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最高法院：民间借贷逾期利息、违约金之和不得超过24%（附5个真实判例）本文由作者赐稿并授权民商事裁判规则公众号重新编辑整理，转载须在文首醒目注明作者和来源(侵权必究)。
最高人民法院民间借贷可请求法院保护的逾期利息、违约金之和的上限为年利率24%作者：唐青林李舒杨巍 (北京律师)阅读提示：民间借贷当事人在合同中既约定了逾期利息，又约定了违约金，出借人能否一并向法院主张？可以主张的上限是多少？对此，2015年出台的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条已明确：“出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。
”有些当事人或律师就是不信邪，非要约定超过年利率24%的“天价”逾期利息和违约金。
急需借钱的企业迫于形势，什么条件都可以答应，纷纷在合同上签字画押。
这些白纸黑字的协议签字后，法院能够支持吗？从实际判例来看，法院不会支持逾期利息、违约金或者其他费用总计超过年利率24%的部分。
所以，这种明显不合法的合同条款，写了也白写！裁判要旨民间借贷出借人可请求法院保护的逾期利息、违约金之和的上限为年利率24%。
案情简介一、2013年9月，长富基金、兴业银行武汉分行与中森华公司签订《委托贷款合同》，约定长富基金委托兴业银行武汉分行向中森华公司发放贷款6.3亿元，第一期发放4亿元，第二期发放2.3亿元，每期借款发放前提为中森华公司按约办理完成担保手续；前三年的年利率为16%,第四年为18%；借款人未按期归还本金及利息的，从逾期之日起上浮50%计收罚息；借款人违约需承担违约责任。
二、兴业银行武汉分行与中森华公司签订五份《抵押合同》，约定：如中森华公司隐瞒抵押物权属的真实情况、不配合办理登记手续，应按照主合同项下债务本金的20%向长富基金支付违约金。
三、第一期担保手续办理完成后，2013年12月，长富基金通过兴业银行武汉分行发放了4亿元贷款。
第1篇一、案件背景随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣。
然而，在房地产管理过程中，也出现了一些法律纠纷。
本文将以一起典型的房地产管理法律案例为切入点，分析其中的法律问题，以期为房地产管理提供有益的参考。
二、案件简介原告（以下简称甲）：某房地产开发有限公司被告（以下简称乙）：某业主案件起因：甲公司开发了一处住宅小区，乙购买了其中一套房产。
在入住后，乙发现小区物业管理不善，存在以下问题：1. 小区绿化带被随意占用，公共设施损坏严重；2. 小区环境卫生差，垃圾未及时清理；3. 小区保安巡逻不到位，存在安全隐患；4. 小区物业服务费过高，且未按规定进行公示。
乙多次与甲公司协商解决，但甲公司未采取有效措施。
无奈之下，乙将甲公司诉至法院，要求甲公司承担物业管理责任，降低物业服务费，并赔偿其损失。
三、案件审理1. 法院审理过程（1）法院受理案件后，依法组成合议庭，对案件进行审理。
（2）法院在审理过程中，组织双方当事人进行证据交换，并依法调取了相关证据。
（3）法院组织双方当事人进行庭审辩论，双方就物业管理问题、物业服务费等争议焦点进行了充分阐述。
2. 法院判决（1）关于物业管理问题法院认为，甲公司作为房地产开发企业，在小区建设过程中，应当履行物业管理职责。
甲公司未履行物业管理职责，导致小区绿化带被随意占用、公共设施损坏严重、环境卫生差、安全隐患等问题，侵犯了业主的合法权益。
因此，法院判决甲公司承担物业管理责任。
（2）关于物业服务费问题法院认为，甲公司收取的物业服务费过高，且未按规定进行公示。
根据《中华人民共和国物业管理条例》等相关法律规定，物业服务企业应当合理确定物业服务收费标准，并向业主公示。
甲公司未履行相关义务，侵犯了业主的知情权和选择权。
因此，法院判决甲公司降低物业服务费。
（3）关于赔偿损失问题法院认为，甲公司未履行物业管理职责，导致乙的合法权益受到侵害，乙因此遭受了一定的经济损失。
根据《中华人民共和国侵权责任法》等相关法律规定，甲公司应当承担相应的赔偿责任。
违反城市房地产管理法第38, 39条等强制性法律规定的房地产转让合同的效力认定田朗亮作者单位：最高人民法院审判监督庭长期以来，受我国房地产市场波动较大的影响，加之房地产转让合同所涉标的额一般较大，在民事再审与申请再审案件中，房地产转让纠纷一直占有较大的比重，而当事人争议的焦点往往就是房地产转让合同的效力。
在房地产市场价格急剧上升时，通常是转让方主张合同无效、受让方主张合同有效；在房地产市场价格急剧下落时，则是受让方主张合同无效、转让方主张合同有效。
另外，随着近几年司法实践对房地产转让所涉及的一些法律问题存在认识上的变化，比如对《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产法》）中相关规定的认识的转变，以及2007年10月1日起《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）施行后，对物权法第15条确立的债权合同效力和物权变动关系的不同理解，尤其是2009年5月13日起施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释二》）的第14条疑义纷呈，使得同类案件的裁判标准一时间难以完全统一。
以下将依据司法实践，对《房地产法》第38, 39条（②2007年《房地产法》修订时增加了一条作为“总则”的第６条，因此，现行房地产法(2007年修仃）第38, 39条系由1994年房地产法的第37, 38条序号调整而来。
条文内容在2007年修法中无变动）的性质进行逐项分析，讨论违反相关强制性法律规定的房地产转让合同的效力认定，并就此类同题在再审中的裁判理念提出初步意见。
一、以出让方式取得土地使用权且房屋建设工程未完成开发投资总额25％的房地产转让合同的效力认定（一）司法实践在2004年之前对《房地产法》第39条第1款第2项的主流见解在2004年之前，司法实践对《房地产法》第39条第1款第2项的主流见解是，房屋建设工程未完成投资开发总额的25％的，转让合同无效。
关于“经租房”相关裁判案例的分析“经租房”是指中国五十年代开始，对全国城市私有房产超出一定标准的部分进行社会主义改造，由国家进行经营租赁。
随着政策的变化和城市的发展，那些被社会主义改造的“经租房”也出现了变化，有些变为政府所有，有些已经被出售了，有的已经被拆迁不复存在。
从而引发了关于“经租房”产权问题的纠纷。
通过中国裁判文书网、openlaw以及无讼案例的检索，对相关典型案例的裁判观点进行了梳理。
对于此类案件，法院主要以最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》为依据不予受理或驳回起诉。
同时，法院往往会建议当事人向行政机关通过政策解决。
具体分析如下：一、以属于历史遗留问题为由或者属于行政权力为由，不予受理或驳回起诉。
（一）因确认经租房而引起的纠纷，属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，根据司法解释的规定，此类纠纷依法不属于人民法院主管工作的范围，不予受理。
案例：劳翠群与劳允国、劳允应等其他二审行政裁定书，（2015）穗中法少行终字第60号。
案由：上诉人起诉主张被上诉人广州市国土资源和房屋管理局、广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局在城市私房社会主义改造时期，超范围、超标准将其所有的房屋改造为经租房。
按照国家当时经租房改造的政策，上诉人的房屋也不符合经租房的标准。
因此，被上诉人的行为是错误改造经租房，请求法院撤销该改造行为。
裁判理由：本案是因确认经租房而引起的纠纷，属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，根据上述司法解释的规定，此类纠纷依法不属于人民法院主管工作的范围，原审裁定不予受理上诉人起诉正确，依法应予维持。
裁判依据：《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。
江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017）文章属性•【制定机关】江苏省高级人民法院•【公布日期】2018.02.24•【字号】•【施行日期】2018.02.24•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管,买卖合同正文江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017最新）为积极顺应房地产市场改革要求，促进房地产市场健康有序发展，正确审理房地产合同纠纷案件，统一全省法院裁判尺度，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《国有土地使用权司法解释》）等法律、行政法规、司法解释规定，结合我省实际情况，制定本解答。
一、审理房地产合同案件的基本原则1、人民法院审理房地产案件应当坚持哪些基本原则？一是坚持保障民生利益和促进经济发展相并重。
人民法院审理房地产合同案件要始终坚持平等保护的原则，既要充分关注对人民群众的合法权益，也要切实维护房地产企业的合法权益，努力寻找双方利益的共同点和平衡点，维护经济平稳较快发展的大局。
要正确区分正常的商业风险与客观情势发生难以预料变化的不同法律后果，合理分配各方利益。
二是坚持促进市场交易与规范市场行为相兼顾。
人民法院审理房地产合同案件要严格依据民法总则、合同法的规定确认合同的效力，坚持不轻易否定合同效力的原则。
要依法把握无效合同和合同解除的认定标准，正确区分违反房地产法律、行政法规中强制性法律规定的不同法律后果。
最高人民法院《中华人民共和国城市房地产管理法》解释最高人民法院《中华人民共和国城市房地产管理法》解释《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称房地产管理法)已于1995年1月1日起施行。
【问题导航】一、关于房地产开发经营者的资格问题二、关于国有土地使用权的出让问题三、关于国有土地使用权的转让问题四、关于国有土地使用权的抵押问题五、关于以国有土地使用权投资合作建房问题六、关于商品房的预售问题七、关于预售商品房的转让问题八、关于预售商品房的价格问题九、关于违反合同的责任十、关于无效合同的处理问题【正文】房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件，应当严格按照房地产管理法的规定处理。
房地产管理法施行前发生的房地产开发经营行为，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院应当依据该行为发生时的有关法律、政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是、合情合理地处理。
现就各地人民法院审理房地产开发经营案件提出的一些问题。
一、关于房地产开发经营者的资格问题1.从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业(含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业)。
2.不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。
二、关于国有土地使用权的出让问题3.国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门。
出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同，应当认定无效。
4.出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权，对于出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权的，应当认定合同无效。
5.出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并依法补办了出让手续的，或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。
No.13违反《城市房地产管理法》第38条的合同无效？一、问题的提出及其背景我国《城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
”由于该条采用了“不得”的表述，因此，在司法实践中，不少法官据此认定该条为“法律、行政法规的强制性规定”，进而认为只要当事人所订合同存在该条所列的情形，即应根据《合同法》第52条第（五）项认定合同无效。
问题是，是不是法律采取了“不得”的表述，就应将该条理解为“法律、行政法规的强制性规定”呢？笔者认为，如果将上述条文理解为“法律、行政法规的强制性规定”并进而依据《合同法》第52条第（五）项认定凡是存在这些条文所列情形的房地产转让合同均无效，将会导致两个难以接受的结果：其一，可能架空其他法律。
例如，根据《物权法》的规定，“共有房地产，未经其他共有人书面同意”既有可能是有权处分，也有可能是无权处分。
即使是无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》）第3条的规定，也应认定当事人所订立的房地产转让合同不因出卖人无处分权而无效。
但是，如果根据《城市房地产管理法》第38条第四项的规定并结合《合同法》第52条第（五）项认定当事人所订立的房地产转让合同无效，就会导致《物权法》以及《买卖合同司法解释》的相关规定被完全架空。
真可谓是“辛辛苦苦几十年，一夜回到解放前”！其二，可能带来荒谬结果。
例如，《城市房地产管理法》第38条规定“权属有争议的”的房地产不得转让。
显然，如果只要存在权属争议，当事人就可以起诉请求确认所订立的房地产转让合同或者抵押合同无效，很可能会引起大量不诚信的行为甚至虚假诉讼，且法院无从查实，进而带来许多荒谬的结果。
最高人民法院公报关于借贷合同相关案例1，中国农业银行西藏自治区分行营业部诉西藏吉庆实业开发公司抵押借款合同纠纷一案，2005年12月8日最高院（2005）民二终字第186号判决书《民事诉讼法》第五十三条关于共同诉讼的问题规定，是就主体合并审理必须经当事人同意做出的规定，其前提必须是当事人一方或双方必须为两人以上。
我国法律并无客体合并审理必须经当事人一致同意的强制性规定。
债权人就两笔到期债务一起提起诉讼，人民法院合并审理并作出一份判决并不违反法律规定。
关于律师费、差旅费及其他实现债权的费用负担问题，如果当事人在协议中有明确约定，该约定系当事人真实意思表示，且不违反国家强制性规定，应为有效，人民法院应当予以保护。
关于律师代理费的保护问题，应当以债权人与律师事务所就代理签订代理合同，且实际支付了代理费为前提。
律师的费的数额应当以当事人之间的合意为依据，人民法院不能以有关部门颁布的律师服务标准作出认定。
当事人以一审法院超额查封应与解封为由上诉的，不属于对一审判决上诉的范畴，二审法院对此不应审理。
2，中国东方资产管理公司大连办事处诉辽宁华曦集团公司等借款担保纠纷案，2003年8月28日最高院民二终字第93号民事判决书主债务人放弃时效届满抗辩权对担保人不生效力。
主债权已经超过诉讼时效，根据《担保法》第二十条第一款的规定，保证人取得了主债务人依法享有的主债务诉讼时效届满产生的抗辩权。
虽然嗣后主债务人又在催款通知单上签字确认债权，放弃了抗辩权，但对担保人不生效力。
实际用款人向贷款人承认实际用款的，实际用款人与名义借款人之间构成共同债务关系，实际用款人应当与名义借款人共同承担偿还贷款的法律责任。
3，何荣兰诉东营海科化学工业有限责任公司等清偿债务纠纷案，2003年9月11日最高院（2003）民一终字第46号民事判决书《合同法》第八十条第一款规定，债权人转让权利的应当通知债务人，未经通知对债务人不发生效力。
但法律法规对通知的具体方式没有规定。
【案例提示】“审价时效”过了，“送审价”视为甲方认可?朱月英，上海市建纬律师事务所高级合伙人律师，在上海某大型施工企业从业三十年,曾任法律顾问、法务主任等职；从事建筑房地产专职律师二十余年,擅长办理建设工程和房地产案件，为多家施工企业、房地产企业、建设银行、设计单位及大型建设项目提供法律顾问及专业法律服务.前言在建筑市场领域通常所说的视为认可“以送审价为准”指的是，承发包人在施工合同、补充协议等文件中约定，工程竣工验收合格后，发包人在收到结算书及全部竣工结算资料，若在约定的期限内未作答复的，视为认可承包人提交的结算报告，工程结算造价以承包人送交的结算书中的造价（即“送审价"）为准。
一、视为认可“以送审价作为结算依据"提出的背景实践中，发包人长期拖欠工程竣工结算款，已成为建筑领域常态,实乃治而不愈的顽疾。
发包人故意拖延工程竣工结算审核的最为常见的手段是拖延竣工结算审核的时间,审而不决以造成债权债务关系长期处于不确定状态，使承包人陷于十分被动之地位。
鉴于此，2004年《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“司法解释"）第二十条规定：“当事人约定，发包人收到竣工结算文件后,在约定期限内不予答复,视为认可竣工结算文件的，按照约定处理.承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持".除司法解释之外，原建设部（2001年）第107号令《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第16条第1款第二项规定，“发包方应当在收到竣工结算文件后的约定期限内予以答复，逾期未答复的，竣工结算文件视为已被认可.”第16条第2款进一步明确“发承包双方在合同中对上述事项的期限没有明确约定的，可认定其约定期限均为28日"；财政部与原建设部发布（财建［2004］369号文）《建设工程价款结算暂行办法》的第十六规定条“发包人收到竣工结算报告及完整的结算资料后，在办法规定或合同约定期限内，对结算报告及资料没有提出意见,则视同认可.”司法解释第二十条及国务院主管部门的相关规定目的在于制止发包人无故拖延结算审价解决建筑市场结算难的通病.但法院因为考虑到工程结算的复杂性，承包人单方提交的送审价格往往虚高，因此严格掌握适用第二十条,当承包人主张“以送审价为最终结算工程款”依据时，常因为不能达到严格的适用条件而被法院驳回。
最高院公报：即使没交土地出让金，也不影响土地转让合同的效力（附6个真实案例）｜法客帝国作者|唐青林李舒杨巍(北京市安理律师事务所)来源|作者赐稿并授权法客帝国刊发阅读提示《城市房地产管理法》规定，出让土地使用权转让时应当按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金。
那么如果未交清全部土地出让金是否会影响土地使用权转让合同的效力？今日推送的最高法院公报案例认为，土地出让金的缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。
但是根据2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，申请国有建设用地使用权变更登记的，应当提交国有建设用地使用权出让价款缴纳凭证，因此未交清土地出让金将导致不能顺利办理物权变动登记，最终不能实际获得土地使用权。
而且根据上述规定，未交清土地出让金也不能进行土地使用权的首次登记。
故土地受让方应当在签订土地使用权转让合同前向不动产登记部门申请查询拟受让土地使用权的相关信息，确保土地使用权转让方已办理不动产登记，已交清土地出让金。
最高人民法院公报案例土地出让金是否缴纳属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容,土地出让金未全部交清不导致土地转让合同无效裁判要旨土地出让金的缴纳问题，属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容，缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。
案情简介一、2003年9月，全威公司、超凡公司与桂馨源公司签订《土地开发合同》，约定：全威公司、超凡公司将某出让土地转让给桂馨源公司，土地转让价款为2860万元；桂馨源公司于9月30日前将200万元转入全威公司账户作为定金；全威公司、超凡公司在两个月内将该宗土地过户给桂馨源公司指定的公司。
二、因全威公司、超凡公司未按合同约定办理过户手续，桂馨源公司向广西高院提起诉讼，请求判令全威公司与超凡公司继续履行合同。
广西高院判决：桂馨源公司、全威公司、超凡公司继续履行《土地开发合同》，全威公司与超凡公司按约定办理完成土地过户的相关手续。
城市房地产管理法第39条摘要：一、城市房地产管理法第39条概述二、城市房地产管理法第39条的主要内容1.规定对象2.办理程序3.许可条件4.法律责任三、第39条在城市房地产管理中的实际应用1.案例分析2.操作指南四、建议与展望正文：【一、城市房地产管理法第39条概述】城市房地产管理法第39条是我国房地产管理领域的一部重要法律条款，旨在加强对城市房地产市场的监管，保障房地产交易的合法性和权益人的利益。
本条法规涉及房地产转让、抵押等业务，对房地产市场的健康发展具有重要意义。
【二、城市房地产管理法第39条的主要内容】1.规定对象：第39条所规定的主体包括房地产转让方、受让方、抵押人、抵押权人等。
2.办理程序：在进行房地产转让、抵押等业务时，相关当事人需按照法定程序办理，包括申请、受理、审查、批准等环节。
3.许可条件：根据第39条，办理房地产转让、抵押等业务需满足以下条件：（1）当事人具备完全民事行为能力；（2）房地产权属清晰；（3）符合国家和地方政府规定的其他条件。
4.法律责任：违反第39条规定的行为将受到法律责任的追究，包括行政处罚和刑事责任。
【三、第39条在城市房地产管理中的实际应用】1.案例分析：通过对城市房地产管理法第39条的实际应用案例进行分析，可以加深对法规的理解和认识。
2.操作指南：针对第39条的具体规定，为当事人提供操作指南，确保房地产交易的安全和合法性。
【四、建议与展望】针对城市房地产管理法第39条，提出以下建议：（1）加强对房地产从业人员的培训，提高法律法规意识；（2）完善相关法规，提高房地产管理的精细化水平；（3）加大对违法行为的查处力度，维护房地产市场秩序。
展望未来，随着我国城市化进程的加速，城市房地产管理法第39条将在维护房地产市场稳定、保障群众利益方面发挥更加重要的作用。
（转）违反城市房地产管理法第38,39条等强制性法律规定的房地产转让合同的效力认定（下）三、被查封房地产转让合同的效力认定《房地产法》第38条第2项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。
《房地产法》第38条第2项所涉的司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不是普通的房地产管理行为，而是司法机关和行政机关明令不得转让的行为，如将该项规定作为管理性强制性规定，认定当事人违反该规定转让已查封的房地产的合同为有效，则会使司法机关和行政机关的查封等行为形同虚设，严重损害法律的权威。
因此，应当认定《房地产法》第38条第2项规定属效力性强制性规定，违反该项将导致转让合同无效。
但也有部分法院认为，第38条第2项规定的合同属效力待定的合同，其是否有效取决于起诉前是否已经解除查封或其他限制房地产权利的措施。
（①例如，广州中院(2009)穗中法民五终字第3735号孟庆红与广州南江房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷上诉案中认为违反房地产法第38条第2项的转让合同系效力持定而非无效，利词如下：“孟庆红与南江公司在2005年6月13日签订《房地产预售契约》之时，案涉房屋尚处于由于南江公司与案外人的纠纷被司法查封状态，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项之司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让的规定，南江公司在签订合同之时对于案涉房屋的处分权利处于受限制的状态由于房及的抵钾、查封均属于动态存在的状态，故该《房地产预售契约》属于效力待定的合同。
经广州市房地产交易登记中心2009年6月17日出具的《依申诸公开信息复函》，案涉房及没有抵钾、查封。
……故，案涉房屋上存在案外人司法查封的法律冲碍已经消除，南江公司对案沙房是的处分权的限制状态亦消除。
依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，孟庆红与南江公司的《房地产预售契约》合法有效。
最高院案例：承包人未按约报送工程量，发包人不承担进度款逾期付款违约责任【四川建筑房产律师网导读】最高人民法院认为：1，工程竣工验收合格后，承包人虽向发包人提交了竣工决算资料，但发包人收后明确注明未收到竣工图，且在28天内函告承包人结算资料存在缺陷致使不能结算，承包人未作函复，亦未及时补充相关资料并修正存在的问题。
因此，工程价款不能按期审核的责任不在于发包人，本案情形不符合《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条关于“发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件”的规定，承包人请求以其自行编制的工程竣工决算文件作为确定讼争工程价款的依据，不符合双方合同约定和法律规定，本院不予支持。
2，结合《工程补充协议书（一）》第八条“付款审核时间及违约”的约定，承包人于每月28日向发包人报送当月工作量价值表，发包人在7天内核定并支付工程进度款。
按照上述内容，该部分工程进度款支付的前提是，承包人须报送当月工作量价值表并由发包人核定；支付的金额是核定工作量价值的80%。
本案承包人在施工过程中仅向发包人报送了月工程完成工作量，没有按合同约定报送当月工作量价值表，发包人审核时也没有核定当月完成工程量的价值。
承包人在没有证据证明其每月提交了应付工程进度款数额以及发包人不及时足额支付进度款的情况下，其请求发包人承担月工程进度款逾期付款违约责任的理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。
福建省永泰建筑工程公司与福建三明市林立房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷审判监督民事判决书中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2014）民提字第32号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：福建三明市林立房地产开发有限公司再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：福建省永泰建筑工程公司再审申请人福建三明市林立房地产开发有限公司（以下简称林立公司）与再审申请人福建省永泰建筑工程公司（以下简称永泰公司）建设工程施工合同纠纷一案，福建省高级人民法院（以下简称福建高院）于2012年12月24日作出（2012）闽民终字第470号民事判决，已经发生法律效力。
【案例名称】柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与南宁桂馨源房地产有限公司【案号】（2004）民一终字第46号【审理法院】最高人民法院【判决日期】2004-08-31【正文】最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第46号上诉人(原审被告):柳州市全威电器有限责任公司,住所地广西壮族自治区柳州市柳石路153号。
法定代表人:刘全章,该公司董事长。
委托代理人:田旷,北京市嘉和律师事务所律师。
委托代理人:罗茂隆,北京市嘉和律师事务所律师。
上诉人(原审被告):柳州超凡房地产开发有限责任公司,住所地广西壮族自治区柳州市城中区长青路29号。
法定代表人:覃锦生,该公司董事长。
委托代理人:罗茂隆,北京市嘉和律师事务所律师。
委托代理人:田旷,北京市嘉和律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):南宁桂馨源房地产有限公司,住所地广西壮族自治区南宁市沈阳路48号。
法定代表人:罗先友,该公司董事长。
委托代理人:李正国,四川康维律师事务所律师。
委托代理人:黄媛,四川康维律师事务所律师。
上诉人柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与被上诉人南宁桂馨源房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷一案,广西壮族自治区高级人民法院于2004年4月18日作出(2004)桂民一初字第1号民事判决,柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司对该判决不服,向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭于2004年7月15日进行了开庭审理。
柳州市全威电器有限责任公司及柳州超凡房地产开发有限责任公司的委托代理人田旷、罗茂隆,南宁桂馨源房地产有限公司的法定代表人罗先友、委托代理人李正国到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
一审法院经审理查明:2003年9月18日,柳州市全威电器有限责任公司(以下简称全威公司)、柳州超凡房地产开发有限责任公司(以下简称超凡公司)与南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)签订《土地开发合同》约定,全威公司、超凡公司同意将全威公司位于柳州市柳石路153号51．9979亩土地转让给桂馨源公司,土地转让价款为2860万元。
案例分析二案例：保修期内的责任事故，谁来承担赔偿责任【案情】2002 年5月，陈先生从某开发商手中购买了一套精装修的现房，并随后入住。
陈先生入住3个月后的一日夜晚突降罕见暴雨，第二天早晨陈先生起床后发现房屋侧墙面开始漏水，并将其放在墙边的数码照相机浸坏。
此后不久，墙面也开始出现放射性裂纹。
于是，陈先生找到该开发商，要求其对房屋进行修补，并赔偿损失。
在双方协商不成的情况下，陈先生诉至法院。
【分析】本案中，出现质量问题的房屋显然处于保修期内。
根据建设部《保修办法》第14条关于“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。
建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”的规定，陈先生有权要求开发商修补房屋并给予赔偿。
当然，如果该质量问题是由施工方的原因造成的，开发商可以向施工方追偿。
案例分析三案例：因开发商的原因造成质量缺陷应如何处理【案情】甲房地产开发公司系某住宅小区项目的建设单位，甲公司将该项目发包给乙建筑公司进行施工。
双方在施工合同中约定：建筑材料、建筑构配件和设备均由甲公司提供。
甲公司为了降低开发成本，购买了大量国家严禁在建筑上使用的海沙，并提供给乙建筑公司使用。
在小区投入使用后，出现了严重的质量问题，小区业主集体将开发商起诉至法院。
【分析】海沙虽然洁净了但盐分高，对建筑工程质量危害极大，所以国家禁止在建筑上使用海沙。
本案中，甲房地产开发公司提供的建筑材料—海沙不符合国家的强制性标准，根据最高人民法院《施工合同解释》第12条的规定：发包人提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准，造成建设工程质量缺陷，应当承担过错责任。
故甲房产公司应承担相应的责任。
此外，作为施工方的乙公司也应按照过错承担相应的责任，因为施工方有检验建筑材料是否合格的义务，不合格的禁止使用，而乙公司没有尽到审查的义务。
城市房地产管理法第39条（最新版）目录1.城市房地产管理法第 39 条的概述2.买房签订买卖合同时的注意事项3.合同内容和合同陷阱的防范4.房地产管理法的相关规定正文城市房地产管理法第 39 条是关于房地产开发企业和房地产交易的一项重要法规。
根据该法规，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
在房地产交易中，买卖双方可能存在专业知识上的不对称，买方有时会因缺乏了解或者不知道如何把握合同，导致在合同履行中处于被动地位。
因此，在买房签订买卖合同时需要多加注意，了解合同内容，谨防合同陷阱。
在签订房地产买卖合同时，购房者需要注意以下几点：1.认真阅读合同：合同是保障购房者权益的重要依据，购房者需要认真阅读合同内容，了解合同中的权利和义务，以便在交易过程中维护自己的权益。
2.确认产权和土地使用权：购房者需要确认房屋的产权和土地使用权，确保房屋的合法性和产权的真实性。
3.查验房屋的实际情况：购房者需要实地查验房屋的实际情况，如房屋的面积、朝向、采光、通风等，确保房屋符合自己的购房需求。
4.了解合同中的附加条款：合同中可能会存在一些附加条款，如交房时间、装修标准、物业管理等，购房者需要了解这些条款，以便在交易过程中遵守相关规定。
5.谨慎签订合同：在签订合同之前，购房者需要认真评估自己的经济能力和购房需求，谨慎签订合同，避免因合同条款不明确或者不合理而导致纠纷。
在房地产交易中，合同陷阱是购房者需要防范的重要问题。
常见的合同陷阱包括：1.虚假宣传：开发商可能会通过虚假宣传来吸引购房者，如承诺小区配套设施、绿化环境等，实际交房时却与宣传不符。
2.合同条款不明确：合同条款不明确可能会导致购房者在交易过程中处于被动地位，如房屋面积、装修标准等条款不明确。
3.合同条款不平等：合同条款不平等可能会导致购房者权益受损，如违约责任条款不平等、赔偿标准不合理等。
为了防范合同陷阱，购房者可以采取以下措施：1.咨询专业人士：购房者可以咨询律师、房产中介等专业人士，了解房地产交易中的法律规定和常见陷阱，提高自己的防范意识。
【案例名称】柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与南宁桂馨源房地产有限公司【案号】（2004）民一终字第46号【审理法院】最高人民法院【判决日期】2004-08-31【正文】最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第46号上诉人(原审被告):柳州市全威电器有限责任公司,住所地广西壮族自治区柳州市柳石路153号。
法定代表人:刘全章,该公司董事长。
委托代理人:田旷,北京市嘉和律师事务所律师。
委托代理人:罗茂隆,北京市嘉和律师事务所律师。
上诉人(原审被告):柳州超凡房地产开发有限责任公司,住所地广西壮族自治区柳州市城中区长青路29号。
法定代表人:覃锦生,该公司董事长。
委托代理人:罗茂隆,北京市嘉和律师事务所律师。
委托代理人:田旷,北京市嘉和律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):南宁桂馨源房地产有限公司,住所地广西壮族自治区南宁市沈阳路48号。
法定代表人:罗先友,该公司董事长。
委托代理人:李正国,四川康维律师事务所律师。
委托代理人:黄媛,四川康维律师事务所律师。
上诉人柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与被上诉人南宁桂馨源房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷一案,广西壮族自治区高级人民法院于2004年4月18日作出(2004)桂民一初字第1号民事判决,柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司对该判决不服,向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭于2004年7月15日进行了开庭审理。
柳州市全威电器有限责任公司及柳州超凡房地产开发有限责任公司的委托代理人田旷、罗茂隆,南宁桂馨源房地产有限公司的法定代表人罗先友、委托代理人李正国到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
一审法院经审理查明:2003年9月18日,柳州市全威电器有限责任公司(以下简称全威公司)、柳州超凡房地产开发有限责任公司(以下简称超凡公司)与南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)签订《土地开发合同》约定,全威公司、超凡公司同意将全威公司位于柳州市柳石路153号51．9979亩土地转让给桂馨源公司,土地转让价款为2860万元。
鉴于超凡公司在与全威公司签订2003年3月31日《协议书》之后投入了前期资金并作了一些前期工作,本协议签订后,全威公司同意桂馨源公司支付给超凡公司补偿款1640万元。
土地转让款的付款期限和办法:根据全威公司的要求,桂馨源公司同意于2003年9月30日前,将200万元转入全威公司账户作为合作定金,逾期视为桂馨源公司违约,全威公司、超凡公司有权单方解除合同；全威公司、超凡公司必须在两个月内办理完成市政府同意该宗土地转让给桂馨源公司控股或桂馨源公司法定代表人控股的、在柳州新成立的公司,并给予今年或明年上半年土地开发计划指标；桂馨源公司在得到开发指标批准可以进行房地产开发时起一个月内,代全威公司支付向中国工商银行柳州分行所借的795万元贷款及表内利息96万元(此利息如能减免,此款便加在厂房拆迁费里支付),此贷款经银行同意可转贷给桂馨源公司,全威公司应积极协助桂馨源公司办理,并提供该宗土地作贷款担保抵押,如银行确认,由于此贷款转给桂馨源公司的原因,而不能免去表内利息96万元(准确金额以银行确认的为准),此利息应由桂馨源公司承担,其他任何原因全威公司未得到银行的免息,均由全威公司承担；桂馨源公司在得到市政府将土地转让给桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的柳州成立的新公司,并得到开发指标批准可以进行房地产开发时起一个月内必须代全威公司支付该宗土地办理土地使用性质变更(由工业用地变更为商业用地)向土地管理部门交纳的土地变性费用及契税约600万元；全威公司在办理完成将该宗土地过户给桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股的公司三个月内,桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股的公司代全威公司分期支付职工安置费、厂房搬迁费及代全威公司偿还零星欠款,此三项共约600万元。
以上共计2300万元在桂馨源公司支付给全威公司的土地转让费中扣除,余下2200万元(桂馨源公司根据全威公司和超凡公司的要求,支付给全威公司560万元、支付给超凡公司1640万元),桂馨源公司在得到土地使用和开发指标批准,可以进行房地产开发时起一年内支付给全威公司和超凡公司。
由于政府和房地产开发建设管理部门因总体规划、市政建设和市政管理原因以及全威公司、超凡公司两方的原因(包括全威公司职工、全威公司周边单位及个人的原因),以及全威公司、超凡公司两方债权人追债等非桂馨源公司原因,半年内不能办理完成本项目工程开工报建手续进行开工建设的,按实际延续的时间,付款期间相应顺延。
如全威公司、超凡公司愿意购买桂馨源公司在该宗土地上所开发的商品房,其购房款可在桂馨源公司支付给全威公司的费用中扣减。
在桂馨源公司代全威公司、超凡公司向土地局支付该宗土地变性费及契税的同时,全威公司须将该宗土地过户给桂馨源公司控股或桂馨源公司法定代表人控股的在柳州新成立的公司。
但桂馨源公司在付清全威公司、超凡公司4500万元之前,不得将该宗土地转让给桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的公司以外的其他人。
全威公司向桂馨源公司所转让的该宗土地使用权年限按政府的有关规定办理。
桂馨源公司计划该宗土地分期开发,从桂馨源公司支付完需开发部分土地的厂房搬迁费和职工安置费之日起算,全威公司必须在三个半月内搬迁完毕,并将所拆除的垃圾清除干净,将达到三通一平的土地交付桂馨源公司。
桂馨源公司未付给全威公司、超凡公司的部分款项,由桂馨源公司或桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股公司提供相应价值的土地和房产作为抵押担保。
全威公司、超凡公司因自己的原因未按合同约定的期限办理完成土地过户手续、土地使用性质的变更和土地开发指标的办理及未按期搬迁完毕该宗土地上的所有附作物和完成三通一平,每逾期一日,按桂馨源公司已支付金额的千分之一向桂馨源公司支付罚息,逾期达30日以上,桂馨源公司有权单方解除合同。
桂馨源公司因以上原因提出解除合同的,全威公司、超凡公司应双倍返还200万元定金。
桂馨源公司未在合同约定的时间内代全威公司全额支付有关款项给有关单位及未付清全威公司、超凡公司土地转让费和补偿费,每逾期一日,桂馨源公司应按应付金额的千分之一分别向全威公司和超凡公司支付罚息,逾期达30日以上,全威公司、超凡公司有权单方解除合同。
全威公司、超凡公司因以上原因单方提出解除合同,桂馨源公司以支付的200万元定金作为对全威公司、超凡公司的违约赔偿等。
且约定本合同为三方执行合同,全威公司与超凡公司于2003年3月31日签订的《协议书》及全威公司与桂馨源公司于2003年9月1日签订的《房地产项目合作开发合同书》于本合同签订之日同时作废。
2003年9月29日,桂馨源公司将200万元定金转入全威公司账户。
2003年11月18日,柳州市发展计划委员会批准将本案所涉及的土地用途改变为经营性用地。
2003年11月3日,桂馨源公司函告全威公司、超凡公司,授权桂馨源公司法定代表人罗先友控股的柳州市盛源房地产有限公司代其履行合同,要求全威公司超凡公司按合同约定将土地过户给柳州市盛源房地产有限公司。
2003年12月15日,桂馨源公司又函告全威公司、超凡公司,将代其履行合同的公司变更为柳州恒贸源房地产有限公司,要求全威公司、超凡公司按合同约定将土地过户给该公司。
2003年11月21日,全威公司与超凡公司函告桂馨源公司,其已于2003年11月18日将柳州市发展计划委员会批准土地用途改变的文件办妥,并将复印件交于桂馨源公司,要求桂馨源公司提前支付600万元款项,其中300万元用于交纳土地收益金,办理土地过户及办理解封和搬厂,另300万元在办理完土地过户手续后的一个月内支付。
2003年11月25日,全威公司提出资金计划:第一期资金计划总计300万元,包括:1．支付河北科技有限公司欠款42万元,用于办理土地解封事宜；2．交纳土地收益金120万元；3．搬迁厂房所需费用100万元；4．偿还其他零星欠款38万元。
第二期资金应在土地过户后一个月内到位。
2003年12月2日,超凡公司、全威公司再次致函桂馨源公司:一、根据超凡公司、全威公司于中国工商银行柳州分行主要负责领导处得到的结果是,今年内还清银行欠款的本金,则所欠表内和表外利息全部免掉,明年的政策目前尚未明确。
因此,要求桂馨源公司今年内全部按合同代柳州市磁电机厂(即全威公司)还清银行欠款,如果采用承担债务的作法,桂馨源公司必须承诺承担所有的利息。
二、桂馨源公司必须尽快书面确认最终合作公司并给予该公司有关法律认证的复印件。
三、桂馨源公司必须提供合同规定的抵押担保手续,使双方得以尽快进入下一步的土地办理程序。
在该函中全威公司、超凡公司还提出:其曾于2003年11月21日给桂馨源公司发函,未见桂馨源公司复函。
为了表示合作诚意,现再次发函,希望桂馨源公司在五日内给予函复,使双方合作的操作程序得以进行,否则产生的一切后果和全部责任由桂馨源公司承担。
2003年12月18日,全威公司、超凡公司致函桂馨源公司:由于《土地开发合同》第七条对桂馨源公司提供抵押担保的时间、抵押物、保证范围及担保金额均未作出明确约定,为此,三方都认为有修改并完善该条款的必要并于2003年11月5日、12月15日、12月16日开会讨论了此问题,但没有达成一致意见。
2003年11月22日、12月2日,全威公司、超凡公司也曾两次给桂馨源公司发函,要求桂馨源公司提供抵押手续,但桂馨源公司至今未予答复。
由于桂馨源公司能否提供并办理抵押担保登记手续,对确保全威公司、超凡公司今后利益的实现至关重要,因此再次发函,希望桂馨源公司务必在2003年12月8日前到全威公司商谈修改完善上述问题并最终达成一致意见,否则,《土地开发合同》无法履行,三方将全面终止该合同。
2003年12月20日,柳州恒贸源房地产有限公司函复全威公司、超凡公司:《土地开发合同》充分体现了三方意志,是公正合法的,违约方在对方无违约行为或不同意解除合同的情况下,是不能随意终止合同的。
我公司在2003年11月15日、16日的协商会议及19日协商时都表态,只要是合同上约定的,都会坚决执行且将土地过户给我公司是安全的、无风险的。
现全威公司、超凡公司以根本就不存在的不安全因素为由拒不办理该宗土地过户,已属严重违约,全威公司、超凡公司应以实际行动表明其合作诚意,在实实在在履行合同的前提下,三方才可以对合同约定以外的事项进行协商。
2003年12月29日,全威公司、超凡公司致函桂馨源公司,以三方没有就办理抵押担保登记的时间及担保金额、保证范围达成一致意见、桂馨源公司又不愿商谈及全威公司是一个改制企业,桂馨源公司能否提供有效的抵押担保将关系到企业职工未来生活安置问题和社会安定问题为由,决定从即日起终止《土地开发合同》,并要求桂馨源公司商谈办理定金退还事宜。
