第5章 城市土地经济1 城市经济学课件

● (3)三级市场。即由土地的使用者通过房产的 交易而使土地间接进入市场流通。
以上三级市场相互联系，形成土地的批发、 零售、调剂三种市场形态。
其中，一级市场是二、三级市场的前提和基 础，起导向作用;二、三级市场是一级市场的 延伸和扩大，起促进市场发育和繁荣作用。 国家建立土地市场的政策是:垄断和控制一级 市场，规范和搞活二、三级市场。
● 报酬递减性——城市土地上的建设楼层超过一 定限度，投资利润将持续下降。
● 储蓄性——城市土地能起到一种银行储蓄的作 用，一般不会贬值。
● 区位性——城市土地的“地段”极其重要，位置 常常是决定其租金和价格的关键性因素。
● 交通依赖性——城市土地的交通条件极为重要 。
（2）城市租金的特点(相对于农业地租)
模型假设
● 所有假设条件与屠能模型假设类似，不同的是投入品 要素可以相互替代。
2.城市土地利用效率
城市土地利用效率具有以下内涵：
(1)体现经济效益、社会效益和环境效益三者的 统一性。
(2)体现土地可持续利用的思想。 (3)整体用地结构的优化与单一地块利用集约化
的统一。
二 城市土地投标租金模型
1.冯·屠能模型
● 模型假设 （1）农业产品生产投入品----土地投入的和非
土地投入的； （2）农业市场完全竞争； （3）非土地投入品固定； （4）所有农产品必须在惟一市场M进行交换； （5）土地匀质。
● 城市土地产权构成城市土地市场的客体，所 交易的可以是土地所有权，也可以是土地使 用权；参与城市土地产权交易的当事人构成 土地市场的主体。
目前，我国城市土地市场呈三级市场结构模式 ，它们是:
● (l)一级市场。即由国家以土地所有者的身份 ，通过批租将土地的使用权投放市场运行。 具有垄断性质。
● (2)二级市场。即由获得土地使用权的经营者 ，直接将土地、或通过建设商品房从而间接 地将土地投入市场流通。具有经营 由上式可知：投标租金曲线斜率的绝对值与Sm成反 比关系。
2.企业的投标租金模型
● 阿隆索1964年提出了投标租金模型(The Bid-Rent Model)，其后得到了一系列学者的扩展，如米尔斯 (Mills，1969，1970)，穆斯(Muth，1969)和伊文 思(Evans，1973)。投标租金模型是在冯·屠能的土地 租金模型的基础上对其的进一步拓展。。
● 农场主利润模型：
d p m iK r S mtd (5.1)
● 其中，—利润，P—农产品价格，m—农产品
产量，i—每单位非土地投入的价格，K—非土
地投入的数量，r—每单位土地投入品租金价
格，S—土地投入的数量，t—单位产品每公里
运输费用，d—农产品运输到市场上的距离。
● 单位产出利润为：
dpiKrStd
● (6)地产交易和房产交易相交叉的特点----城 市土地的使用往往与建筑物的构建相结合， 城市开发与房屋建设必须以城市土地开发为 前提。
第二节 城市土地利用
本节重点 ● 城市土地投标租金模型 ● 城市土地利用的一般均衡
一 城市土地利用及其效率
1.城市土地利用的概念
土地利用包括两方面的含义：其一是人类以土 地为劳动对象(或手段)，利用土地的性能；其 二是人类利用土地具有一定的目的性，土地利 用反映了人与土地的关系。
(5.2)
m
mm
令
Km
K m
，
Sm
S m
，
m
d
m
则 mpiK mrm Std
(5.3)
在完全竞争条件下，m 0 ，于是可得：
rptdiKm
Sm
(5.4)
对d求导：
r d
1 Sm
t
dt d
(5.5)
● 假设每公里每单位产品的运输费用为固定值， 有 t 0 ，可得地租对距离d的梯度为：
d
r t
● (3)交易方式的多样性和市场构成的多层次性--城市土地市场可采取灵活多变的经营方式 。
● (4)收益分配的复杂性----城市土地收益的多 元性利益主体和多样性用途需要，要求在土 地收益分配中必须兼顾各方面的关系。
● (5)价格的多样性----城市土地有特殊的价格 形成机制，市场价格也呈现出多样性，构成 多层次、多形式的城市土地价格体系。
● 城市地租往往与建筑物租金难以分割——由 于城市土地的主要用途是“给劳动者提供立足 之地，给它的过程提供活动场所”，因而城市 土地的开发利用，必然离不开地面建筑物的 建设。
三 城市土地市场内涵
1.城市土地市场的涵义
● 城市土地市场的经济实质是城市地产市场， 在我国它是城市政府征用农地变为城市用地 ，并出让城市土地使用权和城市土地使用权 再转让的交易场所和经济关系。
二 城市土地租金内涵
1.城市土地租金的涵义
● 城市土地地租，是城市土地国家所有权在经 济上的实现形式，也是城市土地收益分配的 重要形式。 城市的土地地租通常有绝对地租和级差地租 两种基本形式。
2.城市土地租金的特征
（1）城市土地的经济特性(相对于农村土地)
● 稀缺性——城市土地随着经济发展相对越来越 缺乏。
● 城市地租的形成依赖于社会条件——城市基础 设施越健全，交通运输越发达的城市地段，其 土地资本含量就越高，土地价值和地租、地价 也越高。
● 城市地租来源于平均利润形成之前的扣除—— 由于资本的转移和利润的平均化，使那些有机 构成低的部门的超额利润，不可能转化为城市 地租，而只能在剩余产品的价值中先扣掉地租 部分，然后再参加利润率的平均化，最后形成 平均利润。
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第五章 城市土地经济
【学习目标】
通过本章的学习，了解土地供应状况将直接影 响城市的发展空间、发展潜力和发展方向；掌握 城市土地市场的运行机制和城市土地制度；理解 土地竞租与城市土地利用问题；初步形成对城市 空间结构与功能分区以及城市空间结构规划的系 统认识。
第一节 城市土地
本节重点 ● 城市土地的内涵 ● 城市土地的特征
2.城市土地市场的特征
● (1)垄断与竞争相耦合的特点----我国城市土 地一级市场（出让市场）掌握在国家（城市 政府）手中，国家授权给土地管理部门对城 市土地使用权出让实行垄断性经营；在城市 土地二级市场（转让市场）上，转让价格主 要由市场竞争形成。
● (2)很强的地域性----土地位置的固定性以及 不同城市土地差异极大的区位特色和功能差 异。