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农村房屋买卖合同效力
在农村地区，房屋买卖合同是房屋交易中至关重要的法律文件，它规定了双方的权利和义务，保障了交易的合法性和顺利进行。
因此，农村房屋买卖合同的效力对于买卖双方都至关重要。
一、合同的签订
房屋买卖合同是买卖双方协商一致后达成的具有法律效力的文件。
合同应当包括双方当事人的姓名、身份证件号码、房屋的地址、面积、使用用途、价格、交付时间、付款方式等重要条款。
双方必须明确表达自己的意愿，并签字确认合同的内容，确保合同的真实有效。
二、合同的效力
农村房屋买卖合同是买卖双方之间的法律约束文件，具有法律效力。
合同一经签订并满足法定条件，即产生效力，双方必须按照合同约定履行义务。
如果一方不履行合同，另一方有权依法维护自己的合法权益，甚至通过法律途径进行追索和补偿。
三、合同的变更和解除
在合同有效期内，如果双方协商一致需要修改合同内容，应当书面确认并签署变更协议。
变更协议应当明确说明修改的条款和原因，经双方签字确认后即生效。
另外，如果出现特殊情况需要解除合同，双方也应当协商一致，签署解除协议并办理相关手续。
四、合同的执行
农村房屋买卖合同是双方之间协商的法律文件，对双方都具有法律约束力，因此双方应当严格遵守合同的约定。
如果一方违反合同，另一方可以通过法律途径进行维权，维护自己的合法权益。
同时，双方也要保留好合同原件，以备日后发生纠纷时作为证据使用。
农村房屋买卖合同的效力关乎买卖双方的利益，双方应当认真履行合同义务，遵守法律规定，确保交易的顺利进行。
只有在合同的约束下，买卖双方才能保证自己的合法权益，确保交易的安全和合法性。
农村房屋转让合同协议书农村房屋转让合同协议书篇1卖方：(以下简称甲方)买方：(以下简称乙方)甲方现有一套两房一厅和一间附属房，使用面积95平方米，该房位置：___。
现甲方有意转让该房给乙方，鉴于甲方和乙方属卖买关系，经双方协商达成如下协议：一、价格方面：该房转让价：___万元。
二、债务方面：甲方负责处理房产转让前的一切债务，房产权转让之日起，新发生的.债务由乙方负责。
三、甲方负责处理好房产转让前产权方面与他人发生的纠纷。
该套住房如今后需要办理有关手续，甲方有责任协助乙方办理，但办理手续的一切费用由乙方负责。
四、乙方一次性交清转让费_____万元整，甲方即交付给乙方该房已办的有关手续和房门钥匙。
五、甲方将房产证交给乙方后，乙方若用作抵押证件所产生的一切债务由乙方承担。
六、此协议一式三份，双方各执一份，一份交给公证人，自双方签字后生效，双方不得反悔。
甲方：______乙方：____________年______月______日______年______月______日农村房屋转让合同协议书篇2甲方_________县_________农村信用合作社住所地：_________县_________镇_________村法定代表人_________乙方_________为加大抵债资产处置变现力度，甲乙双方就抵债房屋转让事宜，经过充分协商，达成如下协议：一、根据_____人民法院_____执字_____第_____号民事裁定书，甲方依法取得原属所有的位于_________县_________的房屋一处，共_____层，每层_____间，共计_____间。
二、为尽快处置变现抵债资产，甲方将上述抵债房屋转让给乙方。
三、转让财产的范围，以_____人民法院_____执字_____第_____号民事裁定书所列财产为准。
四、转让价格为人民币_____元(大写_____元整)。
五、转让价款，乙方在_____年_____月_____日前，以现金形式支付给甲方;甲方收到转让价款后，向乙方出具收款收据。
房屋买卖合同无效案例5篇1 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。
案情简介：xx年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。
xx年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。
邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。
孔某遂提起撤销权诉讼。
法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。
②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。
③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。
另外，邹某称xx年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。
陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。
实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。
案例索引：云南昆明中院（xx）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同 __”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同 __——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《 __案例选》（xx04/86:135）。
⼩产权房买卖合同的效⼒⼀直以来很多⼈对⼩产权房都只知道是⽐较便宜的房⼦，也有很多的表⽰想要进⾏购买。
但是我们不知道的是关于⼩产权房的合同效⼒问题，⼤家这类的房屋买卖合同是否有效呢?这就需要⼤家了解清楚，下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。
⼀、⼩产权房买卖合同的效⼒1、本集体组织成员之间买卖⼩产权房⼀般认定合同有效。
我国法律明⽂规定，农村住宅即所谓的⼩产权房只能分配给本村村民，并禁⽌向城市居民出售。
但并没有禁⽌⼩产权房在同⼀集体组织成员之间流转、买卖。
2、本集体与他集体组织成员之间买卖⼩产权房⼀般认定合同⽆效。
因为农村集体⼟地宅基地使⽤权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定⾝份相联系，⾮本集体经济组织成员⽆权取得或变相取得。
因此，买卖双⽅所签订的房屋买卖协议，是违反我国有关法律、法规强制性规定，⼀般都会被认定为⽆效协议。
3、集体组织成员与城镇居民之间买卖⼩产权房⼀般认定合同⽆效。
根据《国务院办公厅关于严格执⾏有关农村集体建设⽤地法律和政策的通知》中的规定，农村住宅⽤地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或⼩产权房。
也就是说，宅基地、农民住宅或⼩产权房仅能在农村同⼀集体经济组织内部成员之间进⾏流转，城镇居民到农村购买农民住宅的⾏为是不受法律保护的，该买卖⾏为⼀般是⽆效的。
⼆、什么是⼩产权房⼩产权房是指在农村集体⼟地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳⼟地出让⾦等费⽤，其产权证不是由国家房管部门颁发，⽽是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
因此，在⼩产权房的买卖上关于合同是否有效就要根据具体的情况进⾏分析，属于法律规定内的合同就是有效的，超过了法律的规定购买合同那就是⽆效的，所以⼤家在这⽅⾯就要了解清楚。
如果您有其他问题，欢迎咨询店铺专业律师。
实用农村购房协议书实用农村购房协议书一农村购房协议书模板卖方：(以下简称甲方)，身份证号：买房：(以下简称乙方)，身份证号：甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。
该房屋具体状况如下：第二条甲方所售房屋位于。
第三条房屋价格甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币大写，小写。
第四条付款方式。
第五条特别约定：1、因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑。
该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。
若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。
2、如果甲方在甲乙双方签订此合同之前有将该房屋抵押、偿债、转让等行为并给乙方造成经济损失，则由甲方无条件承担。
3、如乙方所购房屋以后可以办理产权更名时，甲方应予以积极配合，但相关费用由乙方自行负担。
第六条该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。
第七条如国家征地，土地赔偿，住房面积赔偿及地上物赔偿均归乙方所有，甲方负责积极配合；第八条本合同签订之后，房价涨落，买卖双方不得反悔；第九条本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力；第十条本合同自甲、乙双方签字之日起生效；第十一条本合同一式二份，甲、乙方各执一份。
甲方(签字)：住址：联系电话：乙方(签字)：住址：联系电话：中间人(签字)：住址：联系电话：证明人(签字)：住址：联系电话：四邻(签字)：、签订日期：年月日农村购房协议书范本委托人：________________受托人：________________双方经协商一致，就委托事宜达成如下协议：一、委托事项二、委托人授权________办理有关购买商品房________套的各项事宜。
1、购买的商品房共________套，总面积在________平方米之内；2、商品房的购入价应掌握在________元/每平方米至________元/每平方米之间；3、商品房所在位置，可在________市________区________路以东，________路以西，________路以南，________路以北范围之内选购；4、其他_____________________________________。
浅析集体土地上房屋转让合同的法律效力认定[摘要]文章介绍了集体土地上房屋转让合同法律效力认定相关内容，简要分析目前集体土地上房屋转让合同纠纷多的起因及其特点和法律效力认定原则。
[关键词]集体土地上房屋转让合同；起因；特点；法律效力认定由于目前相关法律、法规不够明确，司法实践中对农村房屋买卖合同效力认识存在差异，因而导致不同的法律后果。
有的认为，农村房屋建造的基础是宅基地，宅基地系集体土地，其转让不符合《土地管理法》的规定，农村房屋买卖合同应当认定无效；有的认为，只要合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规，就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。
本文就集体土地上房屋转让合同纠纷的起因及其特点和法律效力认定进行简要分析。
一、集体土地上房屋转让合同纠纷多的起因及其特点集体土地上房屋交易是在城乡流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，而在农村，农民外出打工的数量是日益增多，新生代农民的就业意识的转变，农民迁往城镇的日益增多，农村卖房的现象越来越普遍，但是近年来，卖房多年的村民，因为随着城镇的扩张，农村土地增值，拆迁补偿费用远远大于房屋买卖价格，出于利益的驱动而反悔，有的主张要求与买受人共享拆迁利益，有的主张收回已经交付的房屋，为此纠纷不断，成为社会不和谐的隐患之一。
集体土地上房屋是否允许转让，对此问题司法实践存在两种意见：一种意见认为农村房屋买卖事关农村宅基地使用权的转让，而我国法律禁止转让农村宅基地使用权。
因此，集体土地上房屋不能转让。
另一种意见认为，“法无禁止即可行”，我国法律没有禁止农村房屋买卖的明文规定，只要双方协商同意，农村房屋就可以转让。
从我国《土地管理法》第六十二条关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定可以看出，国家还是肯定农村房屋是可以出售的，没有要禁止和干涉农村居民行使房屋所有权的立法意图。
而且，依据我国物权法第六十四条“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”的规定，既然农村房屋是农村居民合法的私有财产，那么作为农村房屋所有权人的农村居民，完全可依法对其房屋行使包括处分权在内的所有权。
安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见为正确审理房屋买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）等法律法规和司法解释的规定，结合本省民事审判实际，制定本意见。
一、关于新建商品房买卖合同纠纷1．当事人签订的认购书、购房意向书等协议虽然不具备《解释》第五条规定的条件，但已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行的，可以认定为商品房买卖合同。
但当事人明确约定认购书、购房意向书等协议仅为预约合同的除外。
人民法院对认购书、购房意向书等协议性质作出的认定，不影响一方当事人根据协议中定金条款的约定，向可归责的另一方当事人主张适用定金罚则。
2．当事人以期房不能转让为由请求确认转让合同无效的，一般不予支持；转让人在转让合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使受让人不能办理房屋所有权转移登记，受让人请求解除合同并要求转让人承担违约责任的，应予支持。
3．出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的；（3）已经合法占有房屋的；（4）合同实际履行在先的；（5）均未履行，合同成立在先的。
签订房屋买卖合同在先的买受人已经合法占有了房屋，出卖人又与后买受人签订合同并办理了房屋所有权转移登记，除非先买受人能够举证证明后买受人在签订合同及办理房屋所有权转移登记时知道或应当知道房屋已被其他买受人先行占有，仍应优先保护已经办理了房屋所有权转移登记的买受人。
4．房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。
农村集体⼟地房屋买卖⽆效合同怎么赔偿农村集体⼟地是归农村经济集体所有的，包括宅基地、耕地、林地等，⽽村民可以申请宅基地兴建房屋的，农村集体⼟地房屋可能买卖，但要满⾜⼀定条件，那么农村集体⼟地房屋买卖⽆效合同如何赔偿?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。
⼀、农村集体⼟地房屋买卖⽆效合同怎么赔偿农村集体⼟地房屋买卖合同⽆效的，如果是⼀⽅过错造成的，由过错⼀⽅按实际造成损失承担赔偿责任。
《中华⼈民共和国民法典》第⼀百五⼗七条【民事法律⾏为⽆效、被撤销或确定不发⽣效⼒的法律后果】民事法律⾏为⽆效、被撤销或者确定不发⽣效⼒后，⾏为⼈因该⾏为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的⼀⽅应当赔偿对⽅由此所受到的损失;各⽅都有过错的，应当各⾃承担相应的责任。
法律另有规定的，依照其规定。
⼆、怎么解决农村房屋买卖纠纷第⼀，争议双⽅直接协商这个是⽬前解决房地产争议的最常见途径。
针对房产交易过程中⾃⾝权利受到侵害的情况，购房者可以以⼝头、书⾯等多种形式与房屋销售⽅直接沟通，指出问题并商议解决办法。
第⼆种，求助于消费者协会。
解决过程中单个购房者与开发商相⽐处于弱势，购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会，求助消费者协会对相关房屋纠纷的买卖双⽅进⾏调解、处理问题。
第三种，向仲裁委员会申请仲裁，当然这个解决⽅式的前提双⽅之间有仲裁协议，购房者可依据购房合同的仲裁条款或双⽅另⾏签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请，仲裁委员会的仲裁结果对双⽅当事⼈均具有法律约束⼒。
最后⼀种途径是通过向法院起诉进⾏解决，购房者通过协商、调解这个⽆法解决的房地产争议问题，可通过司法途径，向地⽅法院提起诉讼解决相关问题。
对于前⾯⼏种解决途径，在选择解决房地产争议的途径时，应⽴⾜于解决问题，分清不同的法律、利害关系，⽽选择最能解决实际问题相应社会效果最好的⽅式。
通过上述分析知道，依据《民法典》的规定，农村房屋买卖合同是⼀⽅过错造成⽆效的，有过错的⼀⽅应当赔偿对⽅由此所受到的损失。
城中村房屋买卖合同的效力（精选15篇）随着市场经济的快速发展，农村社会发生了巨大的转变，农村的房屋买卖日渐增多，农民往往将其在宅基地上建造的私有房屋出售，而购买者主要是同一集体经济组织的成员和其他集体经济组织的成员以及城镇居民。
农村私有房屋买卖日渐活跃，但我国现行法律法规中，对农村房屋买卖却并没有明确的允许或禁止性规定，也没有明确的具有可操作性的规定，而相关的规定之间又存在矛盾冲突的情形。
从而导致农村房屋买卖的合法性不确定以及农村房屋买卖合同的效力难以认定。
所以在面对农村房屋买卖合同效力认定的案件时，司法机关就显得力不从心，因为没有明确的法律判断标准，所以司法审判中就出现了类似案件不同判决、不同地方法院不同判决、上下级法院不同判决等现象。
而此类案件关系到市场经济的交易安全和农村社会的和谐稳定。
法律的缺失导致的这种司法漏洞，将会严重威胁到司法公正、经济发展以及社会的稳定与和谐。
一、我国农村房屋买卖合同的法律效力现状首先，从农民出售房屋的目的来看，主要基于以下几种情况：第一，融资。
房屋可以说是农民的主要财产，农民没有太多的融资方式，当他们遇到看病就医、做生意、婚丧嫁娶等情况需要资金时，出售房屋是非常重要的融资方式。
第二，一户多宅。
有的农民因继承等原因拥有多处房屋，但实际上并没有那么大的住房需求，从而使房屋闲置，得不到充分利用，出售房屋自然就成为一个很好地选择。
第三，进城务工，现在大量的农村人口进城务工，一年中大部分都在城市生活，并不在农村。
甚至许多人常年不回家，自然也就不需要太多的农村住房，所以也会选择将农村的房屋出租或者出售。
第四，搬迁。
有的农民离开其集体经济组织，到城镇或其他集体经济组织生活，所以卖房搬迁。
(一)立法现状从买卖合同的主体划分，通常将农村房屋买卖合同分为以下三种类型：1.同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋关于同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，由于同一集体经济组织成员本身具有在该集体经济组织申请宅基地的特定身份，从而不会破坏宅基地使用权的分配原则和我国的立法精神。
[案情介绍]2004年3月8日,原告经人介绍与被告周某签订房屋买卖协议书一份,周某将**村民房一套卖给原告,价款为16000元。
协议签订后,原告依约将16000元房款交给周某,周某也将房屋所有权证书和集体土地使用权证书交给原告。
房屋所有权证书于1986年9月13日核发,登记的房屋所有权人为被告周某;集体土地使用权证书于1991年6月1日核发,登记的土地使用权人为被告周某。
2007年4月4日,被告周某起诉原告,要求确认原告与被告周某签订的房屋买卖合同无效,并支付房屋占用费4320元。
初审民事判决书判决:原告与被告周某签订的房屋买卖合同无效;原告将房屋返还给被告周某;被告周某返还购房款16000元给原告。
该判决现已生效。
2009年3月9日,原告诉至原审法院,要求被告赔偿经济损失60000元。
被告周某以其无过错为由拒绝赔偿。
被告周某以增值利益归周某所有、与原告无涉为由提出抗辩。
本案在审理过程中,根据原告的申请法院依法委托**房地产评估有限公司对诉争房屋进行了评估,评估价值为73077元。
[案情分析]律师认为：1、被上诉人与上诉人非同一集体经济组织成员,其买卖行为违反了宅基地房屋限制交易的法律规定,应属无效。
2、涉案房屋的增值利益的性质如何认定、应如何处理系本案争执的焦点。
现查明,涉案房屋因违反宅基地房屋流转限制的法律规定已被生效判决确认无效,根据无效合同的处理原则,上诉人应承担相应的过错赔偿责任。
现上诉人已将房屋出售多年,现又以违法出售房屋为由主张合同无效,其应对合同无效承担主要责任。
被上诉人购买房屋系为居住使用,主观上系善意,虽然对合同无效的法律后果应当预见,但未能预见并不必然导致合同当然无效,故被上诉人对合同无效应承担次要责任。
至于诉争房屋增值利益的性质如何界定、如何赔偿的问题,因涉案房屋系宅基地房屋,虽然诉争交易行为违反了宅基地流转方面的禁止性法律规定,但在经法定程序确认无效之前,其买卖行为的效力仍处于待定状态,所签合同属于效力待定合同。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理甲方：___________________乙方：___________________日期：___________________作者：周波范晓静发布时间：2004-11-30 15:16:27【内容提要】最高人民法院〈〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽然解决了目前商品房买卖合同纠纷中的许多问题，但其自身适用范围的限制，并不能解决由在集体土地上所建商品房买卖合同而引发的一系列问题，导致实践中的无序。
无效论者从合同违反〈〈土地管理法》的规定和合同标的履行不能出发，否定此类合同的效力；有效论者则从法解释学和取缔规范与效力规范的区别出发，认定合同效力。
基于此类问题的复杂，笔者从社会整体的角度出发，利用利益衡量的基本观点，指出有效论更能适应现实社会的需要，并在此基础上提出了相应的处理对策，以期能对这一难题的解决起到促进作用。
【关键词】商品房买卖合同集体土地合同效力利益衡量随着经济的发展，我国社会整体发展，物质水平有了很大的提高，人民生活渐趋富足，文化日益昌明，原本与寻常百姓毫不相干的买房置地也成了现今十分普通的一件事情。
但既然有买有卖，其间就难免产生纠纷，为了处理日益涌现的商品房买卖纠纷，2003年4月28日最高人民法院公布了〈〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称〈〈解释》）。
这一司法解释的出台，对于人民法院处理此类案件起到了十分积极的促进作用，得到了社会各界的普遍欢迎。
但是，通过近一年来的实践，这一司法解释也暴露出自身的一些不足，尤其是从司法解释序言中所体现的立法意旨看，该司法解释主要是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进行规定的，并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的商品房买卖行为纳入调整范围，不能不说是一种“立法”上的缺失。
对于在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理，目前司法实务界及理论界都尚无定论，但实践中由此而引发的纠纷却日益增加，亟待解决。
本文中，笔者试就此问题发表一下个人见解，希望能够对人民法院的司法实践起到参考作用。
一、我国的土地制度与商品房种类根据我国宪法的规定，“城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
’因此，在社会主义的中国，从所有制上讲，土地可以分为两类，即国有土地和农村集体土地。
这种土地归属上的公有制是与我国的社会主义制度紧密联系在一起的。
研究我国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题，就不能不以此为最根本的出发点，所以，商品房也就可以区分为建筑于国有土地上的商品房和建筑于集体土地上的商品房两大类。
二、农村集体土地上所建商品房的问题所在商品者，依〈〈高级汉语大词典》之解释，意为“⑴为交换而生产的物品。
⑵泛指市场上买卖的物品”。
据此并参考〈〈解释》第1条的规定，本文要讨论的商品房就是指出卖人（仅指房地产开发企业）尚未建成或者已经竣工的用于向社会销售并移转房屋所有权于买受人、买受人支付价款的房屋。
究其根本，商品房与其他房屋的最大区别就在于它是作为一种商品用于交换，商品房在所有权的让渡过程中实现其交换价值。
但是，法学不同于经济学，其着眼点在于所有权的移转及移转过程中出现的问题。
比较研究国有土地上的商品房与集体土地上的商品房，就是要比较二者在所有权移转方面的差别。
通观世界各国，在房屋与土地的关系上，普遍采取“房地一体主义”，即房屋的所有权与其所附着的土地的所有权或者使用权同时移转，只有这样才能保证房屋的所有权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的土地归属于其他人而引致纷争。
我国〈〈城市房地产管理法》第31条也规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
”在我国经过出让的国有土地其土地使用权的转让是不存在障碍的，但是，1998年8月〈〈土地管理法》修改时将“允许城镇非农户口居民建住宅使用集体土地”的规定加以删除，并在第63条中明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，造成“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”的状况，从而在立法意旨上，城市及外村、外乡居民已被禁止成为集体土地上住宅的合法所有权人。
在农村集体土地上所建商品房买卖合同也就由于违反法律禁止性规定而成为一种病态的契约，从而直接影响到买卖合同的效力问题。
但是，在当前相当一部分地区出现了利用尚未收归国有的集体土地开发商品房、规模建设新型人口聚集区的活动，较为时兴的说法叫作“旧村改造” 。
虽然在这一过程中出现了一些纠纷，但是，从深层次上看，这种现象的出现有其必然原因。
随着城乡产业结构的升级和经济结构转型，土地的承载、养育等传统功能逐步萎缩，而财富储存功能、产业空间聚集功能、土地增值等新兴功能不断加强，集体土地经历了从生存手段到保障手段再到增值手段的演变，此其一。
其二，随着开放型经济与城市建设的深入发展，大量外来资金与人口涌入，使村镇集体土地的价值迅速提升，城市近郊非农用地的收益率明显高于农用地。
其三，国家征用集体土地是按产值补偿，而当前土地市场价格远远超出该标准，用地者到国家严格控制的土地一级市场受让土地成本过高。
在土地补偿水平与用地成本比较利益的巨大反差下，农村集体建设用地不可避免地自行流转。
其四，我国土地管理制度改革后，土地使用权在土地权力体系中的地位日益突出，随着城市化程度的提高和“旧村改造”的推进，相当一部分村成为实体化的经济组织，在经济利益最大化的驱动下，自然将手中所掌握并能实际加以运用的土地使用权作为资产来进行“土地经营”。
可以说，在一定意义上，在农村集体土地上所建商品房买卖合同的出现就成为不可避免的现象。
除此以外，在中小城市出现的“旧村改造”也并不与国家开发小城镇的战略相背离。
无论从我国作为发展中国家走城市化、现代化道路的发展途径上看，抑或从我国拉动内需、扩展经济增长点的需求上看，小城镇开发都是我国必将长期坚持并不断发展的一项重要国策，而不是应付现状、一时之兴的临时过渡措施。
与其相对照，“集体建设用地不得直接进入市场流转”的规定，仅源于原国家土地局上世纪九十年代初期推行的“转权让利”政策，其实质仍摆脱不了政府利用管理者职权剥夺集体土地所有者、与民争利的计划经济时代色彩。
农民集体所有的土地只有被征为国有后才能进入市场，其收益只能由国家得到，这一传统做法明显是忽视农民集体土地财产权的表现，与我国正在推行的财产权体系改革相背离。
集体土地所有权作为一种财产权，其所有人必然要求能正常地使用、支配和处分土地，以取得合理的土地收益。
三、病态契约与无效合同讨论在集体土地上所建商品房买卖合同的效力问题之前, 合同的概有必要首先对病态契约和无效念作出说明。
何谓病态契约？各国法对契约的成立和生效均规定了一系列要件，违反法律强行性规定的契约即为病态契约。
例如，根据〈〈意大利民法典》第1325~1352条的规定，契约生效的要件包括：⑴当事人的合意；⑵契约原因合法；⑶契约的标的可能、合法并确定或可确定；⑷ 契约的形式应符合法定或约定。
如果将符合这些要件的契约定义为健康契约，那么违反这些法定要件的契约则为病态契约。
根据我国合同法第52条、54条的规定，契约的病因主要有：⑴恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；⑵以合法形式掩盖非法目的；⑶损害社会公共利益；⑷违反法律、行政法规的强行性规定；⑸因重大误解订立的合同；⑹在订立合同时显失公平的；⑺一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。
因契约违反法律所规定的要件的不同，可以确定契约病态的严重性。
一种是仅与当事人利益有关的要件的违反，如意思瑕疵等；另一种是对于与社会利益相关的要件的违反，如违反法律的强行性规定或共序良俗等。
前者因涉及当事人双方利益，故病态并不十分严重而尚可救治，各国法一般规定其为相对无效的契约，即将契约是否生效的决定权交给当事人本人；后者因涉及社会利益，故为病态严重的契约，当事人无权决定其命运，各国法一般规定其为绝对无效。
虽然违反与社会利益相关的要件是确认绝对无效的契约的衡量标准，但这种表述仍失之抽象。
笔者以为，根据我国的实际情况，违反与社会利益相关的有效要件主要有两个方面，即：⑴违反法律、行政法规的强制性规定，⑵损害社会公共利益，或者称之为违背公共秩序与善良风俗。
对于第一方面，王利明教授在〈〈关于无效合同确认的若干问题》一文中提出了依据违法性确认合同无效的三个标准：⑴必须违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，才能直接导致合同无效；⑵必须是违反了法律和行政法规的强行性规定；⑶必须是违反了强行性规定中的效力性规定。
对于第二个方面，可以简称为违背公序良俗。
所谓善良风俗，一般是指社会对某种行为所持的一般道德标准与习惯。
公共秩序与善良风俗不同，它反映和保护国家和社会的根本利益，表现了国家对社会生活的积极干预，其渊源大多来自公法，如宪法、行政法等；也有些规定来自私法。
凡是违背上述条件的合同，都应当认定为绝对无效的合同。
四、在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力通说认为，由于〈〈房地产管理法》的规定，商品房买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而〈〈土地管理法》中又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转” 因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。
但是，笔者认为，这种观点实在是有重新探讨的必要。
（一）合同无效论的依据在农村集体土地上所建商品房买卖合同无效观点的依据概括起来主要有以下两点：1、此类合同违反了法律的强制性规定。
由于〈〈房地产管理法》明确规定房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必须使在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但是在〈〈土地管理法》里却明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同违反了法律（此处是指〈〈土地管理法》）的强制性规定。
根据〈〈合同法》第52条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。
2、由于合同标的不能而无效。
除合法要件外，契约的标的可能、确定或可确定是合同。
