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一级土地开发5大盈利模式近年来，由于城市产业结构转型和房企自身战略发展需要，国内一些房地产企业如万科、绿地等纷纷提出转型城市运营商。
在十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。
”这对房地产企业有积极的指导意义，企业转型城市运营商后，可以通过参与城市基础设施开发，更多进入城市的土地一级开发，甚至可以参与到土地定价。
目前来看，原先从事二级开发的房地产企业向土地一级开发领域延伸已越来越多，但我国土地一级开发仍旧是以政府为主导，市场化还不成熟，运营和盈利模式均存在着诸多风险和制约。
本文通过对房企参与一级土地开发的五种主要盈利模式进行梳理和总结，以期为房企进入该领域提供借鉴意义。
一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。
在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式：1.固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。
该模式仅从土地一级开发本身获利。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
土地一级开发论文模式论文土地一级开发论文模式论文土地一级开发论文模式论文土地一级开发模式及策略提要对于开发企业而言，参与土地一级开发所带来的赢利具有相当的吸引力。
但为了抵御土地一级开发所面临的资金、政策、违约等风险，又要求土地一级开发主体必须采取相应的策略。
关键词：土地一级开发；模式；风险；策略土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
对于开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，同时也面临更大的不确定性，这就要求土地一级开发主体采取有效策略，提高抗风险能力。
一、土地一级开发模式由于城市化进程的加快和社会经济活动的不断发展，以及土地的绝对稀缺性，导致了必须科学规划和布局，以合理、高效、经济地开发利用土地。
目前，土地一级开发主要有以下几种典型模式：模式一：一二级联动开发模式。
由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。
这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。
房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。
但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。
该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。
模式二：完全政府控制模式。
完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。
该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。
土地一级开发的作用土地一级开发的运行，突破了传统的房地产开发商兼做土地开发模式的许多不足，其作用体现在：(1)有效制止国有土地资产及政府财政收入流失，降低城市发展成本在传统的土地开发模式下，房地产开发商须在开发房产前进行土地的熟化整理，由于在土地出让后，政府难以了解土地开发的具体情况，无法掌握和控制土地开发成本，土地开发以后的增值情况就变得模糊，政府难从土地增值收益中获益；房地产开发商由于承担了征地、拆迁、补偿以及市政建设等工作，也加大了企业的经营成本负担和风险。
传统模式客观上延长了房地产开发周期，一定程度上增加了开发成本，也加大了城市发展的成本。
同时，房地产开发商有多种土地取得途径，存在开发商囤地炒作地价现象，使房地产价格失稳，损害了消费者利益，也不利于房地产市场的发展。
相比之下的土地一级开发模式下，政府可以有效地核算和控制土地开发的成本，从而掌握了政府土地收入源头；并且在政府主导下来展开土地一级开发，可有效缩短土地一级开发周期，降低一级开发继而降低房地产开发的成本，也一定程度上稳定了房地产服务的价格，有利于提高城市整体竞争力。
同时土地一级开发也极大程度的避免了房地产开发商通过其他途径购地的可能，防止了开发商囤地炒作地价，有利于稳定房地产市场秩序，降低房价。
(2)优化城市后备资源，保证城市可持续发展；土地是城市的自生资源，具有稀缺性、区位性、保值增值性等特点。
传统的土地开发模式下，政府没有明确的土地资源储备库。
如果政府在迎合城市的快速发展之时出现后备资源不足的情况，将会制约城市的发展。
土地一级开发模式下，政府以节约集约利用土地为指导原则，在城市总体规划的指导下，对城市土地利用统一规划和策划，由专门机构进行土地的储备与开发，并配合市政配套与建设实施方案，为土地供应做好准备。
因此，合理的土地一级开发模式的构建和运行，将使城市发展步入持续、健康、稳定的轨道，有利于城市的整体规划的落实和城市产业结构的优化。
土地一级开发经营模式研究报告修改稿土地一级开发经营模式研究报告修改稿1、摘要本文主要对土地一级开发经营模式进行研究，通过对现有模式的分析和评估，提出了一些改进措施。
首先，介绍了土地一级开发的背景和意义。
其次，对当前的开发模式进行了详细的描述和分析，发现了存在的问题和不足之处。
最后，提出了一些改进措施，包括提高土地利用效率、加强管理、促进土地流转等。
希望本研究能够为土地一级开发经营模式的改进和优化提供参考。
2、引言2.1 背景2.2 目的和意义3、相关理论与概念3.1 土地一级开发概念3.2 土地利用效率3.3 管理角色4、现有土地一级开发经营模式分析4.1 模式描述4.2 优点4.3 不足之处4.4 持续性和可持续性问题5、改进措施5.1 提高土地利用效率5.1.1 划定合理用地范围5.1.2 优化土地利用结构5.1.3 推动土地集约利用5.2 加强管理5.2.1 完善土地管理政策法规5.2.2 健全土地开发监管机制5.2.3 加强对土地开发企业的监督5.3 促进土地流转5.3.1 畅通土地流转渠道5.3.2 建立土地流转市场5.3.3 购买土地服务6、案例分析6.1 A地区土地一级开发经营模式6.1.1 案例描述6.1.2 优点与挑战6.2 B地区土地一级开发经营模式6.2.1 案例描述6.2.2 优点与挑战7、结论通过对现有土地一级开发经营模式的分析，可以看出存在一些问题和不足之处。
为了改善和优化这种模式，我们提出了一些建议和措施。
希望这些措施能够在实践中得到有效应用，促进土地一级开发的可持续和健康发展。
附件：本文档涉及的附件包括：1、相关数据统计表格2、土地利用规划图3、管理文件和法规法律名词及注释：1、土地管理法：国家对土地资源实施管理的法律规定，包括土地使用权、土地流转等内容。
2、土地利用规划：对土地资源进行合理利用的规划，包括土地用途、用地建设规模等的规划。
3、土地流转：土地使用权在经过市场交易的形式下转让给其他经营主体的行为。
土地一级开发及各地开发模式的初步探讨摘要：为有效地规范土地市场、盘活和最大效率地利用土地，就必须结合国家及各个地区的城市总体规划、土地利用总体规划，在此基础上对土地开发、出让、利用等各个环节进行有效地调控和管理。
关键词：土地一级开发开发意义开发模式Abstract: in order to effectively regulate the land market, dish vivid and maximum efficiency in the use of land, must be combined with the national and the various regions of the city overall planning, the overall planning of land use, on the basis of land development, transfer, use and other aspects of effective control and management.Keywords: land development development development mode一、土地一级开发简述土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地一级开发是按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备开发、土地供应计划的项目，在确定土地开发实施方案后，由政府委托或者通过公开招投标的方式确立土地一级开发主体。
土地一级开发，就是一种“政府主导、市场化运作”的土地开发新模式。
土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。
不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。
现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。
二是诱惑太大了。
越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。
按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。
土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。
土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。
普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。
只要利益保障了，多难也能征、也能拆。
原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。
在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。
二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。
