宁夏回族自治区地方税务局关于银川市房地产企业土地增值税清算实

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税现印发给你们，请遵照执行。

税务总局○九年五月十二日增值税清算管理规程第一章总则条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制称《规程》）。

条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产值税税款的行为。

条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理同步。

条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关。

条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章清算受理条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函〔2010〕220号各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网宁夏回族自治区地方税务局关于发布《宁夏回族自治区土地增值税核定征收管理暂行办法》的公告【标 签】宁夏回族自治区,土地增值税核定征收,管理暂行办法【颁布单位】宁夏回族自治区地方税务局【文 号】宁夏回族自治区地方税务局公告2011年第2号【发文日期】2011-08-30【实施时间】2011-09-01【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税 根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发﹝2010﹞53号)和《自治区地方税务局关于印发〈宁夏回族自治区房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的通知》(宁地税发﹝2007﹞46号)等税收法规规定，我局制定了《宁夏回族自治区土地增值税核定征收管理暂行办法》，现予以发布，自2011年9月1日起实施。

特此公告。

二0一一年八月三十日 宁夏回族自治区土地增值税核定征收管理暂行办法 第一条　为规范我区土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法有关问题的通知》、《国家税务总局土地增值税清算管理规程》、《宁夏回族自治区房地产开发企业土地增值税清算管理办法》等法律、法规、规章的规定，制定本暂行办法。

第二条　土地增值税核定征收的适用范围 土地增值税纳税义务人有下列情形之一的，经市、县税务机关审核确认土地增值税采用核定征收方式： (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； (三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； (四)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的； (五)符合土地增值税清算条件，但未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； (六)对于转让旧房及建筑物既不能提供购房原始发票的，又没有经房屋评估中间机构提供房屋评估价格的。

2024年房地产行业土地增值税清算整治方案____年房地产行业土地增值税清算整治方案一、背景概述房地产行业是我国经济的重要支柱产业，土地增值税是该行业的重要税种之一，对于促进房地产市场稳定和健康发展具有重要意义。

为进一步规范土地增值税的征收与管理，加强对房地产行业税收的整治与清算工作，我们制定了____年房地产行业土地增值税清算整治方案。

二、整治目标1. 优化土地增值税征收与管理制度，提高征收效能；2. 强化监管，规范行业经营行为，减少逃税行为；3. 加强信息化建设，提高数据监测分析能力；4. 提升社会信用体系建设，加大失信行为处罚力度；5. 推动房地产行业转型升级，促进行业健康发展。

三、主要工作内容1. 完善土地增值税税法法规体系：- 将土地增值税法修订列入立法计划，并加快推进立法进程；- 完善土地增值税政策，提高资金回笼效率；- 研究优化税率结构，促进土地流转和开发利用。

2. 加强税收征管和执法力度：- 强化税务部门的执法力量，提高征管效能；- 优化税收征管流程，提高办税便利化水平；- 加强对购房和出租交易的监管，严厉打击偷漏税行为。

3. 加强信息化建设：- 推动税务部门数字化转型，提高信息化管理水平；- 建设房地产行业税收信息平台，实现数据集成和共享；- 建立土地增值税大数据分析系统，加强对税收数据的监测分析。

4. 提升社会信用体系建设：- 完善失信行为记录与惩戒机制，加大对失信企业的处罚力度；- 建立行业信用评价体系，对纳税人和开发商进行信用评级；- 推动企业社会责任制度建设，促进企业守法经营。

5. 推动房地产行业转型升级：- 加强土地供应与需求的平衡，推动房地产行业向高质量发展转型；- 鼓励房地产企业进行技术创新和管理创新，提高行业竞争力；- 支持房地产行业绿色发展和节能减排，推动可持续发展。

四、工作推进机制1. 成立专门工作组，负责方案的制定、推进、监督与整改；2. 加强与税务部门的配合，建立房地产行业税收征管协作机制；3. 加强与相关部门的协作，形成各部门合力推进方案的实施；4. 关注社会各界的意见和建议，不断完善方案的实施过程；5. 定期评估方案的实施效果，及时调整和改进工作。

2024年房地产行业土地增值税清算整治方案范文____年房地产行业土地增值税清算整治方案为了进一步规范和加强我国房地产行业的土地增值税清算工作，确保税收的公平与透明，扎实推进国家土地资源的有效利用，经过多方研究，制定了下面的____年房地产行业土地增值税清算整治方案。

一、总体目标本方案旨在确保土地增值税的征收全过程科学规范、公正透明，并进一步提高土地资源利用效益和税收征收质量，为房地产行业的持续健康发展提供稳定的税收保障。

二、具体措施1. 完善税收征管体制机制（1）加强税收管理团队建设，确保专业和高效的税收征管服务。

（2）加强税收政策宣传，提高纳税人的自觉遵守税法意识和合规缴税意识。

（3）加强税收征管信息系统建设，提升信息化管理水平，便利纳税人办税和查询。

2. 深化土地增值税改革（1）明确土地增值税征收的对象、范围和标准，建立科学公正的征税准则。

（2）推动土地增值税改革，建立健全差异化税率和调控机制，促进税收公平。

（3）优化税收征收方式，提高征税效率，减少税收漏税和征税争议。

3. 加强税收征管工作（1）完善税收征收流程，简化征税手续，提高纳税人的便利度和满意度。

（2）加强税务稽查工作，严厉打击偷逃税行为，确保税收征管的严肃性和公正性。

（3）加强对房地产企业税务风险的分析和预警，指导企业落实税收合规措施。

4. 加强税收信息公开（1）定期发布土地增值税征收政策和法规，使纳税人能够及时了解和掌握相关信息。

（2）建立土地增值税征管信息公开平台，方便纳税人查询税收信息。

（3）加强对纳税人的宣传教育，提高纳税人对土地增值税的了解和合规缴税意识。

5. 加强与相关部门的合作（1）加强与国土资源部门的合作，提供优质的土地资源信息和税收征管服务。

（2）加强与地方政府的合作，共同落实土地增值税的征收政策和法规。

（3）加强与纪检部门的合作，打击腐败和贪污行为，保障税收征管工作的廉洁性。

三、工作推进计划1. ____年第一季度：（1）制定土地增值税征收标准，并组织相关部门讨论和确认。

国家税务总局
关于修订土地增值税纳税申报表的通知
税总函〔2016〕309号
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：
为加强土地增值税规范化管理，税务总局决定修订土地增值税纳税申报表。

现将修订的主要内容通知如下：
一、增加《土地增值税项目登记表》
根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》（国税发〔1995〕090号）规定，从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。

二、土地增值税纳税申报表单修订内容
（一）根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，在《土地增值税纳税申报表（二）》和《土地增值税纳税申报表（五）》中增加“代收费用”栏次。

（二）根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的
通知》（国税发〔2009〕91号）规定，调整收入项目名称，在《土地增值税纳税申报表（一）》中增加“视同销售收入”数据列，在《土地增值税纳税申报表（二）》、《土地增值税纳税申报表（四）》、《土地增值税纳税申报表（五）》和《土地增值税纳税申报表（六）》中调整转让收入栏次，增加“视同销售收入”指标。

现将修订后的《土地增值税纳税申报表》（见附件）印发给你单位，请认真做好落实工作。

各表单执行情况请及时反馈税务总局（财产和行为税司）。

附件：土地增值税纳税申报表（修订版）
国家税务总局
2016年7月7日。

国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知
【法规类别】土地增值税
【发文字号】国税函[2008]318号
【发布部门】国家税务总局
【发布日期】2008.04.11
【实施日期】2008.04.11
【时效性】现行有效
【效力级别】部门规范性文件
国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知
（国税函[2008]318号）
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：
为进一步推进依法治税，规范税收执法秩序，提高土地增值税管理水平，2007年税务总局下发了《国家税务总局关于开展2007年税收执法检查和执法监察工作的通知》（国税发[2007]58号），对土地增值税执法检查工作进行了部署。

今年，税务总局将开始对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查，第一阶段在安徽、广东两地进行。

现就有关事项通知如下：
一、督导检查内容
（一）土地增值税清算工作部署情况。

是否及时转发税务总局关于土地。

房地产企业成本分摊方法整理(五)层高系数法根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

前面，关于成本分摊的基础方法(建筑面积法、预算造价法、占地面积法、直接成本法)，我们就与大家分享完了。

那么，下来我们再聊聊“其他合理的方法”，首先来了解层高系数法。

什么是层高系数法?我翻阅了相关资料，暂时没有找到层高系数法的定义，只好自己来做蹩脚的阐述。

层高系数法，就是利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。

我们还是通过案例来解读:案例:老王计划在老家的宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，其中第一层层高4.5米(假设为商业)，第二层层高3米(假设为普通住宅)，各层建筑面积均为100㎡，共花了75000元。

请计算商业的工程造价?(小学三年级的应用题)第一步:计算层高系数将普通住宅的层高设为单位“1”，则商业的层高系数为:商业的层高/住宅的层高=4.5米÷3米=1.5第二步:计算层高系数下的“层高系数面积”第一层层高4.5米，可以虚拟认为商业建造了1.5层，于是商业建筑面积就不是真实的100㎡了，而是虚拟的150㎡。

数据来源:(1)商业建筑面积*层高细数=100平方米×1.5=150㎡(2)住宅的层高系数面积=真实的建筑面积*层高系数=100㎡×1=100㎡于是，整座楼的建筑面积就不是200平方米了，而是考虑层高因素下的250平方米了。

数据来源:商业层高细数面积+住宅层高系数面积=150㎡+100㎡=250㎡第三步:计算层高系数法下的单位成本单位成本=总成本/层高系数面积=7.5万元÷250㎡=300元/㎡第四步:计算商业的总成本=商业的层高系数面积×单位成本=150㎡×300元/㎡=4.5万元好了，答案出炉了。

房产开发企业土地增值税的预缴与清算方法房地产开发企业在进行土地开发项目时，会涉及到土地增值税的预缴和清算。

土地增值税是指房地产企业在出售土地或者利用土地进行开发获得收益时，需要缴纳的税款。

下面将从预缴和清算两个方面详细介绍土地增值税的处理方法。

一、土地增值税的预缴方法1.确定预缴税额房地产开发企业在取得土地使用权证后，应向国地税部门报送土地出让合同、计划实施建筑面积及价格等相关材料，由税务部门核定土地增值税预缴税额。

预缴税额是根据土地出让合同成交价与土地取得成本的差额计算。

2.预缴税款的时间房地产开发企业在取得土地使用权证后的一个月内，需要将土地增值税的预缴税款缴至税务部门。

3.预缴税款的计算方式土地增值税的计算公式为：土地增值额×税率=应缴税款。

其中，土地增值额是指土地出让合同成交价与土地取得成本之间的差额。

4.预缴税款的缴纳房地产开发企业可以选择一次性缴纳预缴税款，也可以根据合同约定的分期付款方式进行预缴。

二、土地增值税的清算方法1.确定土地增值税土地增值税的计算是在房地产开发企业取得销售收入后进行的。

企业需要将项目实际销售收入与成本进行对比，计算出土地增值额。

然后按照土地增值税的税率计算出应缴税款。

2.确定减免政策在土地增值税的清算过程中，企业可以根据国家相关政策获得减免税款的权益。

例如，对首次购买住房的个人可以享受免征税收政策。

企业需要进行相关申请，并按照相关规定享受相应的减免税款。

3.缴纳土地增值税企业在确定土地增值税金额后，需要向税务部门申报并缴纳土地增值税款。

根据税务部门的规定和要求，企业可以选择线上或线下缴纳税款。

总结：土地增值税的预缴和清算是房地产开发企业在进行土地开发项目时必须面对的问题。

在预缴阶段，企业需要提前向税务部门报送相关材料，核定预缴税额，并按时缴纳税款。

在清算阶段，企业需要计算土地增值额，并确定是否可以享受减免税款的政策，在完成相关申报程序后缴纳税款。

准确、及时地处理土地增值税问题，对于房地产开发企业的经营和财务管理至关重要。

房地产企业成本分摊方法整理（案例分析，满满干货）（一）建筑面积法什么是建筑面积法？建筑面积法。

指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

为了阐述大家都知道的“概念”，我通过简单的案例来解读概念。

【案例一】老王计划在老家宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，共花了75000元，请计算每平方米的单位造价是多少元？（小学三年级应用题）对了，你们已经学会抢答！计算过程如下：75000元/200平方米=375元/㎡以上计算过程就是对建筑面积法的核心诠释。

在房地产企业进行土地增值税清算的时候，计算单位成本是必经步骤。

在实际操作中，建筑面积法要学会灵活运用。

下面我们就详细解读。

【案例二】假设某房地产企业开发成本（依据竣工决算报告做出，记账凭证、流水均符合税法规定）、销售面积、单位成本如下图所示：第一步：归集开发成本合计数。

首先归集清算对象帐载“开发成本”会计科目借方累计发生数，即建造项目所有的、合理的、合规的支出。

如上图所示，开发成本总额1.15亿元。

提示：按照开发成本六个明细列式，详细记载每一明细科目的借方发生数。

目的就是一则细化分类，便于后续审核；二则便于稽查应对。

第二步：利息单独列示“开发成本---开发间接费”科目的“利息”支出单独列示。

在计算土地增值税流程中，利息扣除分为两种，一是计算扣除，二是据实扣除。

为了便于前期测算和后期清算，有必要单独列示。

你懂的！第三步：汇总销售面积该销售面积包括三部分：一是实际销售面积。

该面积一定是实际销售的面积，与测绘面积、预售面积不一样的。

修建的公配（会所），不属于可售面积，但属于建筑面积。

如果企业实际销售了会所（姑且不论是否可以销售、是否违规），则会所属于“实际销售面积”。