《土地估价理论与方法》模拟题-市场比较法

土地估价：市场比较法试题及答案（一）判断题1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。

（）2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。

（）3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。

（）4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。

（）5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。

（）6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。

（）7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。

（）8．土地使用年期属于个别因素。

（）9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。

（）10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。

（）11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。

（）12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数/待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。

（）13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。

（）14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。

（）15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。

（）16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。

（）17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。

（）18．某宗地1998年9月的价格为2000元，1998年9月至2001年9月该市地价指数上涨15%，若其他情况不变，则该地块在2001年9月的价格应为2600元。

（）19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元/m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元/m2。

土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷9及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。

判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为零分。

1 在估价程序与方法上我国与土地私有制国家是相似的。

( )（A）正确（B）错误2 土地价格是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和。

( )（A）正确（B）错误3 土地和一般商品没有很大区别。

( )（A）正确（B）错误4 在一般市场中，商品价格受其本身供给与需求的双向影响。

( )（A）正确（B）错误5 土地的供给是影响地价的主要方面。

( )（A）正确（B）错误6 中心地理论是由德国地理学家克里斯塔勒提出的。

( )（A）正确（B）错误7 收益还原法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质的资产进行估价的基本方法。

( )（A）正确（B）错误8 工业企业向一定区位集中，有社会集聚和生产集聚两种形式。

其中，社会集聚是偶然外在因素，而生产集聚是固定内在因素。

( )（A）正确（B）错误9 地价指数是指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平相对百分率的指数。

( )（A）正确（B）错误10 我国土地市场管理已比较完善。

( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。

选错不得分，但不倒扣分。

11 ( )是消费者购买商品时愿意支付的实际价格。

（A）商品的销售价格（B）商品的成本费用（C）商品的交通费用加销售价格（D）商品的最低售价12 形成不同城镇间地价差异的主要因素是( )因素。

（A）一般（B）社会（C）区域（D）个别13 有甲、乙、丙、丁四个城市，经济状况基本相同，人口密度甲<乙<丙<丁，那么，一般情况下，四个城市地价增长幅度最大的是( )城市。

（A）甲（B）乙（C）丙（D）丁14 工业化发展的结果是( )。

（A）房地产投机者增多（B）人口素质降低（C）促进了城市化进程（D）人口密度减小15 现有一建筑物为砌体结构，建筑面积为1000m2，2000年11月1日建成。

市场比较法市场比较法:在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日土地价格的一种方法。

其计算公式为：P D = P B ×A ×B ×D ×E 式中：P D --待估宗地价格P B ——比较案例宗地价格待估宗地情况指数 比较案例宗地情况指数待估宗地情况指数=A地价指数比较案例宗地交易日期指数待估宗地估价期日地价=B条件指数比较案例宗地区域因素指数待估宗地区域因素条件=D条件指数比较案例宗地个别因素指数待估宗地个别因素条件=E（１）比较实例的选择选择比较交易案例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求： A 、与待估宗地的用途相同 B 、与待估宗地的交易类型相同 C 、交易案例必需属于正常交易D 、与待估宗地所处的区域及个别条件相近E 、与待估宗地的估价期日接近或可进行比较修正F 、统一价格基础根据委估地块情况和估价方掌握的资料，本次估价选择了与估价对象条件相类似的三个实例作为比较案例，其基本情况介绍如下：实例A:地块位于解放东路以南、罗家中路以西，宗地编号JDG0722,交易方式：挂牌，交易时间：2013年10月22日—2013年11月2日，土地用途:商服、住宅、配套公建用地，宗地面积：85.16亩，规划指标：R≤1。

8,M≤35％，L≥30％,成交单价：161万元/亩.实例B：地块位于江纺路以南，城东一路以北民营科技园A-16,18号地块，宗地编号JDG0727,交易方式：挂牌，交易时间：2013年11月15日—2013年11月28日，土地用途：居住用地，宗地面积:217。

58亩，规划指标：R≤1。

8，M≤28%，L≥35％，成交单价：243万元/亩。

实例C：地块位于解放东路以南、罗家西路以东,宗地编号JDG0724,交易方式：挂牌，交易时间：2013年10月22日-2013年11月2日，土地用途：商服、住宅、配套公建用地,宗地面积：85。

2017土地估价师《估价理论与方法》：市场比较法(4)一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以下税种属于间接税的是。

A：所得税B：财产税C：流转税D：遗产税E：土地2、计提折旧一般以月初固定资产的__为依据。

A．重置完全价值B．折余价值C．现值D．账面价值3、阿兰索的主要贡献在于：将作为地租的一个核心问题，首次引入区位平衡概念，解决了城市地租计算的理论方法。

A：交通B：时间C：距离D：空间E：时间因素4、土地登记中，其他登记包括__。

A．更正登记B．异议登记C．预告登记D．查封登记E．土地总登记5、确定还原率宜采用加上风险调整值的办法。

【2002年考试真题】A：利润率B：安全利率C：存款利率D：贷款利率E：时间因素6、下列不属于土地管理特征的是。

A：土地管理的主体行为具有国家行为特征B：土地管理的客体是土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系C：土地管理中，要综合运用行政、经济、法律、技术等方法管理土地D：土地管理不具有鲜明的阶级性，其目的和特点也不受社会环境的制约，特别不受社会制度、土地制度的制约E：35％～50％7、某城市基准地价对应的商业、工业、居住用地的平均容积率分别为2、1、2．5，根据容积率测算表规定，容积率上下每相差0．5，容积率修正幅度分别为±15％、±5％、±10%．有甲、乙、丙三宗土地，用途分别为商业、工业、住宅，容积率分别为2、1．5、3．三宗地的容积率修正系数的大小排序正确的是。

【2006年考试真题】A：甲=乙-丙B：甲>乙>丙C：乙＞甲＞丙D：丙最大，乙次之，甲最小E：时间因素8、招标人采用邀请招标方式的，应当向__个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

A．1B．2C．3D．49、劳动力市场包括__市场。

A．普通劳动力B．专业人才C．物业管理D．土地E．技术市场10、根据《农用地定级规程》，县级标准样地的设置，考虑在技术与管理水平处于平均状况时，从大宗作物产量水平（）的一类土地中选取。

土地估价理论与方法-市场比较法1、某城市按季度编制土地出让价格环比指数（见表7-1），若将发生在1月31日的交易案例按季度修正到当年8月31日，期日修正系数为（）。

A.102.36B.110.63C.112.99D.113.242、在市场比较法中，选定的与待估宗地具有替代关系的交易案例宗地称为（）。

A.类似土地B.比较宗地C.标准宗地D.交易宗地3、采用市场比较法评估求得的土地价格，通常称之为（）。

A.积算价格B.参考价格C.交易价格D.比准价格4、采用市场比较法进行地价评估时，（）就是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与待估宗地每项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。

A.综合比较分析B.案例比较分析C.直接比较分析D.间接比较分析5、市场比较法中交易案例修正的主要因素有（）。

A.交易情况B.个别因素C.区域因素D.期日和年期6、关于市场比较法，下列说法正确的是（）。

A.具有较强的现实性和说服力B.以替代关系为基础C.计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低D.正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键7、市场比较法中，对多个比准价格最终综合确定地价的基本方法有（）。

A.简单平均法B.加权平均法C.取众数或中位数D.几何平均法8、根据实际比较基准的不同，市场比较法可分为（）。

A.模拟比较分析B.直接比较分析C.因素对比分析D.间接比较分析9、某城市的地价指数如表7-4所示，可比实例是在2002年成交，成交额为2000元／m2，待估土地的估价期日为2004年，则修正为估价期日的交易实例价格为：若选择比较案例并要求根据表5-2进行期日修正，该如何计算？10、某市的容积率修正系数表(见表7-5)。

如果比较案例为2000元／㎡，容积率为1.0，待估宗地规划容积率为2.0，则待估宗地容积率修正如何计算？11、现选取一可比不动产实例，成交价格为10000元／㎡，成交日期为2000年7月。

土地估价理论与方法模拟试题与答案33一、判断题 A对 B错1. 剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。

答案：B2. 垄断地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。

答案：B解答：垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。

具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。

这些商品的生产者凭借垄断经营形成垄断价格，便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。

这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。

因此，垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

3. 商业用地注重交通运输程度、基础设施完善度、产业集聚规模、工业区位、环境质量、城市规划限制、区域内劳动力供求情况、工资酬劳水平等方面诸多因素的影响。

______答案：B解答：工业用地注重交通运输程度、基础设施完善度、产业集聚规模、工业区位、环境质量、城市规划限制、区域内劳动力供求情况、工资酬劳水平等方面诸多因素的影响。

4. 采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时，土地取得费可按拆迁安置费计算。

拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。

答案：A5. 马克思指出“真正的地租是为了出售土地而支付的”。

答案：B6. 区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。

答案：A7. 路线价估价法计算公式的表现形式是：宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。

答案：B8. 相对而言，收益还原法不太适合评估公共建筑用地。

在学校、机关、公园、医院等四类公共建筑用地中，机关用地是最不适合采用收益还原法评估其价格的。

答案：A9. 土地包括地下层、地表层以及地上空间。

答案：A10. 建筑物估价时，经济耐用年限与自然耐用年限不一致时，一般参考自然耐用年限。

______答案：B二、单项选择题1. 有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元/m2，该市该类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，则该比较案例于2004年10月20日的土地价格为______元/m2(保留到小数点一位)。

土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷19判断题请判断下列各题说法正确或错误。

判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为零分。

分值：101.市场经济是随着社会生产力的发展和社会经济条件的变化而发展和变化的。

（）A.正确B.错误2.权重是一个因素对土地质量影响程度的体现。

（）A.正确B.错误3.若土地取得费10万元/亩，开发费用10万元/亩，开发周期为一年，开发费用均匀投入，当地一年期贷款利息率为10%,则用成本逼近法计算地价时，两次费用的利息之和为2万元/亩。

A.正确B.错误4. 土地的自然供给是有限的，但是土地的经济供给总量可以通过增加经济投入不断扩大。

A.正确B.错误5.在我国现阶段的市场经济运行中，国家应主要通过规划和政策指导、信息发布以及规范市场准入，引导社会投资方向，抑制无序竞争和盲目重复建设。

（）A.正确B.错误6.给排水施工图通过平面图和透视图来表明，给排水的平面图是把管道变成线条，绘成A.正确B.错误7.收益还原法中关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化的影响，确定它是一件困难的事。

（）A.正确B.错误8.同一宗临街宗地，其接近街道部分地价低于离开街道的部分。

（）A.正确B.错误9.若土地取得费10万元/亩，开发费用10万元/亩，开发周期为一年，开发费用均匀投入，当地一年期贷款利息率为10%,则用成本逼近法计算地价时，两次费用的利息之和为2万元/亩。

A.正确B.错误10.估算建安工程费用时，可以将直接费用、间接费用、计划利润和税金直接相力口得到。

A.正确B.错误单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。

选错不得分，但不倒扣分。

「分值：5011.下列住宅小区，哪个升值潜力最大（）。

A.甲小区内环境优美，南面毗邻市化肥厂，居民多为该厂职工。

B.乙小区地处市中心繁华路段，老城区住房待翻建，小区内多为流动人口租住。

C.丙小区毗邻学院区，小区内基础设施齐全，南邻市区最大的城市公园。

1、可以利用相应的租赁实例测算土地租金的方法是( )法。

A:市场比较B:剩余C:成本逼近D:收益还原答案:A2、市场比较法中，直接比较以( )为基准。

A:标准宗地B:条件俱佳的土地C:待估土地D:类似土地答案:C3、某评估人员对A市B街的一个商铺进行了评估，由收益还原法求得的试算价格为8000元／m2，用市场比较法所求得的试算价格为12 000元／m2，B街所在区域由于规划所限，预计未来人流量将越来越少，则最后的估价额可能较接近于( )元/m2。

A:10 000B:12 000C:8000D:11 000答案:C4、某写字楼可出租面积为建筑面积的65%，单位可出租面积的年租金1800元/m2，则该写字楼单位建筑面积的年租金为( )元/m2。

A:2769B:2570C:1080D: 1170答案:D5、甲宗地单位面积地价为3200元/m2，建筑容积率为5，建筑面积为4000m2；乙宗地楼面地价为500元／m2，建筑容积率为7，土地面积为900 m2。

则两块土地总价相比( )。

A:甲等于乙B:甲高于乙C:甲低于乙D:难以判断答案:C6、甲、乙、丙三宗土地的单价分剐为1066元／m2、905元／m2、899元／m2，建筑容积率分别为5.5、5.0、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )土地用于开发建设。

A:甲B:乙C:丙D:甲或丙答案:B7、某交易不动产的土地使用面积为200m2，成交总价100万元，使用面积占建筑面积的比率为75%，则该交易实例的单位建筑面积价格为( )元。

A:3750B:4000C:5000D:5333答案:A8、关于市场比较法，下列说法正确的是( )。

A:具有较强的现实性和说服力B:以替代关系为基础C:计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低D:正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键E:市场比较法主要依靠比较和因素修正，需要对市场充分了解答案:A,B,D,E9、市场比较法中交易案例修正的主要因素有( )。

市场比较法作业又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%;第二年末72万，月利率1.05%O 2002年8月初人民币与美元的市场汇价为 1:.8.5 , 2003 年8月初的市场汇价为1:.8.3。

该类房地产人民币价格 2001年逐月下降0.8% ,2002年逐月上涨1.0% ,2003 年逐月上涨1.2%。

又知1m2=10.764平方英尺。

试利用上述资料评估该房地产 2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值） 解：（1）建立价格可比基础：甲单价=2162.65 （元/m 2） 乙单价=300X8.5=2550 （元 /m 2）丙单价=24300009687.6 X 0.764=2700 （元 /m 2）（2）计算比准价格2002年6月1日到1.5%。

以3月1日为基准，以后每月递减1% , 1日的正常价格。

上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。

2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨 试利用上述资料评估该房地产2003年10月 解：（1）计算比准价格（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22 ） £=2780.25 （元 /m 2）甲一次付清总价96000072000021 1% 121 1%1720：00.05%122162653（元）比准价格甲比准价格乙比准价格丙100 2162.65 —— 95100 2550 ——1 100 100 2700——1 100 31 0.8% 3 1 1.0% 1.0% 5 1.2% 612 1 1.2% 72722.19（元/m 2） 1 1.2% 7 100 2856.34（元/m 2） 102 誥 2762.22（元/m2） A 3800 1001 1.5% 5 98日为基准，以后每月递减 1%,98、 97、 96、 95、 94、 93。

土地估价实务模拟题30一、单项选择题1、市场比较法又称为（），是土地估价方法中最重要、最常用的基本方法，也是国外通用的经典估价方法之一。

A.比较法B.成本逼近法C.路线价法D.剩余法2、在估价中，将建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数，分别乘以估价时点时各该同样材料设备的单价和人工工资支付标准，再将其加总即得建筑物的重置价格的方法是（）。

A.平方法B.立方法C.净计法D.加总法3、用来体现经济变量与时间的变化关系的经济数学的内容为（）oA.儿何代数B.线性代数C.多元微分方法D.采用微分方程或差分方程4、以下属于农用地利用资料的是（）oA.农业技术实验资料B.人均耕地C.土地利用变更资料D. 土地利用规划5、按照土地经济学理论和土地估价的要求，土地（）是决定土地收益和价格的最主要因素。

A.功能B.面积C.质量D.位置6、某宗地生地价格为Pi，熟地价格为P2,地上建筑物正常装修后待使用的不动产价格为P3,若其正在使用的不动产价格为P4,则正常情况下（）。

A. P1<P2<P3<P4B. P2<P1<P4<P3C. P2<P1<P3<P4D. P1<P2<P4<P37、按照我国土地管理的政策规定，经营性用地必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。

对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用（）价值标准。

A.出让合同B.成本C.完全产权D.公开市场8、城镇土地定级采用的是（），并结合土地收益、价格测定，综合评定土地的级别。

A.数理统计法B.多因素分值加和法C.层次分析法D.修正法9、在进行城镇土地定级时，某城镇商服中心分为三级，市级中心一个，年营业额2000万元；区级中心两个，年平均营业额800万元；小区级中心三个，年平均营业额200万元。

则市级、区级和小区级中心的规模指数为（）。

A.66・7、26・7、6.7B. 100> 40、10C. 100、80> 30D. 60、30> 1010、土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定，利息率可选用评估期日的银行贷款利息率，如果土地开发周期超过（），通常还应考虑计算复利。

土地估价方法之市场比较法土地估价方法之市场比较法导语：土地位置与价值之间的这种关系还同样作用于小型地块。

例如，投资者购买了位于旧城改造区或经济开发区内的某地块，并寄希望于该地区快速发展而带动地块升值，如果周边地区的确按照投资者预计的方向发展，那这项投资就可为投资者带来十分可观的收益。

第一节市场比较法概述1、市场比较法的定义和基本原理基本含义：根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。

市场比较法以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。

还可以利用租赁实例，测算土地的租金，这就是租赁实例比较法。

市场比较法更适宜于市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估。

2、市场比较法中的有关概念13个概念：类似土地、比较宗地、标准宗地、估价期日、交易情况修正、容积率、区域因素、个别因素、地价指数、区域分析、同一供需圈、相邻区域、类似区域3、市场比较法的基本公式根据实际中比较基准的不同，可分为直接比较分析和间接比较分析。

(1)直接比较过程：以待估土地的状况为基准，用公式表示为，公式1pd=pb×a×b×d×e(2)间接比较过程：以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，用公式表示为，公式2pd=pb×a×b×c×d×e(3)有关指数的基值：可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉100%，否则，其条件指数〈100%。

(4)公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母(c除外)。

如a=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。

哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的值通过比较进行加或减。

(5)对区域因素和个别因素修正，当因素内存在多个不同因子影响时，可根据因子条件指数确定的途径，分别采用积算(采用单因子与地价相关关系分析)或加和(在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解)的方式确定因素条件指数。

《土地估价实务千问千答之市场比较法篇》土地估价实务问答之市场比较法篇1、交易案例的土地用途与待估宗地不完全一致时，能否选作比较实例？如何进行用途修正？答：最好选择土地用途完全一致的交易案例作为比较实例。

确实不具备此条件时，根据待估宗地具体情况，土地利用现状分类中相同一级类用地下具有可比性的二级类用地之间可互作比较实例。

用途修正的关键在于合理确定不同用途间的价格差异系数，该系数可通过市场调查得到。

2、交易日期修正系数如何确定？答：交易日期修正系数一般根据当地政府公布的同类用途的地价指数进行确定，或通过各年政府公布的基准地价结合市场交易情况推算。

如果上述条件不具备，则可以参照“中国城市地价动态监测网”的城市或区域的地价增长率，或者参照当地的房地产价格指数等相关数据，同时结合当地近期土地交易情况和房地产市场发展趋势综合确定。

此外，还可以调查当地近几年（最好是选择比较实例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之间）与待估宗地相同用途的土地市场资料，分析、测算、确定交易日期修正系数。

3、运用市场比较法时，怎样进行面积条件修正？答：可按宗地面积大小划分为“合适且有利于利用”、“较合适且比较有利于利用”、“不合适或不利于利用”三个等级，每上升或下降一个等级，面积条件指数相应上升或下降一定百分比。

注意土地用途不同可能对土地面积的要求不同，不同的地域对土地面积的要求也可能不同，如在城市商品房开发中，小面积地块在城市中心依然很受欢迎，若在城郊结合部则不受欢迎，所以在评估实务中应结合估价对象所在市场状况、地块规划建设指标和设计方案来分析土地面积对地价的影响，也就是说，地块大小有利或不利，与“做什么”、“怎么做”相联系。

4、市场比较法中进行地形条件修正，如何划分地形坡度条件等级？答：进行地形条件修正时，将地形坡度划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，每上升或下降一个等级，坡度条件指数上升或下降一定百分比。

就土地建设条件而言，一般地形平坦为优，坡度小于3%属较优，坡度在3-5%属一般，坡度在5-10%属较劣，坡度大于10%属劣。

土地估价师（土地估价理论与措施）模拟试卷28及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法对旳或错误。

判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为零分。

1 辅币是本位货币单位如下旳小面额货币,是足值旳铸币,只有有限清偿旳效力。

( )（A）对旳（B）错误2 调查对象即是构成调查总体旳所有单位。

( )（A）对旳（B）错误3 对于经营不太好、商誉较差旳企业,企业评估一般以资产足额赔偿为目旳。

( )（A）对旳（B）错误4 土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价旳原理与措施和商品价格评估旳原理与措施基本相似。

( )（A）对旳（B）错误5 根据登记表旳分组状况，可将其分为调查表、汇总表和分析表等类型。

( )（A）对旳（B）错误6 房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级，其中一级资质房地产开发企业旳注册资本不低于5000万元。

( )（A）对旳（B）错误7 计算投资利息就是在评估土地或不动产时要考虑资金旳时间价值。

( )（A）对旳（B）错误8 一套完整旳建筑工程图包括建筑总平面图、建筑施工图、构造施工图、暖通及空调施工图、给排水施工图、电气施工图等。

( )（A）对旳（B）错误9 土地估价师协会旳重要任务是怎样提高估价师及机构旳执业技术水平和执业操守，以维持土地估价行业旳整体公信力。

( )（A）对旳（B）错误10 当某建筑工程设计文献不齐、无法计算建筑工程量时，不可采用概算指标编制建筑工程概算。

（A）对旳（B）错误二、单项选择题每题旳备选项中，只有一种符合题意。

选错不得分，但不倒扣分。

11 工业区位理论旳奠基人是德国经济学家( )。

（A）杜能（B）韦伯（C）阿兰索（D）阿尔申尔德.韦伯12 ( )是评估和划分土地级别旳基本空间单位,是内部特性和区位条件相对均一旳地块。

（A）产业集聚影响度（B）土地定级单元（C）产业集聚指标值（D）产业集聚指标值13 市场法旳理论根据是房地产价格形成旳( )。

（A）替代原则（B）均衡原则（C）外部性原则（D）供求原则14 ( )是目前国际信贷中常常使用旳一种方式。

土地估价理论与方法模拟试题与答案25一、判断题 A对 B错1. 区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。

答案：A2. 住房制度改革以取消补贴，实行住房商品化为目标，从而促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的合理实现。

答案：A3. 土地总收益是指土地直接产生的收益，除了包括土地本身的收益外，还可以包括土地上定着物、一些相关权利的收益及企业其他资产经营性收益。

答案：B4. 无论土地质量是优是劣，土地所有者都要求使用者支付给他一定的经济收益，也就是租金。

答案：B5. 市场供需情况的好坏间接影响到地价的客观性和稳定性。

答案：B6. 收益还原法中关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化的影响，确定它是一件困难的事。

答案：A7. 土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权仍归使用者所有。

答案：B8. 运用比较法评估土地价格时，必须进行交易情况的比较、分析。

答案：A9. 给排水施工图通过平面图和透视图来表明，给排水的平面图是把管道变成线条，绘成竖向立体形式的图纸。

答案：B10. 建筑物主要是指定着于土地上的具有顶盖、梁柱或墙壁，供人们使用的构造物及其他设施等。

答案：B二、单项选择题(每题有A、B、C、D 4个备选项，其中只有1个最符合题意)1. 一般情况下，容积率与建筑密度的关系是。

A.成指数关系B.成倍数关系C.成正比D.成反比答案：C2. 土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。

A.实际B.预期C.转让D.抵押答案：B3. 影响土地价格的因素中，因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素。

A.一般B.个别C.区域D.面积答案：A4. 某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。

如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为万元。

市场比较法(总分：36.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}判断题{{/B}}(总题数：5，分数：5.00)1.替代原理是市场比较法的理论基础。

( )（分数：1.00）A.正确√B.错误解析：[解析] 市场比较法正是以替代原理为主要理论依据。

2.采用市场比较法评估求得的土地价格，称为积算价格。

( )（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：[解析] 市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”。

3.正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。

( )（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：[解析] 首先要剔除非正常的交易案例，然后将正常的交易案例通过修正予以运用。

4.只要待估宗地所在区域的市场上存在大量交易案例，就可选用市场比较法进行评估。

( )（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：[解析] 从市场比较法的适用条件来看，市场比较法主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区。

5.在房地产交易中，亲友之间或急于购买的交易，往往容易造成价格偏低。

( )（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：[解析] 急于购买的交易，往往容易造成价格偏高。

二、{{B}}单选题{{/B}}(总题数：12，分数：12.00)6.己知协议与招标的情况修正系比例关系为1:1.46，招标与拍卖的比例关系为1:1.24，某交易案例为协议方式的交易，成交价为1600元/平方米，而待估土地要评估拍卖价格，则修正后的交易案例价格为( )元/平方米。

（分数：1.00）A.1883.88B.1984C.2336D.2896.64 √解析：[解析] 情况修正后的交易案例价格=比较交易案例价格×(待估宗地情况或正常情况指数/比较实例宗地情况指数)；1600×1.46/1=2336；2336×1.24/1=2896.64元/平方米。

7.市场比较法估价时的首要工作是( )。

市场比较法作业又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。

2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:.8.3。

该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。

又知1m2=10.764平方英尺。

试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。

解：（1）建立价格可比基础： 甲一次付清总价()()())(2162653%05.11%11720000%11720000960000121212元=+⋅++++=甲单价=2162.65（元/m 2） 乙单价=300×8.5=2550（元/m 2） 丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m 2） （2）计算比准价格比准价格甲()()())/(19.2722%2.11%0.11%8.019510065.216227123m 元=+⨯+⨯-⨯⨯= 比准价格乙()())/(34.2856102100%2.11%0.111001002550275m 元=⨯+⨯+⨯⨯=比准价格丙())/(22.2762105100%2.11100100270026m 元=⨯+⨯⨯=（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m 2）上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。

2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。

以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。

土地估价师：市场比拟法相关知识考试试题一、单项选择题〔共25题，每题2分，每题备选项中，只有1个事最符合题意〕1、?土地估价师资格考试管理方法?规定，土地估价师资格考试采用闭卷方式进展。

报考人员自由选择报考科目种类与数目，各科考试成绩在__个连续考试年度内有效。

A．1B．2C．3D．42、由于对土地连续投资而产生超额利润转化地租称为。

A：级差地租IB：级差地租ⅡC：垄断地租D：绝对地租E：时间因素3、根据?农用地估价规程?，农用地基准地价评估可以采用技术路线包括〔〕。

A．级差收益测算法B．样点地价平均法C．定级指数模型法D．标准田法E．样地法4、我国土地资源特点包括__。

A．土地面积绝对数量大，相对数量小B．后备土地资源有限C．土地类型多样，平地多于山地D．森林覆盖率低E．森林覆盖率高5、某临街深度100ft矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法那么，该宗地临街前半局部价格应为万元。

A：50．5B：67．5C：70．5D：72．5E：时间因素6、以下估价方法中，〔〕更适合于土地附着物估价。

A.剩余法&nbsp;B.剩余法&nbsp;C.本钱法&nbsp;7、目前我国土地证书主要有__。

A．?国有土地使用证?B．?国有土地所有证?C．?集体土地使用证?D．?集体土地所有证?E．?土地他项权利证明书?8、自2002年1月1日起，我国税设有税率有__税率。

A．最惠国B．协定C．特惠D．普通E．特定9、在时间数列速度指标中，增长速度不等于。

A：开展速度-1B：定基开展速度-环比开展速度C：增长量／基期水平D：(本期水平-基期水平)／基期水平E：土地10、地价管理政策要与相应__相配合，在土地市场上才能发挥作用。

A．社会监视B．政府干预C．地价管理制度D．群众觉悟11、根据区位经济分析与区位地租理论而构成“杜能圈〞中第四圈为__。

A．林业区B．草田轮作区C．谷物轮作区D．自由农作区12、作为根本农田区示范，应具备条件有__。