的造势运动一一营销成功的关键因素五、结语东丽湖？万科城是万科经历20 年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。

人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。

重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。

计划在8 —10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。

、项目概述天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095亩（273公顷），总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80万平方米，公建建筑面积8万平方米。

项目容积率不大于0.36,建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。

项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。

距外环线17公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。