土地一级开发盈利模式分析

土地一级开发融资、盈利模式探讨一、前言随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。

我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。

对于房地产开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。

其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。

相比房地产二级开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性，譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。

这就要求土地一级开发主体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。

二、主要观点1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。

2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。

3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。

其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。

4、具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务。

5、房企参与土地一级开发的策略包括：优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值；把握行业波动周期，控制开发节奏。

三、土地一级开发的典型模式由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。

同时，由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发利用土地。

目前土地一级开发主要有以下几种典型模式：模式一：一二级联动开发模式由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。

特色小镇土地一级开发模式及盈利模式特色小镇是指在城乡统筹发展的背景下，利用城乡资源优势和特色产业发展，以满足人们对美好生活的需求为导向，构建起一座具有独特特色和鲜明个性的小镇，形成了独特的发展路径和经济模式。

土地一级开发是特色小镇建设的首要任务，是特色小镇的基本盈利模式。

本文将从土地一级开发模式和盈利模式两个方面进行探讨。

一、土地一级开发模式土地一级开发是特色小镇建设的起点和基础，主要涉及土地的供应、规划、开发和出让等工作。

在土地一级开发中，需要确定特色小镇的定位和发展方向，制定适应特色小镇发展的规划和政策，进行土地的整理和配置，以及招商引资等工作。

1.定位和规划特色小镇的定位是非常重要的，它直接决定了小镇的发展方向和发展内容。

定位需要根据本地的资源优势和特色产业，以及人文环境等因素进行分析和综合评判，确定了特色小镇的定位和发展目标。

在规划阶段，需要制定特色小镇的规划方案，明确土地的用途和功能分区，确定开发的重点和方向。

2.土地整理和配置土地整理是指对特色小镇区域内的土地进行研究和筹备，包括土地的调查、测量、评估和征收等工作。

土地整理的目的是为了优化土地资源的利用，提高土地的开发和使用效益。

土地配置是指将整理好的土地按照不同的用途进行分配和配置，包括商业用地、居住用地、工业用地等。

土地整理和配置工作需要根据规划方案和用地需求进行操作。

3.招商引资招商引资是土地一级开发的关键环节之一，通过吸引优质的企业进驻特色小镇，实现特色产业的发展和壮大。

招商引资需要根据特色小镇的定位和规划，明确招商的重点和方向，制定招商政策和措施，积极开展营销和推介活动，吸引资金和技术等资源。

二、盈利模式特色小镇的盈利模式是特色小镇建设的核心和保障，它决定了特色小镇的经济发展水平和可持续性。

特色小镇的盈利模式主要包括以下几个方面。

1.特色产业发展2.土地出让和租赁3.文化旅游和商业开发特色小镇可以举办各种文化旅游活动，吸引游客和消费者，创造经济价值。

土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。

不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。

现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。

二是诱惑太大了。

越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。

按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。

土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。

土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。

普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。

只要利益保障了，多难也能征、也能拆。

原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。

在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。

二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。

一级土地开发5大盈利模式近年来，由于城市产业结构转型和房企自身战略发展需要，国内一些房地产企业如万科、绿地等纷纷提出转型城市运营商。

在十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。

”这对房地产企业有积极的指导意义，企业转型城市运营商后，可以通过参与城市基础设施开发，更多进入城市的土地一级开发，甚至可以参与到土地定价。

目前来看，原先从事二级开发的房地产企业向土地一级开发领域延伸已越来越多，但我国土地一级开发仍旧是以政府为主导，市场化还不成熟，运营和盈利模式均存在着诸多风险和制约。

本文通过对房企参与一级土地开发的五种主要盈利模式进行梳理和总结，以期为房企进入该领域提供借鉴意义。

一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。

在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式：1.固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。

政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。

该模式仅从土地一级开发本身获利。

该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。

土地一级开发流程及收益模式土地一级开发流程及收益模式一、土地一级开发现状近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧张。

地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。

在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。

它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。

目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。

二、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补到“五偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达让或转通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出：下让的过程。

土地一级开发实施流程具体如段㈠策划及前期准备阶⒈土地一级开发计划土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。

⒉城市专项规划与土地一级开发计划文件。

包性城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。

土地一级开发盈利模式及风险问题浅析摘要：近年来，由于城市产业结构转变和房地产企业战略发展模式的变化，万科、恒大、绿地、华夏幸福等国内一些房地产企业提出了转型城市运营商模式。

企业改造成城市运营商之后，可以参与城市基础设施建设，进入城市的土地开发，甚至可以参与到土地定价之中。

目前，最初从事二级开发的房地产企业已经扩展到土地一级开发的行业中，但我国土地的一级开发仍然由政府主导，市场化仍然不成熟，运营和盈利模式存在很多风险和制约因素。

本文将对房地产公司参与一级土地开发的几大主要盈利模式和风险问题进行梳理和总结，为房地产企业进入该领域提供基本的参考。

关键词：土地一级开发；开发风险；盈利模式1.绪论近年来，随着房地产行业进入白热化发展阶段，产业结构转型升级成为了房地产企业发展的一个重要阶段，以政府为主导的土地一级开发成为了各家房地产企业市场争夺的重中之重，能否在新形势下快速抢夺土地一级开发市场成为了房地产行业平稳运行的关键所在。

但采取合适的土地一级开发盈利模式仅仅是这其中的开头部分，房地产企业还需要合理规避风险，保持平稳运营的态势才能取得更大的经济效益。

2房地产企业参与土地一级开发的主要盈利模式近年来，在土地开发过程中，通过不断的实践和探索，房地产公司与当地政府进行了诸多沟通，创造了多种土地一级开发的盈利模式。

2.1固定比例模式固定比例模式是指接受政府委托的土地开发企业，根据政府给出的土地开发总体规划、城市总体规划等文件及政策，对确定的国有土地、已拟征用土地和确定农转非土地进行统一基础设施建设及改造，如土地征用、农业转非农业、拆迁和市政道路建设。

政府统一规定固定的利润基准，保证企业盈利底线。

该模式的特点是，房地产开发只能从土地开发本身中受益。

2.2分享土地出让金模式该模式一般意味着土地一级开发企业和项目所在的地方政府携手合作，直接将土地转让金按照双方协商确定的一定比例进行划分及分成，这样企业就获得了合法收入。

土地市场一级开发模式和盈利分析摘要：近年来，中央部委陆续出台关于房地产行业、土地资源领域的政策，为调整地方政府债务管理模式，调整地方土地开发形式，改善当前政策形势下土地资源储备、开发受限的现状。

本文从土地一级开发模式发展历程入手，分析当前土地市场一级开发模式及盈利模式，解读我国关于土地一级开发的新政策。

关键词：土地市场一级开发模式；盈利模式引言自改革开放以来，我国土地一级开发模式由原本的划拨出让转变为公开招拍出让，这一转变在一定程度上限制了钱权交易、权色交易等腐败行为的出现，为房地产行业健康发展开辟了路径，保护国有资产不继续出现大面积流失，使土地权属清晰化，使政府对土地的管理逐渐趋于完善；也使得房地产商拿地成本不断上升，间接成为房价居高不下的原因之一；自2004年后，政府推出“限价竞保障房比例”等政策，配合公开招拍出让模式，逐渐控制了我国房价不合理上涨的趋势，推动我国城镇化程度不断加深，是保障我国城镇化率不停滞的重要手段，总体来讲是比较符合我国现代化发展需求的土地开发模式，笔者将在本文中对土地市场一级开发模式和盈利模式进行分析。

1、土地市场一级开发模式1.1 土地一级开发含义土地一级开发是指将原有集体土地上的企业楼、居民楼或农民宅基地拆除，使集体土地成为平整的土地，继而根据当地土地利用规划要求被征收或征用，完成“三通一平”（水通、电通、道路通、场地平整）、“六通一平”（上水通、下水通、电通、通讯通、道路通、供暖通、场地平整）、“七通一平”（在六通一平的基础上加上燃气通）后由政府进行合理安排。

1.2 土地一级开发常见模式虽然全国范围有关土地的一级开发模式都用相同的称呼，实际上并未就模式进行全国统一，各地政府因历史条件、经济条件等方面的不同形成了各具特点的土地一级开发模式。

1.2.1 政府垄断模式政府垄断模式是指政府职能部门将土地市场一级开发的全过程进行了垄断，从项目成立到公开发布招标方案，再到参与建筑施工企业施工，全程参与土地一级开发工作。

土地一级开发企业的盈利模式-优质配套设施及物业运营模式优质配套设施及物业运营模式的论述该模式是开发企业与政府提前约定，允许企业在部分土地上投资公共配套设施并实施运营，开发企业不直接从土地出让金获得赢利，而是通过运营管理，提供服务，获得稳定赢利。

该模式的难点在于政府的允许，允许企业在地块上进行部分配套的投资建设，这取决于企业与政府的沟通。

优质配套设施及物业运营模式的分析这种模式下，企业参与土地一级开发的重点就变了，不是地出让金作为企业的赢利来源，而是在土地整理完毕后，继续投资优质公建配套设施，以后续运营管理来赢利。

送与前三种模式有本质上的区别。

从土地一级开发权的获取并签订委托开发协议开始，企业的工作核心就是最终的运营管理。

规划阶段，企业几乎是全程全身心参与，因为规划方案的优劣对区域功能的实现具有决定性的作用，区域功能又对区域价值有根本性的影响，区域价值直接影响企业未来持有的公共配套设施的赢利能力。

融资阶段，企业要考虑的不只是土地一级开发所需资金，还有后期的运营资金，并且这种模式下，企业不能像前三种赢利模式一样，在土地出让后，用出让金直接将全部负债返还金融机构，而是用运营公共配套设施的能力，以细水长流的方式慢慢还款。

这直接导致了企业在这种模式下的高融资成本。

征地、拆迁阶段和基础设施建设阶段，企业也对控制成本和进度有着极大地欲望，但是因为后期参与公共配套设施的运营，企业在控制成本和进度的同时，主抓工程质量，因为好的工程质量带来好的公共配套设施品质，好品质能带来好客源，也能在后期运营当中降低运营维护的费用，无形中能够增强企业赢利能力。

优质配套设施及物业运营模式存在的风险及防范措施该模式下，企业的风检点有三个：一是企业的融资压力大，还款方式取决于运营管理的收益，是细水长流型。

二是企业的投资决策压力大，决策在前，执行在后，决策关系后续的建设、运营、维护等一系列与赢利相关事宜。

三是企业的运营管理压力大，运营能力在此时等同于赢利能力。

最新【精选】范文参照文件专业论文土地一级开发盈余模式及风险问题浅析土地一级开发盈余模式及风险问题浅析【纲要】跟着城镇化进度的加速，“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式逐渐盛行，愈来愈多的房地产公司涉及土地一级开发。

新局势下，怎样能借势发力，创新一级开发盈余模式，有效躲避项目开发风险，将成为土地一级开发公司要点关注的问题。

【要点词】一级开发、盈余模式、风险浅析一、土地一级开发操作模式的发展及演变趋向1）政府垄断开发模式政府垄断开发模式是政府指定开发公司或许以建立项目公司的形式进行土地一级开发。

此模式能够保证政府完整控制地价，同时保证土地开发为熟地后的增值利润不流失，且土地一级开发法律关系纯真，便于政府实行土地一级开发的各项事务。

该模式主要缺点是政府的土地开发资本压力较大，融资渠道窄。

2）公司主导开发模式公司主导开发模式又称一二级联动开发模式，政府第一将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）出让给土地一级开发公司，由土地一级开发公司依据土地使用权出让协议的商定，对协议范围内土地实行包含拆迁布置赔偿，公建配套设备建设在内的土地一级开刊行为，使协议范围内土地达到建设条件，再面向市场转让土地使用权。

房地产公司经过土地一二级联动开发，在获取一级开发阶段利润的同时，既保证了公司将来的可连续发展，也保证了可获取土地在将来增值给公司带来的二级开发的优厚利润。

但该模式不利于政府控制市场所价，政府宏观调控土地市场的能力降低。

3）政府主导市场化运作模式由政府主导的市场化运作模式是指政府“抓两端，放中间”。

“抓两端”即由政府控制土地贮备计划和供给计划，“放中间”，即充足利用社会力量实行土地一级开发。

这类模式中，政府依据土地市场检查确立土地需求情况，以招拍挂方式将拟开发的土地依据“熟地”出让，提早确立土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。

政府经过招标等方式确立具备资格的公司，在土地出让合同规定的限期内将出让的土地开发为切合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发达成经查收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。

土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。

不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。

现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。

二是诱惑太大了。

越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。

按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。

土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。

土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。

普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。

只要利益保障了，多难也能征、也能拆。

原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。

在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。

二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。

土地一级开发企业的盈利模式-土地出让金直接分成模式土地出让金直接分成模式的论述该模式是由开发企业和政府达成约定，土地出让后，双方按照一定的比例直接享受土地出让金分成。

该模式下，有两种实施方式：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议对土地出让金分成比例进行约定，企业凭借合法协议取得土地出让金分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，土地出让金归属项目，企业凭借公司中的股权占比，获得土地出让金分成权。

局限性：由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，要求参与合作的一级开发企业为必须国有企业，目前采取此盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。

土地出让金直接分成模式的分析在土地出让金直接分成模式下，无论是授权委托开发企业还是招标委托开发企业，自取得土地一级开发权开始，都急切的想完成土地一级开发，其内在动力是，土地完成出让后，企业的赢利也就确定了。

直接按照委托开发协议约定的比例，从土地出让金中获取。

在规划阶段，土地出让金直接分成模式下的开发企业更加关注规划的内容。

通过优化规划方案，提高土地价值，促进土地上市交易，提高对于二级开发商的吸引力，提升未来高溢价的可能性，有助于提高企业的开发盈利水平。

土地出让金直接分成模式还有个最大的特点，就是土地开发的成本由开发企业自己承担，这会刺激开发企业增加对成本和进度的控制。

企业以该种模式参与一级土地开发时必须仔细核算成本，严格控制实际成本支出，尽量缩短开发周期。

因此，在资金大量支出的征地、拆迁阶段之前，开发企业需要寻找成本与周期之间的平衡点。

土地出让金直接分成模式的评价如果说固定收益模式限制了企业控制成本的欲望，土地出让金直接分成模式则是用最大化的方式激励着企业去控制成本并提升企业的土地开发速度。

其原因还是在二者赢利点上。

前者是成本越高，按比例计取的企业赢利越高；后者是成本越低，企业赢利越高。

二者还有一个最大的不同，就是前者不关心土地出让价格，因为不论多或者少企业的赢利都是固定的（只要有人摘地且土地出让价格能够平衡成本即可）；后者则非常关注土地出让价格，土地的出让价格越高，企业的赢利越高。

房企参与土地一级开发的五种主要盈利模式近年来，由于城市产业结构转型和房企自身战略发展需要，国内一些房地产企业如万科、绿地等纷纷提出转型城市运营商。

在十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。

这对房地产企业有积极的指导意义，企业转型城市运营商后，可以通过参与城市基础设施开发，更多进入城市的土地一级开发，甚至可以参与到土地定价。

目前来看，原先从事二级开发的房地产企业向土地一级开发领域延伸已越来越多，但我国土地一级开发仍旧是以政府为主导，市场化还不成熟，运营和盈利模式均存在着诸多风险和制约。

本文通过对房企参与一级土地开发的五种主要盈利模式进行梳理和总结，以期为房企进入该领域提供借鉴意义。

一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。

在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式：1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。

政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。

该模式仅从土地一级开发本身获利。

该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。

级土地开发5大盈利模式2014-03-24查看更多—〉明源地产研究院近年来，由于城市产业结构转型和房企自身战略发展需要，国内一些房地产企业如万科、绿地等纷纷提出转型城市运营商。

在十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。

”这对房地产企业有积极的指导意义，企业转型城市运营商后，可以通过参与城市基础设施开发，更多进入城市的土地一级开发，甚至可以参与到土地定价。

目前来看，原先从事二级开发的房地产企业向土地一级开发领域延伸已越来越多，但我国土地一级开发仍旧是以政府为主导，市场化还不成熟，运营和盈利模式均存在着诸多风险和制约。

本文通过对房企参与一级土地开发的五种主要盈利模式进行梳理和总结，以期为房企进入该领域提供借鉴意义。

一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。

在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式：1.固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。

政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。

该模式仅从土地一级开发本身获利。

该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。

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土地一级开发的运作模式分析土地一级开发正在逐步全面推向市场，房地产企业将面临更多的机会。

土地一级开发的业务特性及业务拓展，直接决定了土地一级开发的运营模式与开发主体，根据现在土地一级开发现状以及我国的政策规定，可以把土地一级开发运作模式分为政府主导型和市场运作型两种。

一、政府主导型土地一级开发的政府主导型包括四类：1.政府下属的土地储备作为土地一级开发的主体，全权负责土地一级开发工作的融资、规划、拆迁安置及大市政配套设施建设等手续办理，并由其自行委托或招标开发企业负责项目的具体施工和具体管理。

比如，北京土地一级开发的政府主导模式是指由土地储备机构负责实施土地开发，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2％。

以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

2.是政府领导下的市场化运作，即政府授权委托国资控股企业行使土地一级开发的职能，土地开发机构隶属于政府，代表土地储备行使土地储备职能，如重庆市的九大国有控股集团，大部分的城市公司-云南城投、中天建设等。

比如，重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。

土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是若干国有控股集团。

土地一级开发与土地储备紧密联系在一起，国有控股集团公司拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托一些公司进行一级开发，“生地”变“熟地”后，再到土地交易进行“招拍挂”出让。

出让所得的收入在市政府和企业之间按一定的比例进行分配：出让所得综合价金扣除应支付的土地储备开发成本后的10％，作为土地储备开发发展专项资金存入土地储备开发资金专户；其余上交财政，按市政府颁布的土地使用权出让金标准，由市与区县政府按规定比例分配；剩余资金集中市里，专项用于城市基础设施建设、公益事业等建设。