建筑结构丨万科四大产品线设计研发指标限值【全套数据】

【万科标准化】万科四大系列定型产品标准化设计图解2014-02-28请点旁边蓝字-〉房地产经理人联盟怎么才能每天阅读到地产联盟的文章?【新朋友】点击上面蓝字〖房地产联盟〗关注万科建立户型标准化的目的1、持续提供满足客户需求和超越客户期望的成熟产品2、持续改进标准化产品来提高工作效率3、加快工厂化模式的进程今天不说费话,直接开始讲解.第一部分地区90平方以下户型1、50系列蚂蚁工房2、80系列紧凑二房3、90系列紧凑三房4、90系列舒适二房1.先谈万科的50系列蚂蚁工房蚂蚁工房卖点万科蚂蚁工房是万科集团内最成熟产品和品牌之一。

是继情景花园洋房之后的万科集团又一力作。

蚂蚁工房是万科集团内最成熟产品和品牌之一。

是继情景花园洋房之后的万科集团又一力作。

自从2004年登陆上海假日风景之后，蚂蚁工房被各大城市不同项目复制和改良，并以低于50万的起步价格、其紧凑精巧的户型、一站式的装修解决方案以及时尚的建筑风格迅速占领了各地小户型的市场，成为最受消费者青睐的住宅产品之一。

06年，万科朗润园项目再次推出升级版“蚂蚁工房”，仅在4个小时内44套单位认购一空。

80系列紧凑二房90系列PC紧凑三房90系列紧凑三房90系列PC舒适二房两梯四户90平方舒适二房二、90平方以上大户型1、125系列小U5舒适三房2、130系列U5舒适三房3、160系列舒适四房4、200系列豪华四房125系列小U5舒适三房130系列U5舒适三房165系列PC舒适四房210系列PC豪华四房三、二合一（可分可合）户型1、两代居70+902、两豪居90+90两代居70+90 (分)两代居70+90(合)两豪居90+90(分)两豪居90+90(合)四、MINI洋房系列90小洋房系列一层90小洋房系列二层90小洋房系列三层90小洋房系列四层90小洋房系列五层品味人生1、很多时候，看的太透反而不快乐，还不如幼稚的没心没肺。

2、睡吧，合上双眼，世界就与我无关。

2016年万科结构形式与材料限额标准第一部分结构形式与材料限额标准第一节．住宅以上备注：A.?住宅层高为2.9米，无地暖。

B.?钢筋含量的调整：抗震等级6°时，钢筋含量降低3~5kg；抗震等级8°时，钢筋含量提高5~7kg。

C.?结构限额设计变更指标：别墅、多层为已完工作量1.1%；小高层为1.0%；高层为0.8%。

D.?地上指标列入设计合同条款，若低于限额指标，则按比例奖励设计人员；若超过限额指标的5~7%，则根据实情对设计单位及项目公司处以一定数额的罚款。

罚款条款在签定合同时确定。

E.?表中地下指标为参考指标，具体工程应根据地勘报告和设计管理中心审定的基础形式加以调整，调整后的数额列入设计合同补充条款。

第二节．会所第三节．商业步行街第四节．酒店式公寓第五节．独立地下车库第二部分结构设计总则第一节．结构设计一般原则：1．必须严格执行规范中的强制性条文，不得有任何违反。

2．结构形式一般采用钢筋砼结构。

3．结构方案应合理，应兼顾安全与成本，即在保证结构安全的前提下坚持成本最优原则。

4．构件尺寸及配筋若不是计算和概念设计需要，应取规范中较低值。

第二节．各业态活载取值要求：除严格执行《建筑结构荷载规范》外:1.?商业步行街中独立商铺楼面使用荷载取4.0KN/平方米。

2.?会所中健身房、舞厅使用荷载取4.0KN/平方米，其余取2.0KN/平方米。

3.?独立地下车库顶板荷载应根据景观布置图或文字说明分块计算，并满足《种植屋面工程技术规程》取值标准。

顶板活载取值：绿地取1.5KN/平方米；小型广场取4.0KN/平方米；机动车道一般兼做消防车道，可按《建筑结构荷载规范》相关条文取用。

4.?公共建筑的种植屋面填土厚度为500mm，活载取值：绿地取1.5KN/平方米，观光处取3.0 KN/平方米；住宅的入户花园及露台有填土要求时，填土厚度为200mm，活载取2.0KN/平方米。

第三节．梁、柱断面及配筋率取值范围：1.?主梁断面高度一般取跨度的1/10~1/14,合理的计算配筋率一般在0.8%~1.6%之间。

2016年万科结构形式与材料限额标准第一部分结构形式与材料限额标准A. 住宅层高为米，无地暖。

B. 钢筋含量的调整：抗震等级6。

时，钢筋含量降低3〜5kg ;抗震等级8°时，钢筋含量提高5〜7kg。

C. 结构限额设计变更指标：别墅、多层为已完工作量％;小高层为％;高层为%。

D. 地上指标列入设计合同条款，若低于限额指标，则按比例奖励设计人员；若超过限额指标的5~7%，则根据实情对设计单位及项目公司处以一定数额的罚款。

罚款条款在签定合同时确定。

E.表中地下指标为参考指标，具体工程应根据地勘报告和设计管理中心审定的基础形式加以调整，调整后的数额列入设计合同补充条款。

备注：首层米、二层弐米°三层臥上去召米嫁合考虑备氐夯公楼层高为$.6魁髙見建筑均按非转换层结构考虑第二部分结构设计总则第一节.结构设计一般原则:1. 必须严格执行规范中的强制性条文，不得有任何违反。

2. 结构形式一般采用钢筋砼结构。

3•结构方案应合理，应兼顾安全与成本，即在保证结构安全的前提下坚持成本最优原则。

4•构件尺寸及配筋若不是计算和概念设计需要，应取规范中较低值。

第二节．各业态活载取值要求：除严格执行《建筑结构荷载规范》外:1. 商业步行街中独立商铺楼面使用荷载取平方米。

2. 会所中健身房、舞厅使用荷载取平方米，其余取平方米。

3. 独立地下车库顶板荷载应根据景观布置图或文字说明分块计算，并满足《种植屋面工程技术规程》取值标准。

顶板活载取值：绿地取平方米；小型广场取平方米；机动车道一般兼做消防车道，可按《建筑结构荷载规范》相关条文取用。

4. 公共建筑的种植屋面填土厚度为500mm，活载取值：绿地取平方米，观光处取KN/平方米；住宅的入户花园及露台有填土要求时，填土厚度为200mm ，活载取平方米。

第三节．梁、柱断面及配筋率取值范围：1. 主梁断面高度一般取跨度的1/10~1/14, 合理的计算配筋率一般在%~% 之间。

万科建筑设计要求（一）第一部分结构形式与材料限额标准第一节住宅以上备注：A. 住宅层高为2.9米，无地暖。

B. 钢筋含量的调整：抗震等级为6度时，钢筋含量降低3~5kg；抗震等级为8度时，钢筋含量提高5~7kg。

C. 结构限额设计变更指标：别墅、多层为已完工作量1.1%；小高层为1.0%；高层为0.8%。

D. 地上指标列入设计合同条款，若低于限额指标，则按比例奖励设计人员；若超过限额指标的5~7%，则根据实情对设计单位及项目公司处以一定数额的罚款。

罚款条款在签定合同时确定。

E. 表中地下指标为参考指标，具体工程应根据地勘报告和设计管理中心审定的基础形式加以调整，调整后的数额列入设计合同补充条款。

第二节会所第三节商业步行街第四节酒店式公寓第五节独立地下车库第二部分结构设计总则第一节结构设计一般原则1．必须严格执行规范中的强制性条文，不得有任何违反。

2．结构形式一般采用钢筋混凝土结构。

3．结构方案应合理，应兼顾安全与成本，即在保证结构安全的前提下坚持成本最优原则。

4．构件尺寸及配筋若不是计算和概念设计需要，应取规范中较低值。

第二节各业态活载取值要求除严格执行《建筑结构荷载规范》外:1. 商业步行街中独立商铺楼面使用荷载取4.0kN/m2。

2. 会所中健身房、舞厅使用荷载取4.0kN/m2，其余取2.0kN/m2。

3. 独立地下车库顶板荷载应根据景观布置图或文字说明分块计算，并满足《种植屋面工程技术规程》取值标准。

顶板活载取值：绿地取1.5kN/m2；小型广场取4.0kN/m2；机动车道一般兼做消防车道，可按《建筑结构荷载规范》相关条文取用。

4. 公共建筑的种植屋面填土厚度为500mm，活载取值：绿地取1.5kN/m2，观光处取3.0kN/m2；住宅的入户花园及露台有填土要求时，填土厚度为200mm，活载取2.0kN/m2。

第三节梁、柱断面及配筋率取值范围1. 主梁断面高度一般取跨度的1/10~1/14,合理的计算配筋率一般在0.8%~1.6%之间。

万科2023版指导指标目标和愿景万科的2023版指导指标旨在提供指导和框架，以实现公司的目标和愿景。

通过确定关键性能指标和行动计划，我们旨在推动组织的发展和持续增长。

关键性能指标以下是万科2023版指导指标的关键性能指标：1. 销售额增长：确保每年销售额增长率保持在10%以上，以实现持续的业务增长。

2. 利润率提升：提高公司的利润率，确保在竞争激烈的市场环境中保持竞争优势。

3. 项目交付准时率：确保项目按计划准时交付，提高客户满意度和公司的声誉。

4. 客户满意度指数：保持客户满意度指数在80%以上，建立长期稳定的客户关系。

5. 品牌影响力提升：通过市场营销和品牌推广活动，提高万科的品牌影响力和知名度。

行动计划为了实现这些关键性能指标，以下是万科2023版指导指标的行动计划：1. 增加营销投资：加大营销投资，提升市场推广活动的效果，吸引更多潜在客户。

2. 加强项目管理：优化项目管理流程，确保项目按时、按质量要求交付。

3. 提升客户服务：培训员工，提升服务质量，满足客户期望，增加客户满意度。

4. 创新产品开发：加强研发和创新能力，推出符合市场需求的新产品，提高品牌竞争力。

5. 社会责任和可持续发展：积极履行企业社会责任，推动可持续发展，提升社会形象。

结论万科的2023版指导指标提供了明确的目标和行动计划，以实现持续增长和业务成功。

通过关注关键性能指标，并采取相应的行动，我们相信能够实现公司的目标和愿景，并加强万科的领导地位。

请注意，以上内容仅为指导性内容，实施时应根据实际情况进行适当修改和调整。

万科地产设计标准(建筑+结构专业)建筑设计篇第二部分住宅技术经济要求第一节.住宅外立面设计要点1.采用三段式建筑形式,根据建筑高度的不同,选择合式的比例关系.2.立面在外装贴面材料变化处、门窗周围、阳台、露台、檐口等处做出细部线脚过渡.3.窗框考虑香槟色,窗框分格不要太细碎.要求厂家根据建筑门窗表及门窗图集,根据施工工艺及验收规范再出一遍门窗图集,并要求原设计单位复核.4.底层勒脚处不露墙根,绿化紧贴建筑,建筑四周仅留出单元出入口.5.地方规范要必加外遮阳的项目:应对措施:01窗扇尽量布置在外墙内侧,建议加窗套;02在窗外采用织物下拉窗帘式外遮阳,尺寸小不影响外立面造型,便于拆卸更换;03造价便宜.6．雨水管高端项目可以通过虹吸排水或内排水解决,中端项目尽量布置在隐蔽处,如外墙凹进部位或阴角处.雨水管应避免过多弯头,当遇到建筑腰线或其它突出墙面装饰物时,雨水管宜直通.7．阳台落水管要求：布置在阳台内侧：01无外装饰柱时：一般布置在外墙侧一边；阴角阳台布置在阴角处；02有装饰柱时:装饰柱外缘高层采用混凝土L型构造柱,上下钢筋拉结;多层采用砖砌构造柱,上下钢筋拉结;落水管布置在L型构造柱阴角部位.L型构造柱内侧宜采用轻质砌块,将落水管隐藏.8．空调位与空调冷凝水管要求：01.空调位尽量考虑结合阳台,露台布置；02.空调位尽量考虑做到外墙凹进部位或阴角处；03.空调位位于凸窗下,隔板不应采用实体墙面以避免安装不便及影响散热；04.空调位位于平窗下,铁艺隔板两侧应大于窗套边200MM,冷凝立管应布置在窗套与外墙阴角处;05.精装修房建议空调冷凝水由室内机冷凝水口沿墙地暗埋PVC管引至就近的卫生间或阳台地漏.9．雨水管,阳台水落管,空调冷凝水管宜与墙体颜色相同,建议物资统一向生产厂家订制,但应禁止在白色PVC管材上喷涂颜料,不耐久. 10．外墙基座规则石材贴面的勾缝宽度建议为12-15MM.11．双联窗设计要求：01客厅与主卧室部位不出现双联窗；02双联窗尽量布置在次要房间；03南立面双联窗的数量不超过20%；04双联窗尽量出现在顶部1-2层即可.二．电梯厅、走廊1．电梯厅、敞开式过道、走廊应加强遮雨及排水措施,防止雨水倒灌.地面采用防滑材料,找坡(敞开式走廊靠外侧可考虑作浅边沟)并设地漏.外设花池应考虑取水点和排水设施.2．应避免从公共空间跨越或翻爬至户内,尤其注意防止从栏杆、水平挑板等处跨越.3．公共空间应合理安排消火栓箱的安装位置,避开厅、卧室墙面及正对户门设置,消火栓箱必须采用嵌壁式安装.4．强弱电井宜合并为1个,以减小管井面积,提高得房率.竖井应利用通道作为检修面积,高层竖井净宽度不宜小于0．60M；多层竖井净宽度不宜小于0．35M；管井门宽度设计应保证维修操作方便.5．所有管道井门上缘宜与入户门上缘齐平,即2100高度.设备管井应设不少于100MM高的门槛,门槛高度应与踢脚高度一致.管井门油漆颜色宜与周边墙体颜色一致或者与楼梯间疏散防火门颜色一致.三．电梯1．电梯门口做高差10-20MM的反坡,防止电梯井进水.2．住宅每单元至少有一台电梯通达地下车库.3．在初步设计和施工图设计阶段,电梯数量应经计算确定.电梯的服务质量应满足以下要求：乘客平均等候时间不宜超过120秒,发梯间隔时间不宜超过60秒.4．电梯数量、容量和速度表5．高档住宅宜考虑电梯直接入户设计；观景住宅宜考虑设观光电梯；为了与欧式风格协调,不宜采用弧形观光电梯；高层豪华住宅宜考虑佣人电梯与主人电梯分离设计.四．公共楼梯间1．单元交通核平面应合理、紧凑,尽量减少公摊面积,保证高得房率. 1．疏散楼梯应尽量考虑自然通风.2．楼梯应注意梁底碰头问题,高度较高或较低的楼梯平台不设吸顶灯,可设置壁灯.3．楼梯间窗户开启扇的高度应满足安全高度和方便开启的要求,落地玻璃窗应设护栏.楼梯间为敞开式时,应采取措施防止台风时雨水飘入梯间,并设地漏,楼梯间地砖应考虑防滑.同时应防止从梯间攀爬至户内的可能性.4．双跑楼梯间层高2.90米,开间控制在2.60-2.70米；高层剪刀梯楼梯间的净长度不宜超过6.60米；电梯前室的宽度控制不宜小于1.8；电梯井道尺寸设计要求按照选用具体电梯产品的最小尺寸进行设计,18层以上宜考虑高速电梯.五．屋面1．屋面局部作为顶层业主的私家花园使用时,应满足防火规范所要求的公共疏散面积和疏散要求,并预留公共设施检修通道,私家花园栏杆设计应保证屋面排水畅通.2．屋顶私家花园、露台应考虑安全防范措施；顶层阳台应考虑晾衣遮雨设计.3．上人屋面宜考虑可做公共屋顶花园.铺地布砖,女儿墙压顶及压顶上避雷带等应精细考虑,屋顶排气管应做美化处理；屋顶宜作局部花架,考虑遮雨设计,花架可宜布置室外桌椅；屋顶绿化宜采用盆栽植物；女儿墙高度不宜过高,如外立面需要做超高女儿墙(仿檐)时,应设置相应洞口,避免屋顶空间闭塞.4．上层屋面的雨水不应排入下层私家使用的屋面和露台.5．机房屋面应设爬梯,便于检修,爬梯应有防止儿童攀爬的措施.6．屋顶排气管外加钢管保护,钢管与结构层应有可靠连接.在排气管300范围内多加一层柔性防水层.第三节.套内空间设计要点单体得房率：18层以上不小于81%,11-18层不小于84%,7-11层不小于87%,多层花园洋房不小于87%.当设计有创意,并有新卖点的房型,得房率可适当放开.3．入户玄关3.1套型面积九十平方米以上户型宜设入户玄关,并应考虑鞋柜位置,鞋柜深300MM.3.2入户玄关的走道净宽度不小于1200MM,(不包含鞋柜位置).3.3玄关天花中央明装吸顶灯,在门开启方向一侧暗装照明开关,底边距地1.30M；在门开启方向一侧安装对讲机,底边距地1.30M(如选用挂墙式对讲机可只预留标准接线盒86×86MM),对讲机距门边的距离宜大于400MM；可能情况下暗装住户弱电分线箱,底边距地0.30M.开关,对讲机,住户弱电分线箱应考虑布置的美观.4．客厅及餐厅3.1客厅小二房户型(90㎡以下)开间不宜小于3600MM,大两房及小三房户型(90-110㎡)不宜小于3900MM；大三房及小四房户型(90-120㎡)不宜小于4200MM,130平米以上户型不宜小于4500MM.客厅应有良好的朝向或户外景观视野.3.2客厅布置主家具(组合沙发或电视柜)的墙面不宜小于3000MM.如考虑设置柜式空调则不宜小于4000MM.客厅通往阳台的落地门不应满开间布置,至少一侧设置宽度不小于550MM的墙垛；尽量减少直接开向客、餐厅的门的数量.3.3客厅、餐厅合设时,三房以上户型尽量不需要通过厨房便能形成穿堂风.3.4客厅内不允许露梁；客厅、餐厅之间不宜设梁,可采用大板形式. 3.5无入户花园时电视墙宜面对住宅入口,有入户花园时沙发宜面对花园.3.6客厅正/侧面设阳台,进深不宜小于1500MM.建议采用住宅偷面积手段,将实际进深做到1800MM以上.(双层栏杆,间距600MM,作为空调位报建,验收后将内侧栏杆拆除.)3.7客厅要考虑安装壁挂式分体空调或柜式分体空调的两种可能性,并预留相应的电器插座和冷凝水管,合理设计空调留洞及排水方式.采用分体机,暗装插座距侧墙边200～300MM,底边距地2.0～2.2M,冷媒管穿墙留洞直径80MM,中心距地2.20M,向外倾斜2%.采用空调柜机,暗装插座底边高度0.30M,留洞中心距地250MM,直径80MM,向外倾斜2%.3.8客厅电视墙暗装电视及电源插座；沙发墙暗装电话、网络插座及电源插座；其他墙面应保证3米之内有电源插座；以上插座安装高度一般为底边距地面0.30M.客厅电视柜背景墙上都应设置3个以电源插座,并设置相应的电视．电话．多媒体．宽带网等插座.安装高度应高出电视矮柜(300-400MM高)100MM,安装高度宜底边距地面500-600MM.客厅电视柜背景墙上各种插座宜组合设计,并位于电视的垂直中间线上.3.9餐厅的位置尽量缩短与厨房的距离,有条件的情况下尽量做到明餐厅设计.3.10餐厅开间净宽度不宜小于2400MM,大三房以上房型净宽度不宜小于2700MM5．卧室及书房5.1卧室及书房的开间与进深5.1.1主卧室开间：小二房户型(90㎡以下)不宜小于3400MM,大两房及小三房户型(90-110㎡)不宜小于3600MM；大三房及小四房户型(90-120㎡)不宜小于3800MM,卧室开间一般不宜大于3900MM.5.1.2次卧室开间：中等户型以上次卧室开间不宜小于3200MM,大户型不宜小于3300MM.5.1.3书房与儿童房开间：不应小于2400MM和2700MM.5.1.4卧室进深最小值=衣柜深度+床头柜宽度X2+床宽+300(考虑抹灰厚度)5.2不影响外立面效果及外墙保温的情况下,尽量考虑采用凸窗扩大使用面积.5.2.1在外立面设计无需在凸窗下做空调位的情况下,宜采用步入式凸窗,进深宜不小于600MM.建议按照正常凸窗作窗台,验收通过后敲掉,为客户提供高附加值空间.5.2.2步入式凸窗窗洞底边一般距地面600MM,如房间考虑设置书写功能,可设置为900高,内窗台板宜800高且整体浇筑,业主装修时可拆除窗下填充墙后可做写字台使用.5.2.3凸窗防护栏杆考虑交房时体验及装修时拆除,考虑作25MM薄壁方管,喷涂黑色.5.3卧室开门、开窗位置需结合室内设计的要求考虑家具的合理布置.卧室内均应考虑一定衣柜位置,大三房以上主卧宜设步入式更衣间.主卧室宜避免卫生间直接对床开门,如通过步入式更衣间连接则可不做特殊要求.卧室门洞高2100MM,宽900MM,门垛宽不小于50㎜.5.4主卧室棚顶不允许露梁,在上层平面设计时要严格注意.5.5书房的家具布置应考虑与插座、网络接口相一致.6．厨房6.1厨房单侧布置操作台时开间不宜小于1.8M,双侧布置操作台时开间不宜小于2.4M.6.2厨房宜配置服务阳台,阳台应考虑布置洗衣机,阳台增设给水龙头及洗衣机专用地漏.6.3厨房操作台总长度不宜小于2600MM,各部分长度应满足以下要求：6.4厨房须考虑配置以下电器：抽油烟机(插座暗装于吊橱内,底边距地2000MM)、冰箱(专用插座暗装,底边距地130MM)、消毒柜(插座暗装于操作台面下,底边距地500MM)；如厨房设置燃气热水器,在适当位置设置电源开关,底边距地130MM.液化气探测器暗装于炉灶下方,底边距地0.30M,天然气探测器安装于吊顶.在燃气探测器(0.4M)旁应预留电源线和接线盒.6.5为方便使用电饭煲,烤箱,电热水壶等小家电,厨房在操作台适当处(非灶台,洗菜池,切菜板)另外预留3-4个成组防水型可开关插座,底边距操作台面200MM高,一般距地面距离1000MM.6.6冰箱预留位不应小于700×700MM,当住宅面积超过150㎡时,应考虑市面上双开门冰箱(1000MM宽、800MM深)的尺寸.6.7厨房不设地漏,洗菜池宜靠外窗设置,洗菜池和灶台之间应为调理台.窗户设计应考虑橱柜的位置及合理性.6.8厨房排水管在楼板面上起坡明敷设,尽可能与服务阳台上的排水立管接驳.6.9排气道6.9.1联排别墅、独立别墅宜设排气道；多层以上住宅均应设置排气道.6.9.2排气道不可与冰箱位相邻.6.9.3不设排气道的厨房,应在外墙预留Ф150孔洞.6.9.4四房以上户型宜考虑工人房及小设备间,工人房尽量紧靠厨房、生活阳台等服务区域,应设独立卫生间.工人房卫生间应设蹲便器、柱盆、淋浴(在蹲便器上).7．卫生间7.1TOWNHOUSE、别墅卫生间应尽量做小降板(结构降板50MM),如卫生间下层为厅房时,可采用结构降板350MM的大降板、侧排或同层排水等方式进行排水.7.2卫生间墙周边应做200高(距结构面)反槛,反槛高度应按照相邻房间地坪计算.7.3卫生间：门洞高2100MM,宽800MM.7.4卫生间内不宜设置热水器,也不宜设洗衣机；7.5坐便器应尽量避开卧室墙面布置.7.6给水管、排水管不应发生冲突,立管宜结合管井布置,不遮挡排气洞口、不影响开窗,室内吊装排水管不影响热水器排风管出洞.7.7复式房上下卫生间尽量对齐.8．阳台及露台8.1生活阳台面积不小于4.5㎡,推拉门两侧宜留不小于550MM的墙垛,方便立管和室内家具摆放；8.2服务阳台面积不宜小于3.0㎡,进深不小于1200MM,在服务阳台宜设燃气热水器、燃气计量表、洗衣机水嘴和拖布池水嘴,空调室外机等应与厨房开窗协调,合理设置,保证厨房可开启窗扇面积满足规范要求,开启方式应有利于通风换气.燃气热水器应保证与排水立管的水平距离不小于400MM.阳台门不宜采用门连窗形式.8.4阳台露台降板：为防止雨水灌入室内,阳台一般宜降板80MM,露台降板分3种情况：①凡是垂直落影为下面房间一部分的,为保证下面房间顶棚平整美观,可不降板,采用门槛方式,门槛高度不宜超过200MM,铝合金推拉门下框轨道面距结构楼面高度不小于80MM；②凡是垂直落影为全部小房间的,降板150MM；③凡是垂直落影为阳台的,根据露台进深降板80-100MM.④阳台铝合金推拉门下框轨道面距结构楼面高度不小于50-80MM,便于装修.8.5空调穿墙管避免与雨水管冲突.8.6阳台、露台及种植屋面应预留给水点,并充分考虑排水顺畅.花池需考虑底板与平台完成面的高差,并需有防水和排水处理.花池池壁须现浇细石混凝土.8.7热水器①1热水器可设在厨房或靠近厨房的服务阳台上,且应标明热水器的位置及形式.②纯TH OUSE及别墅有条件时应预留可使用太阳能热水器的设备给水管.③热水器设在室内时,应预留热水器排烟孔,如排烟孔穿梁,则孔中心距梁底为150,如排烟孔在梁下,则孔中心距梁底为100.应避免和给排水管发生冲突,外墙预留Ф120孔洞.9．首层顶层住户特别设计9.1首层住宅特别设计①应尽可能设私家花园,花园范围应包括该户整个面宽.花园范围内不得设有管井,花园标高可以比环境标高略高.②私家花园外有人行道路的,花园可向人行道开门.③首层住户各入口应设门禁,公共楼道主入口门内设对讲机,花园次入口设门铃.④私家花园应预留上、下水设施.水表箱应避免设在私家花园.9.2顶住户特别设计①顶层复式上层卫生间在下层厅房之上时,为保证下层厅房天花平整,上层卫生间不降板,并采用同层排水.②复式厨房与标准层不对位时可不做排气道(管)而采用水平排放方式.③顶层住户的私家花园应预留上下水,私家花园出入口设防雨设施并预留带防水电源插座.9.3主体地下一层空间的利用①主体地下室北侧宜作为非机械停车库,南侧宜作为住户生活用房.②住户生活用房宜延面宽分为2部分：一部分归首层住户使用,可采用户内楼梯上下联系；一部分归2层住户使用,可采用别墅类电梯上下联系(净尺寸1800×1800MM).③如考虑北侧地下非机械停车库实际作为机械停车库使用,则主体地下室北侧地坪及基础局部降低至与地下车库底板同高.主体北侧地下室考虑上部做夹层,净高2190.有户内楼梯或爬梯与南侧空间结合布置.④南侧应有地下庭院,进深不宜小于2400MM.夹层北侧结合采光井设置采光通风高窗.第三部分会所技术要求第一节会所功能布置要求1．小区会所在规划设计时要根据项目本身的规模、品质、业主层次、经济承受能力等度身定做.配套设施不宜过分追求大而全,提高会所使用效率,降低造价和运营成本.2．居民对社区功能的需求为：24小时营业的便利超市、阅览室、健身房、咖啡馆、美容院、网球场、棋牌室、中西餐厅、视听室、桌球室、迷你高尔夫球场、壁球室等.设计会所时可适当增加棋牌室、乒乓球室等群众喜爱的项目的数量.3．高档小区的会所采用封闭式管理,仅仅针对项目业主开放,采用会员制.设计时要保证会所的环境安宁、考虑会员的人身安全、私密性,提升物业的品质.要让业主在其中能充分地感受到自身的归属感和享有特殊会员权的满足感.4．中高档小区的会所采用半开放式和开放式管理,针对不同的项目采用不同的开放形式,会所的设置要便于对外经营,同时要考虑外部消费群体不对社区住户安全构成威胁.5．社区会所要能起到延展住宅客厅功能的作用,其相关的服务及配套符合住宅业主的身心需要.要关注老人和小孩,给他们多提供一些活动场地.6．高端会所可根据不同的消费层次,确定各自的风格、特色和品位,从开放式经营做起,进而逐步确定会员类型,然后再过渡到会员制的路子,这类会所更类似于高档的休闲娱乐场所或针对细分后的特定市场需求而产生的个性化活动场所.设计时要充分考虑到会所经营项目的变化.第二节会所兼作售楼处设计要点1．会所设计时优先按会所功能设计,考虑近期改造为售楼处.2．在会所和售楼处转换过程中,应减少对外立面的影响.2.1厨房、卫生间等涉水房间原则上不做改造,设计时应统一考虑.2.2设计时应注意避免结构、水、电做较大的改造.第三节会所兼作售楼处立面设计要点1．会所一般为二、三层建筑,大体量豪华会所局部考虑四层2．立面造型要均衡优美,体现稳重尊贵的身份地位.布局水平展开,通过竖向高耸塔楼,打破水平线条,丰富天际线.通过连续拱券柱廊,体现优美的韵律感.3．会所入口设计要典雅、大气,成为功能与身份体现的结合4．细部设计要精致典雅,展现形象档次品位.5．会所空间要开放通透,营造商务休闲娱乐的功能氛围.6．立面采用三段式构图,注意比例、尺度的处理.屋顶采用红色西班牙筒瓦、外墙采用浅色的高级涂料、勒脚采用黄色澳洲砂岩.第四部分配套商业技术要求第一节沿街商铺或步行商业内街1.布置要求:1.1.一般所占比例不宜超过项目总建筑面积的10%;1.2.主力店,次主力店宜布置道街道转角,主入口等重要部位.1.3.主力店,次主力店宜采取独立商业,一般宜作为餐饮,设计应当留好燃气,上下水,隔油池.1.4沿街商业景观要充分考虑人行道至商业店铺的通达性.1.5沿街商铺及景观应统一设计店招.1.6沿街商铺及景观应统一设计亮化工程.2.面积配比第二节步行商业街区或大型商业广场2.1标准模式2.1.1标准模式一般由主商场(4层)+商业街区(2～3层)+酒店式公寓及酒店构成.标准店为大、中主力店带动小店模式,商业街以餐饮娱乐及特色主题商业为主.2.1.2如果为星级酒店(4星级/5星级)宜单独设置地块,且宜与商业街区或商业街相邻.2.2面积配比2.3地下车库设备层设计要点2.3.1超市应有步道到地下车库.2.3.2地下室客用电梯应有门厅,设自动开启玻璃门.2.3.3结合货梯位置在地下设置卸货区和垃圾间面积应该在25-30平方米之间,(分类间+总间,供商场使用),卸货区应有相应的管理用房,垃圾间应设给排水口供清洗,应设排气装置.两者尽量统一设置管理用房.卸货区应考虑若干装卸位,并注意回车空间,大型货车卸货平台1M高,小型车卸货平台0.45M高.2.4地上部分设计要点2.4.1柱网尺寸以8.1M×8.1M为主网,边沿部分依地形,造型灵活处理.2.4.2外街店铺室内外高差为150MM,室内店铺室内外高差为15MM.2.4.3层高：普通梁板结构：一层5～5.5M；二、三层5～5.2M(超市部分的净高宜在3.8M以上)；四层约4.8M(影视厅除外).2.4.4主商场内中庭回廊不设柱子(除大中庭部分外).2.4.5主商场内街商铺的店面玻璃墙距柱边≥300MM.2.4.6单面走廊宽约3M,中间走廊宽约4M.2.4.7沿外街的商铺,大型餐饮店、大型店、中型店内预留独立卫生间位置,预留上下水口,余不设.2.4.8结合货梯位置设置卸货区以5～10㎡左右垃圾间,垃圾间应设给排水、排气装置.2.4.9公共卫生间不设门,平面布局,采用视线遮挡.2.5消防疏散设计要点2.5.1不超24米高的高层裙房按建规设计,所有建筑的耐火等级套规范低限.2.5.2相邻防火分区之间借用疏散宽度应达到本区理论疏散宽度的30%.2.5.3相邻防火分区宜共用疏散楼梯.2.5.4疏散楼梯宜用半层剪刀梯形式.2.5.5设计中须应用“虚拟防火分区”及“准安全区域”的概念.2.6立面设计2.6.1主商场建筑外立面造型与广告位布置应协调,求得最佳造型效果和经济效益.2.6.2主商场餐饮业态应有自然采光与通风,余不开窗或少开窗.2.6.3立面设计须考虑沿街小店采用分体空调的外机位效果.第五部分地下车库技术要求第一节地下车库柱网与单位停车面积指标4.1.1独立式汽车库的单车面积宜控制在30平方米以下,车库平面布置应紧凑,减少单车面积指标4.1.2地下室设计时先进行停车区布置,设备用房宜集中布置,附加在停车区外,进行加法设计.4.1.3设计时应安排车道两面停车,允许少量单面停车,避免车道边无停车位.4.1.4柱网尺寸参照下图4.2地下车库层高4.2.1独立式汽车库层高宜控制在3米.4.2.2柱网布置时宜采用长短跨布置,兼顾停车经济性和车库层高的经济性.4.2.3设计时通风专业应提前参与到方案设计中,确定排烟机房位置、风管走向,综合风管走向进行柱网布置.风管从短跨梁下走,喷淋管穿梁走,以节约层高.4.3采光井、下沉式广场4.3.1地下室宜设采光井、下沉式广场,减少后期物业维护费用4.3.2地下室建筑应与景观进行联动设计,采光井、下沉式广场、出地面的楼梯间、汽车坡道、自行车坡道等应减少对景观的影响.4.3.3设采光井、下沉式广场后,能不设机械排烟的地下室防火分区可不设机械排烟,以节约工程造价.4.3.4车库顶板向两边结构找坡排水,避免植物根系长期泡在水中腐烂；地坪同坡度向两边找坡,水直接汇到集水井,取消排水沟做法.集水井间设联通管,仅在端部井内设泵.4.4地下室防水4.4.1地下室防水应优先采用混凝土自防水结构4.4.2应选用能在潮湿基层上施工的防水材料4.4.3变形缝处止水带选用钢板止水带,取消橡胶止水带做法4.4.4所有后浇带、变形缝处都要采取超前止水做法.4.4.5地下室侧墙防水做好后,砌一皮砖砖墙保护层,砌至室外地坪下500处.4.5地下车库与主体通道布置原则4.5.1地下车库与主体建筑地下室宜直接连通4.5.2连通通道宜便捷,顺畅4.6地下室重要节点做法第六部分万科建材选用标准建筑设计篇第一部分结构形式与材料限额标准第一节．住宅以上备注：A.住宅层高为2.9米,无地暖.。

目录第一章建筑篇第一部分总平面规划设计恒大住宅系列户型分类表 (1)(一)规划设计 (2)1 规划设计基础条件 (2)2 总平面设计 (4)3 消防设计 (4)4 竖向设计 (4)5 道路系统 (5)6 绿地系统 (5)7 流线设计 (6)8 综合管线设计 (6)9 配套设施 (6)(二) 酒店、综合楼、六大中心停车位 (6)(三) 地下车库设计 (7)1 地下室方案设计 (7)2 首期地下车库(非机械车库)布置 (9)(四) 路灯布置 (12)1 路灯布置原则 (12)2 路灯中心距道路边线距离 (12)(五) 住宅、别墅首层外花园划分方案 (12)1 住宅、别墅首层外花园划分两种方案 (12)2 附图 (12)第二部分住宅单体设计(一) 标高与层高 (20)1 标高设置 (20)2 层高取值 (21)3 各功能空间标高设计 (22)(二) 住宅公共空间设计 (25)1 首层公共空间 (25)2 标准层公共部分 (26)3 住宅公共空间建筑装修标准 (32)(三) 户内单元部分 (35)1 户内设计总体原则 (35)2 客厅及卧室 (36)3 厨房设计 (37)4 卫生间 (39)5 阳台设计 (41)6 空调机及飘窗设计 (42)7 铝合金门、窗 (50)8 其他 (52)第三部分其他(一) 幼儿园土建装修标准 (54)(二) 小学教学楼、宿舍、食堂、风雨操场土建装修标准 (57)1 教学楼 (57)2 宿舍 (60)3 食堂 (61)4 风雨操场 (62)(三) 坡屋面排水方式设计 (64)1 别墅 (64)2 非别墅类住宅与各类公建 (64)(四) 防水涂料 (64)第二章结构篇(一)总则 (65)(二) 基础部分 (65)1 钻探要求 (65)2 基础选型 (65)(三) 地下室部分 (65)1 柱、梁、板 (65)2 外墙 (66)3 地下室构造 (66)4 剪力墙暗柱、柱纵筋的插筋在基础内锚固要求 (66)(四) 地上部分 (66)1 结构选型 (66)2 梁布置 (67)3 板布置 (67)4 剪力墙、柱布置 (68)5 伸缩缝设置 (68)6 其他 (69)(五)裂缝控制措施 (70)1 住宅 (70)2 公建 (70)第三章电气篇(一) 说明 (71)(二) 强电系统 (71)1 住宅负荷指标 (71)2 导线、电缆的选型 (73)3 住户内配电箱、弱电箱、开关、控制箱选型 (73)(三) 设备安装 (73)1 住宅设计要求 (73)(四) 照明系统 (78)(五) 管井及设备用房 (78)(六) 设备安装及线路敷设 (79)(七) 室外配套设施 (79)(八) 防雷与接地 (80)(九) 消防设施配置 (81)(十) 智能化系统 (81)附录一:桥架、金属线槽用料厚度标准 (82)附录二:住宅柴油发电机负荷取值标准 (82)第四章给水排水篇(一) 说明 (84)(二) 给水系统 (84)1 管材选型 (84)2 技术要求 (84)(三) 排水系统 (87)1 管材选型 (87)2 技术要求 (88)(四) 消防系统 (90)1 管材选型 (90)2 技术要求 (90)(五) 设备技术要求 (92)附录一:明露给排水管道识别标志 (93)附录二:住宅、别墅燃气热水器设计指引 (94)附录三:恒大方形检查井做法标准图 (95)附录四:广州市小区市政引入管管径设计取值标准 (96)第五章暖通空调篇(一) 系统分类及设备材料选型 (98)1 系统分类 (98)2 设备材料选型 (98)(二) 设计要求 (98)1 防排烟(通风)系统 (98)2 小型中央空调系统 (99)3 分体空调系统 (102)4.采暖系统 (103)第六章毛坯房交楼标准及精装修交楼土建施工范围(一)住宅 (105)1 毛坯房交楼标准 (105)2 精装修交楼土建施工范围 (106)(二) 别墅 (108)1 毛坯房交楼标准 (108)2 精装修交楼土建施工范围 (109)(三) 商铺及公建配套设施用房室内毛坯交楼标准 (111)1 商铺 (111)2 居委会、文化活动中心、社区服务中心、老年人服务中心、新华书店、邮电所、电讯卫生站、营业所、农贸市场 (111)(四)公建配套设施用房土建施工范围 (111)第七章装修篇住宅交楼装修标准设计指引 (113)1 总则 (113)2 洋房标准一1000装修标准设计细则 (114)3 洋房标准二2000装修标准设计细则 (115)4 洋房标准三3000装修标准设计细则 (117)5 电梯前室标准一、二装修标准设计细则 (121)6 住户大堂标准一、二装修标准设计细则 (122)第一章建筑篇XX住宅系列户型分类表第一部分总平面规划设计(一) 规划设计1规划设计基础条件1.1 每个项目在设计院立项时必须提供的基础文件资料如下:(1)建设范围和用地红线;(2)建设用地及周边现状地形图;(3)规划管理部门的规划设计条件、要点、文件及地方规范;(4)规划退缩、建筑物间距、日照间距要求;(5)市政规划的接口条件(包括道路标高、供水、排水、供电、供热等);(6)当地城市管理部门的要求(国土局、房管局、水利局及水、电、燃气管理部门等)及水文、地质、气象条件;(7)当地房地产市场调查结果;(8)当地户型设计调查(可根据当地若干个优秀工程分析,收集当地优秀户型做为借鉴);(9)规划设计应尊重当地建筑设计的主导风向和最佳朝向要求,具体参见下表及当地设计调研报告.部分城市建筑朝向参考表注:摘自《建筑设计资料集(第二版)3》,中国建筑工业出版社,1994年6月.2总平面设计2.1住宅间距需要满足当地规划要求的日照间距与退缩间距.2.2规划设计图必须清晰表达有关构思意图,以正确引导建筑和其他专业(包括园林专业)的设计.2.3规划设计图要表达与场地周围市政设施的结合方式.2.4非采暖地区应利用地形条件,考虑设计自然通风采光的地下停车场.2.5高差较大的地形可以结合地形条件设计阳光地下室,充分利用地形营造丰富的室内空间.2.6山地排洪、防滑坡等应该委托专项公司设计.2.7地下车库:(1)在工期许可的情况下:地下车库应优先设于建筑主体之下,不应设独立地下车库.(2)宜尽量避免设置于消防通道下.2.8住区规划力求规划应力求做到人车分流.2.9合理考虑开发顺序:(1)组团设计要考虑总体与分期围蔽、分期封闭及分期物业管理.(2)首期开发要确保配套物业管理用房、设备用房(泵房、电房、锅炉房等)、垃圾中转站、公建配套等到位,规划设计图必须清楚表达.2.10 规划设计图必须考虑小区物业用房的配置,其参考数值如下:按国家规定:物业用房面积≥全小区建筑面积的0.2％.其中:(1)服务中心接待大厅面积:≥200平方米;(2)行政办公:≥200平方米;(3)保洁工具房:≥50平方米;(4)绿化工具房: ≥50平方米(有条件的设小型苗圃);(5)工程值班用房、物料用房、操作用房;(6)保安监控中心、消防监控中心、智能化监控管理中心:按规范规定;(7)库房;(8)员工饭堂、员工宿舍等.3消防设计3.1登高面宜在用地红线内解决,条件限制时可利用绿化带作登高面,但绿化带下应设硬地.3.2高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道;消防车道可结合园林硬地设置;尽端式消防车道应设18米×18米回车场.3.3下发的园林设计条件图必须清楚表示消防车道,以正确引导园林设计.4竖向设计4.1山地工程规划应委托专业竖向设计规划公司进行设计.4.2总体规划要考虑场地与周边市政规划道路及管线标高连接等问题.4.3合理利用地形地貌,尽量参照原地形图设计竖向标高,土方尽量做到本场地内平衡. 4.4力求不出现高边坡或挡土墙,遇到避免不了的高边坡、挡土墙,必须表达挡土墙及其支护的位置,并结合景观充分做好园林处理,土方平衡应一起出图.4.5场地整体坡度应满足排水管线的埋设要求.4.6场地与现状的周边连接界面必须谨慎进行地形设计,规划要求的建筑红线退缩等问题必须考虑周详.4.7道路坡度按国家规范,原则上坡度最小0.3%,最大0.8%.4.8公共建筑物及道路与水面之间的处理方式力求做到亲水.4.9复杂的地形必须作详细的场地剖面图(要画出与现状地形的对比),甚至制作地形研究模型加以详细研究.4.10竖向设计图须标注有关绝对标高,如地坪标高、道路标高、水面标高、建筑物±0.00的标高等,还有道路坡向及坡度,地坪坡向及坡度等.4.11地形复杂的地块竖向设计完成后,设计人员应对现场地形进行踏勘,以确认设计的合理性和可行性.4.12场地竖向设计为下发的园林设计条件图的内容之一.5道路系统注:(1) 小区主道优先选用7米路;特殊情况下(如小区入口道路)根据情况选用10米路.(2) 住宅与道路边缘最少距离须满足规范要求:建筑物山墙面向道路,则山墙面与道路距离一般不宜小于3米;特殊情况下:如住宅山墙面向小于6米的道路时,最小不应小于1.5米.(3) 4米小区次道为专用消防车道.平时不通车,仅作人行通道,紧急情况下,如:消防、医疗抢救时,可用作车通道.(4) 道路设计中应充分结合地形条件进行设计,道路形式可以包括:短桥、盘山路、涵洞等.(5) 规划市政道路在总图中要表达人行道的边线与小区道路的衔接.(6) 道路最少转弯半径按规范要求.6绿地系统6.1规划理念以中心大花园或大湖面作主导,配合会所设计下沉(或非下沉)的园林水景,合理组织各住宅组团庭院,通过点、线、面结合的手法展开一系列的不同层次的园林空间序列.6.2结合二期需要,地下车库与绿地花园一起考虑,解决如入口车道与园林等的关系.6.3规划要求的绿地率必须在规划总图中表达,并确定绿地面积范围及覆土深度要求,园林中心以此为依据设计园林竖向剖面.7流线设计7.1小区内在有条件的情况下,应尽量做到全人车分流,以避免流线交叉(半人车分流主要以小区主道解决车流,地下车库解决停车);设计成果中需提交人车交通流线分析图.7.2机动车停车应大部分考虑在地下车库,以提高楼盘档次;除非项目特别要求,才考虑在地面解决少量临时停车位.7.3建筑各功能出入口(包括如:商业出入口、住宅大堂和地下车库出入口等)在总图上要清晰指示.7.4当商住楼住户大堂与流量大的商业服务空间临近时,商业用房的入口应与大堂入口分开布置,避免人、货流交叉,减少交通安全隐患.7.5如果工期进度有紧迫要求,地下车库应尽量与主体分离,以免影响进度.8综合管线设计8.1 根据规划条件,合理确定污水站、集气站、换气站、变电站、开关房等配套设施,明确管线走向,合理布设管位,小区车行道下不设置检查井,处理好绿化与管线的协调关系.8.2 综合管线设计时应充分考虑分期施工、分期使用及管理等因素.9配套设施9.1 根据规划要点及我司项目定位合理配置有关的公建设施,包括幼儿园、小学、会所、综合楼、商业、运动中心、小区管理用房、垃圾站、燃气站等.9.2 管理工作人员卫生间应考虑设置,位置应选在首层或二层隐蔽处.9.3 室外网球场的设置要考虑铁网的影响.(二) 酒店、综合楼、六大中心停车位我公司万亩大盘以度假性质为主,应考虑配置旅游大巴的停车场和停车位,同时结合规范对于小车的停车数进行调配设置.具体如下:1.在各楼盘的公交车场设置10辆大巴的停车位.2.酒店、六大中心小车位配置按照调整后最小停车位数设置,具体如下:3.综合楼小车位配置按照调整后最小停车位数设置,具体情况如下:注:调整原则按《城市居住区规划设计规范》的要求,根据酒店、六大中心和综合楼的实际使用功能,适当的折减配置小车停车位.4.如出现和当地场地具体状况或规划要求不符时,各地总工室根据实际需要进行调整后报集团审批.(三) 地下车库设计1地下室方案设计1.1建筑专业:1.1.1地下室平面形状应尽量紧凑、规整,有效利用空间,以利于最大化布置车位.1.1.2地下室覆土厚度:按园林设计条件要求,如当地有特殊要求,报集团设计院审批.同时需要考虑:①应进行室外管线综合设计,并按管线埋设要求的下限确定覆土层厚度;②有绿化要求时,根据当地政府审批文件定;③需做人防时,同时要考虑人防要求.1.1.3地下室层高应考虑:结构高度、通风管高度、喷淋头高度、车位净高、地面耐磨层(含找坡)高度.单项设计时,应优化结构梁柱、通风管的布置,尽量减小地下室的层高.(1)地下室顶板:不建议做反梁,梁较高处可考虑局部反梁.(2)独立地下室顶板结构找坡.(3)通风管高度:一般取送排风干管的高度,送排风干管的截面应尽量扁平,截面高度(安装完成)一般不大于500米米.普通车库:通风干管应在车位上方;复式车库及机械式车库:通风干管应在车道上空布置,通风管及相应的喷淋头高度不计入地下室层高;(4)喷淋头高度:一般不计算其高度;但当风管宽≥1200米米时,要在风管下加喷淋头,要计算其高度, 一般为0.12米.(5)室内净高考虑:①普通非机械停车库:豪华户型楼盘车库:车位处净高:2.2米;车道处净高:2.2米.(不含地面耐磨层、找坡高度、上空设备高度)超豪华户型楼盘车库:车位处净高:3.5米;车道处净高:3.5米.(不含地面耐磨层、找坡高度、上空设备高度)参见下图:普通非机械停车地下室剖面示意图②升降横移机械式停车库(含复式车库)及仓储式机械停车库(另详).③地面耐磨层(含找坡)做法:车道处: C20细石混凝土,内配直径1.2×25×25双面钢筋网,找坡不宜超过0.5%,最薄处40厚;地下室找坡总高度不超过150米米.停车处: C20细石混凝土找坡不宜超过0.5%,最薄处20厚;地下室找坡总高度不超过150米米.④地面禁做疏水层.(6)设备房布置:①优先布置在地下室(消防监控中心优先布置在首层),尽量少占车位,其次建议放在首层裙楼.②地下室设备用房应以最经济合理的原则设计,并连同设备布置图一并上报审批.③设于地下室的变配电房、发电机房等设备用房,应尽量在主梁梁格内布置,以避免增加地下室层高.设于底层地下室的强电房等设备房地面不得低于地下室地面,入口均设门槛,并应做好排水设计.1.1.4柱网:(1)柱距要求:满足停车,并考虑经济原则.(2)柱形尽量设计为扁长柱,使柱距经济并不影响停车.(3)普通地下车库的柱间净距:豪华户型楼盘: 一车位保证满足2400×5500;双车位保证满足4800×5500;三车位保证满足7100×5500;四车位保证满足9400×5500.超豪华户型楼盘:一车位保证满足2700×6000;双车位保证满足5400×6000;三车位保证满足7900×6000;(4)车库内豪华户型楼盘车道净宽≥5.5米,超豪华户型楼盘车道净宽≥6米;转弯半径≥6米.出入口净宽: 单行车道为5.5米,双行车道为7米.1.1.5升降横移类机械式停车库及仓储式机械停车库:要考虑通用性、合理性和经济性;一般可停放中型小轿车,车身净尺寸为:长×宽×高:5200×1850×1550(米米).设计时可结合当地情况,考虑局部增设豪华轿车位.1.1.6车库出入口:(1)按国家标准《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》的要求,并按最经济的原则设计.(2)出入口坡道不能离住宅阳台、卧室窗口过近,以免影响住户景观.(3)出首层车道出入口处尽量避免做防火卷帘.1.1.7楼梯设计:按国家标准《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》的要求,并按最经济的原则设计,出地面的楼梯要考虑数量最少并与园林结合.1.1.8需做人防时,宜设置在后期开发范围.1.1.9地下室排水沟不得穿越防火分区.1.2结构部分:1.2.1在此柱网布置下,考虑梁高(尽量做宽扁梁)对地下室层高的影响,力求梁高均匀,避免因为个别梁太高而造成整个地下室层高加大的情况.1.2.2结构柱的形状应不影响车位布置,尽量按扁长柱设计,柱长方向为车长方向. 1.3设备部分:1.3.1.布置设备房,面积按最小最经济原则.1.3.1管线交叉时,原则上小管让大管,有压管让无压管.1.3.2电缆桥架应安装在给排水管上方.2首期地下车库(非机械车库)布置2.1首期地下车库(非机械车库)布置原则:(1)人员疏散楼梯按规范设置;(2)坡地应结合地形做半开放生态停车库.2.2示意图详见附图01和附图02.(注:图中尺寸为方案设计参考值,具体尺寸根据实际工程情况确定.) 附图01:进深18米的首期地下停车库做法示意图总平面示意图1-1剖面示意图平面布置示意图(括号内为超豪华户型楼盘适用尺寸)附图02:进深36米的首期地下停车库做法示意图总平面示意图2-2剖面示意图平面布置示意图(括号内为超豪华户型楼盘适用尺寸)(四) 路灯布置1路灯布置原则采用《定型产品－标准做法》中小区路灯时,路灯布置原则如下:1.1非别墅区道路:路灯中心间距15米,道路两侧对称布置;1.2别墅区外围道路(一侧为别墅区,别墅围墙有柱顶灯):于无别墅一侧布置;1.3别墅区内道路(两侧皆为别墅区,别墅围墙有柱顶灯):不另设路灯;1.4路灯、围墙灯、庭院灯按隔两盏灯分路控制.2路灯中心距道路边线距离灯中心线距道路边线水平距离为800米米.(五) 住宅、别墅首层外花园划分方案1住宅、别墅首层外花园划分两种方案2附图附图01:独立别墅首层私家花园划分指引图附图02:双联别墅首层私家花园划分指引图附图03:多联别墅首层私家花园划分指引图:附图04:叠式别墅首层私家花园划分指引图附图05:高层空中花园洋房首层私家花园划分指引图附图06:情景洋房首层私家花园划分指引图附图07:复式花园洋房首层私家花园划分指引图附图08:首层绿篱划分指引图一(沿路边设置公共绿地)附图09:首层绿篱划分指引图二(沿路边设置停车场)注:独立别墅、双联别墅及多联别墅各有多种布置形式,本文仅以其中一种为示例,具体详见《定型产品--标准做法》(2007年版).附图01: 独立别墅首层私家花园划分指引图注:别墅前后均带私家花园,花园围墙边线离路边1.5米.附图02: 双联别墅首层私家花园划分指引图注:别墅前后均带私家花园,花园围墙边线离路边1.5米.附图03: 多联别墅首层私家花园划分指引图注:别墅前后均带私家花园,花园围墙边线离路边1.5米.附图04: 叠式别墅首层私家花园划分指引图注:私家花园进深≥4米, 花园边线离路边2米.附图05: 高层空中花园洋房首层私家花园划分指引图注:私家花园进深≥4米, 花园边线离路边2米.附图06:情景洋房首层私家花园划分指引图注:前后均带私家花园,私家花园进深≥4米, 花园边线离路边2米.附图07:注:私家花园进深附图08: 首层绿篱划分指引图一(沿路边设置公共绿地)注:(1)此图仅作为设计指引使用,花园的具体形状、边界定位、面积大小应据项目的建筑平面制定.(2)绿篱具体形式和植物品种根据项目具体情况确定, 景观效果须和周边绿化环境相协调.(3)D1必须保证不小于1.5米;D2、D3、D4、D5、D6值根据项目的具体情况确定.附图09: 首层绿篱划分指引图二(沿路边设置停车场)注:(1)此图仅作为设计指引使用,花园的具体形状、边界定位、面积大小应据项目的建筑平面制定.(2)绿篱具体形式和植物品种根据项目具体情况确定, 景观效果须和周边绿化环境相协调.(3)D1必须保证不小于1.5米;D2、D3、D4、D5、D6值根据项目的具体情况确定.第二部分 住宅单体设计(一) 标高与层高1 标高设置1.1 本设计要求均采用建筑标高系统;即:标高标注建筑完成面,结构标高相应降低; 1.2 住宅地面装修层厚度:(1)在非地面热辐射采暖设计中:住宅户内地面装修层厚度统一按80米米考虑; 详见下图:住宅入户门、户内阳台推拉门楼地面做法示意图(尺寸单位:米米)现浇砼楼板面埋管图(2)在地面热辐射采暖设计中:住宅地面装修层厚度按130米米取值;做法参上图.电梯厅户内阳台2 层高取值1.1各类户型层高取值表注:(1)豪华户型高层洋房:顶层为复式时,复式下层的客厅上方不得做露台.(2)具体以单项工程下发为准.2.2 首层住宅层高4.45米时窗洞分隔:示意图 (梁高及窗台高以施工图为准) (尺寸单位:米米;标高单位:米)推拉门剖面 飘窗剖面 非飘窗剖面 (工人房、厨厕)注:首层住宅层高4.45米时,考虑业主可分隔为复式使用;工人房、厨厕窗为非飘窗时,分为上下两层;客厅、卧室及所有飘窗通高.3 各功能空间标高设计各功能空间建筑完成面标高及结构面标高关系(米):注:(1)厨房不设地漏,出阳台不设门坎.(2)大堂门廊处室外地面标高-0.3米.图1:卫生间沉箱做法图图2:有覆土的大阳台、大露台做法图图3:天面出入口做法图(有隔热层,II级防水)(二) 住宅公共空间设计1首层公共空间1.1首层住户大堂入口:1.1.1入口平台深度宜≥2100米米;1.1.2室外台阶宽度宜取350米米;1.1.3七层及以上须设置无障碍坡道;无障碍坡度设在一侧,不影响出入口流线与住户使用功能;坡道净宽应≥1.2米,坡度为1∶12.1.1.4大堂门廊处室外地面标高为-0.3 米;1.1.5入口门廊处不设栏杆.1.2住宅与附属公共用房的出入口应分开布置.住宅的公共出入口位于阳台、外廊及开敞楼梯平台的下部时,应采取防止物体坠落伤人的安全措施.出入口雨蓬要求突出阳台800米米以上.1.3首层大堂地弹簧门门扇宽:2000米米.1.4高层住宅首层大堂应与首层电梯厅直接连通,禁止从首层大堂经过道拐弯进入首层电梯厅;必要时,可牺牲局部户型,减少住宅面积,改作首层大堂.1.5住宅首层大堂空调设置标准:1.5.1住宅首层大堂设置空调的范围:超豪华户型及夏热冬冷、夏热冬暖地区的豪华户型.1.5.2空调的采用形式:小型中央空调.1.5.3室外机的摆放要求:(1)优先摆放于竖向百页或开口天井内;(2)其次摆放于住宅裙楼顶隐蔽处;(3)同时不应对邻近住宅产生较大干扰和影响.1.5.4首层大堂需预留小型中央空调负荷,其控制开关设在灯具开关附近.1.6高层住宅大堂面积宜≥30平方米.1.7高层大堂长、宽宜≥5000米米,所有在大堂顶部通过的设备管要尽量靠墙600米米以内及板底下400米米以内完成.1.8大堂内无凸柱,顶部梁不得穿越大堂,以保持大堂空间完整;特殊情况须设梁时,可允许设梁,但梁高不得大于450米米.1.9大堂入电梯间的走廊及门洞宽度≥1800米米,高度≥2400米米;1.10大堂入口处间墙及大门统一由装修设计.1.11信报箱位置:超豪华户型:大堂设信报箱间;豪华户型: 设置在大堂内,并保证大堂和走道的净宽,有条件的考虑设信报箱间.1.12首层住户大堂两侧、电梯间电梯门正对的墙面要预留装修专业做造型处理.1.13住宅首层大堂电梯前室均设置液晶电视屏,具体设计原则如下:1.13.1单梯时:液晶电视屏具体位置优先设置在电梯门附近.1.13.2双梯并联时:液晶电视屏设置于电梯厅两电梯门的间墙处,召唤箱按钮上方.1.13.3土建预留电源、电视信号暗装底盒各一个,两盒水平并排安装,底边距离地面(建筑完成面)1900米米,中心线与电视屏中心线重合,底盒外加白盖板,盖板面开孔出线.1.14 首层住户大堂外可视对讲主机为立柱式,优先设置在大堂门右侧.超豪华户型的工人入口对讲机为挂壁式.1.15 首层大堂设备(水、电)管井门均选用隐型防火门,消火栓门为隐型门.1.16 消防电梯集水井有条件的设于楼梯间.2标准层公共部分2.1结构梁不应突出楼梯间,公共空间部分不露梁.2.2公共空间对入户门的墙体阳角要求做圆角.2.3楼梯间门洞与管井门不宜正对电梯门.2.4消防通道防火门、管井、检修门、消火栓做法按公司标准图,具体要求如下:2.4.1 电梯厅消火栓位置要与装修协调考虑,安装在隐蔽位置,不得直对户门.2.4.2 入消防通道的防火门均选用木质防火门,高度同入户门,门扇和门套款式与入户门相仿.2.4.3 超豪华户型:(1)电梯厅内的设备管井门均选用隐型防火门、消火栓门为隐型消火栓门;(2)消防楼梯间内的设备管井门均选用米黄色钢质防火门,消火栓门为暗藏式明装原配消火栓门.2.4.4 豪华户型:(1)住宅交楼装修为2000标准的电梯厅内的设备管井门均选用隐型防火门、消火栓门为隐型消火栓门;消防楼梯间内的设备管井门均选用米黄色钢质防火门,消火栓门为暗藏式明装原配消火栓门.(2)住宅交楼装修为1000标准的设备管井门均选用米黄色钢质防火门,消火栓门为暗藏式明装原配消火栓门.2.4.5 设备管井门高度统一按1800米米设计.2.5电梯厅上空不得有梁穿越.2.6电梯前室首选自然通风采光:2.7每单元有两部以上电梯时,通向地下室的应为非消防电梯.2.8电梯联控要求:通向地下室的电梯单独控制,其他不通向地下室的电梯联动控制. 2.9电梯技术参数:集团年度采购合同确定电梯品牌为“奥的斯(OTIS)”.电梯门洞尺寸要求。

万科集团全套项目限额管理标准2014-04—09 转载请注明来自〉房地产经理人联盟限额标准制定的目的1、本指引旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制；2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化；3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。

限额标准制定的范围适用于公司所属独资或合资并由我司操盘项目，经策委会审议确定的特殊项目，其限额指标可作个案处理,不受本指引限制，以成本委员会审核的限额指标为准。

本标准中的名词定义1、设计限额：是为了保证项目成果的经济性而制定的，是设计阶段相关技术经济指标进行控制的目标值，项目限额包括成本限额设计和主要指标的限量设计。

2、建筑面积:是指GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积,全国统一计算规则。

3、装修面积:指装修范围内的地面面积，其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面积计算.4、赠送面积:是指不计算容积率建筑面积或计算一半建筑面积的区域，通过外围建筑门窗的改造能变成房间或提高有效使用面积的阳台或露台。

赠送面积需在策委会纪要中明确,限额指标可以分开考核。

5、项目档次定位A“豪宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价200％及以上的项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过20%，二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过25％；B“准豪宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价140%～200%（含140%)的项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过30%,二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过35%;C“中档住宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80％~140%(含80％)的项目，且销售单方建安成本占售价比重不超过50％；D“普通住宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80％以下的项目或销售单方建安成本占售价比重超过50％.E若售价达到上述要求,但是成本比重超标的,应降低一档套用本限额指标。

万科设计限额指标盘点解析对企业的关键技术经济指标进行限额控制，能给企业带来高额回报。

那么，在满足客户需要、尊重设计的前提下，如何如何提炼一些“关键技术经济指标”，通过对这些指标的限额控制，跨越专业管理边界，实现项目成本无接缝管理？且看标杆房企万科是如何提炼、下达、考核限额设计的。

一、设计限额指标主要包括成本限额和主要指标的限量控制，主要为以下8方面：1.设计费本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。

其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及专业设计顾问等费用。

精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。

住宅设计费限额适用于住宅项目（含局部街铺、底层商业、独立会等），写字楼设计费适用于一般公建项目（含局部街铺、社区商业、底层商业等）。

备注：（1）参照20XX版《勘察设计收费标准》、我司设计费统计及对标单位设计费统计。

（2）策划设计中心作为设计管理主责部门，负责设计费管理的总协调，设计费使用出现分歧的由策划设计中心或其授权部门解决，设计费超限额或目标的需由该项目设计主责部门按照相关流程报批。

设计费有多个主责部门的，由策划设计中心牵头，相关部门联合会签。

（3）为了确保项目的设计费计费基数的唯一性及严肃性，设计费取费基数为容积率面积+地面核增面积+地下室面积。

其中核增面积及地下室面积之和不超过容积率面积的。

2.营销费用限额本指标为项目为了销售而发生的各类费用，包括营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中备注：（1）深圳项目由营销中心负责营销费总协调，进入的新区域（城市）由营销中心配合，项目公司负责总协调，已经进入的区域由城市公司负责其范围内的营销费用总协调。

（全套）万科最新结构成本对标体系（包含：最新限额指标、设计控制数据、对标流程！）万科▪成本对标体系万科最新结构成本对标体系，包含:最新限额指标、设计控制数据、对标流程！请成本及⼯程技术同⾏收藏......01⼀.万科含钢量设计过程控制篇01万科⽅案评审阶段过程控制①单体平⾯设计控制点控制内容及要求❶确定组合平⾯基本规则，（霍克通过结构拉结板.拉梁满⾜平⾯规则）；⾼宽⽐6-7度《6,8度《5❷层数去⾼度《80⽶或《100⽶临界值，即25层或33层（即《80⽶或《100⽶的临界值）❸层⾼《2.9⽶❷地下室设计过程控制点③停车位测算过程控制点控制内容及要求：停车优选序列：地⾯》架空》半地下室》地下室④消防车道过程控制点控制内容及要求：消防车道尽量少布置在地下室顶板④停车位测算过程控制点控制内容及要求：❶4.5⽶《架空层层⾼《5.8⽶❷综合⾸层商业或地下室⽅案，确定结构是否转化02万科户型单体技术⽅案评过程控制①户型确定过程控制点②地下室过程控制点03万科初步设计评审过程控制04万科施⼯图设计评审过程控制施⼯图设计阶段主要的控制点为:经济技术指标管控02⼆.万科成本限额控制指标篇01万科标准层混凝⼟含量指标限值指标说明:❶分⼦包含上部标准层所有结构钢筋❷分母=计容积率⾯积+不计⾯积部分[（落地凸窗⾯积+有墙柱的凹阳露台、⼊户花园+结构拉板）+1/2(两层⾼悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其他⾯积）]02万科地下室钢筋含量指标限值①苏南.南昌.武汉.重庆.杭州.宁波.东莞.惠州.长沙.青岛区域地下室钢筋含量指标②其他区域地下室钢筋含量指标指标说明:❶表中数据是覆⼟1.2⽶,⽔压同室外场地的地质情况.覆⼟增加O.3∽0.5(规划要求)以上,含钢量增加5-10KG/m2❷塔楼和⼈防地下室按照柱基考虑,若采⽤天然筏基,此部分含钢量增加15-20KG/m2❸两层地下室减10kg/m2❹整体底下室的含量根据普通底下室、塔楼地下室、⼈防地下室的⽐例确定,若塔楼和⼈防地下室范围重叠,按着⾼者取值.塔楼全转换是指除筒体外全部转换,塔楼地下室和⼈防地下室含钢量根据转换的⽐例内插确定❺由于地址情况的变化,最终地下室的含钢量会有变化03万科标准差钢筋含量指标限值指标说明:括号内为结构转换时标准层的数据(kg/m2)指标说明:❶分⼦包含上部标准层所有混凝⼟❷分母=计容积率⾯积+不计⾯积部分[（落地凸窗⾯积+有墙柱的凹阳露台、⼊户花园+结构拉板）+1/2(两层⾼悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其他⾯积）]03三.万科成本限额对标流程篇①万科开⼯前的对标管理基础或桩基开⼯前各公司必须完成地下车位平均⾯积和层⾼这两个指标的对标❷万科园林景观对标管理园林景观对标说明:主题开⼯后3个⽉内上报硬景对标指标及相关备案⽂件☀本期万科最新结构成本对标体系分享完毕......。

建筑结构丨万科四大产品线最新设计研发指标限值【全套数据】万科设计研发指标限制值（新版）是根据原《万科设计主要技术经济指标》参照新规范变化进行调整后的最新限值标准，为集团新开工项目提供产品设计成本对标的技术解决方案第一部分：万科产品设计限值指标定义1.地下车位平均面积地下车位平均面积=地下车库总面积/总停车数（单位：m2/辆）①地下车库总面积指地下车库外墙围合的所有面积，当存在消防控制室、垃圾房、污水处理站、换热站及政府规定必须设置的非机动车库、物管用房等，或在其他特殊情况下需要设置房间时，应进行特别说明并复核。

②总停车数包括当地政府认可的子母车位。

当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时，总停车数包括摩托车位按规定折算后的数量。

③本指标适用范围：高层住宅下方的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库。

2.地下室层高地下室层高为底板建筑完成面到上层板结构面的距离。

（单位：m）3.地下室含钢量4.标准层含钢量标准层含钢量=标准层钢筋总量/标准层成本计量总面积（单位：Kg/m2）标准层成本计量总面积=标准层计容积率面积+不计容积率的附加面积。

①标准层指的是裙房或架空层或转换层以上的普通楼层（没有转换或架空层时指±0.0以上的所有层）。

②标准层钢筋总量包括：楼板、楼梯、梁、墙柱等结构构件的钢筋总量，空调板、构造柱、过梁、圈梁、女儿墙、线角等构件的钢筋总量，不含砌体中的拉接钢筋；③不计容积率的附加面积是指：落地凸窗赠送房间面积、有墙柱的凹阳露台和入户花园、结构拉板计全面积，两层高悬挑凸阳台、有柱凸阳台计一半（计容积率部分若已计入，此部分不再重复计算）。

5.标准层混凝土含量6.窗地比窗地比=标准层门窗洞口总面积/（标准层计容积率总面积+窗地比附加面积）①窗地比附加面积包括：赠送落地凸窗的房间中未计入容积率部分的面积、可封闭空间的房间面积（有附加门窗时才计入）。

根据万科集团产品设计2011版主要技术经济指标（第一批）限制值的要求，以及《万科产品设计控制指标（第一批）对标操作指引》，依据现行结构设计规范并结合以往结构优化中的共性问题，对2009版《结构专业设计指导书》进行修订。

2011版《结构专业设计指导书》自发布之日起开始执行。

目录1．工作目标 (1)2．使用范围 (1)3．结构设计总则 (1)4．结构体系 (3)5．结构设计相关规资料 (4)7．荷载取值要求 (4)8．板厚度尺寸选择要求 (5)9．梁截面尺寸选择 (6)10．柱截面尺寸选择 (9)11．钢筋砼剪力墙配筋及边缘构件配筋要求 (10)12．施工图纸绘制整理 (13)13．结构设计主要构造措施 (13)1．工作目标：为统一天津万科各项目设计合作单位的结构设计，加强结构专业设计质量控制，在满足国家设计规范和地方相关设计规程的前提下，以保障实现结构设计最优、经济利益最大化的工作目标。

2．使用范围：天津万科所有项目的结构专业初步设计和施工图纸设计。

3．结构设计总则：1)结构设计应按最新版国家及地方相关设计规范、规程、标准及规定进行。

2)对于规范中的黑体字强制性条文及“应”的条文，必须严格执行。

3)扩大初步设计、施工图设计，均应执行建设部“建筑工程设计文件编制深度的规定（2008版）”要求，且各阶段设计均应遵循结构设计指导书进行结构设计。

4)结构方案应合理优化，设计应兼顾质量与成本，在保证结构安全的前提下力求节约，坚持成本最优原则。

5)应根据建筑层数、建筑高度、建筑平面布局等，合理分段选用砼强度等级（砼最高强度等级宜控制在不超过C50），对于底部加强区的墙、柱构件应尽量选用较高强度等级砼，合理控制墙肢轴压比值，以便适当降低底部加强区约束边缘构件所占比重，同时增加构造边缘构件所占比重。

6)多、高层结构主、次梁箍筋应优先选用Ф8-HPB300级钢筋；仅当根据计算结果配置Ф8-HPB300级箍筋不能满足时，可选用Ф8或Ф10－HRB400级钢筋，且应及时甲方专业负责人沟通确认。