金银湖板块在售楼盘市场调查报告

浅谈金银湖项目规划、建筑、景观浅谈金银湖项目规划、建筑、景观【摘要】随着经济的腾飞式发展，人们消费水平提升得越来越快,这同时也促进了城市建筑的迅速发展.当代城市建筑作为城市的对外形象表现，其建筑设计也侧面反映出城市的文化特质。

本文介绍了金银湖项目规划、建筑、景观设计.【关键词】居住规划；建筑；景观设计1 工程概括“金银湖项目”由武汉新恒基置业有限公司筹建开发，位于武汉新城区的三大开发板块之一-—汉口的东西湖片区、金银湖东畔。

基地北面接壤590米宽的城市绿化带与金山大道，东临金南二路，南临张公堤二环线，西况面为碧波浩渺的银湖,西北面为水域开阔的金湖.基地周边景观资源丰富，道路交通便捷，市政设施齐全,是开发人居小区的理想之地。

整个地块呈不规则长条形，南窄北宽,地势平缓.规划总用地面积为451亩,设计总建筑面积为54万平方米（不含地下）。

总体规划要求：容积率小于1.8，建筑密度小于25%,绿化率大于35％，建筑高度小于60米。

建筑退红线要求,北退金山大道道中大于75米,东退金南二路道边大于5米，西退银湖湖边大于25米。

整个项目分三期开发，第二期设计范围包括：1组团9？楼，2组团，6组团（联体别墅），9组团.建筑（地上）总面积为169740?,其中1组团9号楼和2组团约50960?；6组团约9680？；9组团109100？.各组团面积，视具体设计情况可作少量相互调整，以达到总面积平衡.2组团即本次详细方案设计的具体内容，总建筑面积为58548?（含地下）。

由三栋板式小高层与高层住宅组成，总用地面积为60421.14？，地上建筑面积为48050？，地下建筑面积为10498?;其中1＃楼为18层板式高层，地上建筑面积为22475?，2＃楼为11层板式小高层,地上建筑面积为4602？,3#楼为11层板式小高层结合18层点式高层地上建筑面积为15973？。

2 设计依据甲方提供的用地红线图和规划设计要点；甲方提供的详细方案设计任务书和各阶段修改意见；甲方提供的工程地质勘察报告；甲方提供的场地地形标高、周边道路状况以及有关的市政管网资料；《规划设计条件通知书》（东规条字[2003］104号）;《武汉市城市建筑规划管理技术规定(2003）》（武汉市人民政府令第143号）；《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001版）;《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95（2001版)；《城市居民区规划设计规范》3 总平面设计一期规划布局延续并提升了总体规划的设计理念与规划特色，从“景观共享”、“围合组团”、“人车分流”、“生态环境”与“休闲空间"来营造一种富有诗意的栖息风情。

目录数字楼市（2011.6）第一章市场资讯1.1 经济与政策1.2 市场动态1.3 规划城建第二章土地市场2.1 挂牌土地拍卖情况2.2 土地出让情况2.3 土地出让分析2.4重点地块介绍第三章房产市场3.1 德盛指数3.1.1武汉市房地产吸纳指数 ..........................................................................................3.1.2指数应用..................................................................................................................3.2 月度成交分析3.3不同价格区间商品住宅销售情况3.4 不同面积商品住宅销售情况3.5 区域成交分析3.6 供应分析3.6.1供应情况..................................................................................................................3.6.2供应分析..................................................................................................................3.7 商业地产概况第四章片区市场分析4.1金银湖片区综述4.2地形地貌及经济结构4.3 金银湖片区未来规划4.4 金银湖片区房地产市场特征4.4.1 片区项目布局...........................................................................................................4.4.2 片区在售楼盘情况...................................................................................................4.4.3 金银湖片区房地产发展走势...................................................................................4.5 片区典型个案分析数字楼市（2011.6）土地市场（6月）成交宗数： 22宗成交面积： 134.13万方成交金额：86亿成交可建面积：396.88万方商品房市场房地产吸纳指数（德盛指数）：85.81点商品房新增供应面积（6月）：161.82万方商品住宅新增供应面积（6月）：123.97万方（约12397套）成交套数（6月）10199套成交均价（6月）6286元/㎡第一章市场资讯1.1 经济与政策住建部：新房屋征收评估办法实施住房和城乡建设部6月7日发布了《国有土地上房屋征收评估办法》。

金银湖板块部分在售楼盘市场调查报告2003年1月13日文件签送：第一章调查说明一、调查时间：2003年1月10日上午9点至下午2点。

二、调查目的：1、通过对在销楼盘实地调查，收集板块其产品及销售信息；2、通过对资料的整理，研究先进楼盘的可借鉴之处，为公司新项目的开发提供建议3、通过案例研究，不断提高策划小组人员素质。

三、调查实施单位：1、本次调查参与人员：周小靖、袁西、张国良、徐婕、张炜，王艳玲；2、资料讨论人员：周小靖、袁西、张国良、徐婕、张炜，王艳玲、郭华梁、辛达扬、潘继征；3、调查报告文案写作：文案初稿袁西、深化定稿周小靖。

四、调查范围：因针银湖各项目之间交通相对不便，而公司专车不足，大量步行时间对调查进程影响较大，加之当地餐饮配套尚未完善，中餐只得回市内解决，因此，本次调查原计划的7个调查对象（高尔夫城市花园、万科四季花城、黄金海岸、恋湖家园、汀香水榭、丽水佳园和碧海花园）最终只完成了前面五个。

五、调查方法：采用实地踏看、询问与网上搜索相结合。

六、资料统计及分析方法：本次调查资料统计根据调查记录和所收集的各楼书资料加以整理，分析方法力求全面、客观。

七、权威性说明：本次调查因时间有限，资料收集还欠齐全，对象了解深度也不够，但报告各资料来源基本能保证调查报告的真实性。

第二章调查资料统计和分析一、板块城市大配套情况调查从上表资料统计比较可看出：1、虽然板块路网系统完善，但由于可移动的公共交通设施没有跟进，进入的公汽也基本上是短途区间车，有些项目甚至一辆公汽都没有通，因此，整个板块的生活和市内相比还难以谈得上便利，即使对于整个家庭只有1辆私家车的有车族的来说，也还有诸多不便，对于这一点，有些万科的业主也声称万科有欺骗之举（广告上只注明有4路车，没有标明起点站和终点站）。

当然，随着整个板块开发的深入，这些也可能在3－5年内得到很好的解决。

2、从教育配套上看，虽然板块教育资源不足，但板块内各项目建幼儿园和小学的比较多，建中学的比较少，建高中的几乎没有，而且均把教育配套放在后期，因此，对于前期入住的人来说，开发商所描述的贵族式教育仍然是一张规划而已，而各开发商也没有把教育当做自己的卖点；3、从商业配套看，各项目均在内部进行了配套，但目前正式开业的不多（因为目前销售率尚可，但入主率不高），但从商人的逐利本性分析，这种不便是暂时的，只不过消费者希望先看到成熟的商业配套，而商人希望先看到成熟的消费群体和市场而已；4、从其它城市大配套看来，只能客观地说：本板块做为一个新兴的发展区域，具有强大的成长潜力，但目前城市生活大配套仍然是弱项，还需要政府和开发商之间更多地互动，也需要开发商更多地承担政府的职能，共同促进板块的成熟和繁荣。

2024年武汉房地产市场调查报告1. 简介本报告对武汉市的房地产市场进行了调查和分析。

主要涵盖了市场规模、销售情况、价格趋势以及市场发展前景等方面。

通过对市场数据的搜集和整理，我们旨在为投资者提供准确的市场信息和有价值的参考意见。

2. 市场规模据统计数据显示，截至目前，武汉市房地产市场面积达到 XX 平方公里，涉及 XX个区县。

市场内拥有大量住宅、商业和办公用途的楼盘，供应面积达到XX 万平方米。

3. 销售情况3.1 住宅销售在武汉市的房地产市场中，住宅销售一直是占据主导地位的部分。

根据数据显示，过去一年内，住宅销售量增长了 XX%。

其中，中高端住宅销售增长更为显著，主要集中在市中心和繁华商业区。

3.2 商业地产销售商业地产市场在过去几年中也取得了较好的增长势头。

大型购物中心、零售定向物业和办公楼的销售量都有所增加。

其中，购物中心的销售增长最为明显，吸引了许多国内外知名品牌入驻。

3.3 办公楼销售随着经济的发展，办公楼市场也在逐渐扩大。

各类企事业单位对于办公楼的需求不断增加，尤其在市中心地区。

办公楼的销售量在过去两年呈现显著增长趋势。

4. 价格趋势4.1 住宅价格近年来，武汉市的住宅价格保持了一定的上涨势头。

特别是位于繁华地段和优质学区的房产，价格上涨幅度更为明显。

然而，受到政府调控政策的影响，住宅价格增速有所减缓。

4.2 商业地产价格商业地产的价格与租金也呈现上升趋势。

随着市场需求的增加，商业地产的价格稳步上涨。

租金水平也明显提高，吸引了更多的投资者。

4.3 办公楼价格办公楼的价格与租金也在不断攀升。

市中心地区的办公楼价格最高，区域内高档写字楼的租金水平也相对较高。

尽管价格较高，但市场需求仍然旺盛。

5. 市场发展前景根据市场分析和趋势预测，武汉市的房地产市场仍然具备较大的发展潜力。

随着城市的综合实力提升和经济发展，房地产市场将得到进一步的壮大和扩展。

同时，政府调控政策的不断完善，将使市场运行更加稳定，为投资者提供更好的市场环境。

金银湖、后湖片区市场调研报告前言产品定位是项目计划设计需明确的重点问题，本次市场调查，要紧通过对项目周边区域（后湖、金银湖片区）相关楼盘户型设计进行调查统计，力求从市场供给层面上了解产品设计趋势；同时，通过对调查项目的热销户型加以统计，从市场需求层面上了解消费者购房需求，并据此对现时期计划设计工作中产品定位提供指导。

另外，通过对相关项目的计划、价钱、进度、营销等方面的调查，了解金银湖片区、后湖片区等区域房地产宏观走势。

【调研目的】1、通过对金银湖、后湖片区代表楼盘初步伐研，摸清区域市场竞争楼盘的大体状况；2、为盘龙城项目产品定位确立依据；3、同时通过对户型与价钱的结论性把握，也为公司盘龙城项目的开发方向提供建设性参考资料；4、作为公司盘龙城项目研发和营销推行参考资料备档。

【调研对象】本次调研，将重点调查“幸福人家”、“绿色新都”、“东方华府”、“丽水佳园”、“耀江丽景湾”、“高尔夫城市花园”、“翠堤春晓”等楼盘，同时将对区域内其他楼盘也将进行一样调查。

【调研内容】本次调研要紧针对户型与价钱，同时从楼盘的整体入手，别离从景观、物业治理、配套、交房标准、和其它大体资料作初步伐研搜集，数据不足与不充分的地方还需再次确信。

【调研方式】现场走访为主，网上及其他相关调查途径为辅【调研日期】2004年8月15日至9月15日第一部份：大体资料汇总本部份要紧就各楼盘调研进程中搜集的数据别离归在“大体资料”、“价钱”、“户型”、“销售情形”等方面进行汇总。

幸福人家1．项目概况本项目位于汉口后湖幸福大道旁，总建筑面积约17万㎡，总户数约1263户，容积率，绿化率39%。

项目现一、二期封顶，道路及景观未做，准现房销售。

2．产品项目由24栋风光洋房（6层多层，加阁楼），10栋花园洋房（4—5层多层，层层退进），23栋联排别墅组成。

风光洋房以二室及三室为主，其中两室面积约91㎡，三室户型从103㎡至144㎡不等，风光洋房顶层为复式，面积从155㎡至220㎡；联排194㎡至249㎡。

2007年5月份武汉住宅市场分析报告一、加息难挡市场增长步伐本月份影响市场发展的因素很多。

股市以及存贷款利率的再次上调，加上新开项目越来越多，都让武汉楼市的发展充满了更多的变数，但从市场成交数据看，5月的市场依然呈现量价俱增的局面：本月全市商品房套数成交10638套，成交面积117．11万平方米，总金额53．03亿元。

而普通商品住宅价格也保持连续上涨势头，当前价格在3960元／平方米左右 (数据统计范围包括汉口、武昌、汉阳主城区，以及金银湖、江夏、武汉经济开发区等远郊)。

5月19日起，央行自2004年以来第5次调整基准利率，不同以往的是，存贷款基准利率的上调幅度不尽相同，实行了差别调整策略：如商业贷款五年期以下利率一律提高0．18％，而五年期以上利率由7．11％提高0．09％至7．20％。

也就是说，五年期以上贷款利率调整幅度只为五年期以下的一半，而个人住房公积金贷款统一上调0．09％。

从实际看，购房者贷款一般都超过了5年，若执行商业性个人住房贷款利率下限(基准利率的0．85倍)，也就是说贷款年利率实际只提高了0．0765％。

以一笔30万元、20年期的个人住房商业贷款为例，如果采用等额本息还款方式，加息前月还款额为2156元(以7．11的85折优惠利率6．0435计算)，加息后为2170元(以7．20的85折优惠利率6．12计算)，每月多还14元!由于目前仍处在一个加息周期，相较于前期提高0．27％的上调方式，本次加息对于购房者的实际影响显然也小的多，其影响更多体现在心理层面，主要是年内仍然面临加息压力。

从5月的市场看，在新项目上市不断增加的同时，市场价格却保持了连续的上涨。

目前，汉口、武昌等主城区价格基本达到5500元／平方米的水平，在中心城区房价不断攀高所形成的辐射作用下，近郊和远郊价格也表现出相当的稳定性。

在外来企业投资增加以及轨道交通建设的促进下，光谷、南湖、古田等区域增长明显。

新开楼盘价格普遍在4000元／平米以上，而金银湖、后湖等板块，新开项目均价也逐渐上升到3500元／平方米左右，达到4000元／平方米的项目也不断出现。

武汉2008年金银湖片区房地产分析报告第一部分金银湖片区区域总况金银湖片区属于武汉房地产“三区五片”中“五片”之一，拥有得天独厚的自然环境，丰富的旅游资源，地理位置优越。

众多知名开发商纷纷云集于此，带动了整个区域住宅结构升级，也使地块价值不断上升。

据统计金银湖片区过去的三年内房地产开发量稳居武汉市前列，其价格指数也一直呈持续的上升状态。

一、格局划分金银湖片区位于金银湖生态保护区内，隶属于正处于高速发展阶段的东西湖区。

其东临机场高速公路，南靠金山大道，西临张柏公路，北望府河，占地33 平方公里，未来即将入住人口达30 万人。

二、交通网络与其他郊区板块相比，金银湖板块地理优势明显：距离市中心商业区仅5公里路程;机场路、市中环线、市外环线、金山大道等城市干道共同构建了区内“蛛网”形立体交通;区域内道路通畅，11 公里的“三横”、“三纵”六条网络式水泥道路形成区内交通网络。

武汉城市轻轨1 号线二期全长11.5 公里，连接已经通车的一期(宗关—黄浦路)，将东西湖区与汉口中心城区连成一个整体。

三、地形地貌及经济结构金银湖板块拥有大量的水资源及土地资源，自然环境绝佳，水面面积超过2 万亩，河流湖泊星罗棋布。

依靠无污染的广阔水域，清新的空气，优美宜人的自然风景，金银湖板块以综合休闲、生活、旅游为主要功能，建设集高尚住宅区、商务办公区、商业服务区、休闲旅游区和高新技术产业区为一体的生态商务区。

金银湖集中了武汉水乡旅游城、国际高尔夫球场、东方马城、圣山欢乐世界、金银湖生态公园、柏泉湿地生态保护区等旅游景观。

一座服务本区域、辐射周边地区的集商业、金融商务、高新技术产业于一体的生态商务城正在崛起中。

片区内房地产开发处于增长态势，目前已有耀江•丽景湾、四季花城、高尔夫城市花园、黄金海岸、汀香水榭、丽水佳园、顺驰柏林等大型项目相继扎堆。

根据管委会资料显示，去年金银湖政府税收突破1 个亿，其中90%来自房地产业。

可以预计，随着市政配套的逐步改善，特别是轻轨的接入，及大牌开发商的不断进驻，片区房地产业将保持迅猛的发展势头，稳居产业结构之首。

武汉东西湖项目可行性研究报告武汉万科房地产有限公司二零零壹年三月十五日目录`项目决策背景及摘要一、外部环境二、内部因素第一部分：项目及周边概况●宗地位置●宗地现状●项目周边的社区配套●周边环境与景观●大市政配套●土地升值潜力初步评估。

●立即开发与作为土地储备优缺点分析第二部分：法律及政策性风险分析●项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述●合作方式及风险评估第三部分：市场分析●东西湖区住宅市场分析●东西湖区内供应产品特征●东西湖区内市场目标客层研究●产品定位及建议第四部分：规划建议●规划设计的可行性分析●规划设想第五部分：工程及销售计划●工程计划：●销售计划：第六部分：投资收益分析●成本预测●税务分析●投资测算●项目利润测算●售价、容积率、成本变化对投资利润的影响●现金流量测算第七部分：管理资源配置●机构设置：●人力资源需求及解决：第八部分：综合分析与建议●项目优势●项目劣势●结论及建议项目决策背景及摘要 第一部分:外部因素作为华中地区的经济、贸易、金融、文教、信息中心，武汉人口众多、交通方便、经济基础雄厚，具有发展住宅的优越基础；东西湖地区（含金银湖区）地理位置和交通条件优越，区政府对万科的进入持非常欢迎的态度，并提供了比较优越的条件。

● 武汉市现辖11个城区，2个郊区，1个经济技术开发区。

总人口为740万人，其中非农业人口占59%。

人口密度为874人/平方公里，是华中地区最大城市；（地理、人口） 配武汉市区图武汉市位于江汉平原东部，处于中国经济地理的核心位置，长江及其最大支流汉水在市区交汇，将武汉市区一分为三，形成了汉口，汉阳和武昌三镇鼎立的格局，市区及郊县总面积为8467.11平方公里。

武汉市是中国历史文化名城之一；中国中部地区的工业、金融、商业、科学和文化教育中心；中国集铁路、水路、公路、航空、邮政和电信于一体的重要枢纽。

● 武汉市—第四增长级；武汉市经济总量在全国副省级以上城市中位列第九，综合实力第六，99年GDP 占全国及湖北省的比重分别为1.32%和28.1%。

万科西半岛项目定位报告武汉市万科房地产有限公司20041></a>.5目录→项目基本情况与特点简析——第一部分→供给市场分析——第二部分→客户定位与描摹——第三部分→项目定位与产品建议——第四部分→高端客群需求分析报告——附件定位报告第一部分项目基本情况与特点简析一、项目概况地块区位与交通万科西半岛项目位于武汉市区西北方向，属汉口东西湖区，距汉口中心商业区直线距离12公里，车行距离18公里（20分钟），距现有四季花城东区项目直线距离4公里，车行距离5公里。

从中观区位看，西半岛项目位于东西湖区之金银湖生态产业园区内，2002年，该片区获国家环保总局批文，升级为国家级生态示范园区，2003年,该区又提出“生态化工业强区”概念，重点建设、宣传康乐健体、生态休闲、现代工农业观光三大特色，正在成长为生态与经济并举的武汉旅游、人居新区。

作为城郊接合部地块，西半岛项目目前主要通过地块东侧环湖路（现状路、4车道）与金山大道（现状路、6车道）接驳，实现对外交通。

地块基本指标参见规划概念设计任务书。

环境及地表现状西区项目位于半岛形地块内部，东侧隔内湖、城市规划绿地（现状为租期尚有10年之养鸡场）眺望金银湖水面（水面面积约为300万平方米），南北两侧隔规划道路及代征绿地与金银湖水面接壤，西临环湖路。

地块内部密布鱼塘、荷塘及自然堤岸，零星分布种植用绿地（葡萄园、菜地），城郊地块原始风貌保留较为完整，基本无地表建筑物附着；地块中部有220千伏高压线南北向贯穿，须保留37.5米宽度之高压走廊；由于项目临水滨湖，西半岛地块夏、冬两季地表景观差异明显：夏季，金银湖水位丰满，地块内部水塘及周边水域水量充沛，绿化植被生长茂盛，景观资源优异；冬季，金银湖水位回落，地块南侧“港湾”及部分内湖“退水成滩”，在无人为干预情况下水景资源存在一定程度的衰减；生活配套与大市政配套作为生态园区待开发地块，西半岛项目周边5公里半径范围内基本无独立生活配套供拟建项目使用，仅有几个在建小区能提供一些简单的商业、教育支持，如奥园、四季花城东区的小型商业街及幼儿园；从公交线路的配备看，西半岛项目西侧环湖路上目前已有一路公交线路经过（604区间车），而金山大道的现行公交线路则达4条（603、604、47、207）；从大市政配套看，西半岛项目地下有水、电管网经过，可满足施工要求但尚不能满足居住所需，需要增容；地块内尚未修建排水管网，电信、宽带尚未接至地块边缘；二、本章小结综合分析项目区位、环境、交通、配套与规划，西半岛地块表现出以下突出特点：特点一：与坐落于金山大道旁的花城东区相比，西半岛地块相对“隐蔽”，与城市中心区的关系也相对“疏远”；特点二：西半岛项目三面临湖，自然环境得天独厚，但由于代征绿地及后退红线的阻隔，多数可开发用地并不直接滨临金银湖水面，地块景观价值有一定程度折损（临湖绿化代征如规划、建设得当，将有效提升项目用地景观价值）；特点三：西半岛项目内部湖塘及植被资源丰富，生态环境优异，有利于拟建项目塑造个性化的生态居住环境，但同时也会影响地块整平及项目开发成本；特点四：西半岛项目周边现状生活配套资源极为有限，但若项目自行建设大规模的完善配套，由于项目地理条件的限制，其对外服务能力又相对较弱，容易造成配套设施经营困难及资源浪费；第二部分市场分析一、宏观市场成长状况简述1999至2003年，武汉市宏观经济及房地产市场保持了持续、高速、稳定的发展态势，截至2003年底，城市人均GDP、人均可支配收入等指标已接近或超过沈阳等房地产业较发达城市，但其商品住宅价格却较该类城市低400—600元，成长空间广阔。

2023年武汉房地产行业市场调研报告根据最新的市场数据，武汉房地产市场在近年来呈现出不断升温的趋势。

武汉市区的房价越来越高，也带动了周围城市房产市场的繁荣。

一、市场背景随着武汉市的快速发展，武汉的经济已经发生了巨大的变化。

尽管近年来国家对房地产市场进行了一系列调控政策，但是武汉仍然被认为是具有高潜力的地区，因为这个地区的人口结构和城市经济增长速度都在逐渐扩大。

二、市场状况1.市场趋势自2019年下半年以来，武汉的房地产市场呈现出稳步增长的趋势，因为尽管疫情的影响很大，但是房地产市场的需求并没有下降。

逐渐的恢复后，市场需求开始出现旺盛的趋势，尤其是在人口密集的核心商圈。

2.市场价格根据不同的地段和品质，武汉房地产市场的价格也有所不同。

根据市场的状况，目前武汉市中心的商圈内，二手房的均价在万元/平方米以上，而新房价格会更高一些。

而在郊区，房屋价格相对低一些，其中一些还会出现打折促销的现象。

3.市场流动性武汉的房地产市场金融供给充足，购买房地产的信贷需求得到满足。

随着住房公积金的支持和各类银行的集中贷款，房地产市场的需求可以得到有效的运营和保障。

三、市场挑战尽管武汉房地产市场呈现出积极的趋势，但市场仍面临着许多挑战：1.政策变化当地政策的不断变化，会对市场产生较大的影响，比如限购、限售等政策的实施。

2.竞争加强随着人口的不断增加，房地产市场的竞争越来越激烈，应当加强市场敏感度和开拓市场。

3.市场需求的不稳定性武汉房地产市场的需求也存在着不确定性。

即使市场需求充足，在某些特定时期，房地产市场的需求也可能会影响到市场流动性和增长性。

四、市场前景总的来说，武汉房地产市场前景是向上的。

预计在不久的将来，随着经济的发展和人口的不断增加，在武汉市场内购房的需求还将进一步增加。

不过，目前市场总体上呈现出较为积极的趋势，很多项目都还没有全部竣工，市场增长和变化仍有待进一步密切关注。