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房地产市场论文范文房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。
下面是为大家整理的房地产市场论文范文,供大家参考。
房地产市场论文范文篇一【摘要】分析了房地产营销与一般商品市场营销的区别与共性，并针对房地产企业面临的营销困境，从产品、价格、促销以及渠道四个方面提出营销策略。
以期有助于房地产企业进行市场营销。
【关键词】房地产；营销；策略；市场与一般商品市场营销相比，房地产营销的主要特点是其交换对象的特殊性,房地产营销的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益等.因此，房地产营销既有其特点，同时营销的一般原理也能在房地产领域得到良好运用。
以下将对房地产营销的策略进行研究。
一、产品策略房地产企业首先要做好产品，产品是营销的基础[1]。
根据营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为以下三大层次：1.核心产品.它是购房者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭感、安全感。
2.有形产品。
指构成房地产产品的品牌、式样、特点以及质量等。
3。
延伸产品。
它是附加在有形产品上的各种服务，如物业管理和公共设施配套等。
然而当前,消费者购房心理逐渐成熟，理性消费意识明显加强，这加剧了我国房地产市场竞争的激烈程度［2].在新的形势下，房企究竟选择何种营销策略就显得尤为重要。
因此,在开发新的楼盘时,房地产企业必须重视除了三大层次之外的更多东西。
由于买房人所关注的的安全感、家庭感是大多数开发商都能满足的，因此在核心产品的竞争上，所有的房地产商几乎处于同一条起跑线上；而有形产品和延伸产品才是真正能吸引消费者的东西.就当前的房地产市场情形而言，房地产产品营销真正倚重且有所突破的也正是这两大方面。
因此房地产营销需要注重以下三点：1。
赋予名称韵味。
给项目取一个婉转动听的名字，这样不仅能在第一印象上加分,而且还能引起购房者美好的遐想.例如,“九鼎雅苑"，就预示着追求一种浪漫、古典的高雅.2。
浅谈完善房地产全程营销策划(武汉纺织大学左海兵)【摘要】由房地产营销推广和销售服务所创造的价值，即营销价值，占房地产项目总价值的20%。
由此看来,一个房地产项目能否成功开发获利，营销策划起了很大作用。
本文就此做一分析。
【关键词】房地产全程营销整合营销策划Discussion on perfecting the whole real estatemarketing planning(Wuhan Textile University，Haibin Zuo)Abstrac：The real estate marketing and sales services to create value，The value of marketing，20% of the total value of the real estate project.In view of this, a real estate project can success development gains,Marketing planning plays a great role. This paper makes an analysis.Key words:Real estate, Whole process marketing,Integrated marketing planning房地产项目营销策划是指全程策划，就是对开发建设项目，从理念、规划、设计、环境、户型、价格、品牌、包装、推广、服务上进行整合，通过详细的市场调查分析，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，准确确定房地产项目的目标市场及其实际需求，通过项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。
浅析我国房地产营销和战略管理摘要近十几年来，房地产企业在我国经济发展中起到了重要的支撑作用，对其战略研究的重要性也日益凸显。
而房地产企业的发展与公司的营销活动是密不可分的。
因此，本文从房地产营销与房地产战略两个方面入手分析国内房地产发展的现状。
关键词房地产企业战略研究中图分类号：f290 文献标识码：a一、房地产营销方面的研究在我国，营销学发展的历史较短，直到上世纪70年代末，我国才正式从国外引进市场营销学的营销理念与理论体系。
营销理念在引入后，被迅速应用于日常用品、餐饮服务、电气行业等领域。
而将市场营销学与房地产经营管理学相融合，再应用到房地产领域则是在1995年以后，所以我国的房地产市场营销是一门刚刚诞生的新兴科学。
笔者在回顾近年来国内学者研究成果的基础上，现作归纳如下：1、营销理论。
在营销理论方面，我国学者主要从4ps理论、4c 理论等入手。
如符小兰、洪开荣等立足于我国房地产市场发展现状，基于4ps理论制定了房地产的营销策略组合。
梁丹丹则在分析房地产营销过程中积极引入了4c整合营销理论，通过研究还指出4c整合营销理论的引入可对房地产营销组合进行更深层次的挖掘，从而提出针对性更强的策略建议。
谢言、谢攀在对奥尔德弗erg理论的三个需要层次进行阐述的基础上，基于目标客户群的选择和产品定位双重纬度，在产品、价格、渠道以此促销四个方面提出erg理论的具体应用。
2、市场细分。
市场细分是对目标客户群体进行更细致的分类，由此根据目标客户制定具体的营销策略。
如张晞通过研究指出，由市场细分赢得消费者是房地产销售最为有效的方法。
马佳则在突出健康营销重要性的基础上，指出明确对市场进行细分与定位是健康营销的根本。
潘彤提出了营销渠道和渠道细分，指出只有通过改革营销渠道，房地产企业才能获得长足的发展。
范菊梅、顾志明系统梳理了我国房地产市场的各种细分方法，运用vals方法提出了一个具体的房地产市场细分方案。
3、营销手段。
房地产营销策略研究一、案例背景随着我国住房改革的不断深入，房地产市场逐步发展壮大起来，房地产市场的竞争也日益激烈。
房地产的营销是房地产开发中的一个重要环节和手段，对提高房地产开发经营有着积极的经济、社会、环境效益，所以房地产营销受到了开发商的极大重视。
但是在当今社会，房地产是我国国民经济的支柱产业，国家加强和完善了对房地产市场的宏观调控力度以及市场的制度建设。
因此，本文从服务营销理论的基础上对房地产市场的需求、现状和问题进行分析，并在激烈的房地产市场中积极主动的对营销模式进行创新。
公司介绍徐州东部置业有限公司努力为客户创造价值，以开拓创新，追求卓越的思路，使产品赢得了业内及广大用户的认同和赞誉。
公司秉承“以人为本、绩效理念、团队精神、追求卓越”的核心理念，不断创新为用户提供更好的服务。
“有文化滋润的企业组织才能长成参天大树，有文化基础的企业大厦才能坚实稳固，资源是会枯竭的，唯有文化生生不息”。
徐州人以其特有的远见卓识，从公司诞生的那一天起就注意精心培育公司企业文化，并自觉地将这种独具特色的文化注入企业的经营管理活动之中。
作为一个新企业想在城镇地产中站稳脚跟，就必须做出创新，从实际出发为客户提供满意服务。
1、政治环境：绿地高铁东城镇商品房均价在4200元/m²，还未出现因发展过热而产生的房地产泡沫现象，房地产业发展关系和影响着建筑、建材、土地交易、商业、服务业等几乎涵盖所有一二三产业链中国民经济发展的重点行业，对整个社会经济发展和政府规划起着举足轻重的带头作用。
房地产目前正处于全面提升阶段。
房地产业在东部地区趋于畸形发展的态势，但对徐州地区的支持力度不大，徐州房地产业还不能满足广大人民群众的住房需求。
国家应提供良好的政策环境，政府的也应大力支持。
2、经济环境：在改革开放后，徐州近十年全市GDP增长快，实现了跨越式的增长。
同时，城镇居民人均可支配收入也不断增加，房地产价格基本保持着与城镇居民收入水平提升速度同向但相对较缓和的水平之上。
房地产差异化营销策略所谓差异化营销，就是企业凭借自身的技术优势和管理优势，生产出在性能上、质量上优于市场上现有水平的产品，或是在销售方面，通过有特色的宣传活动、灵活的推销手段、周到的售后服务，在消费者心目中树立起不同一般的良好形象。
房地产的差异化经营，是指以有差异的房地产产品提高房地产产品的价值，形成竞争优势，从而获得更多的利益。
一、房地产业差异化营销策略的必要性（一）市场的转变。
从卖方市场到买方市场的转变，使得那种以生产者中心的企业营销体制、营销理念发生了根本性的变革。
在我国房地产业复苏初期,由于计划经济还占主导地位,住房明显供不应求。
当时只要有房子住就行,其它方面都无暇顾及。
到了80年代中后期,人们开始注重住宅的居住功能,如建筑的内部功能、外部环境、配套设施等。
但随着房地产业的进一步发展,人们将更注重心理需要。
而顾客对房地产商品的看法又各具差异，对生产者来讲，产品能否为顾客所欢迎，最主要的是能否把自己的产品与竞争对手区别开来，让消费者一见钟情。
（二）房地产业同质化现象明显。
同质化主要体现在产品定位和目标市场定位上。
“亲水”、“观景”、“花园”等变着法地换词汇表述，而真正涉及到产品本身的细节诉求，卖点挖掘就显得肤浅了。
可以说，每一个地产项目、乃至于每一套房子都是绝不相同的，面积、格局、楼层、景观以及针对的客群都存在与生俱来的差异性。
同时，房地产对客群的定位描述充斥着“35－50岁之间”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品质、身份”、“以男性为主”、“自住和投资兼顾”等等这类千人一面的套话。
（三）房地产业的特性。
房地产是一种特殊的商品，其特性要求对房地产商品进行差异化营销策略。
房地产商品固定在土地上成为不移动的实体，而土地又是固定在地球上特定的经纬度上，这样两块土地由于它们所处的位置不同受区位和周围环境的影响不可能完全相同，这就造成房地产的产品差异性。
即使是两栋建筑物外观设计和设施等完全相同的房产，也不可能完全相同。
房地产销售论文范文房地产营销是建立在市场营销体系之上的,是市场营销的一个重要组成部分,房地产营销通过对房地产市场潜在的需求进行综合性的评价和分析,进而指导房地产企业的发展。
下面店铺给大家分享房地产销售论文范文，欢迎参阅。
房地产销售论文范文1摘要：文章结合房地产企业目前环境下的状况，对品牌营销、绿色环保营销、服务营销等不同营销方式进行分析，提出针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，有效地促进房产销售，加快资金回笼。
关键词：营销策略品牌营销绿色环保营销服务营销中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1004-4914(2013)07-279-02一、房地产市场营销的概念营销，简单地说，就是用科学的方法分析市场上的需求，并生产出能满足市场需要的产品。
所谓房地产市场营销是房地产开发企业以企业经营方针和目标为指导，通过对企业内、外部经营环境的分析，找出机会，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场，促进和引导房地产开发企业不断发展的经济行为。
从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的策划工作。
它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。
与一般商品市场营销相比，房地产营销有市场营销的共性，也有其个性，市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。
二、房地产开发企业营销策略创新的背景国内房地产市场自2008年开始调控，在国家各种调控政策的影响下，现在房地产企业销售状况举步维艰。
据中房信统计数据显示，2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1～11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点;其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。
商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1～11月份提高0.9个百分点，比2011年回落1.1个百分点;在2012年排名前20名的房企中，有一半以上的房地产企业没有能够实现销售目标。
关于我国房地产营销策略的思考【摘要】随着房地产企业的增多，其市场竞争越来越激烈。
面临众的顾客，如何将自己的产品推销出去，成为业界争论的话题。
在新的市场环境下，树立全新的房地产营销理念，做好房地产市场营销，直接关系到房地产开发企业在市场经济体制下的兴衰存亡。
【关键词】房地产；营销策略1.我国房地产营销现状改革开放以来，我国房地产企业不断扩大，并逐渐成为国民经济的支柱产业和先导产业。
在国家宏观政策的支持下，房地产市场也日益成熟，不再以需求为导向，房产价格也随着房产市场的转型逐渐的降低。
但是就近几年，全球金融危机的爆发，造成房地产行业不景气，房屋销售工作压力十分大，传统的销售策略问题越来越严重。
因此，房地产企业必须根据当前市场状况研究一套新的营销策略。
通过仔细观察我国的房地产现状，发现一些问题需要解决。
1.1经济在发展，观念得改变，营销手段必须跟上经济发展步伐现在的仍然停留在“市场营销即推销”的认识阶段。
很多开发企业“我们能造什么房子，就卖什么房子”的思想根深蒂固，片面强调“刚性需求”，认为房子不愁卖，没有真正把品牌战略落实到营销中来[1]。
1.2对市场的分析不全面，产品定位不准确许多房地产企业忽略市场分析的重要性，不去深入的研究、了解市场。
造成市场行情突然发生变化时，没有应对措施，使产品的销售严重受阻。
1.3营销不顾美誉，广告虚假成份较大随着房地产经济的发展，房地产销售通过广告大力宣传知名度，其中不够带有虚假信息和欺诈现象，严重影响房地产市场秩序，同时也自损形象，造成销售与客户的矛盾。
1.4营销策划缺乏创意和内涵目前，一些营销策划代理公司由于人力、物力和财力等多方面因素，对全案营销策划仅是提交几个平面广告设计，而且缺乏对广告后期效果的跟踪、反馈、监控和调整[2]。
2.树立全新的房地产营销理念，做好房地产市场营销当前，随着市场化经济制度的改革深入，房地产市场发展不断成熟，消费者的消费观念也日趋理性，简单的营销方案根本就不能引起购房者购买欲望。
房地产营销策划论文（优秀4篇）房地产市场营销论文篇一企业作为一种经济组织形式，其在有限的周期环境当中想要获得发展就需要采取多种类型的市场营销手段，这也是企业不断延长自身生命周期的一种重要策略。
由于企业的生命周期之间存在差异，使得这些企业在生存与经营的过程中需要选择不同类型的策略。
社会发展进入新的时期，我国国内企业之前的竞争日益加剧，国内企业同样受到国际市场的冲击，为此，加快对市场营销策略研究，提升企业自身生命周期是关键。
本文针对此进行了简要分析，希望能够为促进企业发展提供帮助。
1、市场营销策略概念市场营销策略主要针对企业长远经济利益发展为目标，通过形成具有整体性与统一性的规划内容，保持企业的市场竞争能力。
因为市场营销属于企业内部规划与发展的基本前提，能够进一步促进企业与市场环境变化之间的协调一致。
营销策略包括几个方面：首先，根据企业生产成本、销售成本，制定科学、合理的策略，进而最小化投入成本；其次，结合行业动态、竞争环境，制定科学、合理的策略，通过营销优势与优质产品来进军市场，进而逐渐成为行业内主导；最后，处于大行业中，制定科学、合理策略，对市场进行细化，进而占据细分市场。
可以说，企业营销策略作为市场决策，确保了企业自身的稳定性以及长远性发展。
2、企业生命周期当中的市场营销2.1初创阶段这个阶段是企业在组织生产经营的最初一段时间，也是企业从创立到正式运行生产的阶段。
处于初创阶段的企业只是具备企业的雏形，相关规范以及人员与生产环节都只是初具规模，且非常不稳定。
这个过程中，企业结构与管理相对简单，职工业务能力相对较强，彼此之前的沟通非常顺畅，因此能够保证企业实际工作得到有效开展。
有关房地产营销策划论文篇二浅探房地产营销策划问题摘要：营销策划是房地产企业中一项非常重要的工作，对于房地产项目的市场营销的效果有着重要的影响。
本文主要研究的是房地产营销策划问题，根据房地产市场的发展实际情况总结了当前房地产营销策划中存在的问题，并提出了完善房地产营销策划的对策。
房地产营销策略的论文房地产营销策略的核心目标是提高销售和租赁业绩，扩大市场份额，增加品牌影响力。
以下是我对房地产营销策略的一些建议，论文内容大致为700字左右。
1.市场调研与定位:房地产企业应该通过专业的市场调研来了解目标受众的需求、偏好和购房意向。
通过定位研究，确定目标市场的细分，选择适合企业发展的定位策略，以便在竞争激烈的市场中脱颖而出。
2.品牌建设:房地产企业应重视品牌建设，通过差异化营销来建立独特的品牌形象。
构建一个优秀的品牌形象可以增加企业的认可度和信任度，从而吸引更多的消费者选择该品牌的房产产品。
3.多渠道推广:房地产企业应该在传统媒体（如报纸、电视）以及线上媒体（如社交媒体、房地产网站）上进行广告宣传。
通过制定合理的广告预算和明确的推广渠道，提高品牌知名度，并与潜在消费者建立有效的沟通。
4.内容营销:房地产企业可以通过发布有关房产行业的内容来吸引潜在客户。
例如，可以在公司网站上发布房地产市场分析和购房指南等有价值的内容，以树立企业在行业中的专业形象，并吸引用户分享和传播。
5.社交媒体营销:房地产企业应该积极利用社交媒体平台来开展营销活动。
例如，可以通过开设房地产企业的官方微博、微信公众号等社交媒体账号，与潜在客户互动，并提供专业的房产信息和在线客服支持。
6.联合营销:房地产企业可以与其他相关行业进行联合营销。
例如，可以与家具、装饰等行业合作，共同为购房者提供增值服务。
这样的合作可以扩大企业的影响力，并增加购房产品的价值。
7.口碑营销:房地产企业应该重视口碑营销，通过提供优质的售后服务和满意的购房经验，积极争取客户口碑的传播。
消费者对满意的房地产产品往往会向周围的人推荐，口碑传递将帮助企业吸引更多的潜在客户。
8.关系营销:房地产企业应该注重与潜在客户建立长期的关系。
通过定期发送电子邮件、短信等方式跟进客户，并提供个性化的购房咨询和服务，以增加客户忠诚度，并为企业带来更多的重复业务和有价值的口碑传递。
房地产营销创新方面论文试论我国房地产营销策略及创新摘要：房地产是一种特殊的商品，房地产营销是房地产经营的一个重要环节，它关系着各利益相关者的满意度实现，无论是企业、消费者、社会和生态环境。
本文从房地产营销概述入手，分析了我国目前房地产行业面临的新形势及营销策略的现状，探索了我国房地产营销策略的创新发展，以更好地指导我国房地产行业的发展。
关键词：房地产;营销策略;创新一、房地产市场营销概述房地产是某种特定的财产和权利，在其物质形态上则是土地和房屋，其既是一种客观存在的物质形态，也是一项法律上的财产。
房地产业是指从事房地产开发、建设、租赁、经营以及与此相关的其他中介服务，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业[1]。
房地产业的主要经济活动领域包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及由此而形成的房地产市场[2]。
房地产是一种特殊的商品，它的形成和出现是建立在土地的基础上，因此房地产具有土地的固有特性，包括承受性、不可移动性、不可灭失性和差别性。
另外房地产商品还具有三类物理特性，主要是位置的固定性、长期使用性和异质性。
随着商品经济的高速发展，市场营销逐渐与房地产行业紧密结合，房地产市场营销的盛行已经成为经济快速发展的必然导向。
房地产市场营销是房地产企业根据消费者的需求，包括现实需求和潜在需求，向其提供住宅、办公楼、商业楼和厂房等房地产商品及与此相关的各种服务来实现企业的经营目标并获利的过程。
房地产市场营销不是推销而是全程营销，营销活动贯穿于房地产开发的全过程，包括项目的选址、设计、开发、销售、物业等整个过程，其中心是实现商品的交换，完成销售活动。
二、我国房地产行业面临的新形势2021年全年，我国国内生产总值GDP同比增长7.7%，增速与2021年持平，经济运行基本平稳。
货币政策保持稳健，货币供应量持续增长。
2021年全年社会融资规模为17.29万亿元，比上年多出1.53万亿元，是年度最高水平，显示金融活动活跃，经济扩张动力良好，利于房地产行业的发展。
浅析房地产经营策略摘要：随着房地产行业这几年的快速发展，全国各地兴起了一股以房地产带动经济发展的风气，但在国家宏观政策的调控下，在市场经济的激烈竞争下，房地产行业出现了诸如资金链紧张，材料费上涨，顾客需求量下降等情况，但部分房地产开发楼盘销售却依然火爆，而其中的奥秘就在于房地产的经营策划销售，现在我就房地产的经营策略浅谈自己的一些观点和看法在我国现行的房地产营销策略集中起来说主要有房地产企业直接销售、委托代理销售和网络销售三种。
1企业直接销售策略。
它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。
目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。
最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。
这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。
2委托代理销售策略。
它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客经过代理商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。
相对于直接销售模式，委托代理销售降低了开发商的风险，通过代理商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。
3.网络销售策略。
网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。
与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势我们知道恒大地产集团是全国房地产销售十强企业，在房地产市场中，恒大集团是打“性价比”牌子的企业。
在2011年全年中，继万科宣布全年销售额破千亿后，恒大也登上了中国房企第一军团的阵营。
全年销售额破500亿。
恒大与万科等开发商不同的就是其单价低，走量大。
在众多客户的心中，恒大的房子性价比极高。
所以市场占有率来说是一个优势。
一，前期分析恒大地产总的来说，采用的是低价销售策略，在成都所在的楼盘都是位于郊区位置。
产品方面，物业类型多，精装房，使其受众群更宽。
价格方面，相对于具有同等品牌价值竞争力的万科和保利等，都有很大优势，不会大幅涨，适合会做一些大优惠。
渠道和推广方面，恒大采用了短信，报广，分众传媒等。
当然，恒大的销售都由营销代理公司代理。
固定的两家营销代理公司是易居中国和合富。
易居中国是全国最大的房地产营销代理公司，这两家代理公司的实力以及恒大地产的品牌价值，强强联手，使恒大走在了全国销售的前列。
1、产品策略分析恒大金碧天下独栋、双拼、联排等多重高端物业基本封顶，欧陆新古典风情初现。
恒大金碧天下的产品形态涵盖独栋、双拼、联排、小高层等丰富的物业形态，有20余种不同风格的户型，248—520㎡湖山独栋、180—260㎡山水双拼、140—266㎡叠翠联排。
户型设计经典，层高均达3.3—4.2米。
整个项目地形地势起伏，自然山体植被丰富，环境优美，项目远期规划占地面积逾1.2万亩，总建筑面积逾400万平米，综合配套面积逾80万平米，规划有低密度住宅、洋房等度假居住型物业，配套酒店、七大中心，高尔夫体育设施、中学、小学、幼儿园及其他商业设施。
作为成都唯一融旅游度假中心、商务会议中心、果岭公园、超五星级酒店于一体的休闲商务居家胜地，恒大·金碧天下将成为专为世界级层峰人士打造的大型山水生态别墅区。
牧马山片区以“天府客厅、智慧高地”的区域形象受到双流县政府的重点打造。
其原生态的自然景观早已得到市场的认知，双流政府在未来城市规划及发展中也将重点以保护提升的原则进行牧马山与城市板块的发展要点。
牧马山区域云集众多知名开发企业的高端物业。
其中别墅占90%以上，成为大成都区域首屈一指的别墅区域。
其原生态的坡地植被及林木得到优化发展，组成由园林、水景、山坡等构成的丰富生态环境。
2、价格策略分析从2008年开始，恒大地产的“低价策略”便在中国楼市中极其醒目。
在成都，其旗下位于三圣乡板块的恒大绿洲、位于光华大道的恒大城，都已成为所在区域的“价格杀手型”项目。
在一轮一轮的价格战中，区域内的竞争对手固然饱受煎熬，而恒大地产自己也未能从中捞到什么好处。
6月28日，在一场大雨中，恒大金碧天下创造了成都楼市2009年第一例开盘售罄的“神话”。
项目现场人潮涌动，据记者观察，项目现场人数过万，很多人惟恐买不到房。
与记者同行的一位张先生称，他看中了面临高尔夫球场的两套双拼别墅，准备将两套全买下来，但他排在200号左右，很担心到时候买不到看好的房子。
果然，张先生没有买到自己原选中的户型，但他仍在临湖位置买下两套双拼别墅，并大呼幸运。
“4千多块的价格，花园加房屋面积将近两亩，”他称，“各种优惠算下来，差不多有接近2成的折扣，100多万买两套别墅，的确划算！”35万元，在成都买一套别墅。
——这意味着，多少成都老百姓可以提前实现自己的别墅梦。
别墅，这个楼市中最顶级的奢侈品，被恒大地产改造成为平民消费品，这种诱惑恐怕抵消了很多成都人对该项目的距离感。
在恒大开盘的前几日，记者不断接到咨询电话。
有一购房者称，他曾经托人去找开发商，不求能多得折扣优惠，只求能买到一套房子。
而得的答复是：“这几天我们老总的电话都关机了，因不断有人来要求预定房子。
要房子，惟一的办法是赶快去交订金。
”而在开盘后一个周末，记者乘坐恒大售楼巴士前去项目地，车中一大妈称：“我得赶快买了，上周我打电话都是85折，今天已变成88折了，1800块/平米的洋房，现在成都别的地方哪里买得到啊！”2010年7月开盘的恒大名都高层电梯公寓以开盘优惠85折送1500元精装取得了很好的销售业绩。
3、促销策略分析实际上，在恒大金碧天下开盘之前半个月内，大规模的宣传攻势便开始了。
通过各种媒介，其广告狂轰烂炸。
据悉，仅仅在一家平面媒体上，恒大便拟投入上千万的营销费用。
宣传火力集中于两点：一是超低价格，一是超高品质。
这一方式，与恒大绿洲的造势手法几乎一致。
可以说，在开盘前期的宣传造势上，恒大的操作手法特点鲜明，并且效果显著。
在这样一个卖期房的时代。
要让消费者凭着意境图和效果图掏腰包，最考量的就是开发商们编故事的能力。
这方面，恒大地产应是成都楼市当仁不让的故事大师。
它的故事设计精巧，气势宏大，引人入胜。
有人评价：“恒大的操作手法，就像是一部老谋子的武侠电影，电影未上演的宣传时段才是真正的高潮部分，观众们便可以凭想象满足自己的期待，而一旦电影开演，一切都变得寡然无味。
”二，恒大金碧天下的主要销售方案1、老带新政策成交客户在恒大金碧天下来说是一笔大的财富。
恒大为发动老业主口碑的力量，出台了老带新的优惠政策。
老客户带新客户购房成交后，新客户可享受额外折扣，老客户可享受总房款千分之五购物卡赠送。
特别是在国庆期间，通过市场分析，国庆期间购房客户相对集中，所以恒大金碧天下再次调整政策，加大优惠力度，老带新客户，新客户享受额外90折，老客户可享受总房款百分之三的购物卡。
这种大幅度的优惠政策抓住了客户心理，不论是新老客户都很乐意接受。
2、对销售员的奖励政策对于恒大项目来说奖励机制是常用的手段，虽然它是委托代理销售，但经常会采用对销售员进行额外的奖励，这样能调动销售员的积极性，对以前潜在的客户进行电话回访，再加上其他对顾客的额外优惠政策，使其提高销售率。
3、额外优惠政策整个房地产市场中，都知道，恒大经常率先隐形降价。
在有一次国家调控政策后，恒大率先打出85折优惠。
恒大金碧天下项目来说，国庆节秋季房交会是成交的高峰，为在众多楼盘中胜出，恒大金碧天下让利大优惠。
恒大金碧天下一般采取的策略就是，一次涨价后，最主要目的并非达到多高销售额，而主要任务是蓄客。
当客户资源较多时，一般会采取推出特价房，或者大优惠的政策，使前期的客户觉得这将是下手的最好时机，从而提高成交量。
4、活动促销在活动方面，主要开展时间就是周末。
活动内容则是根据当时的节日或者客户意见举行抽奖、游戏、体验等活动。
活动主要会通过报广、短信等形式传播到客户群，也会通过销售人员回访来电来访客户，使活动气氛增强，这样就能在周末来访量很大的情况下，烘托销售环境的气氛，以达成小投入高回报的效果。
加之参加活动的大多是成交客户，这样就更利于客户之间的交流，通过老客户传递信息。
同时通过活动也加强了企业与客户之间的关系维护。
三、房地产营销策略创新的探讨在新形势下，随着市场的成熟、制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题，我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战，这就要求房地产企业积极思考，探索营销策略的创新。
（一）在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素。
第一，项目开发前的市场调查工作。
市场调查对房地产企业的重要性不言而喻。
市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查。
第二，强化产品策略在营销组合中的地位。
由于房地产商品的特殊性，要求房产设计上要符合消费者的喜好，建筑材料选择要合理，物业管理信誉要好，已解决业主的后顾之忧。
第三，突出企业差异。
突出本企业的产品、服务和品牌差异，可以提高房地产产品的价值，形成竞争优势，其中产品差异是最基础的，也是要首先考虑的。
第四，合理利用价格策略。
房产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力，同时要根据项目本身的开发目的确定。
第五，积极拓宽营销渠道。
在以消费者为中心的市场环境下，开发商应从坐商观念转变为行商观念。
（二）房地产营销策略的创新1.品牌营销。
建立良好的品牌对房地产营销十分重要。
目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。
品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益。
要建立良好的品牌，必须要以优良的品质，适合的价格提高品牌美誉度；同时，兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力，以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象，推销公司的楼盘等。
而在现实的房地产营销中，由于资金的周转，市场的激烈竞争等问题，导致房地产开发商不注意进行品牌效应的积累，往往只是针对在建或竣工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进行炒作。
而品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终，不是个别的，而是整体的。
只有这样，才能使得品牌成为企业的竞争优势；另外，企业往往将品牌理解成为案名，只要案名好就能树立良好的品牌效应。
其实案名只是品牌的重要组成部分，品牌应该注意“内外兼修”，即要有好的案名，更要有好的质量及服务，做到“名实双具”。
这样创造出来的品牌，才是真正的品牌，才是能促进商品房销售的品牌，才是人们信赖的品牌。
2.人文营销。
房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。
文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。
