商业地产中合同履约的风险

商业地产制式合同填写常见问题很多商业地产、产业园区以及文旅项目中，在对外租赁时往往会采用已成型的制式合同来签订相关租赁协议，该制式合同往往是成型印刷模版，可以针对项目内商户进行统一快速商洽，在沟通完共识条款后，仅仅对个别条款进行补充协议式样填补，以便于快速完成交易。

但此类制式合同，其中一些填写内容是需要使用人进行关注的，尤其是企业法务和律师在对于该类合同审核时，关注一些风险点，进行快速审理，以提高工作效率。

一、填写（填空）内容注意事项1、必须明确写明合同签订地以及诉讼管辖地，禁止留白。

2、工程条款、商务条款在签署前需经本公司工程负责人、商管负责人签字确认，签字后留备法务与财务部门存档。

3、租金标准的确定，租金的计算方式一般是基于每月每平方米建筑面积（各家规定不同，也有按照套内面积、使用面积来计价的）的租金计算方式，或按照店铺经营特点确定的营业额扣率计算方式，或按照店铺客户项目所在地的建筑成本（土地购买成本＋建安成本＋财务费用）基于双方约定的年份数平均摊销的保底租金标准计算，或当采取提成方式和保底租金形式时，采取两者取其高的方式，即：当年度按提成收入高于保底租金时按提成收入计算当年度租金；当年度提成收入低于保底租金时按保底租金计算当年度租金。

其中关于扣率租金计算时，应当注意两点：一是当月扣率的统计路径，二是扣率不准确导致的后果责任。

4、租金支付方式，双方约定租金按月/季支付，在何时何地向谁交付，越清楚越好。

5、租金递增，双方约定租金递增原则，明确租金从租期开始后的第X年开始每年递增率（X%）。

6、免租期，这里需要标明的是免租期的起始日标准，是以自店铺客户开始进场装修之日起算，或接收商铺之日起算，或开业日起算，或约定的日期起算（实践中五花八门，很多纠纷源自这里）。

筹备期的大型购物中心通常给予店铺客户免租期为一到三个月，如有特殊情形需主管负责人特殊审批。

此问题一定要在前期明确，因为存在着整体开业日以及招商部门代理行的佣金计算问题。

商业地产项目投资中的法律风险【摘要】随着商业地产开发经营的多样化, 商业地产投资开发赢利模式也逐步呈现多样性, 新事物的出现亦伴随着新的法律问题的出现, 商业地产投资开发赢利模式的特殊性在于不以单纯的商品房买卖为载体, 同步体现出债与物权的法律特性。

本文就商业地产项目投资中的前述两大法律属性做初浅分析, 以求了解商业地产项目投资中的法律风险同时提出风险防范措施之拙见。

【关键词】商业地产；地产投资；赢利模式；商铺经营；售后包租；物业管理；法律风险一、商业地产的概念现在, 房产投资者中流传着这么一句话——“投资商铺是金、投资写字楼是银、投资住宅是铜”。

随着住宅价格的攀升, 住宅投资的收益减少、风险增大；而商业房产则显现出一派蓬勃气象, 让不少投资者趋之若鹜。

从底商, 到商业街、再到MALL, 短短时间内商业地产以“奔腾”的速度完成了多次升级。

商业地产包括有商业和地产两个概念。

商业地产有4个权益可以分开：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。

按4个分开和其他特点, 商业地产赚钱可以有多个渠道：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润, 二是投资者出租商铺赚取租赁利润, 三是商铺经营者赚取经营利润, 四是商业物业管理者赚取管理利润。

(一)商业地产投资开发赢利模式具有如下多样性选择:第一是只售不租, 出让产权, 很快收回投资。

很多开发商都采取了降低置业门槛, 来化解大卖场面积消化的难题。

大部分都用“出售后返租”, 并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号, 营造了许许多多的概念。

商铺以其潜在的升值空间, 已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。

继北京、上海、广州、深圳、武汉以后, 重庆的投资商铺热也已经开始逐渐升温。

开发商纷纷涉足不断被看好的商业地产, 一些实力雄厚的房地产开发商陆续圈定了极具升值潜力的项目, 投资开发产权式商铺, 从中获取高额利润。

产权式商铺市场近年来成为商铺市场主流。

合同风险有哪些
在合同起草过程中，合同风险是需要认真考虑和谨慎处理的重
要问题。

以下是一些可能存在的合同风险：
1. 不完整或模糊的条款，合同中的条款如果表述不清晰或存在
遗漏，可能会导致争议和纠纷的发生。

因此，需要确保合同条款的
完整性和准确性。

2. 法律合规风险，合同条款需要符合当地法律法规，否则可能
会导致合同无效或违法的风险。

3. 不当的风险分担，合同中的风险分担条款需要合理公正，避
免一方承担过多风险而另一方风险较小的情况。

4. 未能充分考虑未来变化，合同需要考虑未来可能发生的变化，例如价格上涨、市场变化等因素，以避免未来风险。

5. 未能充分考虑不可抗力因素，合同需要考虑不可抗力因素，
如自然灾害、战争等情况，以避免因不可抗力导致的合同履行困难。

以上是合同起草过程中可能存在的风险，作为合同范本专家，
我会根据客户的具体情况和需求，为他们量身定制合适的合同范本，并提供专业的建议和指导，以确保合同的合法性和有效性。

企业闲置房地产租赁风险控制社会上部分企事业单位特别是国有企业经常存在闲置房地产对外出租，这些闲置房地产包括闲置的土地、场地、厂房、办公用房、商铺以及部分的居住用房等。

闲置房地产租赁除了部分企业有专门的资产管理公司负责运营外，大部分不属于企业的主营业务，往往带来营业外收入。

而在非主营业务上，企业管理往往较为薄弱，带来法律、安全、环保等诸多问题，现就闲置房地产出租过程中遇到的风险以及如何防范控制作一分析。

一、闲置房地产租赁风险分析1、租赁标的风险闲置房地产出租首先遇到的是该房地产能否出租问题。

租赁标的若是闲置的土地，则面临被政府收回的风险，对外出租可能带来违约问题.租赁标的若是划拨土地及其地上建筑物，则未经县级以上人民政府批准，不得出租；经批准出租的，应当将租金中的土地收益部分上交国家。

租赁标的若是未取得建设工程规划许可证、未经批准建设的临时建筑等违法建筑，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁解释》），租赁合同无效。

所以租赁标的审查，是避免闲置房地产出租风险的首要问题.2、租赁合同风险租赁合同签订是闲置房地产出租最重要的工作.合同的完整性、规范性直接影响到租赁双方的权利义务。

很多风险、纠纷都是因为合同约定不明带来的.租赁合同可能产生的问题有以下几个方面：（1）承租主体合格问题。

承租主体选择不当，是造成租赁风险的根本原因。

出租前应先审查承租人的资信状况、租赁目的和履约能力等。

个体工商户作为承租人时，因其本身不具有民事主体资格，不能作为签订租赁合同的主体，租赁合同“乙方”应当是个体工商户营业执照上登记的自然人。

（2)租赁期限问题.期限不明，导致权利义务也会不明.建议用年月日来约定租赁期限的起止日.租赁期限在6个月以上的，应当签订书面合同。

当事人没有签订书面合同或续租而未重新签订合同的都视为不定期租赁合同，可以随时解除租赁关系。

租赁期限最长不得超过20年，超过20年的,超过部分无效。

遇到合同纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>签订合同中存在的风险及防范措施一合同签订阶段风险1、对方当事人缔约能力风险风险一：合同效力待定的风险无权代理、限制行为能力订立的合同为效力待定的合同，合同是否有效取决于有处分权人、被代理人的事后追认，但追认是对方的单方行为，主动权在对方，对其有利才追认，不利则不予追认。

防范：签订合同前要审查对方是否具有完全行为能力，能否履行合同上的义务，，对自然人而言是否成立，对企业而言则是否具有法人地位，是否已经注册成立。

涉及标的物处分或转让的，审查该方是否对标的物具有处分的权利(包括其是否所有人或具有处分权)，必要时要求对方对自己的处分权作出保证。

风险二：合同欺诈的风险对方盗用其他单位签订合同或以虚假的单位签订合同。

从合同法的角度上分析，被假冒单位没有做出交易的意思表示，不是合同上的当事人，不会承担任何合同上的法律责任，而假冒单位或个人不是以自己的名义签订合同，合同根本不存在，也不能追究其合同上的责任。

如果造成己方的损失，该假冒人可能根本没有能力承担任何法律责任，其目的在于利用合同进行欺诈，骗取己方的财物。

防范：实行客户资信管理制度，签订合同前要对客户的资信信息、资信档案、信用状况、信用等级进行调查了解，最大限度地控制客户信用和违约风险。

签订合同时要审查对方的信誉和履约能力，包括对合同承办人的资格进行审查，必要时应查看对方的营业执照和企业年检资料，确定对方是否为依法注册并有效存续的法律主体，了解对方的经营范围，以及其资金、信用，经营情况，是否具有法定的资格进行合同项下的业务。

同时对合同经办人尤其是签字代表进行审查，查看对方开具的授权委托书，包括该授权委托书签字盖章是否真实、授权范围是否明确，有无存在涂改之处，以确定对方签约人的合法身份和权限范围，确保合同的合法性和有效性。

对于标的额大的交易或需长期履行的合同，还应到工商、税务、银行等单位调查对方当事人的资信能力。

遇到合同纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>合同法律风险识别与防范【司法实务】公司企业法律风险防范——合同法律风险识别与防范随着市场经济的发展和企业法律意识的提高，合同已成为企业在生产经营、对外业务往来不可缺少的部分。

然而合同虽然是企业从事经济活动取得经济效益的桥梁和纽带，但同时也是产生纠纷的根源。

在日常的经济交往中，一些企业对合同的法律风险防范意识不强，法律知识匮乏、合同签订技巧不足，这样就可能导致企业合同出现法律风险，引发合同争议。

然而企业处理这些争议纠纷时，不仅要花费大量的人力、物力、财力，有时还要承担于己不利的法律后果。

一个合同从订立、生效、履行到终止，其中每个环节都存在法律风险，企业一不小心就有可能陷入到法律风险当中，引发法律纠纷。

为了“防患于未然”，为了加强对合同法律风险的防范意识和企业的自我保护意识，笔者结合多年的法律实践，与大家解析一些常见的合同法律风险，并为大家提供一些解决风险的建议与方法。

合同主体的常见问题及法律风险合同主体就是在合同法律关系中独立享有民事权利和承担民事义务的人。

这里所说的“人”是广义的，包括自然人、法人和其他组织。

自然人就不用解释了;法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。

法人是与自然人相应的一个法律概念，其主要特征表现在以下几个方面：1、法人是依法成立的社会组织(这是与自然人的区别之处);2、法人具有独立的民事主体资格;3、法人能够独立承担有限财产责任。

这是法人与非法人组织的根本区别。

根据《民法通则》的规定，我国的法人主要包括：机关法人、事业法人、企业法人和社团法人四种。

其他组织则主要是法人组织以外的其他组织。

我国最高人民法院《关于适用<民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条规定：其他组织包括：(1)依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织;(2)依法登记领取营业执照的合伙型联营企业;(3)依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业;(4)经民政部门批准登记领取社会团体登记证的社会团体;(5)法人依法设立并领取营业执照的分支机构;(6)中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构;(7)中国人民保险公司设在各地的分支机构;(8)经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业;(9)符合本条规定的其他组织，一般是指合伙、法人分支机构、个人独资企业、个体工商户、农村承包经营户等。

房地产成本合约年终工作总结6篇篇1随着房地产市场的快速发展，成本合约管理在房地产开发过程中扮演着越来越重要的角色。

本年度，我司在成本合约管理方面取得了显著成果，同时也面临一些挑战。

本文将对我司本年度的成本合约工作进行全面总结，分析存在的问题，并提出相应的改进建议。

一、年度工作回顾1. 成本合约管理本年度，我司共完成了XX个项目的成本合约管理工作。

通过严格的成本管控和合约执行，成功将项目总成本控制在预算范围内，实现了成本控制目标。

在合约管理过程中，我们积极与供应商和承包商沟通，确保双方权益得到保障。

2. 成本控制策略在成本控制方面，我司采用了多种策略，包括制定详细的成本预算、实施成本监控、进行成本偏差分析等。

这些策略帮助我们及时发现问题，并采取相应措施进行调整，确保项目成本始终处于可控状态。

3. 合约执行情况截至本年度末，我司已与多家优质供应商和承包商建立了长期合作关系。

通过严格的合约执行，我们确保了项目进度和质量，同时也为公司节约了大量成本。

在合约执行过程中，我们注重与合作伙伴的沟通和协调，共同解决遇到的问题。

二、存在问题及原因分析1. 成本控制精度有待提高尽管我司在成本控制方面取得了显著成果，但仍然存在成本控制精度不高的问题。

这主要表现在项目成本预算的制定和执行过程中，部分成本项未能精确预估和控制。

主要原因在于市场变化、供应链管理不善以及内部沟通不畅等方面。

2. 合约执行效率需进一步提升在合约执行过程中，我司仍然面临一些效率问题。

例如，项目进度款的支付流程繁琐、合同条款的协商和修改不够迅速等。

这些问题影响了项目的整体进度和效果，需要进一步优化和改进。

3. 供应商管理有待加强供应商管理是我司成本合约管理的关键环节之一。

尽管我司已与多家优质供应商建立了长期合作关系，但在供应商选择、评估和监管方面仍存在不足。

部分供应商存在供货质量不稳定、价格波动较大等问题，给公司的成本控制带来了困难。

三、改进建议与措施1. 提高成本控制精度针对成本控制精度不高的问题，建议我司在项目成本预算的制定和执行过程中更加注重市场变化、供应链管理和内部沟通等方面的工作。

合同履约管理办法(试行) RX-C-000 湖南武陵城(集团)房地产开发有限公司合同履约管理办法第一章总则第一条目的:为了适应公司发展的要求，加强公司合同履约管理工作,建立健全公司合同履约管理体系,规避公司经营风险，减少和避免法律纠纷，提高公司整体经济效益,切实维护公司的正当合法权益。

根据国家的有关法律、法规及公司现行的规章制度,结合公司的具体实际情况，特制定本办法。

第二条(一）、本办法所称合同是指公司及所辖各项目部在组织生产施工及经营管理过程中与公司以外的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议.（二)、本办法所称合同履约管理是指合同实施中所涉及的履行、变更、解除、终止、监督检查、奖惩措施等行为。

(三)、本办法所指的合同，包括如下几大类:工程建筑类、财务金融类、营销宣传类、商业地产类、人力资源行政类、重大合作类等.第三条公司合同履约管理应当遵循的基本要求:（一)确保合同内容真实合法有效、程序正当。

(二）规范合同履约行为，提高合同履约的效率性、准确性和可控性.（三）应当妥善保管好合同履约过程中的各项书面文书、财务凭证、票据、图表、电子文档、邮件等材料，确保合同履约管理过程中所涉资料的完整性、原始性、复制性。

(四)高效、及时、稳妥处理各类合同履约纠纷,维护公司的合法权益.第四条任何个人不得在任何地点、以任何方式泄漏公司在合同履约过程中所获悉的商业秘密,不得利用合同从事损害公司利益的违法行为.第1页/共6页第五条公司实行合同履约主席审批制和过会制，所有涉及合同中的款项都须经过主席审批和过会后方可支付,若无特殊情况，不得先付款后审批及过会。

如遇特殊情况，需要先付款,来不及过会，则需公司董事局主席特批，但付款后，须按公司制度及时补齐合同及相关手续.第六条公司实行法定代表人授权委托制度，凡以公司名义对外发生的经营管理活动，应当签订合同,若无法定代表人特别授权,任何人不得以个人名义在履约过程中给予对方承诺、或提供经济担保。

商业地产售后包租的法律风险及其防范【摘要】售后包租作为商业地产融资的一种重要方式，为越来越多的房地产开发商所采用。

虽然目前我国的法律没有明令禁止这一销售模式，但是该模式在实际运作中所存在的法律风险仍然是开发商和购房者不可忽视的重要问题。

本文将就商业地产售后包租销售模式中存在的法律风险及其防范措施进行具体的阐述。

【关键词】商业地产；售后包租；法律风险；风险防范一、售后包租概述售后包租是一种集销售与融资为一体的特殊模式，是房地产开发商筹集资金的一种重要方法。

它通常指开发商将所出售的商品房，通过在一定期限内承租或者代为出租的方式，以承租期间的租金冲抵部分售房价款或偿付一定租金回报的行为。

售后包租的经营模式早在20世纪60年代出现于美国，后流行于日本、香港、台湾等地。

在上世纪90年代中期传到我国海南及广东沿海地区，后传入内地等城市，为国内市场借鉴并流行。

[1]售后包租在国外原先是开发商融资的一种方式，但目前国内的操作实质上是开发商以高回报、低风险的承诺方式促销商品房，从而加快资金的回笼速度，演变为开发商用以套取现金的一种财务技巧。

二、售后包租模式中的法律风险由于售后包租涉及到房地产开发商、购房者、银行、房产经营方、承租方等多方主体签订的买卖合同、委托经营合同、租赁合同等多份合同，故其中涉及的法律关系较为复杂，一旦出现纠纷，将有可能涉及到多方利益，并产生一定的连锁反应。

我国《商品房销售管理办法》，第十一条明确规定“开发商不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

”而我国各地对售后包租的监管态度，则因地区经济形势的不同及各地房地产市场的差异，而存在变化。

[2]由于售后包租的法律关系复杂，一旦合同主体因履行合同发生纠纷，常面临着合同被法院认定无效、开发商违约、承租方违约等风险。

而房地产开发商为了达到大量吸引顾客并快速回笼资金的目的，常常通过大量的广告来宣传所售商业地产的高回报、低风险等内容，因此又涉及宣传广告的性质及效力等法律风险。