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凤凰城开发市场策划报告凤凰城开发市场策划报告第一部分：市场分析凤凰城的当前市场特征：凤凰城地处美国最热门的游客目的地之一，拥有广阔的风景名胜、独特的中西方文化和众多历史景观。
凤凰城有着深厚的文化传统，拥有丰富多彩的餐饮体验、购物场所、以及许多具有吸引力的旅游景点。
凤凰城也是一处重要的商业中心，有着良好的经济社会发展水平。
凤凰城的潜在市场：凤凰城的潜在市场主要涵盖了游客、投资者、企业家、居民等人群。
这些人群对于商业、旅游、文化等城市发展的贡献极大，也带动了凤凰城的经济发展。
第二部分：开发市场策略1.建立凤凰城品牌形象：建立凤凰城的品牌形象，将凤凰城打造成一座充满人文气息、时尚潮流、令人惊叹的城市，以增强凤凰城的商业价值，吸引更多投资者、企业家等商业活跃力量，促进城市发展。
2.加强凤凰城文化体验：探索凤凰城深厚的文化底蕴，传播凤凰城的文化精髓，让更多的人来感受凤凰城的独特魅力；培养凤凰城强大的文化产业体系，让更多的投资者、企业家进行投资，促进文化发展。
3.促进居民消费：发挥居民的消费主体作用，让凤凰城的居民消费更加活跃，让居民有充足的消费选择，进而促进城市经济健康发展。
4.开拓更多投资渠道：挖掘凤凰城的投资渠道，让更多的投资者到凤凰城进行投资，为城市的发展带来更多的投资资金。
第三部分：宣传方案1. 实体市场：开展宣传活动，在本地设立活动场所，通过各种形式开展宣传和活动，传播凤凰城的文化、历史以及商业活动，让更多的人了解凤凰城。
2. 网络宣传：通过社交媒体平台，搭建网络宣传平台，进行在线宣传，推广凤凰城的文化和投资活动，吸引更多投资者到凤凰城进行投资。
第四部分：总结凤凰城的经济社会发展受到国内外投资者的青睐，作为一座有着丰富文化底蕴的度假胜地，凤凰城有着良好的开发潜力。
本报告就凤凰城的市场开发策略做出了具体分析，包括：建立品牌形象、加强文化体验、促进居民消费以及开拓投资渠道等。
最后，本报告提出以宣传活动和网络宣传为主的宣传方案，以期让更多的投资者和企业家了解凤凰城，促进城市的经济社会发展。
【关键字】项目凤凰城住宅小区及SPA度假村运行计划及可行性分析曲周《凤凰城》的两个项目是我们房地产公司今年下半年的工作重点之一,以下是对针对这两个项目如何衔接,滚动开发,以力争达到最佳收益的运作思路的建议。
一、项目实施的具体时间安排项目前期的市场调查、策划及图纸设计。
(1)2004年8月10日之前的工作主要有:确定策划公司并及早安排工作人员进驻曲周进行市场调查、两个项目设计单位及设计方案的筛选和确定、办公地点的安排(包括办公用品购置、工作人员吃住安排等),圈墙;同时关于政府方面各种手续的办理也要开始着手进行(由于曲周的项目审批程序与石家庄市不尽相同,所以我们的项目前期报建人员一定要了解当地的实际情况以及与《凤凰城》项目各相关职能部门的具体分管工作,以便提高工作效率);与此同时,物业人员最好能够参与小区的设计规划意见。
(2)2004年10月份之前需完成的工作有:住宅小区项目:在设计方面,首先8月10日完成市场调查的一个重要工作是户型定位,以此为依据开始绘制详规及初步的建筑设计方案。
项目分两期建设,一期40亩为中高档生活区,二期初步定为高档别墅区,面积根据一期销售情况而定,但总规设计要同时进行(一期详规,二期只做概念性规划),以求使小区能够融为一体。
(从项目一开始,在设计方面就要做到和总提出来的“主导设计”,把我们根据调查结果分析出的结论和思路真正渗透到图纸中去);8月15日前还要完成与策划公司、两家设计单位、打井单位的合同谈判及签订,与施工单位的合同可视情况而定;8月底前完成施工开槽图并开始施工(在这之前需要完成平整场地、划界、围墙的工作),争取在10月秋收到来之前完成基础工程,售楼部也要在开槽前确定地点,并与基础工程一起施工;10月上旬售楼部建设完毕并且开始进行“内部认购”;同时报建方面要完成立项、规划用地审批及开工证的审批。
达到银行按揭存款的要求。
温泉SPA渡假村项目:9月上旬开槽施工,在此之前完成初步策划方案及开槽图(SPA项目需要非常注意的是在设计上一定要功能全面、人性化并且中高档区的分隔,高档区要注意私蔽性)。
凤凰国际可行性分析凤凰国际是一家新兴的跨境电商公司，致力于向全球消费者提供中国本土产品。
在进行凤凰国际的可行性分析之前，首先需要了解跨境电商的市场情况和趋势。
一、跨境电商市场情况和趋势跨境电商是指通过电子商务平台进行全球贸易的商业模式，消费者可以通过跨境电商平台直接购买来自其他国家或地区的商品。
随着全球经济一体化的推进和互联网技术的发展，跨境电商市场呈现出以下情况和趋势：1.市场规模庞大：根据数据统计，全球跨境电商市场规模已经超过1万亿美元，年均增长率超过20%。
2.消费需求增长：消费者对于品质和特色商品的需求越来越高，跨境电商可以满足消费者对于不同国家和地区商品的购买需求。
3.政策支持力度增加：不少国家鼓励和支持跨境电商发展，通过提供优惠政策、简化流程等方式促进跨境电商的发展。
4.技术进步带动创新：随着互联网和物流技术的发展，跨境电商平台提供了更加便捷和高效的商品交易和物流服务。
基于以上市场情况和趋势，凤凰国际的可行性分析如下：二、凤凰国际的优势1.产品供给优势：作为中国跨境电商公司，凤凰国际可以充分利用中国本土产品资源的丰富性，提供消费者高品质的中国产品。
2.品牌认知度：凤凰国际作为新兴公司，虽然在品牌知名度上可能存在一定的不足，但可以通过市场推广和用户口碑的积累来提升品牌知名度。
3.网络技术支持：凤凰国际可以借助互联网和物流技术，提供消费者便捷的购物和物流体验。
三、凤凰国际的挑战与解决方案1.法规和政策限制：跨境电商在不同国家和地区面临着不同的法规和政策限制，凤凰国际需根据具体情况积极寻求政策支持，合规经营。
2.品牌建设：凤凰国际需要加大品牌宣传和推广力度，提高品牌知名度和用户黏性。
3.管理能力提升：随着公司规模的扩大，凤凰国际需要不断提升管理能力，加强团队协作和业务流程优化，以保证业务的高效运营。
四、凤凰国际的发展机会1.发展新兴市场：凤凰国际可以重点发力于新兴市场，通过市场调研和产品定位，满足当地消费者的需求，深耕细作。
华侨凤凰国际创意产业展示中心建设立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目概论 (1)一、华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目名称及承办单位 (1)二、华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、华侨凤凰国际创意产业展示中心建设产品方案及建设规模 (6)七、华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目主要经济技术指标 .. 9项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章华侨凤凰国际创意产业展示中心建设产品说明 (15)第三章华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (16)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (18)六、项目选址综合评价 (19)第五章项目建设内容与建设规模 (20)一、建设内容 (20)（一）土建工程 (20)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (21)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (22)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)华侨凤凰国际创意产业展示中心建设生产工艺流程示意简图 (26)三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目建设期污染源 (31)（二）华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目运营期污染源 (31)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施工建议及要求 (40)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (64)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (66)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目投资估算与资金筹措 (67)一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目总投资估算 (72)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (73)投资计划与资金筹措表 (73)三、华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目资金使用计划 (74)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (75)一、经济评价的依据和范围 (75)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (77)（二）综合总成本估算 (77)综合总成本费用估算表 (78)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (79)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (80)财务现金流量表（全部投资） (82)财务现金流量表（固定投资） (84)五、不确定性分析 (85)盈亏平衡分析表 (85)六、敏感性分析 (86)单因素敏感性分析表 (87)第十三章华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目综合评价 (88)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：华侨凤凰国际创意产业展示中心建设投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
华侨·凤凰国际城区域市场跟踪分析报告（2020-8-1——2020-8-15）一、房地产宏观政策分析二、成都商品房市场分析三、竞争区域市场动态分析一、房地产宏观政策分析一、银监会、两部委集体否定放松第三套房贷：7月以来，有媒体关于个别地域全面放松第三套房贷的报导，银监会有关负责人12日表示，不同化房贷政策的要求和标准没有任何转变，各商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。
同时，住建部和国资委也集中表态，称现有楼市调控政策没有转变，坚决遏制投机性购房。
二、今年上半年，半年国内生产总值172840亿元，按可比价钱计算，同比增加%，比上年同期加速个百分点。
今年上半年居民消费价钱(CPI)同比上涨%，其中城市上涨%，农村上涨%。
国民经济整体态势良好，继续朝着宏观调控的预期方向进展。
3、为完成今年580万套保障性住房建设任务，中央已下达600多亿元资金予以支持。
住房和城乡建设部部长姜伟新7月17日表示,为完成今年580万套保障性住房建设任务,中央已下达600多亿元资金予以支持。
他强调,要坚决不移地继续遏制部份城市房价过快上涨,做好利用住房公积金贷款支持保障性住房试点工作。
4、国土部7月上旬下发《关于进一步做好征地治理工作的通知》后，在各地引发烧议。
国土部耕地爱惜司司长朱留华表示，同一年产值标准和区片综合地价，比原先的征地补偿标准提高了20%到30%，有的地址专门低的，乃至提高了一倍以上。
咱们意见也要求，两到三年调整一次，主若是依照经济进展水平和人民生活水平提高的要求来提高。
五、胡锦涛：维持政策持续性很稳固性中共中央7月20日在中南海召开党外人士座谈会，就当前经济形势和下半年经济工作听取各民主党派中央、全国工商联领导人和无党派人士的意见和建议。
胡锦涛发言：咱们必需正确把握国内外经济形势新转变新特点，维持宏观经济政策的持续性和稳固性，提高政策调控的针对性和灵活性，尽力增进经济平稳较快进展。
要继续深化改革开放，加速推动财税、金融、价钱、、社会保障等方面改革，推动外贸进展方式由数量规模型向质量效益型转变，加大实施“走出去”战略力度，开拓新的开放领域和空间。
国际学校项目可行性研究报告全文国际学校项目可行性研究报告（全文）第一部分国际学校项目总论总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、国际学校项目概况(一)项目名称(二)项目承办单位(三)可行性研究工作承担单位(四)项目可行性研究依据本项目可行性研究报告编制依据如下：1.《中华人民共和国公司法》;2.《中华人民共和国行政许可法》;3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发(2004)20号 ;4.《产业结构调整目录2011版》;5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会2006年审核批准施行;7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会2002年8. 企业投资决议;9. ……;10. 地方出台的相关投资法律法规等。
(五)项目建设内容、规模、目标(六)项目建设地点二、国际学校项目可行性研究主要结论在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：(一)项目产品市场前景(二)项目原料供应问题(三)项目政策保障问题(四)项目资金保障问题(五)项目组织保障问题(六)项目技术保障问题(七)项目人力保障问题(八)项目风险控制问题(九)项目财务效益结论(十)项目社会效益结论(十一)项目可行性综合评价三、主要技术经济指标表在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
表1 技术经济指标汇总表序号名称单位数值1 项目投入总资金万元 26136.001.1 固定资产建设投资万元 18295.201.2 流动资金万元 7840.802 项目总投资万元 20647.442.1 固定资产建设投资万元 18295.202.2 铺底流动资金万元 2352.243 年营业收入(正常年份) 万元 36590.404 年总成本费用(正常年份) 万元 23783.765 年经营成本(正常年份) 万元 21954.246 年增值税(正常年份) 万元 2783.617 年销售税金及附加(正常年份) 万元 278.368 年利润总额(正常年份) 万元 12806.649 所得税(正常年份) 万元 3201.6610 年税后利润(正常年份) 万元 9604.9811 投资利润率 % 62.0312 投资利税率 % 71.3313 资本金投资利润率 % 80.6314 资本金投资利税率 % 93.0415 销售利润率 % 46.5216 税后财务内部收益率(全部投资) % 29.3217 税前财务内部收益率(全部投资) % 43.9818 税后财务净现值FNPV(i=8%) 万元 9147.6019 税前财务净现值FNPV(i=8%) 万元 11761.2020 税后投资回收期年 4.6621 税前投资回收期年 3.8822 盈亏平衡点(生产能力利用率) % 42.05四、存在的问题及建议对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
凤凰国际可行性分析、项目概况凤凰国际位于大同市中心区——城区西侧的振华街，北至大同市教育学院，南至新开西二路，东至育才南街，与新世纪小区隔街相望。
南北长226米，东西宽度126米，共占地26101 平方米（不包括尚未取得的土地），整个项目地块基本呈一长方形，布局规整。
规划指标二、投资分析概述1、投资分析的目的本案投资分析的目的是在对大同住宅市场和本案所在区域市场详对项目的细调查研究的基础上，结合本案的初步规划方案及产品定位，社会、经济效益进行评估，判断项目经济上的可行性，以合理有效地利用资金，取得较高的经济和社会效益。
2、投资分析的依据市场调研及定位部分确定的相关指标，如项目产品定位、价格、销售计划等；本项目的规划设计方案及相关经济技术指标；项目开发建设方案（项目开发周期，资金投入情况）行业一般获利能力；国家及大同有关建筑工程技术方面的标准、规范、指标资料；大同土地、城市建设、房管部门规定的有关税费标准。
3、投资分析的条件和范围条件：本报告按照全部资金来源为自有资金的情况进行计算，不考虑自有资金的机会成本。
范围：本报告研究的范围主要侧重于项目的成本测算和简单财务效益指标等内容。
、建设方案1、方案设想总体设想本项目的开发建设应充分考虑区域市场的特点及发展商自身情况，汲取其他项目的成功经验，以较高的性能价格比吸引客户，树立物业的品牌形象。
建设经营期本项目开发建设经营期为3 年，即2004.2 年—2007.2 年。
开发方案本项目以滚动开发方式，建设工期为24 个月；销售进度方案于开工6 个月后（2004 年8 月）开始正式销售，销售周期为20-21 个月，住宅结构封顶前，完成销售总住宅面积的35%（约38500 平方米），住宅交付使用时，完成销售总住宅面积的40-45%（约44000-49500 平方米）。
四、投资估算1、土地成本A、拆迁成本B、土地成本分析以地上建筑面积约120600平方米计算（其中住宅面积约110000平方米，会所面积约3000平方米，商业面积约7000平方米，非配套公建600平方米），可销售面积为117000平方米，土地成本55000000元，平均每平方米分摊地价470元。
2、住宅建安成本（参考北京方南家园建安成本）方南家园工程概况:该工程为方南家园为两栋塔式住宅楼，位于北京市丰台区东铁匠营横七条44号;该项目平均售价6000元/平方米;工程总建筑面积54830.92M2;结构形式为现浇剪力墙结构其中一栋住宅楼为地下二层，地上23层，建筑面积27783.43M2 ;。
我们就以方南家园这栋楼为例，其建安成本分析如下:方南家园5#楼建安成本估算注：此建安成本费用中不包括电梯及安装费。
工程二材汇总表说明:土建工程土建工程内容:土建工程造价:装饰工程部分: 装饰工程内容:装饰工程造价:电气工程、管道工程、通风工程部分: 电气工程、管道工程、通风工程内容:电气工程、管道工程、通风工程造价:凤凰国际总建安成本估算按照大同本地市场情况，以方南家园的建安标准，凤凰国际的建 安单方造价约为1091-1160元;由于北京建筑材料和人工费用普遍高于大同地区10-15%，因此，说明:每栋楼配备两部电梯，共12部电梯，以每部50万计，共需6000000 元，折合每平方米住宅建安成本增加55元;我们取住宅单方造价较高值1160+55元/平方米，以住宅总面积110000平方米计算，则住宅建安总造价为 1.3365亿元;其他项目建安成本仍按原来的计算方式，合计总建安费用为1.7065 亿元。
3、其他费用4、总成本造价5、可销售面积（住宅及商业）建筑平米造价总投资额=建筑平米造价可销售面积凤凰国际建筑平米造价为:298190000=2548.63117000五、高档住宅价格分析1、大同房地产市场发展步伐加快，住宅价格每年以15%-20%的速度增长，而且需求旺盛；2、预计未来几年，随着城市改造与经济发展，城市中心区地价与房价会有更大幅度的提升；3、以目前市区内多层宅价格最高价2100 元计算，预计未来两年价格可达到2500-2600 元；4、豪宅产品附加值与普通住宅不可同日而语，产品品质与物业形象极其高档，因此，以每平方米高出普通多层住宅800-1000 元的价格销售豪宅项目，市场前景比较乐观。
5、凤凰国际为大同市第一个超高层豪宅项目，其规模与档次均高于现有其他住宅项目，以物业自身建筑成本以及未来几年大同房地产市场发展来看，我们认为本项目平均售价3000-3250/平方米最为合理。
六、利润分析1、利润分析说明本项目利润分析是通过对北京市房地产同类型项目的投资调查，并参照大同地区目前住宅工程的费用水平和市政府有关管理部门的收费标准价格水平的基础上做出的。
本项目开发建设的住宅全部采取出售经营方式，其投资回报分析按照开发项目全部出售做出。
2、利润统计表说明:在土地成本、各项税费固定的情况下，我们只能通过节约建安费用降低成本，以获取更多的利润;本项目总投资额为2.9819亿元，销售率达到100%，总销售额为3.8931亿元，以开发周期3年计算，项目毛利润为0.5764亿元;扣除33%的所得税，净利润可达到0.3862 亿元，投资回报率为12.95%。
七、项目分析1、产品定位A 、产品定位、设计、概念空间大。
产品定位：高层、高密度、高容积、高档住宅项目；规划与建筑设计特色：户型大、豪华、欧陆风情；产品概念：国际化豪宅概念，国际社区，居住文化先进性、生活舒适性。
B、市场稀缺性与唯一性目前大同市场缺少真正意义的豪宅项目；城市建设需要标志性住宅项目；富有人群需要高品质居住生活，心理上乐于期待极具特色的豪宅项目；针对本项目建筑规划和定位，我们认为，本项目在一定时间内具有唯一性和不可模仿性。
C 、项目目前实际情况和开发条件项目尚处图纸设计阶段，建筑方案仍在修改细化当中，估计需时至少1 个月才能基本完成；在办理相关法律文件方面，建筑方案报批修改，申请开工许可证等均需要一些时间（此部分在建筑方案落实以后可与其他工作同步进行）；目前土地并未拆迁，乐观估计需要1 个月，希望在2004 年5 月能顺利开工；包括销售中心和样板间在内的地盘包装工作必须在 4 月同时开工，施工时间需要2 个月；由于市场竞争激烈，建议发展商在项目销售前至少要有2 个月的宣传铺垫工作，以便市场充分了解项目情况，同时有利于将声势造大；销售策略和销售工具是项目开售的必备条件，销售工具的制作可在建筑方案基本确定时立即开始，估计需时3 个月；其他相关工作视重要程度依次在公开发售前陆续完成。
2、客群市场A、大同市贫富分化现象突出，社会经济环境不断造就新的富有人群，成为社会人群的金字塔塔尖的部分；B、富有人群对居住品质需求不断提高，现有住宅品质不能满足要求，出现高档住宅的市场需求；C、最富有人群需要城市豪宅，虽然豪宅市场客群少，但却有很大的市场需求。
3、风险分析A、价格风险对于凤凰国际来说，最大的风险就来自于建筑规划成本过高导致销售价格过高。
根据我们的成本核算，每平米的综合成本为2500 多，要达到15%的利润率，我们的住宅平均售价应达到3000 元以上，这对于目前平均售价为1800 元的市场来讲，价格显然是比较高的。
降低价格风险，在项目土地成本、各项税费固定的情况下，在保证项目品质的前提下，只有通过降低建安成本造价，避免不必要的浪费，增加市场竞争力，以获得最大的利润空间；另一方面，在营销上，我们要通过运用各种营销手段与价格策略，在未来激烈的市场竞争中战胜对手，占领市场。
B、竞争风险我们的项目基本定位是大同的豪宅，是住宅的高端产品，相对于消费市场的金字塔，其购买客户是极其有限的，相同、相似产品出现是市场运做的必然结果，我们知道，现在已同时有好几个开发商准备开发高层住宅项目，只因担心风险，迟迟不敢有所动作，他们一旦看到我们出现好的销售情况，便会将项目立即上马，这样显然会增加我们的压力。
如何控制好项目自身的竞争范围很重要，把握先机、遇见市场竞争的可性，前进规避风险，避免在产品上不可改变的劣势，及时进行市场反馈及产品的调整，不断创新，提高服务。
因此，我们也是在跟时间赛跑，避免正面冲突与竞争、争取更多的时间、抢占有限的市场是我们的最重要的面对竞争的手段。
后来者要想取得好的成绩，自然要付出加倍的努力和代价。
c、工期风险我们从项目开工到房屋交用大概要持续两年的时间，工期较长，影响到销售时间响应较长，市场可变因素和不可预见的因素都非常多，们要做好打“持久战”的准备，并达到销售的可持续性，是我们所要面临的大问题，只有进行准确的市场预测、超前的产品规划、丰富多彩的推广手段以及即使进行产品调整，才能是我们的项目在较长销售时间中、激烈的市场竞争中始终立于不败之地。
D 、品质风险在未来的销售过程中，无论我们推出多么新颖的宣传广告，取多么眼花缭乱的销售手段，告诉人们我们的项目如何好，如何高档，但如果没有极高产品品质，都不足以支撑如此高的价位。
一位著名的经济学家说过：没有卖不出去的价格，只有卖不出去的产品。
就是说，商品的价格并不是最重要的，重要的是产品的品质是否能真正满足消费者。
因此，产品品质的塑造是项目成功与否的根本，是整个项目获取收益的最重要的前提条件。
超高层豪宅产品无论对于开发商、建筑设计方、承建部门，还是当地规划管理、土地管理等政府部门都缺乏一定的开发经验与管理经验，因此在产品品质的塑造上有一定的风险性。
因此，我们要引进和学习外来先进的建筑设计理念和施工管理方式，比如选用选择信誉良好，技术水平过硬、经验丰富的施工单位承建；聘请规划设计方面的专家学者为顾问，协助我们的建筑设计人员；严格把好物业质量关，聘用把关严格的施工监理公司进行监理；由著名的园林设计与施工公司进行园林绿化等。
我们要在项目前期规划与设计过程中,杜绝一切可能存在的缺陷;在建筑材料选定与合作单位的选择上，严格筛选，事无巨细，要落实于文字，减少不可遇见因素；在建筑过程中，在保证品质的前提下，严格控制建安成本，节约开支；在销售过程中，根据市场反馈情况，及时进行产品调整，将产品品质所带来的风险降到最小。
总之，在项目开发与销售过程中，是具有一定市场风险，这些风险通过我们成功的操作是完全可以避免的，它取决于产品品质和销售推广手段，我们对其开发的前景持有乐观的态度。
八、成功执行分析1、产品品质A 、建筑风格仍建议采用原有建筑风格建议，采用欧陆风格的新古典主义建筑；减少整个楼体在建筑装饰上的部分，只在建筑的底座部分进行部分修饰，如雕花、廊柱、券拱等，在建筑中部和顶部仍采用仿石漆涂料，以节约成本。
B、建筑形式采用蝶型塔楼或板塔结合的建筑形式，追求采光的均好性，最大限度地扩大每户的采光时间。
加大南向窗户及阳台面积，单向外窗使用双层绿色玻璃，外部有阳台的窗户使用单层玻璃即可。
