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住宅项目定价方案一、概述在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有以下几种方式，本方案重点分析的是实用性较强的类比量化定价法1、成本加成定价法：它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项目的单位售价，其公式为P=C×(1+η)[1],但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要么卖不出去要么企业不能获取较大的利润；2、差别定价法：它指房地产开发商经常根据顾客、房屋形式或形象、时间、地点的差异来制定不同的价格；差别定价是房地产开发商按两种或两种以上的价格来销售住宅，而这些价格不一定完全反映成本费用上的差异，这种定价方法没有很好地反映市场需求和行业竞争状况，特别是根据顾客差异、房屋形象差异来定价更像是一种促销手段；3、竞争定价法：它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法它考虑了市场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分，故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。
此外，还有尾数定价法，这种定价方法使得消费者感觉到开发商是在认真定价，让消费者有占到便宜的感觉。
整数定价法主要对高档住宅，如别墅，其目的是为了体现消费者身份和地位。
在本案中，主要分析一种能够运用于房地产开发企业中实际可操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。
在这里，姑且称之为类比量化定价法。
二、类比量化定价法该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。
房地产定价方法一、房地产定价方法价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。
高价位能够提高单位利润,但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售,但可能丧失获取更多利润的机会.如何确定最适合的价格,求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。
（一）成本加成定价法将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法,是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。
例如：某一项目的总成本为1500万元，预期利润10%，则总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。
成本是开发项目的全部成本,包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本.利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。
成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否,才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下,这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力.（二)竞争价格定价法竞争价格定价法从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争,但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的，由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格.在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产，定价较高的,一般难以为顾客所接受。
要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势.竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时应当考虑的一种方法，在此种方法下,开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本。
房地产项目定价的方法定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。
虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。
产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。
在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。
房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。
一、成本导向定价法1、成本加成定价法成本×（1＋百分比）2、目标定价法（总成本＋目标利润）/可售面积二、市场导向定价法1、认知价值定价法消费者市场认可事先调查2、价值定价法开发商对竞争物业比较分析出价格三、竞争导向定价法1、领导者定价法高档次物业2、挑战者定价法3、追随者定价法一、成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。
其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。
成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。
（一）、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
售价与成本之间的差额即为利润。
这里所指的成本，包含了税金。
由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。
它的计算公司为：单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。
列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。
公寓定价计算公式公寓定价公式为：销售单价=销售面积×100%（建筑面积）。
销售单价是房屋总价格减去所有成本，例如房租，人工，材料，税费，利润，空间等，再除以100即为项目所出售房屋的总销售价格。
销售均价有可能低于周边同类型房屋或者低于成本价，这在我们分析同一类型公寓时并不会发生。
但是当销售单价低于成本价时，就会有不合理因素产生。
例如由于各种因素，开发商将出售房屋的价格设定为建筑面积或售价减去成本，例如建筑面积是20平方米，售价就是20×20=1万元。
这也是开发商通常会利用一些方法来计算销售单价。
但是这类计算方法通常也会让人觉得不合理。
例如开发商将公寓售价定义为1万元（建筑面积）或是3万元（建筑面积）。
如果这样定义是正确的，那销售单价就是1万元。
1.建筑面积×100%=建筑面积销售均价通常都是包含在总销售价格中的，但是开发商往往会将建筑面积定义为建筑面积。
一般来说该计算方法会忽略房屋内空间的数量以及空间组合的复杂性；并且在许多情况下会忽略房屋内部空间的设计问题导致售价过低。
另外一些开发商，例如 KPL公司会将自己的房屋卖给开发商并支付建筑面积的费用。
但是这种计算方式会导致该项目的价格过高。
因此如果我们将公寓售价定义为建筑面积×100%=总销售单价时，就不应该将其定义为建筑面积或是售价。
如果定义错误，那也会导致这类结果的出现。
举个例子：如果建筑面积是20平方米，总销售价格是30×20=5000元（该建筑面积售价为5000元）。
如果这栋房屋售价超过了5000元，那销售单价就会小于等于5万元或者大于等于5万元但又小于等于6万元，这个问题很容易解决：那么对于一栋住宅来说计算公式就应该正确：房地产价格=建筑面积-售价=总产出来。
2.楼层与配套设施率层高对建筑成本的影响也很大。
如果房屋的层高与高度相同，那么就意味着建筑成本与房屋售价不成正比，这种情况下我们会以相同的楼层的定价。
大连R房地产公司T住宅项目价格策略的研究摘要：本文以大连r房地产有限公司的t住宅项目营销为研究对象，对t住宅项目的价格策略进行了研究，这对于提高企业素质、增强项目竞争力具有一定的现实意义。
关键词：房地产市场住宅项目价格策略价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。
高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。
如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有房地产投资人最关心的事情。
一、定价目标①以利润最大化为定价目标。
利润是个综合性很强的指标，尤其对房地产项目而言，从预售开始到销售告罄往往需要很长时间。
所以，利润最大化不是短期定价目标，而是企业长远目标。
由于房地产定价受宏观经济环境及政策的影响较大，因此，需要动态地分析企业的内部条件和外部环境，不能单纯定位于项目利润，忽视市场相关因素和公司经营战略，②以市场占有率为定价目标。
市场占有率是指一定时期内某企业房地产的销售量占当地细分市场销售总量的份额。
市场占有率高意味着公司的竞争能力较强，产品性价比合理，说明公司对消费信息把握得较准确、充分。
房地产开发业资金占用量极大，规模经济现象表现明显，同时，房地产企业竞争是同区域项目竞争，因此提高市场占有率是增加企业利润的有效途径。
③以增强企业形象为目的为定价目标。
以稳定的价格赢得企业形象，有利于在行业中树立长期优势。
房地产市场需求价格弹性不大，但受其他因素影响，需求量波动很大。
稳定的价格给人以产品信誉高、公司经营稳健的印象。
品牌竞争是高层次的竞争，增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。
拥有较高市场占有率的行业领导型企业适宜选用稳定的产品定位和稳定的价格策略。
r房地产有限公司是作为富有实力的房地产开发企业，t项目作为该公司在大连首期住宅项目，为了能够长期、稳定的生存与发展，项目定价目标以增强企业形象为主，保证一定市场占有率为辅。
二、定价方法定价方法是企业在特定的定价目标指导下，依据对成本、需求及竞争等状况的研究，运用价格决策理论，对产品价格进行计算的具体方法。
房地产如何制定价格房地产行业是一个竞争激烈且价格波动较大的市场。
在制定房地产价格时，开发商和销售商需要考虑许多因素，包括市场需求、土地成本、建筑成本、竞争对手定价、商品属性、经济环境、政府政策等。
本文将详细解析房地产制定价格的过程。
首先，市场需求是制定房地产价格的关键因素之一、开发商和销售商需要了解区域特点、人口结构、购房者需求等信息，以确定市场对于不同类型住宅产品的需求量和价格敏感度。
通过市场研究和分析，他们可以获得信息来决定是否需要增加供应量或调整价格以满足市场需求。
其次，土地成本也是制定房地产价格的重要因素。
土地成本通常占到房地产项目总成本的较大比例。
购买土地的价格受地理位置、土地用途、政策限制等多种因素影响。
开发商需要评估土地价值和潜在收益，并将其纳入房地产价格的考量中。
第三，建筑成本是制定房地产价格的另一个关键因素。
建筑成本包括建筑材料、劳动力、机械设备、设计和施工费用等。
这些成本的波动会直接影响到房地产价格。
因此，开发商需要时刻关注建筑成本的变化，并将其考虑到房地产价格的订定中。
第四，竞争对手定价也会对房地产价格产生直接影响。
开发商和销售商需要了解竞争对手在同一区域或者同一房地产项目中的定价水平。
通过比较优势和竞争优势，他们可以确定自己的产品定位和定价策略。
第五，商品属性也是价格制定的一个重要因素。
不同的住宅产品在地理位置、建筑面积、户型设计、配套设施等方面可能存在差异。
这些差异会直接影响到购房者对于产品的需求，从而影响到价格。
开发商和销售商需要明确产品的特点，并结合市场需求来制定相应的价格策略。
第六，经济环境和政府政策也是房地产价格制定的重要因素。
宏观经济环境、利率水平、通货膨胀率以及政府对于房地产市场的政策都会对房地产价格产生影响。
开发商和销售商需要密切关注宏观经济和政策环境的变化，并及时调整价格策略以适应市场。
综上所述，房地产制定价格是一个复杂而多变的过程，涉及到多个因素的综合考虑。
第四局部工程价格制订及理由一、估价对象：天安第一城一期工程住宅公开市场均价二、估价目的：为天安第一城公开出售提供科学、客观、准确的价格定位，此价格为该工程具有整体形象时的价格三、估价时间：2021年4月10日至4月15日四、估价依据：政府有关的法规政策，天安第一城的?建设用地规划许可证?、?建设工程规划许可证?、?开工许可证?及对其他可比实例的实地考察所获的资料五、限制条件：假设未来一段时间内，长春市房地产市场没有大的波动；此价格仅作为销售的参考价格六、估价原那么：替代原那么七、估价方法：市场比拟法八、估价结果：根据估价目的，遵循估价原那么，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的根底上，经过周密准确计算，并结合估价经验及对影响房地产价值因素的根底上，确定天安第一城的公开市场下，一次性付款的平均价格为3350元/m2，一期住宅预售面积85000m2，住宅在一次性付款方式下总价值284750000元，大写金额：貮亿捌仟肆佰柒拾伍万元。
九、有效时间：在市场变化不大的情况下，有效期半年，随着时间和市场情况的变化，上述评估价格要作相应的调整。
十、估价说明：1.本报告估价时点为2021年4月，本报告有效期为6个月，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应调整。
2.本报告中天安第一城住宅价格估价结果即为其市场价值，即在评估时点预期能够成交的最好价格，它依据了如下假设：1)自愿的卖者；2)在评估时点前，相对商品房的特性和房地产市场状态而言，为使交易完成并到达合理价格，有一个合理的谈判周期；3)在这个周期内，市场状态、价格水平是静止不变的；4)该物业能够自由地在市场上出售；5)不考虑特殊性质买家的附加叫价。
估价分析测算过程一、根本方法由于朝阳片区内在售楼盘交易实例比拟多，这些住宅交易实例一般都是正常的市场价格，可以作为可比实例。
我们根据估价的目的，在深入细致地分析了工程的实际情况，并综合考察和调研的根底上认为，利用市场比拟法能够科学、准确、客观地反映天安第一城的正常市场公开出售均价。
房地产定价是一个复杂的过程，涉及多种因素和策略。
以下是一些常见的房地产定价方法和定价策略：定价方法：1. 市场比较法：通过比较类似房地产物件的销售价格来确定定价。
这需要考虑物件的位置、面积、建筑质量和其他特征，并与市场上类似物件进行对比。
2. 成本法：基于开发成本、土地成本和利润率等因素来确定房地产价格。
这种方法适用于新建项目或翻新项目，要确保成本计算准确。
3. 收益法：通过预测未来收益来确定房地产价格。
这种方法常用于商业地产，根据租金收入的预测和投资回报率等因素来进行定价。
4. 投机性定价：基于市场需求和供应情况，利用投机心理来确定房地产价格。
这种方法更多地依赖于市场的波动和投资者的预期。
5. 综合方法：综合考虑以上多种定价方法和其他因素，如市场趋势、地区发展潜力、政府政策等，来制定最终的定价策略。
定价策略：1. 市场定价策略：根据市场需求和竞争情况，确定一个相对合理的价格。
这可能涉及根据市场反馈进行动态调整，以保持竞争力。
2. 定位定价策略：根据房地产物件的独特特征和目标客户群体，确定一个定位明确的价格。
这种策略强调与其他产品或竞争对手的区别，追求高档或独特定位。
3. 促销定价策略：通过提供折扣、优惠或其他促销手段来吸引购买者。
这种策略旨在刺激销售和提高市场份额。
4. 差异化定价策略：针对不同的客户群体或不同的产品特征，制定不同的价格策略。
例如，针对豪华住宅和经济住宅采取不同的定价策略。
5. 弹性定价策略：根据市场需求的变化进行灵活调整价格。
这种策略适用于市场波动较大的情况，使企业能够快速应对市场变化并最大限度地利用机会。
需要注意的是，选择合适的定价方法和策略需要全面考虑市场需求、竞争环境、产品特征以及目标客户群体等因素，并针对具体情况进行权衡和调整。
同时，定价决策应该遵循相关法律法规，并充分考虑市场的可接受程度和企业的长期发展目标。
实例详解房地产项目定价案例一、价格定位目标提要1、销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2、市场竞争目标3、项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。
根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。
二、价格定位基础根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。
此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。
采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。
由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。
三、竞争楼盘态势1、金山板块及其他同类物业竞争对比表项目名称规划总规模面积范围主力面积平均价格交房时间工程进度卖点抗性金山碧水三期B区17—7F 31万M2 78---256 106--128 1833 2004年底主体三层社区规模大配套齐价格低位置较偏香江明珠二期16—7F 186亩86—280 160--280 2700 2004-01 封顶紧临南江滨公园，户型独特紧挨大桥噪音较大金山明珠15—7F4—9F 65亩110—244 125--158 **** ****-12-31 单体落成户型新颖，景观绿化精致。
南向朝金山大道。
金山明星6-7F,4-7.5F3-9F,5-11F 71亩68—268 90--127 1985电梯：2077 2004-05 外墙装修户型多样价格相对较低建筑密度大，配套少北京金山5—15F5—11F 57亩55—240 120--130 **** ****年底桩基完成楼间距大空中花园面积大，3米层高价格人相对较高金山佳园9—9、11 7万M2 100—154 100--120 2350 2004年底地面二层设观景电梯，入户空中花园。
楼盘定价策划方案背景在房地产市场中，房价是一个核心问题。
不同的定价策略可以影响房屋的销售情况。
一般来说，房屋定价过高容易导致销售疲软，房屋定价过低又会导致开发商的利润下降。
因此，在房地产市场中，定价策略的制订至关重要。
本文主要探讨楼盘定价的策划方案。
目标本文旨在介绍楼盘定价的策划方案，旨在为开发商提供一个有效、合理的定价策略。
通过本文，读者可以了解和掌握楼盘定价的相关知识，制定出更加科学、规范的房屋定价策略。
重要性在房地产市场中，楼盘定价是一项重要的工作。
楼盘定价直接影响到销售情况和开发商的利润。
一个好的定价策略可以帮助开发商掌握市场的趋势，根据市场需求合理定价，提高销售额和利润。
同时，定价策略也影响到买房者的购买意愿。
如果房价过高，购房者会望而却步。
如果房价过低，购房者会怀疑楼盘的质量和信誉。
楼盘定价的策划方案楼盘定价的要点楼盘定价的要点包括市场环境、项目性质、市场需求、情感诉求、竞争对手等。
在确定房屋定价时，需要考虑这些因素，为定价提供依据。
1.市场环境：市场环境是决定房价的重要因素。
需要考虑的市场环境包括宏观经济环境、政策环境和地区市场环境等。
2.项目性质：不同的项目性质需要考虑不同的定价策略。
例如，商业项目和住宅项目的定价策略是不同的。
3.市场需求：市场需求是另一个影响房屋定价的因素。
需求上升，价格上涨，需求下降，价格下降。
4.情感诉求：一些买房者会根据房子的情感诉求进行购买，例如环境好、交通便利等。
5.竞争对手：竞争对手也是确定房价的重要因素。
需要了解竞争对手的价格、销售情况等数据，为房屋定价提供参考。
楼盘定价的策略在考虑楼盘定价策略时，需要分析楼盘的特点和市场环境，建立科学的定价策略。
1.市场平均价定价法：市场平均价定价法是一种常用的定价方法。
在确定房价时，可以在该地区内进行市场调研，结合目前房价水平，给房屋定价。
2.竞争定价法：竞争定价法是将竞争对手的定价作为参考，在这个基础上，进行合理的定价。
一、成本定价法1、土地成本与拆迁成本1.99公顷X15亩X300万/亩=8955万元，一期建筑面积：111640平方米合计成本价格=802元/平方米住宅建筑成本：1600元/平方米（18F）相关配套费用：500元/平方米即住宅前期所投入的成本价格为：802+1600+500=2902元/平方米2、商业建筑成本：1000元/平方米相关配套费用：300元/平方米即商业前期所投入的成本价格为：802+1000+300=2102元/平方米3、写字楼建筑成本：1500元/平方米相关配套费用：500元/平方米即商业前期所投入的成本价格为：802+1500+500=2802元/平方米注：管理费用、税费、营销推广费用未含,考虑银行利息，项目建议定价：住宅：3800元/平方米商业：12000元/平方米写字楼：4400元/平方米二、市场比价定价法1、石家庄房地产市场现售楼盘价格分析（附楼盘销售价格表）；2、与本项目有可比性的楼盘比较；3、项目自身的产品品质与核心竞争力；4、根据本项目的地段、周边配套、交通状况及未来的产品业态；5、受国家宏观政策的影响，对石家庄房地产未来3-5年发展趋势预测；石家庄市场住宅楼售价石家庄市场商业售价石家庄市场写字楼售价综合石家庄市场在售楼盘价格及产品品质，建议本项目定价为住宅：3650元/平方米商业：14000元/平方米写字楼：4700元/平方米三、权重定价法综合因素对价格影响表（主要竞争对手及本案）——住宅竞争市场平均价格指数：378（元/分）计算依据：类比楼盘总体均价/主要竞争项目平均分本案定价◊竞争市场平均价格指数×本案综合得分378×10.2=3856元建议本案◊开盘期均价：3856元/平方米（住宅）通过综合因素对产品价格的影响，可以得出本案的∶商业15000元/平方米写字楼4600元/平方米综合以上三种产品价格定位法，建议产品均价定为：1、2#公寓楼——均价3800元/㎡3#商业——均价14000元/㎡3#写字楼——均价4500元/㎡4#商业——均价12000元/㎡4#写字楼——均价4400元/㎡。
房屋评估的⽅法有哪些不论是售房者还是购买者，可能都会遇见需要做房屋评估的情形，可是却不知道具体应该怎么做，最后往往只能选择委托中介。
⼩编今天就来为⼤家解决这个难题，告诉你们房屋应该如何进⾏估价？具体⽅法有哪些？下⾯店铺⼩编为⼤家解答，⼀起来看看吧。
房屋评估的⽅法有哪些1、市场⽐较法市场⽐较法说的通俗些，其实就是货⽐三家，售房者想要对房⼦做出准确的定价，最基础的办法就是和类似房产进⾏⽐较。
对于购房者来说，可以通过多看⼏处住宅，然后在价格相等的住宅中选取效⽤最⾼的，或者在效⽤相近的住宅中选择价格最便宜的⽅法，从中挑选出⾃⼰最中意的⼀个。
2、收益还原法收益还原法是指按照房地产未来的收益来估计房价的做法，⾸先要估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采⽤适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。
收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本，计算⽅法⼀般为房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
3、成本估价法成本估价法是指建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价，成本估价法特别适⽤于房地产交易较少，⽆法采⽤市场⽐较法的情况，⾮盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采⽤成本估价法。
⼆⼿房的的价格按成本估价法进⾏计算，其公式为：房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧4、假设开发法假设开发法经常被⽤于房地产开发项⽬的可⾏性分析，房产项⽬在被建设之前，⾸先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的⼟地开发费⽤，勘察、设计费⽤，建筑施⼯费⽤，销售费⽤，资⾦成本，税⾦等，最后扣除地价，剩下来的就是预期的利润。
5、基准地价法基准地价法是指针对到某⼀地块的⼟地使⽤权价值评估，参照已有的同级别、同⽤途的基准地价，进⾏⼀般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象⼟地使⽤权价值的⽅法，这种⽅法通常具有有⼀定的政策性。
6、混合法混合法是将以上⼏种⽅法综合运⽤，即把各种⽅法求出的结果作加权平均或算术平均，⼀般是先⽤耐⽤年限法确定基准减价额，然后依实际观察法进⾏修正。
住宅项目定价方案
概述
在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有以下几种方式，本方案重点分析的是实用性较强的类比量化定价法
1、成本加成定价法：它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项
目的单位售价，其公式为P=C×(1+ η)[1], 但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要么卖不出去要么企业不能获取较大的利润；
2、差别定价法：它指房地产开发商经常根据顾客、房屋形式或形象、时间、地点的差异
来制定不同的价格；差别定价是房地产开发商按两种或两种以上的价格来销售住
宅，而这些价格不一定完全反映成本费用上的差异，这种定价方法没有很好地反映市场需求和行业竞争状况，特别是根据顾客差异、房屋形象差异来定价更像是一种
促销手段；
3、竞争定价法：它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法它考虑了市
场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分，故在项目定价实际应用中将会
遇到障碍。
此外，还有尾数定价法，这种定价方法使得消费者感觉到开发商是在认真定价，让消费者有占到便宜的感觉。
整数定价法主要对高档住宅，如别墅，其目的是为了体现消费者身份和地位。
在本案中，主要分析一种能够运用于房地产开发企业
中实际可操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。
在这里，姑
且称之为类比量化定价法。
二、类比量化定价法该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定
权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。
该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化，而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分法使得分值的随意性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。
三、影响因素、指标及其分值的确定
笔者共列出了12 个主要影响因素，分别是位置、价格、配套、交通、物业管理、周边环境（景观、污染）、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实力、广告，其分值分别为1、2、3、4、5。
分值越大，表示等次越高，详见下表1。
表1 住宅项目影响因素、指标与分值[2]
四、权重的确定
运用价值工程中的0～9 评分法来确定权重，当然也可以用层次分析法或者经验值法来确定权重，其计算过程见表2
表2 住宅项目影响因素权重计算表（0～9 评分法）[3]
五、项目均价的确定
通过表2 确定的各影响因素的权重和拟售项目及类比项目所赋予的分值，由公式得出各项目的总分，其中n 表示项目影响因素的项数，Wi 表示权重，Fi 表示分值，其计算如表3。
表3 类比量化定价法计算表
然后根据表3 得出的数据，运用最小二乘法建立回归方程，即P=a+bS[4]，其中P为项目均
价，S为项目得分，确定参数a和b 后，代入拟售项目的得分，即可得拟售项目的均价。
六、住宅项目各单元定价上述定价只是制定出一个小区或一栋楼的基准平均价格，而对具体的某一
单元而言，由于位置、层高、区位、朝向、景观、户型等的不同，对购房者来说，就有着不同的效
用。
所以需将各单元分别定价，以不同的价格来体现效用的高低。
1、项目位置价格调整系数项目位置价格调整系数是指在一个小区中，根据各栋楼宇的位置、
坐向、临街状况、楼间距、与小区花园、公共配套服务设施的距离等来综合调整价格系数。
如南北
朝向、较大的楼间距、临近配套设施、外观漂亮的楼宇的价格就会相对高些，如表4 所示。
表4 项目位置价格调整系数表
备注：
其中m、k 一般在5％以内，如果位置差异特别大，可取更大的系数，
但一般不超过15％2、项目楼层价格调整系数
项目楼层价格调整系数是指根据居民的生活习惯、楼层高低所体现的通风采
光、视野等差异来调整的楼宇价格。
在我国，如果是六层多层住宅，一般是一、
六层较便宜、二、五楼层居中，三、四层最贵；而对高层住宅，一般是越高越贵
针对不同楼层其价格调整系数见表5
表5 项目楼层价格调整系数表[5]
备注：
（1）、m=k/N，其中k 为不同楼层系数之最大值，一般取10％～15；
（2）、如果有另楼遮挡本楼，则在另楼的最高层处上下，本楼的楼层系数会有
一个较大的跳跃。
根据项目位置价格调整系数和项目楼层价格调整系数，利用公式类比量化法的楼宇均价×（1+项目位置价格调整系数）×（1+项目楼层价格调整系数）得出各栋楼各层的均价，笔者将此价格称之为楼层均价。
3、项目水平价格调整系数
（1）、项目区位价格调整系数
区位价格调整系数指的是那种靠近电梯、过道的单元由于易受噪音干扰、而
此位置单元不如远离电梯、过道的单元所形成的价格调整系数，一般此价格调整
系数上下不要超过1％。
（2）、户型价格调整系数
户型价格调整系数是指从它的功能分区是否合理， 采光通风如何， 是否有暗 房，是否有恰当的面积配合比等方面来进行价格调整的系数。
其价格调整系数一 般不要超过 3％。
（3）、单元朝向价格调整系数
单元朝向价格调整系数是指根据单元的朝向、 采光、平面不局、 消费习惯等 而进行的价格调整系数。
朝向通常是指客厅的朝向， 根据朝向的不同， 其价格调 整系数见表 6。
表 6 单元朝向价格调整系数表
4）景观价格调整系数
景观对于住宅购买者而言，常具有决定性的影响力，对那种能够临望公园、 水景、山景、自然或人造的景观单元，通常相对没有景观的单元而言，价格要高 出许多。
故景观价格调整系数就是指由于不同单元的景观差异所造成的价格调整
系数。
其价格调整系数一般不要超过 15％，对多面景观也最多不要超过 20％。
综合项目的区位价格调整系数、 户型价格调整系数、 单元朝向价格调整系数、 景观价格调整系数得出项目水平价格调整系数，如表 7 所示。
表 7 项目水平价格调整系数表
然后用每栋楼的各层楼的楼层均价×（1+项目水平价格调整系数），即得各单元的初步价格。
七、各单元价格的微调
上述各单元的初步价格×相应各单元的面积之和得出整个项目的总价，用总价除以总面积所得的调整后均价与我们前面通过类比量化定价法所得出的均价有一定的出入。
我们可以用以下方法进行微调。
1、当调整后的均价大于通过类比量化定价法得出的均价时，一是用每套单元均价除以系数k，其
中系数k＝调整后均价/ 类比量化定价法得出的均价。
二是将那些条件差的单元价格再次调低，使最终得出的调整后均价与通过类比量化定价法得出的均价大致相符；
2、当调整后的均价小于通过类比量化定价法得出的均价时，一是用每套单元均价乘以系数k，其中
系数k＝调整后均价/ 类比量化定价法得出的均价。
二是将那些条件好的单元价格再次调高，使最终得出的调整后均价与通过类比量化定价法得出的均价大致相符。
八、结论
住宅项目定价是一门实践性很强的学科，它涉及消费行为及心理、艺术、经济学、住宅市场的需求和供给有关市场调查与统计分析等各方面的知识，所以这是一个不断积累经验、不断总结和引领消费的应用性非常强的学科。
由于笔者理论水平、知识和实际经验的欠缺，仅仅在某些方面对住宅项目的定价做了一定程度的探讨，还需要在将来实际工作中不断加以总结完善。
盛年不重来，一日难再晨。
及时宜自勉，岁月不待人。
