2016年成都服务式公寓研究

成都市公寓市场调研报告一、市场概况1.1 市场规模成都市作为中国西部地区经济中心和区域枢纽城市，公寓市场发展潜力巨大。

根据调查数据显示，截至2021年底，成都市公寓市场的总规模达到100万平方米，市值超过10亿元。

1.2 市场特点成都市公寓市场具有以下几个特点：1.2.1 供给不足尽管成都市公寓市场发展迅猛，但与市场需求相比，供应还远远不足。

由于人口流入和城市化进程加快，居民对于公寓的需求不断增加，供给短缺成为市场普遍问题。

1.2.2 中小户型远销成都市公寓市场以中小户型为主，通常面积在50平方米至120平方米之间。

由于成都市大部分居民收入水平不高，中小户型的公寓成为市场主力。

不过，由于地理位置和价格等原因，中小户型公寓在一些繁华商圈往往供不应求。

1.2.3 租赁市场活跃由于成都市有大量的高校和科技企业，租赁市场处于相对活跃状态。

许多大学生和白领一族倾向于选择公寓租赁而非购买，这也为公寓市场带来了新的商机。

二、市场竞争2.1 市场主要参与者成都市公寓市场的主要参与者包括开发商、运营商和代理商。

开发商负责公寓项目的规划和建设，运营商负责公寓的日常运营管理，代理商则负责公寓的销售和租赁。

2.2 竞争模式成都市公寓市场的竞争模式主要有两种：2.2.1 产品差异化竞争激烈的市场中，公寓企业需要通过差异化来吸引消费者。

一些企业通过提供高品质的公寓、完善的配套设施和优质的售后服务来树立品牌形象，吸引更多的消费者。

2.2.2 价格竞争价格是消费者选择公寓的重要因素之一，一些企业通过降低价格来争夺市场份额。

尽管价格战可能导致利润下降，但在市场竞争激烈的情况下，一些企业还是愿意通过牺牲一定利润来获取更多的市场份额。

三、市场发展趋势3.1 互联网+公寓随着互联网技术的迅速发展，互联网+公寓成为市场的新趋势。

通过互联网技术，公寓企业可以实现更高效的运营和管理，提供更好的用户体验。

比如，一些企业将公寓租赁与在线平台结合，通过在线预订、租金支付等功能，方便用户处理各类问题。

成都酒店式公寓的现状分析及发展趋势胡家镜摘要：酒店式公寓作为区别于星级酒店与普通住宅的房地产衍生新兴市场，在北京、上海等城市已经得到长足发展，然而在成都等二线城市可以说是还是一个几近空白的潜力市场，发展前景备受期待。

本文通过向成都酒店式公寓住店客人发放调查问卷，对酒店式公寓管理人员、高星级酒店客房部经理、成都市旅游局工作人员进行访谈等调研方式，首先总结了成都酒店式公寓的经营及利润分配模式，然后从物业（供给）特征和市场（需求）特征两方面对成都酒店式公寓的发展现状进行了分析，在比较其市场供给与需求的吻合和差异程度的基础上，提出了成都市酒店式公寓的发展趋势。

关键词：成都、酒店式公寓、物业特征、市场特征、趋势目前，住宿业经营业态日益多样化，酒店式公寓因“酒店式的服务，公寓式的管理”的特征和优势，成为一股不可忽视的力量，分割着传统酒店的市场份额。

在成都，酒店式公寓作为区别于星级酒店与普通住宅的房地产衍生新兴市场，已经悄然兴起。

笔者于2008年1月上旬至3月初，通过实地考察、问卷调查、电话访谈、网络资料收集等方式，对成都酒店式公寓的分布、类型、规模、产品特征、客户群体、价格等进行调研，根据调研结果从物业特征（供给）和市场特征（需求）两个维度，分析了成都酒店式公寓的发展现状及发展趋势。

一、成都酒店式公寓的兴起酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

随着商旅生活的迅速发展，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善，进而形成如今酒店式公寓的通用概念：即是一种结合酒店管理模式和设施标准，集住宅、酒店、会所多功能于一体，主要用于租住（或投资）的公寓型住宿单元，亦是一种物业经营模式。

酒店式公寓向住客提供家庭的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。

由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而备受商务人士的青睐。

成都最贵酒店公寓－成都棕榈泉费尔蒙公寓“6月22日，成都棕榈泉费尔蒙公寓单日成交30套，并以29200元/㎡的价格打破了成都最高公寓成交单价。

”消息一出便引发成都楼市各界热议，而成都高端酒店式公寓，一时间成为楼市关注焦点。

棕榈泉费尔蒙挑动成都高端公寓神经棕榈泉费尔蒙公寓单日成交30套，并以29200元/㎡的价格打破了成都最高公寓成交单价，这对于成都楼市确实是个不小的撼动，尤其对于成都刚刚起步的酒店式服务公寓。

去年5月26日，成都第一座六星级酒店公寓棕榈泉费尔蒙国际公寓正式对外开放，并成为成都首个可售六星级酒店公寓。

而在这之前，成都的酒店式服务公寓管理机构大都采取与开发商合作开发的模式，只租不售，亦或采取与业主合作的模式，只提供物业租赁服务。

棕榈泉费尔蒙公寓的亮相，可以说填补了成都楼市酒店公寓投资行业的一个空白。

这也就可以理解为何棕榈泉费尔蒙公寓自推出以来一直都备受青睐。

成都棕榈泉国际中心（来源：网络）在成都，尽管服务式酒店公寓刚刚起步，但是作为未来发展最有潜力的城市，其国际化和高端性决定了城市的未来定位，高端服务式酒店公寓成为投资产品中的一朵奇葩，受青睐程度不容小觑。

“棕榈泉费尔蒙公寓的高端性因费尔蒙而保障，并且有国际窗口的意义，可作为自己的高端会所来安排宴请和住宿。

”6月22日一位购买6套棕榈泉费尔蒙公寓的客户谈到自己下手购置的原因时说，他将买来开展高端商务活动。

作为越来越国际化的成都，成都虽然已经有全球知名机构入驻，但市场仍处于初级阶段。

成都国际化市场正在成为新的投资领域(小区网论坛)，而对于有实力的投资客而言，成都高端服务公寓或许是一个资金出口。

而成都棕榈泉费尔蒙公寓、奥克伍德华庭、盛捷江畔、辉盛阁国际公寓、香格里拉大酒店公寓等成都顶级的服务式公寓长期受到投资客追捧正是凸显了成都服务式公寓的神经敏锐度。

成都国际化市场掀高端公寓激战对于北上广深等国际化大都市，顶级酒店公寓产品早已不稀奇，上海四季酒店旗下的四季汇售价16万元/平米、上海半岛酒店旗下的半岛酒店公寓售价20万元/平米、北京的励骏酒店旗下的励骏酒店公寓售价15万元/平米、北京四季酒店旗下的四季世家售价16万元/平米，这些酒店公寓在当地早已奠定了顶级城市豪宅的地位，业主均为当地的社会名流。

成都华尔道夫酒店调研报告调研报告：成都华尔道夫酒店一、调研目的本次调研的目的是了解成都华尔道夫酒店的市场地位、服务品质、客户群体以及发展前景，为潜在客户提供准确的信息，帮助他们做出决策。

二、调研方法1. 搜集资料：通过浏览官方网站、阅读宣传材料、查阅相关报道等方式，获取华尔道夫酒店的基本信息。

2. 实地考察：实地前往华尔道夫酒店，通过观察和与酒店员工交流，了解其服务质量和客户需求。

3. 用户反馈：通过查看酒店的客户评价、评论和社交媒体上的讨论，获取客户对华尔道夫酒店的意见和反馈。

三、调研结果1. 市场地位：根据调研资料显示，成都华尔道夫酒店作为国际五星级豪华酒店，在成都市具有较高的知名度和影响力。

酒店地理位置优越，位于成都市中心地带，交通便利，周边商圈繁华，吸引了大批商务和休闲旅客。

2. 服务品质：酒店提供了全方位的高质量服务，包括客房、餐饮、会议等。

客房设施豪华舒适，配备了一流的床上用品和洗浴用品，符合五星级豪华酒店标准。

餐饮方面，华尔道夫酒店拥有多个餐厅和酒吧，供应多样化的美食和饮品。

会议设施齐全，可满足各类会议需求。

3. 客户群体：华尔道夫酒店的主要客户群体以商务人士和高端旅游者为主。

商务人士选择华尔道夫酒店是因为其一流的设施和服务，使得他们能够在商务活动中获得方便和舒适；而高端旅游者也欣赏酒店优越的地理位置和奢华的环境，享受完美的旅行体验。

4. 发展前景：成都华尔道夫酒店在成都市的发展前景较好。

成都是中国西部地区最具活力和发展潜力的城市之一，吸引了众多国际企业和旅游者。

酒店所在的商圈发展迅速，周边建设项目不断增加，为华尔道夫酒店提供了更多的商机和潜在客户。

四、建议和结论1. 提升服务品质：作为一家国际五星级酒店，华尔道夫酒店应继续提升服务品质，进一步满足客户的需求和期望。

例如，加强员工培训，提高员工专业素养和服务水平。

2. 深入挖掘客户需求：针对不同客户群体的需求，开展市场调研，定制个性化的服务和产品。

2016年成都房产市场分析报告中国·成都前言2016年上半年，成都市场整体呈现出温和上涨的态势，一方面是受首付比例下降、交易税费调减等利好政策影响，另一方面是受一线和热点二线城市大幅上涨的带动。

一方面，从2016年成都大宗交易成交情况来看，8宗大型物业交易涉及3处住宅项目被收购，投资资本的活跃体现了买家企业对未来成都住宅市场的看好；另一方面，2016年成都新添四家大型优质房企，并在土拍市场表现活跃。

从2016年成都土地拍卖情况看来，主城区成功拍卖的52宗土地宗近半数以溢价成交，地王频出，最高溢价达300%，一定程度反映了大型优质房企对成都住宅市场发展的信心。

因而对于未来成都住宅市场的发展趋势，我们仍持乐观看好态度。

成都房地产市场分析金融城房地产分析分析结论2016成都房地产市场分析目录成都房地产市场分析房地产相关政策房地产相关经济房地产相关社会房地产相关技术Part 1相关政策环境2016年上半年政策环境较为宽松,通过降首付、降契税减营业税、上调公积金存款利率、放宽公积金贷款政策等措施助力去库存。

2016年第三季度商品住宅市场活跃,自住型改善住房成交比重持续上涨,更有投资客入市炒房,为避免投机,防止泡沫化,政策上有所收紧。

政策环境小结Part 2相关经济环境国际经济分析新兴市场经济体表现亮眼我国GDP走势我国GDP走势持续走低，经济下行压力大！我国居民消费价格指数（CPI）我国CPI走势逐渐温和，国民消费压力减缓！我国居民消费价格涨势温和11月份，居民消费价格同比上涨2.3%，涨幅比上月上升0.2个百分点。

1-11月份，居民消费价格同比上涨2.0%。

分类别看，11月份，食品烟酒价格同比上涨3.2%，衣着上涨1.4%，居住上涨2.0%，生活用品及服务上涨0.3%，交通和通信价格持平，教育文化和娱乐上涨2.2%，医疗保健上涨4.4%，其他用品和服务上涨4.2%。

在食品烟酒价格中，粮食价格上涨0.7%，猪肉价格上涨5.6%，鲜菜价格上涨15.8%。

服务式公寓可行性研究报告一、背景介绍随着城市化进程的不断加快，人口流动不断增加，对于居住环境的要求也变得越来越高。

传统的长租公寓往往存在居住环境不佳、服务质量不高等问题，而服务式公寓则以其高品质的居住环境和优质的服务受到越来越多人的青睐。

因此，对于服务式公寓的可行性进行研究具有重要意义。

二、市场分析1. 市场需求随着经济的发展和人们生活水平的提高，人们对于居住环境和生活品质的要求也越来越高。

服务式公寓提供了高品质的居住环境和优质的服务，吸引了越来越多的租客。

尤其是对于一些短期出差、旅游的人士，服务式公寓提供了更灵活、更舒适的居住选择。

2. 竞争分析目前市场上存在着众多的服务式公寓品牌，如寓见、魔方、美居等，在市场上占有一定份额。

除了传统的服务式公寓品牌之外，一些互联网企业也开始涉足这一领域，通过线上平台提供服务式公寓预订，竞争日益激烈。

3. 市场潜力随着城市化进程的不断加快，人们对于高品质的居住环境和便捷的生活方式的需求也越来越强烈。

服务式公寓作为一种新型住宿形式，具有较大的市场潜力，在未来将有更大的发展空间。

三、运营模式1. 业务范围服务式公寓主要提供短期和长期的住宿服务，一般包括公寓式客房、厨房、卫生间、餐厅等基本设施，并提供一定的家具和日用品。

除此之外，服务式公寓还可以提供一些额外的服务，如接待服务、清洁服务、餐饮服务等。

2. 管理模式服务式公寓通常由专业的管理团队进行运营管理，负责客房的保洁、维修和服务等工作。

而租客可以通过线上平台进行预订和支付，享受便捷的入住体验。

3. 服务质量服务式公寓的核心竞争力在于提供优质的服务。

因此，服务式公寓需要建立完善的服务体系，保证客户能够享受到高品质的服务，提高客户满意度和忠诚度。

四、可行性分析1. 成本分析搭建服务式公寓需要投入一定的资金，包括房屋租金、装修装潢、设备设施等成本。

另外，服务式公寓的日常运营也需要一定的人力成本和管理成本。

因此，需要对各项成本进行详细的分析，确保可行性。

成都市人民政府办公厅关于加强五城区保障性住房小区管理与服务的意见文章属性•【制定机关】成都市人民政府办公厅•【公布日期】2016.07.15•【字号】成办函〔2016〕106号•【施行日期】2016.08.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】住房保障正文成都市人民政府办公厅关于加强五城区保障性住房小区管理与服务的意见成办函〔2016〕106号各区（市）县政府，市政府有关部门，有关单位：为进一步加强锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区（以下统称五城区）保障性住房（含公共租赁住房、经济适用住房和限价商品房）小区交付使用后管理与服务，大力推进管理专业化、居民自治化、服务人性化和监管智能化机制，把保障性住房小区建设成为功能完备、管理民主、服务完善、和谐幸福的社会生活共同体，实现安居乐业与社会和谐，现提出如下意见。

一、落实属地化管理（一）建立房屋使用管理属地化机制。

市房管局负责五城区范围内的保障性住房房源筹建、配租配售、使用监管、租金管理、维修养护、监督考评等工作；五城区政府具体负责保障性住房小区安全巡查和监管、违规查处、物业服务监督、居民自治指导、信访投诉处理等工作。

（二）加强居住属地管理。

1.按照居住属地管理原则，五城区政府是本辖区内保障性住房小区社会管理和服务的责任主体，将保障性住房小区居民纳入属地网格化社会管理和服务体系。

2.街道办事处具体负责对辖区内保障性住房小区社会管理和服务工作，提供劳动就业、公共卫生、义务教育等公共服务，开展人民调解与基层法律服务、安置帮教与禁毒禁赌、突发事件及自然灾害管理、消防和安全生产管理、流动人口管理、社区管理等工作。

3.五城区财政应负责安排落实保障性住房小区社会管理与服务所需资金，对保障性住房所在街道办事处给予相应工作经费保障。

二、加强专业化管理（一）物业服务专业化。

五城区政府应将本辖区内保障性住房小区纳入日常巡查范围，强化物业服务的监督指导，加大行政、信用监管力度，依法依规处理发现的物业问题；街道办事处应参与对保障性住房小区物业服务的监督指导。

成都高端公寓案例分享阿玛尼公寓Each drawing comes from Mr. Armani personally每一笔线条，均出自阿玛尼先生之手3项目概况项目定位大中华地区首个阿玛尼奢华住宅位置及交通顺江路335号（望江公园对面）项目名称天玺阿玛尼开发商门里集团物业类型70年产权住宅占地面积（亩）27建面（万㎡）15容积率 5.98绿化率20%总户数约1344车位数930梯户比8T11 /8T12建筑高度（米）220标准层面积（㎡）1300住宅层高（米） 3.15在售面积区间82-300 ㎡交房标准三档装修标准：◆传奇版（含固定家具、厨卫）、◆魅影版（含固定家具、厨卫、活动家具）◆荣耀版（固定家具、厨卫、活动家具、软装）◆订制服务物管公司/物管费用12元/ ㎡仲量联行提供意大利式全管服务项目特色地段、阿玛尼品牌、配套成都阿玛尼为国内首个阿玛尼奢华住宅，70年产权公寓，位于锦江之畔，与望江楼公园隔江相望，地段优越，定位高端，属成都市场顶级公寓行列。

规划布局阿玛尼艺术公寓2号楼范思哲公寓高度：240米文化东方酒店（六星级）业态：酒店楼栋低区服务式公寓、高区酒店办公（SOHO 、甲级写字楼）高度：333米工程进度：基坑阿玛尼艺术公寓1号楼1号楼2号楼楼层规划◆1F 玺璟会所◆2-62F 住宅◆63-65层跃层住宅◆30层天际养生康体会所◆66层焰荟空中艺术会所（焰池空中艺术泳池）楼层规划◆1F 翠璟会所◆2-62F 住宅◆63-65层跃层住宅◆30层天际养生康体会所◆66层跃荟空中森林会所（悦池空中森林泳池）B 型大套一A2型套二A2型套二A1型套二C 型套一D 型套三B 型大套一C 型套一C 型套一C 型套一B 型大套一◆标准层面积：约1300㎡◆梯户比：8梯11户◆产品分布：☐标准楼层：2-62层61-160 ㎡（A1\A2\B\C\D 型）☐特殊楼层：192 ㎡（E 型）☐景观面：套二、套三的户型分布在端头位置，双面采光，价值最高。