商业物业租金水平以及业态规划共50页文档

××公司物业“统一管理、统一规划、统一经营”的设想根据上海××商业股份有限公司（以下简称“××公司”）“2+5”发展战略规划及赋予商业房产经营部的职能，在梳理现有系统内商业物业的基础上，我们将逐步推进现有商业物业实行并落实“统一管理、统一规划、统一经营”的经营思路。

以统一管理为先导、掌控物业经营导向，以统一规划为切入口，推进租赁业态优化，以统一经营为试点，实现连锁化租赁，全力促进商业房产资源组合最优化和获取经济收益最大化。

一、统一管理1、进一步完善区域化管理自08年起，××公司对商业资产划分成若干管理区域，并进行区域内企业整合，实施资产重组。

截止11月底，区域化管理已成雏形，初步形成了三林、沿江、高桥、川沙等区域化管理模式，未来将进一步完善该管理模式，使之更加有效运行。

2、租赁和动拆迁等事宜实现报批与备案制根据今年制订的《上海浦东商业股份有限公司商业房产租赁管理暂行办法》（以下简称《租赁管理办法》），目前，××公司系统内的商业房产租赁、动拆迁及改扩建等相关经营行为已开始实行报批与备案制，未来将逐步完善并进一步落实《租赁管理办法》的要求。

●规范成员企业租赁行为；●着重对客户信誉、租赁期限、合同文本等细节进行把关；●及时跟踪成员企业动拆迁行为（动迁谈判、清场、资金用途等细节）；●有效把关成员企业项目改建行为，对中标单位资质、改建资金、工程审计等进行审核。

3、建立优质客户资源库根据目前××公司系统内租户经营业绩、市场影响力、品牌知名度、经营业态等情况，并结合××公司对商业物业经营的整体设想和要求，2010年着手梳理分析目前700余户承租户，合理区分重点客户和普通客户，建立优质客户资源库，吸引潜在优质客户，累积并丰富优质客户资源库。

建库方法：引进推介，现有客户比较筛选，成员企业推荐审定；数据库内容：主要包括客户所需租赁面积，经营业态，租金水平，水电煤配套要求等详细信息。

商业街物业管理方案商铺是指从事具体商业行为的物业。

按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开辟商普遍推行的一种方法，管理的好，对哺育区域商业中心和商业品牌有重要影响。

对于开辟商来说，开辟、销售商铺是前提，但惟独开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才干长久发展。

目前国内商铺购买者有不少是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开辟商对商铺的管理更为重要。

如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开辟商的头上。

1.0 商铺物业管理理念商铺是有计划的商业会萃 ,对商铺进行“统一管理 , 分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。

“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开辟商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。

“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。

为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。

在法律上确定商铺管理公司的管理地位。

1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。

“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才干进入。

审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(合用于批发代理商)、品牌代理委托书(合用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。

“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。

租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可(业主委员会成立之前，经开辟商认可)；营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商铺促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银等1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

由于杭州前几年开发的楼盘中，大多没有完善的社区配套规划。

商业物业大多采取出售的方式。

由于业权归业主所有，所以经营比较混乱，商铺业态也比较杂乱，大部分是“被动填充”，还有一些楼盘交付了两三年，商铺至今还空置着。

随着政策环境的变化和社区商业开发模式的更新换代，像shoppingmall等大商铺才有的先租后售模式开始成为越来越多社区商业开发商的选择。

社区商铺采取只租不售或先租后售的模式，有利于统一招商，能使配套在短时间内成熟起来，从而促进项目住宅部分的销售；另外，持有一定的固定资产，每年能获取固定的回报，这也是规避开发风险的需要。

“国家逐步对商业地产进行严控，良好地段的商业用地供应越发稀缺，从而促使目前能取得土地的开发商更有想法自行持有物业，享受长远租金收益。

”攻略营销机构负责人祝军华认为，在杭州房地产行业发展一个阶段之后，目前已经产生了大量颇具实力的本土开发商，他们已经有能力持有物业，因此可能会更多考虑只租不售。

从中小商铺投资者的角度来看，他们也越来越理性，对于购物中心式的产权商铺也开始警惕，商铺的销售难度加大，使得企图借助商铺散售快速套现的想法再也难以实现，所以中小商铺投资者的成熟亦推动了只租不售的发展。

调查显示，目前已经推出和将推出的底层商铺中，开发商直接持有、只租不售的小区越来越多。

位于钱塘江南岸的顺发·佳境天城、六合·天寓、银色港湾等楼盘开发商也纷纷表示只租不售。

同时，为了吸引品牌业态进入，开发商通常会给予一定的免租期，进驻时间越早，免租期越长。

红石·中央花苑的社区商业街70％物业只租不售。

红石房产总经理助理祁国英表示：“只租不售让我们对小区的商业业态有了很好的控制，对重点商户和主力商家考虑优先分配位置，给予一定的优惠条件，有条件的话在建设中就按照要求进行了部分功能的改造。

”同时，杭城还有的楼盘推出可租可售。

比如广宇房产开发的河滨公寓，一期社区商铺共1.4万平方米左右，其中地下1万多平方米租给了乐购超市，租期为15年；地上有部分租给必胜客，租期10年，部分被隔成小铺出售。

物业会所的定位与经营管理随着社会的发展和人们生活水平的提高，物业会所在我们的生活中扮演着越来越重要的角色。

作为居住小区的配套设施，物业会所提供了丰富的娱乐、休闲、健身等服务，为居民的生活增添了色彩。

然而，如何准确定位并有效经营管理物业会所，以充分发挥其作用，已成为我们需要和探讨的问题。

一、物业会所的定位1、目标客户群体的定位在物业会所的规划阶段，首先需要明确目标客户群体。

根据小区的档次、规模、地理位置等因素，确定会所的服务对象，以便更好地满足他们的需求。

一般来说，物业会所的目标客户群体可以包括业主、租户、周边居民等。

2、服务内容的定位根据目标客户群体的需求，物业会所可以提供多种服务，如健身房、游泳池、儿童游乐场、电影院等。

在规划阶段，需要对这些服务进行筛选和整合，以符合目标客户群体的需求。

同时，还需要服务内容的创新和更新，以满足客户的不同需求。

3、价格的定位价格是物业会所经营中一个非常重要的因素。

在制定价格策略时，需要考虑成本、竞争对手的定价、目标客户群体的消费能力等因素。

合理的价格定位能够吸引更多的客户，提高会所的知名度和收益。

二、物业会所的经营管理1、强化服务意识物业会所作为一种服务性行业，需要强化员工的服务意识。

通过培训和学习，提高员工的服务技能和服务态度，使其能够为客户提供优质的服务。

同时，还需要建立有效的激励机制，鼓励员工积极投入工作，提高服务质量。

2、做好营销工作物业会所需要充分利用各种渠道进行宣传和推广，以提高知名度和服务销售量。

可以通过网络营销、短信营销、社区活动等方式，向目标客户宣传会所的服务和优势。

同时，还可以通过客户反馈和评价，了解客户需求和意见，进一步改进服务。

3、注重成本控制物业会所的经营成本较高，因此需要注重成本控制。

在采购设备、原材料等方面要尽量降低成本，同时在日常经营中要减少浪费和不必要的开支。

只有控制好成本，才能保证物业会所的盈利空间。

4、持续改进和创新随着市场的变化和客户需求的不断变化，物业会所需要持续改进和创新。

商业业态规划及商家需求1一、商业业态规划目标1、商业是本项目一期，是项目“启动区”，商业业态的合理规划，将影响项目启动的速度及力度，是项目成功关键。

2、商业业态规划合理，有助于商业成功开发、一战成名，能为项目后续的写字楼、酒店、公寓开发积累品牌知名度。

3、商业业态规划合理，才能有效提高招商、销售的速度，实现回款，为二期开发提供资金支持。

二、商业业态规划、打造方向经开区及区域周边的配套商业，中高档、特色、休闲、娱乐商业。

1、据市场调查显示，区域内较缺乏的商业有：品牌中餐、超市/便利店、中式快餐、高档茶楼、星级宾馆、品牌西餐、商务会所、健身中心等。

2、本案商业主要消费客群为：项目办公和居住人群，工业园区的商务接待和聚会，园区产业工人，周边居住2人群，川师大部分师生。

企业食堂、校园餐厅、小卖部、社区底商等能满足他们基本商业需求，但区域缺乏中高档餐饮、休闲娱乐类的集中消费商业。

3、本案并不处于高档消费区或者城市人口集中区域，不适合打造纯粹的高消费或中低端市民消费商业。

因此，建议本案打造中高档特色商业，以特色和中高档次吸引目标客群前来消费。

三、商业业态规划，平面布局及分区建议1、主要按照裙楼商业和街区商业两大部分来进行规划。

2、裙楼商业面积较大，主要以中大型商家为主，如：大型餐饮、会议中心、酒店配套商业、银行等。

3、街区商业多为独栋商业，以特色性、中高档、餐饮休闲娱乐商业为主。

4、会所主要规划为园区企业的交流展示平台、企业高层的私密聚会场所和会客厅。

3四、各规划商业业态对产品的需求（上图从左向右、从集中商业向街区商业，分类归纳）。

（一）裙楼商业：1-2层，大型餐饮，如狮子楼、大蓉和等类型；3层，会议中心。

1、大型餐饮·普遍要求42、案例：狮子楼56（二）酒店裙楼商业：1层，酒店大堂、精品店（如服装、化妆品等）。

2、3层，酒店配套商业，如水吧、健身中心、棋牌室、美容美发室、餐厅等。

➢备注：酒店及其大堂、裙楼配套商业的详细建筑要求，待未来酒店经营方式确定后，由酒店方或者酒店管理公司提供。

2024年物业出租方案范文尊敬的客户：感谢您选择我们公司作为您物业出租的合作伙伴。

为了满足您的需求，我们制定了以下详细的物业出租方案，希望能为您提供全面的服务。

一、项目背景及介绍本项目位于2024年新建成的高端住宅区，地理位置优越，交通便利，周边配套设施齐全。

项目总建筑面积为XXX平方米，拥有多种户型的精装修公寓和商铺空间出租。

二、物业出租方案1. 公寓出租方案本项目共有A、B、C三栋公寓楼，每栋楼共有XX层，每层有XX个公寓单元，总计可提供XXX套公寓出租。

公寓户型多样化，包括一室、两室、三室等不同房型，满足不同租客的需求。

公寓出租价格根据户型和楼层的不同而有所区别，具体价格如下：一室户型：XX元/月（含物业费）两室户型：XX元/月（含物业费）三室户型：XX元/月（含物业费）公寓装修精美，配备现代家居家电和家具，房间布局合理，阳光充足，给租客提供舒适的居住环境。

2. 商铺出租方案本项目设有一层的商业空间，总计可提供XXX平方米的商铺出租。

商铺区位优越，临近主干道，客流量大，适合各类商业运营。

商铺出租价格根据面积和位置的不同而有所区别，具体价格请与我们的工作人员联系。

商铺空间装修豪华，配备基础装修，可根据租户需求进行差异化装修，满足不同行业的商业运营需求。

三、服务与支持1. 全程代理服务：我们将负责整个出租过程的物业交接、合同签订、租金收取等工作，并提供相关法律咨询和租赁协议模板。

2. 安全保障：项目配备专业的安全监控设施，全天候保障租客的安全。

3. 售后服务：我们将提供全天候的客服热线，及时解决租客在居住过程中的问题和需求。

4. 专业物业管理：我们将负责公共区域的物业管理，包括楼道、电梯、大堂等公共设施的维护和清洁。

四、合作方式与联系方式我们欢迎各类企事业单位、个人投资者或中介机构与我们展开合作。

合作方式可以是长期合作，也可以是短期合作。

如有任何疑问或需要了解更多关于本项目的信息，请随时与我们联系。

1 / 6主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类）在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。

理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。

1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水% Y2 R [% D* t.g平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。

这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。

1 ^'@: O5 V- M/ L. h, @4 Y3 @* G存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。

2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报& G/ ]: P) Z, n: o3 X b: \, H:率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。

这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。

- A! g! J9 ~# y! c存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。

3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算2 / 6各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。

这个是我现在正在企图使用的办法之一。

' U3 F! f* p3 m6 ?; ^+存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握。

同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。

北京市商业物业租金情况参考分析全球经济衰退及本地经济发展减速，致使北京商业物业市场在2009年历经整体下滑。

大量零售商中止扩张计划，部分发展商推迟新项目的竣工和开业日期。

北京中高端购物中心平均租金水平下跌，在中央和地方政府经济刺激政策，以及本地稳步增长的消费力的共同支撑下，商铺物业市场在2009年下半年停止恶化，并渐见稳定，下半年市场空置率小幅下降和第四季度末平均租金轻微上涨，可见一斑。

到2010年，商业物业的租金已经企稳并稳定上升。

部分购物中心业主为了争取项目在年内开业，对目标租户提供较低的租金，以加快招商工作，因此拉低了整体租金。

从商圈看，商务中心区和燕莎-三里屯商圈的租金仍在下降，西单商圈的租金在上升，而王府井和中关村商圈则保持平稳。

2009年第三季度，北京优质购物中心的首层租金报价达到每天每平方米30.1元，环比下降2.8%，低于上季度5.4%的降幅。

随着一些新的国际品牌的出现和新项目的陆续开业，北京商铺市场在本季度总体活跃度略有回升。

西单商圈中大悦城仍然保持优势地位，人行天桥的铺设也使整个商圈人流输送更加便利。

CBD商圈部分项目经营不善，租金水平略受影响。

朝阳门悠唐开业、丰联也有部分品牌调整，租金水平暂时稳定。

中关村商圈的潜力日渐突显，成为众多新晋品牌的角逐场。

1. 北京市商业物业各业态租金分析1) 服装类从服装类业态方面来看，承受5元/平米 /天以下的商户占到27.5%，能承受租金为5-8元/平米/天的商户占到60%，能承受租金为8-10元/平米/天的商户占总量的10%，可接受租金在10元/平米/天的商户仅占2.5%。

可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于2—5元/平米/天的租金范围内，能承受高租金的服装类商户较少。

经历过经济危机的商业动荡期，商业业主为扭转市场萧条局面，大部分采用了降低物业租金的方法，以吸引商户投资。

大多数服装品牌零售商打算在今年开新店，制订了相应的发展计划，商户的投资信心正在逐步恢复。