清远市中心城区商业网点发展规划
（2005—2020）
清远市经济贸易局
2005年6月编制
清远市人民政府办公室
清府办函[2006]15号关于同意清远市中心城区商业网点发展规划的复函
市经贸局：
根据国家商务部、建设部《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》（商建发[2004]18号）文的精神，市政府同意你局编制的《清远市中心城区商业网点发展规划》，请你局根据我市的城市总体规划，分步实施该规划。
此复。
二00六年二月二十七日主题词：经贸商业网点规划
抄送：市委办公室，市人大商委会办公室，市政协办公室，市
规划局，市国土资源局，市建设局。
协调单位：
清远市中心城区商业网点规划领导小组办公室
编制单位：
清远市经济贸易局
主编：谭强炎
副主编：柯连坤
撰稿：邓可斌（第一章至第四章）
朱成春（第五章至第九章）
统稿：朱成春
制图：沈荣生
目录
第一章总则
1.1规划的背景 (1)
1.2规划的作用 (2)
1.3规划的依据 (3)
1.4规划的内容 (4)
1.5规划的概念 (4)
1.6规划范围 (7)
1.7规划的期限 (8)
1.8规划的指导思想 (8)
1.9规划的原则 (8)
第二章商业网点的现状分析
2.1清远市国民经济和社会发展现状 (11)
2.2流通业发展现状 (12)
2.3清远市中心城区现有商业网点存在的问题 (16)
第三章发展目标
3.1城市总体性质、规模和空间结构 (19)
3.2城市商贸发展总体目标 (20)
3.3具体目标 (24)
第四章商业规划布局
4.1商业具体分布 (30)
4.2规划实施指引 (31)
4.3大型零售业态发展与改造 (32)
4.4清远市中心城区社区商业中心的发展和改造引导 (34)
第五章清远市中心城区商业街发展规划
5.1规划背景 (36)
5.2规划目标 (36)
5.3商业街的改造和建设 (37)
5.4商业街规划实施阶段 (39)
第六章清远市中心城区批发市场发展规划
6.1规划的总体目标和指导思想 (41)
6.2批发市场的规划布局 (41)
6.3农产品批发市场规划总体目标和具体布局 (42)
6.4生产资料批发市场规划的总体目标和具体布局 (43)
6.5其他商品交易市场的规划布局 (44)
6.6批发市场规划实施阶段 (45)
第七章清远市物流业的发展规划
7.1清远市物流业发展的现状和优势 (46)
7.2清远市发展现代物流业的制约因素 (47)
7.3发展目标 (48)
7.4清远市物流体系的空间布局 (48)
7.5实施步骤 (50)
第八章清远市商旅结合的商业网点发展规划
8.1旅游景点商业网点规划 (52)
8.2餐饮业规划 (53)
8.3酒店业规
划 (53)
第九章实施商业网点发展规划的对策
9.1加强政府的调控、管理和服务 (54)
9.2加强商贸流通业法制建设 (56)
9.3抓住一切契机，以流通促进经济发展 (56)
9.4千方百计做好招商引资工作 (57)
9.5加快现代服务业发展 (57)
9.6积极引进和培养高素质人才 (57)
9.7实施名牌战
略 (58)
第一章总则
1. 1 规划的背景
清远市于1988年1月经国务院批准设立为地级市，辖清城区、
清新县、佛冈县、阳山县、连山壮族瑶族自治县、连南瑶族自治县等五县一区，并代管英德市和连州市。地处广东省西北部、北江中下游，处在珠三角洲与粤北山区结合部，南接广州、北界湖南、西邻广西，境内铁路、公路、水路直通内地各省，是广东与内地各省连接的重要经济走廊，市区、清新与珠江三角洲发达地区更连为一体，已完全融入珠三角“一小时经济圈”，成为接纳港澳和珠三角辐射的最前沿。
改革开放以来，清远经济发展迅速，特别是近几年来，全市掀起了二次创业的新高潮，经济和社会发展呈现前所未有的好势头，2004年，全市GDP实现248.2亿元，按可比价格计算比上年增长19.6%。第三产业发展迅猛，在促进城市经济增长、市场繁荣、满足人民消费需求方面发挥了重要作用。
目前，珠三角核心地区正处于优化产业结构，大规模调整生产布局的时期。同时，粤港澳经济合作将更加紧密，对周边地区的带动作用日益增强，为清远市各产业发展带来了更大的市场空间。随着泛珠三角经济圈经济发展战略的不断推进，作为接纳港澳和珠三角辐射
最前沿并沟通内地的清远市面临着经济腾飞的巨大机遇。
当前，清远确立了实施“市场化、工业化、城市化、后花园”的经济发展战略，城市板块随着经济的发展不断扩大，作为未来城市核心地带的南部地区是商贸流通业发展的主要潜力所在。未来的京广客运专线和清远至湖南高速公路的建设，将不仅进一步优化清远市的交通条件，而且密切清远与珠江三角洲地区和桂湘地区的联系。这就要求清远的商贸流通业不仅要与城市的更新改造和建设发展相结合，而且要与珠三角和泛珠三角地区的发展有机结合，合理布局商业网点，调整商业业态，积极构建现代商贸流通的大格局和大体系。
2004年国家商务部印发了《商务部建设部关于做好地级城市商业网点规划编制规范》的通知（商建发[2004]18号），《城市商业网点规划编制规范》的通知（商建发[2004]180号），要求全国地级城市以上城市根据城市特色，城市总体规划和商业发展的内在要求，在充分反映城市商业发展规律的基础上，对城市未来商业的功能结构，空间布局和建设规划做出合理的规划，《通知》和《规范》为清远市中心城区商业网点规划提供了具体的指导和明确的要求，本次规划对于清远市中心城区优化商业网点的布局，提升商业层次，理顺业态结构都是一个难得的机遇。市政府成立了有关领导小组，对推进中心城区商业网点规划工作起到了积极作用。本次规划在有关部门协助下，由市经贸局统筹完成。
就目前来说，清远市中心城区商业总体发展相对缓慢，各地发展不平衡，中心城区的商业网点大部分集中在清城区的老城区，新城东城和清新县城两地商业发展相对滞后，发展不平衡现象严重制约了整个清远市的商业发展，特别是清远市南移东扩概念的提出，商业拓展和缩小各地商业发展差距的任务已逐步提到日程上来。
1. 2规划的作用
为适应我国加入世界贸易组织后对外开放的新形势和全面建设小康社会战略目标的要求，引导和促进清远市中心城区商业网点持续快速健康发展，尽快建立和完善与清远市经济发展相适应，布局结构合理，功能齐全，竞争有序的现代商业网点网络和商品市场体系，依据《清远市城市总体规划》编制本规划。本归哈的作用集中体现在：
1.2.1商业网点建设是城市总体规划和城市商业发展的重要组成部分，是现
代流通建设的重要依据，是“十一五规划”的重要组成部分。
通过规划形成布局合理，结构优化，功能齐全，机制完善的商业网点体系，为各类商业设施的设立提供科学指导和规划，为流通企业健康发展和平等竞争创造良好的环境。
1.2.2商业网点规划是对原有商业网点布局、商业功能、业态结构的优化和提升。
本规划针对清远目前和潜在商业网点布局的缺陷提出完整的方案，合理规划清远市中心城区的商业网点，强化流通产业政策的调控作用，促进商业网点建设的经济效益、社会效益和环境效益的有机结合。
1.2.3商业网点规划是加快商业发展，提升城市竞争力的需要。
本次规划明确了清远市中心城区商业在新形势下的地位和优势。充分利用清远地处“泛珠三角”区域前沿部分的区位优势，实施商业南移东扩战略，加快融入珠三角，成为珠三角经济圈的重要组成部分；强化承接珠三角，辐射粤北的作用和影响，推进商业和物流基础设施建设，努力使清远成为珠三角发达地区通往内陆省份的重要经济走廊和区域性商贸物流中心城市。注重商业分类指导，突出以工业和旅游为重点，发展以高新技术为特点的现代工业和以旅游商贸、旅游服务为特色的第三产业，加快经济发展，建立良好的生态环境，突出城市山水特色，把清远建设成为珠三角都是圈的后花园和新兴的生态工业城市。
1.2.4商业网点规划是建设和谐清远的需要。
布局合理，结构优化，功能齐全的商业网点，可以方便人民生活，对于落实“以人为本”科学发展观，建设繁荣活力，文明法治，和谐清远具有重要意义。
1. 3规划的依据
《中华人民共和国城市规划法》
《城市商业网点规划编制规范》（商建发[2004]180号）
《商务部建设关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》（商建发[2004]18号）
《城市规划编制暂行办法》
《清远市城市总体规划（2004-2020）纲要》
1. 4规划的内容
本规划主要内容是对商业网点，包括商业功能区，商业街，批发市场及物流配送中心的布局进行规划。通过规划引导和规范商业网点布局，为构建清远现代商贸流通体系提供合理有序的空
间支撑架构。
1. 5规划的概念
1.5.1商业功能区概念。
商业功能区指商业功能突出、商业网点聚集度高，具备一定用地规模的区域。商业功能区的产生有两种情形，一种是缘于长久的历史演变而逐渐形成；另一种是通过城市规划，经过逐步建设，发展而成。
1.5.1.1商业功能区等级划分
市级功能区：市级商业功能区主要突出其在全市的中心地位，影响涵盖全市、周边地区甚至更大范围。
区级功能区：区级商业功能区的影响面主要在市内某个较大范围的区域内。
1.5.2零售网点概念
指各种面向消费者开展零售购物的商店集聚而成的复合体。
1.5.
2.1零售网点等级划分
以营业面积为主要标志进行零售网点的规模等级划分。
大型零售网点：指营业面积在5000平方米以上的零售网点。
中型零售网点：指营业面积在2000平方米-5000平方米的零售网点。
小型零售网点：指营业面积在2000平方米以下的零售网点。
1.5.
2.2零售网点类型划分
按零售业态划分
零售企业的形态简称“业态”。不同的业态是零售业对目标市场进行细分和选择的结果。零售业的主要业态有：百货店、超级市场、便利店、专业店、大型综合超市、仓储式商场，购物中心（shopping mall）等（见表1-1），其中仓储式商场、大型综合超市、大型百货店、大型专业店、购物中心属于大型零售业态。
资料来源：根据上海市《商品零售业态规范》等有关资料整理而成1. 5. 3 商业街概念
商业街指商业功能突出，具有一定长度（长度＞100米），以零售、餐饮和服务为主要单位，各种商业网点相对密集（商业网点的密度≥50%）的街道。
现代商业街是城市商业的缩影和窗口，是商业多功能的整合体，是重要的城市商业网点空间形态和城市地域类型，也是城市活动的重要公共场所。
1. 5. 3. 1商业街的类型划分
◆按经营商品的种类划分
综合商业街简称专业街，街内集聚经营不同种类商品的店铺，通常由大型百货店和多样化的专业店、专卖店组成。
专业商业街简称专业街，街内集聚经营同类商品或服务的店铺。如电器街、精品街、书店街、服装街、皮具街、汽车汽配街、古玩街、花鸟鱼艺街、字画街、美食街、酒吧街等。
◆按交通限制划分
普通商业街普通商业街一般不限制车辆通行，或者只允许公交车、小汽车通行。
步行商业街简称步行街，街内禁止任何车辆通行，消费者可以自由自在地浏览街景、出入商铺选购商品、享受美食或服务。
1. 5. 4 批发市场概念
批发市场相对于零售市场而言，指对经营的商品以批发价进行批量交易，主要不针对最终消费者的一种商品交易市场。形态主要有两种：一种是无形市场，主要通过批发业务网络进行交易；另一种是有形市场，主要通过建立占地面积较大的批发市场，集聚大量的批发商品商进行交易。从交易形式看，目前的商品交易基本上属于批发市场性质。
本规划所指的批发市场为有形批发市场。
1. 5. 4. 1 批发市场等级划分
◆规模等级以营业面积或年交易额为主要标志进行批发市场的规模等级划分。
大型批发市场指营业面积在8万平方米以上或年交易额10亿元以上的批发市场。
中型批发市场指营业面积在3万平方米—8万平方米或年交易额3亿元—10亿元的批发市场。
小型批发市场指营业面积在3万平方米以下或年交易额3亿元以下的批发市场。
1. 5. 5 物流园区概念
物流园是指经过科学规划，引入物流配送中心和物流企业集中布局的场所，是具有较大规模和综合功能的物流集结点。
1. 6 规划范围
本商业规划范围为清远市中心城区，考虑未来中心城区的扩大与城市商业资料的整合和规划的需要，将在当前清城区的老城、新城为中心城区的基础上，把本次中心城区商业网点的规划范围扩大至清新县城。
1. 7 规划的期限
本规划期限为2005—2020年，划分为三阶段：
近期：2005年—2010年
中期：2011年—2015年
远期：2016年—2020年
1. 8 规划的指导思想
立足于融入珠三角发展战略定位，围绕建设花园式、生态式、现代化城
市为目标，以商务部印发的《城市商业网点规划编制规范》和《清远市城市总体规划（2004—2020）纲要》为依据，以实现“三个适宜”为取向，紧密配合清远城区融入珠三角地区的发展战略，实施“南移东扩”的商业网点拓展战略，形成空间定位准确，地域特色鲜明的商业，把清远建成依托广州、珠三角，立足清远、辐射珠三角、粤北、湘南、桂东的区城商贸物流中心。立足于城市的产业、交通、资源、旅游的实际，商旅结合、以工兴商，有机结合现代服务业的发展趋向，促使商贸流通业全面、协调、可持续发展；适度扩大商业网点布局，在提升老城区商贸流通业水平和档次的同时，加快新城区和清新县城周边的网点布局；积极推进商贸流通业的信息化、区域化、现代化，建立与城市发展战略性相适应，布局合理、结构优化、功能齐全、配套完善、统一开放、竞争有序、可持续发展的商业空间格局和网点体系。
1. 9规划的原则
1.9.1 商业网点规划要与城市规划相结合。
商业活动是现代化城市的重要功能，商业网点是城市物质文明和精神文明建设的重要窗口。
商业网点规划应纳入城市国民经济和社会发展计划以及城市总体规划。网点规划工作要建立在城市分区规划的公共设施建设分区基础上，重点提出网点数量、业态结构、网点规模、业主条件等内容。规划制订要立足于整个城市的发展，进行统筹考虑，将传统商业街、城市中心区、名胜古迹、旅游景区及市效新兴商业中心区作为规划重点，结合社区划分进行布局。
1.9.2商业网点规划要与当地经济发展水平相适应。
商业网点数量多少、规模大小、档次高低，要同当地的经济发展状况、
消费群体分布和购买力水平相适应，避免贪大求多、过分聚集和重复建设现象，要充分考虑本地区和周边地区消费水平和市场环境特点、现有商业网点状况、交通设施条件，既要着眼于长远，又要从实际出发，合理确定网点的数量、规模、档次和业态规划。
1.9.3商业网点规划要与促进市场公平竞争和保护中小商店生存发展相结合。
商业网点规划应当充分考虑一个地区或一定商圈范围内的同业竞争
状况。对于商业竞争不够充分的地区应适当增加网点，引入竞争机制；对于商业竞争相对充分的地区，新增大型商业网点应当采取慎重的态度；对于同业竞争十分激烈，经营难以维持的地区，新增大型商业网点应当进行严格限制，同时采取切实措施，限制土地使用性质、建筑功能的随意转变。为了满足消费者多层次和多样化的需求，创造更多的就业岗位，应合理规划大中小网点布局，促进大店与中小店铺的协调发展。
1.9.4 商业网点规划要与结构调整和布局优化相结合。
在商业网点布局及建设中，应当注重大中型与小型、新建与改造、集中与分散、综合经营与专业经营相结合。根据不同商业区域的特点，确定不同业态、类型的商业网点规模和数量。要控制大型百货商场、商品批发市场的盲目发展，积极引进新型业态和技术，大力发展便民、利民的连锁超市等新型商业组织形式。
1.9.5商业网点规划要与城市环境整治和提高居民生活质量相结合。
商业网点的建设必须符合城市环境综合治理的要求，不具备卫生、环保和交通通畅要求的网点不应允许开业。要通过制订商业网点规划，切实维护居民的合法权益，创造良好的生活环境，不断提高居民的生活质量。
1.9.6规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合。
制定商业网点规划既要体现政府社会管理意图，又要尊重市场经济规律。要真正发挥引导社会资金投向，达到市场资料的合理分配，减少重复建设、盲目发展和无序竞争的作用。
第二章商业网点的现状分析
2.
1清远市国民经济和社会发展现状2004年，清远全市国民经济继续保持快速增长，全年实现生产总值248.2亿元，比上年增长19.6%，是1988年建市以来的最高增速。产业结构得到进一步优化，以工业为主体的第二产业增幅居三大产业首位，全年第一产业增加值76.6亿元，增长2.4%；第二产业增加值103.4亿元，增长42.3%；第三产业增加值68.2亿元，增长13.3%。产业结构明显优化，三次产业结构比例为31：42：27，第二产业首次超过第一产业，在三次产业中占主导地位。经济运行质量和地区综合竞争力不断提高。
2004年清远市国民经济指标：
国民经济和社会发展中存在的主要问题是：一是粮食增产和农民持续增收的基础不稳固，农业综合生产能力有待提高，保持农业增收困难较多；二是现代服务业发展相对滞后；三是就业、再就业形势依然严峻，适用人才不足，少数低收入家庭生活仍较困难；四是经济自主增长的动力不强，科技自主创新能力有待提高；五是资源环境对经济社会发展的制约逐渐突出，土地、水、能源、交通等资源和基础设施约束压力加大；六是城乡经
济和县城经济发展不平衡等。
2. 2流通业发展现状
2.2.1清远流通业发展现状和特点
近年来，随着清远投资环境的不断改善和珠三角产业转移的加快，清远已成为承接珠三角产业扩散的一个重要区域，工业经济逐渐进入大提速、大发展阶段，流通业也取得较快发展，总体表现在社会消费品零售额稳步增长，市场商品供应充足，流通体制改革不断深化，新项目，新业态不断涌现，对促进我市工农业生产和提高整体经济水平起着重要作用。
?基本状况
2004年，全市社会消费品零售总额实现110.5亿元，同比增长15.1%。
其中城镇消费品零售总额实现73.3亿元，增长13.8%；农村消费品零售额37.2亿元，增长17.8%，在各行业中，批发零售贸易业94.65亿元，增长16.3%，餐饮业15.67亿元，增长12%。年末城乡集市共有233个，累计实现贸易成交额45.02亿元。2004年，全市实现GDP248.2亿元，同比增长19.6%，其中第三产业实现68.2亿元，同比增长13.3%，在第三产业项目中，仓储、运输、邮电业实现GDP13.99亿元，同比增长8.4%; 批发零售贸易业实现GDP15.92亿元，同比增长7.2%；居民消费价格指数103%，上升3个百分点，商品零售价格同比上升1.8%。
?特点
总的看来，近几年，我市流通业的发展呈现以下主要特点：
◆经济高速增长有力带动全市流通业的繁荣和兴旺。
近几年，清远市经济呈现不断加快的良好发展态势；各类投资建设项目的逐步投产，成为拉动国民经济回升的主要力量，经济发展的后发优势明显增强，2003年，全市GDP增长接近全省平均增长水平，是清远市近8年来增幅最高的一年；2004年，全市实现GDP248.2亿元，增幅高达19.6%，比上年上升5.7个百分点，GDP增长已超过全国和全省的增长速度，全省第一。近几年来，清远市流通业市场明显趋旺，2003年，全市社会消费品零售总额比上年增长10.2%，2004年增幅更达到15.3%。2004年，全市GDP比1998年增长81.8%，而同期的社会消费品零售额增长79.1%，与GDP增长速度基本持平。
◆三大商业中心对全市流通业发展发挥重大作用。
据统计，从1998年以来，市区、英德、连州市三大商业中心的社会消费品零售额占全市
比重超过了70%，如2003年市区占全市35.9%，英德占24.1%，连州占12.1%，三大中心占全市比重为72.1%。这几年的经济发展，进一步确立了市区、英德、连州为中心的三大商业经济区域地位，三个市区依托较好的经济基础和区位、环境、裁体、政策等优势，商业规模不断扩大，作为全市商业中心的地位越来越突出，初步形成了清远市三大商贸中心和商品集散地，为清远市加快流通业发展提供了良好的基础。
外来投资对清远流通业发展产生巨大促进作用。
近年，全市先后制定了加快经济发展的若干规定和招商引资暂行办法，招商引资门槛一降再降，费用一减再减，效率一高再高，掀起了全市二次创业新高潮。期间大批现代流通业新业态、新项目落户清远，到目前止，麦当劳、肯德基、华润万佳、新一佳、摩登百货、益华百货超市等一批知名企业落户清远，其中较大型商业项目有“名都商业中心”“清远城市广场”“赢之城清远商业文化中心”“倾城摩尔”“连州市城西边贸市场”等等。据不完全统计，全市目前建筑面积2千平方米以上的较大型商业网点项目有26个，总建筑面积约27万平方米，其中外来投资者经营的商业项目总建筑面积达18.8万平方米，经营面积过万平方米的项目分别有清远市名都商业中心、城市广场、倾城摩尔、清远商业文化中心和连州市城西边贸市场等。
外来投资商业项目的不断增加，给清远流通业迅速发展产生巨大的作用和深远的影响，具体表现在：一是弥补了流通领域基础建设投资的不足。一直以来，清远流通业普通存在商业网点不足，流通设施陈旧，商业技术基础落后等问题，近几年，清远随着国有集体企业改革不断深化，主要的国合商业基本退出流通市场，商业投资不足问题相当突出，严重阻碍了清远流通业发展。这几年的外来资金进入，对清远弥补商业投资不足、加快商业发展起到了积极作用。二是推进了清远流通业发展和现代化进程。外来商业投资的进入，特别是新业态和国内、省内知名企业的成功引进，在带来了资金的同时，也带来了先进的营销理念、营销策略和科学管理方式，使流通业市场化进程和整体水平有了很大提高。三是外来投资流通企业基本上以大规模、连锁化、高技术、新业态等形式出现，对本地流通业发展起示范带动作用，它们在活跃本地经济、优化清远流通业结构的同时，也带动本地建筑、房地产、交通运输等相关产业及各种服务业从中受益。
◆民营流通业成为全市流通业发展的主要力量。
几年来，清远各级党委、政府认真贯彻发展民营经济的各项政策和
工作部署，采取切实措施，调动广大人民群众投资创业的积极性，使民营经济得到较快发展。至2004年底止，全市有民营企业3048户，比2003年增加369户，增长26.8%，注册资金66.86亿元；全市有个体工商户70383户，注册资金19.6亿元。当前，民营经济在各类经济类型中固定资产投资中占第一位，民营经济已占部分县（市、区）经济总量的40%--50%，已成为县、市经济的重要支柱。在清远流通业中，批发零售业、餐饮服务业、城乡集贸和专业市场90%以上由个体和民营企业经营。同时，它们在国有集体企业改革中，吸纳下岗职工再就业、置换和注入资本等之间发挥了重要的作用，即降低国企改革的社会成本，安置了下岗职工，又拓展了全市流通业的发展空间。
◆农村市场增长速度加快。
2003年，清远农村社会消费品零售总额比上年增长8.4%；2004年
比上年增长17.8%，增长速度比城镇高出4个百分点，说明清远农村商业逐步成熟，农民消费能力逐步增强，农村市场潜力较大。
2.2.2存在问题
近几年来，清远流通业虽然取得长足的发展，但仍存在一些问题，主要表现在：
◆消费总量低，流通的支柱作用未充分体现出来。一是受经济总量
小，城市和人口规模小以及市民购买力仍不足等客观因素影响，总体反映市场消费总量仍较低。二是流通业发展潜力未充分挖掘，商业对国民经济的贡献率仍较低，如2003年，批发零售易业实现GDP15.92亿元，仅占全市GDP总量的8.1%，商业对国民经济的贡献率处于全省较低水平。
◆流通产业整体素质不高。总体上看清远流通企业还处于组织散、
规模小、实力弱的状态，与本市经济发展趋势和市场竞争不相适应，特别是县级以下地区的流通方式仍较落后，大型流通主体缺位，集贸市场、小商小贩仍是流通市场的主导者。
◆随着国企改革的不断深入，清远传统体制下流通业形成的“一、
二、三、零”流通格局已打破，但新的流通组织又没有形成。目前，清远流通组织结构呈非均衡
发展的两极趋势：一是随着外来大商家的进入，城市局部地方有形成商业投资盲目扩张和片面追求大型化趋势；二是大量的流通企业规模呈小型化，大量下岗人员、竞争力差人员纷纷进入流通领域，造成大量小商业资本盲目扩张，商业企业过度竞争。
◆市场秩序不够规范。由于国家立法和市场监管体系相对滞后，低
层次的集贸市场和小商业档铺大量存在，业态、营销方式落后，导致假冒伪劣商品禁而不止，市场行为不够规范，售后服务不能保障，没有完全形成公平、公正、公开竞争的市场环境。
2. 3清远市中心城区现有商业网点存在的问题
◆行政分割导致的商业分割，缺乏统一规划
清远市中心城区所包含的三个地方老城、新城和清新县一直以来因行政和地理位置的分割，造成了今天商业格局的分割。未能形成中心城区的大流通、大市场统一协调的格局。
现行的大型零售网点、批发市场的开办和商业街的建设多半是一种自发形式所形成的，缺乏科学有效的调控手段和方法，导致了零售网点、批发市场和商业街的布局不合理，引起了对交通、环境等的不良影响，也在一定程度上影响了网点企业的正常经营，甚至引起了市场秩序的混乱。
由于缺乏统一规划，投资者在投资时没有明确的信息，缺乏投资信心；而自发形成的市场往往会造成重复投资并带来恶性竞争。
◆历史因素造成的商业网点的过度集中
如市区在建或已建成投入使用的大型购物广场、超市较多，它们提
升了商业经营水平。但是，从总体上看，我市城市商业网点建筑缺乏总体规划，存在商业网点布局不均，结构比例失调，低水平重复建设的现象，如在城区先锋路、北门街到环城路不到1平方公里的地域内，分布着百和、新一佳、益华、忠毅等已建成投入使用的较大型零售网点，其经营面积均在5千平方米以上，经营业态功能、规模、档次雷同，这种重复建设除必然会造成商业恶性竞争外，也不可避免造成社会资源的浪费，近一年来，广客隆超市、亚太超市、名都百货等先后撤出该商圈就是证明。
老城区商业网点的高度密集，使得商业街土地利用强度过高，不利于综合利用城市资源和
形成商业街的个性特色，在交通组织、基础设施配套、旅游资源开发等方面造成了较大压力，从而对商业街和城市的发展造成了不利影响。
◆商业现代化程度较低，商业业态结构不合理
清远市的商业网点中以经营服装和日常消费品一类的居多，而且呈现出分散、凌乱的特征。经营其他商品类型的商品较少，尤其突出的是经营文化用品和书籍的商店少。作为城市商业网络中一个重要的力量的专业店，在清远市的商业网络中所发挥的作用非常的小，数量和种类都很少。
商业还停留在较为传统的经营理念与水平上，表现出信息化、连锁化程度低，不利于商业的规模化、系统化的发展。
◆商业网点环境待改善
政府对于商业引导的政府较少，在市场经济条件下，政府不能通过
强制的手段规定在哪个地区配置什么样的商业网点。但是政府可以利用商业政策引导商家向政府所规划的地区进行投资。可以利用一定的土地优惠政策和税收优惠政策等吸引商家投资，但目前清远缺乏针对不同地区，不同投资的政策引导，无法引导商业投资的合理分布。
由于许多网点配置设施不完善，周边环境不佳以及管理不到位，导致商业网点购物空间和市场环境存在诸多问题。
停车设施的严重不足，致使消费人群的可进入性和可疏导性受到制约，并带来了一定的交通安全隐患。目前大多数的商业街缺乏顾客服务的软硬件设施和条件，如绿化、休闲娱乐设施、标牌指示、货物托管等，从而在一定程度上制约了商业街档次的提高。
批发市场的规模偏小，硬件设施有待改善，配套设施明显不足。有些市场只是利用闲置的仓库和待土地建成的，带有明显的临时性，市场铺面布局凌乱，卫生状况很差。此外，批发市场乱搭乱建、违规建设等现象较为严重，影响了市场环境。
◆商业网点管理较为滞后
清远商业街在地块开发、建筑外观设计、形象设计等方面缺乏统筹
规划、开发，导致商业街的功能、特色不统一，布局较凌乱、形象不鲜明。行业管理没有得到重视，尚未建立行业自律机制。商业管理以传统管理为主，尚未完全引入现代化和管理模式，管理
手段相对滞后。
批发市场的组织化程度和管理规范化程度不高，缺乏应有的、完善的法制来保障市场机制的正常、有效的发挥，以及规范、调控批发市场的建设和运行。不少批发市场的开办者对市场只管收租收费，内部管理很弱甚至没有，市场管理严重滞后。
第三章发展目标
3.1城市总体性质、规模和空间结构
3.1.1城市性质
全市政治、经济、文化和信息中心，珠江三角洲后花园，以轻加工业和旅游商贸服务业为支柱产业的滨江水园林城市。
3.1.2城市职能
○1国家优秀旅游城市。
○2珠江三角洲后花园。
○3新兴的轻加工工业城市。
○4粤北地区的地方性中心城市。
3.1.3人口规模
◆市区中期为61万人，其中户籍常住人口为52万人，暂住人口为
9万人，远期为95万人，其中户籍常住人口为82万人，暂住人口为13万人。
◆清新县城规划人口中期为17.5万人，其中常住人口10万人，外
来人口7.5万人，到2025年为29万人，其中外来人口12万人。
3.1.4用地规模
◆市区中期城市建设用地面积控制在64.5平方公里内，人均用地
控制在105平方米以内，远期城市建设用地控制在95平方公里内，人均用地控制在100平方米以内。
◆清新县城规划中期建设用地规模控制在17平方公里以内，人均
用地在105平方米以内；到2025年控制在29平方公里内，人均用地控制在100平方米以内。
3.1.5市区空间结构
规划将自然山体、水体引入城市空间，突出城市特色，形成“两轴三
心、三组团”结构。两轴包括“一主一次”，主轴为广清大道，次轴为北江；三心包括一个城市中心，两城市副中心；三组团为江北组团、中心组团、龙塘组团。
3. 2城市商贸发展总体目标
3.2.1构建“一主三副”的清远商贸中心
根据清远市中心城区老城区强、新城区、清新县城弱的结构特点，考虑龙塘组团在今后工业迅猛发展、商业迫切配套发展的特点，着力构建中心组团、江北组团、龙塘组团、清新组团“一主三副”的大商业格局，将清远建设成为连接广州珠三角地区，面及全市，辐射粤北、湖南、广西等地区的现代商贸中心。
3.2.2一主三副
主要是结合城市主中心和组团中心布置。“一主”是指以在新城中心组团设置的城市商业为主中心。“三副”是指在老城区江北组团以原有基础设置的城市商业副中心；在龙塘组团设置城市商业副中心；在清新县城设置城市商业副中心。
◆中心组团：以银泉北路为中轴线，范围包括北江以南、大燕河以
北横荷街道办和洲心街道办的部分用地，布置市级公共设施，形成集行政办公、商贸、金融、文化娱乐、科技和体育设施于一体的市级公共设施中心。作为未来的行政商贸中心，其商业建设将重点在商务、金融方面及相关的服务业，安排大型综合商场、超级市场、各类金融机构，形成市级商贸中心。
◆江北组团：以旧城南门街、北门街为中心，范围包括凤城街道办
及东城街道办的部分用地，南门街与北门街是旧城传统的商业街，商业步行街的格局已基本形成，商业气氛较浓，主要是利用旧城原有的较好商业气氛，处理好功能分区，完善其交通系统，改善购物环境，使之成为更成熟的商业步行街区，形成市级商贸副中心。
◆龙塘组团：用地范围包括龙塘镇大部分用地，规划在广清大道以
东，清凤西路两边发展商贸业，利用工业迅速发展的契机，将新会展中心设在该商贸区内，发展以汽车、摩托车、机械等工业产品为主的会展中心，争取承办全国性至国际性的会展，提高清远
知名度，发展清远品牌，形成市级商贸副中心。
清新组团：用地范围包括清新县城太和镇部分用地，该组团利用
其良好的旅游资源和自然条件，重点改造并增设适合度假休闲的商业配套设施，成为旅游度假休闲胜地，通过旅游的兴旺带动商业的发展，通过商业的发达推动旅游的进步，促进商旅互动的良好局面，形成市级商贸副中心。
3.2.3清远市中心城区商业网点的总体规模、结构和布局目标
清远市各组团现有公共设施、商业设施数量和规模存在较大差异。如江北组团设施较齐全，但部分配套设施用地不足且规模偏小；中心组团是新发展起来的组团，商业设施不多，不能适应未来的消费水平，仍需继续发展和完善。
市区商业金融设施现状一览表（单位：公顷）
改变现有过度集中、局部失调的商业布局现状，在改善、提升现有城市商业中心的基础上，加强对商业薄弱地区的建设。对商业业态以调整，现有的商业业态过分单一，以传统的商业业态为主，新型业态在现有商业结构中比例很小。需要引进先进的新型商业业态，大力发展适合连锁发展的业态，如超市、便利店，加强商业信息系统的建设，逐步实现清远的商业现代化，与城市总体规划布局相适应、相协调。
按照城市总体规划，清远市中心城区商业设施结构如下：
3.2.4 形成协调发展、各司其职的商业网点体系
通过合理规划布局，形成协调发展，各司其职的商业网点体系。老城区传承商业历史文化，融汇现代商业网点和新型业态，打造传统商业与现代有机结合的商圈；新城区及清新等商业基地薄弱地区要以现代理念为指引，以新型业态为主导，打造现代化的是商圈。以规模化、现代化发展为主线，积极发展现代物流、批发服务和旅游商务。
◆加强建设特色商业街
商业街的建设以特色为主导思想，反对重复建设和雷同建设，专业
化建设和综合化建设相结合，将商业街的建设与城市建设和改造相结合，使商业界成为反映城市历史风貌特色，适应居民购物、休闲娱乐和社会交往的重要商业景观和场所。
◆注重引导大型零售网点发展
对于大型零售网点的发展一定要按照居民的生活水平来进行建设，对于大型商业网点的数量结构、业态结合及空间布局要进行科学的评估和合理的判断。对现有大型零售网点进行改造升级，根据城市发展要求、居民生活水平的需求及商业结构优化的要求，在控制总量的基础上适度增加大型零售网点。切忌为了城市形象，盲目上马建设大型零售商业网点，从而造成资源的浪费。
◆积极发展社区商业功能区
从满足广大市民日常生活多方面的需求出发，以便民利民为宗旨，建设以大中型的超市和社区肉菜市场为主导，配以其他便民服务设施的社区型商业功能区。
◆加快建设和改造提升批发市场
对现有批发市场加以整合、改造和提升，改变现有批发市场小而凌乱的布局现状，增强其商贸辐射功能。要加快建设生产和生活有需求而现在不存在的批发市场。充分利用清远的农林牧副渔方面的自然资源，大力建设农副产品的批发市场。通过法律和政策手段相结合，控制小型批发市场的无序建设。
◆积极建设物流基地
利用清远市所具备的区域优势和交通条件，以高速公路、铁路和港口为依托，注重物流基地和批发市场的有机结合，为发展工业和活跃商业提供服务，积极建设区域型综合性物流基地。
3.2.5 商业与旅游的结合
清远是一个旅游资源十分丰富的城市，在进行商业网点规划中需要充分考虑发展局面。未来清远市中心城区的旅游业重点发展休闲度假、商务及会议旅游，故在进行商业网点配套商业网