下载文档原格式
浅谈设计阶段的房地产项目开发成本控制【摘要】设计阶段是房地产项目开发的重要阶段，它决定了整个房地产项目规划和建筑、结构、水电、景观等方案，也决定了其建设成本，设计方案是否优化，直接影响着房地产项目开发成本，因此，在设计阶段应采取措施控制房地产项目开发成本。
【关键词】设计；房地产；成本；控制房地产项目开发成本控制是一个系统的工程，也是一个动态的过程，房地产开发企业从获得土地和进行项目规划、设计、报建、招标、施工、营销、交付业主到进入物业管理等阶段，任何一个阶段失控都可能导致项目开发成本超出预期目标，特别是在设计阶段，因为设计阶段是合理控制项目开发成本的关键阶段，据统计，该阶段对工程造价的影响高达75%以上，对房地产项目开发成本有着非常大的影响作用，房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益，就必须在设计阶段控制房地产项目开发成本。
那在设计阶段如何控制房地产项目开发成本呢？一、实行设计招投标制度由于当前设计单位普遍存在“重技术、轻经济”的现象，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位增强成本控制意识，有的设计单位只求安全保险，不问成本高低，导致设计出的建筑存在“肥梁、胖柱、深基础、超筋、大截面和混凝土超强度”等现象，也提高了工程造价，造成极大的浪费。
因此，要实行工程造价和设计方案相结合的设计招投标制，不仅可以促使设计单位在项目规划、建筑造型、使用功能上动脑筋，而且还要在如何降低工程造价上下功夫，对项目整体布局、建筑造型、使用功能、建筑结构等与工程造价做积极地综合考量，找到最优的工程造价和设计方案平衡点，做出一个建筑造型既美观，造价又合理的优秀设计方案。
在方案比较时，可以采用成本----效益分析方法，在满足工程结构以及使用功能的前提下，结合价值工程的原理，估算增加建筑造型的投入与其对项目价值提升所起的作用，选择性价比高的设计方案，避免出现无价值的多余设计，造成增加工程建设成本，从而保证项目的合理性、先进性、经济性。
规划和设计对房地产项目建造成本的影响摘要：社会经济不断发展的过程中，我国建筑工程行业发展也十分明显。
科学合理的规划设计对房地产开发成本有很重要的影响，不仅可以保证项目的质量，还可以降低建筑成本、提升公司的整体效益。
本文主要分析了标准化设计、地下车库设计和园林景观设计对房地产项目建造成本的影响。
关键词：规划设计、项目成本、标准化设计随着国家多轮的宏观调控，房地产行业在逐渐向规范，合理方向发展。
在逐渐告别了暴利的阶段，各房企唯有做好项目成本的管控，才能确保利润的最大化。
本文以公司部分项目为例，在深入分析、总结项目成本管理经验和存在的问题及其成因的基础上，提出针对性的建议和解决方案。
1.标准化户型和立面设计对房地产项目成本的影响标准化是安建地产多项目开发的必然结果，是企业发展壮大，实现跨越式、可持续发展的必由之路。
住宅产品标准化也是顺应集团公司提出“七化管理”中的标准化的精神，从根本上提高效率和效益，标准化管理和流程是快速提升房地产企业管理水平的有效捷径。
随着地产行业不断成熟，竞争不断深入，标准化已是行业发展的大势所趋。
[1]设计标准化在现阶段最基础、最核心的内容仍是户型标准化。
相对于立面标准化，户型设计更加贴切客户的生活体验，在一定的时间范围内，在客户不同的年龄阶段，对于户型设计的需求是有规律可循的。
当代中大规模建造的住宅，目的是解决大部分人的居住问题，是一般的非个性的，是成熟的非原创的，是整体最优非局部最优的。
在棚改项目开发上，安建地产以淮北东岳、枫林雅苑，阜阳九坊世家、明珠花园、枫林源筑为标准化推进载体，同时调研了淮北阜阳合肥的近20个同类产品，对每个项目的建筑风格、产品色彩、建筑形制、景观造价等进行归纳汇总，最终确定了标准化户型和立面，在淮北和阜阳等地区的项目中直接复制，加快开发节奏，提高资金周转率，确保收益率，提高核心竞争力。
同样针对商品房开发项目前期开发节奏不可控，安建地产以阜南雍和府项目为样板，成功实现“3个月开工，5个月开盘”。
房地产设计管理阶段的成本控制随着城市化进程的加快和人们对居住环境的需求不断提高，房地产行业正处于快速发展的阶段。
在房地产项目的开发过程中，设计管理阶段是至关重要的一环，它直接影响着项目的成本控制和最终的竞争力。
如何在设计管理阶段有效地控制成本，成为了房地产开发商们需要解决的重要问题。
一、合理规划设计预算设计管理阶段的成本控制首先要求对设计预算进行合理规划。
在项目初期，开发商应根据项目规模、位置、定位等因素，制定出具体的设计预算，确保设计费用能够在控制范围内。
在制定设计预算的过程中，需要综合考虑市场行情、设计标准、技术要求、设计人员薪酬等多方面因素，以确保设计质量的也要考虑成本的控制。
二、选择合适的设计团队在设计管理阶段，选择合适的设计团队同样对成本控制至关重要。
开发商应该根据项目的特点和需求，选择有实力和经验的设计公司或设计师，以确保设计团队在项目的整个设计过程中能够准确理解和把握项目需求，避免设计方案的频繁更改和额外费用的产生。
设计团队的多元化也是重要的，不同专业的设计师应该合作协调，确保整体设计的协调性和一致性。
三、加强设计过程的管理在设计管理阶段，加强对设计过程的管理同样是成本控制的重点。
开发商需要建立健全的设计管理制度，确保设计任务的全面可控。
在设计过程中，要及时对设计方案进行评审和监督，并对进度和成果进行有效的管理和管控，及时发现设计变更或违规行为，确保设计在规定的成本范围内完成。
四、推行设计创新与标准化在设计管理阶段，推行设计创新与标准化同样是成本控制的有效手段。
通过设计创新，可以减少项目的建设成本，提高项目的附加值。
在设计过程中，应该鼓励设计团队创新思维，提出能够节约成本的设计方案。
标准化设计也能够通过统一标准和规范，减少不必要的设计环节，节约设计成本，提高效率。
五、合理应用新技术与新材料在设计管理阶段，合理应用新技术与新材料同样是成本控制的重要手段。
随着科技的发展和材料的更新换代，很多新技术和新材料的应用能够有效地降低项目的建设成本。
建筑设计阶段房地产项目成本管控的措施和要点摘要：在建筑设计阶段，通过对项目成本进行全面、准确的估算和分析，可以帮助业主或开发商评估项目的可行性。
成本管控人员通过对设计方案的成本影响进行评估，提供关于成本合理性的建议，从而帮助业主或开发商做出明智的决策。
本文主要介绍了建筑设计阶段房地产项目成本管控的措施和要点，希望为相关研究提供参考。
关键词：建筑设计阶段；房地产项目；成本管控引言在建筑设计阶段，通过成本管控可以确保设计目标与项目预算的匹配。
成本管控人员会对设计方案进行审查和评估，确保设计方案在满足项目需求的同时，能够控制在预算范围内。
这有助于避免设计方案超出预算导致的成本风险，保证项目的经济可行性。
一、建筑设计阶段房地产项目成本管控的要点（一）成本预算的编制成本管控人员需要对房地产项目进行全面、准确的成本估算，制定详细的成本预算。
成本预算应该基于设计方案，并且考虑到设计变更、行业标准和外部环境因素的影响。
（二）设计方案的审查与评估在设计方案出现之前，成本管控人员需要参与到项目的讨论和规划中，提供专业的成本意见和建议。
设计方案出现后，成本管控人员需要对设计方案进行审查和评估，确定设计方案带来的成本影响和潜在风险，并提出建设性的改进建议。
（三）成本效益的评价成本管控人员需要评估设计方案的成本效益，确定设计方案的投资回报率以及其对项目的利润空间的影响。
他们需要检查成本预算与设计方案的匹配性，确保特定的设计元素不会导致成本超支。
（四）风险管理成本管控人员需要评估设计方案引起的潜在风险，并建议适当的风险管理措施。
管理风险包括识别、评估和控制潜在的不确定性，从而确保项目的经济可行性。
（五）管理成本变更在设计阶段，成本管控人员需要处理和管理任何成本变更。
他们需要跟踪和记录设计变更，对成本变更进行审查和评估，并管理相关的合同变更文件。
二、建筑设计阶段房地产项目成本管控的措施（一）成本估算与预算编制在建筑设计阶段，对房地产项目进行全面、准确的成本估算和预算编制是确保项目经济效益的重要措施。
房地产项目开发各个阶段的成本控制成本分析和控制直接关系到房地产开发企业的开发成本和利润空间，如何做好成本控制关系到房地产企业的生存和发展，因此每一个房地产企业都会重视成本控制，下面就对在建设项目各个阶段如何进行成本分析和控制谈谈自己的看法。
一、可行性研究阶段该阶段需要对项目各个阶段工作实施所需投资进行分析，即投资估算，主要包括土地开发费用、建筑安装工程费用和其他的行政性收费，各项费用具体内容不再赘述，造价人员可以根据成本的历史资料，结合当前的成本市场的趋势和影响成本的其他因素，提出一些有用的建议，例如项目现场情况、七通一平情况、可能的地质情况、冬雨季时间、工期及其他一些不可预见费用等。
二、图纸设计和审查阶段设计阶段对造价控制就是事前控制，这个阶段是决定占项目投资比重较大的建安费用的重要环节，通常占项目总成本的70%左右。
设计决定了工程造价，一旦设计方案敲定，预算、结算等等只能是计量过程而不能改变造价，因此设计不仅要做到满足功能要求还要经济合理、最大限度的降低成本，设计单位往往从自身的利益出发，并不把工程造价放在首位，主要追求设计的安全可靠、美观耐用，在这里提出了“限额设计”的概念。
首先，在满足生活环境、使用功能和符合法规标准的前提下，要求设计单位提高现有土地的利用率，主要从以下几方面实施：压缩建筑的间距，在规划部门允许的范围内最大限度的提高容积率；提高住宅层数或高低层搭配；适当的增加房屋长度；提高公共建筑的层数，减少公共设施的占地面积；合理的进行道路布置和绿化景观设计；其次，造价人员通过对建安成本的分析，确定各分部分项的概算指标，将建安部分的投资严格控制在投资估算的范围以内，不发生超额现象。
成本管理人员依据设计任务书，以完整、准确地反映设计内容和意图，确切反映当地适时价格水平的原则，提出新材料、新工艺、新技术对工程造价的影响和使用限制，编制出初步设计概算，其组成内容应包括各单位工程的下列各项费用指标：1、室外总体工程，包括室外道路；绿化景观；给排水、消防、供热、燃气管道；室外强弱电供电线路、变配电站；各种设备、站类用房等；2、土石方工程；3、一般土建工程，包括地基工程、基础工程、主体结构工程、装饰装修工程等；4、安装工程，包括机械设备安装工程(水泵、风机、电梯等)、电气设备安装工程(变压器、发电机、高低压配电柜等)、热力设备安装工程(热交换机组、锅炉、空调机组等)、动力照明工程、弱电工程(电视、电话、网络、门禁对讲、防入侵、巡更、监控、消防报警、漏电火灾报警、停车场管理、背景音乐、远程抄表等系统)、给排水工程、采暖工程、通风空调工程、消防工程(消火栓系统、自动喷淋系统、自动喷雾系统、气体灭火系统)；5、器具、设备购置费用。
工程设计阶段要抓住的几个关键工作点关于设计阶段的成本控制。
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。
尽管设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大，一般只占建安成本的2%左右，但对于工程造价的影响却很大，有时能达到75%。
一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。
很久以来，普遍对建设项目的设计阶段重视不够，开发商很少过问设计方案的经济合理性，致使项目的设计质量不高，搞规划的只是催设计人员出图，不管设计出的方案在建设时需花多少钱，造价是否合理；设计人员只顾出图，不管设计在经济上是否合理，常常出现设计过于保守，例如结构设计中的配筋问题，以全现浇剪力墙结构住宅工程为例。
工程成本的提高将直接减少开发公司的纯利润。
或者设计人员一味为了满足开发商的设计进度，从而出现各专业设计不配套、不交圈等问题，其结果带到施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。
因此，在设计阶段就要有成本控制意识，抓住以下几个工作关键点：推行设计招标，择优选择设计单位。
开发商在委托进行设计时，应大力引进竞争机制，积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、小区内的道路等设计放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可以优选出好的设计单位，又可以促进设计单位在项目整体布局、建筑造型、使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
开展限额设计，有效控制造价。
设计工作是一项政策性、技术性、综合性很强的工作，项目设计的优劣，将直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，同样也决定项目建成以后的使用价值和经济效益。
因此要求设计单位在项目设计中，推行限额设计。
凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。
在设计时要充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平、管理水平相适应。
要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量做标准化、系列化的设计，各专业设计要遵循建筑标准、设计规范、技术规定等进行设计。
《房地产项目全流程成本控制：关键点与实例解读》读书札记目录一、内容概要 (2)1.1 写作背景与目的 (2)1.2 研究范围与方法 (4)二、房地产项目全流程成本控制概述 (5)2.1 房地产项目成本控制的重要性 (7)2.2 房地产项目全流程成本控制的概念 (7)三、房地产项目策划阶段成本控制 (8)3.1 市场调研与前期规划 (10)3.2 项目定位与产品策划 (10)3.3 投资估算与资金筹措 (11)四、房地产项目设计阶段成本控制 (13)4.1 设计任务书与设计方案 (15)4.2 设计优化与成本控制 (16)4.3 设计阶段的变更管理 (17)五、房地产项目招投标阶段成本控制 (19)5.1 招标文件编制与审查 (21)5.2 投标文件评审与定标 (22)5.3 合同签订与履行 (23)六、房地产项目施工阶段成本控制 (24)6.1 施工组织设计与施工计划 (26)6.2 工程进度与成本监控 (27)6.3 工程变更与索赔管理 (28)七、房地产项目收尾阶段成本控制 (30)7.1 项目竣工验收与移交 (31)7.2 项目保修期管理与维护 (33)7.3 项目后评估与总结 (35)八、房地产项目成本控制的关键点与技巧 (36)8.1 成本控制的关键点 (38)8.2 成本控制的技巧与方法 (39)九、实例解读 (41)9.1 案例一 (43)9.2 案例二 (44)十、结论与展望 (45)10.1 研究结论 (47)10.2 研究展望 (48)一、内容概要《房地产项目全流程成本控制：关键点与实例解读》一书深入剖析了房地产项目成本控制的重要性，以及如何在项目的各个阶段实现有效的成本控制。
本书从房地产项目的立项、规划、设计、施工、销售等多个环节出发，详细阐述了成本控制的关键要素和方法，为房地产企业在项目管理过程中提供了有力的指导。
作者首先分析了房地产行业的特点，指出了成本控制在房地产项目中的重要地位。
房地产设计管理阶段的成本控制房地产设计管理阶段的成本控制对于开发商和设计公司来说都是十分重要的。
在整个设计管理阶段，开发商需要控制设计成本，确保项目实现经济可行性，并且有效地控制项目成本。
本文将从以下三个方面来探讨房地产设计管理阶段的成本控制。
一、设计前成本预算控制在进行设计前，需要开发商和设计公司合作制定一个详细的设计前成本预算。
开发商应根据业主需求和项目定位，确定整个项目的总预算，然后将这个总预算分配到各个设计阶段。
这样可以避免在后期出现不必要的修正，造成浪费。
设计前成本预算需要考虑到以下几个因素：第一，项目定位和业主需求。
在项目定位和业主需求确定后，可以明确项目的设计风格和质量等要求，以及需要投入的人力物力等资源。
第二，市场需求和竞争对手。
了解市场需求和竞争对手的情况，可以提高项目的竞争力，并引领市场发展方向。
第三，施工成本。
在进行成本预算时，应考虑到整个项目的施工成本，并在设计中注重节约成本的措施的采用。
在设计过程中，开发商应与设计公司密切合作，监督设计过程中的所有环节。
首先，开发商应根据预算要求，对设计公司提交的方案进行审核和评估。
设计公司应针对开发商提出的意见进行修正和完善，确保设计成本和设计质量的平衡。
其次，设计公司应采用科学的设计方法和技术手段，优化设计方案，提高设计效率，降低设计成本。
第三，开发商和设计公司应注意控制项目变更，减少不必要的设计修订。
在设计完成后，开发商应严格审核设计成果，并进行综合评估。
这包括对设计方案的可行性、经济性和技术性等方面的评估。
如果出现设计成本超出预算的情况，开发商可以通过更换设计公司、优化施工方案等方式来控制成本。
此外，开发商还可以采用标准化、模块化的设计方法，降低项目成本。
综上所述，房地产设计管理阶段的成本控制是确保项目经济可行性的关键环节。
开发商和设计公司应在设计前制定详细的成本预算，在设计过程中控制成本，设计后进行综合评估和成本控制。
只有这样，才能确保项目质量、可行性和盈利能力。
房地产开发项目成本控制研究随着城市化进程的不断加快，房地产行业成为了国民经济的重要组成部分。
房地产开发项目是房地产行业的重要环节，而成本控制则是房地产开发过程中一个至关重要的问题。
成本控制不仅关系着项目的盈利能力，还直接影响着业主和购房者的利益。
房地产开发项目成本控制研究具有重要意义。
一、成本控制的现状分析目前，我国房地产行业发展迅速，房地产项目数量众多，规模庞大。
在这种情况下，成本控制显得尤为重要。
但实际情况是，许多房地产开发项目在成本控制方面存在一系列问题。
一方面，部分房地产开发商在项目的各个环节，包括设计、施工、装修等方面都出现了成本过高的情况。
由于市场竞争激烈，一些房地产开发商也存在为了降低成本而忽视项目品质和安全的情况。
这些问题不仅会影响项目的盈利能力，还可能导致质量问题和安全隐患，对购房者和业主造成直接损害。
二、影响成本控制的因素1. 设计阶段在房地产开发项目中，设计阶段的决策对成本控制具有至关重要的影响。
粗放的设计会导致后期的施工成本大幅增加，而过于精细的设计又可能导致设计成本过高。
合理控制设计阶段的成本，是确保整个项目成本控制的重要保障。
2. 施工阶段施工是房地产开发项目中成本控制的重点阶段。
施工中的人力、材料和机械设备的使用，都是决定成本的关键因素。
施工中的工艺和施工方法的选择，也直接影响着成本的控制。
3. 装修阶段装修质量和装修标准是房地产开发项目成本控制的重要方面。
高标准的装修不仅增加了成本，还可能导致业主对项目的满意度下降，进而影响项目的销售情况。
在装修阶段，必须合理控制成本，坚持以提高装修品质和服务水平为目标。
三、成本控制的对策1. 引导设计合理化在房地产项目开发中，应该通过设计合理化，降低项目成本。
主要包括合理选择材料、降低建筑结构的复杂程度、提高建筑的利用率等。
在施工阶段，要通过严格的施工管理，确保施工进程的质量和进度。
还可以采取一些新的施工技术，提高施工效率，降低施工成本。
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。
尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。
合理科学的设计，可降低工程造价10%。
但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。
例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。
这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。
因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。
特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70-%95%，实际上，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。
1.推行设计招标，择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
2.开展限额设计，有效控制造价积极推行限额设计，健全设计经济责任制。
设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。
因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。
严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。
房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。
当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。
浅谈设计阶段对房地产成本控制的影响目录第一章概述2第二章设计的三个阶段3第一节方案设计成本控制的影响 4第二节扩初设计对成本控制的影响 61. 设计范围对成本控制的影响 62. 系统设计对成本控制的影响 73.材料设备选用对成本控制的影响 8第三节施工图设计对成本控制的影响 111. 施工图设计阶段装修选择对成本控制的影响 112. 施工图阶段材料的选用对成本控制的影响 113. 图纸质量对成本控制的影响 12第四节合理有效计算设计对成本控制的影响 14第五节设计招标对成本控制的影响 16第三章加强设计阶段管理是成本控制的关键171.加强设计阶段管理172. 设计创新创造低成本高价值产品 173. 建设单位应充当设计阶段的管理层领导 18第四章小结19第一章概述图纸设计贯穿了整个项目开发全过程，从方案设计到施工图出图大约要占用开发周期的一半时间，其设计费本身只占项目总成本的2%左右。
设计阶段是房地产开发成本控制最重要的阶段，房地产开发成本控制的好坏取决于设计的质量，房屋建设期控制得再好，也只能使其质量接近或达到设计时所确定的质量水平，一般是很少超过的，设计的先天不足必然导致建设和使用中的诸多弊端，从而加大成本投入。
根据资料查得，设计过程的质量对开发成本的影响而言要占到整个成本控制的60%-70%。
也有资料记载：在有些产品中因设计不良迼成的质量问题有60%，造成的质量损失占总损失的64%。
第二章设计的三个阶段设计阶段按照一个项目设计的主要对象来划分一般可分为房屋设计阶段、市政景观配套设施设计阶段、装修设计阶段，其中相对而言房屋设计阶段是最复杂、成本最高，也是最需要控制成本的一个阶段。
而以上三个阶段本身按时间先后及工作程序又可分为：方案设计阶段，扩初设计阶段、施工图设计阶段，所以在房地产开发项目中方案设计、扩初设计和施工图设计是设计阶段的三项主要工作，在方案设计、扩初设计和施工图设计三个阶段每一阶段都关系到项目的开发成本，对三个阶段分别确定具体技术经济指标是房地产行业成本控制最有效方法。
第一节方案设计对成本控制的影响项目的前期策划方案设计工作主要是产生项目的构思，确立目标，并对目标进行论证，为项目的批准提供依据。
它是项目的决策过程。
在整个过程中必须不断地进行项目环境调查，并对环境发展趋向进行合理的预测。
这里的环境是指项目所在地方的社会环境、自然环境、人文环境等，这些环境是确定项目目标，进行项目定义，分析可行性的最重要的影响因素，是进行正确决策的基础。
并在整个调查、预测的同时要不断地进行调整、修改、优化，甚至放弃原定的构思、目标或方案。
在项目前期策划过程中阶段决策是非常重要。
在整个过程中必须设置几个决策点，对阶段工作结果进行分析、选择。
项目前期策划对项目生命期的影响最大，稍有失误就会导致项目的失败，产生不可挽回的损失。
在2006年的中国商城义乌市，市区的房价几乎都涨到了伍仟元之上，就连市区周沿的乡镇新开楼盘都要每平方米伍仟元左右，在这样的形势下，却在市区里还有一个楼盘一直处在四仟元的价位，原因是来购房的客户普遍都认为其房屋朝向不好，不愿购买。
在江浙一带夏季炎热，冬季寒冷，房屋朝南就能让房屋保持最佳的冬暖夏凉，所以一般百姓对房屋的朝向都非常重视，房地产开发忽视了这一要素必然将导致开发项目的巨大损失。
房地产开发的楼盘和老百姓的购买力关系也非常重要，比如在一个小城市里，如果城市的主要收入人群是中低收入者，那房地产开发的对象就应该重点放在中低收入者的接受范围内，多安排一些从面积、开发成本上适合中低收入人群的房产，再适当安排一些高档次的楼房，让更多的老百姓参与购房热潮中来，而不应该一味的追求高品质、高档次、高价格的商品房，这样的楼盘策划必然导致更高的投资风险，甚至囤积商品房，造成巨大成本损失。
方案设计的本质是以顾客的总体需求为关注焦点，极大程度的去满足客户需求，引导顾客的购物心里，有效控制成本最终达到项目盈利。
人的需要包括多种层次，多个方面，丰富多彩，以不同的开发项目，不同的开发公司对顾客需求的满足是不同的，某一个项目往往只能满足顾客某一层次的需求。
从房产公司的角度看，要把握的是自己的产品针对的是顾客哪一层次、哪一方面的需求，怎样的开发成果是最适合顾客的需求，是最具有开发价值的，这就是项目方案设计的主要内容。
对一个房地产公司来说，一般项目开发的目标成本确定前应该移至方案设计阶段，而方案设计阶段是一个考虑因素非常多且复杂的阶段，一般项目的方案设计都会以实行目标成本控制度量尺，也就是依据有关调查摸底资料和方案设计资料制定支出成本计划，然后分解到扩初设计各环节成本费用支出的具体情况，以便于对各项成本项目计划执行情况进行检查分析。
比如说一个项目，他的规划建筑面积是50万平方米，开发商就会考虑这个50万平方米怎样分配开发得到的销售收入才最多，确定了这个收入数据以后，按照开发的总体产值以及企业管理费用，净利润等要求，然后确定一个后期能投入的资金量，这资金量就是目标成本，通过可行性分析，能实现以上收入的情况下，这目标成本的控制就是企业利润的控制，当然就里还是要保证品质，很多项目的品质要求都是在项目方案设计时就已经确定的，比如该项目的交付条件：是精装修还是毛坏房；市政景观以及配套设施的投入比例；房屋外饰面在房屋建筑工程中的投资比例，或者有的开发项目会直接确定房屋外立面主要材质，以及市政景观、配套设施的投资价位等等，这些主要的项目内容的确定是让整个开发过程逐步走向成熟，让开发的产品更好的提高品质，控制成本打下了坚实的基础。
第二节扩初设计对成本控制的影响美国建筑师学会文件B141对扩初设计阶段的设计服务做了以下规定：建筑师将在业主已批准的初步设计基础上，根据业主对项目计划书、时间及预算做的调整，做出扩初设计供业主批准，该设计包括图纸及其它文件，深度应在建筑、结构、暖通、水电等系统以及材料和其它有关方面表现该项目的规模和特点；建筑师将向业主提供对初步施工预算所做的任何调整；本设计阶段要进一步描绘出建筑、结构、暖通、水电等系统功能以及所使用的材料等等。
可以看出扩初设计阶段不同于方案设计阶段之处是深度增加，这一阶段要涉及到结构、水、暖、电等。
该阶段就是在方案设计阶段目标成本管理的前提下要明确所采用的建筑材料、建筑结构、水、暖、电等的系统构成。
所以这一阶段是方案设计阶段目标成本管理能否实现的一个关键环节，也就是实现目标成本的主要阶段。
扩初设计阶段对成本控制的影响可以从设计范围、系统设计、材料设备选用等几个角度来分析。
1. 设计范围对成本控制的影响前面谈到扩初设计阶段要涉及到建筑结构、水、暖、电等的综合设计，建筑设计通常要做到建筑物各主要平面和立面，简单的表达出大部尺寸，而且这个大部尺寸必须到位，包括电梯用房，配电用房、风机用房、空调机位、管道、风道、通道等等，丢下一处，并会对项目造成很大的损失，这里我们就谈谈空调机位的事，空调主机的散热一般设计单位都不会算，这是空调厂家的专长，很多开发商为了考虑到外墙立面的美观，将空调主机集中摆放在一些固定的阴角位置，眼睛不容易看到，而恰恰这种阴角位置通风不好，导致空调运行效果不佳甚至不能正常运行，前几年这种情况还比较多，近几年中央空调的出现让很多人都意识到了空调主机散热的重要性。
在水、暖、电方面也一样，在杭州有一个高档住宅小区楼盘，建筑面积二十几万平方米，大约有一千八百多户，图纸设计给小区建设中央热水系统，所有用户一个热水系统，结果房屋交付后入住率只有10%左右，而且大部分用户不愿用这个热水，热水系统运行费用很高，根本无法正常运行。
在电气设计方面，智能化三表抄送曾经在房地产开发项目内投资建设非常普遍，结果也一样，由于该系统运行功能无法达到使用要求而报废。
这些问题充分说明过度扩大设计范围将会造成投入资源浪费，也即造成房地产开发成本的损失。
2. 系统设计对成本控制的影响2.1 小区用水图纸设计应该因地制宜，尽量多选用当地的有利条件，比如在江边的小区：房地产开发的住宅对小区的景观的追求是越来越高了，一个高档次的景观肯定少不了大量的水景和花木，水景和植物需要大量的水资源，特别在植物的移植期对水的需求特别大，而一般的设计单位只考虑市政供水（市政水一般要在3元/吨），采用市政水为景观用水这是一笔特别大的开支，所以在这里有很多有经验的人士就选择了采用雨水收集或利用江边地表水等等。
2.2 小区供电我们从电气设计角度分析，扩初设计阶段就应该根据设计任务书和有关方案设计资料说明确定本专业的设计工作内容和分工以及本工程拟设置的电气系统（包括变配电系统、照明系统、火灾自动报警系统、闭路电视系统、智能化系统等）来确定电气设计具体技术经济指标，而这些系统的确定必须要符合建筑概况、建筑结构、建设方和有关地方职能部门提供的工程设计资料以及相关专业提供的工程设计资料等的要求和规定。
建筑概况、建筑结构、相关专业提供的工程设计资料等一般能够在设计院内自行消化，建设方和有关地方职能部门提供的工程设计资料是该阶段影响成本控制的主要方面，变、配电系统设计、火灾自动报警系统设计就需要供电部门、消防部门认可，闭路电视系统设计要跟广电部门协调，智能化系统设计要跟通信部门协调，通过对这些设计的协调和业主的项目计划书明确后才能具体确定扩初设计的各项内容，比如对变、配电系统设计而言，设计人员就可以确定负荷等级和各类负荷容量；确定供电电源及电压等级，电源由何处引来，电源数量及回路数、专用线或非专用线；电缆埋地或架空、近远期发展情况；备用电源和应急电源容量确定原则及性能要求；高、低压供电系统结线型式及运行方式：正常工作电源与备用电源之间的关系；母线联络开关运行和切换方式；变压器之间低压侧联络方式；重要负荷的供电方式；变、配电站的位置、数量、容量及型式；设备技术条件和选型要求；继电保护装置的设置；电能计量装置：采用高压或低压；专用柜或非专用柜（满足供电部门要求和建设方内部核算要求）；工程供电：高、低压进出线路的型号及敷设方式等等。
同样对照明系统、火灾自动报警系统、闭路电视系统、智能化系统也进行充分合理的扩初设计。
通过以上扩初分析，图纸深化后的造价预测并能够一目了然，有效的把握目标成本控制。
3.材料设备选用对成本控制的影响扩初设计阶段从成本控制角度在材料设备选用方面更是占有重要地位。
一般在施工图设计阶段都已将材料设备的选用设计到图纸中去了，所以这些材料设备的选用必须在扩初设计阶段完成，材料设备的选用对控制项目开发成本来讲是非常有效的。
3.1 外墙装饰材料选用扩初设计阶段最重要的一项内容就是外墙定型问题，即要考虑品质又要考虑成本，一般外墙面主要材料有涂料、面砖、花岗岩甚至铝板等等，其造价相差悬殊。
杭州有这样一个楼盘分两期开发，第一期当时销售均价为12000元每平方米，第二期销售均价在20000元每平方米以上，我们暂且不管开发商赚了多少钱，从成本上分析第二期住宅外立面全部采用干挂铝板，干挂铝板的费用要每平方米400～600元，第一期外立面以贴面砖为主，贴外墙面砖的费用在100元以下并可以实现，前后两项成本费用相差四倍以上。
