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房屋评估方法和标准
房屋评估的方法和标准主要包括以下几种：
市场比较法。
这是最基本的房屋评估方法，通过将待评估的房产与市场上近期交易的类似房产进行比较，考虑地理位置、结构、小区配套及交易日期等因素的差异，对这些类似房产的已知价格进行修正，以此来估算待评估房产的价值。
收益还原法。
这种方法主要适用于有收益或潜在收益的房地产，如商业房产或投资性房产。
首先预测房地产在未来一段时间内的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，得出房价。
成本估价法。
这种方法主要适用于房地产市场不发达或难以运用市场比较法的场合，如公用建筑等。
计算建造该类房地产所需耗费的各项费用之和，然后扣除折旧，以此来估算房产的价值。
假设开发法。
这种方法通常用于房地产开发项目的可行性分析，主要考虑销售价值、土地开发费用及各项费用，以此来估算房产的价值。
基准地价法。
这种方法主要针对某一地块的土地使用权价值评估，参照同级别同用途的基准地价进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值。
混合法。
这种方法是将以上几种方法综合运用，通常是将各种方法求出的结果进行加权平均或算术平均。
房屋评估的标准主要包括房龄、户型、楼层、朝向、装修、物管、位置、配套、小区环境和绿化程度、市场供需关系等。
其中，房龄较新的房屋通常更受欢迎，但
也会受到折旧的影响；户型和楼层的好坏也会直接影响房价的高低；朝向和物管情况也会对房屋价值产生重要影响。
房屋评估的概述什么是房屋评估定义房屋评估是指对一处房产进行专业的估值，包括对房屋本身以及其所处区域的评估，以确定其市场价值。
目的房屋评估的目的是为了确定房屋的合理市场价值，供买卖双方、金融机构等进行参考和决策。
房屋评估的内容房屋评估主要包括以下内容：1. 房屋内外部结构评估1.建筑结构：评估房屋的建筑结构是否牢固，是否存在安全隐患。
2.墙体、地面和顶棚的状况：检查房屋内外墙体、地面和顶棚是否完好，是否出现漏水、开裂、凹陷等问题。
3.门窗状况：评估门窗的质量和是否符合安全标准，了解是否需要更换或维修。
4.设备状况：检查房屋内设备如暖气、空调、电器等的运行情况和质量。
2. 房屋装修评估1.评估房屋的装修风格和质量，包括地板、墙面、吊顶、厨卫等。
2.检查是否存在装修瑕疵、水电隐患等问题。
3.评估装修的年限和使用寿命，以及装修对房屋的影响。
3. 房屋功能评估1.评估房屋的功能合理性，包括房间布局是否合理、采光情况、使用面积等。
2.调查是否满足基本生活需求，如卫生间、厨房、卧室等的数量和布置是否合理。
4. 房屋所处区域评估1.评估房屋所处的地理位置、交通便利程度、周边环境等。
2.调查区域内的学校、医院、商店、娱乐设施等配套设施是否满足居民需求。
3.深入了解区域的发展前景、土地政策、房产市场等，以预测未来房价走势。
5. 市场调研和数据分析1.调查类似类型的房屋在市场上的价格和交易情况。
2.通过对市场数据的分析，预测目标房屋在当前市场的合理价值。
房屋评估的意义和应用房屋评估对各方面具有重要意义：1. 买卖双方•买方：通过房屋评估了解房屋的市场价值，帮助判断购买价格的合理性，避免支付过高的房款。
•卖方：了解房屋的真实价值，确定合理的卖房价格，避免卖低房屋价值。
2. 金融机构•评估房屋价值作为抵押物的标准，决定贷款的额度和利率。
•以评估结果为依据，进行风险评估，保护金融机构利益。
3. 地产开发商和投资者•对土地进行评估，确定土地的开发潜力和可行性。
市场法估价中期房价格与现房价格的修正福建华茂资产评估有限责任公司柯复一、现房价格与期房价格之间关系的公式和前几年期房销售一般按分期付款的方式不同，近几年房地产市场的火爆，造就了房地产状况还是期房时进行销售，就要全额缴纳购房款的现状。
而且房屋还处于期房，就已经卖光。
由于付款方式已从按房屋建成状况分期付款转变成房屋还是期房就要一次性付款，现房价格与期房价格的修正方式也随之有所转变。
交易实例很多成了一次性付款的期房交易价格的实例。
期房价格（房子尚未建好，不能交付使用，就要一次性付款）和现房价格（房子已建好，可交付使用，一次性付款）之间的修正，就要考虑期房成为现房期间不能享受租金收入和期房存在风险的影响因素。
在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房价格低于现房价格。
以可以出租的房地产为例，由于买现房可以立即出租（在不考虑须二次装修的情况下），买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，另外由于买期房总存在着风险（如有可能不能按期建成，甚至出现“烂尾楼”，或者实际交付的品质比预售时约定的差）。
房地产估价师考试教材给出了期房价格与现房价格之间关系的公式：房地产估价师考试教材还举出了下面的这个例子：【例】某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/平方米，出租的年末净收益为330元/平方米。
假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的2％，试计算该期房目前的价格。
【解】该期房目前的价格计算如下：上面是已知现房价格求期房价格的公式，如果是已知期房价格求现房价格，只须将上面公式进行适当整理移项即可。
二、期房与现房在何处修正用期房作交易实例，直接将期房的交易价格在市场法中进行比较修正，求取估价对象的价格，是不妥的。
因为期房的交房时间不同，开发商不同导致风险不同，不能直接在市场法中进行修正。
期房与现房之间的修正也不适合在交易日期、房地产状况（区域因素、个别因素）项目中进行修正。
房地产四大评估方法一、市场比较法市场比较法是房地产评估中最常用的一种方法，它通过比较被评估房地产与类似房地产在市场上的交易价格，来确定被评估房地产的价值。
具体的评估步骤如下：1. 采集市场数据：评估师需要采集大量的市场数据，包括类似房地产的交易价格、成交日期、面积、位置、建造年代等信息。
2. 选择可比房地产：评估师根据采集到的市场数据，选择与被评估房地产相似的可比房地产。
3. 调整比较因素：评估师需要对可比房地产进行调整，以确保其与被评估房地产在各个方面的差异得到准确反映。
调整因素包括面积、位置、建造年代、装修程度等。
4. 确定市场价值：通过对可比房地产的调整后价格进行加权平均，评估师可以得出被评估房地产的市场价值。
二、收益法收益法是一种基于房地产租金收益来确定房地产价值的方法。
这种方法适合于商业房地产或者租赁房地产的评估。
具体的评估步骤如下：1. 采集租金数据：评估师需要采集被评估房地产的租金数据，包括租金收入、租约期限、租户信誉等。
2. 确定净收益：评估师需要计算被评估房地产的净收益，即扣除管理费用、维护费用等后的实际收入。
3. 确定折现率：评估师需要确定适合于被评估房地产的折现率，以考虑时间价值的影响。
4. 计算现值：通过将净收益按照折现率进行贴现计算，评估师可以得出被评估房地产的现值。
三、成本法成本法是一种基于房地产建设成本来确定房地产价值的方法。
这种方法适合于新建房地产或者没有市场交易数据的房地产。
具体的评估步骤如下：1. 确定建设成本：评估师需要计算被评估房地产的建设成本，包括土地购买费用、建造材料费用、劳动力费用等。
2. 考虑折旧和损耗：评估师需要考虑被评估房地产的折旧和损耗情况，以确定其现在的价值。
3. 考虑土地价值：评估师需要考虑土地的价值，通常是根据土地市场价格来确定。
4. 确定总价值：通过将建设成本与土地价值相加，评估师可以得出被评估房地产的总价值。
四、收益资本化法收益资本化法是一种基于房地产租金收益和资本化率来确定房地产价值的方法。
房地产评估的基本流程房地产评估是指对房地产资产进行价值评估和估计的过程，以确定其市场价值。
房地产评估的基本流程包括以下几个步骤：1. 收集资料和准备工作在进行房地产评估之前，评估师需要收集相关的资料和准备工作。
这包括房地产的权属证明、建筑平面图、土地证书、房产证等相关文件。
评估师还需要了解当地的房地产市场情况、土地利用政策等。
2. 实地勘察评估师需要对评估的房地产进行实地勘察，了解房地产的实际情况。
这包括房屋的结构、面积、朝向、装修状况等。
评估师还需要考察房地产所处的位置、周边环境、交通状况等因素。
3. 数据收集和分析评估师需要收集和分析相关的市场数据，包括类似房地产的成交价格、租金水平、销售周期等。
评估师还需要考虑房地产的折旧、维护费用、土地价值等因素，进行综合分析。
4. 评估方法选择根据房地产的具体情况和目的，评估师需要选择合适的评估方法。
常用的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是通过比较类似房地产的市场交易价格来确定评估价值；收益法是通过估计房地产的未来收益来确定评估价值；成本法是通过估计重建或替换成本来确定评估价值。
5. 价值估算和报告编制评估师根据所选的评估方法，进行房地产的价值估算。
通过综合考虑市场数据、房地产特征和评估方法，得出最终的评估价值。
评估师还需要编制评估报告，详细说明评估的过程、方法和结果。
评估报告通常包括房地产的基本信息、评估方法的选择和理由、数据分析和估算结果等内容。
6. 审核和审查评估师需要对评估报告进行审核和审查，确保评估过程和结果的准确性和合理性。
评估师还需要与委托人进行沟通，解答相关问题，确保评估报告符合委托人的需求。
7. 报告发布和存档经过审核和审查后，评估师将最终的评估报告发布给委托人。
评估报告通常以书面形式交付，同时也可以以电子文件的形式存档。
评估师需要确保评估报告的安全性和保密性。
总结：房地产评估的基本流程包括收集资料和准备工作、实地勘察、数据收集和分析、评估方法选择、价值估算和报告编制、审核和审查，以及报告发布和存档。
1．2房地产的概念建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积容积率=总建筑面积建筑用地面积总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数容积率=建筑密度×建筑层数套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。
房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。
房地价格=土地价格＋建筑物价格土地价格=房地价格—建筑物价格建筑物价格=房地价格—土地价格楼面地价= 土地总价总建筑面积楼面地价= 土地总价× 土地总面积 = 土地单价总建筑面积土地总面积容积率期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿补地价=改变后的地价—改变前的地价补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率—原容积率）补地价（单价）= 原容积率下的土地单价×（现容积率—原容积率）原容积率4．4建立价格可比基础建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格× 套内建筑面积建筑面积建筑面积下的价格＝使用面积下的价格× 使用面积建筑面积套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格× 使用面积套内使用面积1公顷＝10 000平方米1亩＝平方米1平方英尺＝平方米1坪＝平方米平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000平方米下的价格＝亩下的价格÷平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷平方米下的价格＝坪下的价格÷4．5交易情况修正采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格可比实例成交价格× 1 ＝可比实例正常市场价格1±S % 或者：可比实例成交价格× 100 ＝可比实例正常市场价格100±S %上式中, 1 或 100 是交易情况修正系数1±S % 100±S %采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格±交易情况修正数额＝可比实例正常市场价格正常成交价格—应有卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格正常成交价格＋应有买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格应有卖方缴纳的税费＝正常成交价格×卖方缴纳税率应有买方缴纳的税费＝正常成交价格×买方缴纳税率正常成交价格＝卖方实际得到的价格1—卖方缴纳税率正常成交价格＝买方实际付出的价格1＋买方缴纳税率4．6交易日期调整可比实例在成交日期时的价格×(1±T％)＝可比实例在估价时点时的价格可比实例在成交日期时的价格× (100±T)/100＝可比实例在估价时点时的价格采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数 =可比实例在估价时点时的价格成交日期时的价格指数采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝可比实例在估价时点时的价格采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数＝可比实例在估价时点时的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率×期数)＝可比实例在估价时点时的价格4．7房地产状况调整房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格或者∶可比实例在其房地产状况下的价格× 1 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格1±R % ？可比实例在其房地产状况下的价格× 100 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格100±R可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）×（）/100＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格注∶上式（）为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分4．8求取比准价格百分率法下的修正、调整系数连乘公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数估价对象价格×(1±S %)×(1±R %)＝可比实例成交价格×(1±T %)或者∶估价对象价格＝可比实例成交价格× 1 ×(1±T %)× 1 或者∶1±S % 1±R %估价对象价格＝可比实例成交价格× 100 × 100±T × 100100±S 100 100±R百分率法下的修正、调整系数累加公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格×(1＋交易情况修正系数＋交易日期调整系数＋房地产状况调整系数)估价对象价格×(1±S %±R %)＝可比实例成交价格×(1±T %)或者∶估价对象价格＝可比实例成交价格× 1±T % 或者∶1±S %±R %估价对象价格＝可比实例成交价格× 100±T100±S±R差额法下的公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格±交易情况修正系数±交易日期调整系数±房地产状况调整数额5．2房地产价格的构成开发利润＝开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费计算基数＝土地取得成本＋开发成本，即：直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本）计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用：投资利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用）计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用,相应的利润率可称为成本利润率，即：成本利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用）计算基数＝开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率,即: 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值5．3成本法的基本公式成本法最基本的公式为：房地产价格＝重新购建价格一折旧新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用十销售税费＋开发利润上式中：开发完成后可转让土地面积的比率＝开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%新开发区某宗土地的单价=（取得该用地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润）/(用地总面积×开发完成后可转让面积的比率）×用途、区位等因素调整系数求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率得出：该荒地开发完成后可转让熟地的总价= (取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)1—销售费用、销售税费和开发利润的比率该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息(1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积= (取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用十总投资利息)(1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积比率×该荒地总面积新建房地价格=土地得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息销售费用＋销售税费＋开发利润旧房地价格=土地的重新取得价格＋建筑物的重新购建价格—建筑物重新购建价格旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧5．5建筑物的折旧建筑物的折旧＝建筑物重新购建价格一建筑物市场价值剩余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数直线法的年折旧计算公式：Di＝D＝C—S/N＝C (1—R) /N上式中：Di——第i年的折旧额。
房地产评估的基本流程房地产评估是指对房地产进行价值评估的过程，以确定其市场价值、租金价值或其他特定价值。
房地产评估的基本流程包括以下几个步骤：1. 收集资料：评估师首先需要收集与房地产相关的各种资料，包括房产证、土地证、建筑图纸、房屋状况报告、市场调研数据等。
这些资料将为评估师提供评估所需的基础信息。
2. 实地勘察：评估师需要亲自前往房地产现场进行实地勘察，对房屋结构、建筑质量、装修状况、周边环境等进行详细观察和记录。
实地勘察是评估师获取直观信息的重要环节。
3. 数据分析：评估师将收集到的资料和实地勘察的数据进行整理和分析。
他们会参考市场数据、房地产行业报告、土地政策等相关信息，结合自己的专业知识和经验，对房地产进行综合分析。
4. 评估方法选择：根据评估对象的不同，评估师会选择适合的评估方法。
常用的评估方法包括比较法、收益法和成本法。
比较法是通过对类似房地产交易数据的比较来确定市场价值；收益法是通过预测未来收益来确定投资价值；成本法是通过计算重建成本和折旧来确定价值。
5. 价值计算：评估师根据选择的评估方法，对房地产进行价值计算。
比如，在比较法中，评估师会根据类似房地产的交易价格和特征，进行适当的调整和比较，得出房地产的市场价值。
6. 编写评估报告：评估师将评估过程、所采用的方法、数据分析和价值计算等内容整理成评估报告。
评估报告通常包括房地产的基本信息、评估目的、评估方法、评估结果和评估师的专业意见等。
7. 审核和审查：评估报告完成后，评估师会进行内部审核和审查，确保报告的准确性和合规性。
这一步骤是为了保证评估结果的可靠性和可信度。
8. 报告提交和交流：评估师将审核通过的评估报告提交给委托方，并与委托方进行交流，解释评估过程和结果。
在交流过程中，评估师可能需要回答委托方的问题，提供进一步的解释和建议。
总结：房地产评估的基本流程包括收集资料、实地勘察、数据分析、评估方法选择、价值计算、编写评估报告、审核和审查，以及报告提交和交流。
房地产四大评估方法房地产评估是指通过对房地产的价值、利润和潜在风险进行定量、定性分析的过程。
在房地产评估中，常用的方法主要有四种：市场法、成本法、收益法和比较法。
一、市场法评估市场法评估是指根据市场上类似房地产的交易数据和市场供需关系，通过比较分析确定一个房地产的市场价值。
该方法主要分为比较市场法和收益市场法两种。
1.1比较市场法比较市场法是通过比较分析来自市场上的类似房地产交易数据，选择合适的比较基准，根据一定的调整和折旧，确定目标房地产的市场价值。
这种方法适用于供需关系相对稳定、交易数据相对丰富的情况下。
1.2收益市场法收益市场法是通过分析目标房地产的租金收益或营业收入，根据市场上的收益率水平来确定房地产的市场价值。
该方法适用于产生稳定收益的商业房地产，如写字楼、商场等。
二、成本法评估成本法评估是通过计算房地产的重建成本、剩余价值和减值等因素，确定房地产的价值。
该方法适用于新建房地产、特殊用途房地产和没有交易数据的房地产。
2.1重建成本法重建成本法是通过计算房地产的重建成本，即将目标房地产完全拆毁再重新建设的成本，来确定房地产的价值。
该方法适用于新建房地产，尤其是没有交易数据的房地产。
2.2剩余价值法剩余价值法是通过计算完成项目全部成本后，项目所增加或减少的剩余价值，来确定房地产的价值。
该方法适用于特殊用途房地产或土地开发项目。
2.3减值法减值法是通过评估一个房地产的状况、附带权益和未来可能发生的风险等多个因素，来确定房地产价值的下降程度。
该方法适用于评估陈旧或损坏的房地产，如旧楼、废弃厂房等。
三、收益法评估收益法评估是通过分析房地产的租金收益或者现金流，结合市场上的收益率水平，来确定房地产的价值。
该方法适用于租金收益稳定的商业房地产。
四、比较法评估比较法评估是通过比较分析市场上类似房地产的交易数据，选择合适的比较基准，参考类似房地产的价格水平，来确定房地产的价值。
四种评估方法各有侧重，适用于不同类型的房地产。
房地产四大评估方法引言概述：房地产评估是指对房地产的价值进行评估和估算的过程。
在房地产市场中，评估方法的准确性和专业性至关重要。
本文将介绍房地产领域中常用的四大评估方法，包括市场比较法、收益法、成本法和综合法。
通过这些评估方法，可以更全面地了解房地产的价值和潜在风险，为投资和交易提供决策依据。
一、市场比较法1.1 选择合适的比较物件：市场比较法是通过比较同一地区、同一类型的房地产物件的交易价格来确定被评估物件的价值。
在选择比较物件时，需要考虑其地理位置、建筑结构、用途等因素，以确保比较的准确性。
1.2 考虑市场因素：市场比较法还需要考虑市场供需关系、经济环境和政策因素等对房地产市场的影响。
这些因素会对房地产物件的价值产生重要影响，评估师需要充分了解市场动态，以准确判断被评估物件的价值。
1.3 进行调整和比较：在进行市场比较时，评估师需要对比较物件进行必要的调整，如考虑物件的年龄、状况、装修程度等因素，以确保比较的公正性和准确性。
通过比较物件的交易价格和调整，评估师可以得出被评估物件的市场价值。
二、收益法2.1 确定收益来源：收益法是通过对房地产物件产生的未来收益进行估算来确定其价值。
评估师需要考虑物件的租金收入、未来增值潜力和其他收益来源，以综合评估物件的价值。
2.2 计算净现值：评估师通常会使用贴现率来计算未来收益的现值。
贴现率反映了投资的风险和机会成本，评估师需要根据市场情况和投资特点来确定合适的贴现率，以确保评估结果的准确性。
2.3 考虑风险因素：在进行收益法评估时，评估师需要考虑房地产市场的风险因素，如租金市场的波动性、物件的维护成本和未来市场变化等。
通过考虑这些风险因素，评估师可以更全面地评估物件的价值和投资回报率。
三、成本法3.1 确定重建成本：成本法是通过估算重建物件所需的成本来确定其价值。
评估师需要考虑物件的建筑结构、材料成本、劳动力成本等因素，以确定合理的重建成本。
3.2 考虑折旧和磨损：在进行成本法评估时，评估师需要考虑物件的折旧和磨损情况。
期房评估————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：房地产抵押估价报告估价项目名称：****购买的位于**********的42套期房进行抵押价值评估估价委托人：****估价机构：**********估价作业期：2014年11月14日至2014年11月18日注册房地产估价师：***、***估价报告编号：*************目录一、致委托方函 (6)二、估价师声明 (10)三、估价的假设和限制条件 (13)（一）估价的假设条件 (13)（二）估价的限制条件 (13)（三）未经调查确认或无法调查确认的数据 (13)（四）估价中未考虑的因素及一些特殊处理 (14)四、估价结果报告 (15)（一）委托方 (15)（二）估价机构 (15)（三）估价对象 (15)（四）估价目的 (17)（五）价值时点 (17)（六）价值定义 (17)（七）估价依据 (18)（八）估价原则 (19)（九）估价方法 (20)（十）估价结果 (21)（十一）房地产变现能力分析 (22)（十二）房地产抵押估价报告使用提示 (22)（十三）估价人员 (23)（十四）估价作业期 (23)（十五）估价报告应用的有效期 (23)五、估价技术报告 (25)（一）估价对象实物状况描述与分析 (25)（二）估价对象权益状况描述与分析 (27)（三）估价对象区位状况描述与分析 (28)（四）市场背景分析 (31)（五）最高最佳使用分析 (32)（六）估价方法适用性分析 (33)（七）估价过程 (33)（八）估价结果 (46)五、附件1.估价对象实景照片复印件2.估价对象位置示意图复印件3.《委托估价函》原件4.《包头市商品房买卖合同》复印件5.评估机构资质证书复印件6.评估机构企业法人营业执照复印件7.估价师注册证书复印件一、致委托方函****：接受您的委托，本公司秉着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，对位于**********的42套期房进行抵押价值评估，估价对象总建筑面积为3433.08平方米，设计用途为办公，估价目的为确定期房抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
本公司根据估价目的，遵循估价原则，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，采用比较法和收益法对现房价格进行评估，然后用现房价格扣除期房风险补偿和预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值，通过周密科学的测算，确定估价对象于价值时点2014年11月14日的期房抵押价值为2088.36万元（大写：人民币贰仟零捌拾捌万叁仟陆佰元整）。
详见《估价结果一览表》。
估价机构法定代表人（签章）：**********（盖章）二○一四年十一月十八日估价结果一览表估价报告编号：*************序号房屋买受人位置《包头市商品房买卖合同》编号建成年代（年）结构房屋总层数所在层数设计用途建筑面积（m2）评估单价（元/m2）评估总价（万元）1**** **********C区4-2402 2014 钢混32 24 办公194.14 6307 122.442 **********C区9-27022014 钢混32 27 办公190.3 6402 121.833 **********C区4-27022014 钢混32 27 办公194.14 6402 124.294 **********C区9-12022014 钢混32 12 办公190.3 5864 111.595 **********C区9-10012014 钢混32 10 办公190.3 5801 110.396 **********C区9-10022014 钢混32 10 办公190.3 5801 110.397 **********C区9-12012014 钢混32 12 办公190.3 5864 111.598 **********C区9-13012014 钢混32 13 办公190.3 5897 112.229 **********C区9-13022014 钢混32 13 办公190.3 5897 112.2210 **********C区9-15012014 钢混32 15 办公190.3 6023 114.6211 **********C区9-15022014 钢混32 15 办公190.3 6023 114.6212 **********C区9-18012014 钢混32 18 办公190.3 6118 116.4313 **********C区9-18022014 钢混32 18 办公190.3 6118 116.4314 **********C区9-19012014 钢混32 19 办公190.3 6149 117.0215 **********C区9-19022014 钢混32 19 办公190.3 6149 117.0216 **********C区9-12012014 钢混32 21 办公190.3 6212 118.2117 **********C区9-21022014 钢混32 21 办公190.3 6212 118.2118 **********C区9-22012014 钢混32 22 办公190.3 6245 118.84合3433.08 2088.36 计**********二○一四年十一月十八日二、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》及《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、注册房地产估价师***、***已于2014年11月14日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。
我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。
因资料失实造成估价结果有误的，本估价机构和估价人员不承担相应的责任。
8、本估价报告仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其它用途。
凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本估价机构和估价人员不承担相应的责任。
9、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担任何责任。
10、未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。
11、本报告的全部或部分内容在没有得到我公司同意情况下，不得发表于任何媒体上,报告解释权为本公司所有。
12、风险提示：①估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生较大影响；②在抵押期间可能产生的房地产信贷风险，如在经济萧条期出现的投资利润率降低、本位货币贬值等导致的房地产市场出现不稳定的风险；③提请权利人合理使用评估价值；④定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估；⑤由于房地产市场资金紧张，期房施工和交付的进度要视房地产商开发资金筹措到位而定，而且还要受国家房地产宏观调控等一系列因素的影响。
房地产开发商延期竣工，迟延交付竣工甚至破产歇业无法交付，使得作为抵押物的期房不一定成为现房，有可能存在导致抵押物灭失的风险；⑥期房抵押贷款涉及的法律关系比一般房地产抵押要复杂，在办理预购商品房抵押中，通常要求开发商全程担保贷款，以减少银行自身的风险。
13、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。
14、本评估报告结果包含估价对象所使用的国有土地使用权价格。
15、本次估价对象在价值时点为未竣工的在建工程，本次评估结果为期房的抵押价值。
中国注册房地产估价师签字：姓名房地产估价师注册号（章）签字*** ************ *********三、估价的假设和限制条件（一）估价的假设条件：1、在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的正常交易市场。
2、委托方合法取得《包头市商品房买卖合同》，并以所确认的房地产用途评估估价对象的价值。
3、估价报告以估价对象在《包头市商品房买卖合同》中约定的装修标准和质量为假设前提。
4、期房的抵押价值为未设立法定优先受偿权利下的房地产市场价值。
5、估价对象按设定的竣工日期建成，并交付使用为假设前提。
（二）估价的限制条件：1、估价报告以有效期内估价对象的质量、用途不发生变化为前提，如遇国家政策、经济环境及其他不可抗力等因素对估价对象产生明显影响时，本估价结果需作调整。
2、本估价报告书仅适用于本次评估目的，对于其他评估目的，该评估结果无效。
3、本评估报告应用的有效期为报告提交之日起一年，若在此期间房地产市场发生较大波动，或者估价对象所在的开发项目未能按期竣工，则评估价值应重新进行确定。
4、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
5、为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注“房地产抵押估价报告使用提示”及“房地产变现能力分析”。
（三）未经调查确认或无法调查确认的数据：1、注册房地产估价师只对估价对象房屋进行一般性查看，未接受进行结构、设施品质的检测要求，注册房地产估价师不能确定该建筑现状是否存在质量缺陷或安全隐患等方面的问题。
2、对于估价对象的用途、面积、结构等，注册房地产估价师仅以估价委托人提供的《包头市商品房买卖合同》复印件予以界定，房屋买受人为****，本次评估设定估价对象来源合法、产权清晰。
3、通过估价委托人的描述，至价值时点，估价对象不存在抵押、租赁、担保等他项权利。
（四）估价中未考虑的因素及一些特殊处理：1、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的期房价值，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。
当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。
2、估价结果未考虑未来处置风险。
3、估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作不当对其价值的影响。
