房地产收购之土地尽职调查方法概述

房地产尽职调查操作流程房地产尽职调查一.什么是尽职调查尽职调查又称审慎性调查，是指投资人在与目标企业达成初步合作意向后，经协商一致，投资人对目标企业一切与本次投资有关的事项进行现场调查.资料分析的一系列活动，通常需要花费3-6个月时间。

二.尽职调查的目的完成一个尽职调查的目的是：判明潜在的各种问题.风险和它们对收购及预期投资收益的可能的影响。

具体来说有三点：1.发现项目或企业内在价值2.判明潜在的致命缺陷及对预期投资的可能影响3.为投资方案设计做准备三.尽职调查的方法1.审阅文件资料通过公司工商注册.财务报告.业务文件.法律合同等各项资料审阅，发现异常及重大问题。

2.参考外部信息通过网络.行业杂志.业内人士等信息渠道，了解公司及其所处行业的情况。

3.相关人员访谈与企业内部各层级.各职能人员，以及中介机构的充分沟通。

4.企业实地调查查看企业厂房.土地.设备.产品和存货等实物资产。

5.小组内部沟通调查小组成员来自不同背景及专业，其相互沟通也是达成调查目的的方法。

四.尽职调查遵循的原则1.证伪原则站在“中立偏疑”的立场，循着“问题-怀疑-取证”的思路展开尽职调查，用经验和事实来发觉目标企业的投资价值。

2.实事求是原则要求投资经理依据创业投资机构的投资理念和标准，在客观公正的立场上对目标进行调查，如实反映目标企业的真实情况。

3.事必躬亲原则要求投资经理一定要亲临目标企业现场，进行实地考察.访谈，亲身体验和感受，而不是根据道听途说下判断。

4.突出重点原则需要投资经理发现并重点调查目标企业的技术或产品特点，避免陷入眉毛胡子一把抓的境地。

5.以人为本原则要求投资经理在对目标企业从技术.产品.市场等方面进行全面考察的同时，重点注意对管理团队的创新能力.管理能力.诚信程度的评判。

6.横向比较原则需要投资经理对同行业的国内外企业发展情况，尤其是结合该行业已上市公司在证券市场上的表现进行比较分析，以期发展目标企业的投资价值。

房地产项目公司收购要点一、房地产收购得种类房地产项目收购包括：在建工程转让与项目公司收购两种1、在建工程转让又叫转让资产（烂尾楼得收购）2、项目公司收购又叫股权转让二、项目公司股权收购步骤：1、项目收购意向书2、项目尽职调查3、洽谈正式合同4、交接三、意向书意向书包括：1、意向股权数量；2、对价金额；3、意向金（一般锁定1000万-5000万共管一个月）四、项目尽职调查包括：1、项目公司主体调查；2、项目公司财务审计；3、所收购项目得主体调查1、项目公司主体调查（1）营业执照（包括正副本就是否过期）；（2）各种开发资质（3）税务登记（4）企业组织代码（5）贷款卡（6）所有股东得存在与变更情况（7）股东章程得变化情况（8）历次股东会议得会议纪要（9）历次董事会得会议纪要2、项目公司得财务审计（1）对项目公司得资产负债表、损益表与现金流量表进行审计（目得就是主要审查项目得资产与负债情况；税务情况与债务情况）（2）项目公司需提供原始凭证与账册（3）项目公司得往来账款情况（目得主要就是考察项目得采取就是否干净）（4）项目公司财务得现金流调查（目得主要就是防止项目公司利用财务手段清理债权债务）（5）审计项目公司得资金到位与使用情况（6）审计项目公司得纳税情况、债务情况以及项目公司得银行账户3、所收购项目得主体调查（1）项目得所有权证与批文，包括①项目得国有土地使用证以及土地转让合同与土地出让金缴纳发票；②项目得建设用地规划许可证或规划意见书；③项目得建筑工程规划许可；④开工证等。

（2）项目所在地得规划情况（包括控制性规划与详细性规划）（3）项目得可行性批复（4）项目得规范性调查（5）项目得以前得经济活动得调查五、洽谈正式合同六、交接与变更1、公司证件得交接2、公司所有印章得交接3、公司所有材料得交接4、项目场地得交接七、股权收购得难点1、溢价得处理方式2、或有负债得保证溢价得处理方式主要就是股权+承担负债或有负债保证主要防止项目公司得对外担保、对外得合同与对外经济活动得风险房地产项目收购尽职调查清单项目收购一般分为二类，一类就是房地产项目公司得股权收购，一类就是房地产项目在建工程转让或现房转让。

9年律师总结：房地产收购项目的15大尽调要点，一个也不能落！一直以来围绕房地产项目的各种交易活动非常频繁，通常涉及房地产项目公司股权收购、房地产资产转让、租赁、抵押等活动，而且由于房地产项目一般所涉交易金额巨大、项目流程复杂、各环节法律问题较多，相关主体比较容易发生被处罚被追责等风险，因此在涉及上述交易活动时，投资方一般都会考虑对作为底层资产的房屋土地等进行尽职调查，以防范或降低交易风险。

那么，基于房地产项目的特殊性，律师对房地产项目进行法律尽职调查时，应重点关注哪些法律要点呢？为帮助大家掌握该领域尽调业务的切入点，智拾网诚邀北京大成律师事务所合伙人常青进行讲解。

课程主要以房地产收购项目作为交易背景来和大家分享与此相关的法律尽职调查问题，从而引导大家思考，对于房地产其他交易背景下相关事项的审查可以提供何种借鉴与参考。

免费直播主要从「法律法规」、「项目实操」、「总结提示」三个维度展开，通过梳理土地、房产、建工类的实施条例，了解相关业务的法律边界；之后再掌握实操项目的法律尽调要点，共分“土地出让手续”、“工程项目建设”、“目标公司重大情况与经营”以及“目标公司经营”四类，把每个类目下，例如土地权利、招标投标、重大合同债务、关联交易等15个尽调项目的常见难点、法律风险、合规建议进行系统梳理。

这是一门手把手教会大家，如何入手房地产收购项目法律尽调的实操课，内容清晰，方法明确，相信每个法律人都能学有所获。

精彩预告●如何做房地产收购项目的尽职调查？●撰写法律尽调报告的注意事项有哪些？直播时间2月16日晚19:30↓ 扫码报名，0元看直播↓↓入群领《房地产收购项目尽调法律法规》↓课程大纲房地产收购项目法律尽职调查要点分析1. 法律尽职调查概述●审查内容、审查要点2. 房地产收购项目尽职调查高频法律法规●综合类、土地类、房产类、建设工程类3. 房地产收购项目尽职调查特殊风险点●土地出让手续合法合规性●工程项目建设合法合规性●目标公司重大情况与经营合法合规性●目标公司经营合法合规性4. 尽调报告撰写与法律方案出具注意事项附本期部分内容精选，先睹为快——讲师介绍常青北京大成律师事务所合伙人常青律师，北京大成律师事务所合伙人，长期在房地产领域为各参与方提供全方位法律服务，曾担任多家大型房地产开发企业法律顾问，拥有审查房地产项目开发建设所涉相关合同文件的优秀业务能力。

房地产收购之土地尽职调查方法概述近年来，政府储备土地招拍挂数量锐减、价格高企，越来越多的房地产企业通过重组、并购、转让等方式获取项目公司控制权，借此获得项目土地进而开发房地产项目。

被并购企业出于种种原因转让项目控制权，收购方为了降低法律和财务风险，一般会组织律师及会计师团队对项目公司进行法律及财务尽职调查并出具相应的尽调报告，为进一步的经济活动提供依据。

笔者结合参与的多起房地产项目的法律尽职调查，就收购方最关注的土地方面涉及的法律尽职调查程序、方法、内容以及相关注意事项进行梳理，以期抱砖引玉，与各位探讨。

本文将先从土地法律尽职调查的方法角度做一个概述，有关调查内容等介绍待下一期再做分享。

一、从一个案例说起前不久，针对一起房地产开发项目法律尽职调查事宜，北京二中院认定北京市嘉华律师事务所法律尽职调查未勤勉尽责，存在重大过错，给客户造成上亿元损失，判令该所3名合伙人赔偿委托人800万元，同时全额退还100万元律师费，这是国内律师行业迄今为止最高金额的赔偿。

“打错一起官司，律师赔得倾家荡产”不再是危言耸听，该案件既为律师执业风险的防控敲响了警钟，也对律师法律尽调的勤勉尽责义务提出了明确要求。

法院认定，尽调律师所既没对项目用地的土地使用权状况进行审查，也没对项目公司是否具有资质等级进行审查，而出具了项目公司拥有项目土地和开发权内容的法律尽职调查报告，致使委托方产生了巨额损失，遂出具上述判决。

一般来说，房地产并购项目标的额巨大，本案也可以看出房地产项目的土地权属状况对于委托方的重要性，而正确的尽职调查方法对于获得真实、准确的尽调结论的必要性。

二、调查原则收购方进行并购的最重要目的是顺利获得项目土地进而进行房地产开发，因此，全面、客观核查项目土地是房地产收购项目法律尽职调查的最重要、最核心的指导原则，调查人员必须充分核查土地权属证书、出让合同、出让金缴纳凭据、完税证明等核心文件并做到一一对应，确保项目土地不存在任何差错。

土地尽职调查报告土地尽职调查报告一、引言土地作为人类生存和发展的基础资源，对于国家和个人都具有重要意义。

为了保护土地资源的合法性和可持续利用，土地尽职调查成为不可或缺的一环。

本文将就土地尽职调查的目的、方法和重要性进行探讨。

二、土地尽职调查的目的土地尽职调查的目的在于确保土地交易的合法性和可靠性。

通过对土地的调查和核实，可以了解土地的权属、使用状况、开发潜力以及可能存在的风险和限制。

只有在充分了解土地情况的基础上，才能做出明智的决策，避免因土地问题而引发的法律纠纷和经济损失。

三、土地尽职调查的方法1. 文献调查：通过查阅相关法律法规、土地权属证书、土地规划和用途规划等文件，了解土地的基本情况和法律要求。

2. 实地调查：实地考察土地的位置、周边环境、土地质量和利用现状等，以获取更直观的信息。

3. 资料核实：核实土地权属证书、土地使用权证书等相关资料的真实性和合法性。

4. 口头调查：与相关当事人、权利人、土地管理部门等进行交流和询问，获取更详细的信息。

四、土地尽职调查的重要性1. 风险防范：通过土地尽职调查，可以发现土地交易中存在的风险和限制，避免因此而导致的法律风险和经济损失。

2. 合法性保障：土地尽职调查可以验证土地的合法性，确保土地的权属清晰，避免购买或使用非法土地带来的纠纷和法律问题。

3. 决策依据：土地尽职调查提供了决策的基础信息，帮助买方或投资者评估土地的价值、潜力和可行性，从而做出明智的决策。

4. 可持续发展：通过土地尽职调查，可以了解土地的开发潜力和限制，为土地的合理利用和可持续发展提供科学依据。

五、土地尽职调查的案例分析以某城市一宗商业用地的尽职调查为例，通过文献调查发现该地块的用途规划为商业用地，且符合相关法律法规的要求。

实地调查发现该地块位于繁华商业区，周边交通便利，人流量大。

资料核实确认土地权属证书和土地使用权证书的真实性和合法性。

通过与相关当事人和土地管理部门的口头调查，了解到该地块未存在任何限制和纠纷。

房地产项目并购尽职调查要点一、尽职调查的概念尽职调查一般是指中介机构在目标公司的配合下，对该目标公司与投资或交易有关的事项进行现场调查、资料分析等的一系列活动。

以并购交易为例，投资人与目标公司双方协商一致达成初步合作意向后，委托中介机构对该目标公司与本次并购有关的事项进行调查并分析，即为尽职调查。

在房地产项目并购前，收购方一般会委托律师事务所、会计师事务所对被收购对象进行尽职调查，尽职调查也分为法律尽职调查与财务尽职调查，两者各有侧重。

本文所称尽职调查仅指法律尽职调查。

二、尽职调查的必要性及目的尽职调查有其必要性，可以说是并购的基本前提。

通过尽职调查，收购方可以充分了解交易风险。

虽然某些情况下投资方有可能认为风险过大而终止交易，但尽职调查的目的绝不是阻止交易，相反，通过尽职调查，能够最大程度上发现交易中的风险，针对该风险而为交易双方提供解决思路，调整交易路径，从而促成交易。

从这个意义上说，尽职调查的主要目的是降低信息不对称造成的风险，为并购价格谈判及并购方案选择提供参考依据。

三、尽职调查一般要点在投资并购、IPO、基金管理等过程中，为了有效控制风险，均需要对企业进行多维度的尽职调查，但尽职调查会因商业目的、产业行业的不同而各有所侧重。

总体来说，各种类型的尽职调查清单一般都会包括以下内容：1、目标公司基本情况（1）对公司设立相关的各类程序性文件进行核对（2）对股东资格及出资情况进行调查（3）对持股瑕疵、股权流转、实际控制人及稳定性等进行调查（4）对经营所需各类资质进行调查（5）对公司组织形式、股东、董监高等人员基本情况的调查（必要时含个人征信）（6）其他需要调查的事项上述调查可通过查阅目标公司设立时的批准手续、工商登记文件、营业执照、验资报告、评估报告、审计报告、公司章程、股东协议等资料进行核实，或采用访谈、调查等其他形式核实。

2、目标公司资产情况（1）资产产权是否存在瑕疵（2）资产是否独立（3）资产是否设定担保或被采取行政、司法措施等（4）其他需要调查的事项3、目标公司债权债务（1）债权及债权瑕疵（2）担保及担保瑕疵（3）融资借贷和对外担保（4）其他账外负债（5）其他需要调查的事项4、目标公司重大合同（1）重大合同及履行风险（2）重大合同对收购的限制或影响（3）其他需要调查的事项5、目标公司税务状况（1）税务登记情况（2）税收减免、政策性税收优惠待遇（3）税收缴纳、欠税、偷逃情况调查（5）其他需要调查的事项6、目标公司劳动人事（1）劳动合同、社保缴纳、公积金缴存等情况（2）劳务派遣（3）重大劳动违法、劳动争议纠纷等（4）其他需要调查的事项7、其他（1）诉讼、仲裁（2）重大诉讼、仲裁风险（3）行政处罚等（4）其他需要调查的事项四、房地产项目并购的特殊性房地产项目并购和其他行业并购相比，有其特殊性。

房地产尽职调查房地产行业作为国民经济中的重要支柱产业，在促进经济发展、增加就业机会、提高城市化水平等方面起到了重要的作用。

然而，随着社会的不断发展和人们对居住环境要求的不断提高，房地产市场的发展也面临着一些问题和挑战。

为了保证市场的稳定、投资者的权益以及社会的和谐发展，对房地产项目进行尽职调查变得尤为重要。

一、尽职调查的概念与目的1.1 尽职调查的概念房地产尽职调查是指在进行房地产项目投资或交易前，通过对项目的全面调查与分析，获取与项目相关的重要信息，评估项目的市场前景、经济效益、风险水平等，以便做出明智的投资决策的过程。

1.2 尽职调查的目的尽职调查的目的是为了获取项目的真实情况，明确项目的优劣势，预测项目的风险和回报，从而为投资者提供科学、明智的决策依据。

同时，还能够帮助投资者了解项目对环境、社会和当地居民的影响，从而为社会的和谐发展做出贡献。

二、尽职调查的内容和方法2.1 尽职调查的内容（1）项目背景和规划：包括项目所处的地理位置、规划环境、市场潜力、政策支持等方面的情况。

通过了解项目的背景，可以评估项目的发展潜力和投资价值。

（2）开发商实力和信誉：通过对开发商的资质、业绩、信誉等方面的调查，判断开发商的实力和信誉是否能够保证项目的顺利进行。

（3）土地情况和权属：调查项目所用土地的权属、土地性质、土地开发条件等情况，判断项目土地的合法性和可行性。

（4）工程建设和品质：对项目规划、建设设计、施工队伍和施工资质等方面进行调查，以确保项目的建设质量和安全性。

（5）市场需求和竞争分析：对项目所在区域的市场需求和竞争格局进行全面分析，评估项目的市场前景和潜在风险。

（6）法律法规和政策环境：了解项目所处的法律法规和政策环境，以评估项目的合规性和风险程度。

2.2 尽职调查的方法尽职调查应采用多种方法进行，包括但不限于以下几种：（1）文件调查：通过搜集相关文件资料，包括市政规划、土地所有权证书、开发商资质等，了解项目的基本情况。

房地产项目公司收购要点一、房地产收购得种类房地产项目收购包括：在建工程转让与项目公司收购两种1、在建工程转让又叫转让资产（烂尾楼得收购）2、项目公司收购又叫股权转让二、项目公司股权收购步骤：1、项目收购意向书2、项目尽职调查3、洽谈正式合同4、交接三、意向书意向书包括：1、意向股权数量；2、对价金额；3、意向金（一般锁定1000万-5000万共管一个月）四、项目尽职调查包括：1、项目公司主体调查；2、项目公司财务审计；3、所收购项目得主体调查1、项目公司主体调查（1）营业执照（包括正副本就是否过期）；（2）各种开发资质（3）税务登记（4）企业组织代码（5）贷款卡（6）所有股东得存在与变更情况（7）股东章程得变化情况（8）历次股东会议得会议纪要（9）历次董事会得会议纪要2、项目公司得财务审计（1）对项目公司得资产负债表、损益表与现金流量表进行审计（目得就是主要审查项目得资产与负债情况；税务情况与债务情况）（2）项目公司需提供原始凭证与账册（3）项目公司得往来账款情况（目得主要就是考察项目得采取就是否干净）（4）项目公司财务得现金流调查（目得主要就是防止项目公司利用财务手段清理债权债务）（5）审计项目公司得资金到位与使用情况（6）审计项目公司得纳税情况、债务情况以及项目公司得银行账户3、所收购项目得主体调查（1）项目得所有权证与批文，包括①项目得国有土地使用证以及土地转让合同与土地出让金缴纳发票；②项目得建设用地规划许可证或规划意见书；③项目得建筑工程规划许可；④开工证等。

（2）项目所在地得规划情况（包括控制性规划与详细性规划）（3）项目得可行性批复（4）项目得规范性调查（5）项目得以前得经济活动得调查五、洽谈正式合同六、交接与变更1、公司证件得交接2、公司所有印章得交接3、公司所有材料得交接4、项目场地得交接七、股权收购得难点1、溢价得处理方式2、或有负债得保证溢价得处理方式主要就是股权+承担负债或有负债保证主要防止项目公司得对外担保、对外得合同与对外经济活动得风险房地产项目收购尽职调查清单项目收购一般分为二类，一类就是房地产项目公司得股权收购，一类就是房地产项目在建工程转让或现房转让。

房地产企业并购中的尽职调查房地产收购并购中应发挥律师尽职调查的作用，在收购并购前，出让方通常会对目标企业的存续与经营风险和义务有很清楚的了解，而收购并购方则没有。

收购方掌握的信息大多是通过出让方或目标企业提供的文件或与其管理层的沟通获取的信息，而这些信息可能经过了包装或对关键问题进行了回避甚至掩饰，双方之间存在着信息不对称。

尽职调查，也被称为审慎性调查，指的是在收购并购过程中买方对目标企业的资产和负债情况、经营和财务情况、法律关系以及目标企业所面临的机会以及潜在的风险进行全面、细致的调查和分析，以求准确了解目标公司的真实状况。

一、尽职调查程序尽职调查没有固定的程序，但总体来说，其一般流程如下：1、由收购并购方指定一个由律师组成的法律尽职调查小组。

2、由收购并购方和律师、目标企业签署“保密协议”。

3、法律尽职调查小组准备一份要求目标企业提供材料的尽职调查清单。

4、目标企业根据尽职调查清单的要求提供相关文件，并制作资料索引。

5、尽职调查小组实施尽职调查，通过各种渠道收集并分析有关的资料。

6、尽职调查小组报告尽职调查结果，出具法律尽职调查报告。

二、尽职调查的主要内容（一）目标企业的设立和合法存续查阅目标企业设立时的政府批准(如有必要)、名称预先核准通知书、营业执照、公司章程、重组方案、股东协议、国有股权管理文件、组织机构代码证书、评估报告、审计报告、验资报告、工商登记文件等资料，核查目标企业的设立否符合法律、法规规定。

（二）目标企业的股东及其注册资本缴纳情况核查目标股东人数，股东资格，股东成立时间、法定代表人、注册资本、实收资本、注册地、企业类型、经营范围、主营业务、股权结构等情况。

股东的出资或增资金额、时间、方式以及相应获得的股份情况，货币出资和非货币资产出资是否符合相关法律规定。

（三）目标企业的主要资产取得目标企业主要固定资产清单、房产权证、房屋占用范围内的土地使用权证等。

取得目标企业的主要无形资产清单、土地使用权证及其他无形资产权属证书等相关资料，核查目标企业拥有的土地使用权或其他无形资产是否已取得相关权属证明，是否存在期限或其他权利限制，是否存在法律上的瑕疵。

房地产尽职调查操作流程1：房地产尽职调查操作流程一、尽职调查前准备1.明确调查目标：确定要调查的房地产项目及其性质、规模、地理位置等基本信息。

2.组织调查团队：确定参与调查的成员及其职责，并协调好各个成员的工作安排。

3.收集资料：收集与房地产项目相关的资料，包括土地权属、建设用地规划、环评报告等。

4.制定调查计划：根据调查目标和可行性分析，制定详细的调查计划，确定调查的具体内容和步骤。

二、调查过程1.现场勘察：实地考察房地产项目，包括土地情况、建筑结构、设施设备等，记录详细的信息。

2.问题调查：针对房地产项目可能存在的问题，进行深入调查和核实，并完善调查记录。

3.对比分析：将当前项目与相似的成功案例进行对比，分析其差异和风险，并提出相应的建议。

4.数据分析：对所收集到的资料进行整理、统计和分析，综合评估房地产项目的潜在价值和风险。

5.风险评估：根据调查结果，对房地产项目的各项风险进行评估，确定项目的可行性和可行性研究报告。

三、尽职调查报告1.报告概述：对调查目的、方法、范围和主要结论进行概述，让读者对报告内容有一个整体的认知。

2.调查结果：详细陈述调查中发现的问题、风险和机会，并提出具体的建议和对策。

3.问题列表：将调查中发现的问题和需要进一步核实的事项列出，便于后续跟进和解决。

4.附录：附上收集到的相关资料、调查记录和其他辅助材料，供读者参考查阅。

附件如下：1. 土地权属证明材料2. 建设用地规划图纸3. 环境评价报告4. 建筑结构及设备情况记录法律名词及注释：1. 尽职调查：指对房地产项目进行全面、深入的风险评估和审核工作的过程。

2. 可行性研究报告：对房地产项目的经济、技术、市场和法律等方面进行研究和评价的报告。

2：房地产尽职调查操作流程一、尽职调查前准备1.明确调查目标：确定要调查的房地产项目及其性质、规模、地理位置等基本信息。

2.组织调查团队：确定参与调查的成员及其职责，并协调好各个成员的工作安排。

房地产投资的项目尽职调查方法一、引言房地产投资被广泛认为是一项高风险高回报的投资方式。

在进行房地产投资时，尽职调查是至关重要的环节，它可以帮助投资者了解项目的可行性、风险和潜在收益。

本文将介绍一些常用的房地产项目尽职调查方法，以帮助投资者更加全面、准确地评估投资项目。

二、市场调研在进行房地产投资项目尽职调查时，首先需要进行市场调研。

市场调研可以帮助投资者了解当地的供求情况、行业发展趋势和竞争对手情况。

通过收集市场数据和分析行业报告，投资者可以更好地了解项目所处的市场环境，并判断项目的潜在盈利空间。

三、资产调查资产调查是房地产项目尽职调查的重要环节。

投资者需要仔细了解项目涉及的土地、建筑物、设备以及其他相关资产的状况。

这包括查阅权属证书、土地使用证和建筑物完工验收证等相关文件，以确保项目的资产合法、完整。

四、财务分析在进行房地产投资项目尽职调查时，财务分析是不可或缺的一环。

投资者要对项目的财务状况进行全面评估，包括收入、支出、现金流以及借款等方面。

通过对财务数据的分析，投资者可以评估项目的盈利能力、偿债能力和持续性，并作出相应的投资决策。

五、法律尽职调查法律尽职调查是确保房地产投资项目合法的重要步骤。

投资者需要通过检查土地使用权、房屋产权、租赁合同等相关法律文件，确保项目不存在土地纠纷、法律风险或合同漏洞。

此外，还需了解当地法规和政策，以避免不符合法律规定的投资行为。

六、技术尽职调查技术尽职调查是房地产项目尽职调查中的重要环节，特别是在涉及到建筑工程等工艺性项目时。

投资者需要评估项目的设计方案、施工标准和工程质量，以确保项目的可行性和可持续发展。

七、风险评估风险评估是房地产投资项目尽职调查的关键内容之一。

投资者需要对项目所面临的市场风险、法律风险、技术风险以及管理风险等进行评估和预测。

通过综合考虑各类风险，投资者可以更好地把握项目的潜在风险和机会，从而更加明智地做出投资决策。

八、项目管理评估在房地产投资项目尽职调查中，项目管理评估是一个容易被忽视但重要的环节。

房地产收购项目法律尽职调查1.房地产收购项目通常是一个复杂的过程，可能会涉及到多个法律方面，如土地法、房屋法、合同法、知识产权法等。

为了确保收购项目的顺利进行，法律尽职调查成为了必要的步骤。

本文将介绍房地产收购项目的法律尽职调查内容和流程。

2. 什么是法律尽职调查法律尽职调查是指收购方对目标企业或项目进行的法律风险评估和调查。

通过法律尽职调查，收购方可以了解目标企业或项目的法律状况，评估其法律风险，并制定相应的风险应对措施。

在房地产收购项目中，法律尽职调查通常包括以下方面的内容：•项目的土地使用权状况•项目的建设用地规划状况•项目的建设工程规划状况•项目的相关协议和合同状况•项目的房屋性质和产权状况•项目的知识产权状况3. 法律尽职调查的流程3.1 确认尽职调查的范围和内容在进行法律尽职调查之前，需对调查的范围和内容进行明确，以便制定具体的调查计划。

调查的内容应根据具体的收购项目而定，以确保真正了解该项目的法律状况。

3.2 界定被调查方和相关方在进行法律尽职调查时，需界定被调查方和相关方。

被调查方通常是收购目标企业或项目的所有人或法人代表，相关方则包括出售方、相关政府机构、相关律师事务所等。

3.3 收集和整理相关资料在进行法律尽职调查前，需收集和整理相关的资料。

这些资料可能包括法律文件、协议和合同、房产证明文件、权属证明文件、财务报表和相关法规等。

3.4 进行现场检查和访谈为了更加全面地了解被调查方的具体情况，需要进行现场检查和访谈。

这些检查和访谈应针对收购目标企业或项目的土地、建筑、设备、人员等方面展开，并与被调查方进行充分的沟通和交流。

3.5 分析和评估风险通过收集、整理、访谈和检查，可以了解到目标企业或项目的法律状况，并对其风险进行分析和评估。

评估完成后，需制定相应的风险应对措施。

3.6 出具尽职调查报告尽职调查结束后，需出具尽职调查报告，详细描述调查过程、调查结果和风险评估，并提出相应的风险应对措施建议。

房地产项目尽职调查报告导语：调查报告是对某一情况、某一事件“去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里”的分析研究，揭示出本质，寻找出规律，总结出经验，最后以书面形式陈述出来。

下面由为大家的房地产项目尽职调查报告，希望可以帮助到大家！目前房地产开发企业主要通过招拍挂方式取得土地，近几年来，房地产业内的并购活动日益增多，同时并购方所面临的陷阱也越来越多。

为尽量避免并购风险，在并购前进行尽职调查显得非常必要和重要。

一、尽职调查概述、作用及流程尽职调查又称谨慎性调查，其在《布莱克法律词典》中的定义是“通常一个人在其调查过程中寻找合适的法律要求或解除义务时应保持的合理谨慎”。

并购尽职调查是指，在并购活动中，并购一方对另一方一切与本次并购交易有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动。

尽职调查可以是并购双方的互相调查，一般是并购方对被并购方（目标企业）的调查。

完整的房地产项目并购尽职调查包括财务尽职调查、法律尽职调查、市场尽职调查等。

（一）实施尽职调查的作用1、有利于评估和规避并购风险。

对于并购方而言，最大的风险信息不对称。

由于信息不对称，并购方将可能面临着目标企业的道德风险、财务风险、经营风险和法律风险等。

通过尽职调查，可以降低信息不对称，合理评估和有效规避上述风险。

2、为确定并购价格和并购方案提供依据。

在并购谈判过程中，双方的焦点一般集中在并购价格的确定上，尽职调查有助于估算目标企业的预期价值和确定并购价格。

如在尽职调查中发现目标企业存在或有负债和不良资产，并购方在对各项或有负债和不良资产进行评估后，可作为跟目标企业就并购价格进行谈判的依据，并可在并购协议中加入有关限制性条款等。

3、有利于并购后的整合。

并购是一项复杂的系统工程，收购工作的完成，仅仅是完成了并购的第一步，收购后的整合是并购成败的关键。

通过尽职调查，可以了解到双方在战略、管理理念、经营思路、企业文化等方面的差异，然后据此制订整合方案，以促使双方在上述方面尽快融为一体，并留住核心人才。

第一篇：房地产并购视角下之法律尽职调查——土地资产篇作者：文鳐地产律师团队前言：针对房地产并购项目，不论房企采取股权并购还是资产并购，土地均属于并购交易的重点资产，是实现并购目标的核心要素。

对房地产开发企业而言，只有充分掌握土地资产的法律状态及风险情况，才能对并购交易的可行性进行精准判断，最大限度的把控交易风险、保证交易安全。

对此，笔者将结合律师尽职调查的实践经验，从房地产项目并购视角出发，围绕项目并购法律尽职调查中重点关注的土地资产的风险要点进行深入分析，并选取部分代表案例进行总结阐述，供读者参考。

要点一：土地取得及权属来源并购方在对标的土地开展调查时，首先应重点关注土地的取得方式以及权属来源合法性。

根据我国《城市房地产管理法》之规定，取得房地产开发用地土地使用权的两种主要方式分为“土地使用权出让”和“土地使用权划拨”；另外，《城市房地产开发经营管理条例》第十二条亦规定，“房地产开发用地应当以出让方式取得，但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外”。

因不同的土地取得方式需审查的文件不尽相同，并购方应根据项目实际情况进行针对性的调查：（一）审查土地使用权的取得方式1．出让方式取得。

针对出让取得的土地使用权，并购方除要求目标主体提供《土地使用权证》/《不动产权登记证》确认土地基本信息外，还应独立前往国土部门调取土地取得的原始文件，包括《国有建设用地使用权出让合同》、《成交确认书》、《土地登记卡》、《地籍调查表》等文件，应根据前述调取的资料确认土地权属是否清晰、是否合法完成土地使用权出让的全部手续、合同签订主体是否适格（例如开发区管委会作为出让方订立的出让合同，原则上应认定为无效），另外还需注意核查出地出让金是否按期足额支付，是否缴纳了相关契税，一并调取《结清地价款通知书》、《契税完税证》等相关材料。

2.划拨方式取得。

针对划拨取得的土地使用权，则需调取人民政府或国土部门的相关批文，确认划拨用地的使用主体是否一致，此外还应调查征地费用的支付情况，包括但不限于土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费。

【房地产项目尽职调查文 / 茅洪斌栏目 / 我是造价人第一部分、尽职调查概述1、什么是尽职调查尽职调查是新名词，最近十年逐渐传入中国。

尽职调查(Diligence Investigation)又称谨慎性调查，一般是指投资人在与目标公司达成初步合作意向后，经协商一致，投资人对目标公司一切与本次投资有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动。

尽职调查是努力将交易信息从不对称到对称的过程（当然，也可能制造新的信息不对称），发现交易当中的缺陷、瑕疵、风险和负面信息以及它们对收购及预期投资收益的可能影响，避免交易陷阱，从而有效减少或最大限度消除由于信息不对称对交易双方所造成的风险。

因此，尽职调查的结果对双方是否最终达成交易起着非常关键的作用，尽职调查是交易双方博弈的重要环节。

尽职调查现在已经被广泛地运用在公司并购、股权转让、项目收购、资产重组、IPO、资产买卖及其他的重大经济活动当中。

这些复杂的重大交易行为现在变得日益频繁，近期因汇率扭曲更是有大量跨国并购行为，目的是实现资产的优化配置。

商品在流通中增值，资产在重组中升值。

尽责调查技术含量高，需要很深厚的专业功底和行业阅历。

2、尽责调查流程公司的成长就是不断寻找投资机会的过程，企业也因此而发展和壮大。

投资资金对市场极敏感，公司的投资部先在市场中发现“目标”和“猎物”。

典型的尽职调查流程如下：第一步: 一旦决定出击，先确定初步交易方案及可行性分析，进行收益测算，完成项目可研报告和评审。

第二步: 然后与目标公司接触，签订意向转让协议，允许尽职调查入场，安排半个月左右时间进行排他性调查。

第三步: 一星期后尽职调查核心内容披露，分析影响测算因素。

第四步: 再与目标公司商谈收购价格及交易结构，确定大方向。

第五步: 商谈商务合同细节，如股权比例，付款方式及付款节奏等。

第六步: 商务合同走流程通过，签订正式股权收购协议。

3、如何做尽责调查在收购前对目标公司进行调查，调查必须是全方位的，需要法律、财务、成本、税务方面的团队。

房地产项目收购尽职调查报告篇一：房地产项目收购尽职调查清单房地产项目收购尽职调查清单一、涉及公司类的文件1.公司营业执照正副本2.公司房地产开发资质证书3.公司章程4.公司历次股东会，董事会决议5.公司的税务登记证6.公司组织机构代码证7.公司的银行开户证明和贷款卡8.公司从成立至现在的股东变更情况和注册资本法人代表变更的情况9.公司历次的注册和增资的验资报告通过对公司类文件的尽职调查主要是要了解公司法人的现状及历史沿革。

二、涉及开发项目类的文件1.“一书二证”建设用地批准书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证2.国有土地使用权证3.国有土地出让合同及动拆迁补偿合同4.发改委立项文件或可行性方案批复5.施工许可证6.预售许可证7.大产权证或小产权证8.规划审核意见书或规划部门对方案的批复9.项目扩初的批复10.项目各类市政配套部门的征询意见11.项目的方案文本，扩初文本，或施工图12.项目的地质勘探报告13.项目的各类验收报告14.项目面积测绘资料收购项目的报批报建或施工到不同的阶段需提供以上的不同文件，由浅到深到细。

通过以上文件的尽职调查主要是了解：1.项目土地取得的来源及合法性，土地使用的时间和原始土地价格的多少，及并结合财务调查了解土地款项的支付情况2.项目规划主管部门审批的用途及各类经济技术指标3.依收购项目进展到不同的阶段了解所需的相关政府职能部门审批的文件和手续是否完整，是否合法4.如项目工程已实际开工，应了解项目工程的图纸、开工审批手续及政府质检部门阶段的验收报告和工程档案必需的文件图纸，以确保今后竣工验收的合规性。

三、涉及财务类的资料1、涉税文件：发票申领采购的文件和税收优惠、财政奖励类的文件；2、公司历年的报表及审计报告；3、公司的所有账本，包括：总账、明细账、现金日记账、成本台帐等；4、银行及非金融机构贷款的明细；5、对外担保的明细；6、开户银行的明细；通过财务类文件的尽职调查主要有以下几个方面的作用：1、了解注册资本和历次增资的情况，检查注册资金的到位情况；2、了解企业的资金流向，重点检查往来款、应收应付款的情况；3、了解各类合同款项的支付情况，预测和计算履行合同还应支付的款项；4、详细检查进入成本或存货类科目的发票的合法性、合规性，避免税务的风险；5、检查企业涉税事项：税金是否依法足额缴纳，是否存在税务风险。

土地收购尽职调查报告土地收购尽职调查报告一、引言土地收购作为一项重要的经济活动，需要进行充分的尽职调查，以确保交易的合法性、可行性和可持续性。

本报告旨在对土地收购的尽职调查进行综合分析和评估，为相关决策提供参考。

二、背景介绍1. 土地收购的重要性土地是人类生存和发展的基础资源，土地收购涉及到国家的经济发展、城市建设、农村改革等诸多方面。

因此，进行土地收购的尽职调查至关重要。

2. 尽职调查的目的尽职调查旨在全面了解土地的权属、用途、开发潜力、环境影响等信息，评估土地收购的风险和收益，为决策提供依据。

三、尽职调查内容1. 土地权属调查通过查阅土地登记、土地证书等相关资料，确认土地的所有权和使用权情况，避免出现土地纠纷和法律风险。

2. 土地用途调查了解土地的规划用途、现状用途以及未来发展潜力，评估土地收购后的开发价值和回报。

3. 土地环境调查调查土地周边的环境状况，包括大气、水质、土壤污染等方面，评估土地收购后的环境风险和影响。

4. 土地政策调查了解土地政策、法规和规划，评估土地收购的合规性和可行性。

5. 土地市场调查研究土地市场的供求关系、价格趋势和竞争情况，评估土地收购的市场风险和竞争优势。

四、尽职调查方法1. 文件调阅通过查阅土地登记、规划文件、环评报告等相关文件，获取土地信息和评估数据。

2. 实地考察对土地进行实地勘察，了解土地的地理位置、地貌特征、交通便利度等情况，获取直观的观察数据。

3. 专家咨询聘请相关专家进行评估和咨询，获取专业的意见和建议。

4. 数据分析对收集到的土地信息进行系统分析和评估，综合考虑各种因素，形成综合评价。

五、尽职调查报告1. 报告结构尽职调查报告应包括背景介绍、调查内容、调查方法、评估结果和风险提示等部分，以清晰、逻辑的方式呈现。

2. 评估结果根据尽职调查的结果，对土地收购的可行性、风险和收益进行评估和预测，为决策提供依据。

3. 风险提示在尽职调查报告中，应明确指出土地收购存在的风险和不确定性，并提出相应的风险管理措施和建议。

1、与委托人的公司、对方的有关人员会面和交谈，初步了解公司的具体情况。

2、根据公司情况设计尽职调查《文件清单》和《问卷表》，向公司提供尽职调查《文件清单》和《问卷表》，索要文件和资料，审阅文件、资料与信息。

3、到公司所在地工商登记机关进行查询，了解境内公司的成立日期、存续时间、公司性质、公司章程、公司的注册资本和股东、公司的法定代表人等情况以便判断公司是否合法成立、有效存续。

4、从房地产登记机构了解公司的土地房产权利、合同、各种物权担保和抵押、限制性保证等情况。

5、实地考察。

6、要求公司及其管理层出具的、表明其提供文件和资料内容属实且无重大遗漏的声明书（防范自身风险的重要方式）。

7、考虑相关法律、政策、程序及实际操作。

土地转让尽职调查方法1、与委托人的公司、对方的有关人员会面和交谈，初步了解公司的具体情况。

2、根据公司情况设计尽职调查《文件清单》和《问卷表》，向公司提供尽职调查《文件清单》和《问卷表》，索要文件和资料，审阅文件、资料与信息。

3、到公司所在地工商登记机关进行查询，了解境内公司的成立日期、存续时间、公司性质、公司章程、公司的注册资本和股东、公司的法定代表人等情况以便判断公司是否合法成立、有效存续。

4、从房地产登记机构了解公司的土地房产权利、合同、各种物权担保和抵押、限制性保证等情况。

5、实地考察。

6、要求公司及其管理层出具的、表明其提供文件和资料内容属实且无重大遗漏的声明书（防范自身风险的重要方式）。

7、考虑相关法律、政策、程序及实际操作。

1、与委托人的公司、对方的有关人员会面和交谈，初步了解公司的具体情况。

2、根据公司情况设计尽职调查《文件清单》和《问卷表》，向公司提供尽职调查《文件清单》和《问卷表》，索要文件和资料，审阅文件、资料与信息。

3、到公司所在地工商登记机关进行查询，了解境内公司的成立日期、存续时间、公司性质、公司章程、公司的注册资本和股东、公司的法定代表人等情况以便判断公司是否合法成立、有效存续。