机械车位 无产权房产的涉税问题

购买了机械车库后，还要面临一道槛，那就是该机械车库的特殊属性使其身份模糊，我国现有法律法规尚未对此有明确规定，机械车库的价格监管、销售和租赁规范，目前都存有一定争议，更无法办理产权或过户手续。

机械车库设备包括了机械式停车设备、停车管理收费系统、停车导航系统、出入口控制设备、读卡机、停车管制工具等部分，实际上是一个复杂的机械系统。

对于这样的大型设备，具体到每一个停车库，到底算动产，还是算不动产？未明确、肯定。

据相关资料介绍，机械及机械车库的运作和建造原理本身也存在许多差异，日本等国以升降横移式为主，欧洲的德国和意大利多为巷道堆垛式。

如何给机械车库一个法律上的名分,令立法人士颇费思量。

住房和城乡建设部《城市房屋权属登记管理办法》和即将施行的《房屋登记办法》中，机械车库没有纳入不动产产权登记的范围。

机械车库不能像房屋一样取得产权证，从而无法办理产权登记和交易过户手续。

立法的空白造成不少开发商与业主的困惑，在商品房买卖矛盾和物业矛盾的影响下，更有一些业主进一步质疑开发商能否处分和买卖机械车库，并让机械车库的买卖充满了"火药味立体车库定性之争：建筑、设备还是构筑物？2017-11-30 08:46作者：凌学东，北京市住房和城乡建设委员会高级经济师，法学博士一、立体车库法律属性充分利用垂直空间的立体车库已在众多城市应用，在一定程度上缓解了用地紧张和停车难。

然而，当投资人意图对立体车库融资时，是以设备还是以建筑物、构筑物进行抵押呢？单独建设的立体车库绝大部分被出租使用，此类债权是基于设备动产权利还是建筑物不动产权利？立体车库占地被征收时，补偿是按建筑物还是按设备拆除？消费者购买立体停车位，其合同标的究竟是设备使用权还是建筑物所有权？在商品房买卖、物业管理纠纷下，有业主质疑，开发企业是否有权出售立体停车位呢？立体车库的定性模糊，引发了立体停车位买卖合同订立、物权公示、财产转让、物业管理、侵权责任等一系列问题，并导致开发企业、投资人、融资人、管理者、消费者、业主等多方主体的集体困惑。

工作交流房地产企业地下室车位成本核算及税务问题解析◎文/杨祥云摘 要：随着经济水平的迅猛增长，有限的城市地面空间制约了汽车停放的需求，利用地下空间便成为最佳的解决方案，但依附地下室空间建造的车位却在产权归属、建造成本、面积测绘、税收计算等方面有着巨大的争议，不同的计算方法能够直接影响房地产项目是否盈利，是否产生税务风险。

依据房地产行业实际操作经验提出在账务处理上将人防工程成本作为公建配套分配到其他可售的产品成本中，土地成本不分摊到地下室车位，建筑成本在其他可售产品中分摊的方式，能最大限度地平衡利润和纳税，但各地方政府的政策法规和税务管理者管理差异也对结果造成巨大影响，因此财务人员需要根据本地区政策及管理规范找到最合适的财务和税务处理方案。

关键词：地下室车位；成本核算；税务问题1 地下室车位的政策规定及产权车位与人防车位的区别在城市化进程中为合理利用有限的土地空间，国家通过制定法律法规来保障地下室车位和人防工程的建造。

根据住房和城乡建设部颁布的《民用建筑设计统一标准》中规定：地下室和半地下室应合理布置地下停车库、地下人防工程。

各地方政府也明确要求新建建筑应配置相应的机动车停放场（库），这类车位在立项、设计时就定位为地下车位，具有产权登记证明，即俗称的地下产权停车位。

《人民防空法》规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

根据《关于加强人民防空工作的决定》规定：明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离。

大多数房地产开发商会利用人防设施建设停车位，这类车位不具备产权登记证明，通常称为地下人防车位。

地下产权车位权属明晰，归买受人所有，并办理相关产权证明，但人防车位归属则有较大争议。

《人民防空法》中明确了人民防空设备设施的产权属于国家所有，实行产权与使用权、经营权分离，把使用权、经营权推向市场，因此，开发商将人防车位使用权出租给业主，业主并不具备所有权［1］。

用于出租的地下停车场，建筑面积应当计入可售面积。

1、国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文第十七条规定：企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。

除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

2、该出租的地下车库属于第二种性质，应当视同建造开发产品进行处理，所以地下停车场计入可售面积，应当分摊取得土地使用权所支付的金额。

一般车的转弯半径6米00垂直式车位的尺寸为6米X（2.5——3米），最小不能小于5.3米X2.4米0地下停车库车位数<=50辆时只要单车道就可以(要设红绿灯), 当>50辆车要设置双车道0单车道4米,双车道7米0建筑规范都有,一般地下车位按建筑面积的话,在45平米----50平米/个,设计时要注意一个主要问题,进深一般在6米,核心控制是柱距,大于8.1米可以停3辆轿车,小于的话只能停2辆.停车难问题已成为摆在社会需求上的大问题，许多住宅小区利用地下空间修建停车库来缓解压力。

本文作者根据实例和经验，总结了住宅小区地下停车库设计的一些特点，并对此提出一些可行的设计建议，值得设计师们借鉴。

随着国内城市建设的发展，许多城市都在大规模地建造居民住宅小区以改善城市居民的居住质量，随之而来的居住区停车问题已成为曰益突出的矛盾，重视和解决这一矛盾是目前住宅小区设计中的当务之急。

一、住宅小区停车难的现状与前景前几年建成的住宅小区大多采用地面停车场或小区内路边停车的形式，由于当时居民拥有汽车量有限，尚能满足停车要求。

财税实务地下车位的成本分摊问题
财税实务中地下车位的成本分摊问题
企业所得税方面，单独建造的停车场应该作为成本对象单独核算，而利用地下基础设施形成的停车场则应该作为公共配套设施进行处理。

土地增值税方面，对于房地产企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库，建成后产权属全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本和费用可以扣除。

对于转让有产权地下停车位取得的收入，应计入土地增值税收入，而无产权地下停车位取得的收入则不计入土地增值税收入。

在土地增值税清算中，地方税务机关允许其成本费用按对应配比原则在土地增值税清算中扣除，但其他无产权的建筑物等则按照执行。

在分摊技巧方面，可以采用减小分摊基数或减小分摊面积的方法，也可以按土建的单独审价报告确定工程土建成本，将土建成本按总可售面积在房屋和车位中分摊，车位仅确认土建
成本，因为车位成本除土建外和其他关联很小。

另外，地下基础也可以单独出结算报告。

在售楼处、样板间装修的财税处理技巧方面，需要注意相关规定和要求。

在红线外成本财税处理与票据管理方面，需要注意纳税处理和票据要求，不能将与建设项目开发无直接关联的支出计入本项目扣除金额。

并不断改进和提高。

同时，不断关注相关政策法规的更新和变化，及时调整自己的工作方法和思路，以适应新的环境和要求。

此外，要注重团队协作和交流，借鉴他人的经验和优点，共同提高整个团队的工作水平，实现共同进步和成长。

关于“车位”土地增值税的涉税分析；购房送车位，是否视同销售摘要：土地增值税以增值额为征税对象，税负较高，对企业的收益能力影响较大，做好合理的税收筹划及经验总结对企业来说极其重要。

目前土地增值税清算政策各地缺乏统一性的文件，具体实施细则存在差异，税企产生较大争议，其中停车位的问题尤其突出。

土地增值税清算要在税法规定的范围内用好用足政策，既要结合企业实际情况又要最大限度的与政策规定相吻合，以达到企业利益最大化。

关键词：土地增值税清算；车位；争议；举措“土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，計算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该项目应缴纳土地增值税税款的行为”[1]。

土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据、征税面较广、按次征收，实行超额累进税率，在房地产开发企业（以下简称企业）税负中占较大比重。

土地增值税清算工作所涉及的周期长，覆盖范围广，清算时提供资料繁多，审核内容也比较复杂，因而土地增值税清算中税企矛盾较大。

近几年国家有关部门相继出台了若干针对土增税的文件，对土地增值税的预交、清算等环节加以规范和完善。

各省也纷纷出台相关解释、规定，但由于各地的政策差异性大，极易产生税企争议，其中停车位的问题尤其突出。

与住宅、商铺等其他开发产品相比，车位销售属于有限所有权转让，具有一定特殊性，对于车位销售的土地增值税清算问题，特别是企业按人防办公室的规定依托地下基础设施建造的地下车位，对其所有权归属问题尚存在争议，成为土地增值税清算的矛盾焦点。

一、车位收入的确认“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税是对其有偿转让房地产所有权的行为，就其增值额为征税对象的税种，取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。

”由于目前很多车位作为公共配套设施建设，无法办理独立的所有权证，地下车位的转让行为是否应纳入土地增值税的征收范围存在不同意见。

国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2005.10.21•【文号】国税发[2005]173号•【施行日期】2006.01.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】部分失效•【主题分类】房产税正文*注：本篇法规中的第三条已被：国家税务总局公告2011年第2号――全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录（发布日期：2011年1月4日，实施日期：2011年1月4日）废止国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知（国税发[2005]173号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，扬州税务进修学院：关于房屋附属设备和配套设施计征房产税问题，《财政部、税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（〔87〕财税地字第003号）第二条已作了明确。

随着社会经济的发展和房屋功能的完善，又出现了一些新的设备和设施，亟需明确。

经研究，现将有关问题通知如下：一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

三、城市房地产税比照上述规定执行。

四、本通知自2006年1月1日起执行。

《财政部、税务总局关于对房屋中央空调是否计入房产原值等问题的批复》（〔87〕财税地字第028号）同时废止。

国家税务总局二00五年十月二十一日。

乐税智库文档财税文集策划 乐税网房地产企业出售地下车库(车位)土地增值税问题(汇编)【标 签】土地增值税,房地产企业【业务主题】土地增值税【来 源】目前，很多房地产公司或物业部门都会将开发的地下车位或车库销售给业主，但这些车位或车库并没有产权证，业主取得的基本上都是几十年的使用权，这种行为是否将缴纳土地增值税呢？本文汇总了各地关于地下车位（车库）销售有关土地增值税问题，以期为涉税工作者提供帮助。

一、大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（大地税函[2008]188号）土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。

非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。

纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。

二、关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发[2008]207号）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用。

三、青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知(青地税函[2009]47号)房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？ 答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

2021-11-01【问题1】你好，我公司最近为方便职工停车，购置了几个地下车库，想问一下是否需要缴纳税？如何计算？【答复】根据?财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知?〔财税〔2005〕181号〕第一条规定：“凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护构造，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

〞第二条规定：自用的地下建筑，按以下方式计税：〔1〕工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-〔10%~30%〕]×1.2%〔2〕商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-〔10%~30%〕]×1.2%房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和方案单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

〔3〕对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下局部等，应将地下局部与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

根据?重庆市地方税务局重庆市财政局转发<财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税>?〔渝地税发〔2006〕19号〕第一条规定：自用的地下建筑，按以下方式计税：工业用途的房产，以房产原值的50%作为应税房产原值；商业和其他用途的房产，以房产原值的70%作为应税房产原值。

同时，根据?财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知?〔财税〔2021〕128号〕第四条规定：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。

天津市地方税务局关于地下停车场(位)等房产税、城镇土地使用税有关政策的通知文章属性•【制定机关】天津市地方税务局•【公布日期】2012.07.06•【字号】津地税地[2012]16号•【施行日期】2012.07.06•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税务综合规定正文天津市地方税务局关于地下停车场（位）等房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（津地税地[2012]16号）地税系统各单位：为进一步加强我市房产税、城镇土地使用税征管工作，规范执行标准，经研究，现将有关政策明确如下：一、房地产项目中地下停车场（位）房产税征收问题1.对房地产开发企业长期（不低于20年）出租的地下停车场（位），视同不动产销售，不征收房产税；对停车场（位）的实际使用人征收或免征房产税，凡实际使用人为应税单位的，车位价值应并入房产原值征收房产税，凡实际使用人为免税单位或个人的，免征房产税。

2.对房地产开发企业、物业公司定期收取车位租金的地下停车场（位），按已出租车位房产原值征收房产税。

3.未使用、未出租的地下停车场（位）属于房地产开发企业的待售商品，不征收房产税。

二、各类专业市场、商业综合体房产税问题对各类专业市场、商业综合体出租摊位、柜台或场地的，应按房产原值计征房产税；对其出租具备房屋基本属性的房产，按照租金收入计征房产税。

三、无偿使用房产行为的界定及房产税、城镇土地使用税征收问题1.房产产权人与使用人之间不存在下列特定关系，且无正当理由的，不属于无偿使用房产行为，不得按照无偿使用的有关规定征收房产税，可对产权人参照市场租金指导价格核定房产计税租金，征收产权人房产税。

产权为个人的，产权人与使用人或使用单位法人之间为近亲属关系。

产权为单位的，产权单位与使用单位之间为隶属、企业集团内部公司关系。

2.对无偿使用房产、土地的单位或个人，由实际使用人按房产原值缴纳房产税，并按实际占地面积缴纳城镇土地使用税。

地下车位产权或使用权转让实务分析与纳税详解地下车位的产权或使用权转让在近年来的城市发展中逐渐成为一个热门的话题。

由于城市人口的增加和汽车的普及，车辆的停放需求也随之增加。

地下车位的出现可以满足这一需求，因此地下车位的产权或使用权的转让也越来越受到关注。

在进行地下车位产权或使用权转让时，纳税也是其中一个重要的方面，下面将对地下车位产权或使用权转让的实务分析与纳税详解进行探讨。

首先，地下车位产权或使用权的转让实务分析。

1.需要确认购买的地下车位是否具有合法的产权证书，是否具备产权转让的能力。

2.需要对地下车位的地下车位的结构和质量进行评估，确保其能够满足停车的需求。

3.需要对地下车位所在的区域进行调查，了解周边环境、交通状况以及配套设施。

4.需要进行交易价格的评估，确定购买地下车位产权的合理价格。

对于租赁地下车位使用权的实务分析，需要考虑以下几个方面：1.需要签订租赁合同，明确双方的权益和义务。

2.需要确定租赁期限和租金标准，以及租金支付的方式和周期。

3.需要确认租赁车位是否具备合法的使用权。

4.需要了解租赁车位所在区域的停车管理制度和规定。

以上是地下车位产权或使用权转让的一般实务分析，实际操作中还需要根据具体情况进行具体分析。

接下来，是地下车位产权或使用权转让的纳税详解。

对于增值税的纳税详解，地下车位产权或使用权转让通常属于不动产的转让，根据国家税务总局颁布的有关政策，适用5%的税率。

对于个人所得税的纳税详解，如果地下车位产权或使用权转让属于个人自有的不动产，按照中国税法规定，如果持有不超过5年，需要缴纳20%的个人所得税；如果持有超过5年，可以免税。

对于房产税的纳税详解，根据不同地区的规定，地下车位产权或使用权转让可能需要缴纳房产税，具体税率根据地方政策进行确定。

总的来说，地下车位产权或使用权转让涉及到多个税种的纳税，具体的纳税标准和程序需要根据地方政策和税务法规进行具体操作。

综上所述，地下车位产权或使用权的转让涉及到实务分析和纳税问题。

房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理房地产企业是涉税事项最多的行业之一，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产企业在开发住宅的同时,往往需要配套建设地下车库.那么地下的车库的成本如何分摊到建造成本中，尤其是一些产权并不明确的地下车库,在涉税方面又应如何处理，都是在实务当中争议较多的问题。

本文从地下车库的不同类型，分析其在成本分摊及涉税处理上的不同点，以及在涉税事项上存在的一些问题。

所谓车库，指隶属于整个小区,具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。

随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要.车库和停车位与居住环境,生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分,也是开发商开发项目必备配套设施。

车库又常常被称为地下车库,严格地说，此种表述并不是准确的法律语言，因为在小区内，车库可以分为地下车库与地上车库。

如果开发商独立兴建地上车库，既可能是开发商独立兴建的建筑物，又可能是在业主共有土地上建造的，所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。

从这一点而言，地上车库有别于地下车库。

就地下车库而言，因其不是作为区分所有的建筑物的附属设施兴建的，它既不是在开发商的土地上建造的，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建的，因而其归属常引发争议.在法律界也有着较为广泛的争议,在此我们并不去讨论.但对于车库成本如何分摊及涉税处理，我们首先要清楚车库的性质。

一、地下车库的分类首先，根据建造的目的不同，房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类；（一）是在建造地下基础设施时附带形成的空间，后期可供停车的场地，我们暂且称之为无产权车位。

这种情况也可以分为两类,(1）是项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县（区）人防办公室。

开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售；（2）是测绘报告中明确为不分摊的公用面积（即不属于可售面积），同时也不属于人防设施,在商品房销售合同中也未明确车位的归属。

国税发（2009）31号文：第三...国税发（2009）31号文：第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。

利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

我先来谈谈以前我们房地产公司碰到的问题：一房地产公司开发完毕，住宅商铺均已售出，由于地处郊区，地下车位大量未售出，在交房年度，按税务规定须结转收入成本。

对于地下车库，税务要求必须按住宅的平均单位成本预留车库成本，该公司住宅平均单位成本为3000元/平方，如按此标准预留成本，每个车位将预留成本10万元，而目前一个车位的售价仅为5万元，这样结转收入成本后，必然造成该房地产公司当期多交纳企业所得税，以后年度随着车位的销售，将每年亏损，税务说企业所得税是年度汇算清缴，以后年度即使亏损也不予退税，只有做为可弥补亏损，但是一般的房地产公司均为项目公司，项目结束后也不会再有其他利润收入了，如何弥补啊，唉，为了这事和税务争过、请客过，都没用。

，税务坚持要按此方法预留地下车位的成本，我们觉得不合理，但是也找不出文件反驳，最后的结果只有多交税。

现在新31号文出台了，第三十三条规定企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。

利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

我理解，这条规定是为了解决税务部门与房地产企业在地下停车库成本分摊上的难题，此条规定对于房地产企业是项重大利好，对地下停车库的成本处理采取了较简单合理的方式。

房地产企业单独建造地下停车场的可能性是较小的，基本上、都是利于地下基础设施形成的停车场，也是为了符合小区规划的车库配比要求。

由于房地产企业一般来说地下车位是随着小区入住率而逐步实现销售的，所以地下车位的销售收入一般在交房后实现，特别是郊区和经济不发达地区的楼盘。

将地下停车库作为公共配套设施的简化处理后，在交房时，可以将地下车库的成本计入公建配套设施，摊入地上的住宅成本，则可以减少前期应交纳的企业所得税，而以后地下停车位的销售以及出租所取得的收入属于净收入，无需成本配比，则避免以后年度成本大于收入的状况。

房地产企业地上车位，地上车库，地下停车位税收争议总结值税，不缴纳房产税。

签订车库(位)长期或无期限使用权转让合同，视同销售，按销售不动产征税，缴纳土地增值税，不缴纳房产税。

签订主房销售合同赠送车库或车位，属于价外收入，均按销售不动产征税。

缴纳土地增值税，不缴纳房产税。

对房地产开发企业销售车库(位)、杂物房、阁楼等建筑物征收土地增值税时，所适用的预征率、清算率和核定征收率等应与买受人房屋所属类型(普通住宅、非普通住宅)一致。

二、地下车位国税函[2005]83号：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照"服务业--租赁业"征收营业税。

这个文件是对“有明确租赁年限的房屋租赁合同”而言。

企业出租地下车位，应当按场地出租对待，缴纳税营业税。

取得租金时一次性缴纳。

(企业所得税可按国税函[2010]79号：“在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入”。

)(关房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。

应该按照租赁业缴纳营业税，不征收土地增值税，需要缴纳房产税。

房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入，按照销售不动产缴纳营业税，按照非普通住宅缴纳土地增值税，不需要缴纳房产税。

各地答疑精解：一、房地产公司卖车库是否缴纳“土地增值税”?对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税二、房企将车库或者停车位转让，是否计入房地产转让收入?凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权(使用权)转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。

利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除项目。

车库的土地增值税税务处理的讨论车库（包括车位，为简洁表述，以下统称为车库）是房地产开发项目的公共配套，其土地增值税税务处理（以下简称为税务处理）一直是难点问题。

若要解决这些问题，需要认识房地产开发项目的车库的类型、权利性质和权属确定的规范，需要掌握房地产行政管理方面的规则。

车库土地增值税税务处理的关键仍然是权属问题，而车库权属的确定规则与车库的类别有较强的关联性。

权属分别是车库税务处理的标准，但是其他类型车库分类，往往是干扰车库税务处理的因素。

因此要准确对车库税务处理，了解车库的分类很有必要。

机车车库以停车方式分类分为自走式车库和机械车库，以位置分类可以分为地上车库和地下车库，以权利性质分类可分为专有车库、共有车库和他有车库，按其与人防工程的关系还可以分为人防区域车库和非人防区域车库，以权属分类分为业主权属车和房地产开发公司权属车库。

以下所提的各类车库的权属分析以物权法为依据，如果是某个地方的处理规则，会明确指出。

在分析车位的权属之前，先对本篇中的权属和产权的含义界定一下。

房产权属是指法定的房产权利归属向或者约定的房产权利归属，房产权属不一需要权利证书确定。

房产产权是指经过房地产管理部门登记，由权利证书明确的房产权利。

上篇文章对各类型的车位权属状况进行了分析，到底这些权属状况是如何决定的？这是在对车库的税务处理中最重要的问题。

尽管在《土地增值税中的公共配套税务处理问题》中讨论过公共配套权属的确定方法，为了将车位的权属状况说清楚，仍需要具体说明车库权属是如何明确的。

车库的权属首先依法明确。

《物权法》第一百四十二条明确：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

也就是说，房地产开发公司建设的车库，在销售前，除有相反证据证明外，权属均归房地产开发公司。

房地产法定权利是约定权利的前提。

房地产开发公司在商品房销售时以公示或销售合同的方式约定车库的权属。

房地产企业销售⽆产权的地下车位是否要缴纳⼟地增值税位或车库并没有产权证，业主取得的基本上都是⼏⼗年的使⽤权，这种⾏为是否将缴纳⼟地增值税呢？我们先从⼟地增值税的征税范围来看，根据中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例第⼆条规定，转让国有⼟地使⽤权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收⼊的单位和个⼈，为⼟地增值税的纳税义务⼈（以下简称纳税⼈），应当依照本条例缴纳⼟地增值税。

从上述规定可以看出，缴纳⼟地增值税应同时满⾜两个条件，⼀是转让⼟地使⽤权或地上建筑物及其附着物；⼆是要取得收⼊。

房地产企业或物业部门出售地下车位的⾏为满⾜了第⼆个条件，即取得了收⼊，那么是否属于转让房地产⾏为呢？从法律性质上看，虽然房地产企业或物业部门是以销售的名义将地下车位出售给业主，但业主并未取得该车位的所有权，只取得若⼲年的使⽤权，所以该⾏为从实质上看并⾮是⼀个销售⾏为⽽是⼀个出租⾏为，如果是出租⾏为就不在⼟地增值税交纳之列了。

还有⼀个问题，如果地下车位⽆需缴纳⼟地增值税，那么在对整个项⽬进⾏⼟地增值税清算时，地下车位的成本可否作为扣除项⽬呢？这个问题国家税务总局没有明确的⽂件规定，但各地税务机关可能有⾃⼰的规定。

根据《⼤连市地⽅税务局关于进⼀步加强⼟地增值税清算⼯作的通知》（⼤地税函〔2008〕188号）规定，⼟地增值税扣除项⽬中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项⽬中必须建造且⽆偿转让给相关单位或业主使⽤的、⾮营利性的公共事业设施。

⾮营利性的公共事业设施主要是指：物业管理⽤房、⼈防设施、变电站、热⼒站、⽔⼚、居委会、派出所、托⼉所、幼⼉园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、⽆偿供全体业主使⽤的车位、车库、会所等房产。

纳税⼈开发的，⽆偿供物业管理等部门使⽤的经营⽤房产、设施，如全体业主实际享有占有、使⽤、收益或处分该房产、设施权利的，允许计⼊公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使⽤、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计⼊公共配套设施，且在对整个项⽬进⾏⼟地增值税清算时，亦不得列⼊清算范围，其分摊的⼟地成本、各项开发成本、费⽤、税⾦等，不得在清算时扣除。

关于“车位”问题的土地增值税处理分析按照现行规定，土地增值税清算需区分“普通住宅”、“其他类型房地产”分别清算，而房地产项目建设中发生的成本、费用多为项目共同成本、费用，如何在“普通住宅”、“其他类型房地产”中分摊这些共同成本、费用会很大程度影响项目的土地增值税税负。

尤为值得关注的是，“车位”本身兼具配套功能及可售商品的性质，使得其在土地增值税处理时更为复杂。

本文关注实务操作中车位处理的一些疑难问题，该文曾发表于广东省税务、广州税务。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的停车场(库)，建成后产权属于全体业主所有的，或者建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

即：土地增值税清算时，对车位的已售部分应归集计入清算收入，并匹配相应的成本、费用。

在匹配车位对应的成本、费用需关注如下几个问题：一、地下车位的可售和已售建筑面积如何确定？地下车位建筑面积的确定，主要集中在对于“车道”等地下车库共有面积，是否应计入地下车位的建筑面积，如各地的地下车位产权证有两种记载方式：第一种，地下车位只记载套内建筑面积，即停车框线内面积，大概12㎡左右，对于该层的“车道”等共有面积不分摊进入每个车位面积，只在车权产权证附注里统一记载，例如：该层另共有面积2000㎡。

第二种，将该层的“车道”等共有面积分摊进入每个车位面积，如：车位产权证上列明建筑面积36㎡，其中套内面积12㎡、分摊面积24㎡。

因此，对于地下车位可售建筑面积和已售建筑面积的确定，有两种意见：一是按地下车位的套内建筑面积加上分摊的共有面积，因为地下车库的“车道”与小区内的公共配套设施不同，并非全体业主共有，而是车位业主通过合法交易方式取得的，应归车位业主共有，是地下车位建筑面积的一部分。

住房与车库一并转让应如何纳税陈成【摘要】问：本人于2000年购买了一套住房及车位,其中住房购买价格为31万元（住房建筑面积为110平方米）,车位购买价为6万元.我于2011年4月将该住房及车位一并转让给李某.请问,对本人转让的住房及车位应当如何纳税？李某又应当如何纳税？【期刊名称】《纳税》【年(卷),期】2012(000)010【总页数】4页(P22-25)【关键词】住房;纳税;转让;车库;建筑面积;购买价格;车位;本人【作者】陈成【作者单位】金风帆造纸厂【正文语种】中文【中图分类】F293.3问：本人于2000年购买了一套住房及车位，其中住房购买价格为31万元（住房建筑面积为110平方米），车位购买价为6万元。

我于2011年4月将该住房及车位一并转让给李某。

请问，对本人转让的住房及车位应当如何纳税？李某又应当如何纳税？答：1．营业税。

纳税人销售不动产属于营业税征税范围。

但根据《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2011〕12号）的规定，从2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

你销售的住房虽然只有110个平方，但未必属于普通住房。

因为普通住房应同时满足以下三个条件：一是住宅小区建筑容积率必须是在1.0以上；二是单套建筑面积在120平方米以下；三是实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

普通住房的具体标准由各省、自治区、直辖市确定。

对符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。

地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。