某酒店式公寓建筑营销策划.pptx

中国十强酒店式公寓剖析专题
• 课题组：深圳商务公寓组 • 撰稿人：曾瑞华
酒店式公寓的概念
酒店式服务公寓意为“酒店式的 服务，公寓式的管理”，它最早 源于欧洲，是当时旅游区内租给 游客，供其临时休息的物业，由 专门的酒店管理公司进行统一管 理，既有酒店的性质又相当于个 人的“临时住宅”。这些物业就 成了酒店式服务公寓的雏形。
月还款额*12个月 年还款额*5年
（元 / 平方米 / 日） 租赁单价*面积*365天
年租金额/12个月 年租金额 - 年还款 年租金额 / 首付款额
年净回报额 / 首付款额
金额 16910 200.44 3389440.4 1019440.4 2370000.0 5.51% 16316.32 195795.84 978979.2
如今酒店式公寓多指位于大型商 圈内，保持统一装修模式、配置 一整套高标准硬件设施和酒店服 务系统、聘请专业酒店物业管理 公司或酒店式公寓管理公司并由 其统一经营和管理、区别于纯酒 店单间的公寓，其大多会被用作 投资使用。
2006年中国100强酒店公寓 前十名项目概况
雅诗阁——酒店式公寓100强第一名
金融街华荣公寓共166户,主力户型为110-135的一房,户型均偏大
皇家港湾——酒店式公寓100强第五名
皇家港湾坐落在东直门外大街， 澳大利亚使馆正对面。总建筑面 积1.5万平方米，地上14层，地下 2层，是一个包含标准客房、商 务客房、贵宾套房以及酒吧、咖 啡、餐饮、会所的小型酒店式设 计。
开盘日期2002年6月21日，销售均价 18000元/平米。首家钢结构建设，北 京首家市内酒店式公寓，首家3A工程， 首家人民保险公司建筑质量保险工程， 首家投资回报率的包租公寓。
户型分析:
以三号楼G/N户型为例。 销售面积200.9平方米，使用面积168.8平方米。为三室一厅一厨三卫户型。 划分为一个生活区和两个居住区。南北通透的设计及通顶断桥隔热铝合金窗，可 充分采光，消除了室内阴暗死角，并能更好的保持室内温度和湿度。入户门为桃 木材质，配有电子门禁系统。室内门采用高级实木复合门，华丽而牢固。门厅走 道等地面均采用高级地砖及石材。卧室地面铺设地毯，墙体和顶棚采用高级环保 乳胶漆。主生活区地面采用石料或高级实木复合地板，天花板及墙体采用高级乳 胶漆，局部艺术吊顶。厨房地面为高档防滑地砖，铝扣板天花，并配套安装了海 尔厨具或同档次厨具套装。卫生间地面使用防滑地砖，墙体、天花为铝扣板，配 套美国科勒洁具组合。大理石台面浴室柜，毛油架、换气扇等设施齐备，主卫设 有独立衣帽间，方便您的出行更衣。 室内配套设施:中央洁净水系统，净水入户；美国伊来克斯户式中央吸尘系统， 2微米尘超净过滤，避免室内二次污染；美国雷诺士户式中央空调，冷暖自选并 设有新风系统，随时保持室内空气流通；管道天然气入户；24小时热水；千兆主 干以太网，四个电话接口，两个网络接口；卫星及有线电视系统，可收视包括 CNN、HBO、MOVIES、凤凰卫视等国内外众多知名频道。
豪宅物业的管理费历来都是不菲的。“贡院六号”物业管理处 介绍说，这里采用中央空调，其物业管理费每平方米3美元。即使是 一套最小的房子（129平方米），每月管理费也要3000多元，而400 平米的房则接近万元。
金宸公寓——酒店式公寓100强第三名
金宸公寓距西二环200米左右，南距 长安街300米左右。总规划面积8.5万 平方米，由两栋13层塔楼和两栋13层 钢结构板式楼组成。
雅诗阁集团目前在华运营的 18个公寓项目中，已有6个是 含有股权的项目
上海浦东雅诗阁酒店位于陆 家嘴金融贸易区，靠近东方 明珠电视塔，于2001年开业， 楼高40层，共有客房248间 套 ，单房1495元/日，两房 2185元/日。
北京雅诗阁位于北京商业中 心区，距国际贸易中心和国 贸商城仅咫尺之遥。极尽办 公、购物、娱乐之便利。拥 有一房至四房复式公寓，室 内玻璃顶泳池，设备齐全的 健身中心、商务中心等；
开盘时间：2001年6月15日，销售 均价为50000元/平米。
总投资为11-12亿元，至于资金来源，有银行资金、外资和自有 资金等，总之“渠道很复杂”。贡院六号由3栋楼组成，“绿都源” 只打算出售其中的1栋（50套），其余两栋（100套）仅供出租。 “两栋用于出租的现楼，预计投资回收期可能比较长，但最终的收 益率可望高于售出的楼盘（出售部分的收益率为20%），现在租楼的 人络绎不绝，租金为每平方米30-40美元。”
3.5 256062.1 21338.51 60266.26
25%
6%
金融街华荣公寓——酒店式公寓100强第四名
金融街华荣公寓位于西城区兴盛街 2号。开盘时间为2003年10月8日， 均价20000元/平米。 建筑为10层的低密度公寓，既保证 了室内采光，也增加了外立面的通 透感，以现代风格建筑造型体现规 律线条的独特建筑格调，以金属与 石材对比协调，体现出脱俗不凡的 华丽格调。 优越的地理位置；优秀的教育环境； 国际一流品牌精心打造；超5A级的 智能化网络系统和安全保障系统； 超5星级的酒店服务标准设计管家 服务模式。
金宸公寓整体显示尊贵、绝版、现代、高尚、雍容华贵的气 度,户型都是184-2ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ8平米的三房和四房,使用率为84%.
项目 单价 面积 总价 首付总额 贷款总额 年利率 月还款 年还款 五年还款 租赁单价 年租金 月租金 年净收益 年收益率 年净收益
率
投资收益表:
公式 （元 / 平方米）
（平方米） 单价*面积 总价*30%+万位以下余额 总价*70%-万位以下余额
北京雅诗阁
酒店入口
大堂
上海浦东雅诗阁
房间
泳池
贡院六号——酒店式公寓100强第二名
“贡院六号”位于北京东城区东城 建国门内大街贡院6号。
共6种不同户型的装修，总体上可 用“披金戴银”来描述：马尾编制 的床头、吹制时掺入金粉的威尼斯 水晶灯具；用手工贴制的金箔、银 箔、丝、棉缎、桃花芯木等装饰的 墙体；整块施华洛世奇天然水晶嘴 开关，还有更多从国外量身定制的。 包括大堂及所有的设施，由3位海 外设计师设计：贵族型、现代型、 总统型、豪华型、皇朝型、皇宫型。 我们希望把这里做成高层人士聚会 的地方。