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我国住宅建设用地使用权续期问题研究随着我国城市化进程的加速和居民需求的增长，住宅建设用地的使用权续期问题日益凸显。
住宅建设用地使用权续期是指住宅用地使用权到期后，通过合法途径延长住宅用地使用权的行为。
这一问题涉及土地资源的有效利用、城市居民的居住权益、地方政府的土地财政和国家土地管理政策等多方面因素。
对我国住宅建设用地使用权续期问题进行研究具有重要的理论与现实意义。
住宅建设用地使用权续期问题涉及土地资源的有效利用。
我国土地资源是有限的，而城市居民的居住需求却是持续增长的。
如何有效利用有限的土地资源，满足城市居民的居住需求，是摆在我们面前的一项重大挑战。
如果住宅建设用地使用权续期问题不得到及时解决，将导致大量住宅用地的空置和浪费，严重影响城市土地资源的有效利用。
研究住宅建设用地使用权续期问题，有助于更好地规划和利用城市土地资源，实现土地资源的科学配置和可持续利用。
住宅建设用地使用权续期问题关系到城市居民的居住权益。
住宅建设用地使用权续期的不确定性，往往给购房者和房屋所有权人带来困扰和不安。
一旦住宅用地使用权到期而无法续期，居民的居住权益将受到损害，甚至面临无家可归的困境。
加强对住宅建设用地使用权续期问题的研究，有利于保障城市居民的居住权益，维护社会稳定和民生安定。
住宅建设用地使用权续期问题涉及地方政府的土地财政。
土地财政是地方政府的重要财政收入来源，地方政府通常通过土地出让和土地使用权出让收取土地收益金。
对于已经到期的住宅用地使用权，如果不能及时续期，将导致土地收益金的减少，直接影响地方政府的财政收入和土地财政的稳定性。
研究住宅建设用地使用权续期问题，有利于合理规划和管理地方政府的土地财政，确保土地财政的持续稳定发展。
住宅建设用地使用权续期问题也涉及国家土地管理政策。
我国的土地管理政策一直在不断调整和完善中，土地使用权续期制度也是其中的重要内容。
通过对住宅建设用地使用权续期问题的研究，有助于不断完善国家土地管理政策，推动土地制度改革，提高土地利用效率和经济效益，推动城市可持续发展。
我国住宅建设用地使用权续期问题研究随着城市化进程的加快，住房问题成为了越来越多城市居民关注的焦点。
我国在住宅建设用地使用权续期问题上存在一系列的挑战和难题，这直接影响着城市居民的居住权益。
对我国住宅建设用地使用权续期问题展开深入研究，对于改善城市居民的住房状况，促进城市可持续发展具有重要意义。
1.住宅建设用地使用权续期面临的问题我国《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，住宅建设用地使用权最长期限为70年。
在实际操作中，很多地区出现了住宅建设用地使用权期满后无法续期的情况。
这导致了很多城市居民担心自己的住房权益受到侵害，增加了他们的居住不确定性。
2.住宅建设用地使用权续期的难点住宅建设用地使用权续期问题中存在一系列的难点，主要包括土地出让收益分成、土地储备等问题。
当前，土地出让收益分成制度导致了地方政府对土地出让收益过于依赖，无法合理安排土地续期费用。
而土地储备问题也是影响住宅建设用地使用权续期的重要因素，当前土地储备过高、土地闲置较多。
1.城市居民权益受损住宅建设用地使用权续期问题直接影响着城市居民的住房权益。
如果住宅建设用地使用权无法得到续期，居民将面临着房屋无法继续使用的风险，这将严重损害他们的居住权益。
2.城市发展受阻住宅建设用地使用权续期问题的存在也会对城市的可持续发展产生负面影响。
居民对住房权益的担忧会影响其对于城市的认同感和归属感，进而影响城市的社会稳定和发展。
1.完善土地出让收益分成制度为了解决土地出让收益分成导致的住宅建设用地使用权续期问题，可以在政策上进行调整，完善土地出让收益分成制度，促进土地续期费用的合理使用。
2.合理安排土地续期费用针对土地续期费用问题，可以建立起地方政府自有财政收入保障机制，合理安排土地续期费用，确保住宅建设用地使用权得到续期。
3.实施土地储备政策为解决土地储备问题，可以实施土地储备政策，规范土地储备管理，防止土地闲置，保障土地资源的合理利用，为住宅建设用地使用权续期创造条件。
住宅建设用地使用权期满续期法律争议探讨论文关键词:住宅建设用地;使用权期满续期;法律争议讨论一、住宅建设用地使用权期满续期问题争议点及法律关系分析今年，温州市许多市民在买卖二手房时发觉自己房产的所属土地使用权证在3月过期，许多交易无法完成，假如要续期则需要缴纳土地出让金，数额标准政策上也仍不明朗，许多使用权到期二手房交易因此受到限制。
在，深圳也发生过类似的问题，深圳政府据此印发了《深圳市到期房地产续期若干规定》，规定补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按商定年期一次性支付。
虽然不补缴也不会影响房屋使用，但会对过户转售等问题构成限制。
依据《物权法》(自10月1日起施行)第64条，私人对其合法的收入、房屋不动产享有全部权，其年限是永久的。
同时，第149条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。
但是，同年8月修订通过的《城市房地产管理法》第22条规定土地使用权出让合同商定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但按照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
也就是说房产全部人要续期的，应重新签订土地使用权出让合同，按照规定支付土地使用权出让金。
《物权法》和《城市房地产管理法》对于住宅建设用地使用权期限届满续期问题形成了规范冲突，一是到期后自动续期，另一是到期后需要申请，申请获批后需缴纳土地使用权出让金并重新签订土地使用权出让合同，相反未申请或者申请续期未获批准还将面临土地使用权被国家无偿收回的风险。
从法律关系上来看，房产全部人是房屋的产权全部者，受物权法爱护，与此同时，特定房屋的土地全部者是国家，从我国的社会性质来讲即全民全部，房屋全部人对于所在土地只有使用权而没有全部权。
房屋全部权本没有期限，但土地使用权却并非永久使用。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条第1项规定居住用地使用权最高年限为七十年。
随着时间的推移，一部分土地出让使用合同将面临到期的问题。
假如国家直接无偿收回土地，必定侵害公民的房屋居住权，依据“有恒产者有恒心”，房屋及土地使用权问题是关乎民生的重大事宜。
我国住宅建设用地使用权续期问题研究随着我国城市化进程的加速推进，住宅建设用地使用权续期问题逐渐成为热点话题。
住宅建设用地使用权续期问题的解决，不仅关系到当前城市住房供需问题的缓解，更关系到未来城市的可持续发展。
住宅建设用地使用权是指国有土地使用权人根据国家有关法律、法规和政策，经过拍卖、招标等方式在规划指定的区域获得的、为住宅建设所设立的土地使用权。
住宅建设用地的使用期限是70年，但由于各种原因，如城市快速发展、市场变化等，存在一些未完成项目需要申请续期，如何合理稳妥地解决住宅建设用地使用权续期问题，是当前社会所关注的难点问题。
房地产市场运行主要取决于土地供应数量和供应时间，如果规划及时、供地充足，房地产市场运行自然平稳，但如果缺少供地，则有可能导致市场供应短缺、价格过高等问题。
因此，应适时适当地增加土地供应供给，满足城市发展需求，保障市民居住权益。
我国政府历来重视住宅建设用地使用权续期问题。
早在2016年，国土资源部曾经发布了《加强住宅用地使用权有偿使用管理的通知》，要求各地不得将住宅建设用地非法转让、挂牌转让等，并对已经逾期未申请续期的地块及时予以处理。
同时，国家还加大对住宅建设用地使用权续期工作的监管力度，明确要求续期手续必须履行完善审批程序，并严格依据相关法律法规和政策实施。
住宅建设用地使用权续期工作需要政府、企业、市场三者共同协努。
政府部门应当尽职尽责，严格依法依规管理，加强住宅建设用地使用权的管理和监管，建立健全住宅建设用地续期工作机制，确保程序正当合法。
企业应当严格遵守国家法律法规和政策，正确把握住宅建设用地的市场变化和需求，合理进行续期申请，并及时履行相关手续。
市场要加强监督管理，规范住宅建设用地续期交易行为，确保市场秩序良好。
总之，住宅建设用地使用权续期问题的解决，需要凝聚政府、企业和市场三方的共同努力，必须严格按照法律法规和相关政策规定进行，强化监管，加强管理，确保稳妥有序开展。
我国住宅建设用地使用权续期问题研究随着我国城市化进程不断加快，住宅用地的需求也日益增加。
我国土地资源有限，所以建设用地使用权续期问题成为了一个备受关注的议题。
如何合理地延长住宅建设用地的使用权成为了一个亟待解决的问题。
本文将从政策背景、问题分析以及解决方案等方面对我国住宅建设用地使用权续期问题进行研究。
一、政策背景2004年，《城市房地产管理法》规定，住宅用地使用权期限为70年。
而在此之前的很多住宅用地使用权期限则为50年。
按照规定，70年的使用权期限是可以续期的。
在实际操作中，续期的条件和程序却并不明确，导致了一系列纠纷和困惑。
我国的土地出让制度也对住宅建设用地使用权续期问题产生了影响。
土地出让合同到期之后，土地使用权是否具有续期权成为了众多开发商和业主关心的问题。
这也进一步凸显了我国住宅建设用地使用权续期问题日益凸显的现实需求。
二、问题分析在我国的城市化进程中，住宅建设用地的使用权续期问题一直备受关注。
首先是因为我国城市人口持续增加，住房需求越来越大。
而住宅建设用地的使用权续期问题的不明确性则给购房者和开发商带来了烦恼，也影响了对于住房市场的投资和决策。
住宅建设用地的使用权续期问题也直接关系到国家的土地资源利用效率。
住宅建设用地的续期方式不合理可能导致土地的浪费，甚至对土地资源造成损害。
解决住宅建设用地使用权续期问题也是维护国家土地资源利用的重要举措。
三、解决方案在解决住宅建设用地使用权续期问题上，需要政府、开发商、业主和相关利益方进行合作，共同寻找最佳的解决方案。
政府应当明确住宅建设用地使用权的续期条件和程序。
政府可以通过法律和政策来规范土地使用权续期的相关条件和程序，明确土地使用权续期的法律依据和操作流程，减少因续期问题而引发的法律纠纷。
开发商在土地出让合同的签订过程中，应当明确土地使用权的续期条件。
土地出让合同中应当载明土地使用权续期的相关规定，明确续期条件和程序，以保障土地使用权的合法续期权。
规章制度住宅建设用地使用权续期问题分析引言住宅建设用地使用权是房地产开发的关键环节之一，而其使用时间一般为70年。
当70年期限快到时，开发商需要考虑使用权续期问题。
然而，从历史上的城市发展中可以看出，一些城市只能将续期时间限制在一定比例内，甚至直接不能续期，这对于开发商及购房者都有着重大的影响。
本文将对规章制度住宅建设用地使用权续期问题进行分析。
住宅用地使用权相关政策和法规住宅用地使用权的法律并不统一，大致分为国有土地和集体土地两大类型。
在国有土地上，其使用权期限一般为70年，并且可以续期。
此外，根据《土地管理法》和《城市房地产管理法》等相关法律法规，国有土地出让合同在约定期限届满前，有权与土地使用者协商续期，续期的时间一般均不得超过原使用期限。
而在集体土地上，可以看到大多数协议都规定了当地政府有权承诺在使用期限届满时额外进行使用。
但是，对于续期时间限制并没有统一的规划和规定。
住宅用地使用权续期的影响若住宅用地属于国有土地，其使用权期限一般为70年，并且可以续期。
但根据《城市房地产管理法》第56条规定，在70年使用期限届满后，续期的时间限制均不得超过原使用期限。
这意味着，在未来的70年内，即便上市公司的审批在一起，也不能续期到140年或更长时间。
这会对房地产市场产生影响。
此外，住宅地块使用期限的限制也会影响购房者购房的意愿。
因为住宅地块上房产的折旧周期大约在40年左右，而70年期限意味着购房者在购房时将为将近40年的折旧和维修负担着重要的费用。
而对于开发商，使用权续期的期限限制也对于项目的全周期收益进行限制，这将影响项目的投资回报率。
住宅用地使用权续期的应对策略在国家政策和法规的指导下，住宅用地使用权的续期问题已经得到了逐步解决。
例如，住宅用地使用期限到期后，地方政府已经开始引入“再保证妥善利用土地资源，通过加大征收力度和操作难度来限制使用泛滥。
此外，地方政府还出台了“拆屋并蓝协议”，对于使用期限在未来10-15年到期的业务进行调整，通过“拆旧修新”，来引导未来的用地造价上涨，从而为住宅续期提供经济支持。
我国住宅建设用地使用权续期问题研究在我国城市住宅建设中，土地的使用权是一个非常重要的问题。
土地使用权是住宅建设的基础，它的续期问题直接影响着住房供应、房价、城市规划和发展等方面。
对于土地使用权的续期问题，政府扮演着决策者和管理者的角色。
本文将重点讨论我国住宅建设用地使用权续期问题，分析其存在的问题，并提出一些解决方案。
一、土地使用权续期的含义住宅建设用地使用权续期，是指住宅用地出让合同到期后，继续履行合同，确保土地使用权的继续存在。
土地使用权的续期问题，是一种交易关系，是国家和土地使用者之间的一种合同关系。
在土地使用权续期的过程中，土地使用者需要履行相应的义务，同时政府也需要保障其权益。
1、土地使用期限的限制过于短暂目前，我国在住宅建设用地出让时，通常给予的土地使用期限为70年。
这意味着，使用权到期后，土地将归还国家，不能再次用于住宅建设。
然而，住宅房产的生命周期往往超过70年，这就导致了很多住房的法律风险。
为了解决这一问题，需要采取措施，如适当延长使用期限。
2、土地使用权续期条件限制较多在土地使用权续期的过程中，土地使用者需要符合一定的条件，如履行土地使用合同、按规定建设、缴纳土地使用费等。
这些条件的限制较多，如果细节上出现任何问题，即可威胁住房建设和住房供应。
3、土地使用权续期流程不够透明尽管土地使用权续期的条件和程序都是由政府统一制定的，但是其流程却不够透明。
有时政府的决策并不明确，也没有统一的标准，这给土地使用者带来了诸多困难。
为了解决以上问题，需要采取以下措施：1、适当延长土地使用权期限政府应该考虑适当延长住宅建设用地的土地使用期限，以满足住房的持久性需求。
同时，土地使用者也需要在履行相应义务的前提下，续签土地使用合同，以保障土地使用权的继续存在。
政府应该制订统一和明确的土地使用权续期规定，简化续期程序，降低续期条件限制，以保障土地使用者的权益。
政府应该通过公开透明的方式，向土地使用者公开土地使用权续期决策流程，降低不透明性，使土地使用者能够更好地了解其权益和义务。
住宅建设用地使用权期限届满后的续期难点问题探究温州房产到期续期事件，引发了人们对《物权法》第149条中规定的住宅建设用地使用权自动续期是否有偿问题的热议。
针对该问题，结合2016年12月国土资源部发布的《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》，考虑从相关法律法规梳理分析、理论分析、方案分析的角度进行探讨，进而归纳出“以有偿续期为原则，但需考虑限制减免”的方案，并提出了自动续期的具体建议。
标签：住宅建设用地使用权；有偿续期；限制减免一、问题的提出2016年3月温州市民王女士买了一套二手房，过户时发现房子的土地使用证已经在3月4日过期。
当地政府人员称：要拿到新土地证，必须补交30万费用延长土地使用期限，而房子总价才65.8万元。
虽未有明确的法律法规作依据而搁置，却引发了热议。
其实温州的土地使用权续期事件，在国内并非首例。
除温州外，至少在青岛、深圳还有五个土地使用权到期续期案例。
青岛、深圳和温州政府至少都认为土地期满续期是有偿的，而各地政府续期缴费的法律依据都是城市房地产管理法，而非物权法。
但深圳、青岛续期收费依据是当地的“公告基准地价”，一般不过几百块、上千块，而温州执行的是“市场评估地价”，续期费用远超深圳、青岛，因此温州土地续期被认为具有一定风向标意义。
该问题的本质在于触及了住宅建设用地使用权自动续期是否有偿的法律问题。
二、有偿续期和无偿续期的理论分析（一）无偿续期理论。
一方面，从字面上的意思解释来看，自动续期意味着在土地使用权期满后权利人不用申请续期或是支付任何费用。
其中“自动”两个字就表明使用权人在延长土地使用期限时无需做出任何行为，其土地使用权自动顺延。
另一方面，考虑到消费者并未将建设用地使用年限与房地产价格联系起来。
在当前民众对房价和地价均无任何博弈能力的情形下，用终其一生的收购置房产后，还要在70年后续交昂贵的土地使用费，无法让民众接受。
（二）有偿续期理论。
我国住宅建设用地使用权续期问题研究随着我国城市化进程的不断推进，住宅用地的需求量也在不断增大。
而涉及住宅建设用地使用权的续期问题也逐渐成为我国城市建设领域的一大难题。
该问题的解决对于保障人民住房需求、促进城市良性发展具有重要意义，因此有必要进行深入研究。
我国土地使用权是由国家所有并授权管理，土地所有权归国家所有。
根据我国《土地管理法》和《城市房地产管理法》规定，住宅建设用地的使用期限一般为70年。
使用期限届满之前，土地使用者可以向国家土地管理部门申请办理续期手续。
但该规定只适用于自有土地使用权，而对于出让土地的住宅建设用地，其续期问题会存在一定的限制。
对于出让土地的住宅建设用地，其土地使用权的使用期限应在土地出让合同中进行明确规定。
合同期满后，土地使用权的续期问题应通过与原土地出让合同相同的方式进行协商，但需符合以下条件：（1）土地合法用途不变；（2）使用期限届满后续期不得超过20年；（3）续期应采用有偿方式，续期年限越长，缴纳的使用权金越高。
此外，还应符合国土资源行业的管理办法、国土资源部门的规定，获得地方人民政府的审批等。
三、住宅建设用地使用期续期面临的问题及解决途径（1）土地出让费用问题在住宅建设用地续期过程中，土地出让人需要向国土部门缴纳土地出让费用。
但在部分地区，土地出让费用非常高昂，土地续期成本也随之升高，这给民众购房带来了很大的负担。
因此，政府应合理设定土地出让费用，降低土地价格，减轻购房者的负担。
在住宅建设用地续期过程中，有些开发商可能会出现事先规划土地用途时未考虑到当前城市规划的问题，导致土地用途发生变化，需要重新申请规划手续。
此时，政府应确立严格的土地用途管理制度，加强土地用途审核，切实防止土地用途变更引发的问题。
（3）土地管理权限不统一住宅建设用地的土地管理权限涉及多个部门，如发改委、国土部门、城乡建设部门等，而且不同地区部门、政策的不同，也会导致同类项目土地管理的规则不一致，带来用地续期等方面的困难。
住宅建设用地使用权有偿续期及其困境破解摘要：由于《物权法》对住宅建设用地使用权仅有自动续期的原则性规定，导致住宅建设用地使用权续期成为社会持续关注的焦点。
住宅建设用地应有偿续期。
同时，为缓解“70年大限”后集中续缴土地出让金的矛盾，提出住宅房屋“有限产权”的构想，以期让《物权法》自动续期的规定能真正落到实处。
关键词：住宅建设用地使用权，有偿续期，困境，有限产权中图分类号：F293.3 文献标识码：B文章编号：1001-9138-（2015）02-0035-40 收稿日期：2015-01-031 引言改革开放以来，我国确立了国有土地有偿有期限使用制度。
对于城镇住宅建设用地而言，除依法以划拨方式取得的土地使用权外，以出让方式取得的土地使用权均为有偿取得，并受法定最高存续期间的限制。
我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年）规定了土地使用权出让期间最高为70年。
1994年出台的《城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。
续期后重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
”考虑到住有所居是关系到广大群众能否安居乐业的根本问题，2007年《物权法》在建设用地使用权续期问题上明确区分住宅与非住宅，分别设定不同的规则。
《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
”有学者指出，权利续期虽然是土地使用权制度与生俱来的一种安排，但将住宅建设用地使用权的续期从原有续期制度中独立出来则是《物权法》推陈出新的产物，体现了以人为本的理念和对民生的关注。
但是，《物权法》回避了续期后是否支付土地出让金以及如何支付等根本性问题，这导致住宅建设用地使用权续期问题成为社会持续关注的焦点。
结合对《物权法》第一百四十九条住宅建设用地使用权自动续期规定的评析，本文认为，住宅建设用地应有偿续期，同时，为缓解“70年大限”后集中续缴土地出让金的矛盾，本文提出了“有限产权”的构想，以期让《物权法》自动续期的规定能够真正落到实处。
2 住宅建设用地使用权有偿续期的理论分析在住宅建设用地使用权续期问题上，《物权法》之所以采取模糊的立场，立法者的解释是：“考虑到住宅建设用地使用权续期后是否支付土地使用费，是关系到广大群众切身利益的问题。
绝大多数住宅建设用地使用权的期限为70年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据，几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，《物权法》以不作规定为宜。
而且《物权法》不作规定，也不影响国务院根据实际情况作出相关的规定。
”住宅建设用地使用权续期问题虽说“遥远”，但又是一个必须切实解决的问题。
立法者现有回避等待的态度可能是怕陷入立法被动，因为一旦有偿化，必然涉及民众重大利益，引起民众不满或质疑。
但另一方面，如果我们不尽快明确，造成人心浮动，同样影响社会安定。
2.1支持住宅建设用地无偿续期的观点支持者认为，从字面理解，“自动续期”意味着建设用地使用权人不需要采取任何行为，包括支付土地使用费行为，建设用地使用期限就会自动续延，否则，就不是自动续期了。
有学者认为，住宅建设用地使用权自动续期制度的本意在于破除建设用地使用权续期一律重新签订出让合同并支付出让金的旧制，从而赋予城镇住宅购买者一种经济上的优待，让其在不续交土地出让金或仅支付少量土地使用费的情况下继续保留住宅所有权。
这一制度旨在赋予住宅建设用地使用权人一种长久使用国有土地的福利，以满足住房人权的基本要求。
还有学者认为，从正当性依据看，自住住宅建设用地使用权自动续期的无偿性，至为根本的一个理由是城市土地属于国家所有。
因为公建房是满足人人享有一份土地权利的基本方式，所以此类住宅建设用地使用权期限届满时自然应无偿续期。
对商品房的购买者而言，由于购买商品房必须以放弃公建房为前提，因此住宅建设用地使用权无偿续期可能是其所能享有使用国有土地权利之福利的唯一机会。
2.2 住宅建设用地使用权有偿续期的理论依据2.2.1“自动续期”不等于“无偿续期”本文认为，住宅建设用地应有偿续期。
从法理上分析，对比《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条、第四十一条以及《城市房地产管理法》第二十条、第二十二条等相关规定，《物权法》自动续期制度确立的真实目的不在于使住宅建设用地使用权之续期在经济上获得一种“优待”，从而使人们能够便宜地保有住宅所有权，而是在70年土地使用权到期后，房屋所有权人不申请续期而土地使用权（含地上房屋）不被国家无偿收回。
建设用地使用权期满后由国家无偿收回的做法，有违我国在建筑物所有权问题上一贯实行的“谁投资，谁所有”的政策和保护财产所有权的原则，也有违民事主体平等原则和公平交易的原则。
因此，《物权法》自动续期制度的确立其实是对《城市房地产管理法》第二十二条“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”等规定的直接否定，本身并不包含不续交土地出让金或仅支付少量土地使用费之“优待”内容。
2.2.2“无偿续期福利”的虚幻性人人都可以享受一次住宅建设使用权自动无偿续期福利的想法看似美好，却经不起推敲。
我国法律规定住宅土地使用权的期限为70年，虽然当时立法者的考虑可能基于两个方面的因素：一是房屋的预期寿命，二是人的预期寿命。
但长命百岁在今天并不具有普适性，大多首次购买商品房的人居住不到70年就会发生继承关系。
这样一来，对绝大多数商品房业主而言，在其有生之年享受不到住宅建设用地使用权无偿续期这一福利。
如将来对拥有多套住房的人开征遗产税、房产税等来进行调控，那么下一代人也不会因继承而享受到上一代人带来的自动免费续期的福利，因此，所谓的福利观有可能只是虚幻的梦想。
2.2.3“有偿续期”与我国“土地国有”政策相一致有学者指出，《物权法》设立自动续期制度的初衷是为保证房屋长久存在而寻找出路的，因而住宅建设用地使用权的存续期限实际上取决于地上建筑物持续存在的期限。
由于房屋之寿命可以通过加固、修改或改良等方式不断延续或者通过重建以旧换新而“永不灭失”，这就会导致自动续期的无时限性――住宅建设用地使用权的永久性。
当然，承认“住宅建设用地使用权的永久性”并不可怕――这只是对《物权法》住宅建设用地使用权自动续期规定的延伸理解。
然而，如果将其理解为永久性的自动无偿续期，则是错误的。
从本质上说，住宅建设用地使用权是在他人之物（国家的土地）上所设定的权利负担，自应有期限等之限制和对价之付出。
我国是土地公有制国家，土地使用权人是通过国家出让获得使用权，无偿续期使得土地所有权无法体现，虚化土地所有权，有土地私有化之嫌，不利于土地资源的合理配置以及城市的规划发展，并产生其他诸多的社会问题。
2.2.4“有偿续期”是维护社会公平的必要举措有学者指出，“未来两极分化最大风险，最主要的还不是收入的阶层之间不平衡，而是以住宅为主的财富在居民之间分配的差距：一方面，会带来有多套房和豪宅居民随房价上涨而财富增加，出租的食利收入等，富者越富；另一方面，房价上涨，向房主缴租金，则增加城镇房奴和佃户，穷者越穷。
”为防止人们对有限房地产资源的占有或争夺，避免有限房地产资源日益向少数人集中，影响社会公平和诱发不稳定因素，住宅建设用地使用权有偿续期实为必要举措。
3 住宅建设用地使用权有偿续期可能面临的困境基于以上分析，本文认为，《物权法》自动续期的规定真正要解决的问题是，在住宅建设用地使用权到期后，在业主消极不作为对抗政府强制收回土地使用权的权利，而该项权利并不意味着政府须得放弃重新收取土地出让金等实体权益。
即是说，在住宅建设用地使用权到期后，哪怕政府与业主在形式上不再续签土地使用权出让合同，事实上的租赁关系仍然是存在的。
从严格意义上讲，“自动续期”是在程序上展开的却隐藏在程序背后的政府与民众在实体权益上的博弈，但程序性权利规定与实体权利两者是不可以混淆的，在“70年大限”后，即使是自动续期得以实行，在要不要收取土地出让金、收取多少以及如何收取等问题上，仍将取决于政府对现实与国情的考量和基本的价值判断，尤其是政府与民众即广大业主双方的利益博弈。
可以想见的是，假如新的法律规定房屋所有权人即业主应当续缴土地出让金（不论多少）而拒不缴纳的，并不妨碍土地出让人即政府通过诉讼或行政强制执行的方式迫使业主履行义务；另一方面，如果政府可以采取强制行动，这好像否定了“自动续期”制度所包含的善意与人本精神――业主只是名义上获得了建设用地使用权自动续期的权利，依然没有能力对抗政府的强权保存自己的房屋。
但是，如果作进一步分析，就会发现一种“权利反转”现象：在土地使用权出让制实行之初，土地掌握在政府手中，房地产开发商不缴纳土地使用权出让金就不能取得土地，通过房地产开发而盈利；随着房地产商开发的房屋之销售，土地使用权即被分割给千家万户的购房户，采用土地使用权自动续期的办法虽然可以保持房屋所有人对基地的使用，但是政府将不得不面对向千家万户再次征收土地使用权出让金的困难。
这一困难，用“艰巨”来形容一点也不为过，鉴于我国是一个幅员辽阔、人口众多的发展中国家，地区之间、阶层之间、个体之间差异很大。
由此可见，《物权法》“自动续期”的制度规定看似规避了复杂的续期手续，但并不能减少征收土地使用权出让金的艰巨性。
4 “有限产权”：住宅建设用地使用权自动有偿续期困境的破解针对住宅建设用地使用权有偿续期实施过程中可能面临的困境，本文提出住宅房屋“有限产权”的构想，以期能破解这一困境，让《物权法》的规定能够真正落到实处。
目前，理论界并没有一个关于“有限产权”的准确定义，不过，在房地产实际工作中，“有限产权”一词却是被经常使用的，如房改房、经济适用住房，包括在1998年年底国家停止福利分房前单位与职工联建的集资房产等来说，通常会在《房屋所有权证书》附记栏里注明“有限产权”。
由于该类型房产的土地属划拨性质，房屋使用人即业主有免费使用建设用地的权利，但在补缴土地出让金之前是不得将房屋用于上市交易的，即土地使用权处分权能受到限制。
针对住宅建设用地使用权自动有偿续期实施过程中可能面临的困境，本文引入“有限产权”的概念，基本构想是：在住宅建设用地使用权“70年大限”后，如果业主不续缴土地出让金，政府又不宜或不得强制收回土地使用权情况下，有必要建立一种矛盾缓冲机制，对房屋所有权进行适当限制。
