深圳市土地政策解读及更新相关用地报告

深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知文章属性•【制定机关】深圳市规划和国土资源委员会•【公布日期】2017.12.11•【字号】深规土规〔2017〕3号•【施行日期】2017.12.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城市建设正文深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知各有关单位和个人：为了深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求，确保城市更新工作有序推进，根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）、《深圳市城市规划标准与准则》等规定，我委组织制定了《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》。

现予印发，请遵照执行。

深圳市规划和国土资源委员会2017年12月11日关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）为了深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求，确保城市更新工作有序推进，依照《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号，以下简称《暂行措施》）、《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等规定，制定本意见。

一、关于城市更新单元计划管理（一）各区（含新区，下同）应当加强城市更新单元计划对后续工作的引导和管控作用。

城市更新单元计划应当明确拆除范围、更新方向、主要公共利益等核心内容。

列入城市更新单元计划的项目应当具备近期实施条件，具有可实施性，完成标图建库后，方可适用省、市城市更新优惠政策。

市规划国土委组织开展全市城市更新单元的标图建库工作，按照省国土资源厅要求，以各区报送备案的城市更新单元计划范围为基础进行标图建库。

各区应当在城市更新单元计划公告后5个工作日内报市规划国土委备案，备案材料包括书面材料和电子材料，具体如下：1．城市更新单元计划公告文件；2．审批的相关会议纪要（原件或者复印件）；3．计划公告的拆除范围（CAD格式）等内容。

《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》政策解读1、为什么要出台《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》？答：按照我市城市更新实施程序，拆除重建类城市更新单元列入更新单元计划后需进行土地信息核查工作，部分更新单元还涉及核发权属认定的处理意见书及历史用地处置，作为该更新单元后续规划审批、完善土地征（转）手续、地价测算的基础。

目前，土地信息核查、历史用地处置的相关政策文件已到期，根据国家、省关于“三旧”改造的最新政策和我市城市更新“强区放权”改革部署，结合实际工作，有必要制订城市更新土地信息核查及历史用地处置规定，并进一步落实国家、省的最新政策，优化办理程序、简化办理内容、明晰办理规则，以规范城市更新审批程序、推动城市更新实施。

为此，我委起草了《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》（以下简称《规定》），充分征求了各区、各部门及社会公众意见，经市政府同意后予以印发，于12月1日起实施。

《规定》实施后，原《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》（深规土〔2013〕294号、以下简称《暂行规定》）、《深圳市城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处置操作规程（试行）》（深规土〔2013〕295号、以下简称《操作规程》）同时失效。

2、与《暂行规定》、《操作规程》相比，《规定》主要做了哪些修改？答：《规定》共十五条，在继承原有政策主要条款的同时，进一步从落实最新政策、简化审批内容和材料要求、优化工作程序和手续等方面进行了修改完善，主要包括：（1）简化土地、建筑物权属认定的手续；（2）在信息核查中取消建筑物信息核查内容；（3）明确历史用地处置范围的具体要求，按照国家、省政策规定将历史用地处置的用地行为时间要求调整为2009年12月31日前；（4）取消历史用地处置“所在街道办事处出具的协助核查历史用地行为发生时间的意见”的申请材料；（5）理顺历史用地处置与更新单元规划的流程关系；（6）明确更新单元规划已批准项目的历史用地处置要求；（7）根据城市更新“强区放权”改革决定调整工作主体职责。

深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市更新问题梳理 (3)（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 (3)1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 (3)2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够 (3)3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 (3)（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4)1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 (4)2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同 (5)3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力 (9)二、深圳城市更新典型模式及评价 (11)（一）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11)1、蔡屋围旧改模式 (11)2、岗厦旧改模式 (13)3、渔农村改造模式 (13)4、大冲旧改模式 (14)5、鹿丹村旧改模式 (15)6、模式特征总结 (18)（二）原集体经济组自改模式——传统旧改类 (19)（三）工改商更新改造模式——功能改变类 (20)1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村 (20)2、制度边界上的预期：未经批准改变功能 (22)（四）旧工业区升级改造模式——综合整治类 (22)1、沙浦国际艺展中心模式 (23)2、笋岗艺展中心综合整治 (23)3、华侨城创意文化园三期项目 (24)4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目 (25)5、模式特征总结 (26)一、深圳城市更新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。

而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。

在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。

2020年10月11日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（简称《方案》），涉及27条内容，其中提到的“支持在土地管理制度上深化探索”，对于深圳土地新一轮改革具有积极意义。

《方案》规定：“支持（深圳）在土地管理制度上深化探索。

将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。

支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。

支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。

探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。

深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。

支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。

试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

”下面就上述政策中几个关键点加以解读。

一建设用地审批事项下放，享受直辖市待遇《方案》“将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准”这一条，实际上是授予了副省级的深圳这个国家最重要的计划单列市省级土地管理权。

以往深圳在本市范围内的土地利用规划长期要得到国务院、广东省的审核与批准。

《中华人民共和国土地管理法》第46条规定，征收下列土地的，由国务院批准：（一）永久基本农田；（二）永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

今年3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》（以下简称《决定》），明确赋予省级人民政府更大用地自主权。

《决定》将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项(即《管理法》中规定的第二、三项)授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收（即《管理法》中规定的第一项）审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准，也就是授予北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆这八个首批试点城市第一项审批权。

深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》的通知文章属性•【制定机关】•【公布日期】2019.02.01•【字号】深规划资源规〔2019〕1号•【施行日期】2019.02.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》的通知各区人民政府（新区管委会），各有关单位：《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。

深圳市规划和自然资源局2019年2月1日深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定第一条为规范城市更新单元规划容积率管理，依据《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》）及《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等，制定本规定。

第二条本规定适用于深圳市行政区域内拆除重建类城市更新单元规划容积率的审查。

第三条城市更新单元规划容积（以下简称规划容积）是指城市更新单元内开发建设用地各地块规定建筑面积之和，包括地上规定建筑面积与地下规定建筑面积。

其中，地下规定建筑面积是指除地下车库、设备用房、民防设施、公共通道之外的地下建筑面积。

规划容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。

城市更新单元内开发建设用地（以下简称开发建设用地）是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。

城市更新单元规划容积率是指城市更新单元规划容积与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。

城市更新单元基础容积率是指基础容积与开发建设用地面积的比率。

第四条基础容积是指开发建设用地各地块基础容积之和。

地块基础容积按照《深标》关于密度分区与容积率的有关规定进行测算。

其中，涉及以下情形的，应按以下规定测算：（一）地块规划为单一用地性质的，按主导用途进行测算，其兼容功能不纳入测算；（二）居住、商业功能的混合用地，地块基础容积测算中居住功能占地块基础容积的比例取值如下：居住功能为第一主导功能的按60%取值；居住功能为第二主导功能的按40%取值。