土地供应中存在的问题
1、绿地供应量较少
从近5年供地情况来看，全县供地主要集中于工矿仓储用地、住宅及商服用地，经营性用地占到了绝大多数，人口又比较集中，建设用地供需矛盾突出，基础设施、绿化等用地空间不足。
2、基础设施用地有待增加
尽管近年来划拨用于基础设施建设地用地有明显的增加，但仍存在基础设施承载能力与不断扩大的城市建设规模和不断提高的城市功能的要求不相适应。在城市建设迅速发展的形式下，城市基础设施落后、能力不足的问题日益突出。此外土地的供给欠生态性考虑。
近期土地供应政策的趋向
通过对云梦县2006年以来历史土地供应数据的分析，针对云梦县宏观经济发展状况和2011年经济工作发展重点和方向，特提出近期云梦县土地供应趋向性建议。
1、针对不同的土地利用方向，制定不同的土地供应政策
为了满足土地管理的需要国内的很多专家学者都从土地供求关系的角度对土地供给政策进行了有益探讨。按照传统的经济学观点，一般地说，解决供需矛盾，主要是通过增加供给，满足需求，而在土地问题上则有所不同，而是应该必须控制供给，以供给引导需求。土地的供给和需求政策相互配合共同构成一套完整的土地利用政策体系。
土地利用政策体系可分为供给型和需求型两大类。供给型土地利用政策体系的基本思路是根据供给来安排需求，即首先确定土地供给
的原则及基本目标，规定土地未来的用途，然后安排受供给制约的各种需求。而需求型土地利用政策体系正好相反，其基本思路是根据需求来决定供给，土地需求一旦产生，就必须供给土地。本质上讲，我区过去的土地利用政策是一种需求型政策体系，这种需求型土地利用政策体系存在许多弊端。在城市化进程中，土地的供给除了部分来自因集约利用所产生的城市存量土地的节约外，一部分必然来自于农地的转用，占用耕地。
为此，应加大对土地资源的管理力度，针对不同用地类型制定不同的供给政策，对城市发展必须的基础设施、公用设施用地的供给采取需求型的供给政策，对经营性房地产项目，采用供给性的供给政策。以土地供应引导需求，合理、有效利用土地。
2、优先供应存量土地，其次考虑增量土地供给
在土地供给中应采用适当从紧的政策，在“严控增量，挖潜存量，保证重点，鼓励储备”总体思想的指导下，以期达到国有建设用地的可持续利用。
3、优先保证国家重点建设项目和基础设施项目用地
过去云梦县城市建设存在的主要问题之一是基础设施建设落后，从土地供给角度应优先安排和保证重点建设项目的用地，特别是交通、能源、水利和环保等城市基础设施和基础产业用地，为实现云梦县城市规划目标，促进重点发展区域的经济发展提供有力的基础保证，为城市各项职能的充分发挥提供必要的土地保证。
4、调整土地供应结构，促进经济健康持续增长
为促进经济平稳发展，避免大起大落，应该加强土地供应结构，的调整，控制固定资产投资规模，促进城市整体经济效益的提高。从城市长远发展来看，应解决城市基础设施建设、公共设施建设滞后的现状，确保城市经济的有机增长，布局结构的均衡合理，促进城市各产业的协调发展。
摘要：土地问题，关乎民生，涉乎民计，维乎民意，解决好农村土地问题是 对党的执政能力的时代考验。随着新农村建设进程的不断推进，土地流转日益成为关系到我国农村改革发展稳定大局的焦点问题之一。本文通过对当前农村土地流转纠纷解决实践现状的研究，分析了这些问题产生的成因以及影响，并在此基础上提出解决农村土地流转纠纷法律适用问题的若干建议。 关键词：新农村土地流转积极意义法律适用 广义上的农村土地流转是指农村土地承包经营权和集体建设用 地使用权流转，而狭义的农村土地流转仅指土地承包经营权的流转， 即在土地承包经营权的物权性质得以确定的前提下，在不改变农村 土地所有权性质及土地的农业用途的基础上，土地承包经营权人依 法自愿将取得的土地承包经营权以转让、转包、出租、互换、入股、抵 押或其他方式转移给他人的行为。本文既是在狭义概念的基础上展 开论述的。 党的十七届三中全会的决定提出：赋予农民更加充分而有保障 的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。去年 的中央1号文件也规定：农村土地流转，不得改变土地集体所有的 性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。流转后的土地，仍然只能用于发展农业，不能用作房地产开发等其他用途；农民依法享有土地流转权益。但由于制度缺陷和现实中各种不利因素的制约，我国现行的土地流转机制在实践中运行不畅，面临诸多问题。1农村土地流转纠纷的基本类型、成因及特点1.1流转形式以转包为主目前我国各级法院审理的农村土地流转案件包括转包、互换、出租等几种主要形式。由于转包是承包方将部分或全部土地承包经营权在一定期限内转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营，转包后原土地承包关系维持不变，原承包方还可从转包中获取一定的收益，风险小、见效快，故成为最为常见的流转形式，转包纠纷在流转案件中所占比例最大；互换是承包方对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权，是农户之间为方便耕作或者各自需要而较常采取的流转方式；另外，转让、出租、代耕等纠纷也多有发生。1.2土地流转的程序不够规范由于目前农村土地流转基本处于自发状态，缺乏政府和有关部门的规范、监督和指导，致使土地流转中的失范问题比较普遍。突出表现在：流转协议条款不齐全；双方权利义务不明确；当事人大多私下协商，不到村委会进行备案；互换、转让未办理农村土地承包经营权证变更登记手续。1.3纠纷具有群体性、代表性此类纠纷虽然表现为个别村民和村委会或村民小组及其他承包经营者之间的矛盾，但往往涉及整体利益的冲突，牵一发而动全身。1.4双方当事人诉求的对抗性明显因为这类案件往往涉及农民的根本利益，矛盾激烈，难以化解，所以案件大多以判决的方式结案，调解结案的较少。1.5案件处理难度大从调查的情况来看，涉及此类案件的诉讼虽然不多，但时间跨度长，影响面广，既涉及政府和投资者的利益，又涉及土地所有权人、使用权人的利益，政府为了当地经济发展的需要，在相关政策的制定上有可能突破现有法律法规的规定，在行政行为中存在某些不太规范的情况，且案件当事人情绪对抗激烈，容易激化矛盾，引发集体上访或判决后又发生争抢土地等情况，法院在审理此类纠纷时往往处于两难的境地。1.6案件执行难度大在土地转包、互换、代耕类案件中，由于镇、村在签订土地承包合同时不规范，土地承包经营权证书核发主体不统一，存在重复发证等问题。出租、转让案件中，绝大多数土地已改变用途。这些都增加了法院的执行难度。2农村土地流转纠纷解决的实践探索2.1案件审理中诉讼主体的确定 一是农户之间相互流转发生纠纷形成诉讼的，无论是否经过村委会同意或备案，均以流转当事人即流转户与受流转户为诉讼主体。二是村委会向农民反租倒包与原承包户发生纠纷形成诉讼的，以村 委会与原承包户为诉讼当事人。 原承包户直接起诉后承包人的，告知其可申请变更，坚持不变更的可驳回其诉讼请求。三是农户将土地抛 荒后，其他农户自行种植，或村委会安排给其他农户种植，原承包户 要求返还承包经营权提起诉讼的，以当前的承包经营人为被告，后一 种情况以村委会为第三人通知其参加诉讼。原承包人坚持以村委会 为被告经释明后仍不变更的，可驳回其诉讼请求。 这种观点主要基于诉讼效率考虑，避免形成连环诉讼，增加当事人的诉讼负担。 2.2关于案件审理中证据适用的问题 审理涉及农村土地承包的案件，由于当事人甚至各方当事人证 据能力较差，很多情况下是证人证言，而且由于农村现状，证人证言 特别是前后班子成员之间的证言相互矛盾，一些事实难以查清。我们 认为在审理此类案件时，关于证据的认定要把握两个方面：一是按照农村实际注重经验规则的运用；二是在不违背《证据规定》相关规定的前提下，依照职权进行必要的调查。总之，尽可能在证据使用时符合客观真实。这需要我们在最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干 规定》的基础上，对民事证据理论问题进行更为有针对性的探索。2.3流转合同效力的认定2.3.1转让合同是否要以发包方的同意为生效要件根据《土地承包法》第三十四条、三十七条的规定，《最高人民法院<关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释>》第十三条的规定，转让与转包、出租、互换等土地承包经营权的流转 不同，采取转让方式流转的，应当经发包方同意，采取其他方式流转 的，无需发包方同意。但同时，如果发包方借口监督而拖延表态或者 无法定理由而不同意转让的，不影响转让合同的效力。我们认为，土 地承包经营权转让应当经发包方同意，不能默示同意，也不能推定同意，认定发包方同意必须以发包方的明示为依据。以“无法定理由”和 “拖延表态”认定转让合同有效，须以充分的证据为依据，不能无视发包方的态度。 2.3.2未经登记的互换合同是否有效 互换合同纠纷往往是在双方已对土地互换达成了协议，且已实际履行后发生的，多是一方土地被征用，为得到征地补偿费提起诉讼，要求换回原承包地，恢复原状。关于互换合同效力的认定，我们认 为，在土地承包经营权流转中，当事人签订土地承包经营权的互换合同，经发包方备案或者同意后，该合同即发生法律效力，当事人未经登记的，其土地承包经营权不能对抗善意第三人，但并不产生导致互 换合同无效的法律后果。发包方无权剥夺承包户的自主决策权,农地承包经营权流转的登记仅具有社会公示的效果，其法律效力体现在产生对抗第三人的效果，而非承包经营权变动的生效条件。 除转让以外的其他流转行为均不以发包方批准同意及变更登记为流转生效要件。3完善我国农村土地流转纠纷解决机制的几点建议土地是农民赖以生存的基本生产资料，土地流转纠纷案件往往牵涉到农民的切身利益和当地的经济发展之间的平衡关系，处理稍有不慎则可能造成矛盾激化，影响社会稳定。解决好这类纠纷不仅要依靠法院的审判调节作用，更要依靠政府、农村基层组织等各方面的力量，完善制度，从源头上解决矛盾。 3.1完善规范二轮承包，适时对农村土地进行调整规范，明确农村土地承包经营权。3.2加快土地使用证的发放和规范土地承包合同的签订，让农民拥有合法使用土地的依据，避免使用权不明引发纷争。3.3建立健全农村社会保障体系，解除农民后顾之忧。当前，相 对农村土地流转纠纷问题的法律思考 刘明宇 （云南民族大学法学院） 法律园地 222
关于农村土地流转情况的调查报告几年来，我省、市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，对依法推进土地流转进行了积极的探索，虽然取得了一定成效，但还存在许多亟待完善的地方。作为一名乡镇农办人员，为深入了解我镇土地流转情况，于2011年3月15日—2011年3月22日对我镇辖区内土地流转情况进行了为期7天的调查。现将有关情况汇报如下： 一、镇辖区内土地流转的现状 截止2010年末，全镇农村土地流转面积达7417公顷，涉及943个农户，分别占耕地面积的10.8%和总农户的11.2%。其中流向种养大户和龙头企业的为173公顷，占流转总量的2.3%;流向农民专业合作组织的178公顷，占流转总量的2.4%;流向农户的7068公顷，占流转总量的95.3%。在土地流转总量中转包的5599公顷，出租的742公顷，互换的37公顷，转让的660公顷，入股的178公顷，其他形式的200公顷，分别占流转总量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流转的土地中自发流转的6897公顷，占流转土地的93%;流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80%以上，种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主，5年以下流转面积占88.4%，5～10年占4.3%，10年以上占7.3%。由于我镇采取土地入股等形式，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，有力地促进了农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和合理利用，发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中，实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既增加了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，加快土地流转进程，采取公司+流转合作社+基地+农户等形式，吸引大量社会资本投向农业，促进了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。 二、存在的主要问题
2015-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告 报告编号：1577590
行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容： 一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。 一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。 中国产业调研网Cir基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。
一、基本信息 报告名称：2015-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告 报告编号：1577590←咨询时，请说明此编号。 优惠价：￥6480 元可开具增值税专用发票 网上阅读：http://cir/R_JianZhuFangChan/90/NongCunTuDiLiuZhuanFaZhanQuShiYuCe FenXi.html 温馨提示：如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。 二、内容介绍 土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。 随着农村土地流转市场的逐步形成，农村土地价值稳步上升，农村资本市场规模显着扩大。农村土地使用权资本化将给每个农村家庭直接带来财富增值。 据中国产业调研网发布的2019-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告显示，保守估计，农地使用权资本化价值达10万亿元以上。随着农村土地流转市场的逐步形成，农村土地价值稳步上升，农村资本市场规模显着扩大。根据中国社科院调查，农地整体租金水平是每亩每年290元。按5％的平均收益率计算，每公顷耕地（仅用于农业项目）的价值约8.7万元，由此可以初步推算出我国18亿亩耕地的潜在价值为10.44万亿元。实际上，随着土地租金的逐年增长，以及未统计在册的土地，全国农村资本市场规模更大。 2019-2019年我国农村土地流转行业市场规模 中国土地流转面积快速增长。近几年中国土地承包经营权流转面积快速增长，2019年约为6372 万亩，仅占家庭承包耕地总面积的5.2%。截至2019年底，全国家庭承包耕地流转面积达到4.03亿亩，比2019年底增长18.3%；流转面积占家庭承包经营耕地面积的30.4%，比2019年提高4.7个百分点。流转出承包耕地的农户达5833万户，占家庭承包农户数的25.3%，比2019年上升2.4个百分点。有8个省市家庭承包耕地流转比重超过35%，分别是：上海71.5%、江苏58.4%、北京52.0%、黑龙江50.3%、浙江4 8.0%、安徽41.0%、重庆39.7%、河南37.1%。
农村土地流转存在问题与解决对策日期：2010-12-10 [ 大中小] [ 打印] [ 关闭] [ 收藏] 农村土地流转是促进农业规模经营，优化农业资源配置，发展现代农业的必由之路，对于推动农业产业转型升级，促进农民创业创新，推进工业化、城市化和城乡统筹发展有着十分重要的意义。随着党的十七届三中全会允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营这项重大决定的实施，农村土地呈现出了加速流转的态势。如何进一步加快农村土地合理流转，推动新农村建设快速稳步发展，成了我们当前面临的一项长期而重要的任务。 一、当前农村土地流转存在的问题 1、土地流转不规范。目前，土地流转处于无组织性地盲目开展的状态，主要是群众自发进行，缺乏各级政府部门和单位有效的组织和引导，流转过程存在诸多不规范现象。首先是缺乏土地流转服务机构和流转平台，土地流转的供求信息不能及时有效沟通，转出方找不到转入方，土地流转供给需求脱节。有不少农民不知道应该怎样进行流转。这些问题导致了土地难以实现规范、有序和高效流转，整体呈现出流转速度偏慢，流转期限偏短，规模经营水平偏低等特点。再次是土地流转的程序简单，由于多数流转为自发形成，流转双方没有遵循一定的程序和履行必要的手续，大多只有口头约定而无书面合同；少数虽有合同，但不规范准确，导致双方的权、责、利无法得到有效保障。
2、土地流转的档次不高。主要表现在两个方面：一是流转形式档次不高，流转形式绝大部分仍属最低层次的委托代管形式，并且全是散户流转，不成规模。二是流转土地的开发档次不高。由于许多流转的土地处于自发的、粗放的、低层次的经营状态，流转规模小、投入低、科技含量不高、抵制市场风险的能力不强，很难形成规模经营，土地没有得到充分利用，农业产业化发展滞缓。三是土地流转短期行为严重。从出让方看，主要是务工经商不稳定，也担心政策变化，怕土地转出后失去土地，、所以大多采取短期转包的方式。从经营大户的情况看，由于流转期限短，容易产生短期行为，致使承包户不愿在土地上投入过多的成本，难以挖掘土地的最大效益。 3、机构机制不健全。虽然国家出台了有关农村土地流转政策法规，但是地方配套政策措施尚未出台，无具体的操作办法和指导性文件。《农村土地承包法》、《农村土地流转管理办法》等法规虽然将土地流转管理的职能赋予乡镇人民政府和县级农业主管部门，但县乡村均未建立土地流转领导机构、工作机构和服务机构，也没有制订出台土地流转的指导性文件、工作职责和制度体系，对土地流转的引导服务和管理监督职能未能落实到位。由于农村土地流转管理机构不健全，致使绝大部分土地流转不规范，处于自发性无序流转，加之土地流转的价格评估机制尚未建立，使得流转价格的形成缺乏科学依据，制约了农民流转土地的积极性。 二、制约农村土地流转的因素 1、农民流转意识不强烈。土地是农民赖以生存的最基本的生产
农村土地流转存在的问题及对策 随着社会主义市场经济体制的健全和农业经济进入新的发展阶段，对农业生产要素尤其是农用土地资源实行市场配置和规模经营的要求越来越迫切。但据我们调查，当前农地资源利用存在着一些较为突出的问题： 一、承包土地少，规模生产难形成。平均分包土地的格局使农民在有限的承包土地上增加收入的难度增大，扩大规模经营又没有多余的土地，放弃承包土地又担心生活没有保障，有限的土地限制了农业生产进一步发展，造成了农业土地资源的浪费。 二、小规模生产，农民收益难增加。分散零星生产经营方式难以摆脱小农经济的桎梏，制约了农业结构的调整，影响农业产业化经营的形成和推进。 三、政策不具体，监管措施难有力。提倡土地使用权的合理流转，一直是中央农村政策的主要内容之一，这在中央一系列农村政策中均有涉及，但比较原则。对土地流转的管理，从上到下的农业行政主管部门没有具体实施细则，在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定，这是当前农村土地流转不规范的一个重要原因。 四、旧习惯根深蒂固，承包土地流转困难。在外出务工、
经商的农民中，有的对土地的眷恋还很深，宁愿造成地荒也舍不得将土地流转出去，据调查，部分地方季节性的抛荒地约占耕地面积的10%。大面积抛荒影响农业经济发展，给农村经济造成一定的损失。 五、风险大，效益低，制约流转。农业是自然和市场双重影响的弱势产业，比较效益低，特别是前几年，农产品卖难，造成流转也难，加之加入WTO后对农业的影响更大，农业增产难增收，如城北镇的马林村XX年大面积种植西瓜，由于品种单一，当年气候不好，出产时，市场行情看跌，造成大量烂瓜，农民损失严重。 六、操作不规范。主要表现在：一是大多数农户之间的土地流转，只有口头约定，没有书面合同，即使有书面合同，其内容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未经村社集体经济组织审查同意；二是土地流转有的不按规范签订合同，合同条款、标的不明确，甚至与现行法规相冲突，如租用土地的时间超过了二轮承包期规定的时间等。有的曲线炒作地皮，实行耕地“农转非”；三是有的合同未经县乡合同管理机构审查、签证或公证机关公证。目前，还没有一个乡有比较完整的土地流转合同档案，农村土地流转资料档案缺乏。 七、开发业主引进难。由于农业收益比较低，高收益项目农业难以选择，农业开发又面临市场和自然双重风险。因
土地承包经营权流转案例分析和突破 案例1： 2000年3月，某村村民王某，将自己位于本村北大路旁的5亩承包地的承包经营权，以5000元的价格转让给本村李某父亲，之后李某之父一直耕种该承包地。2001年6月李某之父又用这5亩承包地互换了本村陈某位于南头的5亩承包地，互换双方及王某三方又签订了承包地互换协议，此后李某家耕种该土地7年之久，在此期间三方共守约定没有出现争议。2004年，李某之父因病去世。2008年秋，因机场建设需要，有关主管部门依法征用了李某从陈某家互换来的5亩承包地，并付给一定的征用补偿。但陈某看到政府补款时，他称承包地互换违法，阻挠李某领取该地的补偿费。为此，李某诉讼法院要求确认与陈某的互换协议有效，同时享有该5亩承包地的征用补偿款。 【法庭审理与判决】 原告诉称，根据《农村土地承包法》第32条之规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，以及该法第34条，“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式”，农村土地承包经营权在满足上述条件下可以进行转让和互换，即本案2001年6月原告之父用转让而来的这5亩承包地互换了被告位于南头的5亩承包地是符合法律规定的，而且互换双方当事人即原告之父、被告及王某又签订了承包地互换协议，是三方真实意思的表示，依《合同法》第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，故此互换协议是合法有效的。此后原告家耕种该土地7年之久，期间没有出现过任何争议。根据《农村土地承包法》第16条之规定，“承包人享有下列权利：（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。”第43条之规定：“承包人对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。”故原告作为承包地的实际占有者占用土地7年之久后，在承包地依法被征用时是有权依法获得相应的补偿。 被告辩称，原告之父虽然与被告签订了互换协议，是真实意思表示，但根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，据此原告之父和被告之间的互换行为应当依法到相关管理部门进行登记，没有合法进行登记的互换行为是无效。既然行为无效，再根据《合同法》第58条规定，“合同
农村土地流转存在的问题及对策研究 摘要：农村土地流转是农业可持续发展的客观要求，也是实现城乡统筹发展的有效途径。思想观念不转变、流转制度不完善、操作不规范以及社会保障体系不健全等因素都会影响农村土地流转进程。文章阐述了当前我国农村土地流转存在的主要问题，并提出了解决问题的对策和建议，旨在加快农村土地流转，促进农业规模化经营。 关键词：土地流转；问题；对策 随着市场经济体制的健全和农业经济进入新的发展阶段，对农业生产要素尤其是农村土地资源实行市场配置和规模经营的要求越来越迫切。中央专门出台了农村土地流转政策，加强土地流转管理和服务并健全流转市场。农村土地流转是在土地承包期内拥有土地承包经营权的农民有条件地将土地经营权转移给其他农民或经济组织。近年来我国各级政府和农村基层组织在正确引导和推进土地流转方面做了大量工作和有益探索，但仍存在一些问题。开展农村土地流转研究，及时发现问题并采取对策，是顺利开展土地流转工作的保证。 一、农村土地流转中存在的问题 思想认识不到位
第一，基层重视程度不够。部分基层干部对土地流转的政策法规、方式方法、矛盾问题等研究不深、宣传不够、引导不力，认为土地流转与乡镇村社关系不大，造成土地流转无人监管。 第二，小农经济思想严重。一是部分农民恋土观念强，认为务工经商虽然收入高但有风险，宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，即使外出务工也不愿转出土地，担心失业没地而生活养老没保障；二是农业税全面取消，优惠政策不断出台，土地收益逐年上升，按承包面积给予的粮补促使部分农民不愿转出土地；三是城镇扩建或国家重点工程实施，导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。 第三，对流转政策心存误解。部分农民担心政策不稳，政府收回土地承包权，没有安全感；部分业主担心市场前景不佳，承包无效益，不敢大胆投入和大规模开发，甚至没有真心实意经营，利用土地搞投机。 流转行为不规范 在土地流转过程中，双方很少签订书面合同，大多实行口头协议，未经发包方同意及管理部门备案公证，即使签订书面合同，其内容不完整、不规范，双方没有明确责权利关系，没有专人负责合同管理工作。部分基层干部没有充分尊重农民意愿，擅自将撂荒土地、集体土地和“四荒地”流转给第三方经营，土地发包和经费收支不公开。部分业主借合
农村土地流转中存在的问题及其改进策略 摘要：农村土地流转量虽然在逐年增加，但土地流转的范围和数量还远不能满足现代农业集约化经营的需要，而且存在地区差异明显、流转不规范、市场机制不完善、农民受益少等突出问题。这些问题反映了农村土地流转程度不高，流转的目的不明确，制约了当前农村经济发展。要切实做好土地流转工作应改革当前的土地制度，提高对土地流转的认识，依法保护土地承包方和土地受让方的利益，建立健全土地流转管理机制，构建农村土地流转制度创新的金融体系等措施，推进土地流转工作的顺利进行和开展。 关键词：农村；土地流转；流转机制；土地补偿 中图分类号：F301.1 文献标识码：A 文章编号：0439-8114（2015）10-2552-05 DOI：10.14088/https://www.doczj.com/doc/5612206734.html,ki.issn0439-8114.2015.10.066 土地是农民增收的主要源泉，在保持农村基本经营制度的前提下，加快推进农村土地流转是促进农业增效、持续增加农民收入的重要途径。近年来，从中央到地方相继出台了一系列规范土地流转市场的规章制度，农村土地流转正处于蓬勃发展时期。党的十七届三中全会审议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，明确指出了
允许农民以转包、出租、互换等多种形式实现土地承包经营权流转，“通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等收益。”[1]但由于各种原因土地流转还存在很多突出问题，严重阻碍我国城镇化建设进展，成为影响我国经济发展的一个重要制约因素。 1 农村土地流转的作用与意义 1.1 农村土地流转的界定 农村土地流转的定义主要是对土地流转的范围进行界定，大致有三种观点。 第一，土地流转是指土地所有权和使用权在不同经济实体之间的流动和转让。也就是说农村土地市场包括农村土地所有权市场和土地使用权市场。土地所有权市场是集体经济组织依法向国家或其他经济组织有偿转让土地所有权的市场，如国家征地、乡镇企业和农村小城镇的建设占地等；土地使用权市场包括一级和二级土地使用权市场。一级土地市场是土地所有者即集体的土地使用权有偿转让给土地使用者的交易关系；二级土地市场是土地的使用权在土地的使用者之间的流动和转让。 第二，农村土地流转的本质是农户所拥有的集体土地承包经营权的交易。这种观点认为，农户土地承包经营权是一种从集体土地所有权中分离出来的土地产权，属于一种相对
农村土地承包经营权流转法律制度中存在的缺陷摘要:当前，我国尚未颁布专门规范农村土地承包经营权流转的统一法律文件，因此，农村土地承包经营权流转制度存在着集体土地所有权主体虚置、土地承包经营权流转方式受局限、土地征用机制弊端凸显等缺陷。笔者对这些缺陷作了初步的探析，旨在发现问题并解决问题。 一、我国农村土地承包经营权流转的立法 目前，我国有关土地承包经营权流转的立法以2002年颁布的《农村土地承包法》为核心，该法详细规定了土地承包经营权流转的原则、方式、程序、争议解决途径等，并取消了若干不合理的限制。如第37条规定：“采取转让方式流转的，应经发包方同意;采取转包、出租、互换或其他方式流转的，应当报发包方备案。”即将发包方的批准权仅限定在土地承包经营权转让这一种方式上，基本消除了流转过程中的各种人为障碍，从而使土地承包经营权具备了更多物权特征，使其流转得到了法律上的保障。 为了贯彻落实《农村土地承包法》，农业部于2005年1月19日颁布了《农村土地承包经营权流转管理办法》，最高人民法院于2005年7月29 13发布了《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用问题的解释》。这些法律文件为进一步规范农村土地承包经营权流转行为、维护流转双方当事人合法权益、正确处理农村土地承包经营权纠纷提供了更直接的依据。2007年3月16日《中华人民共和国物权法》颁布，在第3篇“用益物权”中，第1l章规定了土地承包经营权，这意味着我国正式从法律上确立了土地承包经营权的物权属性，为更开放的流转奠定了充分的法理基础。 2008年，时值改革开放3O周年之际，中共中央第十七届三中全会召开，会议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，明确指出“允许农民以多种形式流转土
农村土地流转中存在的问题及建议 摘要：“三农”问题是当前我国农村发展面临的主要问题，而解决好农村土地流转的问题是发展现代化农业的必然要求，本文分析了当前农村土地流转过程中存在的主要问题，并提出了相应的对策建议。 关键词：土地流转规模经济保障制度 农村土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。随着农村经济的发展，以分散经营为主要特征的家庭联产承包责任制所呈现出的分散性已越来越无法适应以市场化、规模化、信息化为主要特征的现代农业的发展要求。党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出：“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”以此促进农村经济的发展。 解决土地流转问题，是我们当前全面推进新农村建设进程中急需解决的新课题。 一.农村土地流转中存在的主要问题 1.土地流转认识不足。大多数地方重视不够，对土地流转缺乏正确的认识。一是小农经济思想严重。由于农村养老、医疗等事关农民生存的社会保障体系不完善，农民对土地的依赖程度很高，一般不会转让承包地，“种田养家”“养儿防老”的传统观念依然占据主导地位。农民宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不愿转出土地。二是基层重视程度不够。基层干部对土地流转的政策法规研究不深、宣传不够、引导不力，造成土地流转无人监管，农民流转土地缺乏辅助。三是农民文化程度不高，过度依赖国家补贴。农业税全面取消，优惠政策不断出台，土地收益逐年上升，按承包面积给予的粮食补助促使部分农民不愿转出土地；城镇扩建或国家重点工程实施，导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。 2.土地流转行为不规范。一是流转合同不规范。在土地流转过程中，双方很少签订书面合同，大多实行口头协议，即使签订书面合同，内容缺乏规范性，双方也没有明确责权利关系，容易产生纠纷。二是部分承包方借合同不规范，借经营不善逃债，或未经相关部门批准，擅自改变土地性质。三是土地流转合同主体
关于农村集体土地流转问题的法律考虑 论文提纲 一、农村土地流转的法律分析 二、农村土地流转的类型 （一）农村土地的流转 1、未承包集体的荒山、荒地的流转 2、已承包的集体荒山、荒地的流转 3、已承包的集体农业用地的流转 (二)农村宅基地的流转 1、尽快完善《土地治理法》相关条款，规范宅基地使用 权流转 2、完善农村宅基地产权 3、出台宅基地流转指导性政策 4、建立农村宅基地流转治理机制 (三)农村建设用地的流转
1、农民宅基地使用权流转 2、乡（镇）村企业建设用地使用权流转 三、农村集体土地流转的法制治理 (一)农户承包地使用权流转要在长期稳定家庭承包经营责 任制的前提下进行 (二)农户承包地使用权流转必须坚持依法、自愿、有偿的原 则 1、土地流转要按照有关法律、法规和中央的政策进行 2、农村承包土地使用权流转必须建立在农户自愿的基础上 3、土地使用权的流转应当是有偿的 4、规范企事业单位城镇居民租凭农户承包地 5、加强对农户承包地使用权流转困局工作 6、农村集体建设用地的流转应当遵循《中华人民共和国 土地治理法》、《中华人民共和国房地产治理法》及有 关的规定
关于农村集体土地流转问题的法律考虑 内容摘要：农村土地制度改革是保证国民经济可持续进展的重要问题，也是解决“三农”问题的核心所在。本文从我国当前农村土地承包的现状和进展入手，从法律、法规的角度对其进行解析，并借鉴当前农村土地流转的经验，分析土地流转存在的困难，并试图对土地流转制的建立和完善度提出一些初浅的建议。 关键词：农村土地改革土地流转 土地是农业生产最重要的生产资料，在我国，农村实行的是家庭联产承包责任制的差不多经营制度，通过集体土地的承包以及承包的延长，稳定了土地承包关系，农民对土地投资的积极性大大提高，进一步加快了我国农村生产力的向前进展。与此同时，随着我国城乡产业的进展和都市化进程的加快，农村剩余劳动力大范围的转移，农村集体土地在不同主体之间开始转移，通过农村集体土地的流转，提高了土地资源的利用率和出产率，带动了农村土地市场的发肓和农村经济的更快进展。然而，由于我国大部分地区农村土地市场处于进展初期，农村集体土地流转交易机制尚未健全，土地流转过程中存在着一些问题不容忽视，如土地流转的自发性、无序性，流转交易程序混乱，一些地区在推行农村集体土地流转里，违背农民意愿，损害农民利益，甚至随意改变土地的农业用地用途，相关权利主体权益时常得不到保障，流转形式不规范，制约因素众多造成流转不畅等．这些问题假如不
土地流转中遇到的问题与解决策略 摘要：随着我国经济的日益昌盛和农村土地承包经营改革的不断深入，农村土地流转问题引起人们的普遍关注。而且推动农村土地流转，发展现代农业，实现规模经营，解决土地细碎化问题已成为破解“三农”问题的关键。本文通过分析在土承包经营制度下实现土地流转的必要性，结合我国目前农村土地流转的现状，指出了农村土地承包经营中存在的问题，并对影响土地流转的制约性因素进行分析，提出了相应对策。 关键词土地管理土地流转土地承包土地征用问题和对策一：土地管理含义 土地管理是国家为维护土地制度，调整土地关系，合理组织土地利用所采取的行政、经济、法律和技术的综合措施。一般而言，国家把土地管理权授予政府及其土地行政主管部门。因此，土地管理也是政府及其土地行政主管部门依据法律和运用法定职权，对社会组织、单位和个人占有、使用、利用土地的过程或者行为所进行的组织和管理活动。 从其含义中可以看出，土地管理主要是政府的一项职能，其中土地管理的任务：维护土地公有制、调整土地关系、合理组织土地利用、监督土地利用。落实到我们调查的内容，主要是包括土地的流转，土地承包和土地征用等方面。二：土地流转、土地承包和土地征用的含义 土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。 农村土地承包是指采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒淮等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。农村土地承包后土地的所有权性质不变，承包地不得买卖。 土地征用是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地使用权收归国有的行政行为。国家行政机关有权依法征用公民、法人或者其他组织的财物、土地等。土地征用作为一种行政行为，在法律关系上具有以下几个特征：
安徽农学通报，Anhui Agri. Sci. Bull.2011,17(02) 6 浅谈当前农村土地流转过程中存在的问题及对策建议 代春云 （冠县辛集乡政府，山东冠县252514） 摘 要：分析了当前农村土地流转过程中存在的主要问题，并提出了相应的对策建议，主要包括：提高认识，加大对土地流转政策的宣传；规范土地流转程序；培育土地流转服务中介组织，健全土地流转机制；建立和完善农村社会保障体系等。 关键词：农村土地流转；问题；对策 中图分类号F321.1 文献标识码A 文章编号1007-7731（2011）02-006-002 随着农村经济的发展和市场的完善，以分散经营为主要特征的家庭承包责任制的另一面即分散性已越来越无法适应以市场化、规模化、信息化为主要特征的现代农业的发展要求。党的十七届三中全会《决定》提出：“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”实践证明，农村土地流转是我国现阶段农村发展现状的必然结果和现实需要，是推进农业产业结构调整、农业科技水平以及土地产出率的有效手段，也是实现土地适度规模经营、发展现代农业、增加农民收入、解决“三农”问题的必由之路。近年来，随着农村劳动力向非农产业转移，农村土地流转步伐加快，土地流转成效初显，但在农村土地流转过程中也出现了一些问题，亟待解决。 1 存在的主要问题 1.1 土地流转政策宣传不到位 部分干部在思想上对农村土地流转的重要意义认识不足，在工作上缺乏重视，对土地流转工作热情不高，积极性、主动性差，缺乏土地流转政策的宣传和引导。许多农民群众对土地流转的含义感到陌生，大多农户对土地流转相关法规、规章、政策和知识缺乏了解，导致对土地流转政策的认识存在偏差，部分农民甚至认为土地流转就是对承包地的重新调整，担心土地流转后失去承包权。 1.2 土地流转程序尚不规范 随着土地流转规模的不断加大、流转的形式日益多样化，土地流转中出现的纠纷也日渐增多。主要表现在： 1.2.1 流转合同不规范，纠纷隐患多 当前，土地流转大多处于自发和无序状态，多为亲戚朋友和农户之间的流转，这就导致了承包经营权在流转时大都采取口头协议的形式，很少通过签订合同来规范双方的权利和义务。即使有书面合同的，大多也只填写了流转双方姓名、面积、田块座落，没有填写流转土地用途、流转价款、双方权利义务、违约责任及解决纠纷方式等主要条款，内容过于简单，特别是双方责任、权力、义务不明确。不规范的流转和承包合同存在大量的纠纷隐患，加之针对农村土地流转的法律条文比较模糊，难以界定，一旦发生纠纷和矛盾，难以得到解决，由此引发的民事矛盾较多。 1.2.2 土地流转的主体错位 在土地流转过程中，一些地方的村组织主导、行政推动，代替农民进行土地流转，有的采取少数服从多数的原则代替农民自愿原则进行流转。这种做法既是政府行为的错位，同时又忽视了农户在土地流转中的主体地位，造成农民在流转过程中处于被动地位，利益得不到保障，一旦发生自然或市场风险，容易产生纠纷。 1.3 土地流转机构不够健全 许多地方土地流转尚处于自发阶段，缺少土地流转中介服务组织，总体上缺少由上而下的网络状、多功能的服务体系，使得供求双方信息辐射面窄，流动不畅，而要想扩大土地经营规模，形成大量流转必须具备及时有效的供求信息。土地流转机制的不健全，不仅使土地流转受到局限，影响了土地资源的合理配置，也使土地流转的交易成本提高。一些区（县）、镇（乡）、村虽然建立了土地流转服务机构，但由于工作难度大，很多管理流于形式，无力对土地流转合同进行指导和管理，影响了土地流转的规模和效益。 1.4 失地农民保障问题较为突出 在当前以最低生活保障、养老保障和医疗保障为主的农村社会保障体系不健全的情况下，土地承担着农民就业保障和伤病养老保险功能，对于绝大多数农民来讲，土地仍然是安身立命之本，农民不愿放弃土地，宁可粗放经营，甚至荒芜弃耕，也不愿轻易转包。在土地的这种生存保障功能没有改变之前，土地流转是难以真正实现的。农民离土有后顾之忧，也不会轻易流转土地。尽管《土地管理法》提高了征地补偿标准，但征地中仍然没有体现市场经济原则，导致征地范围宽，征地程序不规范，补偿标准较低且不到位等情形大量存在，(下转31页) 收稿日期：2010-12-01
农村土地流转原因、问题及对策浅析摘要：三十多年的改革开放过去了，我国大体上已进入以工促农、以城带乡的高速发展阶段，进入了传统形式农业向现代农业进发、走中国特色社会主义道路的重要时期，解决土地流转问题也是破除城乡二元结构的必然要求。当前我国农村土地流转存在经营权与所有权问题、权利流转受限，流转合同简陋，耕地面积减少等诸多问题。本作者对此浅析提出从法律，社会认知，整体规划等方面提出解决方案。 关键词：土地流转节约型社会现代农业农村土地制度 土地，从古至今都是人类社会最重要的生产和生活资料。随着社会主义市场经济体制逐步建立和完善，国有土地已建立了一套比较完整的流转制度，但农村集体土地流转仍处于起步阶段并受到很多桎梏和限制。现如今提倡的建立资源节约型、环境友好型社会是一个充分利用各种资源的复杂社会系统工程，而其中重要的是要解决高效集约利用土地稀缺资源问题。 “土地流转将开启城乡一体化的新路径。”华南农业大学教授罗必良认为，一方面通过适当的土地集中和合理的土地置换，可以减少农村居民点由于住房过度分散所造成的土地浪费，推进新农村建设；另一方面“宅基地换住房，承包地换社保”，有利于提高农民非农转移劳动力的稳定性，从而有利于城乡二元体制弱化并推进城乡一体化进程。此外，当前农村经济发展的一个重要瓶颈是农村金融服务严重滞后，而宅基地及其建筑物的流转和抵押，无疑会有力推进农村金融及农村土地的资本化与市场化。由此看来，高效集约地利用有限的土地资源，是现实与未来发展的需要，具有深刻的现实意义。 经过资料调查显示，农村土地承包经营权流转大致有下4方面的原因： 1、土地承包经营曾属于高成本，低收益。农业税免征之前，农民由于承包经营土地的负担重，收益相对较低，承包经营土地的积极性不高。因此许多外出务工、经商的农民纷纷将土地承包经营权流转给亲友或其他农户，也有土地承包经营权投股或参股。这是过去几年土地承包经营权流转的一个最重要的原因之一。 2、由于二、三产业的发展，劳动力大量转移出去。土地执行二轮承包时依照"增人不增地，减人不减地"原则，使得原本存在的人多地少的矛盾更加突出。这导致大量劳动力大都向本地农村二、三产业或向外地转移，转移的劳动力中有一部分带动全家劳动力转移，此时便会将土地承包经营权流转给他人。
农村土地流转中存在的问题和对策 熊德银 （2009年5月） 农村土地规模经营是农业现代化的必由之路。在现有土地承包关系保持稳定并“长久不变”这一政策背景下，以及相当长期内土地还将承载社会保障功能这一基本国情条件下，不能依靠土地买卖式兼并，只能通过创新机制，规模化、规范化流转，才能实现相对集中、规模经营，最终实现农业现代化。因此，正确分析当前农村土地流转过程中存在的问题，处理好其中的各种主体的利益关系，研究制定有效的政策措施，意义重大。 一、农村土地流转存在的主要问题 农村土地流转，自包产到户以来始终进行着。实践中，表现为“三不”。 一是规模化流转不容易，模式有待突破。股份合作—土地经营权的股份化这一有效形式未及时进行引导和支持，始终在小范围进行；以企业、业主为主体开展的规模化租赁受到经营权保护的制约，一旦个别农户拒绝流转，就可能“流产”或受到影响；转包、转让、互换只是在个别农户间进行，难成规模化气候。 二是规范化操作不普遍，管理有待加强。普遍表现为流转合同不规范，权利、义务不明确；规模化流转对农民的风险保护不够；农户之间的小规模流转一般只有口头约定。部
份表现为基层干部干预、强迫承包权人流转，不尊重农民的意愿，引发社会不稳定；承包权人脱离所在合作经济组织监督，未按规定报批或备案；发生纠纷时没有权威机构调解、仲裁，流转双方相互扯皮。 三是社会化服务不到位，体系有待健全。流转平台未建立，土地流转信息不畅，出现农户有意转出土地却找不到合适的流入方，而需要土地的流入方又难以找到有流转土地意向的农户，造成转入转出两头难。没有专业的经营权价值评估机构，农村土地承包经营权流转缺乏金融服务支持。 二、农村土地流转问题的成因 土地流转存在上述问题，主要是“三错”。 （一）思想认识错位。各级政府和部门普遍把经营权流转当成流转主体的经济行为，没有认识到其在农业现代化进程中的重大意义，以致管理决策层有利的模式不加以鼓励和推广，不利的模式不加以批判和限制，采取放任自流的态度；以致基层干部在实践中表现为重视引进企业、业主而不重视培养农民的合作精神；以致一些干部群众在对待股份合作态度上，把它等同于第一次合作化中的“归大堆”、“吃大锅饭”，谈合色变。 （二）政策法规错位。一是《农民专业合作社法》仅限于“同类农产品的生产经营者或者同类农业生产经营服务的提供者、利用者”的合作，即产品生产和服务领域的合作，对农民在土地生产资料领域开展的股份合作缺乏相应规定 和政策支持。二是土地承包经营权流转受到限制。《物权法》
农村土地流转国内外研究综述与展望 ［摘要］随着我国市场经济的发展和新农村建设进程的推进，为了加快实现农业现代化、增加农民收入、深化农村改革、统筹推进城镇化和新农村建设，农村土地流转成为必然趋势。国内外学者从理论构建、现状调查、问题剖析和原因归结等诸多方面展开了深入研究，为我国农村土地流转制度的建立和完善奠定了坚实基础，但在研究视角和内容等方面仍有待拓展和深化。 ［关键词］农村土地流转；土地发展权；供需失衡；农民权益保护 农村土地流转能够有效促进农村产业结构调整和农业产业化经营，提高土地资源利用效率，增加农民收入，加快社会主义新农村建设步伐。经过多年试点探索和立法实践，我国越来越重视农村土地流转以及对农民权益的保护。据统计，2006 年全国农村土地流转面积为5551.2 万亩，占家庭承包耕地面积的 4.57%。2008 年 8 月底，全国农村土地流转面积已达1.06 亿亩，占家庭承包耕地总面积的 8.7%。农业部政策法规司副司长王乐君在 2009 年“中国农村法
治论坛”中谈到，截至目前，全国农村土地流转面积已达 1.5 亿亩，超过全国承包耕地面积的 12%。总体而言，我国农村土地流转已经由禁止变成允许，流转方式逐渐多样化，流转区域和范围逐渐扩大化，调整规范由政策性调整逐渐转向法律和政策并重，并以法律调整和规范为主。国内外专家学者对农村土地流转业已从不同角度展开深入研究，为我们进一步完善农村土地流转法律制度奠定了基础。 一、国内研究综述 目前国内学者对于农村土地流转主要从内涵外延、权利变动、流转方式、动力因素等相关理论基础、问题分析、原因归结和解决途径等方面加以研究。 （一）农村土地流转相关理论基础研究现状 农村土地流转的理论基础是具有普遍性意义的理论形态和范式，以对实践的总结和概括为基础，并着力推动土地流转的实践和制度完善。国内学者业已对其内涵外延、权利辨析、流转方式、流转动因和土地发展权等方面进行了研究。①内涵和外延研究现状。 因为农村土地涵盖了集体建设用地、宅基地、耕地林地等，目前学术界对于农村土地流转的内涵外延尚未形成统一意见。从广义的范围而言，农村土地流转包括征收、土