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西安市共有产权住房政策探析【摘要】西安市共有产权住房政策是近年来在房地产领域备受关注的一项政策。
本文将从背景介绍、政策内容、影响因素、政策效果评估和问题与建议等方面对该政策进行深入分析。
通过对政策实施的现状进行评估，探讨其在解决住房问题和促进房地产市场健康发展方面的作用。
文章最后对西安市共有产权住房政策进行总结，并展望未来可能的发展方向，提出相应的建议和改进建议。
通过本文的探析，可以更好地了解西安市共有产权住房政策的实施情况和存在的问题，为未来政策制定和实施提供参考和借鉴。
【关键词】西安市、共有产权住房、政策、探析、背景介绍、政策内容分析、影响因素分析、政策实施效果评估、政策问题、改进建议、现状、展望、总结、建议1. 引言1.1 西安市共有产权住房政策探析西安市共有产权住房政策是指为解决市民住房需求，提高住房保障的公平性和效率性，采取政府、企业和个人共同参与的模式，通过产权分置和公租、限价等方式，将房屋所有权部分由政府或其他机构持有，实现居住权、收益权和转让权的分离，引导和规范住房供应和需求，保障住房市场的稳定发展。
西安市共有产权住房政策的出台对解决住房问题、促进城市可持续发展具有积极意义。
通过引入产权分置、租售并举等措施，可以有效利用土地资源，提高房屋利用率，增加住房供应，降低住房成本，缓解住房紧张局面。
共有产权住房政策还可以利用市场机制发挥房屋资源配置的效率，促进住房市场的稳定和健康发展。
旨在深入解读政策内容，分析影响因素，评估政策效果，提出问题与改进建议，以期为西安市的住房制度改革和发展提供参考和借鉴。
2. 正文2.1 背景介绍西安市是中国历史悠久的城市，也是世界著名的旅游景点之一。
随着城市化进程的加快，西安市的住房问题愈发突出，居民的住房需求日益增长。
为了解决这一问题，西安市政府出台了共有产权住房政策。
共有产权住房政策是指政府与购房者共同出资购买商品房，购房者只支付一部分房款，享有房屋所有权和使用权，政府拥有另一部分产权。
保障性住房“共有产权”模式实施现状及优化路径探究作者：肖萌来源：《大经贸》2018年第02期【摘要】建设共有产权保障房是解决中低收入家庭住房问题，完善我国住房保障体系的重要举措。
虽然政策设计的初衷良好，但是在实际试点工作工作中，依然存在共有产权保障房尚未实现供求平衡、相关配套政策不完善，制度运作机制不完善等问题，为了更好地发挥共有产权模式的效力，有必要从目前的试点工作中汲取经验，吸取教训。
【关键词】保障性住房共有产权完善路径作为人类赖以生存和发展物质资料之一的住房，其存在的难以满足人们住房需求问题的解决关乎国计民生。
自我国实施商品房政策以来，房价伴随着不断高涨，中低收入阶层的住房需求难以得到满足，带来一系列严重的社会、经济和政治问题，其住房问题的解决迫在眉睫。
2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，同年淮安市率先在全国试实施共有产权保障房政策，上海、湖北省黄石市随后推行。
2014年4月北京等6所城市成为全国共有产权保障房试点城市，四川等省份也确定了省内几所城市作为本省共有产权保障房试点城市。
一、黄石市实施现状自2009年以来，黄石市创造性地引进“共有产权”做法，按照“打破商品房与保障房界限、变一次让渡为分步让渡”的思路，采取可租可售、租售并举的方式，被确定为结合棚户区改造推进公共租赁住房制度建设试点城市，率先把经济适用房、廉租房、直管公房等保障性住房統一归并为公共租赁住房，在棚户区改造过程中黄石市在棚户区改造安置中率先推进了被征收人与安置还建单位共同持有房屋产权的“共有产权房”模式。
共有产权模式系统地缓解了本市保障性住房建设及棚户区改造中经济、住房“双困难”群体的住房需求问题。
北京、上海等地也结合其各自实际，提出了共有产权住房试点的思路。
16年4月起，黄石市暂停新建共有产权保障房。
黄石市共有产权保障房建设主要采取以下三种模式：1.棚户区改造安置还建房模式2.政府与企业共建共有产权公共租赁住房模式3.政府与个人共建模式二、主要问题（一）尚未实现供求平衡共有产权保障房出售时部分由政府出资，一定程度上缓解了中低收入群体的购房压力，但其仍存在供需异位现象。
共有产权住房模式比较及制度建设作者：吴炜昶陈昊来源：《中国房地产·综合版》2014年第10期2014年政府工作报告明确将共有产权住房纳入保障性住房体系，共有产权住房试点也随后于4月份在住建部部署下在淮安、上海、北京等六地铺开。
共有产权住房是我国住房制度的又一重要改革。
一、共有产权住房典型模式在我国，共有产权住房的发展并不久远，综合全国各城市的实践经验，有三种模式最具代表性，即淮安模式、上海模式和北京模式。
1.淮安模式2007年7月26日淮安市发布《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》，明确提出要将经济适用住房使用的土地改划拨为出让，实行政府指导价，并与市场接轨。
这实质上终止了传统意义上的经济适用房的供应，用共有产权住房取而代之。
根据共有产权住房产权构成比例的不同，将共有产权住房分为两种：一是个人拥有70%产权，政府拥有剩余的30%产权；二是个人与政府各占住房产权的50%。
与以往保障性住房类似，共有产权住房也为购房者设置了门槛。
淮安共有产权住房公布之初对不同产权构成比例的购买有明确规定。
其中，购买个人拥有70%产权共有产权住房的条件是家庭人均月收入300 元以下，具有市区城镇常住户口8 年以上，家庭人均住房使用面积在10 平方米以下；购买个人拥有50%产权共有产权住房的条件是享受政府最低生活保障且人均住房使用面积不足10 平方米的困难家庭。
但是，2007年初的淮安住房均价即已达到2500元/平方米，以一个刚达到购买70%产权住房要求的三口之家为例，要拥有一套50平方米的共有产权住房平均至少需要12年的全部收入。
这显然不符合实际。
因此政策颁布之初，符合条件的购房者寥寥无几。
政府相关部门后来意识到了初设条件的苛刻，因此放宽了申购条件，把人均收入放宽到了700元/月，在实际操作中，甚至放宽到800元/月。
几乎刚好售完首批推出的300套共有产权住房。
淮安对于共有产权住房的退出机制给出了明确规定。
（精）心得体会：全市共有产权住房制度现状思考（最新）自十九大以来，党中央高度重视人民生活水平的提高和改善，特别是居住条件的改善。
X作为享誉国内外的民营经济之都，其住房制度的发展和完善一直备受关注。
然而，作为一座具有民营经济特色的城市，X市当前的住房保障制度还有待健全，特别是共有产权住房制度目前仍存在许多急需解决的问题。
一、X市共有产权住房制度现状X市的住房保障体制相对未健全，当前共有产权住房制度主要面向高层次人才设置，并且在整个住房保障体系中只能扮演配角地位。
(一)X市共有产权住房紧密联系高层次人才2018年8月X市发布了《X市人才住房补贴政策操作指南(试行)》，《指南》指出，2018年1月1日后新入X工作的具有高级职称或者高学历的各层次人才均可享受住房补贴政策，运用货币补贴的方式为上述群体发放金额不等的补助，为其在X 购置住房提供大力支持。
但是所购住房采用政府和个人共同拥有产权的方式，满足一定条件和年限之后才可以进行市场交易，也就是采用共有产权住房来吸引高层次人才。
(二)X市共有产权住房制度辅助保障体系的发展住房保障体系中所包含的保障性住房的种类有很多，例如:经济适用性住房、公共租赁性住房、廉租房、共有产权住房、两限商品房等等。
在党中央政策的支持下，目前X市政府大力进行各类棚户区改造，鹿城区、瓯海区、龙湾区的棚户区改造项目有序进行中，公租房和廉租房政策相对较为完善一些，经济适用性住房和两限商品房渐渐退出历史舞台，然而全国各地都在大力推行和实施的共有产权住房制度在X 的住房保障体系中只起到辅助作用。
二、X市共有产权住房制度存在的问题众所周知，一个地方的房价受地方的政策以及经济社会发展状况所影响，X市作为浙南的行政中心城市，其有效地克服了可用耕地少的困境，依靠勤劳智慧、敢为人先，努力拼搏、锐意进取的精神创造了大量的物质财富，因此X的平均工资水平在全国同级别城市中处于较高水平。
对于X本地居民来说，现有房价并不会对其造成太大的经济压力，即使对于城郊居民而言，拆迁等政策性补贴也使其住房无忧，X人始终对于住房保障缺乏认识，由此，造成了一系列住房保障问题，这些问题在共有产权住房制度上体现的尤为明显。
我国保障性住房模式优选探析摘要：近几年来，保障性住房的建设与管理受到政府的高度重视，各地大力兴建保障性住房。
但是从可持续发展的角度看，究竟采取什么样的保障房模式更好呢？本文试作一些浅薄的分析，为保障房的可持续发展作些有益的探索。
关键词：保障性住房；制度；模式中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）11-0-02一、我国的住房制度改革回顾我国的住房制度改革，自1980年邓小平同志提出要出售公房，调整租金，提倡住房商品化的改革总体设想以来，逐步在各地开展，使我国的住房体制从单位实物分配的福利制向商品化体制逐步转变；自1998年7月国务院出台第23号文件，即《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》时，基本上停止了住房福利实物分配的方式，全面推行住房商品化方式；时至今日，我国的住房体制应该说基本实现了改革所要求的商品化目标，市场成为大多数群众解决住房问题的渠道，市场成为配置住房资源的主要方式。
但是针对一些中低收入家庭，政府并不能将他们全部推向市场，不闻不问，毕竟我们是社会主义国家，要保障人民群众的基本居住权。
应该说从房改伊始，政府就有针对中低收入阶层的安居工程计划，经济适用住房建设等。
如1994年12月建设部制定了《城镇经济适用住房建设管理办法》，1995年2月国务院办公厅转发住房制度改革领导小组《国家安居工程实施方案》，各地也随之相继建设了一批安居房、经济适用房，但没有坚持下来。
再者，从2003年初起全国房价连年走高，自2007年下半年起又快速大幅上涨，在这种形势下，人们的住房水平差距不断拉大，很多人购房能力相对房价已很不平衡，中低收入群众意见很大，这就使住房问题成为了一个社会问题，甚至成为一个政治问题。
为此保障性住房又提上政府议事日程，2007年国务院印发了24号文件，即《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，第一次把解决低收入家庭的住房困难问题明确为政府的一种责任。
西安市共有产权住房政策探析随着国家经济的快速发展，城市化不断加速，房地产市场的发展也非常快速。
然而，长期以来，房价不断攀升，住房问题一直是社会发展的瓶颈之一，给人们的生活和发展带来了很大的压力。
因此，针对住房问题，国家逐步推出了一系列政策，其中共有产权住房政策是其中之一。
一、共有产权住房的定义共有产权住房是指由政府或指定机构向符合条件的家庭提供一定的补贴来购买或租赁住房的保障性住房，其产权归个人所有，但有一定限制。
在出售时，房屋的增值部分需要还给政府或指定机构，以此来保证这些住房能够永久存在，满足社会中低收入家庭的住房需求。
二、西安市共有产权住房政策的背景随着人口增长和城市化进程的加速，西安市的房地产市场也在不断发展。
然而，由于城市和房价上涨，普通百姓的住房问题越来越突出，这就需要政府出台相应的政策来解决这个问题。
而共有产权住房政策正是出现在这种背景下的。
三、西安市共有产权住房政策的现状1. 对购房人的资格要求对于购房者的资格要求，首先是必须是本市的户籍居民，其次还需满足一定的收入标准。
以2016年为例，西安市的共有产权住房政策规定，申请共有产权住房的家庭年收入范围为8万元至25万元，同时具有一定的缴存公积金资格。
2. 对售房价格的设定西安市共有产权住房的售价为全价的七成左右，而购房者还需承担30%左右的实际交易额度。
购房者在获得资格后，将配合房产权部门进行摇号，如果摇中了该区域的共有产权房，就可以按照共有产权房的比例认购房屋。
同时，此类住房的交易需经过政府的认定和审核，确保该房屋符合国家政策的规定。
3. 对住房的归属西安市共有产权住房不属于完全公有制，而是通过购买方式供应，购买后个人享有该房屋的产权。
但是在房屋转让时，政府有回购补偿权，确保住房的使用权始终在特定的人群中循环使用。
购买一定时间后如需出售，购房者或其家庭成员可以优先购回，但如果住房转让时获得了一定的增值，需要把一部分的收益回馈给政府或特定的机构。
摘要本文指出，共有产权房政策在地方推行已久，既收获了效益，也遭到了质疑。
现今共有产权房愈发受到重视，适用范围不断扩大，致力于转变政府职能、满足居民的住房要求，但共有产权模式保障性住房制度仍需不断完善。
关键词共有产权保障性住房经济适用房作者简介：曾恺依，江南大学，研究方向：法学。
中图分类号：d920.4 文献标识码：a 文章编号：1009-0592（2015）08-043-02共有产权房曾经作为保障性住房的变种而出现，并在一些地方进行试点、推行，取得良好的效果，现已被视为保障性住房的主角。
讨论保障性住房并与共有产权房进行对比、分析，可以探析共有产权模式保障性住房制度的可行性与不足，从而加以完善。
一、保障性住房的涵义（一）保障性住房的含义与种类所谓保障性住房，是指由政府直接出资建造或收购，或者由政府以一定方式对建房机构提供补助、由建房机构建设，并以较低价格或租金向中低收入家庭进行出售或出租的住房。
保障性住房主要包括了产权型保障性住房以及租赁型保障性住房。
产权型保障性住房包括经济适用房、限价房等；租赁型保障性住房包括了廉租房、公租房等。
（二）共有产权房的含义南京市建设委员会主任陆玉龙借鉴英、美的产权共享政策，最早提出共有产权经济适用房制度，并将其定义为：“政府用于经济适用房建设的财政性支出（主要是减免的土地出让收益和税费），转化为投资，政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。
”其具体形式是：“凡由政府提供补贴的住房，均为按份共有住房，由政府和受助购房人按出资比例共同拥有产权，政府和受助者按规定共同申请领取《房屋共有权证》，标明房屋所有人为政府和受助购房人以及两者的产权比例。
政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利。
”（三）共有产权房的特点与优势1.共有产权房体系在一定程度上改正了其他保障性住房政策中的缺陷：第一，共有产权房的土地来源与其他保障性住房不同，属于土地出让。
在我国，土地所有权归属于国家，获得土地有划拨与出让两种方式。
经济适用房、廉租房等保障性住房采用土地划拨方式获得土地，这一方式易导致土地权属不明，仅有少数购房者能获得土地资产与增值收入，且于上市、退市交易时存在诸多不便。
而在共有产权住房上，房屋来源于土地出让，政府与购房者按照一定的出资比例分割产权，产权较为清晰，优惠政策较多，在参与入市、退市交易时也存在便利优势。
第二，共有产权住房存在一定的价格优势。
由于政府在公有产权房的建设过程中减去了部分税费、部分开发商管理费以及利润，实行政府指导价，导致共有产权房比普通商品房的价格较低。
第三，共有产权的保障对象主要是中低收入的住房困难家庭，但是也包括了新市民，即农村进城务工人员、城市下岗人员和兼职的异地在校大学生等群体。
第四，共有产权住房的价格是由中低收入家庭与政府各按一定比例出资形成的，两者根据其出资比例来分割房屋的产权。
不同的城市规定了不同的出资比例范围。
且购房时的出资比例形成的房屋部分产权不是永久的，购房家庭可以在一定年限内向政府购买剩余产权，增加其房屋产权比例。
2.共有产权房的出现具有相对的优点：第一，共有产权房的权利归属更加明晰。
经济适用房的模糊产权容易造成具有“有限产权”的购房者实际享有了“完全产权”，且清晰的产权比例使居民在退出或者租赁房屋时更便捷。
中低收入家庭通过购买房屋的部分产权，就可以与政府共有房屋。
虽然购房者只享有房屋的部分产权，但实际住房者仍然仅仅是购房家庭，同享有全部房屋所有权的家庭相比，不仅减少了购房的费用，降低了生活负担，也能享受到同等的住房待遇与住房空间，甚至在有意向购买剩余部分房产时能享受到优惠条件。
相对于其他保障性住房来说，由于产权归属更加明晰，在参与房屋入市、退市交易时，不必为产权模糊的问题担忧，而便捷、快速的参与交易，为生活带去诸多福利。
第二，共有产权住房相较于其他保障性住房来说，有较广的适用对象。
对于一些既不属于政策优惠对象，又负担不起商品房的群体提供了优惠。
在共有产权住房政策实行之前，虽然实行了经济适用房、廉租房等保障性住房政策，但由于这些保障性住房政策的辐射人群较窄，导致部分需要住房的人群不能享受此类保障性政策。
加之一些客观原因，导致在获取商品房上存在障碍，最终无法解决住房问题。
共有产权住房的辐射人群较广，对于负担商品房有困难的群体，能够更大幅度地保障其住房问题，促进社会矛盾的解决。
第三，政府与购房者共有权利，有助于减少行政机关寻租、避免购房者投机转租的问题。
在共有产权住房中，对于同一套房屋，有政府与购房者两个房屋所有者。
一方面，在经济适用房、廉租房等保障性住房中，政府中某些人员可能利用其优势地位购入保障性住房，进行投机买卖，获得不正当收益。
但在共有产权住房中，由于房屋购买者除了政府还存在中低收入家庭这一购房者，因此政府难以利用优势地位而便捷地投机买卖住房，从而减少了政府的腐败行为。
另一方面，经济适用房、廉租房等保障性住房中可能出现购房者非政策辐射对象，而弄虚作假获得保障性住房，再加以买卖获得不正当收益。
但在共有产权住房中，如果有购买者非中低收入家庭，即非共有产权住房的政策辐射对象，其即使弄虚作假获得共有产权住房，但在后期买卖过程中，受限于房屋的另一共有人――政府，导致其房屋买卖受限，受到更多的来自政府的监督管理。
第四，购房者可以逐渐向政府买回剩余产权，使政府的出资回收，从而投入到更多的建设之中；或者政府将剩余产权购回，以循环使用共有产权住房。
共有产权住房的购房者在一定年限内购回剩余产权，能够使政府部分或者全部回收资金，不仅有利于政府减少债务，也有利于政府将回收的资金投入到更多的有利于中低收入住房困难家庭的住房保障体系中去。
如果购房家庭放弃其产权，在共有产权房中，由政府全部购回，不会过多增加政府的资金压力，也有利于其他中低收入困难家庭的住房资源的增加，实现公有住房的合理循环使用。
二、共有产权住房模式保障性住房体系的发展我国的共有产权住房实践最早于2007年7月在江苏淮安市出台共有产权经济适用房管理办法开始，其后在无锡、连云港、上海、湖北黄石等省市得到了推广，以上海和淮安两市最为突出。
淮安模式中，共有产权的产权有两种分配比例：一是个人与政府的产权比例为7：3，购房者承担的出资相当于同时期经济适用住房的房价；另一种是5：5，此种比例指向的是购房能力更小的低收入家庭，购房者承担的出资相当与同时期经济适用房房价的70%。
只要是在完成交付之日起5年内能买入房屋的其他产权，就可以按房屋最初的价格计算；超过5年，但在8年之内买入的，要在最初价格的基础上加上当时的银行贷款利息；超过8年的，按同时期市场的评估价格进行计算。
共有产权经济适用房购房满5年的，可以在交易市场上市，但是所获利益要与政府按照产权分配。
超出了保障标准的家庭，政府不强行退出，但是会按市场价格按产权比例收取租金。
三、共有产权房体系的缺陷与完善（一）现有缺陷第一，我国现有的共有产权住房保障制度规定于不同的法律法规条文之中，地方与地方、上位法与下位法之间存在差异，不利于执行。
在我国，共有产权住房长期处于试点城市实行过程中，收到良好效果之后，得到了全国性的普遍重视。
但是仍缺乏具有全国性普遍效力的法律法规对共有产权住房体系加以规定。
这对于试点以外的城市实行共有产权住房政策、制定地方政策法规来说，缺少统一的标准，增加了立法难度，也扩大了政府的自利空间，在一定程度上不利于住房困难家庭权益的维护。
第二，政府的行政执行需要更高的要求。
共有产权住房与其他保障性住房相比，对于政府有更高的执行要求。
政府在共有产权住房中居于特殊的地位，不仅是共有产权的审核、分配者，也是房屋产权的共有者。
如果没有更公正、科学、合理的政府管理，则不能有效实施共有产权住房保障体系。
第三，对于共有产权住房的进入门槛的科学性有待提高、退出门槛设定不明晰。
共有产权住房的适用范围与经济适用房、廉租房等其他保障性住房相比，得到了明显的扩张。
但是这一扩张容易导致一些经济情况较好的人群享受到了共有产权住房，而剥夺了其他存在住房困难家庭的住房资源。
对共有产权住房设定过于宽泛的适用对象有悖于保障性住房的设立目的。
对于共有产权住房的退出门槛，一般以收入为可退出标准，而缺乏其他更为具体的标准。
共有产权住房的准入与退出标准涉及当地居民的收入、住房等各个方面，需要经过科学的分析与计划，并需结合当地的收入、住房条件的变化而变化，以充分保证保障性住房的实效性与保障程度。
第四，共有产权住房面临着一定的风险。
一方面是对于购房者来说的风险。
购房价格低于同时期的商品房，是共有产权住房的优惠保障之一。
但是商品房的价格存在波动，共有产权住房的购房人面临着商品房价格下调之后低于共有产权住房购房价格的风险。
另一方面是对于政府来说的风险。
在购房者与政府订立合同，约定购买某一共有产权房之后，政府面临着购房者违约的风险。
（二）制度创新与完善第一，完善我国的法律法规，同步完善对执行共有产权制度的监督管理。
应当设立较高层级的法律法规，统一规制共有产权住房，加强合法性控制。
共有产权住房政策已在全国得到越来越多的重视，也得到越来越广泛的运用。
由于各地的共有产权发展水平有异，形成具有全国性效力的法律法规规制共有产权住房制度，有利于将优秀的共有产权制度发扬至全国，提高发展进程较缓慢地区的共有产权制度的水平。
第二，进一步完善共有产权房合同。
允许不同地方因地制宜，设定不同的产权共有住房合同。
不同的地区有不同的住房、收入条件，允许因地制宜设立不同的共有产权住房合同标准有助于妥善解决地区差异，缓解社会矛盾。
第三，设定明晰的准入条件，适当增加共有产权住房适用主体。
设立共有产权住房制度的初衷是为了改善地区住房问题，不应当在住房适用主体上限制这一目的的推行。
同时，可以适当鼓励公共组织以及其他专业社会组织加入，形成政府、企业与购房人三者共有产权模式。
第四，设立独立机构代表政府行驶产权，代表政府持有和行使国有产权部分事务。
加入第三方实施共有产权制度推行时的管理工作，有利于保障这一制度的科学、公正的实施，减轻政府的工作压力。
可提高共有产权制度实施的专业性，更有力地监督购房者的准入，并避免政府工作人员的寻租行为。
