Activiteitenplan en begroting 2009

Activiteitenplan en begroting 2009Activiteitenplan en begroting Destion 2009PROFIELNaam: Gevestigd: Postadres en bezoekadres: Destion Gennep Postbus 199, 6590 AD Gennep Houtstraat 5, 6591 CA Gennep 088 – 1990 000 088 – 1990 099 post@destion.nl www.destion.nl Opgericht op 31 december 2006 onder de naam Stichting Destion. Destion is ontstaan uit de fusie tussen de op 30 mei 1918 onder de naam Woningvereniging “SS. Cosmas en Damianus” opgerichte, later op 31 december 2001 gewijzigd in Woningstichting “Wonen Maasduinen” en de op 14 juni 1968 onder de naam opgerichte Woningstichting “De Vuurkuul”. Bij koninklijk besluit nr. 36 d.d. 5 oktober 1918. Door het ministerie van VROM werd op 20 december 2006 goedkeuring verleend voor de fusie en de huidige statuten onder briefkenmerk: DGW/SR2006337922. In het openbare register van de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Venlo. Dit vond laatstelijk plaats op 15 juli 2003 onder nummer 12012267. L.0641 3059 025.110.197.68.01.01 De gemeenten Arcen-Velden, Beesel, Bergen, Gennep, Helden, Horst aan de Maas, Kessel, Maasbree, MeerloWanssum, Meyel, Mook-Middelaar, Sevenum, Venlo, Venray, Mook en Middelaar, Beuningen, Groesbeek, Heumen, Millingen a/d Rijn, Nijmegen, Ubbergen en Wijchen. Goedkeuring Raad van Commissarissen, 5 november 2008 Vaststelling directeur/bestuurder, 26 november 2008 W.H.A. Pothoff,Telefoonnummer: Faxnummer: E-mailadres: Website: Oprichting:Toelating:Inschrijving:VROM-nummer: NRV-nummer: Bedrijfsvereniging: Toegelaten in:Goedkeuring en vaststelling:…………………………………………………………….ProfielActiviteitenplan en begroting Destion 2008INHOUDSOPGAVEPROFIEL 1. 2. ALGEMENE BESCHOUWING ORGANISATIE 2.1. Bestuur en Raad van Commissarissen 2.1.1. Governancecode Woningcorporaties 2.2. Werkorganisatie 2.2.1. Organisatie 2.2.2. Ondernemingsraad 2.2.3. Arbozaken 2.2.4. KWH-Huurlabel en Goed Werkgeverschaplabel 2.2.5. Automatisering 2.2.6. Opleidingen 2.2.7. PR en Communicatie 12 2 3 3 4 4 5 5 5 53.VOLKSHUISVESTELIJKE VOORNEMENS 3.0. Bedrijfsplan 2008 – 2012 ‘Grenzen verleggen!’ 6 3.1. DE KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT 3.1.1. Slopen van woningen 6 3.1.2. Nieuwbouwwoningen 7 3.1.2.1. Nieuwbouw op herontwikkelingslocaties 7 3.1.2.2. Nieuwbouw in bestemmingsplannen 8 3.1.2.3. Aankoop bestaande panden 8 3.1.3. Verbeteren en in stand houden van de voorraad 8 3.1.3.1. Vernieuwing 9 3.1.3.2. Isoleren van bestaande woningen 10 3.1.3.3. Veiligheidsvoorzieningen 10 3.1.3.4. In stand houden van de voorraad 10 3.1.3.4.1. Complexmatig en planmatig onderhoud 11 3.1.3.4.2. CV-onderhoud 11 3.1.3.4.3. Klachtenonderhoud 11 3.1.3.4.4. Mutatieonderhoud 12 3.1.3.4.5. Klachten- en mutatiegestuurd instandhoudingsonderhoud 12 3.1.3.4.6. Basispakket serviceonderhoud 12 3.2. WONEN EN ZORG (EN WELZIJN) 3.2.1. Samenwerking met aanbieders ouderenzorg 13 3.2.2. Samenwerking met aanbieders verstandelijke gehandicaptenzorg 13 3.2.3. samenwerking met aanbieders lichamelijke gehandicaptenzorg 13 3.2.4. Samenwerking met aanbieders van welzijnsdiensten 14 3.2.5. Wonen voor ouderen 14 3.2.6. Wet Maatschappelijke Ondersteuning 14 3.3. BEVORDERING LEEFBAARHEID 3.3.1. Sociale herstructurering 15 3.3.2. Wijk teruggeven aan bewoners 15 3.3.3. Verbetering woonomgeving 15 3.3.4. Renovatie Toverdans, Molenhoek 16 3.3.5. Multifunctioneel centrum, Well en Siebengewald 16 3.3.6. Sponsoring 16 3.4. HET HUISVESTEN VAN DE PRIMAIRE DOELGROEP 3.4.1. Woonruimteverdeling 17 3.4.2. Starters en primaire doelgroepen 17InhoudsopgaveActiviteitenplan en begroting Destion 20083.4.3. Bijdrage betaalbaarheid primaire doelgroepen 3.4.4. Statushouders en buitenlandse werknemers 3.5. HET BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BELEID EN BEHEER 3.5.1. Huurdersraad Destion 3.5.2. Regionale geschillencommissie Noord- en Midden-Limburg 3.5.3. KWH-Huurlabel 3.5.4. Bewonersparticipatie bij onderhoud 3.5.5. Bewonersparticipatie bij vernieuwing 3.5.6. Bewonersparticipatie bij nieuwbouw 3.5.7. Dienstverlening derden en VVE’s 3.6. WAARBORGEN VAN DE FINANCIËLE CONTINUITEIT 3.6.1. Winst- en verliesrekening 3.6.2. Meerjarenprognose 3.6.3. Invoering vennootschapsbelastingplicht woningcorporaties 3.6.4. Huurbeleid 3.6.4.1. Huurachterstanden 3.6.4.2. Huurstijging 3.6.4.3. Individuele huurtoeslag 3.6.5 Verkoopbeleid 3.7. EXTERNE CONTACTEN 3.7.1. Gemeenten 3.7.2. ministerie van WWI 3.7.3. Aedes vereniging van woningcorporaties 3.7.4. MKW 3.7.5. Samenwerkingsverband Woningcorporaties Noorden Midden Limburg 3.7.6. Stichting ‘Ons Limburg’ 3.7.7. Domaas 3.7.8. Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) 3.7.9. Overige belangenhouders 3.7.10. Overige contacten 3.8. FINANCIËLE PROGNOSE 2008 3.8.1. Uitgangspunten en toelichting 3.8.2. Parameters 3.8.3. Nieuwbouwprognose 3.8.4. Vernieuwingsprognose 3.8.5. Leefbaarheid 3.8.6. Treasury 3.8.7. Balansprognose 2008 3.9. Financiële prognose 2007-2016 4. BEGROTING 2009 4.1. Uitgangspunten begroting 2009 4.2. Winst- en verliesrekening 4.3. Toelichting op de winst- en verliesrekening 4.3.1. Bedrijfsopbrengsten en lasten 4.4. Begroting overige bedrijfslasten LIQUIDITEITSBEGROTING 2008 5.1. Uitgangspunten liquiditeitsbegroting 2008 5.2. Liquiditeitsbegroting 5.2.1. Toelichting op de liquiditeitsbegroting 2008 BIJLAGEN B1 Overzicht instandhoudingsonderhoud17 17 18 18 18 18 19 19 19 20 20 20 20 20 21 21 21 23 23 23 24 24 24 24 24 24 25 26 26 26 27 27 28 29 2630 30 30 30 325.33 33 336.35InhoudsopgaveActiviteitenplan en begroting Destion 20091.ALGEMENE BESCHOUWING1“Crisis? What crisis?”Tijdens het tot stand brengen van dit activiteitenplan en de bijbehorende begroting, is de mondiale kredietcrisis in alle heftigheid losgebarsten. We stevenen zoals het er nu uitziet, af op een ware recessie! Onzekere tijden zijn aangebroken en in het verlengde daarvan wordt de woningmarkt daar volop in betrokken. Ook in de uitgangspunten voor deze begroting zijn daarmee onzekerheden ontstaan. Kunnen we het aantal geformuleerde woningen wel verkopen, en wat gaat er met de financieringsrente voor nieuwe leningen gebeuren? De afgelopen jaren waren de kapitaal- en woningmarkt gunstig gestemd. Vooral het eigen woningmarktaandeel heeft een forse stap voorwaarts gemaakt. Er werden veel woningen gebouwd en de bouwontwikkelaars beleefden gouden tijden. Het gevolg daarvan was dat wij bij het bouwen en vernieuwen van onze woningen te maken hadden met een aanbiedersmarkt. Daardoor was het niet alleen lastig om gekwalificeerde bedrijven binnen te halen, maar stegen ook de bouwkosten explosief en was het in bezit krijgen van bouwlocaties minder gemakkelijk. Wellicht bieden de recente ontwikkelingen nieuwe kansen voor Destion en kunnen we hopelijk de volgende jaren bij de vele projectontwikkelingen de vruchten gaan plukken van deze (tijdelijke) marktcorrectie. Zoals hiervoor aangegeven is ook de vraag naar koopwoningen afgenomen. Het beleid van Destion richt zich juist op het verkopen van een groot deel van haar woningvoorraad. De vraag is natuurlijk of dat nu wel mogelijk is. Wij denken dat we het voorzichtig ingerekende aantal te verkopen woningen wel krijgen verkocht. Destion gaat namelijk uit van een relatief lage verkoopprijs en zal in 2008 starten met verkopen van woningen op basis van een MGE-variant. Bij deze Maatschappelijke Gebonden Eigendom variant, wordt de woning verkocht met een forse korting op de koopprijs. Daarmee wordt het kopen van deze woningen voor veel huurders of woningzoekenden erg interessant en is het voor velen wellicht de enige mogelijkheid om in bezit van een eigen woning te komen. Er is ook een crisis binnen de brancheorganisatie Aedes. De vereniging is een beetje de weg kwijt waar het gaat over de verenigingsstructuur, de positionering en de functie. De afgelopen maanden heeft de commissie Noordanus het verenigingsproces over de periode van “Het antwoord aan de samenleving” tot het besluit van de minister tot heffing geëvalueerd. Zoals het er nu uitziet worden de kiesplatforms opgeheven en wordt de structuur met een Raad van Commissarissen omgezet naar een vereniging met een rechtstreeks gekozen Algemeen bestuur en een meerhoofdig dagelijks bestuur. Daarbij wordt ook de voorzittersrol gescheiden van die van de algemeen directeur. De contouren zijn inmiddels redelijk duidelijk, maar de definitieve vaststelling en de exacte uitwerkingen moeten nog plaatsvinden. Zeker is dat in 2009 de nieuwe verenigingsstructuur zijn definitieve vorm zal gaan aannemen. Crisissen zijn er om bezworen te worden. Meestal komt men er aan het einde ervan beter uit. Zo zal het waarschijnlijk ook met de huidige crisissen gaan. Het werd tijd dat de markten gingen corrigeren en dat bedrijven met ‘foute’ winstdoelstellingen onderuit gingen. Hiermee komt de maatschappij weer in balans. Ik heb er alle vertrouwen in dat we samen met onze belangenhouders onze ambitie voor 2009 waar kunnen gaan maken en hoop dat we een toekomst ingaan waar het woordje “marktwerking” in kracht zal gaan afnemen en dat “maatschappijwerking” daarvoor in de plaats zal gaan treden. Wilbert Pothoff directeurbestuurder1“Crisis? What crisis?”, Supertramp 1975Pagina 1 van 35Activiteitenplan en begroting Destion 20092.2.1.ORGANISATIEBESTUUR EN RAAD VAN COMMISSARISSENDestion is bij de fusie op 1 januari 2007 ingericht volgens het tweelagenmodel. De corporatie wordt bestuurd door de directeurbestuurder en de Raad van Commissarissen houdt daarop toezicht. Behalve het jaarlijkse activiteitenplan en de begroting zijn met name ook de majeure bestuursbesluiten over het algemeen onderhevig aan een voorafgaande goedkeuring door de Raad van Commissarissen. Destion wordt bestuurd door de statutair directeur, de heer W.H.A. Pothoff MRE. De bevoegdheden van de directeurbestuurder zijn vastgelegd in de statuten en in een aanvullend directiestatuut zijn de taken en bevoegdheden nader uitgewerkt. De Raad van Commissarissen bestaat als gevolg van de fusieafspraken momenteel nog uit zes personen, in het eerste jaar (2007) waren dat er nog acht. Uiteraard is hier sprake van een tijdelijke situatie. In juli 2009 zijn wederom twee commissarissen aftredend en niet meer herkiesbaar. Op dat moment zal echter een vacature ontstaan voor één nieuwe commissaris. Deze commissaris zal overeenkomstig de statuten een huurdercommissaris moeten zijn, waarbij de Huurdersraad bij de benoeming een bindend voordrachtrecht heeft. Nadat het functieprofiel door de Raad is vastgesteld, zal zij samen met de Huurdersraad een transparante en open wervingsprocedure opzetten.Rooster van aftreden Functie Voorzitter Vice-voorzitter Lid Lid Lid LidHZ = huurderszetelRaad van Commissarissen 2009 Naam Functieprofiel M.C.W. Janssen Marketing en communicatie Drs. E.J.J. Jennissen Financieel/economisch (HZ) J.T. Halmans Personeel en organisatie Mr. G.A.C.M. Thijssen Financieel/juridisch J.H.M. Vullings Bestuurlijk Drs. R.M.G. Vermaaten BestuurlijkPeriode 1 1 2 2 3 3Jaar 2011 2011 2010 2010 2009 20092.1.1.Governancecode WoningcorporatiesDestion is lid van Aedes, vereniging van woningcorporaties. Als lid van deze organisatie onderschrijft zij de Aedescode en gedraagt zich ook daarnaar. Daarmee onderschrijft Destion ook de governancecode die voor deze corporaties geldt. Met uitzondering van de Klokkenluidersregeling (deze wordt naar verwachting eind 2008 opgeleverd) is op dit moment aan alle voorwaarden die deze code stelt voldaan. Zo zijn alle relevante werk- en beleidsdocumenten via de website openbaar gemaakt en overlegt de Raad van Commissarissen een keer per jaar met haar belangenhouders. In 2008 is gesproken over de totstandkoming en inhoud van het ondernemingsplan ‘Grenzen verleggen!’ en de dilemma’s waar Destion mee te maken krijgt. Ook in 2009 zal de raad wederom in het najaar de belangenhouders bij het beleid betrekken.Pagina 2 van 35Activiteitenplan en begroting Destion 20092.2.WERKORGANISATIEDestion heeft ervoor gekozen om zowel letterlijk als figuurlijk dicht bij haar klanten te staan. In combinatie met de teams Klantenbeheer is er voor de huisvesting gekozen om vanuit drie vestigingen in het werkgebied te werken. De backofficevestiging in Gennep biedt behalve aan directie, ook ruimte aan de teams Bedrijfsbeheer en Vastgoedbeheer en Ontwikkeling. Verder is er ook PR en Communicatie gehuisvest. De teams Klantenbeheer werken vanuit de woonwinkelvestigingen in Mook en Nieuw Bergen. 2.2.1. OrganisatieDe werkorganisatiestructuur van Destion is ingericht op basis van het zogenaamde driepootmodel, en bestaat uit de teams: Bedrijfsbeheer, Vastgoedbeheer en ontwikkeling en Klantenbeheer. De organisatiestructuur van Destion ziet er in 2009 als volgt uit.RVCORDirecteur/ BestuurderHuurdersraadPR en CommunicatieBedrijfsbeheerKlantenbeheer BergenKlantenbeheer MookVastgoedbeheer en ontwikkelingDe personeelsbezetting van Destion is een voortdurend punt van aandacht. Enerzijds streven we naar een optimale bezetting, maar anderzijds willen we er ook voor waken dat er een te grote inefficiënte organisatieomvang ontstaat. In 2008 zijn drie vacatures ingevuld en zijn er twee ontstaan. Op dit moment is door het vertrek van de teamleider VBO een vacature ontstaan. Er is nog geen duidelijkheid omtrent de toekomstige invulling van deze functie en of deze intern of extern wordt ingevuld. In de personeelcapaciteitberekening is deze functie in 2009 gehandhaafd. Ook de functie van medewerker VBO is vacant geworden en zal op een andere wijze worden ingevuld. Hiervoor wordt de functie van planmatig onderhoudsopzichter in de plaats gesteld. Hiermee vindt een betere aansluiting plaats tussen het werkveld en het bedrijfsbureau van VBO. Bij het team Klantenbeheer Mook hebben beide woonwinkelmedewerkers aangegeven minder uren te willen werken, dan nu als gevolg van de verruimde openingstijden het geval is. Hierdoor is het mogelijk een derde woonwinkelmedewerkster te werven die dan tevens de calamiteitenopvang bij ziekte en verlof voor beide woonwinkels kan verzorgen. Op dit moment blijkt dit een steeds terugkerend probleem te zijn. Er is dan ook in deze vacature voor 8 uur voorzien. In het volgende personeelsformatieschema zijn deze vacatures opgenomen.Pagina 3 van 35Activiteitenplan en begroting Destion 2009Personeelsformatieschema 2009 Destion Afdeling Naam VBO Vacature VBO D. de Kok VBO L.J.E. Roersch VBO Vacature VBO R.H.M. Berendsen Totaal VBO 5 medewerkers KBB KBB KBB KBB KBB KBB KBB KBB KBB Totaal KBB KBM KBM KBM KBM KBM KBM Totaal KBM BB BB BB BB Totaal BB PR & Communicatie Totaal Totaal A.B.M. Peters W.H.M. Derksen P.G. Claessens T.G. Tebarts W.M.M. Cramers R.P.H. Martens R. Bochnig G.A.G. van Tankeren J. Smolders 9 medewerkers Th.H.J. Vullings S.D. Verstappen J. Loermans M.H. Berger S.P.E. Queens Vacature 6 medewerkers F.H.T.M. Jeuken T.A.G.M. v.d. Linden R.A. Koers C.T.A.M. Derks 4 medewerkers L.L.C. Salden 24 medewerkers 21 medewerkersFunctie Projectleider / teamleider VBO Medewerker bedrijfsbureau Projectopzichter Planmatig onderhoudsopzichter Projectleider/projectmanagerUren 36 36 36 36 36 180 28 24 24 36 36 36 36 16 24 260 36 23 24 16 20 4 123 36 24 36 36 132 28 723 615fte 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 5,00 0,78 0,67 0,67 1,00 1,00 1,00 1,00 0,44 0,67 7,22 1,00 0,64 0,67 0,44 0,56 0,11 3,42 1,00 0,67 1,00 1,00 3,67 0,78 20,09 17,09Woonconsulente / teamleider KBB Woonconsulente Woonconsulente Installatietechnisch onderhoudsmedewerker Installatietechnisch onderhoudsmedewerker Bouwkundig onderhoudsmedewerker Medewerker mutatie- en klachtenonderhoud Medewerkster woonwinkel Medewerkster woonwinkelWoonconsulent / teamleider KBM Woonconsulente Medewerker mutatie- en klachtenonderhoud Medewerkster woonwinkel Medewerkster woonwinkel Medewerkster woonwinkel Bergen/MookFinancieel controller / teamleider FB Medewerkster verslaglegging Financieel administratief medewerker Medewerker bedrijfsbeheerMedewerkster PR & Communicatie Totaal inclusief onderhoudsmedewerkers Totaal exclusief onderhoudsmedewerkers2.2.2.OndernemingsraadOvereenkomstig de CAO-Woondiensten is er een Ondernemingsraad ingesteld welke werkt volgens de Wet op de Ondernemingsraden en het door de medewerkers vastgestelde Reglement Ondernemingsraad. De raad bestaat uit drie leden welke uit hun midden een voorzitter hebben gekozen. Bij de samenstelling van de OR wordt gestreefd naar vertegenwoordiging vanuit alle drie de vestigingen. Belangrijke onderwerpen die in 2009 behandeld worden zijn in ieder geval het medewerkertevredenheidsonderzoek (MTO) en de jaarlijkse herijking van de secundaire arbeidsvoorwaarden. Het rooster van aftreden ziet er als volgt uit.Rooster van aftreden Ondernemingsraad Destion Afdeling Naam Functie BB T.A.G.M. v.d. Linden Medewerkster verslaglegging KBB W.H.M. Derksen Woonconsulente KBM M.H. Berger Medewerkster woonwinkel Periode 1 1 1 Jaar 2010 2010 20102.2.3.ArbozakenVoor 2009 zijn geen bijzondere activiteiten op het gebied van Arbozaken opgenomen.Pagina 4 van 35Activiteitenplan en begroting Destion 2009De bezetting van de drie vestigingen met voldoende bedrijfshulpverleners, is in 2008 op orde gebracht. Per locatie is deze nu gewaarborgd, waarmee wordt voldaan aan de relevante Arbowetgeving. Klanten en medewerkers van Destion bevinden zich vanwege de bedrijfsaard regelmatig in stresssituaties die van invloed kunnen zijn op de gezondheid. Zo bestaat er als gevolg daarvan een gerede kans op bijvoorbeeld hartfalen. Om de gevolgen van een eventuele hartaandoening te beperken zullen in 2009 in iedere vestiging Automatische Elektronische Defibrillatoren (AED) worden gemonteerd en zullen we bevorderen dat alle medewerkers op vrijwillige basis een reanimatiecursus gaan volgen. 2.2.4. KWH-Huurlabel en Goed WerkgeverschaplabelIn 2008 zijn beide woonwinkelvestigingen doende met het behalen en handhaven van het KWHHuurlabel. Er is gekozen voor een permanente meting van de telefonische bereikbaarheid. Het streven is dat in 2009 beide vestigingen zijn gecertificeerd. In 2008 is met het opzetten en uitvoeren van een medewerkertevredenheid onderzoek een begin gemaakt met het inzetten op goed werkgeversschap. Om daaraan gestructureerd inhoud te geven is overwogen om in 2008 gebruik te gaan maken van het KWH-Goed Werkgeverschaplabel. Dit label wordt eveneens door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) uitgegeven. Naar nu blijkt is de HR-inrichting van Destion nog zodanig dat het zinvol is om dit labeltraject in te zetten. Dit zal waarschijnlijk nog enkele jaren duren. 2.2.5. AutomatiseringHet primaire systeem van Destion is gebaseerd op de software van Databalk. De licenties hiervoor lopen nog vijf jaren door. Om de feilloze werking van dit systeem te waarborgen is het noodzakelijk dat de Hewlett Packerd servers worden vervangen. HP staat na vijf jaar niet meer garant voor, als dat nog mogelijk is, een snelle serviceverlening bij uitval van de servers. Op dit moment wordt onderzocht of we het primaire systeem vervangen door nieuwe servers of dat we gebruik gaan maken van het mainframe bij Databalk. Dit laatste heeft als grote voordeel dat het systeem- en applicatiebeheer bij een professionele organisatie is neergelegd en men kan vertrouwen op een optimale en slagvaardige dienstverlening. De kosten die in beide gevallen met deze systeemvervanging noodzakelijk zijn, komen uit op ongeveer € 80.000. Dit bedrag is in deze begroting opgenomen. 2.2.6. OpleidingenIn 2008 zijn enkele medewerkers gestart met de gewenste of zelfs noodzakelijke opleidingen. Ook voor 2009 zal het nodig zijn dat diverse medewerkers aan de slag gaan met het volgen van een vak- of functiegerichte opleiding. Destion heeft een goed scholingsbeleid waarbij in principe alle reis en opleidingskosten voor rekening van de organisatie komen. In de secundaire arbeidsvoorwaarden zijn de afspraken rondom het volgen van opleidingen vastgelegd. Voor opleidingskosten is in 2009 een totaal bedrag van € 60.000 begroot. 2.2.7. PR- en CommunicatieIn 2009 wordt ingezet in versterking van de PR en communicatie met alle belangenhouders. Daarvoor is een communicatieplan opgesteld waarin staat aangeven welke instrumenten daarvoor worden ingezet. In hoofdlijnen komt het neer op communicatie via de ‘harde’ methodes zoals advertenties, bewonersmagazine, website. Daarvoor is een bedrag gereserveerd van € 62.740. Voor de ‘zachte’ communicatie zoals de belangenhoudersbijeenkomsten, Kasteelherendag, organisatie-excursie, woonwinkeldagen en personeelsbijeenkomsten is een bedrag van € 38.660 begroot.Pagina 5 van 35Activiteitenplan en begroting Destion 200933.0.VOLKSHUISVESTELIJKE VOORNEMENSONDERNEMINGSPLAN 2008-2012 ‘GRENZEN VERLEGGEN!’.In 2008 is het ondernemingsplan 2008-2012 met de titel ‘Grenzen verleggen!’ vastgesteld. In het plan is duidelijk aangegeven dat de vastgoedportefeuille van Destion zal transformeren naar minder gezinswoningen en meer multifunctionele (voor senioren én alleenstaanden) woningen en maatschappelijk vastgoed. Ondertussen worden de voorbereidingen getroffen voor deze transformatie. Om deze mogelijk te maken is de verkoop van een minimaal aantal woningen per jaar noodzakelijk. Daarbij wordt ingezet op diverse koop- en eigendomsvarianten. Om aan de gewenste prijs/kwaliteit te voldoen worden alle woningen van Destion (waar dat nog niet het geval is) binnen een aantal jaren voorzien van gevel-, dak- en vloerisolatie en zullen diverse veiligheidsmaatregelen worden getroffen. De actuele vastgoedportefeuille van Destion is in onderstaande tabel weergegeven. Deze zal onder invloed van het vastgestelde ondernemingsplan zeker gaan veranderen.Aantal verhuureenheden en woningen per gemeente op 1 oktober 2008 Soort Bergen Gezinswoningen 837 Seniorenwoningen 295 Woningen alleenstaande en tweepersoonshuishoudens 34 Appartementen voor alleenstaande en tweepersoonshuishoudens 63 Gezinsappartementen 22 Seniorenappartementen 75 Zorgappartementen 36 Groepswoningen (4x6 personen) 24 Verhuureenheden t.b.v. ondersteuning zorginfrastructuur 10 Woonwagens met standplaatsen 4 Zelfstandige garages 2 Brede school 5 Activiteitencentrum 1 Dorpsservicecentrum 1 Groene Kruisgebouw 0 Boerderij Spitsbrug 4 1 Poort van Limburg 0 Clusterwoningen Dichterbij (2) 9 Totaal aantal verhuureenheden en woningen 1.419 M&M 379 89 0 77 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 (5) 30 576 Gennep 357 108 5 41 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 (5) 17 529 Totaal 1.573 492 39 181 22 75 36 24 10 4 2 5 1 1 1 1 1 (12) 56 2.5243.1. 3.1.1.DE KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT Slopen van woningenDestion beschikt over een kwalitatieve woningvoorraad. Deze bestaat veelal uit grondgebonden gezinswoningen en seniorenwoningen. Daarnaast is er ook sprake van vastgoed met een zorg en maatschappelijke functie. Met de herstructurering van de Kasteelherenbuurt in Nieuw Bergen is de wijk gered van de ingezette verpaupering met alle risico’s van dien. Inmiddels zijn na sloop van de openbare school, de voormalige mavo en 24 hoogbouwwoningen 72 nieuwbouwwoningen gerealiseerd en zijn 71 bestaande woningen ‘vernieuwd’. Nu blijkt echter dat de 15 hoogbouwwoningen aan de Van Straelenstraat een laatste struikelblok in deze wijk zijn om tot een sociaal en fysieke aantrekkelijke wijk te komen. Deze type woningen geven een verrommelend straatbeeld en versterken het onveilige gevoel vanwege de binding met de straat. Verder blijkt 70% van de bewoners ingeschreven te staan voor een andere woning en bedraagt de doorloopperiode van een woning ongeveer 3 jaar. Op basis daarvan is besloten de woningen te slopen en op deze locatie nieuwe woningen te bouwen. Er is op dit moment nog geen duidelijke keuze gemaakt voor de vervangende bouwplannen.Pagina 6 van 35Na vaststelling van de begroting wordt een aanvang gemaakt met het uitplaatsen van de bewoners. Met de bewoners wordt een sloopovereenkomst aangegaan waarin we de verhuiskostenvergoeding vastleggen en waarin met voorrang medewerking wordt verleend bij het toewijzen van een nieuwe woning. De actuele boekwaarde van de 15 woningen bedraagt momenteel ongeveer € 120.000 en biedt daarmee voldoende mogelijkheden voor een herbestemming. Gezien de buurtinvestering door Destion, lijkt ons de bouw van huurwoningen het meest voor de handliggend. Vanwege de langere aanloopperiode zal dit waarschijnlijk pas in 2010 plaats gaan vinden.3.1.2.NieuwbouwwoningenIn 2008 is een aanvang gemaakt met de bouw van enkele woningen. Toch moeten we concluderen dat we behoorlijk achter zijn geraakt op het voor 2008 voorgenomen nieuwbouwprogramma. De oorzaken hiervan zijn zowel extern als intern te zoeken. In zorgvuldig overleg met het team VBO en externe adviseurs is voor 2009 wederom een omvangrijk nieuwbouwprogramma opgenomen, waarmee we een inhaalslag kunnen maken t.o.v. de meerjarenplanning. De projecten die in 2009 daadwerkelijk fysiek in productie gaan zijn hieronder benoemd.Ondanks de momentane economische problemen, kunnen de door Destion geformuleerde bouwopgaven worden gerealiseerd. Bij de koopwoningprojecten kan dat betekenen dat we enig verkooprisico lopen. Dit kan echter beperkt worden door de koopwoningen in afwijkende koopvarianten aan te bieden, of tijdelijk te verhuren. Omdat er veelal sprake is van betaalbare koopprijzen verwachten we echter weinig problemen. Bij afwijkende koopvarianten denken wij aan huurkoop of erfpachtconstructies voor de bouwkavels.3.1.2.1.Nieuwbouw op heronwikkelingslocatiesGrotestraat 2-4 te Well (Eldershome)In 2009 kan daadwerkelijk begonnen worden met de bouw van deze woonzorgzone. In 2008 zijn de noodzakelijke voorbereidingen daarvoor afgerond. Het plan bestaat nu uit 16 koop-appartementen voor senioren, 20 zorgwoningen voor ouderen, 8 appartementen voor de Stichting Plurijn en 2 x 2 groepswoningen voor 14 cliënten van de Zorggroep Noord Limburg en 12 cliënten van Dichterbij. Daarnaast wordt op het terrein een algemeen toegankelijke ontmoetings- en recreatieruimte gerealiseerd die voor alle bewoners en de overige ouderen uit Well bestemd is.De begrootte stichtingskosten voor alle huurappartementen en voorzieningen komen uit op een bedrag van € 7.650.000. Hierin zijn de koopappartementen niet inbegrepen. Destion heeft daarvoor een onrendabele top ingerekend van in totaal € 850.000.Op dit moment verwachten we dat we met de start van de bouwwerkzaamheden na de winterperiode kunnen beginnen. We verwachten dat het project in 2010 wordt opgeleverd.Spitsbrug 4 te AfferdenHet betreft hier een clustercomplex voor 18 mensen met een verstandelijke beperking. Dit gebouw zal na oplevering gehuurd en geëxploiteerd worden door Dichterbij. Momenteel wordt de bestemmingsplanwijzigingsprocedure doorlopen. Aangezien dit een oude WRO artikel 19, lid 1 variant is, neemt dit enkele maanden in beslag. We denken dat we met de bouw van dit woongebouw eveneens direct na de winter kunnen starten. De oplevering zal in 2009 plaatsvinden.De stichtingskosten zijn geraamd op € 2.250.000 met een onrendabele top van € 90.000.Rijksweg te MolenhoekIn 2008 heeft Destion deze bouwlocatie van de gemeente Mook & Middelaar aangekocht. Op deze locatie is de bouw van een complex met twaalf appartementen mogelijk. Gezien het feit dat het gebied nog volledig bouw- en woonrijp moet worden gemaakt is met de bouwbedrijf De Bruijn een turn-key overeenkomst opgesteld waarin financiële en kwalitatieve prestatieafspraken zijn gemaakt. Daarmee is voorkomen dat er een driepartijen samenwerkingsovereenkomst met de ontwikkelaars en de gemeente moest worden opgesteld.Voor de bouw van deze 12 appartementen met lift is een totaalbudget beschikbaar van€ 1.920.000. Om aanvaardbare huren te garanderen is voorzichtigheidshalve rekening gehouden met een hoge onrendabele top van € 60.000 per appartement, in totaal € 720.000. Dit was nodig omdat de locatiekosten aan de hoge kant zijn.3.1.2.2.Nieuwbouw in bestemmingsplannenVogellaan te Nieuw BergenDe ontwikkeling van deze 6 patiowoningen is halverwege 2008 zover gevorderd dat begin 2009 kan worden gestart met de bouw van de woningen. Er is nogal wat vertraging opgelopen als gevolg van de noodzakelijke bestemmingsplanwijziging die de bouw van 6 i.p.v. 5 woningen mogelijk maakt. Het project wordt als een turn-key project door Aannemersbedrijf Van Nieuwenhuizen-Jongen geleverd.Voor de aankoop van deze woningen is een stichtingskostenbudget aangehouden van € 1.089.000 en een onrendabele investering van totaal € 240.000. Het betreft hier patio huurwoningen in het duurdere segment.Koopwoningen in diverse bestemmingsplannenDestion is in overleg met alle drie de gemeenten om de bouw van starterswoningen mogelijk te maken. Inmiddels zijn de bouwplannen voor Heijen en Wellerlooi zover gevorderd dat de bouw ervan in 2009 kan worden gerealiseerd. Andere projecten bevinden zich nog in een wat prillere fase, zodat nu niet met zekerheid te zeggen is of met de bouw van deze woningen ook daadwerkelijk in 2009 kan worden gestart. Op dit moment zijn de volgende starterswoningen in ontwikkeling of voorbereiding:• 3 woningen Zwarteweg Milsbeek• 4 woningen Droogstal Wellerlooi• 4 woningen Smele Heijen•8 woningen Melingstraat Afferden• 5 woningen Kerkstraat/Verbindingsweg MookVerder is Destion in combinatie met deze woningen nog doende met haalbaarheidsonderzoeken naar de ontwikkeling van andere koopwoningen, namelijk:• 3 seniorenwoningen Kerkstraat/Verbindingsweg Mook• 6 gezinswoningen Zwarteweg Milsbeek.Voor al deze woningen geldt dat er sprake moet zijn van een verantwoorde projectontwikkeling en zo mogelijk 60% van de te bouwen woningen moet zijn verkocht alvorens met de bouwwerkzaamheden wordt gestart. De mogelijkheid bestaat ook deze woningen tijdelijk in huurwoningen om te zetten.3.1.2.3.Aankoop bestaande pandenLibermannhof te GennepDestion is al twee jaar in overleg met de Congregatie van de Heilige Geest in Gemert over de eventuele aankoop van het kloosterverzorgingshuis Libermannhof aan de Spoorstraat in Gennep. In het afgelopen jaar hebben de onderhandelingen niet tot het gewenste resultaat geleid. We hebben in deze begroting financiële ruimte gehouden voor een mogelijke aankoop van dit project in 2009.Aankoop van andere panden kan gedurende het jaar aan de orde komen als daar een strategische reden voor is. In dat geval wordt aan de Raad van Commissarissen vooraf goedkeuring voor de aankoop gevraagd. In deze begroting is daarin in ieder geval niet voorzien.3.1.3.Verbeteren en in stand houden van de voorraadDe vastgoedvoorraad van Destion omvat op dit moment ruim 2.500 woningen en diverse soorten maatschappelijk vastgoed, verspreid over 14 dorpen in de drie gemeenten. De onderhoudstechnische kwaliteit van de woningen is over het algemeen goed te noemen.。