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商业商圈选址要点一、什么是商圈？商圈是指以某地理标志点为圆心，沿一定距离为半径，在该区域之内的商业项目经营活动范围，称为商圈。
简而言之商圈就是店铺吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客居住的地理范围。
需要注意的是，首先该地理标志可能并非建筑，其次该商圈可能并非一个圈，有可能为不规则的多边形。
最后该商圈的半径距离，是以消费者能够认同的步行距离为核心距离。
然而这仅能作为原则性标准，实际上商圈在具体设定时,还要考虑可能存在的地形地貌、建筑体量、商业业态、交通分布等因素对商圈的影响。
对商圈的概念再简化，也就是一些人所追捧的“地段”，只不过“地段”这个概念过于单薄，无法进行更多的系统化描述，所以本文中还是以商圈作为定义标准。
需要明晰的是“商圈”有很多层次，需要区别分析。
从理论上分析，商业服务所能够覆盖的地域就是所谓的“商圈”，但这里说的是一个概念范围，而非真的说这是一个“圈”。
商圈的地理范围是以其吸引顾客来店的最大半径为界定标准的，不同的店铺吸引顾客的能力存在差异，因此商圈范围也不一样。
例如典型的大体量购物中心的商圈范围，随着自身的经营能力以及聚集成群的倍化效应，有可能范围在1.5公里到2公里区间，如果项目特别优秀，则可以超出其所在城市的区域，辐射的最大半径甚至能够超过100公里。
而位于居民区的便利店，其商业辐射的最大半径通常不会超过500米。
二、商圈的种类（一）以距离和消费者消费份额划分通常在实操定位之中，我会将商圈按照距离模式进一步划分为三个层次：1、核心商圈核心商圈是指以某地理标志点为圆心，半径1.5公里到2公里之间，消费者步行在20分钟通勤的范围。
这个“圈”内的消费者，往往是该圆心项目的核心顾客，其对项目的消费贡献能够达到80%以上。
实践中，为了增加项目的消费者，一些开发商会以综合体的模式进行修建，例如辅盖以写字楼、酒店、停车场、游乐场、住宅区等，以增加消费者密度。
当消费者密度越大、人员流动性越高，则消费成交机会越大，玖足以保障项目的高租金和增值空间。
商业地产各类业态选址基本要求和条件商业地产选址是商业运营成功的关键之一、不同的商业业态对选址的要求和条件也不尽相同。
下面将介绍几种常见的商业业态以及它们的选址基本要求和条件。
1.零售业态零售业态包括百货商场、购物中心、专卖店等。
其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店消费。
-社区配套：选址面积要适中，服务于周边居民和上班族的日常生活需求。
-竞争对手分析：避免与竞争对手过于接近，保持一定的竞争优势。
-停车便利：配套停车场或周边停车设施，方便顾客停车。
2.餐饮业态餐饮业态包括餐饮店、快餐店、咖啡店等。
其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店就餐。
-目标顾客群体：选址要考虑周边人口特点，看中的人群是否与业态相匹配。
-竞争对手分析：避免与竞争对手过于接近，同时要考虑周边同业的盈亏情况。
-周边环境：选择一个安静、舒适的环境，能够给顾客提供一个好的用餐氛围。
3.休闲娱乐业态休闲娱乐业态包括电影院、KTV、娱乐城等。
其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店消费。
-周边人口消费能力：要选在消费能力相对较高的区域，以保证业务盈利。
-周边配套设施：可以选择在商业区、商场等周边，以获取更多的顾客。
-竞争对手分析：尽量远离同类竞争对手，避免过于接近引发激烈竞争。
4.办公楼办公楼选择基本要求和条件包括：-区位优势：交通便利，地理位置核心，为企业提供良好的商务环境。
-工作配套设施：周边配套设施齐全，满足员工的日常办公需求，例如餐饮、健身、医疗等。
-形象和品质：办公楼应具有现代化的建筑风格，设施先进，提供良好的工作环境。
-政策支持：政府对办公楼的发展给予支持，例如税收优惠、土地使用权优惠等。
5.物流仓储业态物流仓储业态选择基本要求和条件包括：-交通便利：将仓储设施选址在交通便利的地方，便于货物的流通和运输。
郑州市商圈分析郑州市区商业概况根据统计资料显示，目前郑州人均商业面积为0.7平方米左右，而发达国家或地区人均一般为1.2平方米，从数字上来看，郑州人均商业面积远远低于发达国家或地区，处于较低水平状态。
由此看来，郑州的商业地产存在很大市场。
郑州住宅密集区自发形成的商业形态，没有集中、统一的规划，无论从经营载体——住宅底商的硬件环境，到软件服务品质，均无法满足部分对购物环境、消费品质要求较高的消费者的需求，这就推动着城市商业形态的发展、变化—从自发式零散街铺，逐渐向人为规划的社区中心商场、主题商业步行街及专业商业城过渡，并逐渐走向成熟。
郑州目前多数区域都缺乏高品质主题商业物业来提升区域的商业消费品质。
而高品质商业地产分为住区中心商场、特色步行街、主题式大商场等等，各区域可结合区域商圈的差异，选择不同类型的主题商业地产开发。
现今，郑州市较突出的商圈范围内的购物中心、专业专卖店等新型业态不断涌现；连锁超市经营领域正在拓宽；丹尼斯、沃尔玛、易初莲花、家乐福、家世界、世纪联华等国内外大型流通企业涌入郑州。
如火如荼的商业氛围的造势让投资者和消费者觉得前景一片大好。
根据以上分析，我们将郑州分为二七商业圈、火车站商业圈、国贸中心商业圈、紫荆山商业圈、碧沙岗商业圈、郑东新区商业圈。
1、二七商圈——城市形象门户商圈二七区是郑州市的商贸中心区，具有悠久的商贸业发展历史。
随着1903年京汉铁路开通和1905年德化街建成，这里的商贸业就逐渐兴起和繁荣。
经过100年的风雨历程，二七区的商业不断发展壮大。
上世纪90年代，由亚细亚等几大商场参与的全国著名的郑州商战曾在这里爆发，引发了郑州乃至全省的商业变革。
经过一轮又一轮的新旧更迭，二七区逐步形成了以零售业为主的“二七商圈”。
形成因素：一、大型零售商云集，商业街规模庞大。
“二七商圈”已建成了中原地区第一个集购物、娱乐、餐饮为一体的步行商业街——德化步行商业街，汇集了世界500强之首——商业零售巨头沃尔玛公司、金博大购物中心、北京华联、上海世纪联华、天津家世界等数十家大型商业企业和百年德化购物公园、正弘国际名店、国美家电等大批商家，商业氛围浓厚。
商业地产选址与商圈分析商业地产选址与商圈分析一直是商业房地产开发的关键环节之一、合理的选址和对商圈的深入分析可以帮助开发商更好地把握市场需求，提高投资回报率。
商业地产选址与商圈分析主要包括市场需求分析、人口数据分析、竞争对手分析、交通便利程度分析等。
首先，市场需求分析是商业地产选址与商圈分析的基础，通过对市场需求的调查研究可以明确所选商业项目的市场容量和市场潜力。
需求分析的重点包括消费人群的特点、消费水平、消费习惯等方面。
例如，选择一个购物中心的选址，需要对周边消费人群的消费意愿和购物习惯进行细致调查，以确定购物中心所能吸引的目标消费群体是否与周边人口的消费需求匹配。
其次，人口数据分析是商业地产选址与商圈分析的重要内容之一、通过对人口数据的分析，可以了解到人口的流动情况，人口增长率以及人口结构等信息。
这些数据对商业地产选址有着重要的指导作用。
例如，如果人口增长率较高且目标人群与人口结构相符合，那么在该地区建设商业项目的商业前景就相对较好。
竞争对手分析也是商业地产选址与商圈分析的重要环节。
通过对竞争对手的分析，可以了解到周边商圈的商业格局，市场空缺和竞争压力等信息。
例如，如果周边地区已经有了许多类似的商业项目，那么就需要重新考虑选址，以避免过于激烈的竞争导致投资回报的下降。
最后，交通便利程度分析也是商业地产选址与商圈分析不可或缺的一环。
交通便利程度对商业项目的成功与否有着重要的影响。
当一个地区的交通便利程度高，可以方便消费者到达并提供更多的消费机会时，商业项目的成功可能性就较大。
因此，选择交通便利的地理位置对于商业地产选址是至关重要的。
综上所述，商业地产选址与商圈分析是商业房地产开发中的重要步骤。
通过市场需求分析、人口数据分析、竞争对手分析和交通便利程度分析等，可以帮助开发商确定合适的选址位置，并了解到目标商圈的商业潜力和竞争情况，从而提高投资回报率。
因此，在进行商业地产选址与商圈分析时，需要综合考虑各种因素，以确保项目的成功。
商业地产商圈属性及经营模式商业地产中对建筑的定位是比较复杂，也是考虑因素相对较多的一个环节。
不同的经营内容对建筑的需求也是不一样，因此前期合理的定位，将在很大程度上降低后期工程的难度，也避免了因建筑定位不合理，进行二次改造带来的不必要的资金投入。
分析商圈属性及经营模式1、商圈属性商圈属性，就是其是批发市场，还是零售市场，抑或是淘货市场。
它们有本质的区别，批发市场和零售市场对通道、环境、店面的要求是不同的，同时淘货市场应该属于零售业里面要求更高一层的市场的概念。
因为批发市场走货的特殊性，首先往往会设置更多货梯，同时会考虑货梯更大的负荷和载重;其次就是通道设置，由于批发市场往往会有小车拉货行为，通道相对来说要比零售市场宽。
一般来说，零售市场的正常通道宽度在2.4～2.8米;批发市场主通道在3～3.2米，更大的可能到3.6米，有时一层考虑到消防通道和人行走道相兼容的情况，甚至能做到8米，辅通道一般最低为2.4～2.8米，这样才能满足正常的拉货需求。
所以，前期的建筑定位要特别精准和科学。
作为零售市场，淘货市场对建筑风格、环境的要求相对更高，主要是对卖场的环境要求比较苛刻，如层高、灯光、吊顶、地面的装潢装饰以及店面的风格等，必须要打造出一些对建筑有依附性的相应的特色。
比如，如果层高比较矮，做完空调管道、通风管道设置后，剩下的可使用的楼层高度就比较低，这种情况下，环境相对来说就比较压抑，装修不出比较时尚、另类或者令人舒畅的感觉。
2、经营模式经营模式，就是任何项目开发初期都要考虑打造成什么样的商业项目，如商业步行街、可来回走车的更宽的步行街、室内步行街、大型的独栋商业体或者是高层下面的群楼。
不同的建筑模式，相对应的各个建筑定位是不一样的。
▪市场类市场类的商业形态，即独立的商业建筑体，可以做成一个简单的框架式结构，后期每一个平层利用铺位大小分割比较顺利，一般步行梯稍微靠边不影响后期分割时，滚梯可以在比较靠中间位置，也可以外挂两个观望梯等。
商业地产项目选址系统分析摘要本文对商业地产项目选址系统进行了分析，介绍了选址系统的作用、相关技术和使用场景，并就选址系统的优势和挑战进行了讨论。
1. 引言商业地产项目的选址是非常重要的决策，一个合适的选址能够有效提高项目的销售收入和市场竞争力。
为了辅助决策者进行选址决策，商业地产项目选址系统应运而生。
2. 选址系统的作用选址系统是一种基于地理信息系统（GIS）的软件应用，用于分析潜在选址的优势和劣势。
选址系统可以通过数据挖掘和分析，提供详细的市场研究报告，并支持决策者在考虑多种因素（例如人口密度、竞争对手分析、交通便利性等）的基础上做出决策。
选址系统的主要作用包括： - 提供可视化地图和统计数据，帮助用户理解地理环境和商业机会； - 提供数据分析和模型算法，帮助用户评估选址的潜力和风险；- 支持快速的决策流程，提高选址效率； - 支持多种设备访问和多人协作，提高团队合作效果。
3. 选址系统的相关技术选址系统主要利用地理信息系统（GIS）、数据挖掘和机器学习等技术实现选址分析。
以下是选址系统中常见的技术和工具：3.1 地理信息系统（GIS）地理信息系统是采集、存储、管理、分析和展示地理数据的技术系统。
选址系统利用GIS技术可以提供地理信息的可视化显示和空间分析功能，帮助用户分析选址的地理环境。
3.2 数据挖掘数据挖掘是从大规模数据中发现隐藏的模式和规律的过程。
在选址系统中，数据挖掘技术可以通过分析历史销售数据和人口数据等，挖掘潜在消费需求和人口特征，为选址提供科学依据。
3.3 机器学习机器学习是一种利用计算机算法从经验数据中学习的方法。
选址系统可以使用机器学习算法进行数据建模和预测，例如基于历史选址数据和市场数据训练模型，预测新的选址的成功概率。
4. 选址系统的使用场景选址系统广泛应用于商业地产行业，帮助企业进行选址决策。
以下是选址系统的常见使用场景：4.1 零售业零售业需要根据消费者的需求和购物习惯进行选址决策。
零售店铺选址分析报告1. 引言零售店铺选址是零售业成功运营的关键因素之一。
正确的选址可以带来更多的顾客流量和销售机会，从而提高店铺的盈利能力。
本报告将通过分析一系列关键因素，提供一个系统化的方法来评估零售店铺选址。
2. 数据收集在进行选址分析之前，我们需要收集一些与选址相关的数据。
这些数据可以包括以下内容：•人口普查数据：收集当地人口的基本信息，例如人口数量、年龄分布、收入水平等。
•竞争对手数据：了解附近竞争对手的类型、定位和规模。
•交通数据：收集附近交通状况、公共交通站点的分布等信息。
•租金数据：了解附近商业地产的租金水平，以及租赁条件和合同。
•消费者行为数据：通过市场调研或数据采集工具，了解潜在顾客的购买习惯和偏好。
3. 分析方法3.1 人口分析首先，我们可以根据人口普查数据来评估店铺选址的潜在市场规模。
通过了解当地人口数量和年龄分布，我们可以确定是否有足够的潜在顾客。
此外，收入水平也是一个重要的考虑因素，因为它反映了人们的消费能力。
3.2 竞争对手分析竞争对手的存在是一个重要的考虑因素。
我们需要了解附近的竞争对手类型、数量和定位。
如果竞争对手过于集中或过于强大，可能会对新店铺的生存和盈利能力造成负面影响。
因此，我们需要进行竞争对手的分析，以确定潜在市场是否足够容纳新的零售店铺。
3.3 交通分析交通便利性对于吸引顾客和提高店铺的可达性至关重要。
我们需要收集关于附近交通状况和公共交通站点分布的数据。
这些信息可以帮助我们评估潜在顾客的到达店铺的便捷程度。
3.4 租金分析租金是一个关键的经济因素，对店铺选址决策有着重要影响。
我们需要了解附近商业地产的租金水平，并评估其与预算的匹配程度。
此外，我们还要了解租赁条件和合同，确保它们与我们的经营计划相符。
3.5 消费者行为分析最后，我们需要了解潜在顾客的购买习惯和偏好。
通过市场调研或数据采集工具，我们可以收集消费者行为数据。
这些数据可以帮助我们更好地了解潜在顾客的需求，从而选择更适合的店铺选址。
20XX年店铺选址合理的因素成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。
”不论是大型购物中心、便利店、连锁店……从事商业活动选址非常重要。
下面小编就为大家解开店铺选址合理的因素，希望能帮到你。
店铺选址合理的因素1、客流规划是重要因素商户们选址都是有一定要求的，不同的商家选择商业地产的位置也不同。
商业选址过程中客流规划是选择店址的最重要因素。
商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客;从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各种基础设施，所以城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。
苏宁电器集团副总裁兼华北大区执行总裁范志军认为，并不是社区大就一定要在那里开店，还要要考虑该社区的客流量。
比如像方庄地区，这里的社区足够大，但是开一家家乐福或者开一家麦德隆没有问题，因为人口多，对日用品消耗比较大，但是对于电器这样的耐用消费品店就不太合适。
因为社区容量是一定的，又是比较成熟的社区，对电器的需求已经饱和，而电器产品更新换代的周期又比较长，如果再进去开一家电器的店就没有必要了。
1/ 10并且，别的社区的人也不会因为买一个彩电或者一个冰箱非得跑到方庄去，同质化的产品太多了。
这样，客流上就无法保证，选择在那里开店是很不明智的。
金飞鸿电讯营销总经理曹立东表示，他们的选址一般会选在商业比较扎堆的地方，周边的业态比较丰富，这样客流量就会比较大，实现客流量的互补，相互带动。
2、交通状况要好实际上，交通状况的好坏直接影响到客流量。
国外大型商业地产的发展经验表明，只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，Shopping Mall才能在一个城市真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。
世联地产顾问有限公司商业事业部何小川认为，交通状况对于任何一种物业形态都非常重要，商业在追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。
商业选址5A法则现代零售业选择准则不同业态的商家对商业设施的要求各有不同，开发企业很难做到逐一把握。
什么是商家对商业地产的核心需求呢？在不同的商业业态的选址要求中，它们的共性是什么呢？我们通过对零售商业选址技术的剖析，难题就会迎刃而解了。
一、店址是现代零售商业的核心竞争力现代零售商业的生命力，源于商家对消费者需求的满足。
早期，消费者对零售商家的需求是：能买到需要的商品。
商家要满足这一需求，主要是依赖自身拥有的商品经营技术，其中包括对商品种类、商品质量、商品价格等要素的管理.随着市场经济的发展繁荣，商家的数量不断增多，消费者对商家的选择机会也就相应增多了。
同时，随着人们生活节奏的不断加快，时间的价值也在提升，促使消费者对零售商家的需求已经不仅仅是满足于能买到商品，而是逐渐上升为要能尽可能便利地买到商品，增加了对购物便利性的需求。
要满足这一需求，除了商品经营技术的作用外，主要是依赖商家的选址技术。
可以说，商品经营技术和店铺选址技术构成了现代零售商业竞争力的两大支柱。
对于商品经营技术，由于其早已被商家普遍重视而得以不断改善和提升。
时至今日，随着各商家的学习能力和复制能力的加强，随着人员的流动，商品经营技术已经和商品本身一样具有了极强的流动性。
昨天你有的新商品，可能今天我就也有了；今天我采用的销售新策略，可能明天他就也采用了。
不同商家之间在商品及商品经营技术上几乎已是无秘密可言，相互的差异日渐缩小，商业竞争愈演愈烈。
面对激烈的竞争，商家满足消费者便利需求的能力，将会愈来愈成为商家保持常胜的核心竞争力，这种核心竞争力集中体现于商家运用店铺选址技术正确选择出的店址。
因为店址是商业经营的基础平台、是难以改变的实体、是无法克隆的资源。
对于一家已建成的商场，要对其硬件进行任何改造都会付出大的代价，更不必说要想改变商场所在的位置了。
由于受地理、环境、人文等多种因素的综合影响，任一处店址都不会是完全一样搜狗的，当一个商家先机占有了一处位置很好的店址并取得经营成功后，尽管其他商家可以全套模仿它的商品和技术，甚至可以挖走它的人员，几乎所有资源都可能被共享，但唯一做不到的是无法得到完全相同的店址。
店铺选址分析范文店铺选址是一个重要的商业决策，对于店铺的经营和发展具有关键性的影响。
正确的选址能够带来更多的客流量和销售额，而错误的选址则可能导致客户流失和业绩下滑。
因此，进行店铺选址分析十分必要。
首先，选址分析需要考虑人流量和交通便利性。
人流量是店铺经营成功与否的关键因素之一，因此选址时应考虑人流主要集中的地区。
例如，商场、超市和大型办公楼等人流量较大的地方都是不错的选择。
其次，选址分析还需要考虑目标客户的特点和需求。
不同的店铺面向不同的客户群体，因此选址时需要分析该地区的人口密度、消费水平、年龄结构等因素。
例如，高端品牌店适合选择在富裕地区的商业圈，而年轻人群消费品店可以选择在年轻人聚集的社区或学生区。
此外，选址分析还要考虑周边竞争情况。
同类或相似类型的店铺越多，竞争越激烈，因此选择没有过多竞争对手的地区是明智的选择。
同时，要注意周边商业环境的规划和未来发展趋势，避免选择正在衰退或不被重视的地区。
另外，选址分析还要考虑租金成本和商业配套设施。
选择高租金地段可能会增加经营成本，因此需要根据自己的经营预算选择合适的地点。
同时，选址时还要考虑周边的交通、停车等商业配套设施，以方便客户的到访和购物。
最后，选址分析还需要考虑政策和法律因素。
不同地区的政策和法律对商业活动的限制和扶持程度不同，因此需要了解选址地区的相关政策和法律，以避免经营风险。
综上所述，店铺选址分析是一个复杂的过程，需要综合考虑人流量、目标客户、周边竞争、租金成本、商业配套设施和政策法律等因素。
只有充分分析和权衡这些因素，才能选择适合自己店铺的最佳选址，从而为店铺的经营和发展奠定良好的基础。
店铺选址分析报告店铺选址分析报告一、选址背景分析随着城市化进程的加快和消费水平的不断提高，商业地产的需求量也越来越大。
而商店作为零售业的核心载体，其选址合理与否直接影响到企业的经营效益。
因此，本次选址分析报告旨在通过对周边环境、人流、竞争对手、交通及配套设施等进行综合分析，为店铺选址提供决策支撑。
二、选址环境分析1. 周边环境：目标区域位于市中心繁华商业区，附近有多个商场、酒店、办公楼等，商业氛围浓厚，吸引力较大。
然而，由于该区域商业发展较早，商业竞争激烈，各类商店林立，使得店铺开设难度较高。
2. 人流分析：该区域客流量较大，特别是上班族、购物者等消费人群，能够提供较大的潜在客户群体。
但需注意的是，这也导致了人流相对分散，竞争激烈，因此需有针对性的定位和特色，方能在激烈竞争中脱颖而出。
三、竞争对手分析1. 竞争对手数量：目标区域竞争对手众多，同行业竞争激烈，敌对力量较大。
2. 竞争对手实力：目标区域的竞争对手大多是已经运营多年的老字号，拥有较高的品牌知名度和客户黏性。
3. 竞争对手特色：分析发现，竞争对手大多以服务为先导，通过提供个性化的产品和周到的服务来吸引消费者。
四、交通与配套设施1. 交通便利程度：目标区域交通便利，有多条公交线路和地铁线路经过。
附近停车场较多，方便驾车消费者。
2. 配套设施情况：周边配套设施完善，有多个大型商场和餐饮娱乐场所，提供了较好的消费环境和便利条件。
五、综合分析综合以上分析结果，我们得出以下结论：1. 选址优势a. 地理位置优越，商业氛围浓厚，客流量较大。
b. 交通便利，方便消费者来店消费。
c. 周边配套设施完善，提供了良好的消费环境。
2. 选址劣势a. 竞争对手众多，同行业竞争激烈。
b. 人流分散导致竞争压力较大。
c. 竞争对手品牌知名度较高，客户黏性较大。
针对以上分析结果，我们建议：1. 准确定位目标人群，制定精准的经营策略。
2. 突出特色，提供个性化的产品和周到的服务，以吸引消费者。
商业地产零售业选址与商圈分析Last revision date: 13 December 2020.商业地产（零售业）选址与商圈分析一、商业地产：商业地产概念：商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式，简单的说就是“商贸+地产”。
商业地产形式（按市场功能和建筑形态来划分）：（1）底商、裙楼（商场）、社区临街商铺（2）专业市场、专业商场（3）整合性复合性的商业楼（4）写字楼（5）步行街（6）地下商业城（街）（7）购物中心（SHOPPING MALL）（8）酒店（产权式酒店）（10）会展中心、会馆、会所（11）文化产业商业地产（电影院、娱乐城）（12）卫生产业商业地产（药房、诊疗所）（13）教育产业商业地产（校园商业广场）（14）工业园区商业地产（15）旅游商业地产商业地产的特点（1）开发口岸的择优性（交通要道、临街、周围有巨大消费群）（2）功能定位的差异性（3）物业经营的多样性（出售、出租、又租又卖、零售整租、联合经营）（4）业态组合的复杂性（5）主力品牌的号召性（6）装修配置的层次性（7）保值增值的可靠性（土地增值、装修、商业经营）（8）抵押融资的变现性（9）开发经营的风险性（10）服务管理的专业性（物业管理、商业经营管理）二、商业地产市场服务区（商圈）调查：商圈（trade area）概念：商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。
也可以说成是一个商业地产项目的消费者所来自的区域，或者是一个商业地产项目吸引消费者的有效空间范围。
商圈的划分：任何一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，其商圈范围截然不同。
理想的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的，与行政区划没有关系。
通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。
有的市场调查机构也将再细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。
次级商圈边际商圈某商业地产项目注：核心商圈（primary trading area）约占50%——70%的人流量次级商圈（secondary trading area）约占15%——20%的人流量边际商圈(fringe trading area)约占10%左右的人流量不同商圈内的人口数量：（一）核心商圈：1、步行20分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率2、骑自行车20分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率3、步行10分钟能够到达可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率4、乘坐小汽车20分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率（二）次级商圈：1、步行20—30分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率2、骑自行车20—30分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率3、步行10分钟能够到达只要换乘一次车可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率4、乘坐小汽车20—40分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率（三）边际商圈：1、步行20—30分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率2、步行10分钟能够到达只要换乘两次车可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率3、乘坐小汽车40—60分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率商圈调查的目的：调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当项目地点的选择，商圈调查的目的包括：（1）了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等；（2）确定产品组合及促销地点；（3）分析商圈是否重叠（4）计算在某一地理区域内应开几家店；（5）找出商圈内的障碍：A、道路设施不便B、人口拥挤C、人口过度拥塞（6）法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况（7）其他因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次性补齐所需物品，及停车场是否宽广等。
三、商圈调查重点与调查方法;商圈范围划分确定：如有以下各种情况限制，因而为其商圈之范围划分点：（1）商圈范围：A、集中型商圈：核心商圈半径在2000米以内，次级商圈半径在2000米—5000米之间，边际商圈在5000米以外；B、分散型商圈：核心商圈半径在500米以内，次级商圈半径在500米—1000米之间，边际商圈在1000米以外；（2）马路之分界、凡超过40米宽之道路市线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道（3）铁路、平交道之阻隔，使人们交通受阻而划分两个不同商圈（4）高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈（5）安全岛之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈（6）大水沟之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈（7）单行道之阻隔，人潮流动不而易划分成不同的商圈（8）人潮走向由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区域形成一独立商圈。
商圈界定之方法：（一）同心圆法：一个开发项目（商场）的服务范围可以用同心圆表示，可以先按照不同半径画出若干个同心圆，然后计算不同圈层内的人口、消费变化率，如果变化很小就可以确定：1、用人口密度变化确定：如果人口规模M1、M2 ……半径R1、R2 ……不同圆之间变化率：P1=(M2/Л.Л./(M1/Л.PR2 R3 R4 R5 R(半径)2、用不同同心圆间商品消费量变化确定服务区范围：商品消费C （C2-C1）/C1 （C3-C2）/C2（二）行车时间法：消费（购物）习惯：驾车5——10分钟去目的地购物影响因素：1、受障碍物影响较大2、行车速度3、不同地区的购物习惯、如偏好行车（5——10分钟 10——15分钟 15——20分钟）（三）路线调查法：根据开发地周围的街道，沿着不同的街道进行调查，收集人口、商业、消费者的信息，根据以上资料进行确定。
市场分析调查的内容：市场服务区内容 1公里 2公里 3公里 4公里人口规模人人人人居民户数户户户户平均家庭收入元元元元人均收入元元元元商品购买力（四）用COMPASS法则来确定：商业地产的价值有赖于它可以产生的效益。
潜在的收益必然也受到顾客对该产业的易接近性的影响。
尽管有很多因素对两个地理位置的易接近性有影响，但以下的公式假定，易接近性只由两个地理位置的直线距离与彼此受到吸引的倾向而定。
如两个商业场所a和b（例如零售商场，购物中心，小城镇等）。
哪一些位置是一位顾客会受到两个场所同等吸引力的可能位置从狭义上讲，这一问题由雷利的吸引力定律可以回答，该定律可以确定a 和b之间的直线上顾客可能受到同等吸引力的一个点。
从广义上讲，这个问题由下面的第二公式给予了回答，该公式划定的是一个圆。
位于这个圆内的顾客具有受圆内购物场所（姑且称之为b）吸引的倾向，位置在圆外的顾客则有受场所a吸引的倾向。
公式：da=d/(1+ (q)a ……有效交易距离——雷利定律交易中心=d/(1-q)……有效半径=d . (q)a/(1-q)……交易中心和有效半径就可以确定有效的贸易圈（商圈）的范围。
a,b=两处交易场所的名称（给较大的场所定名为a）da=a场所到b场所之间有效交易距离（或途中耗时）d=a和b两处场所之间的实际距离Sa,Sb=场所a和场所b各自的规模（即，人口，零售面积等）取Sa>Sbq= Sb/Sa……两处场所的规模的比率。
a=1/2例如：两个超市a和b分别拥有25万平方米和5万平方米的营业面积，他们对于其他商场隔绝（也就是附近没有大型商场），来往联商场间的途中时间平均为1km。
试确定定义顾客具有同等可能性光顾两个超市之一位置的那个圆。
Sa=25万平方米,Sb=5万平方米，且d=1km。
那么，q= Sa/Sb=50000/250000= (q)a=da=d/(1+(q)a =1km/=690米处(有效交易距离)该圆的中心为从超市a到超市bd/(1-q)=1km/=处该圆的半径为d . (q)a/(1-q)=米处COMPASS法则的限制：1、只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。
2、顾客认知的距离会受到购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好影响，顾客认知的距离会比真正的距离短。
四、商圈市场需求分析比率——人口相乘法（1）原理：在一个城市区域内，商品零售面积人均需求量大约是平方米/人，用城市区域内的总人口乘以就是市场需求总量。
（2）方法：市场需求潜力=总需求量—调查期现有零售面积如果市场需求潜力大于 0 有开发空间；具有开发可行性。
反之无开发空间。
单位零售房产面积——商品零售额比率比较法：（1）原理：首先统计在这个商品服务区内的商品零售总额（TRS），然后统计零售房产总面积（TS），对商品进行分类即不同类型的商品（家电、汽车）的零售总额（TRSi），以及零售面积（TSi）step1: 统计商品零售总额（TRS）统计房产总面积（TS）step2: 统计不同类型商品零售总额（TRSi）统计不同类型商品零售面积（TSi）step3: TRS/TS TRSi/TSistep4: 比较：if TRSi/TSi 大于 TRS/TSthen 开发某类商业房产有可行性原因：相对于市场上的平均水平而言，某类商品单位零售面积承担了更多的商品零售额，所以销售这类商品的营业面积是不足的。
因此，它的零售空间相对于整个市场来说就显得比较拥挤，因此就需要开发出更多的该种类型的商业房产。
if TRSi/TSi 小于 TRS/TSthen 无开发可能性原因：相对于市场的平均水平而言，该类商品的单位零售面积承担了更少的商品零售额，因此就是销售这类商品的营业面积处于饱和状态。
零售面积的市场供给充足，所以说这类房产的开发不具有可行性。
房地产开发度指数法（POWER RATIO）（1）原理:在一个大城市区域可以看成是一个统一的市场，这个统一的市场又可以划分为若干个二级市场，二级市场之间就存在竞争，那么通过对竞争的分析，可以找出各个二级市场的商业房地产投资的饱和状况。
市场的饱和状况就决定了某个二级市场区是否有商业房地产的开发潜力或者可行性。
（2）方法：step1: 单元区i零售房产存量的百分比（单元区i零售房产总面积/城市市场区零售房产总面积）×100%step2: 计算单元区i的家庭数量百分比（单元区i家庭总数/城市家庭总数）×100%step3: 家庭零售业房产面积存量区间差异率=a（单元区i零售房产存量百分比/单元区i家庭数量百分比）×100%step4: 单元区i家庭收入均值百分比（单元区i家庭收入均值/城市平均家庭收入均值）×100%step5: 计算POWER RATIO（PR）：（单元区i家庭零售房产面积存量区间差异率百分比/单元区i 家庭收入均值百分比）×100%（3）意义：step1: if PR>100%，then表示该单元区内家庭平均收入较低，但是零售房产面积存量偏高。
