下载文档原格式
大型公租房建设管理中存在的问题分析及解决措施摘要：公租房的推出，使中国的住房保障体系开始成为一个完整的体系。
公共租赁房现已成为我国保障性住房的主体形式。
建设公共租赁房是在我国有关理论和实践准备不很充分的条件下，政府为缓解高房价的压力，解决群众“住有所居”的政府行政行为。
公共租赁房具有社会保障作用。
但是在我国公共租赁房的建设和管理中还存在着很多的问题，如公共租赁房质量得不到保证、公共租赁房建设速度缓慢、公共租赁房建造成本较高以及公共租赁房建设管理模式不健全等问题，这些问题迫切需要得到解决。
本文主要阐述了公租房建设管理中存在的问题，并就这些存在的问题提出了一些解决措施。
关键词：公租房；建设；管理；问题；对策引言在市场经济社会，由于自然资源禀赋以及人与人能力之间的差异，经济社会发展具有不均衡性，并会造成人与人之间收益分配的巨大差别。
这种差别体现在基本需求上，就是不少家庭由于支付能力不足而买不起住房。
政府提供的公共租赁房具有租金稳定、价格低廉、方便调控等优势，受到社会普遍欢迎。
但是在公租房的建设管理中还存在着一些重要问题，必须对其进行解决，服务于公租房的建设和管理。
1 大型公租房建设管理中存在的问题1.1 质量得不到保证①在现阶段的公共租赁房建设中，主要是现场人工作业，但是在国内的施工单位中，工人的素质以及技术水平相对较低，且未经过正规系统的培训。
因此，在施工过程中，存在着操作不规范、误差率大等因素，同时施工单位对员工的监督机制和管理机制不健全，施工质量责任界限不明确，对施工质量具有重要的不良影响。
②传统的住宅建造主要是指土建施工过程，住宅作为半成品交到住户手中，住户自由选择装修公司进行装修设计和施工，这种建造模式对房屋质量产生一系列的负面影响。
③国家对公共租赁房尚未制定公共租赁住宅性能认定评定方法和统一的认定程序，未组成评审委员会对商品住宅的综合质量进行评审和认定并授予相应的级别证书，因此政府不能对公共租赁房设立登记目标和进行实际控制，不能有效地保证公共租赁房的质量。
保障性住房一般多少钱一平保障房一般多少钱一平保障房的价格因地区、政策等因素而异。
一些大中城市，保障房的价格一般在每平方米5000元至10000元左右，具体的价格还需要根据当地的实际情况来确定。
例如，长春市今年新建设的1000套政府保障性住房每平方米1650元。
保障房的价格不是固定不变的，随着政策、市场等因素的变化可能会进行调整。
如果您需要购买保障房，建议您咨询当地的房地产管理部门或相关机构获取最新的价格信息。
保障房的类型有哪些1、经济适用房：政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。
这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。
2、廉租房：政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。
低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。
3、公共租赁房：通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。
4、定向安置房：因城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。
5、安居房：以成本价将房屋出售给中低收入家庭建造的住房。
6、两限商品房：又称“两限”商品住房。
指主要由城市政府组织房地产企业及社会机构在指定的住宅开发项目以“限户型、限价格、竞地价”的方式开发出售给特定的人群，此类住宅的政策性非常强。
7、限价商品房：又称限房价、限地价的“两限”商品房。
是一种限价格限套型(面积)的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，但不是经济适用房。
如何申请保障性住房1、申请人网上申请。
符合保障性住房申请条件的可以通过网络提交信息资料进行申请。
2、网上预约受理时间。
申请家庭网上提交申请信息以后，须通过信息管理系统预约书面申请材料受理时间，系统将根据申请家庭的意向安排申请家庭的预约受理时间。
浙江省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于加快发展公共租赁住房实施意见的通知文章属性•【制定机关】浙江省人民政府•【公布日期】2010.07.16•【字号】浙政办发[2010]92号•【施行日期】2010.07.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文浙江省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于加快发展公共租赁住房实施意见的通知（浙政办发〔2010〕92号）各市、县（市、区）人民政府，省政府直属各单位：省建设厅、省发改委、省公安厅、省民政厅、省财政厅、省国土资源厅、省地税局、省物价局、人行杭州中心支行、浙江银监局《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》已经省政府同意，现转发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
二○一○年七月十六日关于加快发展公共租赁住房的实施意见（省建设厅、省发改委、省公安厅、省民政厅、省财政厅、省国土资源厅、省地税局、省物价局、人行杭州中心支行、浙江银监局）为贯彻落实国务院和省政府有关加强城市住房保障、促进房地产市场平稳健康发展的一系列文件精神，根据住房和城乡建设部等部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号），现就加快发展公共租赁住房，提出如下实施意见：一、切实提高认识近年来，我省城市住房建设快速发展，特别是廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设力度不断加大，城市居民住房条件得到了明显改善。
但是，由于部分城市商品住房价格较高、上涨过快，可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些既不符合廉租住房、经济适用住房享受条件，又无力通过市场租赁或购买住房的城市中等偏下收入家庭的住房困难问题日益突出。
同时，随着城市化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。
加快发展公共租赁住房，是解决这些现实问题的必然途径。
加快发展公共租赁住房是贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会、全面实施新型城市化战略的重要举措，是进一步完善城市住房保障体系、发展多层次住房租赁市场、多渠道解决城市中等偏下收入居民阶段性住房困难、实现“住有所居”目标的有效手段，是调整房地产市场供应结构、引导城市居民合理住房消费、促进房地产市场平稳健康发展的必然要求，对加快转变经济发展方式、调整优化经济结构、保持经济平稳较快发展也具有十分重要而积极的意义。
公共租赁住房项目可行性研究报告目录一、前言 (3)1.1 研究背景与意义 (4)1.2 研究目的与范围 (5)1.3 研究方法与数据来源 (5)二、市场分析 (6)2.1 公共租赁住房需求分析 (8)2.1.1 城市人口流动与住房需求趋势 (10)2.1.2 公共租赁住房潜在用户群体特征 (11)2.2 市场竞争格局分析 (12)2.2.1 竞争对手情况概述 (14)2.2.2 市场份额及影响力评估 (15)2.3 市场发展趋势预测 (16)三、项目定位与规划 (17)3.1 项目定位 (19)3.1.1 目标客户群定位 (20)3.1.2 产品类型与规模定位 (21)3.2 项目规划 (22)3.2.1 地理位置选择 (24)3.2.2 建筑设计方案 (25)3.2.3 周边配套设施规划 (27)四、财务分析 (28)4.1 财务评价指标体系构建 (29)4.2 资金筹措方案设计 (30)4.3 成本费用估算 (32)4.4 收入预测与盈利模式分析 (33)4.5 财务敏感性分析 (35)五、风险评估与应对策略 (36)5.1 风险识别与评估 (38)5.1.1 市场风险 (39)5.1.2 技术风险 (40)5.1.3 财务风险 (41)5.1.4 法律与政策风险 (42)5.2 应对策略与措施 (44)5.2.1 市场风险应对策略 (45)5.2.2 技术风险应对策略 (46)5.2.3 财务风险应对策略 (47)5.2.4 法律与政策风险应对策略 (48)六、社会效益分析 (49)6.1 社会效益评价指标体系构建 (51)6.2 社会影响分析 (52)6.2.1 对居民生活质量的提升作用 (53)6.2.2 对城市形象和人居环境的影响 (54)6.3 可持续发展影响分析 (55)七、结论与建议 (56)7.1 结论总结 (57)7.2 建议与展望 (58)7.2.1 项目投资建议 (59)7.2.2 项目运营建议 (61)7.2.3 未来研究方向 (62)一、前言随着我国城市化进程的加快，住房问题日益成为社会关注的焦点。
公共租赁住房租金定价模式研究我国公租房市场的不断完善，有力地促进了“夹心层”住房问题的解决。
不过，对于公共租赁住房定价问题，依然备受关注。
从公租房定价影响因素分析入手，来探析当前公租房定价模式的差异性，提出按片区整体性评估为主的定价模式。
标签：公租房；租金定价；片区评估；模式应用自2014年公租房、廉租房租赁型保障房并轨运行以来，其定价模式就受到广泛关注。
市场、收入、成本作为公租房定价的基本要素，如果定价不合理，将导致公租房空置率居高不下。
为此，本文将着重就公共租赁住房租金定价影响因素及定价模式进行探析。
1、公租房定价影响因素纵观国内外公租房定价实践经验，其影响因素主要有市场、收入、成本三类。
一是市场方面。
考虑到公租房供给与需求的关系，在租金定价上要参照市场定价水平。
不过，公租房作为保障性住房，其房租租金水平应该低于同期、同地段、同类型房屋的租金水平。
如果高于或持平，都将导致公租房空置率升高。
如果低于市场租金水平，反而诱发更多申请者，给政府财政带来过大负担。
在公租房供应方面，国家对公租房建设规模的增大，使得地方政府力不从心，而引入社会资本，当公租房租金低于市场水平时，其公租房建设成本、房企利润降低，影响房企参与公租房建设的积极性。
政府采用补贴方式来缓解房企建设回报率，反而变相增加了政府的负担。
二是收入方面。
公租房定价与申请人的收入关系紧密，国家在推进公租房建设工作中，其初衷为解决中低收入人群的住房难题，而中低收入人群，自身收入状况堪忧，如果租金定价偏高，则低收入人群缺失支付能力。
显然，与国家的公租房政策相背离。
如果公租房租金水平较低，也不利于国家投资回报的收回，导致社会资源滥用。
三是成本方面。
从公租房政策导向来看，公租房土地、建设、运营、维护成本均与政府投资有关，其定价本身要体现公益性、保障性，政府不能过高追求利润，只能通过收取少量的租金来补偿建设和运营成本。
2、现行主要公租房定价模式对于公租房定价模式的选择，当前主要以下几种。
住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部等关于加快发展公共租赁住房的指导意见文章属性•【制定机关】国家发展和改革委员会,住房和城乡建设部,财政部,建设部(已撤销)•【公布日期】2010.06.08•【文号】建保[2010]87号•【施行日期】2010.06.08•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、中国银行业监督管理委员会关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保[2010]87号）各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各有关部门：根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）精神，为加快发展公共租赁住房，经国务院同意，现提出以下意见：一、加快发展公共租赁住房的重要意义近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。
但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。
同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。
大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。
各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。
二、基本原则（一）政府组织，社会参与。
各地区在加大政府对公共租赁住房投入的同时，要切实采取土地、财税、金融等支持政策，充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性。
浙江省公共租赁房制度建设的三个问题作者：张娟锋虞晓芬来源：《中国房地产》2011年第09期2010年初，浙江省提出全面实施“1313”保障性安居工程，公共租赁房成为保障性安居工程的重要内容。
當前，浙江省公共租赁房的建设与运营还处于起步阶段，许多方面需要明确和研究。
一、明确公共租赁房在住房供应体系中的功能与定位1.公共租赁房具有保障性与过渡性双重特性，是对原住房保障体系的有益补充和完善浙江省通过实施廉租房制度，已基本实现低保标准2倍以下住房困难家庭“应保尽保”。
通过实施经济适用房制度，基本满足了人均可支配收入60％以下的住房困难家庭购买住房的需求。
在廉租房与经济适用房之间，增加新的住房保障方式——公共租赁房，能够弥补现行保障体系中出现的断层，构建起合理衔接的“分层”保障体系。
浙江省高校毕业生数量从2001年的37230人急增到2009年的229234人，其中大多数从农村到城市、从小城市到中心城市，成为城市化的中坚力量。
而浙江各地房价普遍偏高，加上租赁市场不规范、租赁关系不稳定，已影响异地工作毕业生的“安居乐业”。
同时，对于高层次引进人才，因不符合现有住房保障政策，又暂无能力购买商品房，导致人心不稳、人才外流。
事实上，这部分群体中的大多数未来有能力通过市场解决住房问题，迫切需要政府为其提供阶段性、过渡性的住房支持。
此外，据浙江省公安厅暂住人口登记资料显示，浙江省外来流动人口近2000万，外来务工人员的住房难已成为影响产业发展的现实问题。
根据现行住房保障体系的不足和當前住房领域的突出矛盾，公共租赁房应當具有保障性与过渡性政策支持双重特性。
对不符合廉租房条件、又买不起经济适用房的中低收入家庭，通过公共租赁房将其纳入保障体系，突显保障性；对异地就业高校毕业生、引进人才、外来务工人员，通过公共租赁房满足其过渡性、阶段性基本居住需求。
2.公共租赁房保障方式具有资金投入量大、投资回收期长、维护与管理成本高等不足，开发量需要与當地的财力、市场供求相适应与经济适用房、租金补贴保障方式相比，公共租赁房最大的优点：一是产权掌握在政府手里，更适于建立退出机制；二是如果依法完善准入退出机制，使房屋流动起来，有限的房源能保障更多的人数；三是政府可以享受资产增值收益。
房价预期对租价比的作用机制：35个大中城市的实证研究许家军;葛扬
【期刊名称】《经济经纬》
【年(卷),期】2011()4
【摘要】我国大中城市的房价与租金出现长期的背离,具体表现为租价比的不断变动。
无论在短期和长期中,租价比的变动与利率正相关,与房价预期负相关。
政府抑制房价过快上涨,应同时增加公租房的供给,避免出现居民房价预期逆转引致的房租大幅上涨。
【总页数】5页(P51-55)
【关键词】房价预期;租价比;持有成本
【作者】许家军;葛扬
【作者单位】南京大学商学院
【正文语种】中文
【中图分类】F293.30
【相关文献】
1.预期、市场非均衡与住房价格波动——来自35个大中城市的数据研究 [J], 路畅;武建新
2.差异化预期、政策调控与房价波动——基于中国35个大中城市的实证研究 [J], 王先柱;杨义武
3.预期因素对房价的作用机制研究——基于最优跨期模型的分析 [J], 路畅;武建新
4.我国地价、房价与租价多重协整关系实证研究 [J], 徐凤
5.预期对房价的作用机制:对35个大中城市的实证研究 [J], 任荣荣;郑思齐;龙奋杰因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
