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房地产的“精细化”管理作者：孙荣来源：《城市建设理论研究》2013年第22期摘要：定位、设计、施工、成本中图分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号：前言：房地产作为我国的经济发展主要支柱之一，近年来发展迅猛。
但计划与机遇并存，大浪淘沙后在市场上最终能存在的必定是具有自身特点的企业，或可以理解是建造大多数客户需要产品的企业。
如何在如此为数众多的企业中脱颖而出并谋得一席之地，笔者认为可以从“精细化“管理入手。
产品定位精细化项目的定位，指的就是想把项目做成一个什么样子。
一方面是指建筑本身的样子，另一方面指的整个项目在市场上的形象，即在客户心目中的形象。
定位正确与否决定了一个地产项目的成败。
个人认为应着重注意下列问题。
1、确定定位的工作顺序，即抓好工作主线。
具体来说，主要可按以下流程进行：市场调查→土地条件→分析和确定潜在客户群→产品定位（户型、面积、档次等）→租售价格定位→征询意见→方案调整→成本与费用测算→预测租售收入和租售进度→经济评价→确定最后方案。
2、市场定位的主要内容。
一般而言须注意以下几点。
2.1确立开发理念。
基于企业的价值观、文化观，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设；2.2明确用途功能。
在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能；2.3筛选目标客户。
在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作；2.4进行项目初步设计。
在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容；2.5测算租售价格。
参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格；2.6根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。
房地产销售案场精细化管理房地产销售案场精细化管理是当今房地产行业中广泛应用的一项管理手段。
通过精细化管理，房地产企业能够更好地把握市场需求，提升销售业绩，增加企业利润。
首先，房地产销售案场精细化管理可以通过对客户群体进行细分，了解他们的需求和购房意愿，从而制定更具针对性的销售策略。
通过细分客户群体，企业可以对不同类型和层次的客户进行有针对性的推广推介，从而提高销售转化率。
其次，精细化管理还可以通过对销售人员进行专业化培训，提升其销售技巧和专业水平，使其更好地与客户沟通和交流。
销售人员是房地产企业的重要组成部分，他们的专业素养和销售技巧直接影响到企业的销售业绩。
通过为销售人员提供精细化培训，企业可以提高销售人员的综合素质，增强他们的销售能力，从而提高团队的整体销售业绩。
此外，精细化管理还可以通过对销售渠道的管理和优化，提升销售效率和销售质量。
房地产销售案场的销售渠道较为复杂，涉及到线上线下各种渠道，如网络推广、楼盘展示中心、销售员等。
通过对销售渠道进行细致化管理和优化，可以降低销售成本，提高销售效率，提升销售质量。
最后，精细化管理还可以通过数据分析和市场调研，及时了解市场动态和竞争态势，为企业决策提供科学依据。
通过对销售数据和市场信息的分析研究，企业可以及时调整销售策略和市场定位，提高市场竞争力。
综上所述，房地产销售案场精细化管理对于提升企业销售业绩具有重要意义。
通过细分市场、培训销售人员、优化销售渠道和数据分析等手段，企业可以更好地把握市场需求，提高销售效率，实现销售目标。
因此，房地产企业应重视精细化管理，不断优化管理模式，提升企业竞争力。
在房地产销售领域，案场精细化管理成为了企业取得成功的关键之一。
这种管理策略的核心是通过深入了解市场、客户和竞争对手，以及对销售人员和销售渠道的精细化管理，从而使企业能够更加精准地满足客户需求，提高销售业绩。
首先，精细化管理要从对市场的深入了解和细分开始。
在房地产市场竞争激烈的环境中，企业需要准确把握市场需求和趋势，而不能凭感觉行事。
房地产的“精细化”管理随着社会的不断进步，经济的发展，人们的生活水平不断提高，房地产作为人们最为关注的一个领域，也日益得到了大力的发展。
随之而来的是管理的日益复杂化和精细化。
对于房地产企业而言，精细化管理已经成为了一种创新的管理模式和管理手段，对于企业经营来说也是必不可少的。
本文就来讨论一下房地产的“精细化”管理。
一、什么是房地产的“精细化”管理房地产的“精细化”管理指的是以精益化、数字化、智能化等现代化技术和手段为基础，优化房地产企业各个环节的管理，实现资源的高效配置和生产力的最大化，从而提升房地产企业的核心竞争力和经济效益。
二、房地产的“精细化”管理的优势1、提升效率。
在进行房地产开发过程中，通过对企业各个环节的优化管理，可以大大提升工作效率。
企业可以利用先进的数字化技术来管理项目的规划、设计、施工和销售等，保证各个部门的工作有条不紊。
2、提高质量。
房地产企业开发的产品要受到消费者长时间的使用，因此产品质量十分重要。
通过精细化管理可以更好地控制产品的质量，减少产品缺陷和不良品率，最终提高企业的声誉，让更多的消费者信赖并选择这个品牌。
3、降低成本。
在房地产开发中，资金成本、劳动成本、材料成本等各种成本十分重要。
通过精细化管理可以降低各项成本的支出，例如通过优化施工工序可以缩短工期，降低人工成本；通过数字化技术可以更好地控制材料的进销存，减少管理成本等，从而提高企业的盈利能力。
三、房地产的“精细化”管理的实践实现房地产的“精细化”管理需要企业从多个角度来进行实际操作，以下为房地产的“精细化”管理的实践方法：1、强化人才培养和管理。
企业必须加强人才培训，让员工了解公司的战略和管理模式，提高他们的技能和素质。
对于优秀员工，企业要及时给予提拔和晋升，激励他们的工作热情和创新能力。
2、使用数字化技术。
数字化技术是实现房地产精细化管理的关键。
企业可以通过数字技术进行数据分析和统计，提高企业运作的透明度和效率。
房地产项目精细化管理摘要：目前，我国房地产事业发展迅速，为进一步提高房地产行业的建设水平，需要结合房地产项目特点，做好精细化管理工作。
文章结合房地产项目管理现状，对精细化管理的应用提出一些措施建议。
关键词：房地产；精细化；项目管理；精细管理引言在全球化进程不断加快的背景下，市场竞争越来越激烈，这使得人们的生活水平也得到了大大的提升。
房地产行业的快速发展已经成为如今社会发展的重要趋势，而它的发展态势也正在从粗放式的管理向精细化管理模式进行转变。
1房地产建筑行业中精细化管理的意义传统的房地产建筑工程项目管理模式多数是粗放型管理，这种管理模式过于注重工程的整体管理，从而忽视了建筑工程的细节管理，这就容易由于细节的忽视而影响到工程的整体，导致建筑工程出现问题。
精细化管理是从建筑工程的全局出发，注重对工程细节的管理，对工程的每一个环节都给予高度重视，将每一份施工方案都进行细化，无论是建筑工程的战略还是战术都做到事无巨细，将施工环节的每一项都考虑到，将工程的资源进行合理的分配，最大限度的减少安全隐患，从而提升建筑工程的质量[1]。
2房地产开发项目管理发展现状分析2.1房地产开发项目管理制度存在漏洞我国房地产行业发展时间较长，房地产开发项目的管理制度深受传统管理模式的影响，已经远不能满足现代化的地产发展需求，即房地产开发项目管理制度存在漏洞。
房地产企业始终将项目经济效益管理放在项目管理的首位，而极大的忽视了日常管理工作的重要性；房地产企业所制定的项目管理制度缺乏可靠依据，主要是以企业管理阶层多年管理经验为主，无法正确指导现代化、标准化、市场化房地产项目的施工活动；房地产开发项目程序时间较长、参建单位较多，房地产企业在如此复杂的项目管理活动中没有及时、准确的将项目管理制度落实到地基工作之中。
2.2成本管理存在问题随着我国的不断发展，目前，房地产开发建设的竞争市场也越来越激烈，使得建筑材料的价格不断攀升，而且建筑工人的用工成本也不断提升，这将会进一步使得工程项目的成本大幅上涨，给整个建筑项目带来了一定的困难。
地产行业如何实现精细化成本管控一、项目背景L业务背景地产行业在规模不断集中化、利润回落的市场经济中，传统的粗放成本管理模式已经难以继续，需要的是更为精细化的成本管控。
标杆房企的成本管控模式，通常是建立在“三全”(全员、全过程、全成本)的基础上开展工作。
基于房地产企业项目涉及的前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，由各业务条线全员配合，对上述全部成本构成要素进行规划、控制、细化、调优、再控制。
但是，要做到开发全过程环节的成本管理，必须要解决核心问题：(1)极简组织，极高效率：集团上下继续提高人均生产力，告别以往的“表哥表姐”，利用信息化手段，将复杂的工作简单化，不能让重复性高的工作占用太多时间，把时间腾出来去做创新性的工作，这样才能让企业充满活力和可持续竞争力。
(2)数据拉通，口径统一：地产开发全过程环节成本管理，首要条件是解决各个业务系统主数据拉通问题，需要借助数据分析平台，解决主数据拉通和规范性问题，实现数据口径的统一。
(3)以奖带省，摸清“家底”：知道哪些是好项目，哪些是坏项目，哪些区域做得好，哪些区域在怠工，哪些项目该给予激励，哪些区域该重点监控。
2 .建设目标(1)数据分析，助力决策分析：管理层和执行层等不同角色用户在日常工作中，需要关注的成本指标不同，传统的ERP报表内容繁杂，性能较低，使用体验差，通过FineBI和FineReport制作的数据分析大屏，为不同角色用户定制个性化桌面，让用户能够高效找到需要的数据，提高用户使用体验和决策效率。
维度一致，借助其他业务系统为成本的数据分析决策加持，例如：某个项目获得了成本激励（成本结余高），通过客户关系系统接口数据分析，该项目存在园林绿化货不对板导致交楼时群诉事件，根据数据分析的结果，高层领导决定取消该项目的激励发放，并对相关责任人进行处罚。
（3）人人都是数据分析师：利用自助数据分析工具，关注区域、项目的利润情况和亏损情况，锻炼每个人的数据挖掘与分析能力，实现工作效率提升50% 的目标，同时要通过数据具备发现亏损项目背后问题的能力。
房地产精细化管理引言房地产行业作为我国经济的重要支柱之一，在过去几十年里取得了快速发展。
然而，随着行业竞争的加剧和市场需求的变化，传统的房地产管理方式已经在很大程度上无法满足当今复杂多变的市场环境。
为了适应新形势下的发展需求，房地产企业正日益意识到精细化管理的重要性。
本文将重点探讨房地产精细化管理的意义、目标和关键措施，以期为行业发展提供有益的参考。
意义房地产精细化管理意味着将管理工作从宏观层面下沉到细节层面，通过全面了解每个环节的运行状况，提升管理的实效性和精确性。
这种管理方式的意义主要体现在以下几个方面：提高工作效率精细化管理能够避免资源的浪费和重复劳动，提高工作效率。
通过对各个环节进行精细化分析，发现并解决问题，可以避免信息的滞后和流程的阻塞，提高房地产企业的整体运转效率。
优化资源配置通过精细化管理，可以实现资源的有序配置和最优利用。
通过对收入、支出、资产等进行精细化的监控和分析，房地产企业可以更好地掌握资源的流动和使用情况，避免资源的浪费和闲置，实现资源的优化配置。
提升服务质量精细化管理能够帮助房地产企业更好地了解客户需求，提升服务质量。
通过对用户需求的精细分析和跟踪，房地产企业可以及时了解客户的意见和建议，并根据客户需求进行改进和升级，从而提升服务质量和客户满意度。
降低风险通过精细化管理，房地产企业可以及时发现和应对风险。
通过对项目进展、市场变化和竞争环境的精细监控，房地产企业可以预判风险并及时采取相应措施，降低企业面临的各种风险和不确定性。
目标房地产精细化管理的最终目标是提升企业的竞争力和盈利能力。
为了实现这一目标，房地产企业需要确定以下几个方面的目标：提高数字化水平提高数字化水平是实现精细化管理的基础。
房地产企业需要通过信息化工具和系统，实现对各个环节的数据采集、分析和应用。
只有将企业的管理过程数字化，才能实现精细化管理的目标。
优化内部流程通过精细化管理，房地产企业需要对内部各个环节的流程进行优化，以实现资源的最大化利用和时间的最小化浪费。
工程管理
92 2015年18期精细化管理在房地产企业中的运作思考
张红旗
新疆金翔房地产开发有限公司，新疆奎屯 833200
摘要：近年来，社会经济不断发展，各行各业也都在这样的良好环境下飞速前进，人们开始注重精细化管理，这对于企业管理能力的全方位提升也有着很大的积极意义。
本文探讨了精细化管理在房地产企业管理中的内涵及必要性，并提出合理有效的精细化管理策略，为提升房地产企业管理水平提供参考。
关键词：房地产企业；精细化管理；运用过程
中图分类号：F299.233.4 文献标识码：A 文章编号：1671-5810(2015)18-0092-01
1 房地产企业的精细化管理内容
1.1 精细化管理的内涵
精细化管理是与粗放式管理相对应的概念，通过系统化和细化的规则，运用标准化、程序化和信息化的手段，使企业各业务单元高效、精确、协同、持续运行下去。
我国房地产业经历近三十年的发展，已形成了一个集约产业，相关管理制度正在完善，但是日益增加的土地运营及资金使用成本、不确定的开发周期及压缩的利润，都向房地产企业的管理提出了挑战。
1.2 精细化管理的重要性
精细化管理的实施对建筑质量有着极为重大的影响，可以保证施工现场的秩序性和安全性，使建筑材料能够整齐堆放、施工周围道路畅通、施工现场对周边环境的污染较小、及时消除消防隐患。
同时，精细化管理也有助于企业转变粗放型的经济增长方式，随着时代的变迁、行业的发展、国家各项经济政策的转变，原材料成本和劳动力成本不断增加，各项基础设施的建设增长速度下降，大部分企业已经从飞速成长期过度到了缓慢增长期，但是企业自身的管理机制和管理模式如果无法与社会环境相适应，很容易导致安全事故频发、建筑成本居高不下，最终导致被社会淘汰。
2 精细化管理中的问题
2.1 施工质量较差
我国目前很多建筑工程的质量亟需提升，施工环节的质量水平会对工程的整体水平产生直接影响，在施工过程中，如果选优选择强度较高的混凝土、钢筋，没有做好基层处理工作，都会导致建筑工程的质量受到影响。
2.2 施工安全管理不到位
由于受到施工现场环境复杂和施工人数众多等因素的影响，施工安全管理的难度较大，很容易在施工过程中产生安全问题。
主要的安全问题包括，操作人员在作业的过程中没有按照规定要求佩戴安全装置或佩戴安全装置的数量不够、安全网产生破损或老化、没有在显眼的位置警示牌和警戒线、搅拌机或其他电动工具的周围没有保护措施、在配电箱、电梯和升降梯周围杂物随意堆放，造成了很大安全隐患，极易导致安全事故的产生，为施工企业带来灭顶之灾。
2.3 理念问题
现阶段，国内大多数企业的管理工作均处于过度时期，也就是从传统管理方式逐步转变至科学化管理模式，在这种状态下总会存在企业员工及领导都没从传统模式中过渡出来，也就不能很好地适应新的管理模式，所以在相对的工作环境中也不能依据规定的要求展开工作。
该理念问题所促使的结果就是尽管有着较好的管理模式，但还是不能在实际的工作中发挥其真正的作用，这样也不能得到应有的良好效果。
3 加强房地产企业的精细化管理
3.1 质量的管理
由于建设项目施工人员良莠不齐，人员流动大，操作水平层次不齐，导致工程质量不过关，所以施工操作中要注重工序的优化、工艺的改进和工序的标准化操作。
制定质量控制目标要求,建立质量责任制,促使工作质量与专业承包商、劳务分包商经济利益挂钩,明确奖惩措施,形成严密的质量工作责任体系。
一是重视样板施工环节，施工单位样板完成后需经建设方、监理单位共同验收达到规范标准要求后方可进行展开施工。
同时要求坚持施工过程中的自检制度,充分发挥现场各级质量检查员职责。
二是建议建设单位现场工程师和监理工程师加强随机抽查和关键过程旁站、巡视的方法监督，对施工质量进行检查,发现问题及时联系施工单位,协调解决,将质量问题消灭于萌芽状态,杜绝返工浪费。
3.2 成本的精细化管理
每一项工程要想提高自己的经济效益，就要对成本进行精细化的管理和控制。
成本控制力强的房地产企业才能在市场竞争中获得优势，取得更高的利润。
成本的精细化管控还在于绩效体系、预算体系和知识管理与标准化体系的相关推进和强化。
有效的控制成本的前提下要进行毒素和质量全面协调，做到既好又快又省的目标。
3.3 选材的精细化管理
选材与施工管理的精细化施工工艺和建筑用材对产品的品质至关重要。
开发商应以建造品质优良的楼盘为目标，严格把好选材关、施工管理关。
在选材方面，可采用工程招标以有效控制工程造价，对项目实行全面预算管理，通过咨询专家来减少工程变更，选择优秀的战略合作伙伴，确定适宜的装修标准，结合强化内审的方式防止成本失控。
在施工管理方面，可制定施工质量指标和流程管理指标，注重施工的事前控制和过程控制，实行精细建造的供应链管理。
3.4 安全的精细化管理
必须做到安全设施的投入、安全教育、预防为主的重要性和必要性，并制定具体的安全实施方案和措施。
第三、在每项工程开工前期，必须做好工人安全教育工作，要求签订相应的劳务合同，安全交底，时刻牢记安全意识。
3.5 对目标成本实施精细化管理
目标成本不仅是成本控制的重要组成部分，也是项目经理考核的重要指标，在成本管理的过程中，较为复杂、受到影响因素较多的项目是过程控制，因此，施工负责人应该将成本管理落到实处，将管理过程划分为多个不同的管理单元，使用三维分解的方式细化目标成本，对成本的实际使用情况实时监控，将目标成本和实际成本进行比较分析，避免目标成本的偏差。
具体来说，首先将项目工程的各个部分作为控制对象，按照工程量对成本计划进行分析，对工程成本进行分摊，结合施工进度，对年度成本目标、季度成本目标和月度成本目标进行分解。
4 结束语
企业想要不断的发展并提高，必定要进行管理模式的革新，精细化管理非常符合市场经济规律且最科学有效。
精细化管理对现代化企业管理来讲，是非常实用且有意义的管理模式，能够很好地促进现代化企业立于不败之地。
精细化管理在企业管理中的应用，是企业无所顾忌往前走的主要条件，也是企业稳定发展的必然要求。
参考文献
[1] 仝金正．煤炭企业实施精细化管理探讨与应用［J］．中国煤炭，2012,（5）．
[2] 罗涤域，袁平，林子文．精细化管理在企业管理中的应用研究［J］．大众商务：下半月，2013,（3）。
