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郑州某社区二期大型工程营销策划案本策划案属于房地产的工程营销策划案，但在整个策划案中涵盖了营销的战略性策划、融资策划、经管策划、营销策划等内容。
本策划案酝酿于2000年4、5月间，当年8月、9月实施。
通过本策划案的实施，郑州某住宅建设有限公司顺利的实现了持续开发工作中的“低开高走”，树立了开发品牌。
之后经过两年的发展，2002年秋，该公司所开发的“某大型社区”工程被评为中国房地产名盘50强之一。
本策划案是我独立主持的第一个房地产策划案，通过它的策划、实施，我坚定了从事房地产策划的决心。
半年后，我离开郑州新世纪住宅建设有限公司开始创业。
本策划案凝结了我和该公司部分员工几个月的心血，同时是我从事房地产策划的良好开始。
我将永远铭记本策划案，并在此予以归纳总结，以飨观众。
题目：郑州“某社区”二期大型工程“低开高走”营销策划案来源：郑州某住宅建设有限公司在2000年上半年成功开发了“某社区”的一期工程后，于当年9月推出二期工程。
工程的开发工作采用了“低开高走”的开发策略，二期工程销售价格要由不足1400元提升至1900元。
为使工程顺利提价，公司决定采用“样板房价格竞猜”、“样板房拍卖”等一系列销售活动来消化涨价因素。
在此情况下，本人作为活动的总指挥，主持了本技术方案的策划。
应用：对于采用“低开高走”的持续性开发策略的房地产工程，在后期销售中拉升产品价格，实现利润有借鉴价值。
同时对采用低价入市、待客户逐步接受后提升价格这种产品开发、销售模式的商家，有一定的参考价值。
内容：在房地产的工程开发中，开发商以较低的价格进入市场，迅速树立市场知名度，创造良好的卖场气氛，然后在后续的开发工作中，再提升价格，实现开发利润，这种开发策略通常称之为“低开高走”。
这种方法，降低了新工程进入市场的难度，便于大盘的持续性开发，故在房地产工程中得到广泛使用。
但在工程低价入市后，会在市场上和客户中形成低价格心理定位。
在后续开发的提价中，就会遇到相应的价格抗力。
凤凰城郑州房地产市场项目营销策划方案一、市场分析凤凰城郑州房地产市场项目位于郑州市中心区域，地理位置优越，周边交通便利，配套设施完善。
市场竞争激烈，购房者对房屋品质和售后服务的要求越来越高。
经过市场调研发现，凤凰城郑州房地产项目目前主要竞争对手为A、B、C项目，市场占有率较高，因此需要通过有效的营销策划来吸引客户。
二、目标客户1.首次购房者：年轻人群、新婚夫妇等2.升级换房者：有一套房产，希望购买更高档次、更舒适的住房3.投资者：有购房投资需求的客户三、营销策略1.定位策略凤凰城郑州房地产项目的定位是高品质、高性价比的住宅项目。
与竞争对手相比，我们着重打造品质、舒适度和细节，注重满足客户不同需求的个性化设计。
同时，针对目标客户的不同需求和差异化要求，制定相应的定位策略，并通过大数据分析和市场调研，了解目标客户的购房喜好和消费习惯，以提供最贴近客户需求的产品。
2.产品策略（1）品质保证：通过引入知名建筑设计团队和施工方，以及选用高品质建材，确保房屋品质达到行业标准以上。
（2）功能性设计：针对不同人群的需求，提供多样化的户型选择，并注重功能性的设计，如儿童房、储物空间等。
（3）绿色生态：在建设过程中注重环境保护，引入绿化植被，打造生态舒适的居住环境。
3.价格策略为了吸引目标客户，我们将制定合理的价格策略。
首次购房者可享受一定的优惠政策，升级换房者则可以享受折扣或可贷款购房服务。
投资者可享受一定的租金保障政策。
4.渠道策略为了扩大品牌影响力和销售渠道，我们将采取以下方式进行推广：（2）线下渠道：与中介机构建立合作关系，将项目推广到各大中介房产网站；同时，还将通过户外广告、地铁广告、电视广告等途径进行宣传推广。
5.客户关系管理策略为了提高客户的满意度和售后服务质量，我们将实施以下措施：（1）建立客户服务中心，针对客户的问题和需求进行快速解答和满足，增加客户黏性。
（2）定期组织客户活动，如户外拓展、亲子活动等，增加客户与项目的互动和归属感。
房地产郑州营销策划方案一、引言房地产行业是一个具有潜力和竞争力的行业，尤其是在中国这个经济发展迅速的国家。
郑州作为我国中部地区的重要城市和省会城市，具有巨大的发展潜力，吸引了众多房地产开发商的目光。
然而，面对市场竞争的激烈和购房者越来越理性的消费态度，房地产企业需要运用合理的营销策划来提高市场竞争力。
二、市场分析1. 市场规模：郑州作为中国中部地区的重要中心城市，人口众多，经济持续快速发展，房地产市场需求量大。
2. 市场需求：随着城市化进程的推进，郑州市场的房地产需求不仅集中在住宅方面，也包括商业用地、办公楼等需求。
3. 市场竞争：郑州市房地产市场竞争激烈，争夺购房者的信任和认可成为房地产企业的首要任务。
三、目标设定根据市场分析结果，制定明确的营销目标是推动销售的关键。
对于房地产企业而言，目标可以包括销售量、市场份额、知名度等方面。
1. 销售量：通过有效的营销策略和渠道，提高销售量，实现年度销售目标，并持续增长。
2. 市场份额：依托公司自身优势和品牌形象，增加市场份额，并成为市场领导者。
3. 知名度：通过品牌推广和口碑传播等方式，提高品牌知名度，树立良好的企业形象。
四、策略规划基于市场分析和目标设定，制定切实可行的策略规划是成功营销的关键。
1. 品牌建设品牌建设是房地产营销的核心。
通过品牌传播、品牌文化塑造和品牌形象提升等方式，树立良好的企业形象和品牌知名度。
包括以下方面：（1）品牌传播：通过广告、媒体宣传、户外广告等方式，扩大品牌知名度和影响力。
（2）品牌文化：通过企业文化和价值观的传播，树立公司良好的企业形象和价值观。
（3）品牌形象：通过优质产品、优质服务和高效运营等方式，提高品牌形象和信誉度。
2. 客户关系管理客户关系管理是建立长期合作关系的关键。
通过建立健全的客户档案管理系统、提供优质的售后服务和定期的客户回访等方式，建立良好的客户关系，提高客户忠诚度和满意度。
（1）客户档案管理：建立完善的客户档案系统，记录客户信息和购房需求，及时跟进客户需求。
凤凰城郑州房地产市场项目营销策划方案一、市场背景分析凤凰城郑州房地产项目位于郑州市中心地带，周边配套设施完善，交通便利，是一座高品质的住宅社区。
然而，随着郑州房地产市场竞争的加剧，项目需制定一套有效的营销策划方案，以吸引目标客户群体，提升项目知名度和销售业绩。
二、目标客户群体分析1.家庭购房者：年龄在25-40岁之间，有一定购房需求和购买能力，注重生活品质和社区配套设施。
2.投资购房者：寻求投资回报的购房者，注重房产的升值潜力和租金收益。
3.刚需购房者：首次购房者，年轻人群，购房预算较为有限，关注价格和交通便利性。
三、竞争对手分析1.项目A：位于凤凰城附近，价格较低，但交通不便利，项目规模较小。
2.项目B：位于郑州市中心，价格较高，但配套设施较为完善，交通便利。
四、营销策略1.品牌定位：凤凰城郑州房地产项目将定位为高品质、宜居的住宅社区，强调优质的生活环境和完善的配套设施。
2.宣传推广：通过多种渠道进行宣传推广，包括户外广告、网络媒体、社交媒体等，提升项目知名度和曝光率。
3.差异化营销：针对目标客户群体的不同需求，制定差异化的营销策略，例如为家庭购房者提供亲子活动，为投资购房者提供租金回报分析报告等。
4.价格策略：根据市场需求和竞争对手定价情况，制定合理的价格策略，例如推出优惠政策、分期付款等，吸引更多购房者。
5.开放日活动：组织开放日活动，邀请潜在客户参观项目样板间，了解项目优势和特点，并提供专业的咨询服务，增加客户对项目的信任度和购买意愿。
6.线上营销：通过建立官方网站和社交媒体账号，提供项目的详细信息和实时更新，与潜在客户进行互动，提高项目的曝光度和用户参与度。
五、销售计划1.销售团队：组建专业的销售团队，包括销售经理、销售顾问等，提供专业的销售咨询和售后服务。
2.销售渠道：与房地产中介公司合作，通过线下销售渠道拓展客户资源。
3.销售培训：定期组织销售培训，提升销售团队的专业素质和销售技巧，提高销售业绩。
凤凰城郑州房地产市场项目营销策划方案一、市场背景分析郑州作为中国中部地区的重要城市，近年来经济发展迅速，人口流动性也较大。
随着城市建设规划的持续推进，房地产市场在郑州呈现出蓬勃发展的态势。
然而，由于市场竞争激烈，项目的成功运营需要制定有效的营销策划方案。
二、目标受众分析根据房地产项目的定位，主要目标受众包括首次购房人群、投资投机客群、改善型购房人群等。
对于不同级别的目标受众，需采取不同的营销策略。
三、目标设定1. 销售目标：根据市场需求和项目规模，制定合理的销售目标。
2. 品牌建设目标：提升项目品牌知名度和美誉度，塑造高品质、高信誉的形象。
四、市场调研1. 调查竞争对手：收集竞争对手的项目信息、销售策略、价格优势等，并进行分析和比较。
2. 调查目标受众需求：通过市场调研、问卷调查等方式，了解目标受众的购房需求和偏好，为后续营销策略的制定提供依据。
五、营销策略1. 制定差异化定位策略：根据市场调研结果，确定项目的差异化定位，并明确项目的核心竞争优势。
2. 核心信息传播：通过多种媒体渠道，宣传项目的核心信息，包括地理位置、交通便利性、配套设施等。
3. 精准市场推广：根据目标受众的特征和需求，选择合适的市场推广渠道，如线下推广活动、社交媒体广告等，确保信息精准传达。
4. 引入明星资源：与知名明星合作，进行代言或合作推广，借助明星影响力提升项目知名度。
5. 优惠政策和营销活动：结合项目特点，制定一系列优惠政策和营销活动，如折扣优惠、赠品活动等，吸引潜在购房者。
六、品牌建设1. 设计专业的品牌VI系统：包括项目标识、标志色彩、字体等，确保品牌形象一致性和专业性。
2. 打造高品质售楼部：售楼部是项目的形象窗口，要注重装修、陈设及服务水平，传递出高品质的形象。
3. 提供优质客户服务：项目开发商要设立专门的客户服务部门，及时处理客户问题，提供高质量的售后服务，增强品牌形象。
七、实施方案1. 制定详细的营销计划：根据以上策略，制定详细的营销计划，包括时间节点、责任人、执行方式等。
房地产营销策划方案模板四篇房地产营销策划方案篇1一、项目简介：本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套的现房、准现房，销售额850万元。
其中159、7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90、4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。
预售许可证预计5月底办下。
由此可见，目前本房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：A、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。
在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。
本房地产位于这一区位之内。
与英协、建业几乎是一路之隔。
但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。
郑州某房地产二期大型工程营销策划案1. 背景介绍郑州某房地产开发公司计划推出一期住宅工程后，决定启动二期大型工程项目。
该项目位于郑州市城东区，占地面积约100亩，总建筑面积约20万平方米，规划包括住宅楼、商业街及公共设施等。
本文档旨在详细介绍郑州某房地产二期大型工程的营销策划案，包括市场分析、目标群体定位、竞争对手分析、推广渠道选择和销售策略等。
2. 市场分析2.1 郑州房地产市场概况郑州是我国中部地区的重要城市，近年来房地产市场发展迅猛。
城市人口持续增长，对住房需求不断增加。
郑州的房地产市场潜力巨大，吸引了众多开发商的目光。
2.2 二期大型工程项目市场潜力二期大型工程项目位于郑州市城东区，该区域地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善。
根据市场调研数据显示，该区域目前缺乏高品质的住宅楼和商业街，市场需求潜力较大。
3. 目标群体定位3.1 主要目标群体•房龄在30-45岁之间，家庭结构为核心家庭的中产阶级人群。
•对居住环境和生活品质要求较高的群体。
•具有充裕的购房资金和稳定的收入来源。
3.2 潜在目标群体•与目标群体相似的中产阶级人群，特别是80后和90后购房者。
•想要购买投资房产或改善居住环境的购房者。
4. 竞争对手分析针对郑州某房地产二期大型工程的竞争对手分析如下：•竞争对手1：某知名房地产开发公司–优势：品牌影响力强，项目质量过硬。
–劣势：价格较高，销售策略缺乏个性化。
•竞争对手2：某本地房地产开发公司–优势：具有本地优势，了解当地市场情况。
–劣势：品牌知名度不高，项目规模较小。
5. 推广渠道选择为了提高二期大型工程项目的知名度和吸引目标群体的关注，我们将选择以下多种推广渠道：•传统渠道：报纸、电视、户外广告等，覆盖更广泛的人群。
•线上渠道：通过房地产网站、社交媒体等网络平台宣传项目信息。
•建立销售展示中心，让购房者实地了解项目情况。
6. 销售策略为了提高销售额和项目认可度，我们将采取以下销售策略：•提供购房优惠政策，如折扣、分期付款等，吸引购房者。
郑州房地产营销策划方案一、市场分析郑州作为河南省的省会，经济发展迅速，人口增长快速，房地产市场潜力巨大。
随着城市建设的不断推进和人口的逐渐增加，房地产市场竞争也日益激烈。
因此，针对郑州市房地产市场的特点，制定一套有效的房地产营销策划方案，将对企业的发展起到积极的促进作用。
1.1 市场规模分析根据郑州市人口普查数据，截止2021年底，郑州市总人口已超过1200万，且以年递增率2%左右增长，人口基数巨大。
随着国家“新型城镇化”战略的不断推进，城乡居民城市化进程加快，郑州市房地产市场潜力巨大。
1.2市场需求分析随着城市化进程不断加快，郑州市房地产市场需求持续增长。
不仅居民购房需求上升，商业地产、写字楼等商用房地产也呈现旺盛的发展势头。
人们对于住房品质和生活质量的要求也越来越高，对房地产企业提出更高的要求。
1.3竞争分析郑州市房地产市场竞争激烈，已经形成了一批老牌房地产开发商和一些新进入的开发商，市场份额争夺异常激烈。
追求高品质、高服务的购房者，更多的关注房地产企业的品牌声誉和服务质量。
二、营销目标及策略2.1营销目标（1）提高市场占有率：通过提供高品质的产品和服务，增加在郑州市场的市场份额。
（2）增加销售额：通过有效的市场推广和营销策略，提升销售额。
（3）提高品牌价值：通过提升品牌形象和品牌价值，树立企业在郑州市场的知名度和美誉度，提高品牌忠诚度。
2.2 营销策略（1）品牌建设：加强品牌形象建设，注重品牌传播。
通过提供高品质的产品和服务，树立企业在郑州市场的知名度和美誉度。
（2）市场推广：采取多种营销手段和渠道，广告宣传、网络营销等，提升公司知名度，吸引更多潜在客户。
（3）产品定位：针对郑州市场的需求，提供符合消费者期望的产品，在品质、价格、位置等方面进行差异化定位。
（4）服务质量：注重客户体验，提供优质的售前、售后服务，提升客户满意度和忠诚度。
（5）合作联盟：与当地有影响力的渠道商、商业机构建立合作联盟，通过互利共赢的合作，扩大销售渠道和市场份额。
某房地产郑州项目营销策划书一、项目简介：某房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
某房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成某房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。
其中159.7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127 M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。
预售许可证预计2003年5月底办下。
由此可见，目前某房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：A、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。
在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。
某房地产位于这一区位之内。
与英协、建业几乎是一路之隔。
但某房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是2002年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。
房地产项目营销策划书一、项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37 套现房、准现房，销售额850万元。
其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127 m2 的三室两厅7套; 这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800 万元，临街商铺1700万元，合计4500 万元。
预售许可证预计x x 年5 月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107 国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。
在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。
凤凰城位于这一区位之内。
与英协、建业几乎是一路之隔。
但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107 国道沿线是xx 年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。
某房地产项目营销策划书一、项目简介：某房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
某房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成某房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。
其中159.7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127 M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。
预售许可证预计2003年5月底办下。
由此可见，目前某房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：A、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。
在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。
某房地产位于这一区位之内。
与英协、建业几乎是一路之隔。
但某房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是2002年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。
其中燕归园是某房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和某房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。
（详见附1：郑汴路市场调研报告）B、小户型市场概况。
自2001年底时尚PARTY介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。
尤其是2003年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。
今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。
燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是６０－８０平米的两室户型和100平米的三室两厅。
这与我们的市调结果完全一致。
此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。
可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
（小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告）C、商铺市场商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。
目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。
某房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。
人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。
和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。
三、项目SWOT分析一）优势1）郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。
市场细分如下：a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。
c、复合市场。
某房地产一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。
某房地产二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。
本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。
如果某房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。
（详见郑汴路市场调研报告）郑汴路市场调研报告调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（某房地产购房消费支撑力度）调查方法：分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样调查范围：郑汴路东建材市场、灯饰市场、管材市场、名优建材市场、商品大世界调查时间：2003.4.14郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。
了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。
2003.4.14，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。
消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。
对建材市场调查发现：1、大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成本较高2、大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足3、小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感4、市场上有很大不稳定因素，8-9月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建材市场要做升级换代5、外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位6、商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍7、附近都市村庄较多，租务市场一般80—150元/月8、作为首次购买者，最重要的还是价格9、他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净10、相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售11、同类产品多，竞争激烈，压缩销售成本是公司发展最重要的问题，故一般员工无福利分房的可能12、普通员工不会因为工作而就近选择居住地，她们往往因为居住而更换工作，普通员工流动性比较大13、对60—80平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有力的市场动力14、某房地产知名度不高，口碑不好15、外地商人对郑州的发展较失望，但郑汴路的升值充满信心郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏，“注意力经济”的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着成功！2）郑汴路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。
某房地产二期应借此概念，实现品牌形象的转变。
3）正在形成的“大卖场”商务区能直接带动某房地产二期的投资价值，甚至有可能使某房地产二期成为“大卖场”的附属配套。
该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。
4）某房地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利A、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。
有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。
郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。
但是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以“中原地产大低震”的角色，不仅没有收获天然的地段优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
这一问题必须在二期项目得到扭转。
B、郑东新区的辐射效应。
郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。
而某房地产项目恰恰位于这一板块的中心。
二）劣势1）、某房地产可售资源由三种不同的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的。
尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850万元，房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。
目前，通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价原因，总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。
并且此类房源还要和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争。
尤其是850万元的大户型现房可售资源，不能放任由二期带一期（通常小户型带不动100平米以上的大户型），不能全力以赴主打现有房源（总房源有限，导致营销资源总量较少），也不能先做二期树品牌，在形成二期胜局后再做一期尾房。
这对营销工作是一个巨大的挑战。
2）某房地产二期离郑汴路较远，从售楼部到社区要经过嘈杂的市场，很难形成良好的看房通道。
某房地产一期、二期又被青年路所分隔，很难形成整体楼盘感觉，有“只是两栋临街楼”的印象。
3）某房地产二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境嘈杂，仅靠硬件设施，很难形成高档楼盘形象。
4）与二期相比，一期楼盘素质高、售价低，形成某房地产二期销售心理价位抗性。
5）非现房，不符合商户即买即住的消费心理。
6）非独立厨房，做饭起居不方便，这与目前郑汴路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符。
三）、机会1）商铺的拆迁，原本居住在商铺二楼的商户另谋居所，导致租房市场更加火爆。
郑汴路商圈约4000户商户，2万人的庞大消费群体将突显某房地产二期的投资价值。
因势利导，单纯商铺拆迁形成的居住需求，即可成为某房地产二期主力客源。
2）挖掘市场。
郑汴路商圈商铺仓库资源紧张，从费用角度考虑，商户、店员在二楼居住很不划算。
动员较大的商户从商铺的二楼搬出来，到某房地产置业，开拓新市场。
3）郑汴路各市场竞争激烈，大鳄级商户正在形成，这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲属，已开始为他们购置总价较低的房屋。
这些房屋通常位于商铺附近，以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求，而某房地产二期恰恰符合商户们的这一需求。
4）大卖场”的整合，将对大鳄形成推波助澜，某房地产二期有可能成为“大鳄”的商务配套。
a)小户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高。
某房地产二期配套不全，居住环境嘈杂的抗性可以弱化。
b)某房地产二期产品总价低，置业风险小。
由于郑汴路商圈租房市场火爆，且本楼盘有“大卖场”作依托，购房、租房需求恒久存在，物业几乎不可能贬值，也比较容易转手或出租，这非常符合外地商人置业心理。
c)某房地产二期应该说具有充足的客户资源，消费的中坚力量是建材市场中的商户，故推广中可采取铺单的形式为主，报纸广告、广播广告为辅的媒体策略，节约大量的推广成本。
d)小户型现房阶段户型劣势一览无余，故期房从另一方面说是一种优势。
