省市东平新城地块调研报告
2009年7月
项目综述
地块处于市禅城区东平新城，该区域定位为市居住新区，是未来发展重点区域。
该区域目前商品房均价10500元/㎡，最高价格12500元/㎡，精装公寓最高可达20500元/㎡。
供应产品主要是130-160㎡改善型产品，最畅销的户型是120-130㎡改善型产品，有5%-10%的附送面积。
进驻的开发商包括保利、万科，竞争的焦点包括园林、产品创新。
总占地229亩，净用地154.6亩，规划容积率≤6，总建筑面积62万方，起拍价360万/亩，总价8.2亿元，楼面地价约900元/㎡。
市场机会点及存在的威胁
1)区域发展潜力（规划、政府投资建设力度）
2)区域供求关系
3)我司品牌及产品竞争力
4)
5)
开发建议
预计首期高层12500元/㎡，面积110-120㎡，精装公寓14500元/㎡，面积50-80㎡，预估首年资金回笼2亿元。
预计销售周期3年，成交均价16500元/㎡，净利润20%。
建议开发新户型，增加附送面积。
目录
项目综述 (1)
一、地块概况 (5)
1.地块位置及交通 (5)
2.地块现状及周边 (5)
3.地块各项指标 (5)
4.地块图示 (6)
二、市房地产市场综述 (6)
1.城市宏观经济数据 (6)
2.近5年房地产开发情况（EXCEL做表） (7)
3.商品住宅价格及成交走势 (7)
4.各区域房地产市场 (8)
5.房地产政策 (9)
三、地块所在区域房地产市场分析 (9)
1.东平新城板块地位 (9)
2.土地市场情况 (10)
3.区域商品房供求关系 (10)
4.区域商品房价格及面积 (10)
5.别墅市场分析 (12)
四、商业开发建议 (12)
1.商业定位 (12)
2.商业开发规模及面积 (12)
3.商业开发位置及设想（附图） (12)
4.商业租售价格评估 (12)
五、项目SWTO分析 (13)
六、项目定位 (14)
1.产品及售价建议 (14)
2.产品配比建议 (14)
3.销售计划预估 (14)
4.投资分析 (15)
5.其他建议 (15)
七、附件 (16)
1.楼市地图 (16)
2.当地代表楼盘 (16)
3.其他楼盘列表 (16)
4.城市商圈分析 (17)
5.畅销产品分析 (17)
调研人员：三、四
一、地块概况
1.地块位置及交通
地块四至
距离禅城市老城区中心1.5km，6个红绿灯，约15分钟的车距，高峰期间约30分钟。
2.地块现状及周边
突出有利因素和不利因素，如地块景观、拆迁物、高压线、地下电缆、破坏地块完整性的市政道路、古迹等。
周边，如景观、配套、环境，水污染、噪音污染（污染程度、污染源及距离）。3.
地块各项指标
4.地块图示
图示参考：投资部《目标地块地形图》
二、市房地产市场综述
1.城市宏观经济数据
2011年宏观经济数据与市对比表（与已有项目城市近似数据的对比）
分析：
通过以上数据可以看出，
2. 近5年房地产开发情况（EXCEL 做表）
2009年，市累计完成房地产投资1188.7 亿元，商品房施工面积6847.9万m 2，商品房竣工面积1293.5万m 2，商品房销售面积1396万m 2。各项目指标仅次于直辖城市，在省会城市排名前列。
10002000300040005000
60007000800020022003200420052006200720082009
从上表可以看出： ➢ 消化量
➢ 商品房的供求关系基本平衡，
➢ 销售面积增幅平缓，但施工面积增长较快，
3. 商品住宅价格及成交走势
商品住宅09年全年成交均价4903元/m 2，近8年房价每年8%稳步上涨，具
体可见下表：
10020030040050060070080020022003200420052006200720082009
010002000
300040005000
6000
4. 各区域房地产市场 两种表现方式： 1) 叙述
2) 2009年各区域成交情况对比：
5.房地产政策
重点指出有利和不利因素，限购、限贷，偷面积等等；如规划条件、预售条件、阁楼和地下是否算建筑面积，银行放款条件及速度，户口制度、税收、子女入校等政策，并调查我项目是否有特殊政策等。
三、地块所在区域房地产市场分析
1.东平新城板块地位
2010年上半年区域成交均价5100元/m2，同比09年全年均价4595元/m2上涨11%，东平新城板块在市房地产地位可见下表：
2009年东平新城与全市成交情况对比
由上表可见，于洪新城板块在全市68个板块中占据较高的成交比重，但目前仍以普通商品住宅为主，套型、总价、单价均低于全市平均值。
2.土地市场情况
2010年，该区域商住用地成交18宗，出让土地面积900亩，住宅总建筑面积50万平方米，楼面地价平均1610元/㎡。
主要竞争对手土地情况：
3.区域商品房供求关系
东平新城近3年供需基本持平，预计未来3年，年推货量在60万方以上，区域竞争日趋加大。
1)近三年累计推货量80万方，累计成交量70万方，供求基本持平
2)未来1-2年预计年均推货量达60万方（在建货量推断）。
3)该区域未来5年预计新增6-8个新项目，总建筑面积过300万平（土地供应
计划推断）
4.区域商品房价格及面积
1)价格
均价、最高价格，及特殊说明
2)户型
