养老地产-2018年4月杭州良渚文化村随园嘉树项目调研报告-参考资料

某地产良渚文化村案例总结1. 引言本文档拟对某地产良渚文化村项目进行总结和分析。

良渚文化村是该地产公司在某市规划和建设的一个文化主题小区，其目标是通过融入良渚文化元素，打造一个具有历史底蕴和文化特色的居住社区。

本文将对该项目的背景、规划设计、实施过程以及取得的成果进行评估和总结。

2. 背景良渚文化村项目始于某地产公司的市场调研和战略规划。

该市场调研发现，文化特色的居住社区在当前房地产市场中具有较高的潜力和市场需求。

良渚文化作为中国古代文明的重要遗址，具有丰富的历史和文化资源。

因此，该地产公司决定在某市打造一个融合了良渚文化元素的、具有高品质居住环境的文化村。

良渚文化村项目的规划设计过程包括以下几个步骤：3.1 概念设计在概念设计阶段，设计团队与良渚文化研究机构合作，深入挖掘良渚文化的内涵和特点，并将其与居住社区的功能需求相结合。

通过分析文化村的受众群体和市场定位，确定了项目的定位和主题。

3.2 建筑设计良渚文化村的建筑设计灵感来源于良渚文化的建筑风格和意象。

设计团队选取了良渚文化的传统建筑元素，并将其巧妙融入到社区的建筑设计中。

例如，社区的主入口门廊采用了良渚玉石的形象，并使用了相应的材质和工艺。

通过这样的设计手法，使得社区的建筑与良渚文化形成了有机的联系。

良渚文化村的环境设计以自然和环保为核心。

设计团队在社区内设置了绿化景观带和水系，创造了一个舒适宜人的居住环境。

同时，沿用了良渚文化中的园林艺术理念，通过布置花坛和景观小品，增加了社区的美感和趣味性。

3.4 小区配套设施良渚文化村的配套设施旨在为居民提供全方位的生活服务。

社区内设有亲水广场、健身中心、儿童游乐区等公共设施，满足了居民的休闲娱乐和生活需求。

此外，社区还专门设立了良渚文化体验馆，向居民和游客展示良渚文化的历史和特点。

4. 实施过程在项目实施过程中，某地产公司积极配合政府相关部门，按照规划设计方案进行了各项建设工作。

重点关注以下几个方面：4.1 施工过程良渚文化村项目的施工过程中，某地产公司严格按照设计方案进行施工管理，确保了建筑质量和工期进度。

Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。

该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。

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宗卫国：万科良渚文化村项目介绍浙江万科南都房地产有限公司副总经理宗卫国尊敬的各位来宾，尊敬的养老地产的同行们，非常感谢大会，非常感谢房地产协会和九如城集团，创造了这么一个机会，能够让我们这些在探索养老地产开发道路上的人可以在一起交流，今天我也代表万科，把我们的一些探索和我们的一些思考，来跟各位做一些汇报。

万科从养老地产的起步已经有一段时间，从2000年初，万科对于养老住宅和适老住宅就有研究。

养老住宅的研究我们是从养老的适老化的性能，住宅的配置等等方面开始，我相信这也是很多同行开始起步的时候。

随着对养老的深入，我们觉得其实养老地产它的内涵不仅仅是这些，还有对于服务、对于心灵、对于各种生活方式的探索。

其实杭州万科的尝试也是从这个时候开始起步，其实杭州良渚文化村到今年已经进入了第十一年的开发，其实这个项目从杭州的良渚文明的起源地，到今天可以说它是万科集团规模最大的一个项目，整个项目差不多占地1万亩，可供开发的土地超过5000亩，历经十年的开发，今年是第十一年，这个项目才刚刚开发了一半。

其实在十年之前，我们在获取这块土地的时候，在进行1万亩土地规划的时候，就规划了一会儿要跟大家讲的随园嘉树这个项目。

可以说从十一年前我们开发良渚，就抱着打造一个综合型的社区，去打造从0到100岁都能够找到自己居所的社区。

但是这样的一个想法到今天逐步的我们正式把它进入启动阶段，良渚它开发十一年的阶段也进入旺盛和盛年的时期。

刚才讲到，良渚这个项目我们认为是天然的适合养老的地方，经常我们说北、上、广、深是中国房地产的一线城市，因为它有着最大的市场，每年可能很多城市的年规模在2000亿、3000亿，甚至4000亿的规模，具有购买力的人群。

但是如果从养老地产的角度来说，我们一直认为杭州这个城市事实上是中国养老地产的一线城市，至少是一线城市的第一梯队。

中国人对于像杭州、苏州、无锡这种宜居的城市，是有一个天然的养老的清情结的。

如果是杭州是养老地产的一线城市的话，我想良渚文化村在杭州这个地方是养老最佳的土地。

杭州随园嘉树适老化设计探析作者：隋萍代晓芳来源：《绿色科技》2018年第01期摘要：指出了养老问题随着老龄化进程的不断加快逐渐被重视，居家养老依然是我国最基本的养老方式，我国现有居住区的适老化水平普遍较低，在这种前提下，对现有居住区的适老化设计研究具有紧迫性和实践意义。

对杭州市随园嘉树的适老化设计进行了探析，旨在分析总结可借鉴的经验，引导对居家养老的居住区进行合理地适老化设计改造。

关键词：老龄化;居家养老;适老化设计;随园嘉树中图分类号：TU246.2文献标识码：A文章编号：1674-9944（2018）01-0107-031 现有居住区不能适应居住养老的需求1.1 中国老龄化现状及特点联合国对老龄化作出了定义，第一种是60岁以上的人口达到总人口的10%，第二种是65岁以上的人口达到总人口的7%。

中国已经步入老龄化社会，且老龄化形势十分严峻，无论是老年人口总数还是老龄化速度都是世界之最。

截至2014年底，据统计，中国60岁以上的人口达总人口的15.5%。

到21世纪中叶，中国60岁以上的老年人将多达5亿人，或超过美国人口总数。

1.2 现有居住区适老化水平较低居家养老是指老年人在已经居住习惯了的住宅和居住区中持续居住下去。

居家养老是目前最适应我国国情的养老模式，也是老年人接受度最高的一种养老模式。

我国现有居住区总体上适老化水平较低。

较早建成的居住区问题尤为突出，主要体现在：缺乏无障碍设计、公共活动空间不足或空间规划布局不合理、绿化景观环境设计缺失、缺少养老相关的服务配套、居住空间密集拥挤、机非混行等等。

新建居住区虽然在整体的空间规划和环境设计上有所改善，但是缺乏对老年人的关注，适老化水平仍然不容乐观。

我国现有居住区在适老化方面存在的主要问题有：公共空间和绿地的舒适性不足、缺少老年人活动交往场所、步行空间的安全性和系统性有待改善、景观环境和娱乐休闲设施的服务半径和可达性等适老化设计有待提高、无障碍设计系统性有待完善、物业管理水平落后、养老服务配套设施配置水平低、居住区周边城市服务配套体系有待完善等等。

宗卫国万科良渚文化村项目介绍[整理] 宗卫国:万科良渚文化村项目介绍浙江万科南都房地产有限公司副总经理宗卫国尊敬的各位来宾，尊敬的养老地产的同行们，非常感谢大会，非常感谢房地产协会和九如城集团，创造了这么一个机会，能够让我们这些在探索养老地产开发道路上的人可以在一起交流，今天我也代表万科，把我们的一些探索和我们的一些思考，来跟各位做一些汇报。

万科从养老地产的起步已经有一段时间，从2000年初，万科对于养老住宅和适老住宅就有研究。

养老住宅的研究我们是从养老的适老化的性能，住宅的配置等等方面开始，我相信这也是很多同行开始起步的时候。

随着对养老的深入，我们觉得其实养老地产它的内涵不仅仅是这些，还有对于服务、对于心灵、对于各种生活方式的探索。

其实杭州万科的尝试也是从这个时候开始起步，其实杭州良渚文化村到今年已经进入了第十一年的开发，其实这个项目从杭州的良渚文明的起源地，到今天可以说它是万科集团规模最大的一个项目，整个项目差不多占地1万亩，可供开发的土地超过5000亩，历经十年的开发，今年是第十一年，这个项目才刚刚开发了一半。

其实在十年之前，我们在获取这块土地的时候，在进行1万亩土地规划的时候，就规划了一会儿要跟大家讲的随园嘉树这个项目。

可以说从十一年前我们开发良渚，就抱着打造一个综合型的社区，去打造从0到100岁都能够找到自己居所的社区。

但是这样的一个想法到今天逐步的我们正式把它进入启动阶段，良渚它开发十一年的阶段也进入旺盛和盛年的时期。

刚才讲到，良渚这个项目我们认为是天然的适合养老的地方，经常我们说北、上、广、深是中国房地产的一线城市，因为它有着最大的市场，每年可能很多城市的年规模在2000亿、3000亿，甚至4000亿的规模，具有购买力的人群。

但是如果从养老地产的角度来说，我们一直认为杭州这个城市事实上是中国养老地产的一线城市，至少是一线城市的第一梯队。

中国人对于像杭州、苏州、无锡这种宜居的城市，是有一个天然的养老的清情结的。

文化地产案例分析之良渚文化村文化地产案例分析—良渚文化村【良渚文化】以“原创、首创、独创和外拓”为特征的良渚精神和城市规划思想是良渚组团的深刻文化记忆良渚文化一向被誉为“文明的曙光”。

在中国史前文明的各大遗址中，良渚遗址的规模最大，水平最高，标志5000年前的良渚文化时期已经进入了成熟的史前文明发展阶段。

分布于余杭境内的“良渚遗址群”，是良渚文化的中心。

国家文物局指出:良渚遗址群将成为实证中华五千年文明史的圣地。

精湛的玉器、石器和黑陶工艺及其所表征的社会礼仪制度早期城市规划、大型工程营建及其世界上最早的大规模犁耕稻作农业的社会组织系统以丝绸、玉器、髹漆等生产为主的手工业抑或商业萌生以原创、首创、独创和外拓为特征的“良渚精神”成熟史前文明的突出表现【区域背景】良渚文化村是万科依托良渚文化遗址打造的文化主题旅游城镇良渚组团杭州大都市格局是“一主两副六组团”，其中以良渚为核心的良渚组团是六大组团之一区位:位于杭州市西北部良渚组团核心区，距离杭州市中心16公里，距离良渚遗址保护区2公里。

紧靠著名的文化遗址环境:25座山、3片湖泊、1条河流、五大主题公园、良渚国家遗址公园一期国家AAAA级景区、大雄寺、良渚博物院等良渚文化村投资商:2000年由南都房产集团投资，2006年与万科合并规模:总占地规模近11000亩，其中5000余亩的自然山水，3400亩住宅用地，1200亩的旅游用地和约600亩的公建配套用地概况:整个项目拥有8个串联式主题村落，有公寓、排屋、别墅等多样产品类型。

预计未来共有1万户常住家庭，可容纳3,4万人的人口规模，8000个工作岗位;【功能布局】项目以一条风情大道串联，按照步行的规划尺度将小镇中心与功能组团串联背景:良渚文化为中国新石器文化遗址之一，分布地点在长江下游的太湖地区，其中心在浙江省良渚。

1936年发现的该文化遗址，于1959年依照考古惯例按发现地点:良渚命名，是为良渚文化。

良渚文化存续之间约为距今5300年至4200年前，属于新石器时代。

VANKE SUIYUAN JIASHU NURSING CENTER万科集团浙江省杭州市4500平方米已运营宾馆旅游业用地营利性护理机构万科自建团队澳大利亚管理模式租金模式良渚文化村120个床位业主项目地点建筑面积项目状态用地性质运营方式运营单位盈利模式外部资源优势规模项目简介本案为万科·随园嘉树社区的养老配套项目。

护理院以长者的行为模式特点和人体工学研究为基础，进行一系列针对性、合理性、系统化的设计，为介护长者创造优质的生活及护理需求。

项目特别为老人们提供的多样化健康管理、餐饮、交流、活动、休闲及生活服务空间，创造居家生活氛围和邻里交往乐趣，让老人在其中体验交友和自我实现的快乐，实现高品质晚年生活带来的尊严人生。

万科随园嘉树护理院项目养老地产SENIOR HOUSING室内设计万科集团首个护理型养老机构景观设计保利银滩养老配套及公寓精装设计项目HAILINGDAO BAOLI YINTANHEXI YANGSHENGGONGYU F11-13DONG广东省阳江市海陵岛5000平方米已运营住宅+商业用地养老公寓+度假设施保利安平养老管理有限公司1.产权销售+管理费2.租金+管理费5A 级银滩景区+大型社区项目地点室内设计面积项目状态用地性质运营方式运营单位盈利模式外部资源优势项目简介保利银滩是保利地产集团首个滨海旅游项目，位于广东省5A 级旅游景区海陵岛，总占地约3000亩，规划容积率0.42，建筑面积约80万㎡。

规划建设内容包括：养生公寓、皇冠假日五星级酒店、海王星公寓式酒店、大型生态体育公园及会所配套、海景高层住宅和低密度住宅等。

依托银滩项目自然环境优势，围绕“大健康”主题，从“身、心、灵”三个层次分别对软性服务和硬件配套进行规划设计。

为活力长者提供养生调理、海滨度假服务。

和熹养生公寓一层设楼宇服务站、公共休闲区；二层以上适老住宅。

养老地产SENIOR HOUSING室内设计保利集团首个度假型养老社区室室内设计保集富椿佘山保集集团上海市77620平方米已建成宾馆旅游业用地自主运营押金+管理费4A 景区、高档社区、高尔夫球场、五星酒店、大学城业主项目地点建筑面积项目状态用地性质运营单位盈利模式外部资源优势 项目简介保集富椿佘山是保集集团投资开发的重点旅游度假式养老项目，位于上海市松江区佘山风景区，项目地理位置优越。

万科·良渚文化村配套调研报告目录一、良渚文化村简介 (3)二、良渚文化村物业服务简介 (4)（一）杭州万科物业服务有限公司简介 (4)（二）良渚文化村物业服务 (5)1、服务特色 (5)2、管理特色 (6)3、管理文化特点 (7)三、良渚文化村配套 (8)四、良渚文化村借鉴 (13)1、规划 (13)2、物业工作 (13)3、服务管理借鉴 (13)4、园区配套服务 (14)5、精神引导、氛围营造 (15)五、总结 (15)一、良渚文化村简介万科良渚文化村项目位于杭州市西北部和余杭区中部，依托良渚文化遗址，由三个旅游中心区和竹径茶语、白鹭郡东、白鹭郡南、白鹭郡西、白鹭郡北、阳光天际、绿野花语和金色水岸（规划中）多个居住村落组成；传承新田园城镇的规划理念，实践了田园城市、有机疏散、复合功能、有机成长、都市村落等核心概念，创造一个具独特新城镇形态。

强调紧凑布局、适当密度、混合用地、步行街区、社交空间、弹性建筑为特征的都市村落概念，成为集旅游、居住、创业三重功能为一体的自组织、内循环、自我平衡并不断生长的综合有机体。

在规划中贯穿和遵循保持了原有自然生态系统，由村落串连的序列组合而成，各村落好似贯穿的“珠链”，使村镇形态与自然和谐共处生长，“绿色手指”从山林延伸至河滨，道路及步行系统网络，果树林荫大道、花园步行小径、河滨景观道路、山体休闲便道的最佳结合。

●1万亩占地规模●5000亩原生态山林●建设用地5000亩，建筑面积350万平米●住宅面积230万平方米，公建设施50万平米，旅游配套70万平米●3—4万的人口规模，1万户常住家庭●4—5层为主的建筑尺度●以步行5分钟的步行距离建立配套服务玉鸟流苏商业街：业态有小型超市、西餐咖啡厅、中餐厅、洗衣房、银行、运动场所、画廊等，同时推出了餐饮特色食街、业主大食堂，满足餐饮、娱乐、运动等日常生活需求，同时促进了人们步行时进行分享和交流●以每小时5公里的步行速度建立的小镇规模●依托良渚博物院人文配套，配置社区健康医疗和完善的教育系统，共同构成了完整的城镇配套体系二、良渚文化村物业服务简介（一）杭州万科物业服务有限公司简介杭州万科物业服务有限公司系万科集团下属全资子公司，目前万科集团在杭州开发的白鹭郡南、公望、西溪蝶园、金色城品、魅力之城以及宁波的金色水岸等项目都由杭州万科物业服务有限公司提供服务。

养老产业有什么更好的盈利模式吗？我国早年养老行业规模扩展缓慢，近来年来政策重要性明显提升。

早在2006年国务院发布《关于加快发展养老服务业的意见》，首次提出鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业，带动了第一波民办养老机构的创办风潮，例如，房企中最早涉足养老产业的绿城于2007年在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓，同时配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套。

但此后的数年间，由于市场教育不成熟、盈利模式不清晰、地方相应支持政策不完善等等原因，养老行业再度陷入沉寂，大部分养老机构的投资人在政策的鼓励下建店试水，但在首家门店市场表现不佳之后，就逐渐放缓了后续的投入。

2019年以来，养老行业支持政策出台更加密集。

2019年4月国务院发布《关于推进养老服务发展的意见》，提出28条具体举措，意在推动养老产业健康发展。

2019年9月，根据《民政部关于进一步扩大养老服务供给促进养老服务消费的实施意见》提出到2022年养老机构护理型床位占比不低于50%;养老服务设施达标率达到100% ;2022年底前培养培训1万名养老院院长、200万名养老护理员、10万名专兼职老年社会工作者。

根据2021年3月制定的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，至2025年，我国将支持300个左右培训疗养机构转型为普惠养老机构、1000个左右公办养老机构增加护理型床位，支持城市依托基层医疗卫生资源建设医养结合设施，加大养老护理型人才培养力度，扩大养老机构护理型床位供给，养老机构护理型床位占比提高到55%。

2022年10月的二十大报告中也提及“积极应对人口老龄化国家战略，发展养老事业和养老产业”，与十九大不同的是，将“应对人口老龄化”上升为国家战略。

图表1. 国家层面有关养老行业政策梳理资料来源：克而瑞，中银证券更宽松的行业准入门槛、更明确的政策细则支持，使得养老产业再度引发关注，产业规模扩展仍具较大空间。

杭州万科之良渚随园——一站式养老的生态闭环
胡真
【期刊名称】《住宅与房地产》
【年(卷),期】2018(000)007
【摘要】说到养老，实力雄厚的房地产开发商自然是生力军之一。

前些年，不少房地产企业纷纷试水养老领域。

由于土地成本高昂，相关政策法律制度不够完善，养老地产的规划研究不足以满足老年人需求的特殊性，商业和赢利模式尚未清晰等一系列问题，试水成功的项目凤毛麟角。

尤其是以养老为营销噱头的快投入快回报式传统地产项目折戟沉沙的更是不在少数。

【总页数】4页(P16-19)
【作者】胡真
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】F293.35
【相关文献】
1.随园嘉树，从关爱长者出发——访杭州万科养老项目负责人 [J], 家书;
2.市场导向的大都市近郊新市镇开发策略研究--以杭州万科良渚文化村为例 [J], 范琪;胡晓鸣
3.走进万科随园嘉树项目剖析养老产业运营 [J], 刘超凤;
4.杭州万科良渚未来之光 [J],
5.浅议中国式CCRC养老住区建筑特点——以万科随园嘉树为例 [J], 雷治国
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