新国八条对房地产市场的影响分析
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“新国八条”对广州房地产市场的影响分析
目前 ，广 州楼 市 出现 了 “ 内冷 外 热 ”的 情形 。
套 。截至 ２ ７ 月２ 日，成 交仅 为３ ８ 套 ，相 信整 个 月度 ３１ 的成交量水 平 ，将打破 ２ ０ 年 以来 月度 成交 的新 低纪 ０９ 但 是 各种 因 素叠加 起 来对 广 州房 市 的不 利影 响 一 目 了然。今 年２ 月份 ，广 州一手 房成 交量锐减 。网易房 录 。至 于二手房 成交价 ，根据安 居客 网站的统计 ，广 ００ ０ 产根 据阳关 家缘 实时 网签 统 计显示 ，２ 日一２ ８ 州二手房从 ２ １ 年 １ 月至今 一直延续 着升势 。口前已 月ｉ 月２
尽管２ 月出台的楼 市调控 相 比北京 、上海显 得温和 ，
日，广州市 （ 区两县 ）网签成 交４ ０ 套 ，比上 月的 由去年 １ 月份的１１２ 平方 ，上升至１５ ８ 方 ， 十 ２０ ０ １６元／ ３ ２ 元／ １ ％。即使在 新政刚出台时的二 月份 ，房价依 ２ ８ ６ 套大幅减 少５ ． ％，同比则增长 １ ％；网签销售 升幅达２ ． ８７ ２６ ３ ９ ％，三 月比二 月环比上涨２２ ． ％， 面积 为５ ．８ 平方米 ，环 比上 月的 １３６ 万平方米减 然比一 月份环 比上涨５ １ 万 ７ ０ ．０ 少５ ．２ ００ ％，同比 上涨３ ％。其实 ，成交量减 少是意料 房市新政 使二手房房价不降反升。如图所 示。 １ ＝． “ 新国八条 ”的新颖之处 之 中的事 。原 因有三 ：首先 是 春节 假 期的 影 响 ；此 外 ，开发商推盘速度放 慢 ；第三 ，由于房地产新政策
导住房 需求 。措施 要求各直 辖市 、计划 单列市 、省 会
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标 准也要上调 。其次 ， 于首套 置业者 ， “ 对 新国八 条” 对 其影响轻微 。尽管购首套 房者 的首付 成数 已经上 调
读《房地产调控新国八条》有感
读《房地产调控新国八条》有感读《房地产调控新国八条》有感今年1月26日推出的"新版国八条"，从一个住房需求者的角度解读，我的感觉是国内住宅市场调控体系建立的进一步完善，效果如何，持续时间多长，还取决于更多表象的及潜在的因素之间的相互作用和博弈，新国八读后感，房价调控路在何方?。
"新国八"的第一条是明确了目标，落实了责任，重点在于房价的调控目标要与当地"经济开展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力"合理确定，这里面并没有全面否认房价形成和上涨的市场因素。
第二条是在市场条件下引入政策性机制，多渠道、多方式增加住房供应。
第三条是未满5年房屋交易税收从差额调整为全额，并严格执行。
目的是通过增加交易本钱，抑制房屋的频繁上市交易，通过税收来挤出一部分房屋的增值空间。
一定要在5年之内交易的，房屋增值部分不能被所有人照单全收，财税也得分一杯羹。
第四条提高了对第二套房屋信贷支持的门槛，也是一把双刃剑，即可利好于银行，同时也抑制了部分改善性需求。
第五条是要求土地部门增加有效土地供应，从严土地分配构造和交易流程，特别是提出了"通过限房价来竞地价"的招拍挂思路，挤压投标人(开发商)的利润空间，想入围就必须抬高土地竞价。
效果是，一方面从土地分配上约束了高端住宅的用地面积，另一方面还有可能使开发商通过各种途径降低本钱，在人力、资金和原材料不断膨胀的形势下，高端物业将变得越来越稀缺，逐利本性催生豆腐渣的工程的低水平商品或保障适用房的可能性不断增加。
第六条是通过限购调整需求构造，挤出投资性需求，抑制非户籍人口购房。
近日有经济学家称京版20××限购政策有可能将权力寻租的灰色地带转移到户籍管理部门。
这种政策好的方面是缓解了北京等超级城市的人口、住房、交通压力，负面作用是一方面限制了正常人员流动的安居乐业之所需，另一方面是"此处不留爷，自有留爷处"，在财富效应的作用下有可能引起人才、财富流出guo门。
“新八条”对房地产业的影响
“新八条”对房地产业的影响【摘要】“新八条”出台背景及对相关各方的影响【关键词】新政策稳定房价一、“新八条”出台2010年房地产市场经历了三轮严厉政策调控，但并未能阻止房价上涨的步伐。
自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。
为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。
2011年1月26日，国务院常务委员会再度推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政等对贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。
目前，房地产开发投资保持平稳增长，商品房建设规模继续扩大，销售增速趋于平稳，但新开工面积增速同比大幅回落。
二、”新八条”对相关各方的影响1、对购房者：调控得到认可，投资预期有所改变“新八条”发出的讯号是：国家正在合理、有序地促进房地产市场的发展，让消费者和开发商都对房市充满信心和力量，刺激市场使得市场复苏。
具体来看：价格趋稳有利于自住型需求的释放，也促使其理性消费；改善型需求的成本（包括首付款和利率要求）大大增加，必然影响到需求的释放；投资投机性购房者将不再期待房价像以往一样几年翻番，投资收益的不可预见性增加。
对于淮南来说，房价在全国乃至安徽省都不算是高的，而淮南百姓的人均收入在全省是前五名的，淮南百姓对楼市的信心本来就比较稳定。
此次调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。
另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险，抑制投资投机性需求的释放。
新国八条应对政策分析及应对策略
新国八条应对政策分析及应对策略政策分析解读：政策一：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标解读：本细则相较之前政策有所突破，比较直接的给出了不同地区房价涨幅的合理范围。
而其参考指标则主要依据“地区的GDP、可支配收入、支付能力”，就上海而言，按照上海十二五规划，未来五年上海GDP年均增长8%来判断，在不考虑货币发行和通胀因素的情况下，至少房价年均增长8%是完全可以接受的。
具体来看，宏观上来说，因其与“问责机制”挂钩，或将可以增强政府对不同地区房价走势的把握，对房价控制目标涨幅过高的地区进行控制，一定程度上遏制房价出现非理性过快上涨。
对于开发商而言，在年度价格控制目标出来以后，其开发项目新开上市的产品价格策略必会受到一定的影响，而在更大程度表现为价格预期下调。
就购房者来说，或将稳定其对于未来房价走势的预期，一定程度上缓解观望情绪，促进其下定成交。
政策二：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍解读：相较之前的政策，二套房首付比例从不低于50%上调至60%，房贷进一步收紧必然会增加购房的成本，对市场需求一定会产生消极影响。
其影响分两个层面，第一是实际层面，即由于首付比例提高，买房者无力承担首付而放弃购房，第二是心理层面，由于对调控从紧而对房价预期发生变化而放缓购房。
两个层面的影响共同作用下，市场可能出现销量下滑。
而是否能够促动房价下调，则需要视销量下降的程度而定。
然而，二套房的信贷收紧在控制投资投机的同时，也或将误伤普通的改善型购房需求，甚至于改善型需求的受伤程度远高于投资投机型需求。
由于投资投机购房的购买能力强，首付提升对他们的影响或许还在可接受的范围内。
而普通的改善型需求，完全是自住性的购房，他们支付能力相对较弱，此番增加到了60%，又将搁置部分此类住房需求的购置计划。
房地产新国八条解读报告
合纵联行/2011.1.27新国八条解读一、【1．26新国八条内容】1、政府必须公布新建住房价格控制目标２０１１年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
2、加强保障住房管理，增加公共租赁住房加大保障性安居工程建设力度。
各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。
3、购房不足5年转让，按销售价全额征税调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足５年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
4、提高第二套住房放贷首付和利率强化差别化住房信贷政策。
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍5、商品房用地供应量不低于前2年平均供应量今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前２年年均实际供应量。
大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。
加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。
对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。
对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。
依法查处非法转让土地使用权行为。
拥有2套房的家庭，不得在本地再购房各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
原则上对已有１套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购１套住房；对已拥有２套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
杭州“国八条”细则影响及市场预判
解读：无期限全面限购，规定2套以上当地居民、1套以上非当地居民以及无法提供证明的非当地居民，
将直接限购，无疑会对楼市需求构成打击，同时也会影响到开发商的拿地、销售节点的控制。
3、二套房首付款及利率
商业贷款及公积金贷款购买二套房，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利 率的1.1倍。
解读：贷款利率增加一成，提高了二套房购入门椹及持有成本，加大了投资客的资金压力，对自住改
•
144-180方中等户型去化差，销售难度高，未来最难销售；
•
180方以上大户型去化差，销售难度高，未来难销。
对物业的影响
新政催走住宅投资客，商业地产面临重大发展机会！
2、对酒店式公寓的影响
由于类住宅性质，可能暂时作为住宅替代品
✓变相受益：住宅投资门椹被卡，不受政策限制，与住宅相似的首付，将使宜商宜住的酒店式公寓可能成为投资客 新的投资替代品，一定程度上可激发酒店式公寓销售的热度。 ✓面积段影响：酒店式公寓小户型的特征注定将分流住宅市场中小投资客的关注。
4、对商业的影响
住宅市场挤出客，有投资转向可能
✓协同受益：住宅市场的资金转向涌入也将为商业市场注入新鲜血液，市场将更为活跃； ✓面积段影响：由于商业面积大小不等，因此将对原有住宅各类型投资客都有分流作用。
报告目录
1
“国八条”细则解读
2
对客户的影响
3
对物业的影响
4
市场预判
市场预判
政策效应一般需5-8个月消化，但本次调控力度极大，持续时间不定， 预计11年5-8月份政策效应将逐步减弱，将迎来较好的上市时机！
对客户的影响
门椹限制：想买的买不了，可买的不一定买！
3、对二次改善者的影响
1.26新国八条解读
1.26新国八条解读1.26“新国八条”解读房地产调控思维应从“控制消费”向“疏导消费”转移1月26日，总理温家宝主持国务院常务会议，会议确定了八条政策措施，其中较引人注目的是“将二套房房贷首付比例提至60%”、“对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征营业税”等，自此，2010年以来，房地产第三轮调控靴子正式落地。
一、关于政策出台的时间节点。
选择在春节前出台政策，有助于避免房地产成为春节期间的热点话题，对部分刚性需求的节日消费起到一定的降温作用。
同时，对社会大众、业界引起的讨论也能做到自然过渡，有利于稳定社会，更好的落实中央调控精神。
二、关于政策的具体内容。
1、进一步落实地方政府责任。
地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。
2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
【解读】：要真正做到落实地方政府对楼市调控的责任，首先必须解决的是地方财政这个根本问题。
地方财政问题得不到解决，单纯的抑制当地购房需求以调控房价，中央对房价的调控压力与地方财政利益之间的矛盾还将僵持。
其次，多种土地性质并存导致的土地划拨混乱，令地方政府责任也很难落实到位。
另外，数据统计标准、方法等方面的差异，“合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”的标准也没有明确，政策量化细则不明确也导致执行困难。
2、加大保障性安居工程建设力度。
各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。
加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。
有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。
努力增加公共租赁住房供应。
【解读】：保障性安居工程的建设，有利于加大供给，缓解供需矛盾，对于房地产的平稳健康发展无疑将起到积极的作用。
研究认为，保障房建设要起到真正的作用，还需做到以下三点：一、保障房须脱离商品房的属性——独立产权，以公共产权的形式出现，才能剔除被用于投资或资金保值的可能，真正为有自住需要的群体所购买。
国八条新政解读及北京市场表现
国八条新政对市场的影响及后市走势分析【事件背景】2０10年房地产经历了三轮严厉的政策调控,但并未阻止房价上涨的步伐。
统计局数据显示,２010年全国7０个大中城市房价上涨了６．4％；中房信对全国重点城市监控数据显示,30个重点城市房价涨幅均超过1０％，其中海口、杭州、太原、北京、上海、深圳等城市涨幅超过４0％.2011年1月26日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作.２０１1年第一轮房地产调控就此拉开帷幕。
【政策要点】【调整税费】对个人购买住房不足５年转手交易的,统一按销售收入全额征税。
严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
（营业税将统一按照总额的5。
５%征收，普通住宅也被纳入调控对象之列,之前的规定是:1．不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。
２．超过５年（含5年)的非普通住房对外销售的,按照差额征收营业税。
3。
不足5年的普通住房对外销售的,按照差额征收营业税；严格执行房产所得税意味着可能按照差价的２0%征收，之前各地多采用总额的１%税率征收。
）【差别信贷】对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1。
1倍。
（首付比例上调一成）【增加土地出让】今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前２年年均实际供应量.【限购升级】各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。
对已有1套住房的当地居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房.【新政后北京市场表现】由于本轮新政被媒体提前预知,在政策调控前两周,二手房市场出现了较为明显的一波上涨行情；新房市场则出现扎堆供应的情况.而新政后,市场进入了春节前最后一周，受春节和新政双重影响，市场表现较为冷淡。
新国八条统说辞
新国八条统一说辞针对2011年新出台的国八条，预计会对市场和客户方面产生如下影响--观望气氛加重，客户担心房价会产生较大波动，主要表现在以下几方面：1、政府问责制，担心地方政府会出台一系列相关细则政策来避免中央问责；2、二套房贷首付提高至60%，担心更多的投资或改善型客户会因为资金问题暂时搁浅房产购置计划；3、二手房交易税费增加会全面打击房地产市场；4、媒体舆论会大肆宣传房产降价言论；建议从以下三大方面进行分析：一、政策引导1、温总理上任时说过要在他的任期内，让房价降低下来，因此，在09年下半年以来房地产市场新政频频颁布，但是到最后对于房价并没有起到抑制作用，其主要有两点：一、通货膨胀加剧了人民币的贬值速度，同时市场上热钱较多，现在对于投资渠道来讲，客户并没有太多选择，黄金的高位价格以及它的稳定性不及房产安全，股市和期货这两年行情一般，投资风险较大，而房地产行业，从06年以后价格大幅上涨，房产的增值、保值能力相对于其它渠道来讲，更加稳定、安全；二、加快城市化进程步伐是国家政府倡导的主流发展方向，导致大批城镇居民变成城市居民，城市人口基数的快速增长，必然会拉动城市房地产的快速发展和需求量的提升，需求量的急剧增加和市场供应量不足的矛盾，必然会导致房价的上涨，所以房价肯定是不会降的。
三、中国目前产业结构发展不均衡。
中国经济快速增长现在靠工业已经远远满足国际市场的发展步伐，中国政府对每年GDP增长目标又十分看重，房地产行业为百业之首，房地产行业的高速发展能够带动上下游几十个行业的快速发展，对中国GDP增长起到举足轻重的作用，因此，意味着中国政府要保经济增长，就不会完全舍弃房地产行业。
另外一个层面，各地政府要靠卖地和土开发税收来完成中央下达的经济增长目标，去年，郑州城市税收的近6成来自于房地产行业，地王的频出也使得地方政府对国家下发政策的执行力大打折扣；2、新政强调执行差别化银行信贷，说明中央政府主要目的在于打压高房价城市，郑州目前均价基本在6000左右，不在全国重点关注城市之列，新政还要求政府问责制，中央要求地方政府，一定要将房价抑制下来，出台新国八条应该也是为了强调重点热点城市要出台限购令，而郑州的限购令已经出了细则，而且是先于国八条出台，郑州政府在不违背中央政府规定前提下，划定二环以外为以后的发展区域，既执行了中央下达的政策，也不会对地方政府的经济造成重大影响；3、新政要求二套房首付提高到60%，利率不低于基准利率1.1倍，其实郑州区域二套房的客户一般为改善性住房需求，这些人一般都是有一定的经济基础，本身对于以前的50%到60%，只是10%的首付增加，对他们而言并没有太大问题，而他们其实更关注的是利率的增加，而新国八条并没有在以前基础上执行更高的利率，所以说影响并不大；4、新政的另外一层含义，是目前国内高房价的问题比较尖锐，出台抑制政策也是为了安抚民心，平民怨，让老百姓感觉到政府并不是什么都没有做，也借此机会，给自己一个台阶下。
“新国八条”政策解读浅析
本报告是严格保密。
9
解读分析
新政重点就在对住房“去投资投机化”、“去赚钱效应”，并采 取严厉的住房信贷政策及房地产税政策，达到挤出房地产泡沫、 改善居民基本居住条件的目的。
实现房地产市场平稳健康发展
…… 解决城镇居民住房问题 控制房价过快上涨 遏制投资投机性购房 巩固和扩大调控成果
政府问责
保障供应
幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人 民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责
以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，
文件“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”，并明确了问责的具体 范围； 将中央对地方政府问责的内容一一列出，与过去的问责制度相比，有了详细考 核指标；
“年度新建住房价格控制目标”、“新建住房价格上涨幅度”等内容都是民众
可以直接感知的，地方政府调控房价的回旋余地缩小。
本报告是严格保密。
11
解读分析
保障供应方面——千方百计放大供给
通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，
逐步扩大住房保障制度覆盖面，努力增加公共租赁住房供应 ；加强保障性住 房管理，健全准入退出机制； 增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商 品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。 在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，大力推广以“限房价 、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入 资格和资金来源的审查 严肃查处对擅自改变保障性住房用地性质的行为。对已供房地产用地，超 过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以 闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。
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所增长。
12月：全国二手住宅市场成交明显回暖
12月开始，全国二手楼市同样迎来一波回暖行情，成交量比11月 普遍有较大回升
全国各地楼市成交均价依然上涨
22467
24141
自12月开始主要城市商品住宅价格环比上涨 部分下跌城市主要受成交影响结构性下降
北京：12月北京房价继续呈现上升态势
部分城市陆续公布地方版“国八条”细则
上海出台9条调控细则落实“国八条”：
– 对不能提供两年内1年以上纳税证明的禁止买房。严格查处非法转让土地使用权的行为； – 对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同
约定的土地开发项目。
北京针对“国八条”，出台15条调控细则： – 建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住 房体系。加快实施保障性安居工程，“十二五”期间全市计划建设、收购各类 保障性住房100万套，比“十一五”翻一番，全面实现住有所居目标 。大力发 展公共租赁住房，不断改善保障性住房的供给结构。 – 实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将 项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务 部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预 征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。 – 对无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得 税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
当前经济环境：紧缩流动性与抑制楼市并举，以控制经济、 通胀双热
图
经济活跃度： 通胀水平：
例
存款准备金率：
利率：
楼市政策：
过热 过热
偏热 偏热
当月加存款准备金率 当月加息 出台紧缩性楼市政策
适中 适中
衰退 通缩
当月降存款准备金率 当月减息 出台鼓励性楼市政策
注：2011年1 月经济活跃度 和通胀水平为 预估水平。
– 限购范围扩大，更严格（拥有2套后不能再购房）
– 二套房首付款不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍
– 各商业银行纷纷取消首套房贷利率，首套房贷首付比例不低于三成
– 上海重庆开征房产税
•合理确定本地区年度新建住 房价格控制目标 •主要城市拥有2套后不能再 购房 •严格实行地方政府问责制 •加快建立个人住房信息系统
1月上半月流动性回复宽松一定程度上刺激了需求
– 银行年初放贷冲动再起，1月银行放贷1.11万亿。
首套房贷利率优惠逐渐取消，担心购房成本增加而入市
– 1月中旬以来，南京、深圳、广州等城市先后传出首套房贷利率8.5折即将 取消的消息
– 而目前，已有部分银行将首套房贷利率优惠调整为基准利率的9折
对政策收紧预期增加，部分客户提前入市
经济、通胀活跃度双热：11、12月CPI分别达5.1%和4.6%，11月PMI达55.2%，虽然12月略有下 降，但未来经济仍存过热风险。
抑楼市、收流动性以稳经济：当前及未来一段时间主要的经济风险在于过热而非经济降温，抑制楼 市有助于经济回稳、防止经济风险。另外，央行于2010年末段时间及2011年初亦快步上调存款准备 金率和基准利率，以控制通胀和经济增长速度。
青岛、成都城市也针对国八条出台相关政策，这些地方的细则大部分是对 中央政策的执行，并无创新之处。
价格控制目标的制定将在控制房价过快上涨的基础上 实现成交量的稳定
政策要点：
– 国八条规定：“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配 收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目 标，并于一季度向社会公布。”
– “价格控制目标”的制定是基于各地经济发展目标、人均收入增长目标等，政 府的目的并非是让房价下降，而是希望房价保持一个和经济、收入增速较为匹 配的增速。
– 2011年，北京两会将GDP增幅确定在8%，因此，房价控制目标也可能在8%左右。 – 地方“价格控制目标”存在不确定性，若是保持一定合理的升幅，则推升市场
– 随着调控的深入，市场对政策进一步收紧的预期逐渐增加，部分客户担心 房贷再次收紧，特别是首套、二套首付成数提高而果断入市
– 部分城市担心房产税的出台、限购政策的出台而提前购房规避政策影响
12月-1月中：全国一手住宅市场成交明显回暖
9804 2064
9827 3251
11745 2086
自12月开始，各地成交已经普遍较11月水平有所回升。 至2011年1月中旬，各地成交继续回暖，大部分城市成交量对比上年同期均有
2005
2006
2007
2008
2009
2010
实体 经济
引导资金回 流实体经济
楼市高涨吸引 实体资金流入
楼市
2010年经济增速好于预期，经济转型逼切性提高：2010年GDP增长10.3%，好于市场预期。随着 经济基础的进一步夯实，国内进行经济转型的逼切性提高。
经济转型需要抑制楼市过快增长，引导资金重回实体：2011年是“十二五”的开篇之年，国家进行 经济结构调整的任务重大，产业发展与支持创新均需要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引 了大批资金“弃实体入楼市”，当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济。
目录
1 政策出台背景
¾社会经济 ¾土地市场 ¾房地产市场
2 新政解读：政策密集出台，政府调控房价决心坚定
3 新政对各类市场主体的影响
新“国八条”配合先前的多项政策对市场形成高压态势
政策叠加与组合发挥作用
– 要求地方政府根据当地具体情况公布新建住宅的房价控制目标，并对控制房价不力的地
方政府进行问责
调整到30%。 – 重庆和上海开始开征房产税，未来房产税有可能向全国蔓延。 – （政策影响见下页）
限购对首套房影响有限，对中端住宅的影响将大 于高端住宅
政策影响： – 政策对首次置业者影响有限。由于首套房基本上属于刚需用户，国八条及前期 相关政策对其影响也只是将首付比例调高到30%，取消优惠利率，在购房者对未 来房屋预期稳定的情况下，政策影响有限，部分有实力的购房者还将会积极购 房。 – 高端住宅属于附加价值比较高的奢侈性产品，其消费群体一般是非常富有阶 层，因而信贷政策对其几乎没有影响。但是由于富裕阶层目前一般具有多套住 房，在目前限购政策和房产税开征的情况下，购房者要想买入新的房产，必须 将其名下的房产降低到一套（当地户口）或则全部抛售（非当地户口），这也 意味着这些富裕阶层要买入新的房产必须放弃目前拥有的多套房产，并有可能 缴纳全额营业税。因而，这就要求高端住宅产品的品质非常具有吸引力，足以 促使购房者损失因抛售现有物业的机会成本（抛售后其名下只能持有两套房 产）。 – 中端住宅由于其价格较普通住宅较贵，在当前二套房贷首付60%，贷款利率1.1 被的情况下，一般性的改善型需求客户没有能力消费，而富裕阶层由于机会成 本过大，而不会选择购买，因而其受到的影响较高端住宅更为严重。
目录
1 政策出台背景: 经济转型以及楼市再度量价齐升引致调控加码
¾社会经济 ¾土地市场 ¾房地产市场
2 新政解读
3 新政对各类市场主体的影响
全国土地市场持续升温，开发商拿地热情高涨
12月份，十个品牌发展商新增土地储 备的用地面积合计为666万平方米，环 比11月大幅上升199%。12月的新增土 地储备量是2010年内的第二高峰，仅 略次于10月的新增土地储备量。
– 各地要根据地区的具体情况，合理制定房价的上涨目标 – （政策影响见下页）
新国八条及相关政策对改善型需求、投资、投机 性需Байду номын сангаас将会产生较大的影响
政策影响：
– 由于一般改善性客户经济承受能力有限，而首付款比例提高10%，意味着要增加 几十万的首付，压力较大，而且利率的提高也明显的增加了成本，因此，政策 将会对改善型需求客户产生较大的影响。
政策要点：
– 国八条规定，“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的 城市在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。
– 对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。 – 在现行的限购政策下，允许户籍家庭持有两套住房，也即是只要卖出一
套，就可以在买入一套。 – 目前各商业银行相续取消首套房贷利率优惠政策，首套房贷的付款比例也
新国十条（2010.4）颁布以来，北京市房 屋成交量先经历了先先跌，后上升的态 势，房屋的价格持续在高位运行。
2010年11月，北京楼市均价环比上涨 0.14%，同比上涨38.5%。
北京2010年2月至2011年1月房价走势
小结：经济转型以及楼市再度量价齐升引致 调控加码
2011年是“十二五”的开篇之年，国家进行经济结构调整的任务重大，产 业发展与支持创新均需要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引了大批 资金“弃实体入楼市”，当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济；
新国八条及相关政策对改善型需求、投资、投机 性需求将会产生较大的影响
政策要点：
– 在首套房认定上，只要以前有过房贷记录、目前名下有房产都认定为第二套房， 二套房首付比例提高到60%，利率提高到标准利率的1.1倍，对三套房进行限购。
– 对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
– 据消息正，北京正在酝酿提高二套存量房产的贷款利率。
– 对于投资和投机型需求一般通过利用银行的贷款进行高杠杆操作进行套利，但 是限购政策、个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税政策 及二套首付60%及利率1.1倍对其形成了严重的冲击。如果再对存量二手房提高 利率对其影响将会更大。在各地方制定房价上涨目标的情况下，房价不可能在 大幅上涨，因而其套利空间被进一步压缩，未来全国版的房产税也有可能成为 悬在其头上的一柄利剑。在成本上升，盈利空间有限的情况下，投资和投机需 求将会受到很大的抑制，如果对二手存量房提高利率或者对多套房征收房产税 可能会促使投资和投机者抛售房产。
12月：全国二手住宅市场成交明显回暖
12月开始，全国二手楼市同样迎来一波回暖行情，成交量比11月 普遍有较大回升
全国各地楼市成交均价依然上涨
22467
24141
自12月开始主要城市商品住宅价格环比上涨 部分下跌城市主要受成交影响结构性下降
北京：12月北京房价继续呈现上升态势
部分城市陆续公布地方版“国八条”细则
上海出台9条调控细则落实“国八条”：
– 对不能提供两年内1年以上纳税证明的禁止买房。严格查处非法转让土地使用权的行为； – 对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同
约定的土地开发项目。
北京针对“国八条”，出台15条调控细则： – 建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住 房体系。加快实施保障性安居工程，“十二五”期间全市计划建设、收购各类 保障性住房100万套，比“十一五”翻一番，全面实现住有所居目标 。大力发 展公共租赁住房，不断改善保障性住房的供给结构。 – 实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将 项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务 部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预 征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。 – 对无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得 税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
当前经济环境：紧缩流动性与抑制楼市并举，以控制经济、 通胀双热
图
经济活跃度： 通胀水平：
例
存款准备金率：
利率：
楼市政策：
过热 过热
偏热 偏热
当月加存款准备金率 当月加息 出台紧缩性楼市政策
适中 适中
衰退 通缩
当月降存款准备金率 当月减息 出台鼓励性楼市政策
注：2011年1 月经济活跃度 和通胀水平为 预估水平。
– 限购范围扩大，更严格（拥有2套后不能再购房）
– 二套房首付款不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍
– 各商业银行纷纷取消首套房贷利率，首套房贷首付比例不低于三成
– 上海重庆开征房产税
•合理确定本地区年度新建住 房价格控制目标 •主要城市拥有2套后不能再 购房 •严格实行地方政府问责制 •加快建立个人住房信息系统
1月上半月流动性回复宽松一定程度上刺激了需求
– 银行年初放贷冲动再起，1月银行放贷1.11万亿。
首套房贷利率优惠逐渐取消，担心购房成本增加而入市
– 1月中旬以来，南京、深圳、广州等城市先后传出首套房贷利率8.5折即将 取消的消息
– 而目前，已有部分银行将首套房贷利率优惠调整为基准利率的9折
对政策收紧预期增加，部分客户提前入市
经济、通胀活跃度双热：11、12月CPI分别达5.1%和4.6%，11月PMI达55.2%，虽然12月略有下 降，但未来经济仍存过热风险。
抑楼市、收流动性以稳经济：当前及未来一段时间主要的经济风险在于过热而非经济降温，抑制楼 市有助于经济回稳、防止经济风险。另外，央行于2010年末段时间及2011年初亦快步上调存款准备 金率和基准利率，以控制通胀和经济增长速度。
青岛、成都城市也针对国八条出台相关政策，这些地方的细则大部分是对 中央政策的执行，并无创新之处。
价格控制目标的制定将在控制房价过快上涨的基础上 实现成交量的稳定
政策要点：
– 国八条规定：“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配 收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目 标，并于一季度向社会公布。”
– “价格控制目标”的制定是基于各地经济发展目标、人均收入增长目标等，政 府的目的并非是让房价下降，而是希望房价保持一个和经济、收入增速较为匹 配的增速。
– 2011年，北京两会将GDP增幅确定在8%，因此，房价控制目标也可能在8%左右。 – 地方“价格控制目标”存在不确定性，若是保持一定合理的升幅，则推升市场
– 随着调控的深入，市场对政策进一步收紧的预期逐渐增加，部分客户担心 房贷再次收紧，特别是首套、二套首付成数提高而果断入市
– 部分城市担心房产税的出台、限购政策的出台而提前购房规避政策影响
12月-1月中：全国一手住宅市场成交明显回暖
9804 2064
9827 3251
11745 2086
自12月开始，各地成交已经普遍较11月水平有所回升。 至2011年1月中旬，各地成交继续回暖，大部分城市成交量对比上年同期均有
2005
2006
2007
2008
2009
2010
实体 经济
引导资金回 流实体经济
楼市高涨吸引 实体资金流入
楼市
2010年经济增速好于预期，经济转型逼切性提高：2010年GDP增长10.3%，好于市场预期。随着 经济基础的进一步夯实，国内进行经济转型的逼切性提高。
经济转型需要抑制楼市过快增长，引导资金重回实体：2011年是“十二五”的开篇之年，国家进行 经济结构调整的任务重大，产业发展与支持创新均需要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引 了大批资金“弃实体入楼市”，当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济。
目录
1 政策出台背景
¾社会经济 ¾土地市场 ¾房地产市场
2 新政解读：政策密集出台，政府调控房价决心坚定
3 新政对各类市场主体的影响
新“国八条”配合先前的多项政策对市场形成高压态势
政策叠加与组合发挥作用
– 要求地方政府根据当地具体情况公布新建住宅的房价控制目标，并对控制房价不力的地
方政府进行问责
调整到30%。 – 重庆和上海开始开征房产税，未来房产税有可能向全国蔓延。 – （政策影响见下页）
限购对首套房影响有限，对中端住宅的影响将大 于高端住宅
政策影响： – 政策对首次置业者影响有限。由于首套房基本上属于刚需用户，国八条及前期 相关政策对其影响也只是将首付比例调高到30%，取消优惠利率，在购房者对未 来房屋预期稳定的情况下，政策影响有限，部分有实力的购房者还将会积极购 房。 – 高端住宅属于附加价值比较高的奢侈性产品，其消费群体一般是非常富有阶 层，因而信贷政策对其几乎没有影响。但是由于富裕阶层目前一般具有多套住 房，在目前限购政策和房产税开征的情况下，购房者要想买入新的房产，必须 将其名下的房产降低到一套（当地户口）或则全部抛售（非当地户口），这也 意味着这些富裕阶层要买入新的房产必须放弃目前拥有的多套房产，并有可能 缴纳全额营业税。因而，这就要求高端住宅产品的品质非常具有吸引力，足以 促使购房者损失因抛售现有物业的机会成本（抛售后其名下只能持有两套房 产）。 – 中端住宅由于其价格较普通住宅较贵，在当前二套房贷首付60%，贷款利率1.1 被的情况下，一般性的改善型需求客户没有能力消费，而富裕阶层由于机会成 本过大，而不会选择购买，因而其受到的影响较高端住宅更为严重。
目录
1 政策出台背景: 经济转型以及楼市再度量价齐升引致调控加码
¾社会经济 ¾土地市场 ¾房地产市场
2 新政解读
3 新政对各类市场主体的影响
全国土地市场持续升温，开发商拿地热情高涨
12月份，十个品牌发展商新增土地储 备的用地面积合计为666万平方米，环 比11月大幅上升199%。12月的新增土 地储备量是2010年内的第二高峰，仅 略次于10月的新增土地储备量。
– 各地要根据地区的具体情况，合理制定房价的上涨目标 – （政策影响见下页）
新国八条及相关政策对改善型需求、投资、投机 性需Байду номын сангаас将会产生较大的影响
政策影响：
– 由于一般改善性客户经济承受能力有限，而首付款比例提高10%，意味着要增加 几十万的首付，压力较大，而且利率的提高也明显的增加了成本，因此，政策 将会对改善型需求客户产生较大的影响。
政策要点：
– 国八条规定，“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的 城市在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。
– 对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。 – 在现行的限购政策下，允许户籍家庭持有两套住房，也即是只要卖出一
套，就可以在买入一套。 – 目前各商业银行相续取消首套房贷利率优惠政策，首套房贷的付款比例也
新国十条（2010.4）颁布以来，北京市房 屋成交量先经历了先先跌，后上升的态 势，房屋的价格持续在高位运行。
2010年11月，北京楼市均价环比上涨 0.14%，同比上涨38.5%。
北京2010年2月至2011年1月房价走势
小结：经济转型以及楼市再度量价齐升引致 调控加码
2011年是“十二五”的开篇之年，国家进行经济结构调整的任务重大，产 业发展与支持创新均需要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引了大批 资金“弃实体入楼市”，当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济；
新国八条及相关政策对改善型需求、投资、投机 性需求将会产生较大的影响
政策要点：
– 在首套房认定上，只要以前有过房贷记录、目前名下有房产都认定为第二套房， 二套房首付比例提高到60%，利率提高到标准利率的1.1倍，对三套房进行限购。
– 对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
– 据消息正，北京正在酝酿提高二套存量房产的贷款利率。
– 对于投资和投机型需求一般通过利用银行的贷款进行高杠杆操作进行套利，但 是限购政策、个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税政策 及二套首付60%及利率1.1倍对其形成了严重的冲击。如果再对存量二手房提高 利率对其影响将会更大。在各地方制定房价上涨目标的情况下，房价不可能在 大幅上涨，因而其套利空间被进一步压缩，未来全国版的房产税也有可能成为 悬在其头上的一柄利剑。在成本上升，盈利空间有限的情况下，投资和投机需 求将会受到很大的抑制，如果对二手存量房提高利率或者对多套房征收房产税 可能会促使投资和投机者抛售房产。