商业地产零售业选址与商圈分析

商业商圈选址要点一、什么是商圈？商圈是指以某地理标志点为圆心，沿一定距离为半径，在该区域之内的商业项目经营活动范围，称为商圈。

简而言之商圈就是店铺吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客居住的地理范围。

需要注意的是，首先该地理标志可能并非建筑，其次该商圈可能并非一个圈，有可能为不规则的多边形。

最后该商圈的半径距离，是以消费者能够认同的步行距离为核心距离。

然而这仅能作为原则性标准，实际上商圈在具体设定时,还要考虑可能存在的地形地貌、建筑体量、商业业态、交通分布等因素对商圈的影响。

对商圈的概念再简化，也就是一些人所追捧的“地段”，只不过“地段”这个概念过于单薄，无法进行更多的系统化描述，所以本文中还是以商圈作为定义标准。

需要明晰的是“商圈”有很多层次，需要区别分析。

从理论上分析，商业服务所能够覆盖的地域就是所谓的“商圈”，但这里说的是一个概念范围，而非真的说这是一个“圈”。

商圈的地理范围是以其吸引顾客来店的最大半径为界定标准的，不同的店铺吸引顾客的能力存在差异，因此商圈范围也不一样。

例如典型的大体量购物中心的商圈范围，随着自身的经营能力以及聚集成群的倍化效应，有可能范围在1.5公里到2公里区间，如果项目特别优秀，则可以超出其所在城市的区域，辐射的最大半径甚至能够超过100公里。

而位于居民区的便利店，其商业辐射的最大半径通常不会超过500米。

二、商圈的种类（一）以距离和消费者消费份额划分通常在实操定位之中，我会将商圈按照距离模式进一步划分为三个层次：1、核心商圈核心商圈是指以某地理标志点为圆心，半径1.5公里到2公里之间，消费者步行在20分钟通勤的范围。

这个“圈”内的消费者，往往是该圆心项目的核心顾客，其对项目的消费贡献能够达到80%以上。

实践中，为了增加项目的消费者，一些开发商会以综合体的模式进行修建，例如辅盖以写字楼、酒店、停车场、游乐场、住宅区等，以增加消费者密度。

当消费者密度越大、人员流动性越高，则消费成交机会越大，玖足以保障项目的高租金和增值空间。

商业地产各类业态选址基本要求和条件商业地产选址是商业运营成功的关键之一、不同的商业业态对选址的要求和条件也不尽相同。

下面将介绍几种常见的商业业态以及它们的选址基本要求和条件。

1.零售业态零售业态包括百货商场、购物中心、专卖店等。

其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店消费。

-社区配套：选址面积要适中，服务于周边居民和上班族的日常生活需求。

-竞争对手分析：避免与竞争对手过于接近，保持一定的竞争优势。

-停车便利：配套停车场或周边停车设施，方便顾客停车。

2.餐饮业态餐饮业态包括餐饮店、快餐店、咖啡店等。

其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店就餐。

-目标顾客群体：选址要考虑周边人口特点，看中的人群是否与业态相匹配。

-竞争对手分析：避免与竞争对手过于接近，同时要考虑周边同业的盈亏情况。

-周边环境：选择一个安静、舒适的环境，能够给顾客提供一个好的用餐氛围。

3.休闲娱乐业态休闲娱乐业态包括电影院、KTV、娱乐城等。

其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店消费。

-周边人口消费能力：要选在消费能力相对较高的区域，以保证业务盈利。

-周边配套设施：可以选择在商业区、商场等周边，以获取更多的顾客。

-竞争对手分析：尽量远离同类竞争对手，避免过于接近引发激烈竞争。

4.办公楼办公楼选择基本要求和条件包括：-区位优势：交通便利，地理位置核心，为企业提供良好的商务环境。

-工作配套设施：周边配套设施齐全，满足员工的日常办公需求，例如餐饮、健身、医疗等。

-形象和品质：办公楼应具有现代化的建筑风格，设施先进，提供良好的工作环境。

-政策支持：政府对办公楼的发展给予支持，例如税收优惠、土地使用权优惠等。

5.物流仓储业态物流仓储业态选择基本要求和条件包括：-交通便利：将仓储设施选址在交通便利的地方，便于货物的流通和运输。

郑州市商圈分析郑州市区商业概况根据统计资料显示，目前郑州人均商业面积为0.7平方米左右，而发达国家或地区人均一般为1.2平方米，从数字上来看，郑州人均商业面积远远低于发达国家或地区，处于较低水平状态。

由此看来，郑州的商业地产存在很大市场。

郑州住宅密集区自发形成的商业形态，没有集中、统一的规划，无论从经营载体——住宅底商的硬件环境，到软件服务品质，均无法满足部分对购物环境、消费品质要求较高的消费者的需求，这就推动着城市商业形态的发展、变化—从自发式零散街铺，逐渐向人为规划的社区中心商场、主题商业步行街及专业商业城过渡，并逐渐走向成熟。

郑州目前多数区域都缺乏高品质主题商业物业来提升区域的商业消费品质。

而高品质商业地产分为住区中心商场、特色步行街、主题式大商场等等，各区域可结合区域商圈的差异，选择不同类型的主题商业地产开发。

现今，郑州市较突出的商圈范围内的购物中心、专业专卖店等新型业态不断涌现；连锁超市经营领域正在拓宽；丹尼斯、沃尔玛、易初莲花、家乐福、家世界、世纪联华等国内外大型流通企业涌入郑州。

如火如荼的商业氛围的造势让投资者和消费者觉得前景一片大好。

根据以上分析，我们将郑州分为二七商业圈、火车站商业圈、国贸中心商业圈、紫荆山商业圈、碧沙岗商业圈、郑东新区商业圈。

1、二七商圈——城市形象门户商圈二七区是郑州市的商贸中心区，具有悠久的商贸业发展历史。

随着1903年京汉铁路开通和1905年德化街建成，这里的商贸业就逐渐兴起和繁荣。

经过100年的风雨历程，二七区的商业不断发展壮大。

上世纪90年代，由亚细亚等几大商场参与的全国著名的郑州商战曾在这里爆发，引发了郑州乃至全省的商业变革。

经过一轮又一轮的新旧更迭，二七区逐步形成了以零售业为主的“二七商圈”。

形成因素：一、大型零售商云集，商业街规模庞大。

“二七商圈”已建成了中原地区第一个集购物、娱乐、餐饮为一体的步行商业街——德化步行商业街，汇集了世界500强之首——商业零售巨头沃尔玛公司、金博大购物中心、北京华联、上海世纪联华、天津家世界等数十家大型商业企业和百年德化购物公园、正弘国际名店、国美家电等大批商家，商业氛围浓厚。

商业地产选址与商圈分析商业地产选址与商圈分析一直是商业房地产开发的关键环节之一、合理的选址和对商圈的深入分析可以帮助开发商更好地把握市场需求，提高投资回报率。

商业地产选址与商圈分析主要包括市场需求分析、人口数据分析、竞争对手分析、交通便利程度分析等。

首先，市场需求分析是商业地产选址与商圈分析的基础，通过对市场需求的调查研究可以明确所选商业项目的市场容量和市场潜力。

需求分析的重点包括消费人群的特点、消费水平、消费习惯等方面。

例如，选择一个购物中心的选址，需要对周边消费人群的消费意愿和购物习惯进行细致调查，以确定购物中心所能吸引的目标消费群体是否与周边人口的消费需求匹配。

其次，人口数据分析是商业地产选址与商圈分析的重要内容之一、通过对人口数据的分析，可以了解到人口的流动情况，人口增长率以及人口结构等信息。

这些数据对商业地产选址有着重要的指导作用。

例如，如果人口增长率较高且目标人群与人口结构相符合，那么在该地区建设商业项目的商业前景就相对较好。

竞争对手分析也是商业地产选址与商圈分析的重要环节。

通过对竞争对手的分析，可以了解到周边商圈的商业格局，市场空缺和竞争压力等信息。

例如，如果周边地区已经有了许多类似的商业项目，那么就需要重新考虑选址，以避免过于激烈的竞争导致投资回报的下降。

最后，交通便利程度分析也是商业地产选址与商圈分析不可或缺的一环。

交通便利程度对商业项目的成功与否有着重要的影响。

当一个地区的交通便利程度高，可以方便消费者到达并提供更多的消费机会时，商业项目的成功可能性就较大。

因此，选择交通便利的地理位置对于商业地产选址是至关重要的。

综上所述，商业地产选址与商圈分析是商业房地产开发中的重要步骤。

通过市场需求分析、人口数据分析、竞争对手分析和交通便利程度分析等，可以帮助开发商确定合适的选址位置，并了解到目标商圈的商业潜力和竞争情况，从而提高投资回报率。

因此，在进行商业地产选址与商圈分析时，需要综合考虑各种因素，以确保项目的成功。

商业地产商圈属性及经营模式商业地产中对建筑的定位是比较复杂，也是考虑因素相对较多的一个环节。

不同的经营内容对建筑的需求也是不一样，因此前期合理的定位，将在很大程度上降低后期工程的难度，也避免了因建筑定位不合理，进行二次改造带来的不必要的资金投入。

分析商圈属性及经营模式1、商圈属性商圈属性，就是其是批发市场，还是零售市场，抑或是淘货市场。

它们有本质的区别，批发市场和零售市场对通道、环境、店面的要求是不同的，同时淘货市场应该属于零售业里面要求更高一层的市场的概念。

因为批发市场走货的特殊性，首先往往会设置更多货梯，同时会考虑货梯更大的负荷和载重;其次就是通道设置，由于批发市场往往会有小车拉货行为，通道相对来说要比零售市场宽。

一般来说，零售市场的正常通道宽度在2.4～2.8米;批发市场主通道在3～3.2米，更大的可能到3.6米，有时一层考虑到消防通道和人行走道相兼容的情况，甚至能做到8米，辅通道一般最低为2.4～2.8米，这样才能满足正常的拉货需求。

所以，前期的建筑定位要特别精准和科学。

作为零售市场，淘货市场对建筑风格、环境的要求相对更高，主要是对卖场的环境要求比较苛刻，如层高、灯光、吊顶、地面的装潢装饰以及店面的风格等，必须要打造出一些对建筑有依附性的相应的特色。

比如，如果层高比较矮，做完空调管道、通风管道设置后，剩下的可使用的楼层高度就比较低，这种情况下，环境相对来说就比较压抑，装修不出比较时尚、另类或者令人舒畅的感觉。

2、经营模式经营模式，就是任何项目开发初期都要考虑打造成什么样的商业项目，如商业步行街、可来回走车的更宽的步行街、室内步行街、大型的独栋商业体或者是高层下面的群楼。

不同的建筑模式，相对应的各个建筑定位是不一样的。

▪市场类市场类的商业形态，即独立的商业建筑体，可以做成一个简单的框架式结构，后期每一个平层利用铺位大小分割比较顺利，一般步行梯稍微靠边不影响后期分割时，滚梯可以在比较靠中间位置，也可以外挂两个观望梯等。

商业地产项目选址系统分析摘要本文对商业地产项目选址系统进行了分析，介绍了选址系统的作用、相关技术和使用场景，并就选址系统的优势和挑战进行了讨论。

1. 引言商业地产项目的选址是非常重要的决策，一个合适的选址能够有效提高项目的销售收入和市场竞争力。

为了辅助决策者进行选址决策，商业地产项目选址系统应运而生。

2. 选址系统的作用选址系统是一种基于地理信息系统（GIS）的软件应用，用于分析潜在选址的优势和劣势。

选址系统可以通过数据挖掘和分析，提供详细的市场研究报告，并支持决策者在考虑多种因素（例如人口密度、竞争对手分析、交通便利性等）的基础上做出决策。

选址系统的主要作用包括： - 提供可视化地图和统计数据，帮助用户理解地理环境和商业机会； - 提供数据分析和模型算法，帮助用户评估选址的潜力和风险；- 支持快速的决策流程，提高选址效率； - 支持多种设备访问和多人协作，提高团队合作效果。

3. 选址系统的相关技术选址系统主要利用地理信息系统（GIS）、数据挖掘和机器学习等技术实现选址分析。

以下是选址系统中常见的技术和工具：3.1 地理信息系统（GIS）地理信息系统是采集、存储、管理、分析和展示地理数据的技术系统。

选址系统利用GIS技术可以提供地理信息的可视化显示和空间分析功能，帮助用户分析选址的地理环境。

3.2 数据挖掘数据挖掘是从大规模数据中发现隐藏的模式和规律的过程。

在选址系统中，数据挖掘技术可以通过分析历史销售数据和人口数据等，挖掘潜在消费需求和人口特征，为选址提供科学依据。

3.3 机器学习机器学习是一种利用计算机算法从经验数据中学习的方法。

选址系统可以使用机器学习算法进行数据建模和预测，例如基于历史选址数据和市场数据训练模型，预测新的选址的成功概率。

4. 选址系统的使用场景选址系统广泛应用于商业地产行业，帮助企业进行选址决策。

以下是选址系统的常见使用场景：4.1 零售业零售业需要根据消费者的需求和购物习惯进行选址决策。

零售店铺选址分析报告1. 引言零售店铺选址是零售业成功运营的关键因素之一。

正确的选址可以带来更多的顾客流量和销售机会，从而提高店铺的盈利能力。

本报告将通过分析一系列关键因素，提供一个系统化的方法来评估零售店铺选址。

2. 数据收集在进行选址分析之前，我们需要收集一些与选址相关的数据。

这些数据可以包括以下内容：•人口普查数据：收集当地人口的基本信息，例如人口数量、年龄分布、收入水平等。

•竞争对手数据：了解附近竞争对手的类型、定位和规模。

•交通数据：收集附近交通状况、公共交通站点的分布等信息。

•租金数据：了解附近商业地产的租金水平，以及租赁条件和合同。

•消费者行为数据：通过市场调研或数据采集工具，了解潜在顾客的购买习惯和偏好。

3. 分析方法3.1 人口分析首先，我们可以根据人口普查数据来评估店铺选址的潜在市场规模。

通过了解当地人口数量和年龄分布，我们可以确定是否有足够的潜在顾客。

此外，收入水平也是一个重要的考虑因素，因为它反映了人们的消费能力。

3.2 竞争对手分析竞争对手的存在是一个重要的考虑因素。

我们需要了解附近的竞争对手类型、数量和定位。

如果竞争对手过于集中或过于强大，可能会对新店铺的生存和盈利能力造成负面影响。

因此，我们需要进行竞争对手的分析，以确定潜在市场是否足够容纳新的零售店铺。

3.3 交通分析交通便利性对于吸引顾客和提高店铺的可达性至关重要。

我们需要收集关于附近交通状况和公共交通站点分布的数据。

这些信息可以帮助我们评估潜在顾客的到达店铺的便捷程度。

3.4 租金分析租金是一个关键的经济因素，对店铺选址决策有着重要影响。

我们需要了解附近商业地产的租金水平，并评估其与预算的匹配程度。

此外，我们还要了解租赁条件和合同，确保它们与我们的经营计划相符。

3.5 消费者行为分析最后，我们需要了解潜在顾客的购买习惯和偏好。

通过市场调研或数据采集工具，我们可以收集消费者行为数据。

这些数据可以帮助我们更好地了解潜在顾客的需求，从而选择更适合的店铺选址。