2019万科扬州北宸之光营销拓盘报告

扬州富贵园地产项目营销报告整合方案第一篇分析篇【第一章市场形势分析】一、东北区域分析本案an\\案（一）扬州东北区环境分析以“主导向南，拓展东西”为城市发展方向。

南延扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为发展第二产业的主要载体；完善西部分区，适度发展河东分区，作为生活居住与第三产业的主要载体。

城市总体结构形态分区控制要求为规划建设用地范围分为10个城市分区及两个风景区老城区、西部分区、东部分区、河东分区、西南分区、东南分区、西北分区、东北分区、港口分区、瓜洲分区、蜀冈-瘦西湖风景区、扬子津风景区。

本项目位于史可法路与老虎山路的交汇处，属东北区的核心地段。

区域东临古运河风光带，西依蜀冈-瘦西湖风景区，生态环境优良。

项目位于老城区外沿，南临风光秀美的漕河，北面是历史悠久的邗沟，人文气息浓郁。

（二）城市建设用地布局规划从扬州市规划局相关资料获悉，扬州城市建设用地布局规划以2001年为规划基准年，近期至2005年，远期至2020年，远景至本世纪中叶。

规划范围分四个层次市域、都市区、城市规划区、中心城发展控制区。

东北分区是以生活居住、公共服务功能为主，配套设施完善的城市规划区。

融交通换乘、文教体育、现代商业等多功能为一体的生态型、复合型城市域。

东北分区有配置完善的商业、文化、娱乐设施；史公祠、工艺美术馆、扬州民族工业展览馆、水展览馆等文化设施将形成市民文化中心。

区内集聚商业、金融、人文、餐饮、商务旅游、娱乐、专业服务等各类服务业要素，逐步打造成为集休闲区、现代商务购物旅游及生活居住于一体的热点区域。

依托东北区域的总体规划建设，御河苑、阳光水岸等一批楼盘，以及友谊广场、123地块等商业配套设施的建设和完善，使得该区域房地产市场的开发，一改此前被“冷落”的尴尬境地，目前已初具规模形象与气候。

但必须清醒地认识到，东北区虽然具备较好的硬件条件和城市规划前景，但区域经济基础相对薄弱，且近期总体开发力度一直滞后于除老城区外的其他区域。

万科进入北大学城市场营销策划书策划人：徐超 2013年4月25日前言2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。

目录第1部分概要提示 (1)第2部分环境分析 (1)2.1 市场分析 (1)2.1.1 杭州房地产市场分析 (1)2.2 房地产发展状况 (1)2.3土地出让情况 (2)2.4 丁桥区域房地产市场分析 (2)2.4.1 区域城市规划 (2)2.4.2 房地产开发现状 (3)2.4.3 竞争项目分析 (3)2.5 市场走势研判 (4)第3部分机会分析 (5)3.1 杭州房地产客户分析 (5)3.2 杭州市住宅需求特征分析 (8)3.3 丁桥区域客户特点分析 (9)3.4 目标客户群定位 (11)3.4.1目标客群特征： (11)3.4.2选购产品的动机： (12)3.4.3 购买行为特征： (12)第4部分产品分析 (13)4.1 地块现状分析 (13)4.1.1 地块环境调研 (13)4.1.2 地块周边环境调查 (13)4.1.3 地块交通条件调查 (14)4.1.4 周边市政配套设施调查 (14)4.2 SWOT分析 (15)4.3 产品定位 (16)第5部分战略及行动方案 (17)5.1 定价原则 (17)5.2 定价建议 (17)5.3 价格调整方案 (18)5.3.1 开发成本核算 (18)5.3.2 价格定位 (20)第6部分营销策略 (22)6.1 推广主策略 (22)6.1.1 平面广告形式 (22)6.1.2 多维广告形式 (22)6.2 媒体组合建议 (23)6.2.1 媒体投放目标 (23)6.2.2 媒体投放原则 (23)6.2.3 媒体选择 (23)6.3 营销活动策略 (24)6.3.1 活动设想 (24)6.3.2 活动预期达到的效果 (25)第7部分营销成本 (26)7.1 总体预算 (26)7.2 预算分布 (28)第8部分行动方案控制 (29)8.1 项目规模及开发进度 (29)8.1.1 销售策略 (29)第9部分结束语 (33)第1部分概要提示三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。

扬州万科城营销策划方案经贸系营销092曹丹一、前言万科城（621、623号地块组成）位于扬州市蜀岗-瘦西湖风景区内，于蜀岗之上，南依瘦西湖，东临大明寺，西靠蜀岗西峰生态公园，占据城市绝版景观资源。

万科城项目定位于纯低层电梯院落住宅，辅以少量珍稀别墅，在扬州可是顶级住宅物业，项目住宅部分占地22万平米，建筑面积25万平米,容积率1.1，整个小区共建设约1900户，一些刚需者们是不顾炎热还是寒冷，对购房的热情很足。

但从最近几个月扬州楼盘销售情况以及存量房的销售情况来看，交易量也是上下波动很大。

量价齐跌也是比较常见了。

在新开的几个楼盘中，“万科城”、“橡树湾”等几个楼盘的关注度很高，从相关统计结果可以看出，这些楼盘的宣传力度也是很大的，无论是电视广告，平面广告或者是网络宣传，他们是无处不在的，因此他们的知名度也就很响，大家的关注度自然而然的就会上升了。

再从各区域来看，扬州楼市西区板块是十分受青睐的，占扬城楼市的半壁江山。

由于西区环境等因素大家的目光都被吸引过来了，“京华城中城”、“郡王府天御”等几个楼盘的销售量也是比较可观的。

扬州东区板块仅次于西区板块，“广陵世家”等楼盘在销售方面也是可以的。

不过总的来讲，由于西区独有的“天时地利与人和”等因素，它还是在楼盘销售情况占了上风。

目前，扬州的小公寓也是比较抢手的，大多数是年轻人购买，就如“金阳光力宝国际公寓”就比较畅销，一般是刚毕业的学生由于工作不久，手头没有那么多钱，就买小公寓作为过渡期。

而市场上的一些小户型也是比较畅销的，大多为一些刚需族们，由于要结婚或者在扬州工作需要安居，一时买不起大户，就买小户作为周转，等以后有条件了再换。

从扬州房价的情况来看，相对于上半年来讲是下跌了不少，但由于目前房产调控等政策的”平稳运行，市场存量房源会继续走高。

三、扬州万科城营销策略本案目标赢确立全新市场价值观通过本案的成功开发，结合万科品牌的含金价值的打造力，扭转南庄不适宜居住的固有观念，创造佛山本土高端市场全新豪宅领域。

2019年度报告万科A解读治理层讨论与分析市场环境变化与治理层看法报告期内，全国商品房销售面积增长10.1％，销售金额增长18.3％，增速相对09年明显回落。

受政策环境和市场形势变化阻碍，全年商品房成交呈现出较大波动。

年初，各地住房市场连续了09年旺销势头，二季度后，政府接连出台多项措施对楼市展开调控，市场成交迅速放缓，进入8、9月份后，在新盘集中上市带动下，各地市场成交量有所回升，但增幅仍明显低于同期供应增长。

受以上因素阻碍，年内各季度商品房成交面积同比增幅依次为35.8％，5.2％，－1.9％和16.6％。

分区域看，东部地区受市场波动阻碍较大，全年成交面积增长4.1％，增幅低于全国平均水平，中部和西部地区受阻碍程度相对较小，分别增长19.9％和13.5％。

重点都市全年成交面积整体呈萎缩态势，其中价格上涨幅度较大都市成交量下降幅度更大。

和09年相比，2010年重点都市占全国市场比重明显下降。

年内，在新房入市增加和销售速度放缓叠加效应下，市场逐渐结束了09年以来库存减少过程。

6月份之后，万科要紧业务都市住宅成交量对批准预售面积比例持续小于1，说明这些都市差不多出现了时期性供应大于需求。

可能以后一段时期，商品住房可售存量将连续上升趋势，市场竞争将更加激烈。

报告期内，全国房地产开发投资额和新房开工面积接着保持较快增长，全年房地产开发投资额增长33.2％，房屋新开工面积增长40.7％，新开工增速达到近十年来最高值。

随着这部分新开工项目在2011年逐步转化为市场销售，以后新房供应将较为充裕，从而推动市场供需关系进一步向有利于购房者方向转变。

但值得注意是，尽管全年累计增速仍然较高，但受成交放缓阻碍，年底全国房屋新开工增速差不多出现放缓迹象。

随着市场波动加大，企业投资能力可能下降，开工节奏可能放慢，并可能对一年后住房供给产生阻碍。

土地市场方面，2010年要紧都市土地成交面积和上年相比有所增长。

整体来看，开发企业购地行为较2009年下半年更为慎重，土地成交溢价率也有比较明显下降。

●2019中国房地产综合开发专业领先品牌价值TOP10——城市综合运营●2019中国粤港澳大湾区房地产公司品牌价值TOP10——第一名、“”●2019中国商业地产项目品牌价值TOP10——卓悦汇●2019中国房地产城市更新领先品牌落定西安·助力腾飞2013年开始世联与卓越6年共坚守共努力，不负等候终于迎来2018年西安高速发发展元年，第九个国家级中心城市西安国际化大都市格局在经济、人口、交通的快速发展下已初步形成西安主城区土地价值日益稀缺，大高新土地楼面价进入万元时代不负等候·时代标杆项目肩负着卓越地产住宅西安六年首发及品牌落地双重使命布局高新核心板块，实现项目住宅+商业双轮驱动规划高层+洋房+公寓多物业类型布局，住宅年底入市首开未来卓越奖将会快速布局西安市场，完善城市布局谨呈：卓越地产集团2019卓越·与西安·共卓越世联行事业一部项目组2019年9月开篇之谈以项目本源为出发点以挖掘物业价值为使命从多个维度进行探析和洞察以占位全局的高度视野，思考项目未来宏观环境国家中心城市驱动西安城市发展加快一线化的进程1/城市发展趋势大西安都市圈框架到2020年建立三中心两高地一枢纽，六维战略支撑体系，确立国家中心城市基本框架硬科技之都蝶变西安旅游超2亿人次、中国最佳表现十大城市、中国文旅吸引力城市10强、中国硬科技10强关中平原城市群核心城市以西安为核心，实现承东启西、连接南北的区位优势，打造一圈一轴三带的空间格局千万级人口城市基数支撑大西安楼市长期平稳发展1/城市发展趋势1000万人口超级大都市2018年西安市迁入新西安人80万，其中学历落户和人才引进占总人口63.5%大西安完善交通格局大西安主城区范围扩大，城市交通骨架逐步完善，地铁、高铁城市距离开始缩小大西安GDP增速排名第一2019年第一季度西安GDP增速13%为全国第1，2018年挤身全国20强西安楼市供不应求房价短期平稳长期仍有上涨空间2/楼市发展趋势排名城市19年上半年房价涨幅国家1布达佩斯22.9%匈牙利2 西安 19.2% 中国3 大理 18.4% 中国4 海口 17.9% 中国 5呼和浩特 16.3% 中国 6贵阳15.4%中国30006000900012000150000501001502002508月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月2018年 2019年西安市商品住宅供求量价走势新增供应（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）土拍热度不减楼面价屡创新高西安迈入高端改善时代2/楼市发展趋势摘地时间 开发商 项目名称 楼面价 入市期 售价/预期 周边价格 18.4.4 招商 招商雍景湾 6240 2019.6.29 18000 13000 18.9.28金茂 未央金茂府 6621 2019.9 20000 11000 18.12.19 恒志 恒志云都 8785 2019.9.7 16565 14000 18.12.24 西安建工 清凉山樾 7096 2019.10 18000 11000 19.2.27 融创 融创东方宸院 15447 2019.5.8 16700 11000 19.1.17 正荣 正荣紫阙台 7852 2019.9 18500 14500 19.3.12高新地产 —— 13482 2020.3 25000 17000 19.8.16 融创 融创星美御 11000 2019.12 23000 20000 19.8.22 招商 —— 11000 2020.3 22000 17000 19.8.22 中海 —— 9083 2020.3 19000 13000 19.8.26红星——86902020.31800013000恒志云都 未央金茂府清凉山樾正荣紫阙台融创高新招商雍景湾融创东方宸院招商雍景湾西安楼市3.0时代下产品因追求极致导致逐渐趋同2/楼市发展趋势棚改城改项目为主流西安15年前以本土房企凭借政府关系进行盲目开发，基本多为城中村改项目规模大盘复制扩张西安10年前品牌房企陆续进入，金地、万科、恒大、融创等带来全国性产品复制产品精细化创新时代高端住宅市场产品面的差异越来越小，人性化、舒适度、绿色智能特有优势被不断复制品牌房企群雄逐鹿服务型住宅的理念实践不断深化2/楼市发展趋势融创——归心社区“让业主找到心灵的归属感”，即从业主真实需求出发，让陪伴成为最长情的告白万科——三好住宅好房子、好服务、好邻居三部分，重新定义社区生活标准，以产品还原人居真实意义华远：hi平台以“尊重、参与、共建、分享”为核心的华远Hi平台社群理念观在西安落地3/高新发展趋势西高新三次创业战略高度定位丝路硅谷·创新之都①西高新的世界战略地位：全球融合的国际创新枢纽具世界影响力的开放型创新创业中心，将西高新建设成为丝路高新技术产业基地、国际金融和技术服务中心、海外高层次人才集聚地②西高新的国家战略地位：国家转型的自主创新高地全国的科研中心和军民融合示范区，做强市场应用型创新，聚焦半导体、军民融合、智能终端、高端装备制造等产业集群，弥补国家基础自主型创新的短板③西高新的大西安战略地位：科创竞争的都市创新旗舰科技+金融双联动的区域创新组织中枢，集聚科技金融/创新机构，构建产学研平台与大市场，聚焦都市创新和孵化科技企业，建立以高新为引领科创大走廊和以科技金融区为核心金融“金三角”3/高新发展趋势世界一流科技园区大西安都市圈首善区高速发展期②高新区一心双轴四片发展空间结构：③高新区世界一流科技园区：①高新区5882战略：围绕五大引领、实施八个百亿级强基工程、打造八个千亿级产业集群、实现两个万亿级目标，把西安高新区打造成为全国一流的创新中心。