下载文档原格式
国外城市土地节约集约的经验及启示目录一、内容概括 (2)二、国外城市土地节约集约概述 (2)三、国外城市土地节约集约的经验分析 (4)3.1 规划与立法保障经验 (5)3.2 市场机制与土地价格调控经验 (6)3.3 土地利用效率提升经验 (7)四、国外城市土地节约集约的启示与借鉴 (8)4.1 强化土地利用规划与立法保障建设 (9)4.2 完善土地市场机制与价格调控机制 (10)4.3 提升土地利用效率与技术创新应用 (11)4.4 加强公众参与与监督机制建设 (12)五、不同国家城市土地节约集约实践与对比分析 (14)5.1 美国城市土地节约集约实践分析 (15)5.2 日本城市土地节约集约实践分析 (16)5.3 新加坡城市土地节约集约实践分析 (17)5.4 中外城市土地节约集约对比分析 (18)六、我国城市土地节约集约发展策略建议 (19)6.1 完善土地利用规划与立法体系 (20)6.2 加强土地市场建设与价格机制改革 (21)6.3 提升土地利用效率与技术创新应用水平 (22)6.4 强化公众参与和部门协作机制建设总结与展望 (24)一、内容概括本文档主要探讨了国外城市土地节约集约的经验及启示，旨在为我国城市土地资源的高效利用提供借鉴。
通过对多个国家城市土地节约集约的案例分析，总结了其在土地利用、规划管理、基础设施建设等方面的成功经验和做法，并针对我国城市土地节约集约提出了建议。
国外城市土地节约集约的成功经验：包括土地利用高效化、规划管理精细化、基础设施建设绿色化等方面。
国外城市土地节约集约的启示：如坚持科学规划、注重生态保护、加强政策引导等。
对我国城市土地节约集约的启示和建议：包括完善土地利用规划体系、推广绿色建筑理念、加强基础设施建设等。
二、国外城市土地节约集约概述立法保障：许多国家通过制定严格的土地管理法规和政策，为土地节约集约提供了法律依据。
美国的《城市土地使用法》规定了土地使用的最低标准、土地分配的原则和程序等；英国的《土地管理法》则对土地征收、转让和保护等方面进行了详细规定。
印度和中国是当今世界经济发展速度最快的两个大国，在发展中都面临着城市扩张、工业化的问题。
随之而来的是对土地需求的急剧增加，土地征收问题成了政策和经济改革的热点问题。
本文通过研究印度 1894年的《土地征收法》(1985年修订过)和我国土地征收的相关法规比较中国与印度在土地征收及赔偿方面的规定与实践，总结两国土地征收赔偿的特点，得出各自的优势与劣势，并得到改进当前土地征收政策的建议。
印度是一个联邦制国家，土地改革的法律都由各个邦单独制定，唯独《土地征收法》是一部联邦性法律。
一、中印土地征收补偿原则比较(一)印度土地征收补偿原则1.补偿对象原则根据印度法定赔偿标准，只有对特定资产拥有正式法律授予权的授权人才能得到相关赔偿，这些人常常被称为“利益人”。
在征地补偿中，“利益人”即指对土地拥有权利或者有法律认可的权利的主张权的当事人。
此利益可无条件获得，或是土地本人所有者，或是部分拥有者，如承租人，执照持有人或地役权所有人。
只要是对补偿金的提出权益的人都被视为“利益人”，哪怕他们的提出最终不成立。
对于那些对土地有物权的当事人，就算他们不对自己的利益进行主张，也同样被视为“利益人”。
根据《土地征收法》，无地雇农，技工以及林地工作人员不属于“利益人”，并无法根据被征收土地所造成的无收入而得到任何补偿金。
2.补偿形式原则。
印度法定赔偿条款允许但并不强迫以土地赔偿土地的赔偿形式。
3.补偿估价原则。
印度法定赔偿条例运用“市场价值”，而不是比其估算价值更低的其它方法进行赔偿些条款，例如30%的额外费用(“赔偿费”)、利息、搬家费以及造成的其他直接损害赔偿。
两者在标准方面的根本差异归结为对于前景的展望。
4.补偿范围原则。
印度法定赔偿条例没有对公共财产资源赔偿做出规定。
在印度，特别是农村地区，这些公共财产资源对于当地居民，特别是贫困人口的生计至关重要。
由于对于这些资源取得的习惯性及非法性，法定赔偿规定则在印度不适用于这类公共财产。
最小岛国：走遍全国只要两小时作者：来源：《新传奇》2021年第39期在世界上最廣阔的海洋太平洋中，有一个面积为21.1平方公里的岛国瑙鲁，陆地面积世界倒数第三，大约为上海崇明岛的六十分之一。
瑙鲁为何会在这样一座小岛上建立一个国家？这里为何会被誉为“天堂岛”？走一圈要多长时间？在世界上最广阔的海洋太平洋中，有一个面积为21.1平方公里的岛国瑙鲁，陆地面积世界倒数第三（仅次于梵蒂冈和摩纳哥），大约为上海崇明岛的六十分之一。
瑙鲁为何会在这样一座小岛上建立一个国家？这里为何会被誉为“天堂岛”？走一圈要多长时间？两个小时内参观完这个国家在面积仅有20多平方公里的瑙鲁国内，生活着大约1万瑙鲁国民，你可以在两个小时内参观完这个国家的所有景观。
瑙鲁海岸线长30公里左右，因而岛上最流行的打发时间的方式就是驱车在只有20分钟车程的环岛公路上兜风。
其实瑙鲁真正独立的时间并没有很久，1968年，瑙鲁人经联合国正式批准后才建立独立自主的国家。
但早在瑙鲁建国之前，作为原住民的密克罗尼西亚人与波利尼西亚人就已经在这座岛屿上生活了很久，小岛居民过着原始简单的生活。
直到1798年，一名英国人在航行过程中发现了它，并将其命名为“快乐岛”，瑙鲁才被西方探险家与殖民者所发现。
1842年，另一名英国人哈里斯来到瑙鲁岛，他被当地的淳朴生活所感染，并在此结婚生子。
哈里斯也成为西方世界中第一位与瑙鲁岛建立联系的人。
在瑙鲁岛被发现一个世纪之后，新兴的殖民帝国德国开始在世界各地广泛建立殖民地，企图与英法等老牌帝国相抗衡。
19世纪末，鉴于世界主要区域大多被英法等国强占为殖民地，德国开始将目光伸向广阔的太平洋地区。
1888年，瑙鲁岛被划入德国的殖民范围，但由于瑙鲁岛及其周边丰富的磷矿还没有被发现，所以德国人并没有将这块很小的岛放在眼里。
1900年，又是因为一个英国人的偶然发现，瑙鲁的磷矿开始进入人们的视野，人们惊奇地发现在如此狭小的岛屿上，竟布满磷矿。
本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ == 大明宫：见证世界上规模最为浩大拆迁工程公元904年，唐昭宗天复四年，唐王朝的都城长安开始了一场当时世界上规模最为浩大，造价也最为昂贵的拆迁工程。
经历了僖宗、昭宗时代三次兵燹尚余一抹盛唐辉煌的宫殿群，那些雕梁画栋，那些廊腰缦回，全部都被粗暴地拆除。
当支撑过一个伟大王朝的荣耀和骄傲的巨大木料被投入渭河，运往洛阳时，唐王朝的背影在纷纷倒塌的宫殿、官舍、民居的悲鸣声中逐渐消失。
长安的繁华不复存在，而作为唐王朝的象征，曾有着“九天阊阖开宫殿，万国衣冠拜冕旒”巍峨气势的大明宫最终沦落为“岂知万顷繁华地，强半今为瓦砾堆”。
这场帝国拆迁工程的总指挥名叫朱温，原是唐末黄巢农民起义军中的一员猛将，后降唐，帮助唐王朝镇压农民起义。
然而，唐朝末年，各地割据势力相互混战、吞并，统治集团中士大夫与宦官的斗争你死我活。
已被唐王朝赐名为朱全忠的朱温趁乱而起，效法东汉末年的曹操挟天子以令各藩镇。
他拆毁长安城和曾经如太阳般照耀着整个唐王朝的大明宫，胁迫唐昭宗迁都洛阳，最后索性杀了唐昭宗，立其子李柷为帝。
公元907年，李柷将帝位“禅让”给朱温。
朱温改国号梁，从此，中国历史进入五代十国五十三年战乱不息，杀戮不止的动荡时代。
今天，站在大明宫国家遗址公园正南面，可以看到原样复建的丹凤门。
大明宫正大门丹凤门作为“盛唐第一门”，东西长达两百米，凤门五开，十扇开闭。
走进丹凤门，穿过纵深630米的广场之后，便是大明宫的正殿含元殿。
曾经，那些线条流丽的鸱尾，那些高耸如云的阙楼，那气势磅礴的殿堂都作烟尘。
如今，在大明宫国家遗址公园我们还能看到含元殿的三层夯土高台。
据说，在一千多年前的盛唐，筑于这些高台之上的殿基离地足有15米。
“北据高岗，南望爽垲。
终南如指掌，坊市俯而可窥”。
站在含元殿向南眺望，整个长安城尽收眼底。
荷兰的分区规划土地征收与房地产管理荷兰是欧洲地区的一个国家，它位于欧洲大陆的西北部，与德国、比利时和北海相邻。
荷兰是一个高度发达的经济体和服务业国家，这也意味着荷兰的城市规划、土地征收和房地产管理体系非常完善。
在本文中，我们将重点介绍荷兰的分区规划、土地征收和房地产管理。
分区规划荷兰是一个高度城市化的国家，城市之间很难得到足够的空间进行扩展，因此，荷兰采取了分区规划的政策，以有效地管理城市的空间利用。
荷兰政府根据不同城市需求，将城市划分为不同的功能区域，例如商业用地、住宅用地和工业用地等等。
通过这种分区规划的方式，荷兰政府能够有效地控制土地的使用，以维持城市和周边地区的可持续发展。
此外，荷兰政府还鼓励开发人员在城市中心区域建造高层建筑，以增加城市的人口密度。
这种政策对于城市规划和土地使用能够带来很大的帮助，但是也带来了一些不利因素，例如城市交通拥堵和空气污染等问题。
土地征收荷兰政府在进行土地征收时，采用了一种被称为“钉子政策”的方式。
这种政策授权荷兰政府可以通过强制购买土地的方式，以公共利益为由征收土地。
这种政策虽然有着广泛的公共支持和法律保障，但也受到了一些争议。
钉子政策的实施不仅需要充足的法律保障，也需要谨慎地平衡公共利益和私人权益之间的关系。
但总体而言，荷兰政府通过钉子政策征收土地已经成功地实现了多个公共建设项目，例如新建机场、高速公路和公共交通等。
房地产管理荷兰的房地产管理体系非常完善，政府不仅提供了各种形式的补贴和贷款，还设立了许多机构来监管和管理房地产市场。
荷兰的房地产市场价格在欧洲之中排名靠前。
由于荷兰的房产市场十分发达，因此，荷兰政府也制定了一些法规来控制房地产市场，以保证市场的稳定性。
荷兰政府还推出了一种称为“社会房屋租赁”的政策，以确保低收入家庭能够获得足够的住房条件。
荷兰政府将这种政策视为一项长期投资，并支持开发商建设更多租赁房屋。
除此之外，荷兰政府还要求开发商为每个新建住宅单位保留一定的可负担性，以保证房地产市场的可持续发展。
1、琉球群岛：琉球群岛是西太平洋一系列岛屿，位于台湾岛与日本九州岛之间。
呈东北-西南向。
琉球群岛从北到南，包括大隅诸岛、吐噶喇列岛、奄美诸岛(统称“萨南诸琉球群岛岛”，属鹿儿岛县)，冲绳诸岛和先岛诸岛(统称“琉球诸岛”，属冲绳县)。
面积共4，600多平方公里。
人口140多万(1985)。
多低山，最高点宫之浦岳海拔1，935米(在大隅诸岛的屋久岛)。
亚热带气候，为常夏岛，年降水量2，000-3，000毫米，多台风。
甘蔗和菠萝是两大特产，还产甘薯。
猪、牛亦多。
近海渔业发达。
主要城市有那霸、名濑等。
旅游业甚盛。
1875年被日军武力占领，1945年被美军占领，成为美国在远东最重要的海空军军事基地，驻有2.5万名美军，包括普天机场(海军陆战队直升机机场)、巴特勒海军陆战队基地、嘉手纳空军基地(美国远东最大的空军基地)。
点击图片进入下—页2、关岛：关岛是太平洋马里亚纳群岛南端的岛屿，面积549平方公里，人口15.8万(2002年)，夏莫罗人占绝大多数。
首府阿加尼亚，在岛屿西部。
属热带季风气候，年平均气温26—27℃，年降水量2，000毫米以上，8—9月有台风。
地势南高北低，西南面的兰兰山是最高峰，海拔407米。
西部沿海有肥沃平原，1565年起被西班牙占领。
1898年美西战争后为美国所占。
1941年被日本占领，1944年美国重行占领，成为美国在西太平洋重要的军事基地。
美军在关岛的军事用地约27000英亩(包括已归还民用的部分)，约占关岛陆地总面积的20%。
关岛的安德逊空军基地是美国在太平洋地区的一个重要战略空军基地。
美海军在阿加尼亚设有航空站，在阿卜拉港有潜艇基地。
美海军陆战队和海岸警卫队在岛上有驻军。
1996年，岛上有美国空军人员2100人，海军人员4600人。
2000年8月28日，五角大楼证实已于月初从本土调防60多枚AGM-86型空射巡航导弹至关岛，这是美国首次在其大陆以外部署这种先进导弹。
美海军也开始就在关岛部署攻击核潜艇进行研究。
花费23亿耗时14年!不惜代价拿下战略要地!究竟有何意义?
瓜德尔港：
中国为得到稳定的能源供应，对瓜德尔下足了功夫。
在美国压倒性的影响下，西太平洋和南中国海在发生紧急状况时，有可能被封锁，而且作为主要运输航道的马六甲海峡因海盗出没而臭名远扬。
因此，中国试图通过连接瓜德尔和中国新疆维吾尔自治区的输油管道保证资源供应的安全，并通过瓜德尔军港更好地掌控印度洋。
瓜德尔港建成后，不仅会带动贫困落后的俾路支省乃至整个巴基斯坦的经济发展，还将成为阿富汗、乌兹别克斯坦、塔吉克斯坦等中亚内陆国家最近的出海口，担负起这些国家连接斯里兰卡、孟加拉国、阿曼、阿联酋、伊朗和伊拉克等国甚至与中国新疆等西部省份的海运任务，成为地区转载、仓储、运输的海上中转站。
瓜德尔港
瓜德尔港
分析人士认为，瓜德尔港将会诞生一座现代化的海滨城市，会有机场有航班同世界各国相连，瓜德尔不再与世隔绝。
人们预测，用不了几年，瓜德尔就会赶上首都伊斯兰堡的一半规模。
巴基斯坦精明的房地产开发商已开始在瓜德尔购置不动产。
围填海造地最突出的国家 世纪上许多陆地资源贫乏的沿海国家，都很重视利用滩涂或海湾填海造地。
其中最典型的要算荷兰了。
荷兰1/5的土地面积是800年来通过填海得到的。
荷兰的堤坝绵延2400公里，堪称世界之最。
日本、韩国、印度等国也都在向大海要土地，一是扩大耕地面积，增加粮食产量；二是增加城市建设和工业生产用地。
日本由于城市和工业基地多集中在太平洋沿岸的狭长地带，许多城市只有向海洋要地，在过去的100多年中，日本一共从海洋索取了12万平方公里的土地。
韩国的围海工程也在蓬勃开展，仁川国际机场距仁川市15公里，是围海填沙建造而成的，围海大堤总长17.3公里。
位于韩国东南端的釜山，正在建设能够同时停靠30艘超大型集装箱船舶的釜山新港，将于2011年建成投入使用。
南亚大国印度同样也向印度洋要土地。
印度孟买市原来在离岸16公里的孤岛上。
近百年来，印度人填海造城，孟买市新增城区200多平方公里，将市区扩大了2倍，发展成千万人口的大城市。
斯里兰卡的科伦坡机场也是用840万立方米的砂石，填入15米深的海中建造的。
因为土地有限，花园岛国新加坡在过去40年一直与海争地，已填出了100平方公里的新土地，这相当于澳门面积（27平方公里）的4倍。
也就是说，每十年增加一个澳门。
新加坡的金融商业中心珊顿大道和拉弗尔斯就是填海造地的产物。
根据2001年发表的发展概念总蓝图，新加坡的长远计划是再填出80平方公里的土地。
从2006年6月直到现在，新加坡投资近10亿美元，在位于新加坡市中心西部的海域，计划今年9月填出10平方公里的土地。
1。
国外土地征收制度系列之美国美国是一个以土地私有为核心的国家，其土地分别属于联邦和州政府管理，联邦政府直接管理的土地约占美国全部土地的三分之一。
美国存在着与我国土地征收类似的制度（即“Eminent Domain”,一般翻译为强制征收或有偿征收，指政府无须财产所有权人同意而获取私人财产的权力“Eminent Domain is the government’s right to acquir private property without the property owner’s consent ”）.美国土地征收制度的实质是土地征收权的行使问题，美国的土地征收权主要分为联邦、州、县三级。
美国关于土地征收的规定，散见于各个相关的法律之中，如《美国联邦宪法》、《美国财产法》、《美国公有牧地改良法》、《美国佛蒙特州土地利用与开发法》、《美国联邦土地政策管理法》等。
其中，美国联邦宪法第5条修正案对财产征收权做出了规定：“非依正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有合理补偿，不得征收私有财产供公共使用。
”第14条修正案规定：“禁止各州不经正当法律程序剥夺任何人的生命、自由或财产，或在州管辖范围内拒绝给予任何人平等法律保护。
”《美国联邦土地政策管理法》规定，政府有权通过买卖、交换、捐赠或征收的方式获得各种土地或土地权益。
美国各州的宪法也都对征收权做出了相应的规定。
如美国蒙大拿州的宪法第2章第29条的规定为：“……没有合理补偿，不得为公共使用而征收或损害私有财产……如果发生诉讼，私有财产所有权胜诉则合理补偿应当包括必要的法院裁决的诉讼费用。
”第17条规定：“……非依正当法律程序，禁止剥夺任何人的生命、自由或财产。
”其他有关征收权使用的法律规定见于《蒙大拿州法典注解》第70编第30章。
上述有关法律表述表明，在美国，政府实施土地征收必须具备三个基本要件，即正当法律程序、合理补偿和公共使用目的。
（一）正当法律程序美国各州政府是土地征收的主体，但在强制征收土地的程序和手续安排上，各个州的差异很大。
印度征个地为何要8年？在印度努力吸引FDI之际，世界钢铁巨头韩国浦项制铁和安赛乐-米塔尔却纷纷表示撤消印度工厂的投资计划。
为啥？印度征地难啊！印度的大部分征地都受到民众的反抗，并且动不动就从地方法院一路上诉到最高法院。
即使最终征地成功，至少也得花几年时间。
在印度努力吸引FDI之际，世界钢铁巨头韩国浦项制铁(POSCO)和安赛乐-米塔尔(ArcelorMittal)却纷纷表示撤消印度工厂的投资计划。
为啥？印度征地难啊，弄了几年地还没征完呢！印度征地难早已世界闻名，世界上最大的民主国家，在工业化道路上，无法重蹈别国的前路，肆无忌惮地圈地。
但是，从所实行的征地法来看，印度要走出一条新路来，也是前路漫漫。
印度征个地用要8年七月中旬，当印度财政部长到处访问，重述印度是个对外资友好的国家，努力吸引FDI(外国直接投资)时，世界上第三大钢铁公司POSCO突然宣布，撤销其在南印度卡纳塔克邦(Karnataka)一个钢厂项目。
此项目计划投资53亿美元，年产600万吨粗钢，并于2010年启动。
但当地政府在征地时出现民众反抗浪潮，征地于隔年就陷入停滞。
POSCO最近受到资金压力，于是决定撤出项目，并拿回提前付给当地政府的6000万美元征地准备款。
无独有偶，第二天，世界最大的钢铁公司安赛乐-米塔尔宣布撤销其在奥里沙邦(Odisha)一个年产1200万吨的钢铁厂项目。
此项目计划2006年开建，但受到当地民众的反对，目前为止还征不到一块地。
在目前全球市场不景气的情形下，退出对安赛乐-米塔尔来说是最好的选择。
不过，在这个铁矿石和煤炭资源非常丰富的国家，两大钢铁巨头的其他投资项目还在缓慢地前进。
安赛乐-米塔尔在印度还有两个被一再推迟的项目，而POSCO在奥里沙邦的另一个1200万吨项目经过8年努力之后，才基本完成了第一阶级的征地。
孟买一家中间公司的管理主管乔克塞(Choksey)说，印度政府一直在谈论吸引更多的外国投资，但受到繁缛手续的影响，政府甚至无法保证那些已经付诸行动的投资能够完成。
乔克塞称，对于资源型的外国投资，需要8-10年的时间去获取各种各样的许可证。
自2005年POSCO启动在奥里沙的项目以来，这个被称为印度最大的FDI项目，已经用了8年的时间，经过缩小用地，才勉强征完第一期工程的用地。
接下来还要申请采矿权等其他手续，然后再用5年的时间建厂，显然已经远远超过乔克塞所说的8-10年。
不过相比于印度本土汽车制造商塔塔汽车来说，POSCO的奥里沙项目好像还算顺利。
2008年，受到民众抗议和政治不稳定的影响，塔塔汽车决定停止其在西孟加拉邦新汽车厂的建设。
这是一个2005年启动的，计划专门生产世界上最便宜的汽车的工厂，但由于政府征地一直受到民众抗议和反对党的火力扫射，塔塔汽车最终不得不半途而废，把工厂转移到印度其他邦。
8年后的今天，被纳入塔塔汽车的土地还没确定最终归属，等待着印度最高法院的判决。
无论是企业建厂，还是政府建高速公路、铁路或发电厂，征地在印度一直是一个大难题。
德里大学经济学家辛格(Ram Singh)的研究显示，印度大部分征地都受到民众的反抗，并且动不动就从地方法院一路上诉到最高法院。
可见，印度征地对各方来讲都是不小的消耗，即使最终征地成功，至少也得花几年时间。
征地问题严重影响到印度的基建和工业化速度。
据统计，印度目前有一半的基建项目被延迟。
而印度政府计划的每天修20公里调整公路的目标，最终只实现了每天8公里，这些都与征地不无关系。
更严重的问题来自于反政府武装的毛派(Maoist)运动，由于印度资源丰富的地区多处于森林地带，很多征地波及到部落民族的生活，受到不公正待遇后，不少地方的部落最后只得揭竿而起，加入反政府武装的毛派运动。
殖民时期的征地法读者不禁要问，印度不是个民主国家吗？难道印度没有相应的征地和赔偿法律？恰恰相反，印度是一个非常“讲”法制的国家，其征地法一直追溯到殖民时期英国人在整个南亚次大陆所使用的法律，称为“Land Acquisition Act 1894”(征地法1894)。
此法规定，政府由于公共目的，可以合法征地，并按照市场价向地主进行赔偿外加其他相关补贴。
英国人用此法律在印度建起完善的铁路网和其他公共设施，印度建国后一直沿用此地法直今，只是中间针对法案修改了一些条款。
不过，看似有法可依的征地，讲起来和做起来却相差甚远。
据统计，自印度独立以来，印度总共有近1亿人受到政府征地影响，受征地影响的人当中，只有17%到20%的人得到适当的安置。
在受征地影响的人当中，有40%的人口来自印度的部落民族，称为阿迪瓦西(Adivasis)，还有大约40%来自最低种姓的“不可接触者”(Dalit)和一些无地农民。
实际上，部落民族以森林为生，并没有明确的地产拥有权，甚至政府把这些部落赖以生存的土地称为公共用地，并不需要赔偿。
而低种姓和无地农民多数寄生于地主的土地上为生，征地的赔偿款最后也只能落入地主腰包，结果给这些无产者带来沉重的打击，印度毛派反政府武装在森林地区的扩散跟这些人被征地后落入贫困有着莫大的关系。
对于有产者来说，征地赔偿也得不到满足。
最重要的问题是什么是土地的“市场价”。
在印度，为了规避政府征税，土地交易登记的交易金额远远小于实际成交的金额，大量通过黑钱进行交易，所以按照政府文件所显示的“市场价”进行赔偿，地主们当然十万个不愿意。
由于按法律征地绝对不公，印度的征地成为一场征方与被征方之间斗智头勇的长期对抗游戏。
对于拥有小块小块农地的农民来说，有的地方政府会通过中间人软硬兼施、坑蒙拐骗先集中收购地皮，然后再转手出让给政府。
奥里沙有一位农民称，有一次他得了重病，征地的中间人跑去把他送到医院，然后拿了几份文件叫他按指纹，由于不识字，误以为住院手续，他就按了。
结果一出院后中间人宣布他已经把地卖了，所有合同都已经按了指纹。
不过这算是温柔的，更多的是各种暴力威胁，这种故事在中国天天也在发生，就无需多讲了。
不过民主的印度有一点好就是司法独立，有钱的大地主有能力把征地的企业或政府不停地往法院告，直至最高法院。
经济学家辛格的研究发现了一个有趣的现象，面对大多数征地赔偿，有能力的地主都会诉诸法院，而且不停地一级级上诉，最后的结果是——在97%案件中，最后上诉的法院级别越高，宣判的赔偿金就越高。
有些案例的赔偿金额可以比政府赔偿高上百倍，平均最高法院比一般法院判决的赔偿金也要高出2倍。
可想而知，有钱出得了律师的地主当然不愿意轻易被征地了，不告到最高法院不罢休。
印度法院的审判速度那个是出名地慢，这样一级一级告，加上各种的反抗运动，反对党和各种NGO(非政府组织)的支持和介入，不耗个把年头才怪。
地主不急，政府可能也不用那么着急，但投资者难免就如坐针毡了。
新征地法重磅出击曾经有一个中国代表团访问印度，从新德里去泰姬陵的路上，车开上印度的国家高速公路了，有一位中国代表还以为那是上高速前的一段小路呢，可见印度多么缺路。
缺电是印度工业化另一大硬伤，2011年印度发生了影响6亿人口的大停电，更是把印度基础设施落后的严峻性展现无遗。
但是，印度有着平坦无际的平原，也有着让人垂涎三尺且未开采的煤矿和铁矿，没路没电厂，怎么说也不甚合理，只能怪困难重重的征地了。
所以印度政府一直在讨论出台新的征地法，并在2011年在下议院提出了一个名为“Land Acquisition and Rehabilitation and Resettlement Bill 2011”(征地和重新安置法案2011)的新征地法案。
新法案规定，在赔偿价格上，农村用地需要达到市场价的4倍，城市用地则为市场价的2倍。
虽然什么是“市场价”是个大疑问，但据专业人士估算，实际赔偿金额至少要比原来的法案高出40-60%。
另一个关注点是重新安居(Rehabilitation)和重新安置(Resettlement)，这是对旧法的完善改进。
新法案把受征地影响80%的落部民族、不可接触者和无产农民给纳入补贴行列，并为他们失去公共用地或失去地主后的生路和赔偿开路，不可不谓是一个极大改进。
政府的法案还有很多值得商榷之处，但看起来几乎是一个全心为人民着想的新法案，在面临新的大选来临之际，当然也让人想起其出台的动机。
所以新法案不仅遭到反对党的阻拦，也遭到企业界的批评，称如果新法案实行，征地起来价格可能会变成天方夜谭。
而且对那些还没安置被征地农民的征地，法案可能还有重溯的效力，这到时会给已经完成征地的项目增加一笔新的负担。
不过，即使如此，德里大学的经济学家辛格认为新法案的实施依然无法缓解抗议事件和减少上诉行为，新法案依然无法给土地进行公平定价，也无法减少繁琐的征地手续，从而减少中间环节的不公行为。
印度学者斯瓦格托(Swagato)认为，印度征地不顺畅的本质出现在没有土地市场。
无论出多高的价格，印度大部分地主都不想卖地，征地市场上不存在着实际的卖方，当然也就不存在着以货币定价的市场，所以按地价赔偿永远说不清楚。
瓦格托认为，征地要让征地利益关系的所有涉及人都进行公正、公开和民主的讨价还价，包括各种非金钱方式的补贴，最后才有可能顺利完成。
不过，在印度，这样的设想听起来美好，但实行还有待时日。
历史上每个国家的工业化和城市化，几乎都绕不过不公平的征地运动，无论是18世纪的欧美，还是20世纪后半期的中国。
但是，印度既然是21世纪里一个最大的民主国家，她的工业化进程就不能像前人一样，靠无耻的圈地来完成了。
虽然过去发生的事情表明，印度征地的不公平程度甚至还要比工业化过的国家还要严重，但印度民众对征地却也从来没有停止过反抗，印度法院也从来不吝啬于在政府的征地赔偿金上加个几倍。
但这种印度拖延风格的征地怪象，却严重影响着印度的工业化进程，新的征地法可否获得通过并得到实施，对新的投资又会造成什么影响，能否为印度基建提速，我们只能试目以待。
