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东丽湖万科城项目深度调研报告（调研时间：2011年4月23日——4月27日）前言万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。
万科城距我项目仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。
目录一、项目概述二、东丽湖万科城的开发契机1、宏观环境2、住宅郊区化的发展趋势三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道1、东丽湖万科地块现实条件2、问题的解决之道（1）万科城的定位（2）万科城的项目规划（3）产品的设计（4）建筑节能及生态技术四、东丽湖万科城的营销1、万科城项目的历史策划演变2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素五、结语一、项目概述东丽湖•万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。
人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。
重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。
计划在8 —10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。
天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095 亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80 万平方米，公建建筑面积8 万平方米。
项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。
距外环线17 公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。
天津市河西区六里地块场地环境调查与风险评估报告（主要内容）1地块基本信息1.1地块概况该项目评估地块总面积82163.7m2，位于天津市河西区，为原天津起重设备厂（北院）、第一运输公司、雄狮仪器厂、棉四宿舍门市部所在地，该区域北至大沽南路，南至黑牛城道，西邻天津冶金轧一钢铁集团有限公司，东至洞庭路。
具体范围见图1-1。
注：坐标数据来源于建筑用地规划许可证图1-1 场地评估范围图1.2 土地使用历史概况本项目调查评估工作主要针对原天津起重设备厂（北院）、第一运输公司、雄狮仪器厂三个企业及棉四宿舍门市部所在场地及场地周边环境背景，重点调查场地内外土壤、地下水污染情况。
天津起重设备厂于1953年建厂，主要生产中小型起重设备，曾作为中国第一家生产电动葫芦的企业，在我国轻小型起重机行业占有重要地位。
该厂主要产品为电动葫芦和梁式起重机，涉及铸钢、机加工、装配、喷漆等多种工艺。
于2009年将天起公司搬迁至天津经济技术开发区（西区），从2009年停产搬迁至今该厂区未再从事任何生产、经营活动。
第一运输公司，于1958年建厂，原名为天津市汽车运输五场，1958年建厂之前，该场地为陈塘庄的居民菜地。
第一运输公司一直作为单纯的运输场地进行运营，主要停放货车等，厂区东南角设有一个油罐。
2008年，根据津政发〔2006〕104号文合并为天津市第一运输公司，隶属交通运输集团，主要业务为天津市河西汽车综合检测站，驾校，以及运输车辆停放等。
雄狮仪器厂于1956年建厂，主要产品为布卷尺，为了迎合市场需求，1969年增加新产品：钢尺。
为配合中心城区发展战略的实施，对河西区老工业区进行重新规划。
按照城区规划要求，2006年搬迁至天津市津南区长青科工贸园，从2006年停产搬迁至今该厂区未再从事任何生产、经营活动。
棉四宿舍门市部为棉四宿舍的接待处，主要进行行政办公，未从事生产活动。
1.3场地现状概况根据现场踏勘情况，目前原天津起重设备厂（北院）、第一运输公司、雄狮仪器厂、棉四宿舍门市部所在场区已经拆迁完毕，除部分临时建筑外，均为裸地。
天津拿地方案新开路项目可行性研究报告2007年3月3日第一部分报告摘要 (4)一、前言 (4)二、项目概况 (5)1、项目简介 (5)2、项目区域在城市规划中的定位 (5)3、宗地现状 (5)4、项目规控的要点 (6)5、项目SWOT分析 (6)三、产品（商业）定位建议 (7)第二部分新开路可研报告 (8)一、基本概况 (8)1．天津市总体概况 (8)1．1地理位置 (8)1．2人口统计 (9)1．3行政区域 (10)1．4经济 (10)2．河东区总体概况 (12)2．1地理位置 (12)2．2人口 (12)2．3自然条件 (12)2．4文化产业 (12)2．5河东规划 (13)二、天津房地产市场分析 (14)1．天津历年市区土地出让面积（实际成交）单位：公顷 (14)2．2003年-2006年中旬开工及竣工面积走势图 (14)3．2005年-2006年中旬开工（复工）面积量和投资额度 (15)4．价格走势 (17)5．商品房成交情况（2005年7月—2006年6月） (17)6．天津房地产近期市场特点 (18)7．天津房地产发展趋势 (18)三、河东区土地交易情况 (20)1、天津市区2006年土地供应情况 (20)2河东区部分土地交易情况汇总表 (20)四、项目概况 (23)1、宗地位置 (23)2、项目区域在城市规划中的定位 (24)3、宗地现状 (24)4、项目周边情况 (25)4.1交通状况 (25)4.2项目周边配套环境 (28)5、大市政配套 (29)6、项目规控的要点 (29)五、市场分析预测及项目定位研究 (29)1、市场供给与可比项目 (29)1.1 市场供给分析 (29)1.2 周边项目分析 (32)1.3 本案（普通住宅）与周边项目价格比较 (40)1.4 商业部分的研究 (42)1.5 项目SWOT分析 (51)2、市场需求与目标客户 (52)2.1市场需求 (52)2.2目标客户群 (54)3．住宅部分客户群深化分析 (57)3、住宅部分产品定位与建议 (61)3.1可比项目户型配比分析 (61)3.2产品配比建议 (64)3.3建筑形式建议 (64)3.4房型平面设计建议 (65)3.5产品优化建议 (65)3.6铁路对本项目的影响： (65)3.7“70％90平米”政策对本项目的影响 (66)3.8销售策略建议 (66)4、公寓部分产品定位与建议 (67)4.1周边公寓户型比例 (67)4.2公寓户型配比建议 (68)4.3建筑立面建议 (69)4.4部分配套建议 (69)4.5产品优化建议 (69)5、商业部分建议 (71)5.1商业规划设想 (71)5.2商业平面形式和业态布置 (72)5.3产品优化建议 (73)第一部分报告摘要一、前言天津房产市场在二十世纪九十年代起步后，发展至今已成为中国房产市场的一块新热点，市场开发力度不断加大，未来的开发将向规模化、集团化发展。
天津宝坻大白庄地块可行性报告项目概况一、宗地位置。
此地块位于宝坻区大白庄镇九园工业园内，京津轻纺城旁为，紧邻宝白公路，距锦绣香江项目3 公里，距宝坻京津新城9 公里，地块距天津外环33 公里，此地块距津蓟高速出口2 公里，地块距宝坻县城39 公里（不走高速）。
宝坻区概况：总面积1523 平方公里，总人口65 万，非农业人口10 万。
宝坻地处京、津、唐三角的中心腹地，北倚燕山，西靠首都，东临渤海。
城区西北距北京70公里，东距唐山80 公里，东南距中国北方重要的国际港口天津新港90 公里，东距秦皇岛港200公里，以宝坻为圆心百公里半径范围内有3700 万人口，占京津冀北地区总人口的60% 。
宝坻拥有高密度的立体交通网络，毗邻首都和天津两大国际机场和天津新港、秦皇岛港、京唐港三大港口；京沈、津蓟两条高速公路十字交汇，纵横穿越宝坻全境，并留有6 个出口；宝坻境内及周边另有京唐、津围等12 条国家级干道；境内铁路与全国铁路网相连；穿越宝坻的蓟塘高速公路即将开始建设，京沪津蓟高速联络线正在规划中；规划中的“北京--宝坻--天津城际快轨”贯穿宝坻全境，宝坻京津通衢的地位日益巩固。
宝坻现有工业企业5000 余家，逐步形成了轻纺服装、食品、文体、建材、地毯、家具六大支柱产业，机械、塑料、汽车、电子、生物制药等行业正在迅速崛起。
香港合生创展集团、中国飞跃集团、大连实德集团、日本根来株式会社等一大批国内外知名企业先后投资宝坻，显示出宝坻巨大的“磁石”效应。
水利资源：宝坻是中国三北地区水资源最丰富的地区之一，境内有6条一级河道、7 条二级河道，并蕴藏丰富的奥陶系优质地下矿泉水和地热温泉，地热异常区总面积434 平方公里，井口水温高达94—98 摄氏度。
2006 宝坻区财政收人完成8.5 亿元，比上年增长36.29%。
财政支出8.4 亿元，比上年增长26.09%，财政收支基本平衡。
城区人均居住面积达到30 平方米。
全年社会消费品零售额实现29.8 亿元，增长加.64%。
大寺王村项目（394亩）发展报告发展部2005年8月目录一、区域背景（一）西青区概况（二）大寺镇概况二、房地产市场分析（一）天津市房地产市场分析（二）区域房地产市场分析三、项目概况（一）项目基本情况（二）地块评价四、项目定位（一）项目定位的思考（二）项目操作建议（三）项目定位五、项目产品描述（一）规划描述（二）建筑描述（三）外檐风格选择（四）景观描述六、项目收益分析(一) 成本分析（二）方案对比分析（三）现金流分析附件1：典型项目分析1附件2：典型项目分析2附件3：选定方案成本测算表附件4：方案二成本测算表附件5：方案三成本测算表附件6：选定方案现金流量表一、区域背景（一）西青区概况1、区位介绍西青区位于天津市西南部，东与红桥区、南开区、河西区及津南区毗邻，东南与大港相连，南靠独流减河与静海县隔河相望，西与武清区和河北省霸州接壤，北依子牙河，与北辰区交界。
南北长48公里，东西宽11公里，全区总面积570.8平方公里。
2、交通网络西青区交通便捷，道路网络四通八达，境内有京福、津淄、津港、津同、外环线等十一条公路干线，纵横交错，贯通全国各地。
经外环线可速达30公里以外的天津新港（中国北方最大的贸易港）和15公里的天津机场，驱车十几分钟就可进入天津市区，经京津塘高速公路可直达120公里处的中国首都北京。
京沪铁路穿越本区23公里的地段，设有曹庄、杨柳青、周李庄三个车站，还有陈塘支线（西站至陈塘庄）、周芦铁路（周李庄至芦北口）、李港铁路（李七庄至大港）及南曹支线（南仓至曹庄）贯穿南北。
3、行政划分及人口资源西青区辖李七庄、西营门两个街道办事处，杨柳青、张家窝、南河、大寺、辛口、中北、王稳庄七个镇，共160个村及59个居民委员会。
全区总人口33万人，其中农业人口24万，区人民政府驻地杨柳青镇是中国三大木板年画之一——杨柳青年画的发祥地，现有人口10万人，是天津市加速建设中的汽车卫星城。
4、经济状况近年来西青区经济呈现快速增长势头，地区GDP由2000年的73亿元增加到2002年的100亿元，2002年的增速达到24.5%，高于天津市平均增长速度，无论是经济总量还是增长速度在各区县中均名列前茅。
