房屋所有权与土地使用权的主体同一性

真题考试：2022 房地产法真题及答案(2)1、下列房地产中，不能设定抵押的是（单选题）A. 以出让方式取得的国有土地使用权B. 张某个人所有的房屋C. 我国某名牌大学的教学楼D. 某民营企业的国有土地使用权试题答案：C2、下列化合物中，作为一碳单位载体的是（单选题）A. 叶酸B. 泛酸C. 二氢叶酸D. 四氢叶酸试题答案：D3、从自然属性来看，土地是万物之本，是一切生产和一切存在的源泉，其特征除具有基础性外，还具有（单选题）A. 强制性B. 有限性C. 永续性D. 阶段性试题答案：C4、住房公积金所具有的特征主要有【】（多选题）A. 社会性B. 互助性C. 保障性E. 自愿性试题答案：A,B,C,D5、下肢丝虫病感染常引起的水代谢紊乱是（单选题）A. 低渗脱水B. 高渗脱水C. 全身浮肿D. 局部水肿试题答案：D6、下列属于业主大会职责的是（单选题）A. 制定和修改管理规约B. 监督管理规约的实施C. 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同D. 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况试题答案：A7、下列需要纳入储备的土地包括（多选题）A. 依法收回的国有土地B. 收购取得的土地C. 行使优先购买权取得的土地D. 未办理农用地转用、土地征收未获批准的土地E. 其他依法取得的土地试题答案：A,B,C,E8、随胆汁进入肠道，并且大部分在小肠下段被重吸收回肝的物质是（单选题）A. 胆红素C. 胆汁酸盐D. 尿胆素原试题答案：C9、下列关于业主大会性质的表述中，不正确的是【】（单选题）A. 业主大会是自治组织B. 业主大会由全体业主组成C. 业主大会是独立的社会组织D. 业主大会相当于居民委员会试题答案：D10、糖原分解的关键酶是（单选题）A. 糖原磷酸化酶B. 葡萄糖一6一磷酸酶C. 葡萄糖一1一磷酸酶D. 葡萄糖激酶试题答案：A11、下列物质中，抑制钙吸收的是（单选题）A. 胃酸B. 乳酸C. 乳糖D. 草酸试题答案：D12、房地产评估机构从事房地产估价活动需要依法设立并取得房地产评价资质。

《房地产法》练习题一一、填空题1、房地产作为国家财政来源的实现途径主要表现在（土地出让金）、税收和费用。

2、（事务管辖）指不同部门的行政机关以及拥有行政职权的有关组织受理行政处罚案件的权限范围，可分为专属管辖和共同管辖。

3、房地产法律关系包括主体、（客体）、内容三个要素。

4、用于房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有（《国有土地使用证》）。

5、广告的内容应真实、（合法）、科学、准确，不得欺骗和误导公众；不得含有风水、占卜等封建迷信的内容。

6、目前居民租用的公有住房，按（房改政策）分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。

7、一切纳税人，都必须在被批准占用耕地之日起（ 30 ）日内，向有关主管机关缴纳耕地占用税。

8、土地使用权终止，是指因（法律规定）的原因致使受让人丧失土地使用权。

9、在典期内，典权人（可以）将作为出典物的房屋出租给他人，以获得租金收益。

10、（注销登记）是指土地使用权和房屋所有权因抛弃、混同、存续期届满、客体消灭、债务清偿、被行政机关撤销或被法院判决注销等原因消灭时，房地产登记机关对房地产权利作出的登记。

11、土地侵权纠纷的处理结果往往直接影响到土地权属关系，因此与土地权属纠纷可以（合并）。

12、最狭义的房地产法，是特指（《中华人民共和国城市房地产管理法》）。

13、房产税的征税对象是房屋的价值和房屋的租金。

房产税的计税依据分为两种，即房价和（房租）。

二、单项选择题1、按纠纷涉及的标的不同，可分为（ A ）。

A土地纠纷和房屋纠纷B房地产行政纠纷、房地产民事纠纷、房地产消费者权益纠纷C房地产物权纠纷、房地产债权纠纷D国内房地产纠纷、涉外房地产纠纷2、以下不属于房地产物权的是：（ C ）A土地所有权B土地使用权C房屋拆迁D建筑物区分所有权3、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占（ A ）总人数以上的业主同意。

A三分之二 B二分之一 C三分之一 D五分之一4、对土地使用权出让方式中的协议出让进行限制的法律是（ B ）A民法B城市房地产管理法C土地法D物权法5、房地产开发主体在超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（ D ）以下的土地闲置费A30% B15% C25% D20%6、1998年再次修订的《土地管理法》的指导思想是突出保护（ C ）A 林地B荒地C耕地D草地7、（A ）指房屋、土地管理部门的上下级行政机关以及拥有行政职权的有关组织之间受理房地产行政处两案件的分工。

房屋买卖中的土地使用权与房屋产权解析房屋买卖是一项复杂的交易，其中土地使用权和房屋产权是两个重要的概念。

理解这些概念对于确保房屋买卖交易的顺利进行至关重要。

本文将探讨土地使用权和房屋产权的含义、法律依据以及相关的法律纠纷。

土地使用权土地是一种有限资源，所有土地都归国家所有。

在中国，私人无法购买土地的所有权，但可以获得土地使用权。

土地使用权是指国家授予个人或组织在土地上进行建设或者经营活动使用的法律权利。

土地使用权可以通过出租、出售或者赠与等方式进行转让，但是必须得到国家有关主管部门的批准。

在房屋买卖中，房屋买家可以获得土地使用权，以便在土地上建造房屋。

土地使用权的转让需要办理相关手续，并且应遵循相关法律法规。

在中国，《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规规定了土地使用权的转让程序和条件。

房屋产权房屋产权是指个人或组织对房屋所拥有的法律权利。

房屋产权通常包括占有权、使用权、收益权和处分权等。

房屋买卖合同中，房屋产权可以通过交付房屋产权证明来转让。

房屋产权证明通常是由当地房地产管理机构签发的居民住房证或者商品房买卖合同书等。

在房屋买卖中，购房者应关注房屋产权状况，确保房屋产权的真实性和合法性。

如果房屋产权不明确或相关证明文件不完整，可能导致房屋买卖合同无效或者引发纠纷。

法律纠纷土地使用权和房屋产权的转让涉及到多个部门和程序，因此可能引发一些法律纠纷。

例如，如果房屋买卖合同中的土地使用权未经批准转让，可能会导致房屋建造被迫停工或者无法使用。

此外，房屋产权状况不明确也可能导致法律纠纷。

例如，销售房屋时，开发商将房屋卖给多个买家，会导致房屋产权的复杂性。

在这种情况下，购房者应该仔细查看房屋所有权证书并确定房屋的真实产权。

结论在房屋买卖交易中，土地使用权和房屋产权是两个重要的概念。

理解这些概念有助于购房者确保合法交易，并避免相关的纠纷。

购房者和房屋买卖合同中的卖家应该遵守中国相关的土地使用权和房屋产权法律法规，并且办理相关手续以确保房屋交易的顺利进行。

《民法典》项下农村宅基地使用权及地上房屋所有权问题浅议摘要：2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》，是由十三届全国人大三次会议表决通过。

《中华人民共和国民法典》的实施既为乡村振兴在法律层面上保驾护航，也是我国社会主义法治在建设过程中取得的一份硕果。

其中，针对宅基地制度的改革以及发展宅基地的相关政策，《民法典》专章中的相关规定与实质内容过于原则性，本篇文章旨在深入探究城镇居民购买宅基地房屋制度的整体发展，并且，探讨《民法典》下农村宅基地、宅基地使用权与地上房屋所有权等在房屋买卖合同中的效力。

关键词：宅基地使用权；宅基地房屋所有权；民法典一、引言《民法典》专章中,在规定宅基地所有权的主体、客体和内涵上,规范了对宅基地的所有权。

要知道,中国市场经济正在以强劲之势继续向前发展,而在有关规定下,合理的放活农村宅基地权利,无疑是中国经济社会发展的大趋势,因此,对于宅基地的所有权是以农村集体土地所有权为基准,主要是针对的使用权的群体是具有本集体成员资格的农户,为的是给农村集体成员居住者有一定的保障。

《民法典》第三百六十二条"宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施",因此不难看出,这一条法规中并未对宅基地权利主体的身份作以一个比较清楚的划分,而是仅仅根据资格宅基地权利前提的集体组成人资格,对宅基地的使用权或者占有权作了规范。

这一方面影响了其财产价值,一方面又限制了宅基地使用权流转。

因此,即便集体成员资格是享受宅基地使用权最重要的前提,但是在农村居民居住需求进行保障时,还是在一定程度上对其做为财产权利的流通性做了限制。

正因如此,本次出台的《民法典》为更加方便宅基地的使用和限制宅基地,在许多条款中将宅基地所有权的人身属性做出了相当限度的弱化。

二、农民宅基地房屋买卖协议的法律效力农民宅基地房屋买卖合同大量出现,这主要得益于当下都市中的住宅相对居高不下的售价,而价格相对低廉的农民宅基地住房也变成了更多人的首选。

二、单项选择题1．房地产的特点不是(D ) 。

A、不可移动性B、保值性C、个别性D、短暂性2．不属于房地产法律关系构成要素的是( C ) 。

A、主体B、客体C、房地产法D、内容3．我国土地所有权的归属不可能是( D ) 。

A、全民所有B、国家所有C、集体所有D、个人所有4．土地使用权出让市场由( D )经营，任何部门、单位和个人不得擅自经营。

A、政府和企业共同经营B、企业代理经营C、国家委托经营D、政府垄断经营5．土地使用权出让的最高年限为( D) 。

A、40年B、50年 C 、60年 D、70年6．土地使用权出让用于工业用地的最高年限为( C ) 。

A、70年B、60年 C 、50年 D、40年7．土地使用权出让用于商业、娱乐、旅游的，其最高年限的为( D ) 。

A、70年B、60年 C 、50年 D、40年8．以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权( A ) 。

A、租金B、出让金C、使用费D、补偿安置费9、以下不是公房租赁原则的是( ) 。

A、主客两利，承租人有房可住，出租人有利可得B、充分利用、合理分配C 、实行"以租养房"、"适当照顾职工负担"D 、逐步提高公房租金，促进住房商品化、私有化1．房地产的 C)是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而(存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。

A 适应性B 对专业管理的的依赖性C 位置的固定性D 相互之间的影响性2．某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则(C )个月可收回投资.A 50.5B 60C 65D 75解析： 80=1 .583/0 .8%[1- 1/(1+0 .8%)n] 解得 n =653．某项目未考虑通贷膨胀情况下 ,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为(B )A11 .38% B12 .64% C15 .46% D 16 .22%解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得 Rr=12 .64%4．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( C )A 房屋出租B 房地产抵押C 土地使用权出让D 土地使用权转让5．一般来说，认知定价法所确定的价格( A )价值定价法所确定的价格。

房地一致原则标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]房地一致原则是我国《物权法》、《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等确定的不动产物权变动应遵循的基本原则，该原则要求土地或房屋权属任其一发生变动，另一方应随之变动，确保最终的土地使用权主体与房屋所有权主体保持一致。

尽管房屋与土地具有相对的独立性，为避免出现“空中楼阁”的尴尬局面，实行房地一致原则已经在法律实践和社会生活中得到普遍接受，但在实务工作中，该原则仍存在例外情形，如在租赁建设用地上修建房屋、土地房屋分开抵押以及国有企业改制中涉及土地房屋资产转移的不规范操作等均可能导致房地分离的情形。

而随着近年来农村房屋登记工作的全面铺开，房地分离的情形有增无减，对此类情形应如何做出判断，事关权利人的切身利益。

一、我国房地一致原则的法律规定1990年实施的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”。

第24条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

”上述两条率先明确了“房随地走”与“地随房走”的原则。

1994年颁布的《城市房地产管理法》第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

”再次确立了“地随房走”的原则。

实践中，不动产物权变动究竟应遵循“房随地走”还是“地随房走”，房屋与土地两个主管部门在适用条文时存在争权或推诿现象，后经国务院出面协调，确定了城市里“地随房走”，农村“房随地走”的一般性原则。

2007年颁布的《物权法》第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

”第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

房屋使⽤权和⼟地使⽤权不⼀致怎么解决在⽇常⽣活中，很多⼈买房或卖房时分不清房屋产权和⼟地所有权的区别，把这两种混为⼀谈，这样很容易导致⾃⼰上当受骗或者被别⼈侵害⾃⼰的合法资产。

在买卖房屋时⼀定要转让⼟地产权，并看清⼟地使⽤年限。

房屋产权是跟着⼟地使⽤权⾛的。

店铺⼩编为您整理房屋产权跟⼟地使⽤权不⼀致怎么办这个问题。

房屋使⽤权和⼟地使⽤权不⼀致怎么解决⼟地使⽤权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权(即房产权)是永远的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能⼀直享有;⼟地使⽤权是有期限的。

国家通过⼟地有期出让⽅式，授予⽤地⼈40年、50年、70年不等的使⽤权。

到期后，如国家需要收回⼟地，且必须连同地上建筑物⼀并收回时，这时会出现⼀个问题，由于房⼦在开发时有先有后，但⼟地使⽤权的终⽌⽇期是以⼟地出让合同上的终⽌时间为准，即⼟地使⽤权到期，⽽房产还未到报废的年限。

这时收回⼟地使⽤权则要给予地上建筑物所有⼈相应补偿;如果不收回，地上建筑物所有权⼈可以在届满前⼀年向国家申请续期，并重新缴纳⼟地出让⾦。

关于房与地的关系关于房与地的关系，从⽴法⾓度看，我国与世界上很多国家不同。

在国际上，很多国家采⽤房地⼀体的原则，即单⼀化的住宅，以⼟地为主，以房屋作为地上附着物，⼟地有所有权就意味着房屋所有权。

但我国是⼆元化的所有权体系模式，就是将⼟地的所有权、房屋的所有权作为两个权利来看待。

1、法律规定。

2、特殊的⼟地资源和⼈⼝资源情况。

中国⼈多地少，⽆法采取单⼀化住宅模式，让每家每户都有⼀块地或⼀处独⽴住宅，必须采取公寓化住宅模式。

公寓化住宅模式产⽣的问题是，房⼦与⼟地⽆法⼀⼀对应。

这是⼀个法律现实问题。

3、历史沿⾰。

改⾰开放后，我国在城市⼟地归国家所有的基础上，采取出让⼟地使⽤权的⽅式吸引外资，将⼟地使⽤权有期限地出让给企业，尤其是外资企业，许可他们在我国投资。

1988年⼟地市场全⾯启动后，这种权利出让模式应⽤在城市住宅买卖中，意味着⼈们购买的⼟地使⽤权是有期限的，定为70年。

I'd rather run up and be overwhelmed countless times than walk in a proper way for a lifetime.简单易用轻享办公（页眉可删）房屋占用范围内的土地使用权的法律规定有哪些房屋的使用肯定会涉及土地使用权，这是国家的有关法律进行规定的，但是对于房屋占用范围内的土地使用权，大多数住户都不太清楚，在实际运用中就是房屋所占土地的土地使用权，在法律意义上就是自己土地使用的合理性，有利于维护当事人的权益。

房屋的使用肯定会涉及土地使用权，这是国家的有关法律进行规定的，但是对于房屋占用范围内的土地使用权，大多数住户都不太清楚，在实际运用中就是房屋所占土地的土地使用权，在法律意义上就是自己土地使用的合理性，有利于维护当事人的权益。

房屋占用范围内的土地使用权具体是指土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体，在房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押。

房地一体原则也被称为“房随地走”原则或“地随房走”原则，其源于房产与地产不可分离的自然属性。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

《中华人民共和国担保法》第三十六条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。

国家实行城市国有土地使用权和土地上的房屋等建筑物及其附着物(统称房屋)所有权的主体一致，即房地产权利主体一致的原则。

房地产权利主体一致的原则从权利客体角度说，是房屋土地合一的原则。

这是世界上大多数国家不动产法律的基本原则。

房地产权利主体一致的原则认为，房屋和土地是一体的。

物理上，房屋的基础必须深入土地，房屋是附合在土地上的不动产。

陈宝成、陈宝清房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】福建省福州市中级人民法院【审理法院】福建省福州市中级人民法院【审结日期】2020.07.16【案件字号】(2020)闽01民终3298号【审理程序】二审【审理法官】林哲森金光玉黄锋【审理法官】林哲森金光玉黄锋【文书类型】判决书【当事人】陈宝成;陈宝清;陈宝金;陈宝明;陈宝光;陈芬;陈梅英;陈国经【当事人】陈宝成陈宝清陈宝金陈宝明陈宝光陈芬陈梅英陈国经【当事人-个人】陈宝成陈宝清陈宝金陈宝明陈宝光陈芬陈梅英陈国经【代理律师/律所】高峰福建鼎芝丰律师事务所【代理律师/律所】高峰福建鼎芝丰律师事务所【代理律师】高峰【代理律所】福建鼎芝丰律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】陈宝成;陈宝清;陈宝金;陈宝明;陈宝光;陈芬;陈梅英【被告】陈国经【本院观点】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

【权责关键词】合同第三人鉴定意见证据不足自认新证据证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。

根据在案证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。

另查明，生效的（2018）闽01行终82号行政判决书查明：“原告（陈宝成）报案所称伪造公文行为是指土地房产所有证上‘县长张建国’署名的左侧有手写添加‘本土地证内所等叁间平房全部移交陈国金执掌永远为业’的文字内容，原告当庭确认该添加文字系陈福官所写，并确认第三人（陈国经）持有的土地房产所有证除了上述添加内容之外，其他内容无异议，与调取自档案馆的存档联可相互印证。

"该判决书同时认定，上述添加文字行为不属于《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十二条规定的伪造、变造国家机关公文情形，闽侯县公安局青口派出所作出《不予行政处罚决定书》并无不妥。

地籍测量复习总结地籍测量复习总结一．名词解释1.地籍：由国家监督的、以土地权属为核心、以地块为基础的土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用现状等土地基础信息的集合，用图、数、表等形式表示。

2.宗地：权利上具有同一性的地块，即同一土地权利相连成片的用地范围，是权属调查和管理的基础单元。

3.地块：可区分出同类属性的最小土地单元。

4.图斑：在土地所有权宗地内，按土地利用分类标准为依据划分出的一块地。

5.土地所有权：所有制的法律上的表现，即从法律上确认人们对生产资料和生活资料所享有的权利。

6.土地使用权：依照法律对土地加以利用并从土地上获得合法受益的权利。

7.界址点：界址线或边界限的空间或属性的转折点。

8.地籍图：按照特定的投影方法、比例关系和专用符号把地籍要素及其相关的地物和地貌测绘在平面图纸上的图形。

9.宗地图：以宗地为单位汇编的地籍图。

10.房屋的产别：依据产权占有和管理不同而划分的类别：按两级分类，一级为8类，二级为4类。

11.土地权属主：具有土地所有权的单位和土地使用权的单位和个人。

12.边界系统：人们或政府管理机构通常以某种形式所成认的界限存在形式，由平凡边界和法律边界组成。

二．解答题1.现代地籍功能：地理性功能、经济功能、产权保护功能、土地利用管理功能、决策功能、管理功能2.地籍测量特征：1）地籍测量时一项官方测绘工作，是政府行使土地行政管理职能的具有法律意义的行政性技术行为2）为土地管理提供了准确、可靠地地理参考系统3）其技术标准具有勘验取证的法律特征4）其技术标准必须符合土地法律的要求5）其工作具有非常强的现势性6）地籍测量技术和方法是对当今测绘技术和方法的应用集成7）从事地籍测量的技术人员应具有丰富的土地管理知识3.土地权属确认方式：文件确认、惯用确认、协商确认、仲裁确认4.宗地划分的基础方法：按权属性质不同，宗地可分为所有权宗地和土地使用权宗地基础方法：1）由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划分为一宗地2）同一权属主所有或只用不相连的两块或两块以上的土地划分为两块或两块以上的宗地3）一个土地由假设干个权属主共同使用土地的划分：城镇地区土地的划分：首先按各级行政区划的管理范围进行划分土地，城镇可划分为区和街道两级，在街道内划分宗地（地块）。

住宅建设用地使用权期限届满其房屋所有权的归属问题探讨摘要我国实行的是区别于土地私有制的一种具有中国特色的土地制度，我国城镇土地依法属于国家所有，可以自由流转、开发利用的是建设用地使用权，且该建设用地使用权存在期限限制。

那么，势必会产生建设用地使用权到期后其上的房屋等建筑物的所有权归属问题。

从分析现行法对上述问题规定的本身出发，梳理现行法存在的不足和问题，进而提出了为解决这一问题的若干理性思考，如明确建设用地使用权续约主体、续约的程序和条件、法定续约权的确立和保障等等，以期对解决这一冲突有所裨益。

关键词建设用地使用权所有权收回期限作者简介：王治宪，南开大学本科在读，研究方向：房地产法。

中图分类号：D922.3文献标识码：A文章编号：1009-0592（2014）02-276-02一、问题的提出城市的土地属于国家所有，而国家所有的土地禁止流通，《宪法》等相关法律法规都对此作了明确的规定。

因此，在我国能够在市场上自由流转和开发利用的是建设用地使用权。

建设用地使用权依据法律或约定进行转移、取得，因此是一种有限处分且有期限限制的权利，一旦到期就存在续期或无偿收回的情况。

因为流转中的城市建设用地上设置的是有期限的使用权豍，而建设用地上取得合法权属证明的建筑物、构筑物尤其是以居民住宅为代表的期限是永久的，那么在“房地一体”的原则下就会产生冲突，建设用地的使用权到期后，其上仍合法的房屋该如何处置？房屋所有权人的权益该如何保障？土地使用权出让制度自确立以来已经经过了二十多年的时间，那些早期以这种方式获得的土地使用权已面临届满的问题，那么其到期后如何续期？其上的建筑物尤其是居民住宅的归属该何去何从？这些都是无法回避和必须解决的问题。

本文便以住宅性建设用地使用权到期后其上的居民住宅权属问题为代表进行分析研究，以期在理性思考的基础上提出合理建议。

二、建设用地使用权的期限性与房屋所有权永久性的法律规定与探究（一）对现行法规定的梳理与分析目前立法上针对建设用地使用权到期后的问题以及其上建筑物尤其是居民住宅的权属问题主要有以下几部法律、法规：1.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》最先涉及这一问题的是1990年国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》），《条例》中规定“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”，同时还规定“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。

1、房地产开发的特征：1.全面系统性.2。

广泛联系性.3.风险与效益并存。

4.地域性2、房地产经营的概念：房地产经营有广义和狭义之分,狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是这流通领域。

而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有效目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。

3、房地产经营的分类：1.地产经营2。

房产经营3.服务经营。

4。

房地产综合开发经营4、房地产开发的主要工作阶段：1。

投资决策分析阶段2.依法取得土地使用权阶段3。

可行性研究阶段4。

前期准备阶段5。

实施阶段6.销售阶段5、房地产产品流通环节的经营:1。

房屋销售2。

房屋租赁3。

房地产抵押4.房地产典当5.房屋置换：包括两种形式：一是房屋所有权与土地使用权的转换：二是房屋使用权的转换。

6、市场开发策略：一般来讲，企业市场开发策略主要有市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。

7、价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等。

8、房地产开发与经营决策类型：1.有明确的目标2。

有两个以上可供选择比较的方案3。

有评价方案优劣的标准4。

有真实地反映客观实际的信息9、开发与经营决策反则：1.遵守政策法规原则2。

经济效益原则3.风险意识的原则4.定性分析与定量分析相结合的原则10、房地产开发与经营决策的类型：1。

确定型决策2。

风险型决策:风险型决策也称随机决策,即决策方案未来的自然状态不能预先确定，可能存在若干状态。

11、期望值法：期望值法也叫期望收益值法,是指一投资项目的多个可选择方案这不同自然状态，不同概率，不同损益的期望收益值，其中期望收益值最大的方案为最佳方案。

12、净现值期望值法:某方案现金流入减现金流出现值13、最大可能法：最大可能法决策的实质是把概率最大的自然状态看作是必然发生的事情，即发生的概率为114、不确定型决策是指决策者对未来可能发生的情况虽有所了解,但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策。

建筑物区分所有权的土地使用权怎么办在权利性质上，土地使用权与建筑所有权是相互独立的物权；土地使用权和房屋所有权有依附关系；我国立法是坚持土地使用权和建筑物所有权的主题应为一致的立场。

现代社会，工商业发展迅速，由此产生的建筑物区分所有权问题增多。

在我国，建筑所有权可以归国家、集体和个人所有，但是建筑物的土地使用权却归国家所有，人们享有的只是一定年限的使用权。

那么建筑物区分所有权的土地使用权怎么办，什么是建筑物区分所有权。

法律365在这为您做简单的阐述。

一、建筑物区分所有权的土地使用权怎么办1、在权利性质上，土地使用权与建筑所有权是相互独立的物权。

土地使用权和房屋所有权是两种不同性质的，不能相互替代的，各具价值的物权。

土地使用权属于民法上的用益物权，是以取得物的使用价值为目的的物权。

而房屋所有权属于自物权，也即所有权，可以一发对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。

并且国家把土地和房屋作为两类不同的资源和生产资料、生活资料，设立了不同的部门进行管理。

2、土地使用权和房屋所有权有依附关系。

土地是任何房产的基础，是土地上建筑物的本质组成部分，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用该土地，如果对土地没有使用的权利，就无权在该土地上建房或使用房屋，因此离开了土地的建筑物是空中楼阁。

房屋产权的取得必须建立在已经一发取得土地使用权的基础上，抵押人对房屋产权或土地使用权中的一种权利的处分，往往会涉及到另一种权利的变动。

3、我国立法是坚持土地使用权和建筑物所有权的主题应为一致的立场。

因为只有土地使用权和建筑物所有权的主题保持一致，才能最大限度地避免各种纠纷。

为了要达到这种土地使用权和房屋所有权的权利主体的合一，必须要求房屋所有权移转时，土地使用权也一并移转，最终使房屋的所有权人和土地使用权人为同一人。

但是随着近年来对资源利用的效率的提高和城市住房制度的改革，土地之上房屋的多层性、单元性以及分层分单元使其权利结构呈现极为复杂的饿状态，使得房屋所有权和土地使用权权利主体一致性出现了例外情况。

房屋产权的性质分类是什么房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

下面由店铺为你详细介绍房屋产权的相关法律知识。

房屋产权的性质分类房子产权分为房屋所有权和土地使用权两部分。

按照房屋产权性质划分，可分为以下几种：1、国有房产国有房产是指归国家所有的房产。

包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。

国有房产分为直管产、自管产、军产三种。

(1)直管产：是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产(房屋所有权已正式划拨给单位的除外)，大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。

(2)自管产：是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。

(3)军产：是指中国人民解放军部队所有的房产。

包括由国家划拨的房产、利用军费开支或军队自筹资金购建的房产。

2、直管房产直管房产是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产(房屋所有权已正式划拨给单位的除外)，大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。

3、自管房产自管房产是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。

4、军队房产军队房产是指中国人民解放军部队所有的房产。

包括由国家划拨的房产、利用军费开支或军队自筹资金购建的房产。

军队房地产开发，应在保障部队住用和保守国家军事机密的前提下进行。

开发的范围主要包括：划归军队房地产管理部门直接管理的房地产;经过核定营房限额住用面积后空余的整座、成片房地产;在用营区的零星院落;地处城市繁华地段，且被纳入城市规划开发和改造的营区;其它闲置可开发的土地等。

部队住用限额以内的、划为军事禁区和安全保密要求高的单位使用的房地产，不得进行开发经营。

在用营区划为军事行政区的房地产不准外商(含港澳台商，下同)参与开发经营。

房随地走”和“地随房走”的有关问题释疑一、释义所谓“房随地走”就是指某块土地的土地使用权（建设用地使用权）被买卖处分时，该土地上的房屋等建筑物及其附属设施也随之一并转让。

反过来，建筑物、构筑物及其附属设施被转让处分时，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也要一并处分，即所谓“地随房走”。

关于以上两点，《担保法》、《房地产管理法》和《物权法》等均作了明确规定。

但现实生活中很难避免土地和地上建筑物分别被处分的情况，特别是房屋管理和土地管理分属不同部门时。

《物权法》第10条要求房地产进行统一登记，这样原来的分别登记和统一登记之间就发生了冲突，特别是在《担保法》状态下因为是分别登记，房屋抵押归房产管理部门管理，土地使用权抵押归土地管理部门管理，即出现了房地产抵押进行了分别登记。

二、案例某市福星粮油食品有限责任公司(以下简称福星公司)因扩大再生产扩建厂房，急欲贷款，2002年2月6日，福星公司与该市中国农业银行神龙支行(以下简称神龙支行)签订借款抵押担保合同。

合同约定，由神龙支行贷给福星公司款人民币150万元，借款期限10个月，借款利率为月息8厘。

在合同中并明确约定由福星公司的办公楼、厂房作抵押担保，抵押物办公楼、厂房经房地产价格评估事务所评估价格为160万元。

2月7日，福星公司和神龙支行一块到房地产管理部门办理房产抵押登记手续后，神龙支行即将贷款150万元划入福星公司账号上。

扩建厂房后，生产能力增强，福星公司又缺乏流动资金，福星公司又与该市工商银行房地产信贷部(以下简称房地产信贷部)协商贷款，双方于2002年8月18日签订了借款抵押担保合同，合同约定，由房地产信贷部贷给福星公司流动资金80万元，月息7厘，期限6个月，在抵押担保条款中约定由福星公司的办公楼、厂房占用的土地使用权作抵押。

经房地产价格评估事务所评估价格为90万元，同日，房地产信贷部与福星公司一块到土地管理部门办理了土地使用权抵押登记手续。