房地产企业盈利能力分析报告

房地产企业盈利能力分析报告目录1.土地获取能力分析2.成本控制能力分析3.融资能力分析4.销售能力分析5.结论2房地产业价值链各环节都可以释放出价值房产运营主要由拿土地，融资，规划，施工，销售，物业等环节构成。

研究客户真实需求，挖掘和创造土市场研土地规划融建市场销物业成功房产运营主要由拿土地，融资，规划，施工，销售，物业等环节构成研究客户真实需求，挖掘和创造土地及房产价值的能力成为主要成功因素。

究及定位获取及设计资筑营销售管理•详细的市场调研是•土地资源是竞争优•房地产的购买是一•具有市场潜力的楼•国内建筑商的数量•有关法规和市场竞•优秀的营销和销售能力是依据市场规律充因素正确的市场定位的基础•房产市场势的重要部分购买是个很长的选择过程，越来越多的消费者盘和声誉良好的发展商较易获得贷款约为房地产开发商的两倍，房地产开争会使物业管理逐渐形成一个独立于房地产发商的分利用和有效整合所有资源的基础•品牌的作用在房产业中日趋明显，成功的具体日趋多样化和个性化，消费者越来越会反复考查和比较。

良好而超前的设计及规划可发商占据了买方市场.•房地产开发商应具展商的巨大市场•房地产商应具备与地产商无不具备详尽的品牌规划和传播策略•市场营销的概念应贯分析有经验。

因而在开发前的精确市场定位已是成以最终赢得消费者和提高房产商声誉备良好的成本及建筑质量控制能力优秀的物业管理公司合作，建立长期顾客忠诚穿于从前期开发、研究到建设、销售、管理的全过程功的必要条件度和楼盘声誉的能力3随着相关政策的调整，房地产价值链各环节利润贡献率发生较大的变化，关键成功因素逐步由土地的获取能力等外在因素转变为策划能力、运作能力等内在能力通过前期市场调研，了解市场行情，把握消费者需求，进行自身产品定位，再进行设计，打造满足市场需求的住宅产品，实现土地价值增值。

通过后期物业土地运作营销策划前期策划利润经营与管理，实现物业的价值增值质量保证和成本控楼盘销售物业经营15%10%物业管理物业经营规划设计制能力建筑安装物业管理5%土地运作建筑安装开发流程从2004年8月31日始停止一切“历史问题”的协议出让，土地价值的体现因开发商以及开发方案的不同4全部土地进入“招拍挂”市场致使土地交易透明化，土地价格市场化，从土地环节获取利润将成为历史。

产生巨大差异；品牌及营销策划能力成为房地产开发商之间利润水平高低的关键。

房地产开发成本一般包括土地成本、前期费用、建安费用、工程管理费用、销售费用、财务费用及相关税费等，成本构成比例因地域不同、企业管理水平而差异较大分类项目内容约占销售收入比重备注土地使用权出让金许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地出让地价在基准地价的基础上加以适当调整确定20-35%有继续上升趋势土地征用及拆迁安置补偿费①土地补偿费②青苗补偿费③安置补助费④农转非人口安置费⑤超转病残人员安置费⑥新菜田、新菜地开发建设基金10%开发成本前期工程费规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测以及“七通一平费用3%.建安工程费指直接用于建安工程建设的总成本费用22-35%指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的35%公共配套设施费建设费用3-5%城市基础设施建设费指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程3%2-3%前述1-6之不可预见费包括基本预备费和涨价预备费2-3%和的3%开发管理费用企业为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用2%前述1-6之和的3%）广告宣传费（）销售代理费（4--6%费用销售费用（1）广告宣传费。

（2）销售代理费。

（3）其他销售费用46%财务费用借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失等差异较大开发期间税费营业税及教育税附加、土地使用税、土地增值税、企业所得税等6利润开发利润15-25%—合计100%房地产项目的成本控制应贯穿于整个房地产开发实施过程，兼顾质量目标、进度和资源消耗，达到企业综合效益最大化控制节点方案具体措施项目的选址地段、 1.一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。

项目策划阶段项(段地块的选择)和项目建设方案个项策好坏终对成本效影到2.进行多单位、多轮招标，以争取最佳性价比方案。

在方案评定时由技术专家和经济专家共同组成评审专家组。

设计标准投资估 1.严格控制设计质量，在项目前期尽可能确定技术参数，防止因涉及自身失误造成成本增加项目设计阶段设计标准、投资估算和方案选择造成成本增加。

2.满足设计质量的前提下，减少钢、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容。

成本计划工作流1.通过招投标确定的分包工程/供货合同成本，严格变更前的成本评审，明确相项目施工阶段成本计划、工作流程和成本变更控制关人员签字权限。

2.成本定期分析。

广告制作媒体发布招标降低媒体广告发布的折扣点数营销成本管理招投标广告制作、媒体发布招标，降低媒体广告发布的折扣点数。

管理成本人员配备根据项目大小确定人员配备，控制人力成本支出。

财务成本税金、资本利息支出 1.进行税务筹划，合理降低税负；2.安排财务结构和融资方式，降低利息支出，提高资本金利润率。

7钢材价格变动对建安成本和房价的影响分析1.不同地区、不同类型的建筑，其建安成本和用钢量不同，总体来说，8层以下的多层建筑用钢量较少，高层建筑的用钢量较大以1118层小高层为例其用钢量约为6585k/㎡筑的用钢量较大。

以11-18层小高层为例，其用钢量约为65-85kg/㎡。

2.我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中，房地产业对相关行业的影响较大。

3.1000/50-80/㎡不等，增长率为8%-28%钢材价格每增加元吨，房屋的建筑成本随之增加元元不等，增长率为%%，对建筑成本影响较大。

对房价的影响则因地域不同而不同，对房价较高的地区影响有限，对房价较低的地区影响较大。

钢材价格变动对建安成本和房价的影响分析80kg/钢材价格变动对建安成本和房价的影响分析50kg/项目基准价格增加33%增加80%钢材耗用量kg/m2808080项目基准价格增加33%增加80%钢材耗用量kg/m2505050（含钢量为80kg /㎡）（含钢量为50kg /㎡）单价（元/吨）300040005400每m2建筑含钢材价值量240320 432每2建筑含钢材价钢材单价（元/吨）300040005400每m2建筑含钢材价值量150200 270钢材每m2建筑含钢材价值比率25%31%38%对建建安成本总额9601040115280每m2建筑含钢材价值比率25%31%38%对建建安成本总额600650 72050120安成本的影响建安成本增加额-80 192建安成本增长率-8%20%对销房价为3000元/m2- 2.7% 6.4%安成本的影响建安成本增加额-50 120建安成本增长率-8%20%对销房价为2500元/m2- 2.0% 4.8%8售价格的影响房价为5000元/m2- 1.6% 3.8%房价为10000元/m2-0.8% 1.9%售价格的影响房价为4000元/m2- 1.2% 3.0%房价为6000元/m2-0.8% 2.0%水泥价格变动对建安成本和房价的影响分析1.不同地区、不同类型的建筑，其建安成本和用水泥量不同。

混凝土住宅的水泥量约为201-230kg/㎡。

2.水泥价格每增加100元/吨，房屋的建筑成本随之增加20元-68元/㎡不等，增长率为3%-11%，对建筑成本影响较大。

对房价的影响则因地域不同而不同，对房价较高的地区影响有限，对房价较低的地区影响较大。

3.对建材成本的控制，应通过招投标确定的分包工程/供货合同成本，严格变更前的成本评审，明确相关人员签字权限在实施中进行预算控制和纠偏签字权限。

在实施中进行预算控制和纠偏。

水泥价格变动对建安成本和房价的影响分析（含水泥量为230kg /㎡）水泥价格变动对建安成本和房价的影响分析（含水泥量为201kg /㎡）项目基准价格增加33%增加80%水泥耗用量kg/m2808080项目基准价格增加33%增加80%水泥耗用量kg/m2505050单价（元/吨）300400540每m2建筑含水泥价值量6992 124 每m2建筑含水泥价单价（元/吨）300400540每m2建筑含水泥价值量6080109每m2建筑含水泥价值水泥值比率7%9%12%对建建安成本总额956 979 101123 55水泥比率7%9%12%对建建安成本总额837.585890620 68安成本的影响建安成本增加额建安成本增长率2%6%对销房价为3000元/m20.8%2%房价为元/安成本的影响建安成本增加额建安成本增长率2%8%对销房价为2500元/m21%3%房价为元/9售价格的影响房价为5000元/m20.0%0.00%房价为10000元/m20.0%0.0%售价格的影响房价为4000元/m20%0%房价为6000元/m20%0%通过税务筹划，进行合理避税—把握税率临界点1.根据税法规定：项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。

”单位：万元案例分析：2.企业的土地增值率处于临界点，可按5100元销售，也可按5000元销售。

降价可以增加利润，应按5000元/平方米销售房屋，测算如下：基本情况单位成本/单价总金额（30000平方米）土地款0.26,000.00建安成本0.13,000.00管理销售费用合计0.018540财务费用0.012360销售收入0.5115,300.00筹划前筹划前：筹划后1、营业税及附加=15300×0.0555=849.15（万元）=15000×0.0555=832.5（万元）2、土地增值税：=84915+=8325+筹划前后比较可扣除成本=849.15+（6000+3000）×1.2+540+360=12549.15（万元）=832.5+（6000+3000）×1.2+540+360=12532.5（万元）土地增值额=15300-12549.15=2750.85（万元）=15000-12532.5=2467.5（万元）增值率21.90%=19.69%27508503825260应交土地增值税=2750.85×0.3=825.26（万元）=03、税金合计=849.15+825.26=1674.41（万元）=832.5（万元）企业所得税前利润=15300-6000-3000-540-360-849.15-825.26=3725.59（万元）=15000-6000-3000-540-360-832.5=4267.5（万元）10筹划节税金额=4267.5-3725.59=541.91（万元）备注：企业进行纳税筹划应与当地征税环境结合，同时，在计算各项成本费用时，还要考虑税法规定的计税成本和费用，要留有余地，不得机械的以财务计算为准。