企业拆迁厂房重置价格的计算方法有哪些

谈工业用房的房屋重置价评估内容摘要：企业贷中大量的抵押物是工业厂房，估价方法大多采用成本法，所采用的技术路线是房地分估然后累加求取其市场价值，这就涉及到两大部分的估价，其一是土地使用权价值的评估，其二是房屋现值的评估，本文着重谈房屋价值的评估。

由于工业厂区地上的房屋情况比较复杂（幢数多且结构、层数、建筑物特征各不相同），因此如何正确确定其房屋的重置价是成本法估价中最为关键之一。

《房地产估价规范》对房屋重置价的基本构成要素进行了说明，并要求应根据估价对象的实际情况在价格构成内容的基础上酌予增减，如何进行“增减”这又是成本法估价中的另一关键。

本文围绕上述的两个“关键”，结合笔者的估价实践，谈些个人看法，供业内人士参考，并欢迎批评指正。

关键词：工业用房评估成本抵押物一、房屋重置价构成及注意事项（一）开发成本包括勘察设计和前期费、厂区内外基础设施费、建筑安装工程费等。

1．勘查设计和前期费。

包括：①三通一平费（施工需要的临时水、电、路及场地平整）；②勘探费；③测量费；④咨询费、可研费；⑤规划设计费；⑥施工图设计费等。

一般以建安工程费为基数，按一定比率（3%~6%）求取。

注意事项：（1）上述②、④、⑥在工业项目中的“一定比率”的取值要高于民用项目；（2）项目的规模、复杂程度不同，“一定比率”的取值也应有所区别；（3）如果“三通一平”费已经包括在土地使用权价值中了，则在房屋部分不再重复计算。

2．基础设施建设费。

包括厂区内的水、电、路、绿化、环保、物业管理用房等。

一般以建安工程费为基数，按一定比率计取（或按每平方米建筑面积多少元计取）。

注意事项：（1）所选取的“一定比率”（或每平方米建筑面积多少元）应视项目用途、规模（厂区内房屋建筑面积、结构等级等）的实际情况而确定；（2）估价师要详细观察其基础设施建设的实际项目内容，对其作出概算，以此来把握所确定的“一定比率”（或每平方米建筑面积多少元）的合理性。

3．房屋建筑安装工程费。

企业拆迁厂房重置价格的计算方法有哪些Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT房屋重置价格对于很多人来说是陌生的，一般用于房屋建造业和房屋拆迁过程中，是专业部门对房屋重置所需费用的一种评估。

房屋重置价格，在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用情况下，重新购建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。

接下来吴少博律师主要讲一下企业拆迁厂房重置价格的计算方法。

企业主在拆迁当中遇到就补偿项目当中的厂房重置价到底应该怎么计算，今天从评估的角度来简单的分析和认识这个问题。

一般情况要看四个方面来确定厂房重置价：材质、结构、高度、面积。

第一、材质在实践当中所用的建筑材料和建筑技术等方面体现的是不一样的，例如一些工业园区中厂房和自建厂房以及养殖产业用房都是不一样的。

一般存在五种材质的厂房：钢筋混凝土、砖混结构、砖木结构、简易用房、钢构（实践当中有很多用钢构方式进行搭建厂房，不具备四面封闭性，但是满足一定的生产经营用房的标准）。

因材质的不同价格也采取相应的递进关系，一般情况下钢筋混凝土的价格相对高，结合实际每平米在一千元左右；砖混结构价格结合实际每平米600元-800元左右；砖木结构价格在每平米400元-500元左右；简易结构每平米200元-300元左右；还有些造价较高的钢构结构每平米造价高达1800元左右，但在大多数实践当中钢构每平米800元左右。

第二、结构在实践过程中有些是平层结构；还有些虽然没有特定划分楼层但高度已经达到划分楼层的标准，属于双层结构；还有带顶棚和不带顶棚的区别，突起与平行的区别，这些结构的不同能直接影响到最后的补偿厂房价值的估算。

第三、高度实践当中遇到过高度近米的厂房，相当于一般三、四层楼的高度，因厂房是机械重加工，上面需要架航道走航车，所以厂房非常高。

基本的标准工业厂房在三米到三米五之间为一层的标准，当厂房高度是标准高度的倍数时尽管没有中间隔层也要算作两层。

工业厂房拆迁在近些年越来越多，城郊地区的发展及环保问题的重视是工业厂房拆迁的重要因素之一，但因工业厂房面积过大，拆除工程也比较繁重，所以它的价格报价也比较复杂，不同的地区它的报价根据当地的消费水平，有一定的差异，想要知道具体的报价明细，我们先来了解下它的计算规则才能做到心中有数。

一、砌体拆除1.各种砌体拆除，包括内、外装饰面层厚度，按实拆体积以立方米计算，不扣除0.3m2以内孔洞和构件所占的体积。

2.空花格砖墙拆除按其外形体积以立方米计算；如有实砌体时，按墙体实砌体积与空花格砖墙分别计算。

3.锅台、炉灶、土坑拆除按其外形体积以立方米计算。

4.旧砖墙剔除灰缝按垂直投影面积以平方米计算，不扣除门窗洞口及空圈所占面积，但其侧边也不增加。

二、混凝土及钢筋混凝土拆除1.现浇混凝土及钢筋混凝土基础、柱、梁、墙、板，均按实拆体积以立方米计算。

2.钢筋混凝土整体楼梯、阳台底板、雨篷拆除，均按水平投影面积以平方米计算。

3.栏板拆除含扶手，按延长米计算。

4.挑檐、天沟拆除按实拆体积以立方米计算。

5.池槽拆除按外形体积以立方米计算。

6.预制钢筋混凝土单梁、屋面梁按实拆体积以立方米计算。

7.预制钢筋混凝土大型屋面板、平板、空心板、槽形板、加气混凝土板拆除，按实拆面积以平方米计算。

8.预制窗台板、蹲台板按实拆面积以平方米计算；隔断板拆除按单面面积以平方米计算。

9.预制过梁、沟盖板及零星构件按实拆体积以立方米计算。

对于预制构件中外形体积大于混凝土净体积五倍者，可按外形体积以立方米计算。

10.预制钢筋混凝土门窗框拆除按其外围实拆长度以延长米计算。

三、木结构拆除1.各种屋架(包括人字屋架、中式屋架、半屋架等)拆除按不同跨度以榀计算。

2.木基层拆除时，工程量按以下规定计算:(1)檩木、椽子按根计算；(2)封檐板、博风板按延长米计算；(3)屋面板、挂瓦条、油毡拆除均按实拆平方米计算。

3.天棚拆除不论整体拆除或分项拆除，均按水平投影面积以平方米计算，不扣除室内柱子所占面积。

建筑物重新购建价格的求取方式建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种：(1)重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

(2)重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。

这种重新建造方式可形象地称为“复制”。

重建价格进一步来说，是在原址，按照原规模和建筑形式，使用与原建筑材料、建筑构配件和建筑设备相同的新的建筑材料、建筑构配件、建筑设备，采用原建筑技术和工艺等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。

通常重置价格要比重建价格低。

建筑物重新购建价格的求取方法单位比较法单位比较法是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关的某种计量单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其做适当的修正、调整来求取建筑物重新购建价格的方法。

主要有单位面积法和单位体积法。

单位面积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价，对其做适当的修正、调整(有关修正、调整的内容和方法类似于市场法)，然后乘以估价对象建筑物的面积来测算建筑物的重新购建价格。

这是一种常用、简便迅速的方法，但比较粗略。

某建筑物的建筑面积为300m：，该类用途和建筑结构的建筑物的单位建筑面积造价为1 200元／㎡。

试估算该建筑物的重新购建价格。

[解]该建筑物的重新购建价格估算为：300x1200＝36(万元)单位体积法与单位面积法相似，是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的修正、调整，然后乘以估价对象建筑物的体积来测算建筑物的重新购建价格。

这种方法适用于成本与体积关系较大的建筑物，如储油罐、地下油库等。

某建筑物的体积为500㎡，该类用途和建筑结构的建筑物的单位体积造价为600元／m3。

（勘测设计和前期费用123元+建安成本448元+基础设施和公共配套设施建设125元+管理费用30元+投资利息30元+销售税费和开发利润50元=806元/平方米。

31号厂房（钢棚）重置价构成：勘测设计和前期费用113元+建安成本324元+基础设施和公共配套设施建设95元+管理费用30元+投资利息30元+销售税费和开发利润50元=642元/平方米。

）按本公司（总）规范（1）勘察设计和前期工程费为80元/平方米；（2）钢构二等建筑安装费：448元/平方米；（3）配套设施建设费：120元/平方米（杭州）100元/平方米（建德）；（4）开发过程中的税费（不计）（5）管理费用=开发成本×管理费率=［（1）+（2）+（3）］×5%（6）投资利息=开发成本×贷款利率×开发周期/2=［（1）+（2）+（3）］×5.4%×2/2（7）开发利润=开发成本×利润率（工业厂房8%）；（8）销售费用=销售额×2%；（9）销售税金及附加=销售额×5.65%；（10）其它（印花税）=销售额×0.05%（11）综合（以上）系数=［（1）+（5）+（6）+（7）］/1-[(8)+(9)+(10)]=1.283估价对象钢结构厂房重置成本价为：［（1）+（2）+（3）］×1.283=［80+448+100］×1.283=805.724元/平方米，取整：806元/平方米。

上表中：（1）前期工程费：取建安成本的10%；（2）管理费用：取（建安成本+前期费用）×5%；（3）投资利息：根据估价对象的建设规模，建造期按一年均匀投入计算（年利率取7.47%）；（4）投资利润：（建安成本+前期费用+管理费用）×20%；（5）销售税费：税前单价×5.6%。

重置成本的估算一般可以采用下列方法：1、重置核算法。

是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。

直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分，间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费，总体设计制图等项支出。

间接成本可以通过下列方法计算。

（1）按人工成本比例法计算，计算公式为：间接成本=人工成本×成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额×100%（2）单位价格法，计算公式为：间接成本=工作量（按工日或工时）×单位价格/工日或工时（3）直接成本百分率法，计算公式为：间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率2、物价指数法。

这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本，计算公式为：资产重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数资产重置成本=资产历史成本×（1+物价变动指数）（1）物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。

（2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。

一项科学技术进步较快的资产采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。

物价指数法和重置核算法也有其相同点，都是建立在利用历史资料基础上。

3、功能价值法，也称生产能力比例法。

这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。

计算公式为：被评估资产重置成本=被评估资产年产量/参照物年产量×参照物重置成本前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例变化。

吴少博律师解读常见的企业拆迁评估办法作者：北京吴少博律师事务所按照房地产评估规范、2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及建设部颁发的《国有土地上房屋征收评估办法》当中一共列举五种评估方法。

在实践当中有四种是频繁使用的，今天着重介绍一下这几种评估方法。

评估的方法直接影响了最后所得出来的评估价值以及认定房屋土地价值所在。

到底选用哪种评估方法来进行实际评估对被拆迁企业来讲是很重要的，因选取的评估方法不同在实践当中补偿价格相差数十倍之多都是很正常的。

征地拆迁中五种评估方法分别是：重置成本法、收益法、市场比较法、假设开发法、基准地价修正法。

第一、重置成本法重置成本法最常见的评估方式，也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。

选择一个评估时间点，假如要求五月一日起进行实地征收，由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。

例如，土建的价值+人工的价值+相关税费的价值=所得重置价值，再扣除相应的折损率（70％或80％等）。

成本法在以前运用相当广泛，土地价值，房屋价值都可以运用成本法进行评估，但现在590号令以及建设部的房屋征收评估办法都要求按照市场比较法。

第二、收益法在590号令当中是有相关的要求，如果用于生产经营的对于其生产经营的评估要运用收益法，其实也就是预估一下未来预期收益，选取适当的资本化率来体现，把资本投入到不动产所带来的收益率。

资本化率的概念在实践当中不常运用，意思是把不动产房屋、土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。

收益法主要评估一些在实践当中进行实际生产经营的商业性质的主体，一些劳动附加值比较大、劳动性密集的行业、专利技术性行业可带来的劳动收益成几何倍增长的行业，原则上对其行业企业应按照收益法进行实际评估。

收益法在实践的过程中运用不是很多，在实践过程中与评估公司进行交涉的同时评估公司未涉及收益法部分，评估公司运用较多的是成本法和市场比较法两种。

第三、市场比较法需要注意的是，参照类似的房地产市场价值，意思就是要根据同区位、同地段、同性质（国有、集体）、同用途（商业、工业、住宅），商品房包括住宅和商业用途。

企业拆迁评估方法是什么？第一、重置成本法。

重置成本法最常见的评估方式，也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。

第二、收益法。

第三、市场比较法。

第四、假设开发法。

第五、基准地价修正法。

在征地的过程中，需要对土地上的企业和居民进行拆迁。

并且，政府还要给予一定的拆迁补偿。

这个拆迁补偿的金额当然不是随便定的，在确定金额之前还需要请专门的机构进行资产评估。

那么，企业拆迁评估方法是什么呢?一、房屋建构筑物拆迁损失房屋建筑物的拆迁损失即为评估基准日的评估价值。

本次对房屋建筑物评估采用重臵成本法。

重臵成本法的计算公式为：评估值=重臵成本×成新率1、重臵成本的确定重臵成本=建安综合造价+前期费用+其他费用+资金成本建安综合造价采用预(结)算调整法确定，即以待估建筑物结算中的工程量为基础，根据各地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用、装饰装修工程费以及安装工程费用，并计算出建筑安装工程总造价。

前期及其他费用依据国家、地区、行业相关规定确定;根据基准日现行贷款利率和该类别建筑物正常建设工期，确定资金成本。

房屋建筑物采用现场勘查成新率和年限法成新率相结合的方法综合确定成新率，构筑物采用年限法成新率。

综合成新率=现场勘查成新率×权重+年限法成新率×权重2、成新率的确定建筑物按综合法确定成新率。

计算公式：综合成新率=现场勘察成新率×60% + 理论成新率×40%理论成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%现场勘察成新率是对建筑物进行现场勘察，分别对其主体结构部分、装饰部分、配套设施(水、暖、电)部分的完损情况，对照技术标准进行打分，确定其成新率。

二、管道沟槽拆迁损失管道沟槽搬迁损失即为评估基准日的评估价值。

本次对管道沟槽评估，采用重臵成本法。

重臵成本法的计算公式为：评估值=重臵成本×成新率1、重臵成本的确定重臵成本由建安造价和前期费用及其他费用组成。

企业拆迁的补偿项⽬及计算⽅法是什么企业在遇到拆迁时，往往都⾮常关⼼⾃⼰的补偿有多少，对补偿的项⽬有哪些，补偿的标准是什么，补偿如何计算等问题都希望能有所了解。

下⾯店铺⼩编帮助您了解。

企业拆迁的补偿项⽬及计算⽅法是什么企业拆迁补偿种类，主要包括⼟地使⽤权的补偿、企业经营性房屋的补偿、房屋附属物的补偿、停产停业损失的补偿、机械设备的补偿、员⼯安置补偿、搬迁费⽤补偿、搬迁奖励补偿等。

1.⾃有产权企业拆迁选择货币补偿的，补偿⾦额计算公式为：补偿⾦额=⼟地区位补偿价+房屋⾯积×房屋重置成新价+附属物及设备损失及重置成新费+设备搬迁安装费+解聘员⼯的安置补偿费+停产停业损失(营业⾯积×每平⽶补偿标准)+奖励和补助+其他⽆形资产损失;2.⾃有产权企业拆迁选择产权置换的，补偿⾦额的计算公式为：补偿⾦额=安置房与原房屋之间差价补偿+设备搬迁安装费+临时安置费+解聘员⼯的安置补偿费+停产停业损失(营业⾯积×每平⽶补偿标准)+奖励和补助+其他⽆形资产损失;3.承租房屋企业补偿⾦额计算公式为：补偿⾦额=租⾦差价【(重新租赁租⾦-原租⾦)×剩余租赁时间】+设备搬迁安装费+解聘员⼯的安置补偿费+停产停业损失(营业⾯积×每平⽶补偿标准)+奖励和补助+其他⽆形资产损失;4.承租⼟地上⾃建房屋企业补偿⾦额计算公式为：补偿⾦额=租赁⼟地差价【(重新租赁租⾦-原租⾦)×剩余租赁时间】+房屋⾯积×房屋重置成新价+附属物及设备损失及重置成新费+设备搬迁安装费+解聘员⼯的安置补偿费+停产停业损失(营业⾯积×每平⽶补偿标准)+奖励和补助+其他⽆形资产损失。

以上就是关于企业拆迁的补偿项⽬及计算⽅法的相关介绍，希望能够帮助到⼤家。

如果您还需要了解更多的内容，请关注店铺官⽅⽹站，在线咨询我们店铺律师，我们将竭诚为您服务。