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我国房地产投资信托的风险及其控制【摘要】随着房地产投资信托在我国的快速发展，其风险亦日益凸显。
本文从外部和内部两个角度全面分析了我国房地产投资信托存在的政策、金融、运营等一系列风险，并从宏观和微观两个方面探讨了控制这些风险的措施和方法。
【关键字】房地产投资信托风险控制措施自2003年6月央行发布121号文件以控制房地产银行信贷以来，我国房地产投资信托得到了快速发展，对拓宽房地产融资渠道、完善房地产金融体系起到了积极的作用。
但在发展房地产投资信托的过程中，由于我国房地产市场和资本市场本身的不完善，以及缺乏相关法律法规的支持等原因，存在着一系列的风险。
2005年9月，银监会在《加强信托投资公司部分风险提示的通知》（212号文件）中指出，在到期未能按时清算的信托计划中，房地产信托项目占61%，并在该文件中提高了房地产信托发行门槛以控制风险。
据用益信托工作的统计显示，房地产投资信托在2005年高速增长之后开始放缓，其产品的发行数量由2005年的115个减为2006年的102个，而2007年仅为54个。
因此，我国在大力发展房地产投资信托的同时，也必须分析各种潜在的风险，采取相应的控制措施。
一、我国房地产投资信托的风险分析房地产投资信托作为一种专项投资于房地产行业的信托产品在我国刚刚起步，既受到房地产业、信托业和金融市场等多重风险带来的不确定性因素的影响，也面临着产品运作过程中的诸多隐患。
一般情况下，可以将房地产投资信托的风险分为市场风险与非市场风险：市场风险又称外在风险，是指由国家宏观经济政策或供求变化等外部原因导致市场波动产生的风险；非市场风险又称内部风险，是指由房地产项目本身或信托公司内部的经营管理等造成的风险。
1、市场风险（1）国家宏观政策风险。
由于房地产业与国家经济紧密相关，尤其房地产业是资金密集型产业，与金融业关系也非常紧密，因此在很大程度上受到政府的控制。
政府对土地使用、出让的政策，对环境保护的政策，对租金、售价的限制政策，对材料、设备的限制政策，尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和金融方面的政策以及新的税务政策等，都会给房地产投资者带来风险。
房地产企业信托业务风险浅析目前，房地产企业由于国家政策、市场需求、金融压力等因素的影响，房地产企业融资难问题越来越突出。
本文拟从办理信托业务的角度出发，对相关特点及风险进行分析。
一、我国房地产企业融资现状房地产企业由于其项目开发周期长、资金需求量大，在其发展过程中受国家宏观政策影响较大。
近期政策采取了多轮针对房地产调控措施和收缩银行信贷的措施，大大压缩了房地产企业的资金信贷规模。
现阶段我国房地产企业的主要融资方式还是以银行信贷为主，国家限贷、限购政策的重拳出击后，如何寻找新的融资途径，已经成为关乎房地产企业生死的关键。
而房地产信托融资具有方式灵活，且权属变化受限较少，融资成本相对较低，大受房地产企业欢迎，已成为近两年房地产行业融资的重要渠道。
二、房地产信托业务的种类及特点信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。
它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制度。
其本质可概括为“受人之托、代人理财”。
房地产信托是信托业务的一种。
所谓房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为（类似于基金、理财等业务）。
这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。
具体来说是由专门的信托投资公司发起，按照房地产企业开发项目的具体需求进行设计配套的信托产品，由银行等金融机构代为销售募集资金，然后投入相应的房地产开发项目中。
主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。
（一）贷款型信托融资模式。
在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
中国房地产信托风险分析与控制方法探讨摘要：随着房地产行业调控的深入和银行信贷收紧，房地产信托成为各大房地产企业解决资金困境的重要途径。
经过两年的爆发式增长，房地产信托在2012年和2013年迎来兑付高峰。
面对巨大的兑付压力和频频出现的提前清盘现象，房地产信托行业是否存在兑付风险？文章从房地产信托兑付风险产生的根源、市场参与主体、提前清盘的影响等方面进行分析，揭示出房地产信托业的风险状况及对房地产市场未来发展的影响。
关键词：房地产信托；兑付风险；清盘中图分类号：f293 文献标识码：a 文章编号：1674-1723（2013）03-0206-03一、中国房地产信托发展现状（一）房地产信托房地产信托，即委托人基于对信托公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产行业并进行管理和处分的行为。
（二）房地产信托发展现状房地产信托作为信托公司的重要业务，2003年开始在我国资本市场上出现。
当时由于其规模较小，并没有受到太多关注。
2008年12月3日，国务院常务会议确定了“国九条”金融促进经济发展的政策措施，首次明确将房地产信托投资基金作为创新融资方式。
自2010年以来，国家为遏制房价过快增长，出台了限购、限贷等一系列房地产调控政策。
受此调控政策影响，房地产市场销售逐渐放缓，再加之银行信贷收紧，融资难成为各大房企共同面临的问题。
此时，房地产信托以其融资模式多样灵活的特点不仅成为中小房地产商的融资渠道，更成为像万达、万科等大型房企解决资金困境的“救命稻草”，房地产信托的发行规模和数量在近两年呈爆发式增长。
据中国信托业协会统计，房地产信托的密集发行主要集中于2010年及2011年上半年。
2010年一季度末，房地产信托余额仅为2300多亿元，2010年末就增加到4300余亿元，2011年二季度末继续增加到6000多亿元，2012年二季度末为6752亿元，2012年年末，房地产信托余额为6881亿元，与前几个季度信托余额基本持平，与历史最高点2011年三季度末相比，当前房地产信托余额仍处于历史高位。
浅谈房地产开发项目的风险管理及防范房地产开发项目是一项高风险的投资，需要充分考虑风险管理和防范。
在实践中，开发商应制定和实施有效的风险管理计划，以确保项目的成功和稳定。
本文将从风险的定义、分类、管理措施三个方面来浅谈房地产开发项目的风险管理及防范。
一、风险的定义及分类风险是指在不确定或不可预测情况下，可能出现的一定程度的损失或不利影响。
针对房地产开发项目，风险主要可以分为以下几类：1.市场风险：当项目的市场需求、供给、定价等情况发生变化时，可能导致项目价值下降或投资回报率降低。
2.技术风险：包括土地条件、施工技术、质量控制等方面的风险，可能导致项目无法按计划完成或出现质量问题。
3.法律风险：涉及土地权属、建筑规划、建设许可、房屋产权等方面的法律问题，可能影响项目的合法性和可行性，甚至导致项目被中止或被拆除。
4.财务风险：包括资本成本、融资成本、现金流量等方面的风险，对项目的资金供给和收益水平产生重要影响。
二、风险管理措施针对不同类型的风险，开发商可以采取不同的管理措施来降低风险发生的可能性，包括以下几个方面：1.市场风险管理：开发商应该通过多种途径了解市场情况，包括市场需求、供给、竞争情况和政策环境等，确保项目满足市场需求和价格合理。
此外，开发商还可以采取适当的营销策略，如预售、协议销售等，降低市场风险。
2.技术风险管理：开发商应制定严格的质量控制标准和流程，确保建筑施工的安全和质量。
此外，开发商还可以在项目前期组织专业人员对土地环境进行调查和分析，以消除技术风险。
3.法律风险管理：开发商应该遵守相关法律法规和政策规定，确保项目得到合法的土地使用、规划和建设许可。
在项目筹备和实施阶段，开发商应及时进行法律咨询和风险评估，降低法律风险。
4.财务风险管理：开发商应根据项目的财务状况、市场需求和政策环境等因素，制定合理的融资策略和资金管理方案，确保资金供给充足、成本合理和现金流畅。
同时，还应谨慎处理与金融机构和其他投资者的关系，避免可能的财务风险。
房地产投资信托基金风险管理研究摘要：近年来，我国房地产行业快速发展，推出房地产投资信托基金(简称REITs)将是房地产业和资本市场发展的必然趋势。
但PElTs作为一种房地产证券化产品，兼具了房地产业、资本市场和基金运作管理等多重风险，立足于此，本文试图对RElTs的风险管理做出讨论，为中国房地产投资信托基金的发展提供参考依据。
关键词：房地产投资信托基金；风险房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
一、房地产投资信托基金的风险及成因风险是金融产品的本质特征之一，房地产投资信托作为一种理想的房地产市场金融工具，除体现出收益的稳定性和投资的流动性等优点外，也同样存在一系列的风险。
(一)系统风险系统风险是指收益变动中影响所有证券价格的因素，它属于不可分散风险。
经济的、政治的和社会的变动是系统风险的根源，它们的影响使几乎所有的证券以同样的方式一起运动。
本文将从经济周期风险、政策风险和法律风险3个方面予以具体说明。
1.经济周期风险房地产业对国民经济的变化非常敏感。
当国民经济扩张时。
对空间的需求激增，使房地产市场出现供不应求，房地产投资信托基金所投资的资产价值升高，租金收入增加。
此时，追求高利润的投资者纷纷入市，加大供给，反过来又刺激了国民经济的繁荣。
当国家经济处在低谷时，房地产业将出现持续较长时间的房地产价格下降、出租率下降和楼盘滞销等现象，房地产投资信托基金所投资的资产的价值也就不可避免地受到影响，同时REITs所投资资产的租金收入减少，投资者必然会遭受损失。
房地产价格和租金的下降，使投资者投资的积极性降低，将资金撤出使房地产需求下降。
房地产行业就是如此周而复始的运行。
2.政策风险世界上大部分国家的房地产市场和资本市场尚还处在发展阶段，政府对它们的监管缺乏经验，经常会针对发展过程中出现的问题制定政策和法规，比如产业和金融等方面的政策。
房地产投资信托基金风险有哪些房地产投资信托基金是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。
那么，房地产投资信托基金风险有哪些？接下来就是由我带来房地产投资信托基金风险有哪些的有关知识，以供大家参考借鉴。
一、房地产投资信托基金风险有哪些1、建立完善相关配套制度发展REITs 的首要任务是完善REITs 运行的制度及法律环境。
委托代理风险：一方面，给委托人带来了专业化分工的好处；另一方面，也带来了代理问题损害了委托人利益。
要解决委托-代理风险问题可以采取以下原则：第一,委托人要实现自身利益最大化，必须向代理人授予权利，而且授予代理人的权利必须是适度的，有保留的；第二，委托人要实现自身利益最大化，必须对被授予权力的代理人进行监督和约束；第三，委托人要实现自身利益最大化，对被授予权利的代理人必须进行激励。
在上述三原则的基础上建立激励监督约束机制。
此外可以借鉴美国的经验，引入独立董事制度。
即对每一只REITs 基金必须聘请独立董事，明确独立董事是为基金工作而不是为投资公司工作的。
独立董事是决定有关基金利益事项的，而不是对投资公司的事项作出决策。
这样可以更好地保证独立董事是为信托受益人的利益服务，而不是仅仅为公司的股东利益服务。
只有通过严格的制度约束做好相关的配套改革，不断规范REITs 操作流程和REITs 机构的治理结构，建立监督机制和激励机制，完善信息披露制度，保证REITs 运作的透明度，才能为险资投资创造良好的环境。
2、建立健全的房地产信托投资基金治理结构发展REITs，首要任务就是完善REITs的运行制度和法律环境。
委托理论提出一方面给委托人带来了专业化分工的好处，另一方面业带来了代理问题，损害了委托人利益。
委托人可能由于缺乏专业知识，难以进行有效的监督，因此有必要设立独立董事从中立角度做出判断。
信托业务风险与风险控制研究解析一、引言信托业务作为金融业务的重要组成部份，具有较高的风险性。
为了保障信托业务的稳健运行，信托公司需要进行风险控制。
本文将对信托业务风险以及风险控制进行研究解析，以提供有关信托业务风险管理的参考。
二、信托业务风险分析1. 市场风险市场风险是信托业务中的一种重要风险，主要包括股票市场、债券市场、房地产市场等各种市场的波动风险。
信托公司需要密切关注市场动态，制定相应的投资策略，以降低市场风险对信托业务的影响。
2. 信用风险信用风险是指在信托业务中，委托人或者受益人无法按时按约履行义务，导致信托公司无法获得应有的利益或者本金。
信托公司应加强对委托人或者受益人的信用调查工作，确保选择具有良好信用记录的合作方，以降低信用风险。
3. 流动性风险流动性风险是指信托公司在面临资金需求时，无法及时以合理价格变现资产的风险。
为了应对流动性风险，信托公司需要合理配置资产，确保资产的流动性，同时建立充足的流动性储备。
4. 法律风险法律风险是指信托业务在法律层面上存在的不确定性和风险。
信托公司应加强法律风险的预防和管理，确保信托业务的合法性和合规性。
5. 操作风险操作风险是指由于内部操作失误、系统故障或者人为疏忽等原因导致的风险。
信托公司应建立健全的内部控制制度，加强员工培训，提高操作风险的防范能力。
三、信托业务风险控制措施1. 建立风险管理体系信托公司应建立完善的风险管理体系，包括风险管理组织架构、风险管理流程、风险管理制度等，明确风险管理的责任和流程。
2. 加强风险监测与评估信托公司应建立风险监测与评估机制，及时了解信托业务的风险状况，制定相应的风险应对措施。
3. 多元化投资信托公司应通过多元化投资，降低单一资产或者单一行业对信托业务的风险影响。
同时，应根据市场情况及时调整投资组合，实现风险分散。
4. 加强内部控制信托公司应加强内部控制，确保业务流程的规范性和合规性。
包括建立健全的内部审计制度、风险管理制度等，加强对操作风险的防范。
The Industrial Study产业研究 |MODERN BUSINESS 现代商业71浅析房地产信托业务的风险管理周星 中信集团 100004摘要:近年来,随着国家对房地产行业宏观调控的加强,房地产行业对于新型融资渠道的需求与日俱增,在此背景下房地产信托投资异军突起,逐渐成为了房地产融资的重要途径。
但是,房地产信托投资在给房地产商与投资者带来巨大利益的同时,其所蕴含的风险亦不容忽视。
因此,加强对房地产信托风险的控制和管理显得尤为紧迫和必要,防范和控制风险是保障信托业可持续发展的重要环节。
本文以我国房地产信托业务的现状分析为切入点,在对该领域的风险进行宏观、中观和微观分析后,提出针对性的风险管理措施,以期更好地促进房地产信托业务的可持续发展。
关键词:房地产信托;风险识别;风险管理房地产信托作为信托业的重要组成部分,在国家对房地产业不断加强的宏观调控背景下,近年来逐渐成为房地产开发商的重要融资途径,并一直保持迅猛发展的良好势头。
然而,房地产信托在我国的资本市场上存在时间较短,发育尚未成熟,其风险虽整体可控,暂不会引发系统性风险,但是仍然要引起足够的重视。
房地产信托风险的管理与防范是一项系统性工程,只有在掌握其风险特点后进行有针对性地风险管理才能真正有效化解和防范风险,促进房地产业与信托业健康发展。
一、房地产信托概述房地产信托是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者资金,由专门投资机构对收益型的商业性房地产进行投资和经营管理,并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度 。
房地产信托具有独立性、灵活性和经济性等几大特点,正是由于这些特性,使得房地产信托不仅为房地产业提供了大量的资金,缓解了行业资金链紧张的问题,也使其自身获得了较大的发展空间。
自20世纪90年代以来,房地产行业在我国迅速崛起并快速发展,已经成为目前我国影响面最广、国民经济最重要的支柱性产业之一。
由于房地产属于资金密集型产业,需要大量资金支持其产业发展,然而银行信贷却往往因为国家政策等原因显得捉襟见肘。
因此,信托成为房地产投资项目的另一融资渠(三)完善服务业外商直接投资的法律和法规长期以来,我国立法滞后,虽然近年来有所改进,但是还没能就服务业开放形成一个统一的法律体系,目前仍没有设立专门针对服务业外商直接投资的法规,相关法规也只是在《合资企业法》、《独资企业法》中体现,尚未形成完善的法律体系。
另外,有些行业领域还存在空白,一些法律法规还缺少可操作性。
因此,需要建立健全服务业外商直接投资的政策与法规,这些政策和法规既要保证外商的合法权益,又要明确其义务,在制度上保证我国服务业形成合法、有序和高效的管理机制。
(四)大力培育服务业专业人才,增强我国服务业的后备力量首先,利用高校和科研院所培养服务业专门人才,成立一些技术学院和现代服务研究机构,对高校的服务相关专业按照国际服务业发展趋势进行细分和调整,增设服务业紧缺的专业。
其次,通过专业机构加强服务业现有人员的短期培训,并结合所做工作加以实践,提升从业人员素质。
第三,全面推进服务业的职业资格证书制度,建立服务业职业资格标准体系。
(五)采取“以我为主”策略,以服务员外包带动产业转移服务业,特别是现代服务业的服务半径一般较大,外资在华进行服务业投资通常选择国内中心城市作为据点,对周边地区进行辐射服务。
我国可以根据这几年服务业的发展情况选择最有利于开放的行业和地区进行扩大开放的试点。
例如,可以考虑对港澳地区服务业的进入专门制定一个更加开放,门槛大大降低的政策。
在积极吸引服务业外包方面,我国承接外包服务的显著优势,不仅在于庞大的国内市场,而且在于可以供给的人才众多。
综上所述,在服务业的对外开放过程中,必须优化服务业的内部结构,推动技术型和知识型服务业的发展,充分发挥我国劳动力资源丰富的比较优势,努力提高竞争优势,完善服务业市场的准入制度,为外资的流入创造有利的环境,有步骤、有计划、有选择地开放服务业,更好地利用外国直接投资来促进我国服务贸易的发展。
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The Industrial Study | 产业研究MODERN BUSINESS现代商业72道,被越来越多的房地产企业接受。
二、房地产信托业务的风险识别风险管理前提在于风险识别,只有对房地产信托业务存在的风险进行准确厘定与深入剖析后才能进行有针对性的风险管理。
现针对目前我国房地产信托业务存在的问题进行宏观、中观与微观三层次的分析:(一)宏观风险:国家宏观调控政策与立法指导首先,在国家政策层面,房地产信托的发展受国家政策影响较大。
自2010年以来,中央采取多种措施不断强化对房地产调控,致使房地产企业普遍遭遇资金瓶颈。
而房地产信托的投资对象是房地产项目,房地产业景气程度直接影响到房地产信托兑付能力 。
其次,我国目前在此方面的法律制度还不够健全,尽管国家已经制定了相应的法律,但其仅为框架性的法律文件,缺乏真正针对信托业务操作层面的配套制度。
(二)中观风险:项目自身与市场变动近年来,房地产行业发展迅猛,房价增长过快,房地产泡沫的风险不言而喻。
由于房地产行业的风险在不断提高,导致以房地产为投资对象的房地产信托业的风险也随之增高。
无论是贷款型、股权型还是权益型房地产信托业务,都与房地产产品自身的收益息息相关 。
由此可见,房地产泡沫极易提高房地产信托资金的风险,同时也提高了房地产信托业务的风险。
(三)微观风险:信托公司自身运营方式的选择房地产信托公司作为运作房地产信托的主体,其自身的素质高低在一定程度上决定着房地产信托风险的大小。
一般来说,信托公司在业务模式上,运作较为散乱,经营风险偏高,收益波动性较大;在运营模式上,多数产品采取的是贷款形式,形式比较单一,资金和产品仅限于信托凭证转让,流动性差。
往往此类自身所具有的风险会蛀空房地产信托公司多年积累的资金与资源,最终成为风险的承担者。
三、房地产信托业务的风险管理通过对房地产信托业务的风险分析,我们可以看出,存在于宏观、中观和微观方面的风险,其背后隐含的是政府、信托公司、投资者在房地产信托项目中不同的利益和要求的矛盾体现,同时也承担着不同的风险。
如果其中某一方面行为不合规或者风险管理失控,都可能会对其他各方的利益产生威胁。
可以说,房地产信托风险的防范是一个系统工程,要各方面协调努力 。
(一)政府加强风险管理的建议首先,在政策制定方面。
政策的制定要有连续性、稳定性和可操作性,要建立严谨科学的评价标准,要以信托公司的资产结构特点和经营管理的需求为政策制定的出发点。
其次,在配套制度方面,要逐步完善信托登记制度、规范会计审核制度以及确立信托税收制度。
最后,在外部监管方面,应当从加强监管机制、增强行业自律以及完善信息披露制度等方面入手,逐步建立起外部他律体系。
(二)投资者风险避免对策信托公司在对投资者进行项目推介时,由于单个项目的风险难以评估预测,因此,其往往巧妙地通过介绍整体项目的盈利前景转移投资者对单个项目风险的注意力。
如果投资者轻信信托公司的推介,未做审慎决策,其将面临很多潜在的风险。
因此,针对我国目前存在的投资方风险意识不强的现象,对于风险的评价应该是有计划的,系统的进行,尤其是对于大型房地产开发投资,更加应该加强各种经济和风险分析 。
(三)信托公司风险管理路径设计1、加强市场定位调查研究。
市场定位调查研究是房地产信托投资前期首要的也是最重要的阶段,它是决定房地产信托投资成败的关键环节。
信托公司对投资环境和投资项目了解得越全面、越深入,就越有利于做出科学的决策,这样就能把不确定性程度降到最低,投资风险也能得到有效的控制。
2、拓宽信托投资渠道,分散信托风险。
传统的信托投资一般依赖于房地产投资,但是房地产行业的不确定性往往会波及到信托的投资收益,所以“不要把鸡蛋放到一个篮子里”不失为明智的选择。
房地产信托企业可以积极进行信托项目的产品创新,拓宽信托投资渠道,在扩大收益的同时降低或控制风险。
以中信信托为例,该公司的信托业务逐步从纯融资业务向资产管理和财富管理业务转型,从非主动管理向主动管理转型,发起推出了涉及农牧产品生产、能源资源开发、民生工程建设等多个领域有影响力的信托产品,各项业务保持着良好发展势头,信托资产管理规模、信托业务收入、净利润等主要经营指标保持行业领先地位。
3、完善企业内部管理与监管。
针对房地产行业发展的特点以及信托资金的运作方式,面对可能产生的风险要建立相对完善的投后管理体系,由于房地产泡沫对经济运行的危害很大,信托公司需要对投放的房地产项目加强自主管理 。
信托企业应成立公司内部监管部门,对其管理层的经营及角色进行有效地监督,同时也应将员工吸纳到风险管理过程中来,充分调动员工积极性,将各部门连接成为高效一致的整体。
房地产信托作为信托业的重要组成部分和房地产融资的重要途径,其发展状况不仅关系到信托业的长远发展,更影响房地产业以及国民经济的健康发展 。
采用科学、有效的风险控制措施,有助于避免房地产开发项目中出现的各种不可预见的风险发生,同时也有利于降低信托计划的风险,确保信托财产的安全。
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