工业地产开发流程图

某工业地产开发项目的进度管理案例分析一、项目背景：普洛斯作为一家世界一流的物流配送设施的开发商，在全世界管理并开发了270亿美元的物流配送设施，建立了首家也是唯一一家全球物流配送设施网络，随着中国经济的高速发展，普洛斯计划在中国大规模开发高水平的物流园区，尤其是在中国的三大经济圈如长三角，珠三角，环渤海重点投资。

广州作为普洛斯重点投资的中心城市之一，普洛斯计划在广州开发数个高水平的物流园区，以支持广州的物流业和制造业的高速增长。

普洛斯广州云埔工业区物流园项目就是该计划的项目之一,我作为该项目的项目经理，于20 05年管理并成功实施了该项目。

二、项目管理特点：1）由于普洛斯作为一家世界级的大公司，得到了包括广州市区两级政府的大力支持，故在和政府部门的沟通协调方面具有优势，可以争取到政府部门对项目某些方面的支持，以加快工程进度。

2）由于该项目的客户St-Anda公司（未来实际使用者）对该设施的要求交付时间短，合同工期为10个月，而正常工期为12个月。

故要求项目经理能在合理工期的基础上运用项目管理的知识，尽量压缩工期以满足客户的要求。

3）该项目设施的特别功能要求多，项目实施过程中客户变更特别多，合同条件特别苛刻，就要求项目经理及时和项目参与各方（上海总部工程项目部，公司市场部，设计院，总承包单位，监理工程师，政府有关部门）保持良好的沟通与协调，以随时处理变更，应对冲突与危机，最大限度地提高客户满意度。

4）作为业主方管理的承包商以及设备供应商众多，有土建总承包单位，钢结构承包单位，设备安装单位，各专业设备供应商（包安装和调试），设计院及监理工程师等，故如何协调管理好所有的承包商和供应商，使所有项目参与方协调一致，配合得当，确保项目顺利实施成为考验项目经理管理水平高低的挑战性工作之一。

三、项目中收获的经验：1. 关于工期问题，我们采取了以下措施，确保了项目在合同约定的工期内完工并交付设施：1）利用公司和政府方面沟通协调方面的优势，争取到政府部门对项目某些方面的支持，以缩短工期，加快工程进度，如提前开工——可以在尚未拿到施工许可证的情况下便报建边施工；简化某些政府程序——质检站中间验收及分部分项验收可以先施工候补办手续；允许夜晚加班施工（增加了费用）——项目可以24小时施工等。

广西省南宁市前期房地产开发作业流程简介第一部分投资立项一、项目建议书（委托专业机构编制）1、项目建议书的作用：1）国家选择建设项目的依据，项目建议书批准后即为立项；2）批准立项的工程可进一步开展可行性研究；3）利用外资的项目，只有在批准立项后方可对外开展工作。

2、项目建议书的编制：委托咨询单位、设计单位编制。

3、项目建议书的主要内容：1）建设项目提出的必要性和依据；2）产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想；3）资源情况、建设条件、协作关系和引进国别、厂商的初步分析；4）投资估算和资金筹措设想5）项目进度安排4、项目建议书的审查5、项目建议书的报批（主管部门及各级计委）项目建议书通过批准获得批准书后，即可进入可行性研究阶段，并形成可行性研究报告供项目决策。

二、可行性研究报告（委托专业机构编制）1、研究项目的必要性和现实性：市场调查、资源调查。

2、方案选择和技术可能性：建设地点选择（可委托具备相应资质的规划设计单位编制选址报告）、建设场地地震安全性评价（委托地震评价机构作出，上报地震办审批）、建设项目环境评价（委托环保部门作出，上报环保委审批）、确定生产工艺（工业项目）。

3、研究经济上的合理性：工程成本与利润分析4、研究实施方法：编制建设总进度（设计、施工、交付使用）5、编制可行性研究报告6、组织审查7、上报审批获得批准书（主管部门及各级计委）8、可行性研究报告报请批准时，必须附有城市规划部门的选址意见书。

9、选址意见书的申请流程：建设单位填写申请表，附送经批准的项目建议书、地形图三份、选址论证报告、其他相关文件。

10、规划部门核发的审批文件：建设项目选址意见书一份、核发通知一份、盖有规划专用章的核定设计范围图一份。

11、建设单位取得建设项目选址意见书后，委托设计时注意事项：申请建设项目选址意见书同时，应征询消防、环保、卫生防疫等部门的选址意见；对提出的规划要求要认真落实；取得建设项目选址意见书后六个月内，持批准的可行性研究报告，向规划部门和有关部门报送设计方案及有关文件、资料，届时，如可行性研究报告未获批准又未申请延期的，建设项目选址意见书自动失效。

第一章房地产开发程序简介1第二章房地产开发公司的设立6第一步房地产开发公司设立的法律程序6第一项房地产开发公司设立的相关税费6第三章土地使用权取得流程6第二步取得开发土地使用权的法律程序7第二项取得开发土地使用权的相关税费9第三步拆迁安置阶段的法律程序9第三项拆迁安置阶段的相关税费10第四章房地产开发阶段10第四步立项和可行性研究的法律程序10第四项立项和可行性研究阶段的相关税费10第五步规划设计和市政配套法律程序11第五项规划设计和市政配套的相关税费11第五章项目建设阶段12第六步项目开工、建设、竣工阶段流程12第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费14 第六章销售经营阶段15第七步销售经营阶段的法律程序15第七项销售经营阶段的相关税费16第七章物业管理17第八步物业管理阶段的法律程序17第八项物业管理阶段的相关税费17附录：房地产开发专业术语17第一节面积类17第二节价格类20第三节实务类22第四节管理政策类30第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。

我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。

房地产开发流程主要包括以下几个程序。

1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。

此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。

“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。

《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽一样。

在房地产开发中，土地的取得是最重要的。

现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。

划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。

工业地产开发流程第一：房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备；2、申请资质等级审批；3、申请办理企业名称预先核准；4、办理工商注册登记；5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书；7、办理企业名称登记；8、送审合资或合作合同、章程；9、申领外商投资企业批准证书；10、办理企业登记「开发公司设立阶段的相关税费」1、企业法人开业登记费；2、企业法人变更登记费；3、企业法人年度检验费；4、补、换、领证照费第二：开发项目的立项和可行性研究：房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书；2、初步确定开发方案；3、申报规划要点；4、申报、审批项目建议书；5、编制项目可行性研究报告；6、申报、审批项目可行性研究报告「项目立项和可行性研究阶段的相关税费」1、可行性研究费；2、建立工程规划许可证执照费第三：开发项目的规划设计和市政配套●开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点；2、申报规划设计条件；3、委托作出规划设计方案；4、办理人防审核；5、办理消防审核；6、审定规划设计方案；7、住宅设计方案的专家组审查；8、落实环保“三废〞治理方案；9、委托环境影响评价并报批；10、建立工程勘察招、投标；11、委托地质勘探；12、委托初步设计；13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见；15、落实市政公用设施配套方案；16、报审市政配套方案；17、市政各管理部门提出市政配套意见；18、市政管线综合●开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费：1、工程勘察〔测量〕费；2、工程设计费；3、建立工程规划许可证执照费；4、竣工档案保证金；5、临时用地费；6、临时建立工程费；7、建立工程勘察招标管理费；8、勘察设计监视管理费；9、古建园林工程设计费第四：开发项目土地使用权的取得●取得开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让：1、办理建立用地规划许可证；2、办理建立用地委托钉桩；3、办理国有土地使用权出让申请；4、主管部门实地勘察；5、土地估价报告的预审；6、委托地价评估；7、办理核定地价手续；8、办理土地出让审批；9、签订国有土地使用权出让合同；10、领取临时国有土地使用证；11、领取正式国有土地使用证；12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨：13、国有土地使用权划拨用地申请、14、主管部门现场勘察、15、划拨用地申请的审核、报批、16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用：17、征用集体土地用地申请、18、到拟征地所在区〔县〕房地局立案、19、签订征地协议、20、签订补偿安置协议、21、确定劳动力安置方案、22、区〔县〕房地局审核各项协议、23、市政府下文征地、24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费、25、办理批地文件、批地图、26、办理冻结户口、27、调查户口核实劳动力、28、办理农转工工作、29、办理农转居工作、30、办理超转人员安置工作、31、地上物作价补偿工作、32、征地结案●取得房地产开发项目土地使用权的相关税费：1、地价款〔土地出让金〕；2、资金占用费；3、滞纳金；4、土地使用费；5、外商投资企业土地使用费；6、防洪工程建立维护管理费；7、土地闲置费；8、土地权属调查、地籍测绘费；9、城市土地使用税；10、地价评估费；11、出让土地预订金；12、征地管理费；13、土地补偿费；14、青苗与树木补偿费；15、地上物补偿费；16、劳动力安置费；17、超转人员安置费；18、新菜田开发建立基金；19、耕地占用税第五：房地产开发项目的拆迁安置●开发项目拆迁安置阶段的法律程序：1、委托进展拆迁工作、2、办理拆迁申请、3、审批、领取拆迁许可证、4、签订房屋拆迁责任书、5、办理拆迁公告与通知、6、办理户口冻结、7、暂停办理相关事项、8、确定拆迁安置方案、9、签订拆迁补偿书面协议、10、召开拆迁发动会，进展拆迁安置、11、发放运作拆迁补偿款、12、拆迁施工现场防尘污染管理、13、移交拆迁档案资料、14、房屋拆迁纠纷的裁决、15、强制拆迁●开发项目拆迁安置阶段的相关税费：1、房屋拆迁补偿费；2、搬家补助费；3、提前搬家奖励费；4、临时安置补助费〔周转费〕；5、清理费；6、停产停业综合补助费；7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费；8、一次性异地安置补助费；9、房屋拆迁管理费；10、房屋拆迁效劳费第六:项目的开工、建立、竣工阶段●项目开工、建立、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作：1、领取房地产开发项目手册、2、项目转入正式计划、3、交纳煤气〔天然气〕厂建立费、4、交纳自来水厂建立费、5、交纳污水处理厂建立费、6、交纳供热厂建立费、7、交纳供电贴费与电源建立集资费、8、土地有偿出让项目办理“四源〞接用手续、9、设计单位出报批图、10、出施工图、11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金、12、办理消防审核意见表、13、审批人防工程、办理人防许可证、14、核发建立工程规划许可证、15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建立招投标：16、办理招标登记、招标申请、17、招标准备、18、招标通告、19、编制招标文件并核准、20、编制招标工程标底、21、标底送审合同预算审查处确认、22、标底送市招标办核准，正式申请招标、23、投标单位资格审批、24、编制投标书并送达、25、召开招标会，勘察现场、26、召开开标会议，进展开标、27、评标、决标、28、发中标通知书、29、签订工程承包合同、30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理：31、办理质量监视注册登记手续、32、建立工程监理、33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费、35、办理开工前审计、36、交纳投资方向调节税、37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路、39、协调街道环卫部门、40、协调交通管理部门、41、交纳绿化建立费，签订绿化协、42、领取建立工程开工证四、房地产开发项目的工程施工：43、施工场地的“三通一平〞、44、施工单位进场和施工暂设、45、工程的根底、结构施工与设备安装、46、施工过程中的工程质量监视五、房地产开发项目的竣工验收：47、办理单项工程验收手续、48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》、49、商品住宅性能认定、50、竣工统计登记、51、办理竣工房屋测绘、52、办理产权登记●项目开工、建立、竣工阶段的相关税费：1、三通一平费、2、自来水厂建立费、3、污水处理厂建立费、4、供热厂建立费、5、煤气厂建立费、6、地下水资源养蓄基金、7、地下热水资源费、8、市政、公用设施建立费〔大市政费〕、9、开发管理费、10、城建综合开发项目管理费、11、建筑行业管理费、12、绿化建立费、13、公园建立费、14、绿化补偿费、15、路灯维护费、16、环卫设施费、17、生活效劳设施配套建立费〔小区配套费〕、18、电源建立集资费〔用电权费〕、19、外部供电工程贴费〔电贴费〕、20、建安工程费、21、建立工程招投标管理费、22、合同预算审查工本费、23、质量管理监视费、24、竣工图费、25、建材开展补充基金、26、实心黏土砖限制使用费、27、工程监理费28、工程标底编制管理费、29、机电设备委托招标效劳费、30、超计划用水加价、31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费、33、固定资产投资方向调节税第七：开发项目的经营阶段●开发项目经营阶段的法律程序一、外销商品房的销售：1、办理《外销商品房预〔销〕售许可证》；2、选定中介代理机构和律师事务所；3、与购房者签订认购书；4、签订正式买卖契约；5、办理签约公证；6、办理外销商品房预售契约公证；7、办理外销商品房的预售登记；8、外销商品房转让登记；9、外销商品房抵押登记；10、楼宇交付入住手续；11、办理产权过户手续二、销商品房的销售：12、提交完成建立项目投资证明、13、签署预售销商品房预售款监管协议、14、办理《销商品房预〔销〕售许可证》、15、销售项目备案、16、委托中介代理机构进展销售、17、与购房者签订认购书、18、与购房者签订买卖契约、19、办理预售登记、20、办理转让登记、21、办理房地产抵押登记手续、22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书、24、办理产权立契过户手续三、房地产出租的综合管理：25、房屋出租权确实认、26、申请房屋租赁许可证、27、出租人与承租人签订书面承租协议、28、租赁当事人办理租赁登记手续、29、租赁房屋的转租、30、房屋租赁关系的终止四、房地产出租的专项管理：31、房屋出租权确实认、32、出租人办理房屋租赁许可证、33、出租人办理《房屋租赁平安合格证》、34、签订书面租赁协议、35、租赁双方办理租赁登记备案手续五、房地产的抵押：36、抵押权的设定、37、签订抵押合同、38、办理房地产抵押登记、39、抵押房地产的占管、40、抵押房地产的处分●开发项目经营阶段的相关税费：1、营业税、2、城市维护建立税、3、教育费附加、4、印花税、5、契税、6、土地增值税、7、企业所得税、8、个人所得税、9、房产税、10、城市房地产税、11、房屋产权登记费、12、房屋所有权证工本费、13、房产共有权执照费、14、房屋他项权利执照费、15、房屋买卖登记费、16、房屋买卖手续费、17、房屋租赁审核备案手续费、18、租赁房屋审核备案手续费、19、租赁私房合同登记备案手续费、20、房屋租赁登记费、21、房屋估价手续费、22、房屋公证估价手续费、23、房地产价格评估费、24、房地产中介效劳费第八：开发项目的物业管理阶段●开发项目物业管理阶段的法律程序：1、物业管理单位经营资质审批；2、签署物业管理委托合同；3、居住小区的物业接收综合验收；4、物业使用、管理、维修公约的核准；5、安排签订管理公约；6、制定、提供质量保证书和使用说明书；7、物业管理效劳根本要求；8、物业管理委员会的设立●开发项目物业管理阶段的相关税费：1、居住小区物业管理启动经费；2、共用部位共用设施设备维修基金；3、普通居住小区物业管理费；4、高档住宅物业管理费；5、经济适用住房小区物业管理费。

投资建厂流程1、签订入区协议书；2、企业负责人和工业区负责人进行项目对接；3、对接后工业区负责为企业完成进场前的准备工作：三通一平等；同时企业开始设计总平图，做地勘，设计施工图；并根据要求积极准备工商、立项、环评、建设等相关手续资料，开始办理相关手续；待图审后确定施工、监理单位后进场施工；4、进场后由施工方完成项目建设，内容包括：围墙、开槽、基础、厂房及办公楼主体、内外装修、厂区内道路管网建设等；5、厂房建成后进行设备安装、调试，进入试生产阶段，开始办理竣工验收、环评验收等后续手续。

6、企业进入正式投产期。

手续办理流程1、工商注册(工商行政管理局)：企业名称预先核准申请表、公司章程、出资比例（如股东是法人，需带营业执照副本复印件）、验资证明、环保证明、房产证明；2、项目备案(发改委)：编制项目简介、填写项目申请备案表、项目备案请示、企业法人营业执照正副本复印件、组织机构代码证复印件；3、施工前环评手续办理(环保局)：环保备案申请表、环境影响报告书、环保审批；4、施工前建设手续办理(建设局)：选址意见书、建设用地规划许可证、地质灾害评估报告、土地评估、建设用地勘测定界报告、建设用地预审、施工图审查与批准、建设工程单体审批、建设工程规划许可证、招投标；5、办理施工许可证(建设局)：建设用地许可证、工程报建表及号码、建设工程规划许可证、中标通知书、意外伤害保险单、图纸审查批准书等；6、办理土地证(土地局)：地籍调查表、用地申请及法人身份证复印件、公司章程及营业执照、国土资源局规划股出图意见、建设部门一证一书、环保证明、一书四方案、土地评估；7、施工后验收(审计局、建设局、消防队、气象局、环保局)：环保验收、审计验收、规划验收、防雷验收、消防验收、工程验收；8、办理产权证(房管局)：登记人的营业执照或身份复印件二份、国有土地使用证、建设工程规划许可证、竣工验收备案证明书、房屋建筑面积测绘成果报告。

厂房租赁流程1、签订入区协议(管委会)：项目意向书、银行资信证明、土地厂房租赁协议书；2、工商注册(工商行政管理局)：企业名称预先核准申请表、公司具体名称、股东名称、出资总额、出资比例（法人需带营业执照副本复印件）、验资证明、环保证明、房产证明；3、环保审批(环保局)：填写环保备案申请表、市县环保局意见；4、签订租赁合同(管委会)：合同一式四份、地理位置图；5、申请项目建议书，进行立项，领取项目建议书(发改委、消防站、劳动局，卫生防疫站、环保局)：项目意向书、项目建议书、双方开业证明、外方法人代表身份证明、银行资信证明、地理位置图、土地厂房租赁协议书；6、进行企业名称登记(国家工商管理局)：企业名称申请登记表、企业名称登记申请书、项目意向书、项目建议书、项目建议书批复。

工业厂房建设流程建设工业厂房是一个比较特殊的建设项目。

它的建设要求从后往前的前瞻性建设。

工业厂房是一类有着严格的功能和空间特征的建筑类型。

工业厂房在建设设计之初就应该充分了解生产工艺的特点,生产设备对空间环境的要求。

所以,报建手续必须紧密的结合生产工艺以及其他部分的要求进行。

工业厂房的设计建设必须贯彻执行国家的有关政策方针,做到技术先进,经济合理,安全适用,确保质量,符合节约能源和环境保护的要求。

从报建的特殊性上就分别体现为：技术先进---立项中的可行性报告,经济合理选址意见书,安全适用安全评价报告,确保质量---质监站竣工验收,符合节约能源节约用水评价报告和节约用能源评价报告,环境保护环境评价报告书。

这些是工业厂房建设与房地产项目以及其他工程建设不同之处,也是复杂之处。

具体的报建流程框架是：立项,《规划选址意见书》,环境影响评估报告,土地招拍挂流程,土地红线勘察定界〔三维地理信息,能评,水评,震评,安评,雷评,路名和门牌号申办,办理用地规划许可证,办理土地证,设计院出设计图纸,消防审查〔一般为审核项目,食堂等单体卫生设计审核,审图办审核施工图,环保设计审核,办理工程规划许可证,办理质量监督,办理安全监督,缴纳各项规费〔配套费,散装水泥,新型墙体材料等,劳保费,市政公用局市政设施审查,办理施工许可证,办理开工前场地清理手续,合同招标备案,测绘院放线,审图办基坑文件审核,基坑建设,规划验线,墙体材料验收,单体竣工测绘,规划单体验收,劳保费补缴,规划综合竣工测绘,规划综合验收,环保验收,食堂单体的卫生验收,质监站现场验收,消防验收,节能办验收,安监验收,节约用水验收,危险设备主管单位验收,竣工验收备案,补缴土地款,实测面积备案,测绘成果入库,办理房产证。

细说一下工业厂房的具体建设流程：1，立项。

是一个项目开始的基础。

这个工作是整个项目能不能得到国家或者其他机关的补助等支持的前提。

首先选择工业门类,尽量往国家提倡以及鼓励的高新技术领域靠近。

武汉市房地产开发报批报建全流程房地产开发的五个阶段1、土地阶段（建设用地规划许可证、国有土地使用证）2、工程规划报批阶段（建设工程规划许可证）3、工程许可报批阶段（建设工程施工许可证）4、项目预售及抵押、解押阶段（商品房预售许可证）5、工程竣工验收备案阶段（建设工程竣工备案证）第一部分：土地阶段的开发程序一、获得土地使用权方式二、土地储备阶段三、土地交易阶段四、交易后办理证照阶段一、获得土地使用权方式（一）通过行政划拨方式取得划拨方式取得土地，该用地单位对于该宗地的使用必须符合划拨目录中的用途，房地产开发企业不享受划拨资格（二）旧城改造取得中标地块国有土地使用权（城中村改造地块打包地块）旧城改造中标地块，武汉市现行操作方法是由中标单位垫付拆迁费，农用地专用各种规费，并垫资负责拆迁户安置。

在土地进入储备阶段后由政府协调相关部门确保该单位取得该宗地土地使用权。

（三）转让取得（二级市场）转让方式取得使用权，即为俗称的二级市场拿地，一级市场和二级市场取得土地的最大区别在于一级市场是出让地，二级市场是转让地。

（四）通过司法裁决取得使用权，各级人民法院通过民事刑事案件审判，或者司法裁定后根据相关法律规定取得土地使用权。

判决或裁定生效后，必须经过执行庭执行后方可取得使用权。

（五）通过兼并，收购等股权重组方式取得。

（六）出让方式取得（招标，拍卖，协议出让三种方式）一级市场依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。

开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。

（七）几种其他的土地使用权获取方式1、划拨土地补办出让要求：“一符合三不变”符合当前控规，土地主体不改变，土地用途不改变，使用强度等现状条件不改变，如有一项改变，必须经过招拍挂程序进入市场。

房地产项目开发全过程完整流程目录第一章房地产开发程序简介 (1)第二章房地产开发公司的设立 (6)第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6)第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6)第三章土地使用权取得流程 (6)第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7)第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9)第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9)第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10)第四章房地产开发阶段 (10)第四步立项和可行性研究的法律程序 (10)第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11)第五步规划设计和市政配套法律程序 (11)第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12)第五章项目建设阶段 (12)第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12)第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14)第六章销售经营阶段 (15)第七步销售经营阶段的法律程序 (16)第七项销售经营阶段的相关税费 (16)第七章物业管理 (17)第八步物业管理阶段的法律程序 (17)第八项物业管理阶段的相关税费 (17)附录：房地产开发专业术语 (18)第一节面积类 (18)第二节价格类 (20)第三节实务类 (22)第四节管理政策类 (30)第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。

我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。

房地产开发流程主要包括以下几个程序。

1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。

此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。

“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。

市房地产报建业务流程开发部编制：一、前期业务（1）规划选址（2）固定资产投资前期计划（3）环保审批（4）用地预审（5）建设用地方案图（6）取得土地使用权（7）签订土地合同（8）界桩放电报告（9）支付地价款，付清地价款证明（10）建设用地规划许可证（11）土地初始登记，土地证二、启动前业务（1）委托方案设计（2）方案设计审批：建筑命名、环保评估、污水处理合同、环境影响批复、建设立项（3）初步设计：民防审批、扩初审批、排水、水土保持（4）施工图设计（5）施工图审查：①桩基础提前开工、开工验线测量报告及备案、桩基施工许可②防雷设计审批、工程规划许可、消防审查（6）投资许可证三、预售前业务（1）预售面积测绘报告（2）预售许可证四、竣工其业务（1）协助工程部办理各单项验收（2）房屋竣工面积测绘报告五、后期业务（1）缴交房屋维修专用金（2）办理项目产权初始登记容1.规划选址（办文单位：规划局；办文时限：20个工作日）申请资料：（1）申请书（原件1份）；（2）申请人明材料：（3）社会投资项目应提供：a申请进入高新技术产业园区的工业项目，提供市科技主管部门关于高科技项目的认定书，其中申请进入高新技术产业带的工业项目，还应提供市高新技术产业带办公室有关批文（复印件各1份，核原件）；b物流项目需提供市物流领导小组办公室关于物流项目的认定书（复印件1份，核原件）c已有选址意向的提供总平面布置图等相关图纸（原件2份）及电子文件（原件1份）。

2.固定资产投资前期计划（办文单位：发改局；办文时限：30个工作日）申请资料：（1）申请报告。

着重阐明项目提出的理由和依据；项目法人简况；项目法人股东成分详细情况(需追溯)、建设容、规模、生产能力、建筑面积和产品方案（房地产项目应阐明具体拟建几栋、几层，所建为何类性质建筑等）；总投资、资本金和资金筹措方案；对用地及水、电增容等协助配套条件的需求；对环境影响的初步评价；项目的综合评价等。

唐山市监察局、唐山市建设局关于公布《唐山市房地产开发项目行政审批流程示意图》的通知（唐监发〔2009〕2号）各县（市）、区人民政府，各开发区（园区、管理区、工业区）管委会，市政府有关部门，市直有关单位：《唐山市房地产开发项目行政审批流程示意图》（以下简称《流程图》）、《唐山市房地产开发项目工程施工图设计文件联合审查管理办法》（以下简称《施工图设计文件审查办法》）、《唐山市房地产开发项目竣工联合验收管理办法》（以下简称《竣工联合验收办法》）已经2009年3月19日市政府十三届22次常务会议审议通过，现印发你们并向社会公布。

各县（市）区、各有关部门，要结合市政府《关于印发<唐山市房地产业行政审批和收费制度改革实施方案>的通知》（唐政发〔2009〕10号）、市政府办公厅《关于公布保留的房地产开发行政审批和备案事项目录的通知》（唐政办〔2009〕28号）和《关于公布保留的31项涉及房地产开发收费（基金）项目的通知》（唐政办〔2009〕29号）要求，认真贯彻实施。

现就有关问题提出如下要求：一、各县（市）区、各有关部门，要对照《流程图》、《施工图设计文件审查办法》、《竣工联合验收办法》，对本地、本部门现行的审批流程进行全面审查，凡与《流程图》、《施工图设计文件审查办法》、《竣工联合验收办法》要求不相符的，要抓紧进行调整、修订，并向社会公布，接受群众监督。

二、要按照转变政府职能、转变管理方式的要求，进一步创新和优化行政审批流程，不断提高行政审批效能，努力建设廉洁高效机关。

三、要按照市场监管、公共服务的职责，严格履行服务、监督职责，促进房地产市场持续健康发展。

此通知。

附：1、唐山市房地产开发项目行政审批流程示意图；（略）2、《唐山市房地产开发项目行政审批流程示意图》说明；3、唐山市房地产开发项目施工图设计文件联合审查管理办法；4、唐山市房地产开发项目竣工联合验收管理办法唐山市监察局唐山市建设局二○○九年三月二十五日附2：唐山市房地产开发项目行政审批流程示意图说明本流程示意图，依据市政府《关于印发<唐山市房地产业行政审批和收费制度改革实施方案>的通知》（唐政发〔2009〕10号）、市政府办公厅《关于公布保留的房地产开发行政审批和备案事项目录的通知》（唐政办〔2009〕28号）和《关于公布保留的31项涉及房地产开发收费（基金）项目的通知》（唐政办〔2009〕29号）文件，以《河北省房地产开发项目行政审批流程示意图》为纲，结合我市实际，在综合市直相关部门意见的基础上绘制。

工可阶段办事指南（第一部分）一、办理事项⒈政府投资项目建议书审批⒉建设项目选址许可⒊建设项目用地预审(核准)⒋建设项目（含海岸工程）环境影响评价文件许可⒌政府性投资项目立项或可研审批⒍企业不使用政府性资金投资的重大和限制类项目核准⒎企业不使用政府性资金投资的非重大和限制类项目备案二、申请材料、办理依据、申请受理机关、办理内容：（一）政府投资项目建议书审批1、申请材料：2、办理依据：☆《国务院关于投资体制改革的决定》☆《国务院办公厅关于保留部分非行政许可审批项目的通知》☆《国家发展改革委关于印发审批地方政府投资项目有关规定（暂行）的通知》☆《厦门市市级财政投资基本建设项目资金管理暂行办法》3、申请受理机关：厦门市发展和改革委员会4、办理内容：市级政府投资项目建议书审批（二）建设项目选址许可1、申请材料：2、办理依据：☆《中华人民共和国城市规划法》第30、31条☆《福建省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》第36、37条☆《厦门市城市规划条例》第34、35条☆《建设项目选址规划管理办法》第6条3、申请受理机关：思明区、湖里区范围内的受理机关为市规划局；海沧区、集美区、同安区、翔安区范围内的受理机关为所在区的市规划局分局；4、办理内容：对在城市规划区内新建、扩建和改建各类建设项目（含临时建筑）用地提出规划选址意见（三）建设项目用地预审1、申请材料2、办理依据：☆《中华人民共和国土地管理法》☆《建设项目用地预审管理办法》（国土资源部第27号令）☆《中华人民共和国城市房地产管理法》☆《中华人民共和国城市房地产管理法》☆《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》3、申请受理机关：厦门市国土资源与房产管理局4、办理内容：建设项目用地是否符合厦门市土地利用总体规划、是否符合国家供地政策、是否合理和集约利用土地，工业项目应同时符合投资强度、容积率、建筑密度、办公及服务设施所占比例。

（四）建设项目（含海岸工程）环境影响评价文件许可1、申请材料2、办理依据：☆《中华人民共和国环境影响评价法》第16-22、24条☆《建设项目环境保护管理条例》第3、5、9、10、12条☆《厦门市环境保护管理条例》第7、17、21、22、25、36条☆《中华人民共和国清洁生产促进法》第18条☆《中华人民共和国海洋环境保护法》第43条☆《福建省人民政府关于建设项目环境影响评价文件分级审批管理的实施意见》3、申请受理机关：(1)市建设管理服务中心环保窗口受理由市政府投资主管部门审批、核准、备案的建设项目环境影响报告书、环境影响报告表和环境影响登记表的审批。