关于保障性住房建设的主题分析报告
概述
党的十七大报告和2008 年政府工作报告中,住房保障已成为一项关系社会稳定与和谐的民生问题，保障性住房的建设在今后的一定时期内将成为各级政府安居工作的重点。
随着保障房规模的扩大，逐渐确立了商品房和保障房多层次住房供应体系。但在保障房建设的背后，一些深层次的问题也逐渐暴露出来，主要是保障房制度相对滞后，政策配套措施不完善，资金缺口巨大，导致一些地区保障房进度缓慢，截止到6月6日，部分城市的开工率不足30%，严重影响到了全年任务的完成。
本次报告，就是从保障房的现状、宏观政策面、运作模式等一系列问题作出研究，通过对成功案例的分析，进而得出结论，为国有企业运作保障房提供借鉴。
一、现状总体分析
（一）概况
保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。
针对不同情况的低收入群体，对住房有租赁与买卖的不同需求，保障性住房主要分为经济适用房、限价房、廉租房、公租房、棚户区改建房和农村危房改建等几种形式。其特点详见下表：
1、中央要求严
十二五期间，全国计划新建保障性住房3600万套。同时，每年还将改造农村危房150万户以上。其中2011年全国就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。国家要求，要通过大规模保障性住房建设，争取到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题，同时改善一部分中等偏下收入家庭住房条件，帮助更多困难群众实现“安居梦”。
与此同时，为确保各级政府高度重视保障性住房建设，对住房保障工作实行目标责任制管理，列入市经济社会发展目标和对党政领导班子、领导干部绩效考核内容。建立了约谈、巡查、通报、问责和考核机制，对推进保障性住房建设管理工作不力，影响社会发展和稳定的要追究责任；对没有完成任务的各级政府，根据有关规定对相关负
责人进行问责。
2、省级责任大
2月24日，国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到各地。国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会议上强调，今年保障性住房任务是硬指标，各地要抓紧安排开工，尽早建成投入使用，并要求在今年6月6日把各省具体开工情况进行汇总上报，对完不成要求的地方政府进行问责。
针对中央提出的要求，各省级政府相继出台了符合本地区情况的保障性住房政策，完善了政策措施。对建设所需资金来源进行一系列有益的模索和尝试。
3、市县压力大
中央的要求和省里任务，作为执行政策的市县两级政府，面临着巨大的压力。由于发展理念上的差异，加之受地方财力、土地指标、征地拆迁等因素限制，各地之间存在着建设规模、项目推进、工程进展、管理服务等方面的不平衡，导致部分地区进程缓慢。
另外，融资渠道不够畅通；建设用地储备不够；配套基础设施不建全。保障房的建设困难重重。
4、百姓呼声高
我国保障性住房自产生以来就存在供给总量不足、保障覆盖范围有限的现象，供求缺口巨大，与中央“应保尽保”的要求尚有较大距离。截至2008年，我国城镇人均住房建筑面积在10平方米以下的低
收入家庭近1000万户，其中最低收入家庭(低保户)约400万户，占城镇家庭总户数的5．5％，其收入只能维持日常生活，无力解决住房困难，迫切需要通过保障性住房改善住房条件。而据统计，400万户低保户中通过廉租住房制度解决居住问题的，只有26．8万户，不到10％。近年来，百套经济适用房吸引上万市民申请，经济适用房放号市民全家熬夜排队的报道屡屡见诸于报端，保障性住房供不应求状况可见一班。
5、房企热情低
自房改以来，中国房地产市场主要以商品房为主，房地产企业借此获得巨额回报，已经习惯了这种开发模式，即使市场行情不好，也有不错的回报。对于利润仅有3%-5%的保障性住房，如果项目运作不好，很可能还要亏钱，因此房企参与保障房开发的热情很低。1、建设规模大
自2008年起，中央政府加大对保障性住房工程建设力度，当年计划建设廉租房、限价房和经济适用房共63万套，实际完成100万套；2009年计划建设各类保障住房387万套，实际完成330万套；2010年计划新开工保障性住房580万套，实际超额完成590万套。
2、建设时间紧
在今年2月份的全国保障性住房会方式上，国家保障性安居工程协调小组与各省、市签订了２０１１年保障性安居工程目标责任书。同时要求，对于2011年的保障性安居工程建设任务，各地要抓紧安排开工，尽早建成投入使用，必须在10月31日前开工建设。届时，住建部将联合监察部、审计署等部门组成联合检查组进行检查，对于未能按期开工的地方政府，视情况对其行政首长及负责人进行问责。
3、建设模式多
目前，我国保障性住建设模式主要为分开发模式和代建模式。经济适用房、限价房建设采用开发模式，房地产企业自主经营项目开发，该模式风险相对较高，也意味着收益较高。谦租房、公租房采用代建模式，此模式对于房地产企业风险较小，利润也很小，但收益很稳定。
4、资金缺口大
十二五规划纲要指出，我国将在今后５年内新建３６００万套保障性住房。业内则预计今明两年每年将建设１０００万套住房，“十二五”后三年每年将建设５００万——６００万套。五年总投资额累计约在５万亿元。
根据住建部的测算，今年1000万套保障房建设需要1.3万亿左右的资金，其中5000亿由政府以土地的形式筹措，剩余8000亿元需通过社会机构和保障对象及其所在企业筹建。由于保障房建设运营期长、利润低，加之配套政策不够，各类资本参与意向不强，在没有较好的融资模式出现之前，保障性住房建设资金缺口的问题将长期存在。
5、开工情况不理想
根据住建部数据，截至6月初，全国大部分省市保障性住房开工率在20%以上，一些进展比较快的省份开工率达到了30%以上。例如，河北省开工13.1万套，占全年任务的37.4%；湖北省开工19.21万套，占到全年任务的49.67%，，安徽省新开工11万套，占全年计划任务的30%；海南省已开工4.09万套，占今年计划任务的30.8%。
各地区发展情况不同，执行情况并不乐观，部分地区开工率不到30%。这些既有项目自身规律规律问题，也与融资困难等因素有关。
二、政策分析
（一）宏观政策分析
1、优惠政策多，落实难度大
从1994年我国提出住房制度改革以来，我国保障房政策发发展经历了5个阶段：保障房建设提出、保障房制度初步确立、保障房建设缺位、保障障房回归和保障房加大建设。其政策变迁见下表：
为支持保障房建设，近年政府出台了一系列涉及土地供应、金融、税费优惠等方面政策，总的来看，力度逐步加大，措施更加具体，更强调落实。
（二）湖北省政策分析
2011年，湖北省保障住房的任务为36.86万套，除新增发放租赁住房补贴4万户以外，实物建筑任务为32.86万套，包括：新增廉租
住房3.5万套，新增公租房9万套，新建经济适用住房3万套，新建限价商品住房2万套，城市棚户区改造10万户，国有工矿棚户区改造2万户，林业棚户区（危旧房）改造1.1万户，垦区危房改造2.26万户。
为了完了中央央下达的任务，湖北省出台了一系列配套政策来，从各方面来落实保障房的建设。
三、运作模式分析
（一）各类保障房的建设模式
“政府主导、市场化运作”的建设模式将是完成保障房任务的主要方式。同时，各级地方政府也探索保障房建设新的举措。见下表：
在一系列建设模式的背后，也暴露出保障性住房层次过多，部分形式的保障房制度设计存在着漏洞，造成了保障房管理成本过高的局面。因此，经过一段时间的模索，市场需求量最大公租房成了房地产政策的支持的重点。如黄石把所有的保障房全部纳入公租房进行试点，形成了广泛影响的“黄石模式”，并受到了住建部的肯定。各地区也重点对公租房建设进行探讨。在此背景下，公租房建设成了房地产政策支持的重点，支持力度会进一步加大，
公租房建设三种模式
（二）各类保障性住房的盈利模式
由表中得知，虽然保障性住房净利润低，但总量大，市场有保证，是行业内获得新增市场和稳定利润来源的重要保证，此外，目前保障性住房经营模式也开始升级，这是参与保障性住房建设未来获取更大利润的保证。
下图是各种盈利模式的比较
（数据来源：海通证券保障房盈利分析）
由于保障房兼具公共属性与商品属性，未来可见的盈利模式中，虽然会以市场化为主导，但政府在其中也将始终扮演重要作用。因此，“政府主导+市场化运作”的模式将成为保障房的最主要盈利方式。市
场化运作、公司化经营、企业化管理将是必然选择。
部分盈利企业参建保障性住房的收益比较
（数据来源：公司年度报告业绩发布会中国房地产动态政策设计研究组）由此可见，在国家规定保障性住房利润3%—5%的情况下，各大房地产企业建设保障性住房都获得了收益。但获利情况却不尽相同。部分企业参建保障性住房的利润十分可观，从这些企业的经验来看，深度挖掘自身优势是具有较高利润水平的关键。因而，房地产企业应该在保障性住房的开发进程中，不断探索自身优势，寻求适合企业发展的模式。
（三）案例分析
湖北黄石市是拥有258万人口的地级市，是老工业基地和资源枯竭转型城市，有164片棚户区、1.5万户居民保障房急需改造，又有2万户人均居地面积在13平方米以下中低收入群体以及更多的外来务工人员需要解决住房，住房保障任务艰巨，资金缺口大。黄石市2009年组合棚户区改造进行完善保障性住房体系的大胆探索，建立
了适用于本市具体情况的以公租房为核心的住房保障制度，取得较好成绩，列为住房与城乡建设部公共租赁房建设的试点城市。
1、政策灵活多样
1）将所有政策性保障房全部纳入公租房，并作为唯一的住房保障方式。
2）多元化筹集房源，盘活存量、发展增量，鼓励各种形式的房源进行公租房管理体系。
3）成立国有控股公司，多渠道筹集资金。
4）租金和市场挂钩，鼓励购买。推出“共有产权”，回笼资金。
2、创新运作模式
组建国有住房投资公司，用政府主导+专业平台+市场化运作的方式进行保障房的建设和运营。形式独特的“黄石模式”，为保障性住房建设注入源源不断的活力
2009年12月，启动棚户区改造。由众邦公司运作，异地还建的“金广厦”小区破土动工，项目占地207亩，规划12栋高层住宅楼，总建筑面积42万平方米，配套4608套住宅。
其中配建商品房5万平方米、门面2万平方米。不仅为中低收入者提供住宅，还可以获得部分商业销售收入。
另外，国家开发银行为众邦公司制定了期限30年、总投资60亿元保障房投融资计划。有力的支持了黄石保障房的建设。由拆迁置换出来的原中心土地约合270亩，按市价，约合4.86亿元；为公司的后续开发创造了较好的局面。租金市场化每年为众邦公司提供了稳定
的收入。目前的公租房出售试点，也加大了资金回笼的力度。
期间，由市委市政府组成工作组，统一协调建设中所遇到的各种问题，极大的加快了保障房建设。
3、收益情况
该项目按黄石市目前的商品房销售均价和市场租金进行测算，根据不同的时间得出了不同的收益及投资回报期。（详情见成本效益分析）
四、成本效益分析
以黄石“金广厦”小区保障房为例，进行成本效益分析。
该项目占地207亩，土地以出让的形式取得，出让金每亩35万元，规划共有12栋住宅楼，项目配套4608套住宅，总建筑面积42万平方米，配建商品房7万平方米，全部为18-33层高层建筑，住宅面积最小的只有36平方米，最大约60平方米。原地置换出来的市内土地270亩，也归众邦公司所有。
项目建成后，我们以黄石市目前商品房市场均价3500元和黄石市平均月租金300元来测算，按12年、20年和30年的租金收入来测算该项目的投资回收期：
项目总投资分析估算表：
静态财务综合表（12年）
静态财务综合表（20年）
由表得知：在其他收入相对固定的情况下，市场租金收入是该项
盈利的关健因素，公租房的时间越长，投资回报率越大，这不考虑后期市场租金的上涨因素。
五、风险分析
保障性住房的建设在我国刚刚起步, 并且处于需要大规模建设的时期。各项制度尚不完善，虽然国家大力提倡，但所面临见险也很大，主要体现以下几个方面。
1、政策风险
1）地方政府是否回购的风险
协议履行过程中，存在政策非连续性的风险。保障性住房项目要求在开工后2年内建成。项目建成后，如果当地政府因资金短缺，无力回购或部分回购，项目将面临无法回收成本的风险。
同时，部分保障性住房项目用地为划拨土地，因现行政策障碍，无法将廉租房和公租房对外销售。
2）地方政府财政能力及融资能力风险
保障房建设所需资金较大，随着建设量的增加，缺口越来越大。除中央补助资金1300亿元外，大量资金需要地方政府支出，对政府的财政压力巨大。
3）地方政府的还款担保风险。
在开发建设资金不足的情况下，除发当地财政的拨款，还需经多方融资，地方政府能否提供足额的项目资金担保？
2、融资风险
1）开发商筹资垫资的融资风险。
由于保障房项目时间紧，任务重，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，无法及时融资，给项目建设造成的风险
2）项目收益的风险
保障性住房建设期仅为两年，工程规模大，工期短，如果回购期较长，将会影响项目投资的回收，增加大量的财务成本。直接影响到赢利情况及后续开发项目建设的运作。
3）工程管理风险。
做好工程管理是承包商项目获得成功的一个很关键的环节。在建筑工程项目中，参与实施的分包单位多，相互协调工作难度大，在企业内部各职能部门与项目经理部的关系是否和谐，项目管理的其他相关各主体间的配合是否协调，政府有关部门的介入等问题上，如果管理跟不上，不能应用现代管理手段，不提高自己的全面素质，结果将导致整个项目的失败，由此可能造成巨大的损失。
4）项目进度风险。
在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测等协议签约、履约过程，由于项目的一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的风险。
5）后期管理风险
它主要体现在竣工验收的条件、竣工验收资料的管理、债权债务的处理等方面。其中，竣工验收是施工企业在项目实施全过程中的重
要一环。前面任何阶段遗留的问题都将会反映到这一阶段。因此施工方应全面回顾项目实施的全过程，以保证项目验收时能顺利通过。3、风险防范：
1）熟悉了解国家对保障性住房的相关政策法规，并严格执行相关政策。积极和相关职能部门进行沟通。用足已有的优惠政策，争取新的优惠政策。
2）健全体系，制定合理组织架构，明确岗位职责，理顺管理层次，建立项目沟通机制。
3）加强合同的管理。及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任的因素，围绕项目的最大利益（计划利润），按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险。利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。
4）在项目内部加强管控，避免人为因素造成的风险。强化财务监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。
六、国企参与保障性住房现状
5月3日，国资委下发通知，要求中央企业中的勘察设计企业、房地产开发企业、工程建设企业、建材企业、矿区企业等积极参与到保障房建设的各个环节中。
公开信息显示，2010年，16家房地产央企中，共计有中国建筑、
中冶集团、中国铁建、中房集团、保利集团、招商局集团等11家央企不同程度地涉足保障房业务，当年共计开发建设保障性住房面积2289万平方米，承担了全国13个地区的保障性住房开发建设任务。
各公司纷纷进入保障房市场，是看准了“十二五”规划关于大力加强保障房建设的机遇，寻找新的利润增长点。由于保障房建设成本较低；需求稳定，资金周转速度快，在资金紧张时还可以利用保障房土地进行融资；而且更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低到20%以下。同时有利于公司品牌的提升，有利于市场占有率的提高。
湖北房投参与保障性住房建设的建议
1、积极参与，稳步推进。
1）参与保障房建设，积极履行社会责任。
2）参建保障房将是企业一个稳定收入来源。
3）参建保障房可获得更多商品房开发机会。
4）参建保障性住房蕴含隐形效益（品牌、口碑等）。
2、市场化运作，专业化管理。
1）在公司架构下组建“保障房项目开发部”，建立团队，整合资源。
2）集中资源进行政府攻关。以公司为依托，用好和用足国家的政策，利用国资背景，先择有优势的项目和融资方案。
3）进行精确的项目成本核算，选定投资运营方案，确保投资回报。
4）寻找公司在房地产行业上、中、下游产业链的投资机会，借此获得超额利润。
5）精心布局选点，寻找项目的切入点。
广饶县2009年度城镇保障性住房建设工程实施方 案 为全面做好我县住房保障工作，进一步改善城镇低收入群体住房困难，切实保障和改善民生，提升人居环境质量和市民生活水平，按照上级有关规定，结合我县实际，制定2009年度城镇保障性住房建设工程实施方案。 一、指导思想 以科学发展观为统领，认真贯彻落实中央、省、市关于城镇保障性住房管理的规定和要求，本着以人为本、关注民生、公开透明的原则，逐步改善我县城镇低收入家庭的住房困难，维护社会和谐稳定，促进全县经济社会平稳较快发展。 二、建设任务 2009年度，建设城镇保障性住房300套。其中：实物配租廉租住房20套、棚户区改造廉租住房180套、经济适用住房100套。 三、保障条件 （一）经济适用住房购房人条件。经济适用住房用于解决我县城镇低收入家庭的住房困难。符合下列条件的我县具有城镇常住户口的居民已婚家庭和年满35周岁的单身人员（以县房管局2009年6月19日发布的《关于经济适用住房需求调查登记的通告》中有关规定时间为准），可申请一套经济适用住房。第一，县属破产企业、撤销企业、停产企业、已进入破产程序企业职工或县属企业职工家庭中
无房户或人均住房建筑面积20平方米以下（含20平方米）的家庭。第二，城镇家庭2008年人均收入低于10337元的无房户、危房户，人均住房建筑面积20平方米以下（含20平方米）的家庭。 （二）廉租住房实物配租条件。县城区具有城镇常住户口1年以上的居民已婚家庭，并享受城镇居民最低生活保障连续6个月以上的无房家庭。享受城镇居民最低生活保障待遇的家庭登记截止时间为2008年12月31日。 （三）棚户区改造廉租住房保障条件。棚户区改造范围内居住房屋有产权，且2008年人均收入低于10337元的家庭，可享受棚户区改造廉租住房。保障性住房申请家庭成员之间应具有法定的赡养、抚养或收养关系（包括申请人及其配偶、子女、父母），一个家庭只能享受一次住房保障。申请家庭成员中已享受住房保障政策或已作为其他家庭成员参与保障性住房申请的人员，不得再次参与申请。 四、规划设计和建设标准 （一）规划设计。规划为多层住宅，砖混结构，楼房层数为五层，地上储藏室，带阁楼。实物配租和棚户区改造廉租住房建设户型为60型；经济适用房建设户型按照国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）的规定，确定为60型。住宅单户面积不含储藏室、阁楼面积。 （二）建设标准 实物配租和棚户区改造廉租住房建设标准为：外墙保温、刷
中国保障性住房建设的现状 关键词：保障性住房保障性住房建设保障性住房开发模式房地产市场 自古以来，“安居”是人类生存最基本的需求。随着人类社会的进步和住房商品化的改革，人类的居住需求和房屋价格的矛盾日益突出，住房问题成为民生问题的主要方面。 我国从1995年开始实施“安居工程”，推行保障性住房建设，但是由于保障性住房用地供给不足、建设资金缺乏、法律监管不到位等原因，虽然历经了十几年，但我国保障性住房发展仍然滞后，人民居住矛盾较为突出。 阁敦思工程顾问中的资讯也转载了相应报道，透露近期的国务院常务会议上，研究部署了进一步加大力度推进保障性安居工程建设。会议强调，改善困难群体住房条件，让广大翘首以盼的困难家庭早日搬进新居，是各级政府保障基本民生的硬任务，也是促消费、调结构的有效举措。 一、中国保障性住房现状分析 （1）保障性住房的概念 保障性住房是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由两限商品住房、廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成，具有社会保障性质。 （2）保障性住房存在的问题 我国通过近10年的探索和实践，部分中低收入家庭享受了保障性住房制度的优惠，提高了居住水平、改善了居住环境，取得了可喜的成绩。然而，保障性住房政策在具体实施过程中，仍避免不了一些问题： 住房保障尚未立法，执行中缺乏约束力、强制力 住房保障资金得不到有效保障 保障性住房选址困难
退出机制缺乏法律方面的支持 二、中国保障性住房建设模式研究 （1）什么叫建设模式 保障性住房的特点决定了政府会通过某种形式参与到它的建设过程当中。政府、开发商、承建商等干系人共同建成保障性住房的过程以及过程中各方之间的关系，就是我们所说的建设模式。 （2）中国主要城市保障性住房建设模式 目前，我国保障房建设主要模式分为开发模式和代建模式，开发模式由政府出让土地、房地产企业自主经营项目开发，该模式风险相对较高，也意味着利润可能很高。经济适用房、限价房和部分公租房建设采用开发模式。 相较于经济适用房和限价房、开发公租房利润率较低，代建模式由政府划拨土地，房地产企业进行代建，此模式对于房地产企业而言风险小，利润也很小，收益比较稳定，目前主要用于公租房和廉租房的建设。 三、中国保障性住房建设建议 住房保障问题是关系国计民生和社会稳定的重大问题，针对上述我国保障性住房建设过程中存在的诸多问题，比较合理化的建议有以下几点： 1、建立健全保障性住房的相关法律体系，为保障性住房工程提供全面而有力的法律保障。 2、因地制宜，保证保障性住房的供给，同时也给房地产行业提供足够的发展空间和利润空间。 3、完善信息化建设，杜绝保障性住房申请中的弄虚作假行为。 4、改善财税体制，减少地方政府的财政赤字，同时将土地出让金纳入财政体系，杜绝对于“土地财政”的依赖。 5、一线大城市应大力发展公共租赁房，缓解外来人员住房压力，实现“应保尽保”。 6、加速产业结构调整，从过度依赖投资拉动经济增长的模式转变为投资、消费和出口
加快保障性住房建设的意义: 1、改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。 2、保障房投资力度加大，将有利于控制高房价，有利于更好地落实房价调整的政策目标，减少来自刚性需求的恐慌性需求，有利于防止房价和销量的暴涨暴跌。 3、保障性住房投资本身便对经济有着可观的拉动作用，保障性住房的大量推出，将让数量庞大的中低收入者以较低的成本便可“居者有其屋”，而不必为了买一套商品房而节衣缩食、苦苦积蓄，从而可“腾出”钱来改善生活，释放出更多的国民消费力，扩大内需。 4、大规模加速推进保障房建设，不仅是一项民生工程，也意味着住房保障制度的调整，不仅事关着楼市,还将影响到金融市场、经济机构，甚至于发展理念。这些年，商品房垄断的住房市场，地方的土地财政积重难返,扭曲的发展观不仅由此引发暴力拆迁等一系列新的社会问题，还严重挤压实体经济和企业创新空间，已成为转变经济发展方式的障碍。政府主导的大规模保障房建设，以民生为导向，可以给畸形发展的房地产市场降温，引导社会投资方向，鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。从这个意义上说，大规模加速推进保障房建设，还有望成为转变发展方式的重要突破口。 李克强：大规模实施保障安居工程完善住房政策 保障性安居工程是一项重大的民生工程，也是完善住房政策和供应体系的必然要求。大规模实施保障性安居工程，是党中央、国务院作出的重大决策，是当前和今后几年政府工作的一项重要任务。实施好这一重大民生工程，关系经济社会发展全局，惠及广大人民群众。要进一步提高认识，明确方向，理清思路，完善政策，把保障性安居工程建设各项任务落到实处。 一、大规模实施保障性安居工程意义重大 2008年底，为应对国际金融危机冲击，党中央、国务院确定了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施，其中第一项就是加快保障性安居工程建设。两年多来，在各地区、各有关部门和有关方面共同努力下，全国保障性安居工程建设取得重大进展和明显成效。一是住房保障体系逐步完善。加快了廉租住房建设，全面推动了城市和国有工矿等棚户区改造，突出了公共租赁住房发展，初步形成了保障性安居工程体系。二是建设力度持续加大。2008年四季度至2010年末，开工建设保障性住房和棚户区改造住房1300万套，竣工800万套；其中2010年开工590万套，竣工370万套，是历年来建设进度最快的一年。三是政府投入大幅增加。全国保障性安居工程完成总投资累计超过1.3万 亿元，其中中央财政和预算内投资1300多亿元，地方政府也大量投入。国家还明确了税费优惠、土地供应等措施，使保障性安居工程支持政策逐步完善。四是
关于保障性住房建设的思考和建议 林韵芝 2012-12-12 14:07:27 来源：《农村经济与科技》2012年第7期 摘要：提供居民保障性住房是政府的责任，通过对保障性住房建设、分配等环节的分析，发现其中有待完善的问题，分析其中的原因，然后对此提出了一些改进的建议。 关键词：保障性住房，经济适用房，廉租房 1 保障性住房建设的基本情况 近几年由于房价上涨，妥善解决城市居民特别是贫困居民的住房问题成了社会关注的热点难点问题，为此党中央和国务院大力推动各地实施保障性住房建设，各地政府也投入财力物力建设保障房。具体的保障性住房主要指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，主要有经济适用房、廉租房、人才公寓等形式。在进行保障性住房建设过程中，主要有建设资金和土地供应两大难题，特别是2011、2012年各地“地王”频出，土地价格高涨的情况下，如何保障对保障房建设的土地供应和资金筹集，这将是我们需要面对的困难，其他还包括如何公平合理的分配保障房等问题。 1.1 保障性住房的性质定位
保障性住房主要是政府解决部分社会困难群体的一种制度安排，主要着眼于满足群众在住房方面的基本需要，以此来解决无房可居或少房可居的情况，缓解社区不同群体之间的矛盾，保证和平稳定的经济发展局面。同时，保障性住房要求具有明显的刚性，因此，制定保障标准不能太高，建筑标准不能过度超前，一定要与本地经济社会发展水平相适应。如果将保障性住房建设标准拔高到商品房建设标准，就会扰乱商品房的生存空间，也不利于保障性住房的制度建设。 1.2 保障性住房的适用对象 保障性住房的适用对象包括以下几类：①收入低或完全没有收入的贫困户、低保户等社会群体；②收入有限，有自己住房，但家庭成员多，又无力自己解决住房问题的阶层；③新近就业或创业的大学生或优秀的人才，有收入，但短期无法自己购买房屋的。不同的保障对象各有不同的特点，政府在进行保障性住房建设时也要有的放矢，区别对待。 1.3 保障性住房实施的租售并举、以租为主的方法 基于保障房的主要特征，结合过去发展保障房的经验，租赁比出售更适合保障性住房的实际需要。保障性住房的保障水平很大程度上取决于其供需缺口的大小，缺口越大，保障水平越低：反之，则可以高一些。而租赁比出售可以更好的、更迅速的缩小供需缺口。在保障对象的总体数量大致稳定情况下，租赁状况下的保障性住房需求也会大致稳定，而供需总量大致持平下，可以使每年新增供给量保持平稳，有利于保障性住房建设的持续运行。通过使更多的家庭租赁住房方式改善住房条件，加快租赁住房的周转，可以大幅减少保障性住房的净需求量，减轻政府的财政负担，促进保障性住房的合理高效的运行。
保障性住房建设是事关民生的重要问题，各级政府十分关注。从近几年的调控来看，宏观调控取得了初步成效，但一些深层次的矛盾和根本性的问题依然没有解决，尤其是低收入家庭住房建设问题依然没有有效的办法。从历史发展看，在城市化和工业化快速发展时期，住房短缺是绝大多数国家都经历过的难题。从发达国家的经验看，在住房短缺阶段，组建一个由政府控制的公营机构，直接负责低收入保障性住房建设，是一个比较成功的普遍做法 多家机构预计央行年内仍可能加息 中央定调明年经济工作 ?北京拟择机收取交通拥堵费 ?吴晓灵：缓加息多调准备金率 ?唐骏高调复出称学历未造假(图) ?1块翡翠原石=100套城市豪宅 ?组图：揭密内地名媛成长史 ?地产大佬变低调说明一个问题 保障性住房建设是事关民生的重要问题，各级政府十分关注。从近几年的调控来看，宏观调控取得了初步成效，但一些深层次的矛盾和根本性的问题依然没有解决，尤其是低收入家庭住房建设问题依然没有有效的办法。从历史发展看，在城市化和工业化快速发展时期，住房短缺是绝大多数国家都经历过的难题。 从发达国家的经验看，在住房短缺阶段，组建一个由政府控制的公营机构，直接负责低收入保障性住房建设，是一个比较成功的普遍做法。 当前，结合我国国情和中央企业的实际情况，可以充分发挥国有大型房地产企业的作用，加大保障性住房建设力度，构建低收入家庭住房建设的平台。在中央政府层面，可以选择一家中央房地产企业，作为保障性住房建设的平台，加快保障性住房的供应，确保运作的规范及后期的管理服务，在改善住房民生方面起到骨干和示范作用。
选择一家中央房地产企业作为保障性住房建设平台，是必要的。目前，我国房地产业集中度低，整体素质不高，普遍存在“散、小、差”的现象。全国房地产企业多达5.8万多家，国有房地产企业仅占1%。房地产行业不仅缺少发挥带头和示范作用的大型企业，更缺少从事保障性住房建设的国有骨干企业。 在中央企业中，房地产资源也存在着分散、规模效应不高的问题。据统计，中央企业现有三级和三级以上的房地产经营主体500多家，资产额约1000亿元人民币。除16家少数实行专业化经营外，其他大多数企业的房地产不是主营板块,缺少房地产业经验，专业化水平低，规模小。 有些中央企业以多种方式变相将资金投入房地产领域，造就许多“地王”，造成大量信贷资金或主业自有资金进入房地产领域，逃避了金融监管。一方面，不利于国家宏观调控房地产政策的实施，导致固定资产投资增速过快，房价过快增长；另一方面，这种“家家都搞房地产”的情况分散了中央企业的资源，妨碍了其主业经营和发展，影响了中央企业核心竞争力的加强，不利于出资人在房地产资源方面的合理配臵，更难以集中体现和有效扩大中央企业在住房民生方面的控制力和影响力。 目前，国务院国资委根据国务院部署，积极推进国有经济布局和结构调整，按照《中央企业布局和结构调整的指导意见》，按照“有所为有所不为”的原则，加大中央企业重组力度。如何发挥中央房地产企业的骨干和带动作用，尽快构造低收入家庭保障性住房建设的运作平台，增加住房有效供给，切实解决民生问题，已成为国有经济布局和中央企业重组的着力点和关键点。 选择一家中央房地产企业作为保障性住房建设平台，是可行的。一是中央企业有数千亿元可剥离的房地产资产，足够整合形成一个大型企业集团；二是中央企业正处于深化改革的关键阶段，主辅分离、突出主业，推行专业化经营是主导方向，此时进行资源整合成本低、效率高，恰逢其时；三是政策支持力度大，可选择的整合模式多，例如通过股份制方式，整合分散的央企房地产资产；四是实施主体单一明确，国务院国资委是唯一的出资
社会保障性住房开发模式研究 社会保障性住房开发模式研究 摘要：本文将先从保障房建设的起源与发展说起，目前保障房建设现状与开发模式分析，进而对我国保障房建设提供一些参考性意见。 关键词：公共住房；社会保障性住房；开发模式；参考性意见 我国经济飞速发展，城市现代化也正在急速扩大，城市里也存在众多低保住户，他们的住房权应当受到保障。以往社会保障性住房开发为节省成本，采取低端模式，质量不高，如今在新一届党和政府领导人的带领下，我国的社会保障性住房开发应当走一个全新的道路，合适运用当地的自然资源的地理优势和区域优势为发展动力，依通过成功的市场运作，努力将该社会保障性住房开发成一个充满生机活力和宜居的小区。居者有其屋是每一个公民所需要的，也是政府应当给予公民最基本的权利，但在如今的高房价的情形下，这是一个不得不彻底探讨的话题。 一.目前保障房建设现状与开发模式分析 近年来，我国保障性住房建设事业得到了很大发展。温家宝总理曾在上海考察正在建设的保障性住房工程建设时指出，“要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。”但从住房结构来看，经济适用住房虽然绝对数量有所增加，但是增长速度相对较慢，这导致了经济适用住房在住房总供给中的比重从2000年开始逐步下降，虽然在2008年略有提高，但整体来说仅占住房销售面积的6%左右。如何使保障房建设真正成为我国当下的科学住房政策理念，是我们目前需要突出关注的攸关民生的重大问题。 当下，我国正在大力推进的保障房建设，无论从规模还是速度来看，都是史无前例的。在如此重大的任务面前，没有先例可以遵循，全国各地的保障房建设是“摸着石头过河”，不断地在实践各种建设
董珊珊摘要：保障性住房是一个国家或地区为中低收入群体和困难家庭提供的特殊住房，具有福利性、保障对象特定性、准公共物品性和政府主导性等特点。目前，我国已基本形成了较为成熟的住房保障制度，但在保障性住房建设过程中还存一些问题，如缺乏法律硬约束、供需矛盾突出、建设模式不合理、运作机制不够科学等，因此要通过完善保障性住房建设和管理的法律体系，加大保障性住房的建设力度，合理安排保障性住房的建设模式以及健全保障性住房的准入、分配和退出机制等措施来推进保障性住房制度的日臻完善。关键词：保障房保障性住房保障房制度董珊珊，女，浙江机电职业技术学院教师，北京师范大学马克思主义学院2012级研究生。在当今社会，住房是现代人类生存与发展的必要前提和基础，住房问题关乎国家稳定和社会和谐，关系到人们的生产生活和幸福安乐，是一个国家社会保障体系中应该提供的重要内容。然而，随着城镇化进程的不断加快，在市场经济水平不断提高的同时，我国的住房供需矛盾日益凸显，越来越多的中低收人群体无力购买商品房，住房问题成为影响社会公平正义与和谐发展的重大问题之一。构建和完善一个全方位、多层次的保障性住房体系，从而解决中低收入者的住房问题成为我国政府面临的一项迫在眉睫的任务。 一、保障性住房的界定与特征保障性住房作为社会保障体系的重要组成部分，不同于市场机制作用下形成价格的商品房，它是指一个国家或地区的政府根据相关法律法规和政策，通过投资新建或二次收购等途径，为中低收人群体和困难家庭提供的住房，并在建造标准、租售价格、居住条件、保障对象等方面作出具体限定，以保障社会成员的基本居住权。根据国内外对保障性住房的定义，保障性住房具备以下特征： 1．福利性。保障性住房与商品房最大的区别在其保障性和政策性，偏重社会服务职能，旨在提升社会福利水平，因此保障性住房售价或租价普遍低于市场价格。 2．保障对象特定性。保障性住房制度作为社会保障制度的重要组成部分，保障性住房所覆盖的主体具有特定性，这意味着并非所有社会成员都具备申请保障性住房的条件。 3．准公共物品性。虽然在政策覆盖范围内，特定人群获得保障性住房的权利具有一定的非排他性和非竞争性，但如果把保障性住房视为总量既定的有限资源，保障性住房不体现绝对的非竞争性和非排他性，它属于介于私人产品和纯公共物品之间的混合物品，即准公共物品。 4．政府主导性。政府是发展保障性住房的主体，在建设、分配、管理保障性住房的过程中发挥着主导性作用。此外，政府需要制定健全完善的法律制度，将组织生产保障性住房的经济权利和职能纳入政策法规的框架之下。二、我国保障性住房建设的现状首先，从开工率及竣工率看。就全国范围内来看，2009-2013年期间，保障性住房建设规模增长迅速，每年的实际开工率均达到100%以上；2013年保障房竣工率为80%，达到近五年峰值，这表明政府落实住房保障责任由虚转实，国家保障性安居工程进入了快速发展阶段（表1）。“十二五”规划显示，从2011到2015年预计新建3600万套保障房，覆盖率也将由2008年的不足4%提高到20%。就主要城市来看，以2013年为例，北京、大连、无锡等地开工率、竣工率较高，超额完成建设任务，济南、天津保障房建设的完成率较低，未达到预期目标②，显示出部分地方政府在保障房建设上存在推进力度不大、工程进度不明显等问题（表2）。其次，从土地供应情况看。从全国保障性安居工程用地的供应总量来看，根据国土资源部历年发布的数据，2010-2013年，在全国住房建设计划用地和实际用地中，保障性安居工程均占了三成左右。其中，保障房计划供地所占比重连续三年下降。2010年，全国保障性住房实际供地完成量不足计划的一半，此后通过及时调整得到显著改善，2011-2013年保障房实际供地完成率分别为62. 14%、80. 46%和82. 89%(表3)。虽然完成率逐年提高，但是供应计划连续四年未能完成预期目标。最后，从财政投入情况看。2013年，中央和各级政府总计完成用于保障性安居工程的财政支出3816. 72亿元②，与2012年3800. 43亿元的支出规模、13. 7%的同比增幅相比，总数略有提高，增速大幅下降，表明财政资金供应不足。财政投入以公共预算资金为主，重点保障廉租房、公租房建设（表4），说明我国的住房保障政策正在向“租售并举，以租为主”转变，未来将持续加快公共租赁住房（包括廉租房）
加强保障性住房建设的重要意义 摘要：住房是保障人们正常生活起居的重要构筑物，作为人民群众最为关心的现实需求，住房建设关系着全体国民安居乐业的稳定性。近年来，随着住房价格不断攀升，国民住房压力越来越大，加强社会保障性住房建设，改善国民住房条件，对于推动我国国民经济建设的稳定发展有着极为重要的促进作用。 关键词：住房建设保障性住房重要意义 社会保障性住房工程建设是相关政府针对国民住房问题进行宏观调控，实施和完善相关住房保障政策的惠民体系。市场经济环境下，我国当前住房价格不断上涨，导致广大人民群众面临着极大的住房压力。 1.保障性住房概述 市场经济环境下，相对于商品性住房来说，保障性住房，是指政府为保障和改善国民居住条件，根据国家相关法律政策规定，由政府统一规划、统筹建设并对其建造标准和销售价格或租金标准给予限定调控，提供给中低收入家庭和住房困难的特定人群使用，起到社会保障作用的住宅性建筑。 社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的住宅类型，通常由廉租房、经济适用房、定向安置房和政策性租赁房等构成。廉租房是政府或机构拥有，通过核定低价租金租赁给中低收入家庭居住的非产权保障性住房，廉租房对于缓解居民住房压力起着重要作用。经济适用房是具有社会保障性质的商品住房，是由政府划拨提供土地，实施相关建设费用优惠政策，以政府价格出售给具有一定经济支付能力的低收入住房困难家庭居住并享有限定产权的住房，经济适用房在设计和建设标准上强调住房使用效果及市场价格适应于低收入家庭的支付能力，往往具有经济性和适用性特征。定向安置房是政府针对城市道路或公共设施项目建设过程中所涉及到的征地拆迁住户进行妥善安置的住宅建筑。公共租赁房是通过政府或政府委托机构按照市场租赁价格向中低收入住房困难家庭提供租房补贴的租赁性住房。 2.加强保障性住房建设的重要意义 2.1 加强保障性住房建设，有利于有效保障和改善民生发展 从国民生活水平的整体发展来看，住房问题是涉及广大人民群众特别是中低收入性困难家庭群体的实际性民生问题。社会保障性安居工程建设属于国家为缓解住房压力解决住房问题而针对住房困难家庭实施的住房优惠政策和民生工程。社会主义市场经济体制下，政府宏观调控在住房资源配置方面发挥着重要的基础性作用，作为一项德政工程，加强保障性住房建设，解决城镇居民低收入家庭住房困难，是保障和改善民生的主要途径。
中国保障性住房建设的现状 关键词:保障性住房保障性住房建设保障性住房开发模式房地产市场 自古以来,“安居”是人类生存最基本的需求。随着人类社会的进步和住房商品化的改革,人类的居住需求和房屋价格的矛盾日益突出,住房问题成为民生问题的主要方面。 我国从1995年开始实施“安居工程”,推行保障性住房建设,但是由于保障性住房用地供给不足、建设资金缺乏、法律监管不到位等原因,虽然历经了十几年,但我国保障性住房发展仍然滞后,人民居住矛盾较为突出。 阁敦思工程顾问中的资讯也转载了相应报道,透露近期的国务院常务会议上,研究部署了进一步加大力度推进保障性安居工程建设。会议强调,改善困难群体住房条件,让广大翘首以盼的困难家庭早日搬进新居,是各级政府保障基本民生的硬任务,也是促消费、调结构的有效举措。 一、中国保障性住房现状分析 (1保障性住房的概念 保障性住房是与商品性住房(简称商品房相对应的一个概念,保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由两限商品住房、廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成,具有社会保障性质。 (2保障性住房存在的问题 我国通过近10年的探索和实践,部分中低收入家庭享受了保障性住房制度的优惠,提高了居住水平、改善了居住环境,取得了可喜的成绩。然而,保障性住房政策在具体实施过程中,仍避免不了一些问题: 住房保障尚未立法,执行中缺乏约束力、强制力
住房保障资金得不到有效保障 保障性住房选址困难 退出机制缺乏法律方面的支持 二、中国保障性住房建设模式研究 (1什么叫建设模式 保障性住房的特点决定了政府会通过某种形式参与到它的建设过程当中。政府、开发商、承建商等干系人共同建成保障性住房的过程以及过程中各方之间的关系,就是我们所说的建设模式。 (2中国主要城市保障性住房建设模式 目前,我国保障房建设主要模式分为开发模式和代建模式,开发模式由政府出让土地、房地产企业自主经营项目开发,该模式风险相对较高,也意味着利润可能很高。经济适用房、限价房和部分公租房建设采用开发模式。 相较于经济适用房和限价房、开发公租房利润率较低,代建模式由政府划拨土地,房地产企业进行代建,此模式对于房地产企业而言风险小,利润也很小,收益比较稳定,目前主要用于公租房和廉租房的建设。 三、中国保障性住房建设建议 住房保障问题是关系国计民生和社会稳定的重大问题,针对上述我国保障性住房建设过程中存在的诸多问题,比较合理化的建议有以下几点: 1、建立健全保障性住房的相关法律体系,为保障性住房工程提供全面而有力的法律保障。 2、因地制宜,保证保障性住房的供给,同时也给房地产行业提供足够的发展空间和利润空间。
国内保障性住房体系化建设与管理思考 目前，各级政府都在努力调控房地产市场。调控的关键不在于采用何种手段，也不在于房价应该下降多少才合理，而在于如何解决房地产对中国宏观经济和中国金融存在的潜在威胁以及维护社会稳定让住者有其居。 从中国城市化进程和城市新增人口组成上看，住房问题完全依靠市场供给是不可行的，政府需要重新承担起保障性住房责任。事实上各地政府已经加大了保障性住房建设投资力度和强化了相应的政策法规，但是，这些行动基本上都是立足于当地，不足以形成一个覆盖全国的体系化长效机制。这既不利于政府对保障性住房的宏观统筹管理，也不利于保障性住房与商品房的协调发展。 当前，国内保障性住房建设与管理存在这几个主要问题。第一，无专门针对保障性住房的系统性法律法规制度。第二，公共租赁房占比不足。第三，无保障性住房配套管理标准体系。第四，保障性住房的支持体系亟待加强与创新，尤其是资金支持和土地支持显得更为重要。 对于保障性住房建设与管理，国内外有一些成熟的经验值得借鉴，中国的民生保障性住房建设与管理宜在此基础上结合全国与地方实际加以创新。国际上英国、美国、瑞典、新加坡等不同类型国家的经验是“市场——救济型”，或按“市场——福利型”的二元政策导向来实现“居者有其屋”的住房发展目标。国内，上海的廉租房管理办法日渐成熟值得借鉴，厦门、深圳、重庆等地公共租赁房建设管理逐渐走出完善经验。 当前，保障性住房问题，不再是应该谁来负责承担这个问题。重要的是，
建多少？怎么配置？怎么管？有没有好的机制？怎样才能做到全国与地方的统一？既良性运转又长期有效。 总体思路是：梯次配置，流转通畅，统一管理，来源多样，用途专一，法制保障，多方协力，长期有效。具体需要做好落实以下六个方面的工作。 一、建立全国联网的保障性住房相关信息基础数据库 1.建立全国联网的保障性住房房源信息数据库 为全部已有、在建、新建成和近3-5年将要建成的所有保障性住房建立房源信息数据库，数据库内容包括：已有、在建、新建成、筹建房各自数量、住房面积、配置类别、居住家庭基本信息、地理位置、周边交通状况信息、周边社区简要信息、周边文教卫商简要信息、周边公园绿地信息等。 2.建立全国联网的保障性住房家庭信息数据库 该数据库内容包括：家庭总人口、人口年龄结构、人口就业情况、人口收入状况、人口受教育情况、人口身体状况、家庭社会保障情况、家庭住房状况、户籍状况、人口工作教育经历、家庭亲属简要信息等。 3.建立全国联网的保障性住房家庭信用评价信息数据库 该数据库包括：人口有无不良社会记录、家庭保障性住房租金交付记录、家庭财产和收入申报是否真实、是否有无照经营、是否存在到了法定年龄身体健康不工作等。 二、建立全国保障性住房需求评估指标体系 1.建立保障性住房家庭中长期收入消费分段指标体系 该指标体系是判断一个家庭是否具备申请保障性住房资格和配置保障性住房的基本依据。以3-5年为期，按家庭总收入和人均收入为基准进行
我国保障性住房融资模式探讨 来源：中国建设信息 2011年06月20日14:06 我来说两句(0) 中国工商银行投资银行部张都兴伍军 一、我国保障性住房现状 保障性住房是与商品性住房相对应的一种概念，指的是政府为中低收入住房家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金的住房。目前我国的保障性住房大致可以分为以下五种： 保障形式 保障对象及内容 廉租房 廉租房以政府核定的低租金租赁给城市最低收入家庭，只租不售，其所有者为国家，低收入家庭没有产权。 经济适用房 经济适用房以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。经适房在取得完全产权前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借。 限价房 限价房为限地价、限房价的普通商品住房，它是按照政府和开发商的约定价位出售给中等收入家庭的中低价位、中小套型住房。 公共租赁房 公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。 棚户区 虽然棚户区不属于保障房，但棚户区改造却是组成保障房建设的重要部分。棚户区分为城市棚户区、国有工矿（煤矿）棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房四类，其中城市棚户区约占65%。
二、“十二五”期间3600万套保障房建设的宏大计划 中央政府提出在“十二五”期间新建3600万套保障性住房，到2015年实现保障性住房的覆盖面达到20%，远高于目前7%的水平。 具体安排是2011年开工建设1000万套，2012年再建设1000万套，2013～2015年每年建设500～600万套。 数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心 中央政府在2011年的施政举措中，将保障房作为了一个重要的民生工程。
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/403279985.html, 我国保障性住房建设的探讨 作者：邝来添 来源：《城市建设理论研究》2012年第32期 摘要：我国绝大多数市县政府已普遍建立了保障性住房制度与供应体系。按供应对象的可支付水平，全县各地市县政府已推出了包括廉租房、公共租赁房、经济适用房和两限商品房四类保障性住房，但全国各地普遍以经济适用房和廉租房为主向中低收入者供应保障住房。 关键词：保障性住房标准基本现状各地政府 中图分类号：G255.54文献标识码：A文章编号： 引言 自1998年初步建立经济适用房、廉租房和住房保障后的10余年间，我国的保障性住房，就始终在质疑责难声中、在各级政府美好的愿望中、在广大中低收入群众的期盼中，始终不懈地建设着。10余年来，虽各级各地政府不断完善保障性住房制度、更新政策、制定规划、加 大投资力度，但终因一方面政策、制度还存在较多的漏洞、执行乏力，另一方面保障房需求远远大于供给，最终致使保障房的保障作用和功能大打折扣。当前，保障性住房存在的问题已无法回避。 1我国保障性住房的发展方向、模式选择 住房制度改革推进了城镇住房的发展，城镇人均住房建筑面积由1998年的18.7平方米提高到2010年的31.6平方米。“十一五”期间，全国开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房1630万套，基本建成1100万套。到2010年底，全国累计用实物方式解决了近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困难，实物住房保障受益户数占城镇家庭总户数的比例达到9.4％，还有近400万户城镇低收入住房困难家庭享受廉租住房租赁补贴。保障性住房建设，改善了低收入家庭住房条件，对促进经济增长与社会和谐发挥了重要作用。 从总体上看，我国住房保障工作还处于探索阶段，存在不少矛盾和问题，既有住房保障制度不够健全、政策不够完善的问题，也有管理不到位和实施过程中操作不规范的问题。 目前，我国保障性住房的试点工作正在积极展开。各地的保障房建设的模式呈现出多样性，目前收到较多关注的模式有： 1.1政府主导的供给模式 该模式的代表性地区为重庆。重庆市明确提出公租房“姓公不姓私”，由政府向占比1/2的中低收入人口提供租赁房。重庆土地储备主要控制在政府而不是开发商手中。
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临安市*****开发有限公司 临安市第**期保障性住房建设项目可行性研究报告 浙江*******设计院 *******有限公司 二○○八年十一月
目录 第一章总论 (1) 1.1概述 (1) 1.2项目承办单位概况 (1) 1.3可行性研究报告编制依据及工作内容 (1) 1.4项目研究成果 (2) 1.5结论 (4) 第二章项目背景及建设规模 (6) 2.1项目提出背景 (6) 2.2市场分析 (7) 2.3建设规模 (10) 第三章项目选址及土地利用 (12) 3.1项目选址 (12) 3.2土地利用 (13) 3.3征地拆迁和安置 (15) 第四章建设方案 (16) 4.1规划设计依据 (16) 4.2总平面规划 (16) 4.3建筑物设计 (20) 4.4配套工程技术方案 (21) 第五章环境保护、消防和节能 (23) 5.1环境保护 (23) 5.2消防 (26) 5.3节能 (28) 第六章项目组织及进度计划 (29) 6.1项目组织与管理 (29) 6.2项目实施进度计划 (29) 第七章投资估算及资金筹措 (31) 7.1投资估算 (31)
7.2投资构成 (32) 7.3资金筹措 (32) 第八章经济效益分析 (34) 8.1评价说明 (34) 8.2财务分析 (34) 8.3财务评价结论 (355) 第九章社会评价 (36) 9.1社会影响分析 (36) 9.2社会互适性分析 (37) 附表 附图 附件
我国保障性住房的思考 摘要：近年来，我国针对中低收入者提出了建设保障性住房这一惠及民生的重大工程，力求住有所居，但在实施过程中出现了政府部门、房地产商、保障对象的寻租现象。本文从寻租理论出发，阐述了出现此现象的原因，并提出加强保障性住房立法、监督等建议。 关键词：保障性住房；寻租；监管 一、研究综述 对于保障性住房建设、分配中出现的寻租行为，雷光辉（2011）提出寻租行为导致行政效率降低，市场紊乱，由此提出了两点应对措施：加强公众参与及多方监管和保障性住房建设体制和机制的创新。马靓（2011）提出要推动保障性住房项目良好发展，必须从规范政府职能、建立法律法规制度等方面努力。 综上所述，对我国保障性住房项目中的寻租行为的研究并不多，但已取得初步成果，本文在对保障性住房寻租行为原因分析的基础上，提出了改进措施。 二、我国保障性住房实施中的寻租行为 （一）“寻租”的含义 经济学的基本假设之一是“经济人假设”，认为社会中的每个人都是追求自身利益最大化的。这里所讲的寻租活动也是以“自利”为出发点来解释人类行为的。 所谓“寻租活动”，从广义上讲，是指人类社会中非生产性的追求经济利益活动，或者说是指那种维护既得经济利益或是对既得利益进行再分配的非生产性活动。在现代更为常见的也是更为高级的寻租方式则是利用行政法律的手段来维护既得的经济利益或是对既得利益进行再分配。这类寻租行为往往采用阻碍生产要素在不同产业之间自由流动、自由竞争的办法。寻租现象广泛存在于现代市场经济中，对于保障性住房的建设、分配也不例外。 （二）保障性住房开发建设中的寻租行为 目前，保障性住房的房源主要分两大类：新建房屋和收购房。新建房屋分为出售的经济适用房和出租的廉租房和公租房等；收购房通常包括空置楼盘、老旧公房、改造危房等。对于经济适用房的开发和建设来说，主要是政府间接出面，通过招投标选择房地产开发商，给予其一定的优惠政策，比如间接补贴，通常是土地行政划拨、免收土地出让金、开发贷款优先发放等，这些优惠政策对开发商来说是不可或缺的。另外，经济适用房是具有商品房性质的，虽然国家规定经济适用房项目利润率不超过3%，但实际利润率却是相当高的，这也是吸引开发商进入的因素。因此，开发商为获得经济适用房的建设，竞相向权利主管部门负责人寻租，腐败衍生。而当这些负责人意识到自己手中权利的市场价值时，“造租”
保障性住房建设计划 保障性住房建设计划，下面为你推荐工作计划方案格式，欢迎阅读参考，谢谢! "十二五"保障性住房建设规划 近年来，全市各级认真贯彻落实 * ， * 保增长，保民生，保稳定的决策，按照省，市的部署和要求，全面推进住房保障制度建设，把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的重要职责和改善民生的重要内容，通过完善政策，健全制度，规范管理，加大投入等措施，全市住房保障制度建设取得了积极成效，城镇中低收入家庭住房水平有了较大改善。但从总体上看，我市住房保障制度建设仍处于起步阶段，全市仍有7万余户城市中低收入家庭和基层干部职工住房问题亟需解决。为切实解决城市中低收入家庭，进城务工人员，落户农民及基层干部职工住房问题，统筹安排保障性住房建设，根据中省关于加快保障性住房建设，坚持遏制部分城市房价过快上涨，促进房地产业平稳健康发展等一系列文件精神，制订本规划。 一、指导思想和基本原则 (一)、指导思想 落实中央，省，市稳定房价，解决城镇中低收入阶层住房问题等一系列住房政策，着力改善民生，构建和谐汉中，切实解决中低收入家庭，进城务工人员，落户农民及基层干部职工住房问题，促进我市房地产市场健康发展。
通过加大廉租住房，经济适用住房，公共租赁住房，限价商品房建设，增加保障性住房房源供应，建立多层次住房保障体系，力争通过五年的努力，使我市城镇中低收入住房困难家庭的住房条件得到明显改善，进城务工人员，落户农民及基层干部职工住房问题得到有效解决。 (二)、基本原则 1、统筹规划，分步实施。综合考虑全市经济社会发展水平，城镇中低收入和基层干部职工住房困难家庭数量，住房困难程度，进城务工人员，落户农民实际以及住房支付能力和财政承受能力等因素，优先保障最困难最急需的家庭，统一规划，分级分批次组织实施。 2、量力而行，适度保障。我市地方财力较差，经济社会发展不平衡，保障性住房需求量较大。保障性住房建设既要考虑各县区政府的投资能力，又要考虑住房困难家庭及进城务工人员，落户农民的实际需要，坚持以满足基本住房需要为原则。 3、落实责任，明确目标。按照建立目标管理责任制要求，市县区分级具体抓好保障性房源筹集，配租(售)和后期的使用监管工作，各住房保障制度建设成员单位按照部门职能分工做好保障性住房建 设相关工作，并纳入年度目标责任制绩效评价和考核。 二、住房现状 根据我市年度国民 * 发展统计公报显示，城市居民人均居住建筑面积从末的27。87 平方米增长到末的29。5平方米，年均增长0。
我国保障性住房建设中存在的问题及对策 摘要： 保障性住房是关系到人民群众切身利益的重大民生问题，自我国住房制度改革实施以来，为解决人民群众的住房困难做出了很大贡献，但因我国保障性住房制度制定时间较短，在具体的实施过程中却由于政策的先天不足或执行偏差，出现了诸多问题。文章从分析我国保障性住房基本状况着手，探讨了保障性住房建设中存在的问题，并对保障性住房的进一步发展和完善提出了建议。 关键词：保障性住房；问题；对策 1 我国保障性住房概述 1.1 我国保障性住房的概念 保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，指根据国家政策及法律法规，由政府统一规划、统筹，为中低收人住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金，具有社会保障性质的住房。一般由廉租房、经济适用住房和公共租赁房构成。 1.2 我国保障性住房的主要分类及保障对象 它们之间的区别在于： 廉租房和公租房的租赁人对廉租房和公租房没有产权；经济适用房的购买人对房屋只有有限的产权，因为他们不能按照市场上的价格进行出售，只能依照政府规定的价格，卖给规定的买受人。 廉租房和公租房之间的最大区别在于两种房屋面向的群体不同：廉租房针对城镇户籍居民中的最低收入者，不针对城镇非户籍人口；而公租房不仅仅针对城镇户籍居民中的最低收入者，也面向城市的非户籍人口中的刚就业大学生、农民工等低收入群体。
1.3 我国保障性住房的建设现状 按照中国社会目前的发展阶段，应纳入保障性住房范围的城镇家庭占比大约应在30% 左右，这意味着中国将有6000 万个家庭需要保障房，但据乐观计算，目前具有保障性质的住房共计1530 万套，仅能覆盖25% 左右的城镇中低收入家庭，意味着实际保障性供房缺口至少在4500 万套左右。 通过以上数据我们可以得知，我国的城市保障性住房建设程度仍然较低，覆盖面较窄，供需矛盾紧张，仍有众多的低收入阶层无法享受到国家的保障性住房政策。在这样的情况下，如果允许众多开发商、高收入阶层通过各种手段进入城市保障性住房领域追逐不当益，则城市保障性住房制度的目的将可能在很大程度上难以实现，社会矛盾将更加尖锐。 2 我国保障性住房建设面临的主要问题 2.1法制建设滞后 我国至今尚未出台关于保障性住房的法律或行政法规，中央政府主要以一些规范性文件来推动保障性住房的建设与发展，具有短期性、时效性的特点，因而在权威性、强制力、执行力和覆盖面方面有所欠缺。特别是地方政府制定具体的地区性保障房建设和分配政策时，对保障对象、保障标准、保障水平、资金来源、管理机构等方面的界定不一，导致不同地区的政策差异很大，不利于住房保障制度的全国统一性。 2.1.1 绩效考核和监督体系不够完善 目前我国的住房保障体系还缺乏相应的绩效考核系统，保障性住房建设尚未完全与地方政府的政绩挂钩，而保障性住房建设有一定的建设周期，难以为地方政府产生立竿见影的政绩效果，相应的绩效考核，包括考核谁、由谁考核、如何考核、考核的结果怎样挂钩等都没有规定，或仅是略微提及，容易招致地方政府的忽视。 同样，整个保障性住房建设过程，从立项、招投标、施工建设、受理并分配等各个环节都缺乏严格控制和有效监管。目前尚未成立专门的监督系统，社会监督也只是个别的、自发的现象，缺少有组织的管理。司法监督属于事后监督，往往只是在发生严重违法行为后才实施救济，很多经济损失难以挽回。即使在行政监督系统内部，也是以管理部门的日常自行监督为主，很难保证权力不走样、不异化。 2.1.2 准入、退出机制不完善 由于我国并没有建立起个人财产申报制度以及信用评估体系，因此无法在短时间内确切地对申请人的收入进行有效地审查，更多的是通过个人和单位提供的工资单或收入证明作为主要依据。而现实中存在很多工资以外的收入，审查部门往往无法查询清楚，由此，“城市低收入家庭”在实践中成为较为模糊、难以具体化的概念。另外，有些城市居民则通过各种方式“买通”有关机构的工作人员，以虚假证明获得申请资格，而对于这种弄虚作假的行为缺乏惩罚性措施且执法不到位。 尽管2005年7月建设部、民政部明确规定了住房保障对象退出的条件，然而现实情况是，无论定期还是不定期的抽查都相对缺乏，导致对保障性住房租赁户的动态调整与监管成