房地产贷款项目的评估分析

XX银行房地产贷款风险评估报告摘要
本报告旨在对XX银行房地产贷款业务的风险进行全面的评估和分析，以帮助银行制定相应的风险控制策略和措施，确保贷款业务的稳健发展。

本报告主要分析了房地产市场的稳定性、借款人的还款能力、贷款抵押物的价值以及可能出现的风险因素等方面的情况。

1. 房地产市场分析
1.1 市场概述
我们对所在城市的房地产市场进行了详细的调查和分析，包括房价走势、成交量、供给需求状况等方面的情况。

1.2 稳定性分析
我们对房地产市场的稳定性进行了评估，分析了可能影响市场稳定的因素，包括政策调控、经济环境、市场供需状况等。

2. 借款人还款能力分析
我们对借款人的还款能力进行了评估，主要包括借款人的收入状况、负债情况、信用记录等方面的情况。

3. 贷款抵押物价值分析
我们对贷款抵押物的价值进行了评估，主要包括抵押物的市场价值、变现能力、是否存在贬值风险等方面的情况。

4. 风险因素分析
我们对可能出现的风险因素进行了分析，主要包括市场风险、信用风险、操作风险等方面的情况。

5. 风险控制建议
根据上述分析，我们提出以下风险控制建议：
- 加强市场调研，及时了解市场动态和政策变化，以便及时调整贷款策略。

- 严格借款人资质审核，确保借款人的还款能力。

- 对贷款抵押物进行全面的评估，确保其价值能够覆盖贷款额度。

- 建立健全的风险管理制度，加强对风险的监测和控制。

以上仅为初步评估和建议，具体操作还需根据实际情况进行。

希望本报告能够对XX银行房地产贷款业务的风险控制提供有益的参考。

(END)。

房地产开发贷款项目审查要点（27点）一、什么是房开贷房地产开发贷款指房地产开发企业用于房地产项目开发建设方面的中长期项目贷款。

作为单一授信，房地产开发贷款额度不可循环使用，不可调剂使用。

二、合规性审查要点1.四证要齐全：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施（开）工许可证》。

已经部分取得的证件的，剩下部分要求取得证件后再发放其对应的贷款。

2.项目资本金：保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为25%，其他房地产开发项目最低资本金比例为30%。

具体要求根据本行制度确定。

3.拆迁风险，一般拆迁完成后再介入。

4.资金用途，可以购买建筑材料，付工程款，也可以置换他行贷款。

5.企业的房地产开发资质，与在建项目是否匹配。

6.土地的性质是否与所建物业一致，如体育用地上建商业不符合要求。

7.土地是否存在闲置风险，一般出让土地2年未开发，就可能出现闲置了。

三、一般审查要点1.股东，实力越强约好，最好房地产百强。

2.土地取得成本与项目周边土地成本比较，以及分析建筑成本是否合理。

这个涉及到房产的成本问题。

3.担保方式：小的房地产企业，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100%质押+实际控制人连带责任保证担保+集团母公司担保。

大的房地产公司，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100%质押，如某房地产百强企业。

4.抵押率一般不能超过60%，且抵押物应该以成本法计算。

5.计算项目总投及构成，一般总投资金=项目资本金+银行贷款+销转投。

销售前景预计不好的项目，可要求企业提高项目资本金的比例，以确保项目完工。

6.严禁通过流动资金的形式投向房地产企业，包含过桥贷款。

遇到房地产公司的土地追加抵押的情况，一般就是过桥贷款了。

7.贷款期限一般不超过3年，并且根据销售计划分期还款。

8.项目位置：什么城市，什么区域，该城市的经济情况，人口情况。

有时候差一条街，价格都能差很大。

9.物业：酒店是什么牌子的，商场的话由谁来运营，红星美凯龙和一般的家居大卖场是完全不一样的。

房地产项目评估的重点和难点
房地产项目评估的基本内容主要包括借款企业财务及资信评价、项目评价、项目投资估算与资金筹措评价、项目市场与销售前景分析、项目财务指标测算与偿债能力分析、贷款担保评价，银行效益与风险分析等。

评估的重点和难点则主要有以下几个方面：
1、房地产项目评估资本金内涵
项目资本金是项目融资的基本保障，房地产项目开发贷款项目资本金的比例原则上要求不低于35%(部分银行规定商业用房项目资本金比例不低于40%)。

项目资本金属于非负债性质的资金，严格界定的项目资本金不应突破企业所有者权益(央行121 号文件规定)，对新设的房地产项目GS 而言，其实收资本即项目资本金，对仍用原GS 开发项目的房地产项目GS 而言，其只能为所有者权益中可以使用到该项目的现金部分。

新设房地产项目GS，其注册资本通常不高，一般为800 万元或2000 万元，而目前规模稍大的房地产项目总投资均在亿元以上，显然对项目资本金不得低于总投资35%的要求难以达到，在实际操作中，新设房地产项目GS 多是接受股东的资金进行开发，往往仅以取得“土地使用权”的费用计，投入项目的资金即基本达到和超过总投资35%的比例。

项目GS 和股东互为独立法人，其资金往来应为负债性质，但对于民营房地产项目企业具有特殊性，母GS 和项目GS 的董事长常为同一人(或股东基本相同)，资金也为其统筹操纵，在此意义，上股东投资款可理解为项目资本金。

在项目评估中，可以用项目实际投入资金为依据，对子GS、母GS 的股东实质上为一体的，将股东投入资金视同为项目资本金，而将关联性不强的两个GS 之间的往来资金认定为负债性。

附件：交通银行房地产开发贷款项目评估指南根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》及《房地产开发项目经济评价方法》，房地产开发贷款项目评估，应结合房地产开发贷款的特点，从以下几个方面进行调查评估：一、项目主要关系人资信评估（一）借款人及项目主要关系人资信评估。

要通过对借款人及项目主要关系人（如其母公司、主要投资人）的经营情况、财务状况、信用情况的考察，对其资信状况进行综合分析。

应评价借款人主营业务开展情况，近三年开发量、竣工量、销售量、竣工产品合格率、优良率、销售率；目前企业的规划项目、在建项目的开发规模、开发进度；企业近三年的销售业绩，在同行业中所处的竞争地位及竞争能力。

土地储备贷款借款人，还要综合分析当地政府土地储备资金的收支管理、预算执行情况。

（二）项目主要关系人关系评估。

对所评估的贷款项目，须针对项目各关系人之间的产权及其他控制关系作详细深入了解，必要时绘制项目有关各方关系树形图，并作文字说明。

二、项目概况和建设情况评估（一）项目概况和建设情况评估。

要对项目建设的基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析。

（二）项目建设的基本情况评估。

要调查项目的地理位置、四至、用途、主要建设指标（占地面积、建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等）、总投资和资金来源、计划开工和竣工时间、开发期限以及项目所在地区有关房地产开发的政策环境、发展规划、发展状况和环保政策等，并分析投资该项目是否符合国家产业政策、区域发展战略及交行信贷投向政策等。

土地储备项目，需对土地性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等土地整体情况进行认真的调查分析。

（三）项目建设条件评估。

要调查项目是否得到政府有关部门的立项批复，明确土地使用权获取的方式、使用年限，核查房地产开发相关证件：包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等。

公司所属房产抵押贷款项目资产评估报告近年来，房地产市场的茂盛以及金融机构的乐观参与，推动了房地产抵押贷款市场的快速进步。

作为一种常见的融资方式，房地产抵押贷款在企业融资中占据重要塞位。

本报告旨在对我公司所属的房产抵押贷款项目进行资产评估，为金融机构提供有关项目标详尽信息和风险评估，以便制定合理的贷款方案。

一、项目梗概我公司旗下房产抵押贷款项目位于市中心商业区，拥有一处商业用地和一栋办公大楼。

商业用地面积共计5000平方米，办公大楼占地面积2000平方米，总建筑面积为8000平方米。

项目总投资为1亿元人民币，已经完成的投资额为5000万元人民币。

二、项目价值评估资产评估的关键指标之一是项目价值。

依据市场调研和专业评估师的估值，商业用地和办公大楼的市场价值分别为4000万元和2000万元。

基于已完成的投资额和市场价值，我们可以计算出将来估计的项目总价值为6000万元。

三、市场环境评估房地产市场的波动会直接影响到房地产抵押贷款项目标价值和风险。

依据过去几年的市场数据和专家分析，当前市场处于上升期，房地产市场需求旺盛，价格稳定。

此外，项目所在的商业区资源丰富，交通便利，有利于吸引租户和购房者。

四、风险评估1. 市场波动风险：尽管目前市场处于上升期，但房地产市场波动性较大，存在市场行情突变的风险。

在制定贷款方案时，金融机构需要思量到市场波动带来的风险。

2. 自然灾难风险：项目地处地震活跃地带，存在地震风险。

尽管建筑物符合地震安全标准，但金融机构需要充分思量自然灾难可能对项目造成的影响。

3. 政策调控风险：政府的房地产政策对项目标进步和价值影响很大。

随着政策的变化，项目可能面临政策调控的风险。

五、贷款方案建议综合以上评估结果和风险分析，我们建议金融机构依据项目标价值和风险状况，制定如下的贷款方案：1. 贷款额度：依据项目总价值的70%，即4200万元。

2. 贷款利率：依据市场利率和项目风险，可以设置合理的贷款利率，以确保金融机构的资金安全和合理收益。

简述房地产开发贷款的项目评估程序和内容
房地产开发贷款的项目评估程序和内容
房地产开发贷款是指银行向房地产开发企业发放的专门贷款，主要用于企业投资建设和发展楼宇等可抵押财产项目。

贷款评估是银行对房地产开发贷款进行审核的重要环节，房地产开发贷款的项目评估程序和内容主要有以下几个方面：
第一，申请人的财务评估。

银行根据贷款申请人的实际情况，评估贷款申请人的财务状况，评估其财务状况是否具备申请贷款的能力。

第二，项目评估。

银行要对申请贷款的房地产开发项目进行评估，包括项目的可行性，资金筹措能力，项目建设进度，担保情况等，从而判断贷款是否能够匹配项目实际发展的需要。

第三，市场状况评估。

房地产开发贷款受市场状况影响很大，因此银行还要对有关贷款的区域市场状况进行评估，如销售方面的市场决定性、吸引力和售价等。

第四，信用风险评估。

银行要对贷款申请人及项目可能存在的信用风险进行全面的评估，以便判断贷款是否安全可靠。

基于以上四方面的项目评估程序，银行可以采取相应的措施，从而对款审批有一个全面的参考。

项目初判的四个维度土 地市场效益风险如何快速研判项目表象土地市场本质效益风险“看地”……有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害表象“看地”的内容土地表象有利因素不利因素法规手续规划条件销售影响规划影响合法合规施工影响实质影响：促进或阻碍……施工条件地质灾害“看地”的内容成本影响安全影响“看地”的目的-----看地的内容一、土地维度有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害景观资源配套资源区位条件山林、河流、湖泊、海洋、特殊地质、公园、景点……医疗、教育、商业、生活、行政办公、交通……距离感、认知度、贫富分区……有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害噪声污染机场、车站、码头、公路、铁路、工厂、采石场、矿场……噪声污染——不想听到的，严重干扰人们休息、学习和工作的声音有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害噪声污染空气污染化工化肥、农药、制药 、污水处理、电镀、印染、水泥、钢铁、砖窑、陶瓷、屠宰、养猪养殖、水产品加工、制革、垃圾焚烧、垃圾填埋、臭水沟（塘）……空气污染——各种臭味、异味、刺激性气味源及粉尘污染源有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害肮脏、杂乱、破旧的环境……所有客户比较介意、反感甚至抵触的，在项目周边能被客户观察到的，影响买房决心的因素噪声污染空气污染视觉污染有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害不安全、不吉利、不健康……客户自发的认为对自身和家人、朋友不利的因素；客户根据自身知识和经验判断，或盲目跟随他人；噪声污染空气污染视觉污染心理忌讳有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害•看：周边有无显眼的不利因素•闻：闻到臭味、怪味时不应捂着鼻子躲开，而应判断气味的种类，严重程度，来源方向•问：对于拿捏不准的要询问当地人，或政府合作方是否清楚，还要询问不利因素的存在时间•想：通过经验分析，并结合各种情报判断不利因素的种类和影响程度。

房地产项目投资风险评价及控制措施的分析摘要：自我国1994年在土地方面落实分税制改革后，为了进一步稳定房地产市场，又推行一系列随市场而变化的政令，但由于地产行业周期性长、回报慢等特征，加之政策因素和市场的变化，对风险的评估与控制显得尤为重要。

本文系统阐述当前比较常见的房地产项目投资风险评价方法，并从前期开发、中期施工以及后期经营等方面进行分析，给予针对性地改善措施。

关键词：房地产项目；投资风险；风险评价；风险控制引言：近年来，随着城市化进程的不断深入，房地产市场竞争激烈，由于影响房地产投资的因素较多，极大程度上提升了地产投资的风险。

目前，在风险评价方面存在分析框架不清晰、评价方式单一、决策难、监管不全面等问题，急需为地产投资企业的经营风险进行管控，有效遏制潜在风险。

1房地产项目投资风险评价方法1.1专家调查法专家调查法又被称为德尔菲法，一般会由地产投资企业聘请专业人士根据业务经验进行会议商讨，其优势在于简单、节省成本，首先，由企业聘请合适的专家组建小组，相互之间不可进行面对面交流；其次，需要以无记名的形式，研究某一项目；最后，将所有专家研究所得的信息进行汇总，并将综合分析后的材料反馈给专家。

在此需要留意只能使用专家调查法的三种情况，其一是资料不全或与资料与实际情况存在明显差距时，需要用专家调查法来节约时间成本；其二是影响因素较多且涉及领域较广的时候，如环境、政治、舆论等非技术范畴的内容；其三是涉及到一些新技术时，一般情况下，当数据和现有的分析模式无法支撑风险评控时，需要聘任专家进行指导[1]。

1.2环境分析法环境分析法是现阶段比较常用的投资风险评价法，主要用于识别特定风险，结合投资区域的外部环境进行评价，如购房者、租房者、竞争对手、政府部门的政令、建筑商等，详细分析投资环境，预测风险类型和造成的影响。

1.3概率分析法概率分析法的侧重点在于“随机性”，能够对影响因素进行量化评估，投资者会根据概率的大小而确定造成投资风险的因素，在明确风险类型后进行科学控制，为相关决策提供重要参考。

房地产估价报告书第1篇一、委估项目XXX公司所属房产抵押贷款估价项目二、委托方名称：XXX公司地址：XXX三、估价方名称：XXX房地产评估咨询有限公司地址：XXX证书号：XXX 资质等级：XXX法定**人：XXX四、估价对象概况估价对象位于XXX，其合法产权人为XXX公司，建筑面积共*方米。

其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为，*均层高米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为XXX。

副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为，*均层高米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为XXX。

五、估价目的为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。

六、估价时点2014年8月15日七、价值定义采用公开市场价值标准八、估价原则本次评估在遵循公正、公*、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。

2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。

3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。

九、估价依据1. 委托方提供的资料(1)委托书;(2)委托方企业营业执照复印件;(3)房屋所有权证复印件。

2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。

3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。

4. 估价机构和估价人员掌握和收集的\'有关资料。

十、估价方法估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。

十一、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为***贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥万元)。