长沙房地产市场营销策略和应用

长沙房地产市场营销策略和应用

浅析长沙房地产的市场营销策略和应用

指导老师：

学生单位：

学生姓名：

时刻：2011年12月18 目 录

摘要 ...................................................................... 3

1.长沙房地产的现状 ......................................................... 4

1.1 限购令的实行，起到了一定的作用 ......................................... 4

1.2 国家统计局和市统计局“数字打架”长沙房价涨跌迷局 ....................... 4

1.3 首套房贷款四个月没批 长沙部分银行停发房贷 .............................. 4

1.4 "金九"成交下降"银十"遇冷 长沙楼市旺季不旺 ............................. 4

2长沙房地产存在的问题 ..................................................... 4

2.1缺乏有效的市场考察 ..................................................... 4

2.2目标市场的定位不准确 ................................................... 4

2.3 企划创意不合理 ......................................................... 5

2.4 房地产网络营销存在专门大的问题 ......................................... 5

2.5 品牌策略的缺乏 ......................................................... 6

3. 提高长沙房地产市场营销策划水平的策略 .................................... 6

3.1高度重视市场考察，增强市场推测科学性 ................................... 6

3.2 处理好营销导入区域、发育区域和运作区域的关系 ........................... 6

3.3企划创意设计科学化与艺术化相结合 ....................................... 6

3.4房地产网络营销的要紧手段改进 ........................................... 7

3.5要紧方面来实施房地产企业品牌策略 ....................................... 7

结论 ...................................................................... 7

参考文献................................................................... 7

摘要

在市场快速进展的同时，房地产价格上升较快，2007年全市商品房平均销售价格比1998年上涨95%。房地产市场供需两旺的局面在2007年表现得比较突出，房地产开发投资和商品房竣工面积分别比2006年增长35.9%和27.9%；商品房销售额和销售面积分别比2006年增长66.2%和32.8%；商品房平均销售价格比2006年增长25%。

纵观长沙房地产市场进展进程，1991-2007年间，长沙的房地产业大致经历了三个波段：1991-1994年为起步进展时期，高速增长；1995-1998年逢国家宏观调控，进入调整复原期；1999-2007年为需求带动市场发育的成长期。其中：“十五（2001-2005）”平均增速高达52.7%，“十一五”前两年增速为24.5%，成为拉动固定资产投资快速增长的新生力量。2008年开始了第四个波段，估量将进入新的一个调整期。2009年上半年随着湖南经济企稳向好，房地产市场也稳步回升，商品房显现供销两旺。至6月，全省商品房竣工面积1110万平方米，同比增长42%；商品房交易量连续放大，全省商品房销售面积1332.9万平方米，同比增长26.8%，且增幅呈逐月上升的态势。1至6月，全省房地产开发投资与去年同期相比增长6.1%，其中6月份完成105亿元，环比增长24%，接近单月完成投资的峰值记录。与全国比，1至5月湖南省投资总量排全国第11位、中部地区第3位，增幅高于全国1.8个百分点。1至6月，全省商品住房销售均价2419元/平方米，同比上升6.6%。但与全国比，1至5月，该省商品住宅销售均价比全国低近2000元/平方米，排全国第23位、中部地区第6位，涨幅比全国低9.7个百分点。省会长沙的房地产市场出现出投资负增长、销售创新高的两极现象。因开发商多处于观望状况，长沙市投资显现负增长，2009年上半年完成投资214.2亿元，同比减少2.2%。但随着消费者信心回暖，长沙市商品房销售连续4月攀升，上半年实现销售面积772万平方米，销售金额268亿元，同比分别增长

63%、56%。专门是6月份，销量制造了单月历史最高值，商品房、商品住宅双双突破100万平方米。

关键词：长沙房地产长沙；房价涨跌迷局；楼市旺季不旺；市场考察；限购令

一、 长沙房地产市场现状：

1: 限购令是实行，起到了一定的促进作用，比如：1、抑制投资、投机性购房或炒房行为2、爱护了刚性购房需求3、爱护了长沙楼市的健康稳固4、更有利于新城区加快自身进展建设，新城区成为长沙楼市新热点。但同时也给长沙其他的地点带来了新的生气：1.限小限主城，星沙望城迎来机会2.宜居生态环境，依旧新城区的好3.主城区边缘，量大价平小户迎来机会

2、国家统计局与市统计局“数字打架” 长沙房价涨跌迷局

依照国家统计局公布的数据，长沙房价连续几月出现环比小幅上涨的趋势。事实上，今年以来，长沙房地产市场成交量连续下滑。

3、首套房贷款四个月没批 长沙部分银行停发房贷

实际上，除了贷款难之外，目前的高放贷利率也让许多刚需者“望而却步”，10月17日，在湖南的中信、交行、浦发、华夏等多数银行，首套房贷利率已上调为基准利率的1.1倍，建行、光大等银行上浮了20%。

4、"金九"成交下降"银十"遇冷 长沙楼市旺季不旺

每年9、10月份差不多上房产销售的旺季，近日，长沙市房产研究中心公布的数据显示，9月份长沙市区新建商品房累计销售备案面积比8月份减少21.89%，备案套数也下降了24%。

二、目前长沙房地产营销存在的要紧问题

（一）缺乏有效的市场考察

任何一个企业的进展，差不多上从市场中来，到市场中去。一个优秀的企业，始终是依靠于市场那个大环境，去谋求进展。科学地考察市场的当前形势和以后进展前景，把握好企业进展的方向，才能使企业有更好的生存和进展条件。房地产企业开展营销策划的最重要的依据确实是进行市场考察，然而目前来说市场调查缺乏真实性。一些企业在市场营销方案制订时，往往以见报的信息为依据，其收集的信息偏差较大。需求调查方面既缺少专业咨询，也专门少进行实地调研，从目前可见的营销报告中，对房地产消费者的调查，包括购买类型调查及购买者心理，对竞争者的调查，包括销售动态、优势、借鉴体会等分析不足，这在一定程度上制约了房地产营销水平的提高，直截了当 阻碍 了到房地产企业 经济 效益和 社会 效益。

（二）目标市场的定位不准确

我国消费者群体是一个庞大的社会群体，他们在收入、文化水平、消费观上存在着明显的差异，因此消费者在对房地产产品的需求上是具有差异性的。然而某些房地产企业忽略了消费者对产品需求差异性的特点，只是盲从随波逐流，跟随大流，侧重对高档产品的定位，以致最后效益不佳。显现这种现象的缘故确实是因为企业没有确定这批项目要紧针对什么群体消费者，市场定位的不准确不但对房地产企业产生不良阻碍，而且导致整体房地产结构的不平稳，难以解决宽敞中低收入群体的住房难问题。

（三）企划创意不合理

房地产企划创意是为了达到项目预期的成效而采纳的一种方向性决策，更是一种制造性活动。许多房地产企业在营销策划过程中，不是一味地去追求“新”与“奇”,而没有真正地创新思维，就成了标新立异；确实是采纳过于保守的营销策划策略，如此就成了墨守成规、因循守旧；无法实现创意与实际操作的有机结合；还有确实是在整个企划创意过程中，并没有将各种因素进行综合考虑，更无法进行有机整合，致使最终房地产产品无法使消费者有眼前一亮的感受。

（四） 长沙房地产网络营销存在专门大问题

外部问题：

互联网络客观环境的限制。据CNNIC（中国互联网络信息中心）的统计，我国上网用户突破1亿，为1.03亿人，在这些人当中有20%左右是学生，有15%左右是运算机工作人员，大多数消费者、房地产开发企业和房地产中介商对互联网的特点和进展趋势还未明白得领会。

消费者传统的消费适应的阻碍。们原有的消费适应一时可不能改变。在信息交流中，双方的信任程度直截了当阻碍交流的成效。互联网为交流双方提供的是一种虚拟的不见面的交流空间，其开放性的特点更容易使人对网上信息产生不信任感。

互联网的安全措施还有待完善。联网开放性的特点更容易使人对网上信息产生不信任感。这成为阻碍网上直销进展的重要障碍，网络营销活动需要更安全严密的技术保证。

内部问题 ：

企业自身的Internet营销技术还不能满足网络营销的要求。然有些机构能够协助企业建立网址，设计网页，关心策划企业上网等事宜，但这些机构关心企业进行网上营销的动身点不同，可能没有设身处地的从企业角度对企业营销活动进行深入研究，并结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此，不能取得较好成效。

开展网上营销的目的不明确，缺少打算性。些房地产企业或项目上网存在一定盲目性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整打算，包括目的、市场调研、Internet服务情形等。

房地产企业缺乏有效评估网络营销销活动的手段。览人数不能简单作为可靠的评估指标，应有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。

企业对上网营销的费用估量不足。于网络营销是建立在日新月异的Internet技术之上的，Internet技术进展会使企业在 Internet上的投资逐步增加，而一个经常需要更新和爱护的网站费用可能更高。只有不断更新，才能取