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商业地产前期调研分析一、背景介绍商业地产是指以商业为主要功能，用于经营、销售、服务等商业活动的地产项目。
商业地产包括商业综合体、购物中心、写字楼、酒店、餐饮娱乐场所等。
商业地产的发展受到市场经济的发展状况、消费者需求、城市规划等因素的影响。
二、市场分析商业地产市场具有广阔的发展空间和潜力。
首先，随着城市化进程的加速和经济的快速发展，居民收入水平不断提高，消费能力逐渐增强，人们对购物、餐饮娱乐等方面的需求也在增加。
其次，商业地产市场在城市经济中的地位和重要性逐渐提升，商业地产项目成为城市发展的重点打造对象。
此外，新兴消费模式的出现，如线上购物、共享经济等，也给商业地产行业带来新的机遇。
三、竞争分析商业地产市场竞争激烈，主要表现在以下几个方面。
首先，市场上已经存在大量的商业地产项目，品牌影响力和市场占有率较高的项目具有较大竞争优势。
其次，商业地产项目的定位和定价策略也是竞争的关键因素，项目的定位要与消费者需求相匹配，定价要合理。
再次，商业地产行业的运营模式和服务质量也是竞争的重要方面，优质的运营和服务可以吸引更多的消费者。
此外，商业地产项目的地理位置、建筑设计和配套设施等也会对竞争力产生影响。
四、消费者需求分析消费者对商业地产项目的需求主要体现在以下几个方面。
首先，消费者对商业地产项目的便利性和舒适度有较高要求，包括交通便捷、停车方便、设施完善等。
其次，消费者对购物环境和体验有较高要求，希望能有更多的品牌和产品选择、优质的服务和购物氛围。
再次，消费者对餐饮娱乐项目的需求也在增加，希望有更多多样化的餐饮娱乐选择。
此外，消费者还对商业地产项目的安全性和环保性有一定要求。
五、城市规划与政策分析商业地产项目的发展需要符合城市规划和政策的要求。
城市规划部门将会对商业地产项目的用地规模、功能定位、建筑形态等进行审批和规划，商业地产项目应该积极配合落实，确保项目的合法性和合规性。
此外，政府的支持政策和补贴也是商业地产项目发展的关键因素，政府可以通过提供土地、给予税收减免等方式来吸引和扶持商业地产项目。
商业房地产项目的开发前期的市场调查1. 引言商业房地产项目的开发前期市场调查是确保项目成功的关键步骤之一。
通过市场调查，可以评估项目的可行性和潜在投资回报率，了解市场需求和竞争状况，为项目的规划和开发提供有力的依据。
本文将详细介绍商业房地产项目的开发前期市场调查的重要性、调查方法和步骤。
2. 重要性商业房地产项目的开发前期市场调查对项目成功至关重要。
市场调查可以帮助项目开发者了解项目所在区域的市场需求和潜在客户群体的特点，确定适宜的项目类型和规模。
通过市场调查，项目开发者可以更好地把握市场趋势，避免投资盲目和风险。
具体而言，市场调查的重要性表现在以下几个方面：2.1 评估项目可行性市场调查可以评估项目的可行性，包括市场需求、竞争状况和资金回报率等方面。
通过对市场需求的调查分析，可以确定项目类型和规模，并预测项目的出租率和销售率。
同时，对竞争状况的了解可以帮助项目开发者制定有效的竞争策略，提高项目的竞争力。
2.2 了解市场需求市场调查可以帮助项目开发者了解市场需求，包括消费者的需求变化、消费习惯和购物习惯等方面。
通过对市场需求的了解，可以确定项目的定位和特色，满足消费者的需求，提升项目的吸引力和竞争力。
2.3 预测经济环境市场调查可以帮助项目开发者预测项目的盈利能力和投资回报率。
通过对经济环境的调查分析，可以了解宏观经济的变化趋势和影响因素，预测未来的市场走势，为项目的规划和决策提供有力的依据。
3. 调查方法和步骤商业房地产项目的开发前期市场调查可以采用多种方法和步骤。
下面将介绍常用的方法和步骤。
3.1 市场调研市场调研是商业房地产项目开发前期市场调查的重要方法之一。
市场调研可以通过问卷调查、访谈和观察等方式收集市场信息，了解消费者的需求和购买意愿，评估竞争状况和市场容量。
通过市场调研，可以获取大量的市场数据，为项目开发提供参考。
3.2 竞争分析竞争分析是商业房地产项目开发前期市场调查的重要步骤之一。
深圳商业地产的前期调研怎么做？商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式，简单的说就是“商贸+地产”商业地产的前期调研是通过分析目前行业的发展现状城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、投资经营力、可比类似竞争业态现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观市场调研为依据对项目提出可行性的市场定位，为招商和销售工作提供依据。
当项目形式和经营行业并未确定时，主要进行几个宏观方面的分析调研：1、经济环境的分析和研究2、区域城市结构调查与发展规划3、商业发展规划和政策研究4、区域商业结构的市场调查与分析5、典型性调查与研究6、未来商业地产的供应量分析7、消费者消费行为的调查与研究8、立地条件研究9、商圈的确定和研究宏观方面的调研完成，依据结果就可对项目做出一个前期的粗略规划建议，随后，应根据项目的商业形式和经营类型进行进一步的细致调研，以此再对项目规划做出准确微调。
下面看一下宏观方面的调研活动。
1、经济环境的分析和研究商业地产由于其开发周期长投资大，最终利润实现形式归于出租、经营和销售，这些均受经济发展和政策影响，所以在开发商业地产项目进经济环境的研究分析就显得尤为重要。
经济环境的调研主要集中以下几个方面：1、总人口及地区人口结构、职业构成、就学备件、基础设施情况、家庭户数构成、收入水平、消费结构、消费水平等。
2、GDP发展状况，国民经济产业结构和主导产业结构，包括经济发展规模、趋势速度和效益的情况；3、全社会消费品零售总额；4、全市商业区增加值；5、城乡居民的人均和可支配收入；6、城乡居民储蓄存款余额；7、城市对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况；8、城市内的重点开发区域，近年政府对城建、商贸、地产等相关方面所出台的政策。
通常要对连续3-5年的数据进行统计分析，才能基本反映出一个城市经济发展的总体水平。
2、区域城市结构调查与发展规划如果项目位置处于城市行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则更易于城市机能的发挥，自然集中的人流能形成良好的商业经营氛围。
商业房地产开发前期应该调查什么在进行商业房地产开发的前期阶段，调查是至关重要的一项工作。
充分了解项目所在地的市场情况、区域发展趋势以及相关政策法规，将为项目的规划和决策提供重要的参考和支持。
本文将介绍商业房地产开发前期应该进行的调查内容，以帮助开发者全面了解并做出明智的决策。
1. 市场调研在商业房地产开发前期，开发者应该对市场进行全面细致的调研。
了解市场需求和竞争情况对项目的定位和规模具有重要意义。
行业趋势分析开发者需要了解商业房地产行业的最新趋势和发展方向。
通过分析行业数据和市场报告，开发者可以了解当前市场的主要需求，以及未来发展的方向和潜力。
项目定位与需求调研开发者应该明确项目的定位和目标受众。
通过调查人口统计数据、消费者调研等方式，了解目标受众的消费能力、消费习惯以及对商业物业的需求，从而预测项目的潜在市场规模和收益能力。
竞争对手分析开发者需要对目标区域的竞争对手进行调查和分析，了解他们的经营模式、产品特点、市场占有率等。
通过比较分析，开发者可以确定项目的差异化策略，提高项目的竞争力。
2. 区域调查商业房地产项目所在的区域状况对项目的规划和发展具有重要影响。
以下是开发前期应该进行的区域调查内容。
地理位置评估开发者需要评估项目所在地的地理位置优势和劣势。
了解交通便利性、人流密集度、社区配套设施等，可以帮助开发者确定最适合商业项目的地点。
基础设施调研开发者需要了解项目所在区域的基础设施情况，包括道路交通、供水供电、通信网络等。
这些设施的完善程度将直接影响商业项目的运营效率和便利性。
社区环境调查开发者需要了解项目所在社区的人口结构、社会经济状况、教育医疗资源等。
通过这些调查，开发者可以了解潜在客户的消费能力和生活方式，掌握商业项目的发展机会和潜在风险。
3. 政策法规调研商业房地产开发涉及众多政策法规，了解并遵守相关规定将有助于项目的顺利开展。
土地政策调研开发者需要研究当地的土地政策，了解土地供应、土地使用权的获取方式以及相关限制。
商业地产前期市场调研分析目录外部市场环境构成因素调查分析 (2)外部调查一:生活结构调查 (3)人口结构 (3)家庭户数构成 (4)收入水平 (4)消费水平 (4)购买行为 (4)外部调查二:城市结构调查 (4)城市地势结构 (5)城市交通情况 (5)城市商业地段调查 (5)城市机能调查 (5)城市规划调查 (5)外部调查三：零售业结构调查 (5)外部调查四：消费者的调查 (6)消费者购买习惯的调查 (6)消费者购买能力的调查 (6)消费者购买量的调查 (6)外部调查五:竞争对手的调查 (6)竞争场所调查 (7)竞争对手商品构成调查 (7)竞争对手人流量调查 (7)大型商业地产项目外部市场环境重要课题研究 (7)调研课题一：经济环境的分析和生活结构研究 (7)地区总人口及结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等研究分析 .. 8GDP发展状况及产业结构情况 (8)全社会消费品零售总额 (8)城乡居民储蓄存款余额 (9)调研课题二：区域城市结构调查与城市发展规划调查 (9)交通体系状况(交通规划） (9)道路状况、通行量 (9)场地条件 (9)客流状况 (10)道路状况 (10)客流模拟 (10)调研课题三：商业发展规划和政策研究 (10)调研课题四:区域零售业结构的市场调查与分析 (10)地区间的销售动向 (11)各商圈间的竞争状况 (11)商圈模拟 (11)商圈设定 (11)圈内定位 (12)大型主力店的动向 (12)调研课题五:区域性产品供求关系市场调研 (12)产品市场供求关系的价格影响调研 (12)商场项目内部产品供求平衡体系调研 (13)调研课题六:如何确定购物中心的有效商圈 (15)什么叫做商圈 (15)商圈的构成 (15)商圈分析的必要性 (16)商圈分析应考虑的因素 (17)商圈对商业地产项目的影响 (17)购物中心内部影响因素评估分析 (18)外部市场环境构成因素调查分析房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究,以对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。
商业房地产开发前期应该调查什么六、未来商业地产的供应量分析在一个区域内做商业地产，必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计，对许多开发商来讲，以前在开发住宅项目的时候没有这方面的意识，因为住宅的需求量大，进行市场定位和细分的空间广阔。
而商业不同，它最终取决于租赁和销售后的经营如何去支撑。
在前期调查中，首先应考虑区域的规划情况，了解其规划的规模、开发的时间等。
商业地产的供应是一个非常重要的因素，它直接决定我们未来的商业作多大，做什么。
在《城市居住区规划设计规范》中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。
根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同；对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间。
开发太早，会由于居住人口规模没有达到基本需求，导致消费需求不足，租赁经营不理想；开发太晚，则不能跟好满足居民的生活需求，且会损失商业机会。
如天通苑，由于一开始没有发现商业价值，商业开发比较晚，所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求，入住的居民也发现商业价值，许多买了一层住宅的居民，将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。
所以，我们必须在具体运营项目的时候，对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析；对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。
现在房地产的开发已经完全市场化运营，我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化，而且要实现社会效应的最大化。
七、消费者消费行为的调查与研究消费者的消费行为研究又称生活结构研究。
对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特性，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者的消费行为进行定量和定性研究。
商业地产的前期调研地产项目在开发的前期要对地块价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据，回避风险。
而商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，就更需要在开发前期进行市场调研。
目前，这一工作已成为商业地产开发中必不可少的环节。
什么是商业地产呢？商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式，简单的说就是“商贸+地产”。
商业地产的前期调研是通过分析目前行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观市场调研为依据对项目提出可行性的市场定位,为招商和销售工作提供依据。
一般来讲，当项目形式和经营行业并未确定时,我们主要进行几个宏观方面的分析调研:ﻫ１、经济环境的分析和研究；ﻫ２、区域城市结构调查与发展规划；３、商业发展规划和政策研究;４、区域商业结构的市场调查与分析;5、典型性调查与研究；６、未来商业地产的供应量分析;ﻫ7、消费者消费行为的调查与研究；８、立地条件研究；9、商圈的确定和研究；ﻫ宏观调研一经完成，依据结果就可对项目做出一个前期的粗略的规划建议,随后,我们根据项目的商业形式和经营类型进行进一步的细致调研，以此再对项目规划做出准确微调。
下面我们先来看一下宏观方面的调研活动：经济环境的分析和研究商业地产由于其开发周期长投资大,最终利润实现形式归于出租、经营和销售，这些均受经济发展和政策影响较大。
所以,在开发商业地产项目时，经济环境的研究分析就显得尤为重要。
经济环境的调研主要集中在以下几个方面:ﻫ1、总人口及地区人口结构、职业构2、成、就学条件、基础设施情况、家庭户数构成、收入水平、消费结构、消费水平等; ﻫGDP发展状况,国民经济产业结构和主导产业产业结构,包括经济发展规模、趋势、速度和效益的情况；4、全市商业增加值;3、全社会消费品零售总额; ﻫ5、城乡居民的人均和可支配收入；6、城乡居民储蓄存款余额；7、城市对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况;8、城市内的重点开发区域，近年政府对城建、商贸、地产等相关方面所出台的政策；ﻫ通常要对连续3-5年的数据进行统计分析，这样才能基本反映出一个城市经济发展的总体水平。
商业地产项目前期调研的思路和方法商业地产项目前期调研的思路和方法现在，在商业地产的城市综合体开发中，人们越来越认识到商业对规划设计的引导作用。
所以，要想成功地开发和运营一个城市商业综合体项目，就必须在具体的规划设计之前进行严谨的市场调研，进行商业规划，并以此来指导规划设计和地产开发。
通过前期市场调研，要回答以下几个问题:1、这个地块是否适合做城市商业综合体,2、这个城市商业综合体的功能定位是什么,3、如何进行业态组合和确定业态配比,4、城市商业综合体整体运营的角度来考虑，对规划设计有哪些具体的要求,那么，如何进行具体的市场调研呢,通过实际工作，本人认为重点关注以下几个方面:一、三个基本原则:1、宏观上，要研究城市整体规划、城市和区域商业网点规划、城市宏观经济发展;2、微观上，要研究终端消费人群的构成和消费需求，以及消费需求满足的情况;3、时间上，要结合项目的建设周期，以前瞻性的眼光预测项目建成后的未来的消费市场状况。
二、宏观研究(假设项目建设周期为三年):1、城市发展的控制性规划，其中也包括了项目项目区域的发展规划。
分析三年后项目周边的可能的城市状况，包括交通、住宅、主要商业设施等。
这方面的数据可以从城市规划局取得。
2、城市和区域商业网点发展规划，分析三年后项目所在区域的主要商业网点构成情况，特别是项目周边已出售和待出售地块的商业开发计划。
这方面的数据可以从城市商业局取得。
3、城市发展的宏观经济状况，根据过去五年的城市宏观经济发展情况，预测未来三年的宏观经济发展趋势。
具体内容包括:三次产业结构在国内生产总值的构成比例、社会零售总额构成比例和变化趋势、人均可支配收入和消费支出的构成和变化趋势、人口结构构成和变化趋势、城镇人口的就业状况和变化趋势等方面。
这方面的数据可以从城市统计局取得。
三、微观研究(假设项目建设周期为三年):1、项目周边3-5公里范围内的消费人群构成现状和三年后的变化趋势。
这方面的数据可以当地统计部门取得，并结合项目周边的住宅楼盘开发和销售的情况综合考虑。
商业地产市场调研前期准备工作在调研之前的筹备工作中，有7个需要注意的关键点。
1、分析调研目标调研筹备工作的第一个关键点是分析调研目标，很多人甚至专业人士常常省略这一点。
分析调研目标之所以重要，是因为在项目的不同阶段，调研目标或调研重心是不同的。
通常而言，一个项目可分为三个阶段，具有相应的调研目标：拿地待报规阶段报规待建阶段项目主体在建阶段2、罗列重点问题3、提炼调研核心问题4、制定调研计划5、设计调研表格6、设计调研问卷7、培训、考核调研人员调研执行关键点1、态度认真调研人员在执行调研时，首先要做到态度认真。
很多人由于态度不认真，败给了细节，不仅浪费了大量精力、人力、物力，还错失了把控项目的机会。
一般来说，对一个大项目进行调研需要花费一个月左右的时间，在调研过程中，项目的其他工作也在同步推进，如果由于态度不够认真导致调研失败，其他工作必然也会受到阻碍。
2、数据准确调研数据准确与否决定项目的成败。
保证数据准确的关键点有2个：经理要对下级交付的每一份表格、问卷都要及时检查审核。
经理在看完这些材料后要立刻指导，不能把工作拖到第二天。
检查内容包括调研内容的完备性、填写得是否齐全、是否规范等。
3、开好调研总结会开好调研总结会是执行调研的制度性保障。
通过调研总结会，能够让调研人员准确、及时地反映客观情况，摒弃错误的内容，需要经理严格把关。
召开调研总结会要经过一定的流程：业务员依次汇报调研过程。
突出重点。
业务员要反映调研过程中发现的重点问题、核心问题，拒绝流水账。
发现问题。
即反馈问题，能反映出客户对项目的了解和理解程度。
明确成果。
业务员在和客户沟通的过程中，要掌握了其心理动机，发现其心理变化，抓住其相关需求。
只有做到这12个字，才能使调研总结会不浮于表面，而是深入地探讨、解决问题。
调研数据分析分析调研数据有三个关键点：定量数据的验证作用、定性数据的论证作用、数据与结论必然性的评估。
1、定量数据的验证作用定量数据是用来验证假设的定量数据有三个核心工具：加法、减法和波动。
商业房地产开发前期应该调查什么房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。
商业房地产因为其客户需求的专门性、利益和谐的多样性和开发商赢利模式的不确定性，因此更需要在开发前期进行市场调查和研究。
然而，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位查找依据。
从我们在客户的顾咨询的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域都市结构调查与进展规划、商业进展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、以后商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，期望和大伙儿一起探讨。
经济环境的分析和生活结构研究开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，专门是商业房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济进展和政策的阻碍大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险专门大。
因此，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。
在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。
◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等◆GDP进展状况及产业结构情形◆全社会消费品零售总额◆全市商业增加值◆城乡居民的人均可支配收入◆城乡居民储蓄存款余额通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，差不多能够反映出一个都市经济进展的总水平。
有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。
区域都市结构调查与都市进展规划调查所在区域都市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的集合经营依旧不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在都市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地点，则都市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。
商业地产的前期调研9593685419地产项目在开发的前期要对地块价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据，回避风险。
而商业房地产因为其客户需求的专门性、利益和谐的多样性和开发商赢利模式的不确定性，就更需要在开发前期进行市场调研。
目前，这一工作已成为商业地产开发中必不可少的环节。
什么是商业地产呢？商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式，简单的讲确实是“商贸+地产”。
商业地产的前期调研是通过分析目前行业的进展现状、都市商业总况、消费承载与来源、市场资源依靠、投资经营力、可比类似竞争业态现状，以商业需求和市场依靠为导向，以客观市场调研为依据对项目提出可行性的市场定位，为招商和销售工作提供依据。
一样来讲，当项目形式和经营行业并未确定时，我们要紧进行几个宏观方面的分析调研：1、经济环境的分析和研究；2、区域都市结构调查与进展规划；3、商业进展规划和政策研究；4、区域商业结构的市场调查与分析；5、典型性调查与研究；6、以后商业地产的供应量分析；7、消费者消费行为的调查与研究；8、立地条件研究；9、商圈的确定和研究；宏观调研一经完成，依据结果就可对项目做出一个前期的粗略的规划建议，随后，我们按照项目的商业形式和经营类型进行进一步的细致调研，以此再对项目规划做出准确微调。
下面我们先来看一下宏观方面的调研活动：经济环境的分析和研究商业地产由于其开发周期长投资大，最终利润实现形式归于出租、经营和销售，这些均受经济进展和政策阻碍较大。
因此，在开发商业地产项目时，经济环境的研究分析就显得尤为重要。
经济环境的调研要紧集中在以下几个方面：1、总人口及地区人口结构、职业构成、就学条件、基础设施情形、家庭户数构成、收入水平、消费结构、消费水平等；2、GDP进展状况，国民经济产业结构和主导产业产业结构，包括经济进展规模、趋势、速度和效益的情形；3、全社会消费品零售总额；4、全市商业增加值；5、城乡居民的人均和可支配收入；6、城乡居民储蓄存款余额；7、都市对外开放程度和国际经济合作的情形，对外贸易和外商投资的进展情形；8、都市内的重点开发区域，近年政府对城建、商贸、地产等有关方面所出台的政策；通常要对连续3-5年的数据进行统计分析，如此才能差不多反映出一个都市经济进展的总体水平。
区域都市结构调查与进展规划；如果项目位置处在都市行政、经济、文化等人口活动密集的地点，则更易于都市机能的发挥，自然集中的人流能形成良好的商业经营氛围。
因此除了这种情形外还受到区域都市结构和都市进展规划的阻碍，如：1、公共设施状况；2、交通体系状况；3、道路状况、通行量；4、区域都市性质与功能特点；5、各区域的都市机能组成；6、都市规划政策与方向；都市进展规划对商业地产的进展有着专门重大的阻碍，诸如大型社区的进展打算、商业区的建设打算以及都市新区的开发都将对项目的规划以及以后的经营产生直截了当阻碍。
这些调研要由专业的调研公司完成，一样人员是专门难完成的，如果调研不到位，数据有出入将会成为后期项目定位的阴影。
商业进展规划和政策研究；在整体上都市功能结构和规划进展对项目产生一定阻碍，局部上商业面的进展规划对项目将有着至关重要的阻碍。
每一个都市的商业布局规划是都市机能完善的标志，为增强都市商业网点规划治理的科学性和权威性，国家经济贸易委员会国内贸易局先后公布了多条《关于加大都市商业网点规划的通知》，要求直辖市、打算单列市、省会（首府）都市尽快制定商业网点规划，通知要求在2004年12月底前完成规划的制定及都市商业网点依法治理体系的建立工作。
许多都市的商业委员会考虑到目前商业布局的特点，结合都市进展做出了都市商业网点的布局规划。
这在大型商业地产开发过程中，对开发商及时幸免政策性风险和重复建设有着重要的指导性作用。
区域商业结构的市场调查与分析前面我们进行的差不多上宏观的政策等方面的研究，区域商业结构则是区域商业实际情形的调研，也确实是我们常讲的商业普查。
它不仅反映区域内商业经济活动的指标和特点，其各项指标和内容的综合数据为项目市场定位、业态设计和经济效益推测都提供了定性的参考分析。
商业结构的调研要紧包括以下几方面：1、地区间的销售动向；2、业种间的销售动向；3、商业地区间的竞争状况；4、大型主力店的动向；5、了解税收政策，重点调查不同业态经营户的政府政策，经营成本（税收、租赁费用）和收入状况。
以上内容必须通过对区域内各种业态的经营商户从经营内容、商铺面积、租金、职员数量、营业额、经营状况、税收情形、存在咨询题、预期进展和经营动向等多方面的调研，才能获得一个较为普遍性的结论。
典型性调查与研究知己知彼，百战不殆。
商业的竞争环境是关系到一个项目是否能长期存在的关键点之一。
我们能够对项目所在地和都市其它商业区的各类业态收益状况进行调研。
调研时能够选择要紧的百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等不同形式的商业环境，从规模、提供的产品或服务、客流量、交通、客群来源几个方面进行分析，把握各业态的现状和结构特点，以便做出一个综合性的竞争分析。
以后商业地产的供应量分析对开发商来讲，开发住宅项目与商业项目的差不专门大，在项目前期必须考虑到该区域以后商业地产的供应量、业态规划和设计等综合因素。
因为商业地产最终取决于在租赁、销售后如何专门好的支撑经营，因此不论是经营者依旧投资者在选择商铺的时都会慎重考虑到这一点。
在《都市居住区规划设计规范》中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的操纵指标，即每千人商业服务建筑面积7 00-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。
按照具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求和建筑形式要求都会不同，关于开发商来讲，在具体开发中，应按照实际情形，选择好开发时刻，借机乘胜。
消费者消费行为的调查与研究对消费行为的研究又称生活结构研究。
目的要紧在于收集区域内消费者的生活形状和特点，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及交通方式的选择等方面可形成一个对消费行为定量和定性的评估。
1．人口结构；人口结构要紧依据年龄、性不、教育程度、职业分布等进行分类整理，并对过去人口的集聚、膨胀速度，今后人口结构的变迁进行推测。
2．家庭户数构成；依据家庭户数的变动情形及家庭人数、成员状况、人员变化的趋势进而洞悉都市化进展与生活形状的变化。
如近年都市的搬迁户以3-5人三代家庭为主，而CBD则以单人或两人的家庭模式居多。
3．收入水平；按照收入水平判定消费的可能性、消费能力以及目前的消费层次等。
4．消费水平；消费水平是地区内消费活动的直截了当考量，专门对零售业来讲是最重要的衡量指标。
据此推理出消费者的消费情形，并依据商品类不划分消费种类，运算出商圈内的消费购买力和消费倾向。
5．购买行为；通过购买行为一是能够把握消费者适应性的消费场、消费种类和服务；二是大致判定选择商品和服务的标准，以便对区域消费者的消费意识作深入探讨。
6．交通方式；交通方式变化，能够阻碍消费者的购物适应及消费内容。
在消费者对不同业态的需求在花费时刻上都有一定的心理尺度，交通工具的改变会在一定程度上阻碍购物范畴的大小，同时交通的便利也能够形成客流的有力支撑。
立地条件研究立地力是指拟规划商业周围的环境和自身因素对商业经营的阻碍。
所谓“一步三市”也是那个道理。
立地的周边环境要紧包括周边道路状况、顾客到店的便利度、毗临的场所等。
1．道路类不；道路类不是立地力的第一要素，它直截了当阻碍消费行为。
依用途可将道路分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道，对商业选址而言，商业干道是最好的道路类不，其次确实是靠近商业区的交通干道。
2．顾客到店的便利度；进店行进东线是否通畅便利也是阻碍经营的条件之一。
行进动线中是否有障碍物，如交通栏隔、单向车行道、禁止转弯等路障、路标都会形成对客流的阻碍。
3．周边的商业氛围；有时商业业种的集合加大了竞争但也能形成集合效应，如专业市场，可带来单一的消费人流，因此业态的错位经营与互补经营也是专门关键，合理的安排业态组成将更有利于市场间的互荣。
4．商业的能见度和日照情形；商业建筑能否容易找到即商业的能见度是吸引人流消费的关键之一，如果商业建筑能见度差将会阻碍到日后的经营。
日照情形对商业经营也有一定阻碍，在南方由于气候炎热，因此顾客更喜爱光顾东北面的商业，而在北方，顾客则更喜爱光顾西南面的商业。
商圈的确定和研究这是调研中的最后一项，也是最关键的一项，商圈的确定是整个项目成败的基础。
通常商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范畴。
也能够讲成是一个商业地产项目吸引消费者的有效空间范畴。
对商圈调研的目的要紧围绕着几个方面：１、了解区域内的社会经济变相及生活形状；２、确定产品组合及促销点；３、分析商圈是否重叠４、运算在某一地理区域内的饱和度；５、找出商圈内的障碍：如：道路设施不便，人口过度拥塞等；６、法规政策方面的考虑；７、其他因素：区域竞争是否猛烈、以后变动趋势、供应商位置、交通状况等。
每一个商业地产项目都有其商圈范畴，不同类型的项目，商圈范畴也截然不同。
理想概念中的商圈是规则的同心圆，然而实际上它是由不同规则的图形组合的。
通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（要紧商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈），有的市场调查机构将此再细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。
通常：核心商圈（primary trading area）约占50%——70%的人流量；次级商圈（secondary trading area）约占15%——20%的人流量；边际商圈(fringe trading area)约占10%左右的人流量；那么，每个商圈所包含的人口数量是如此运算的：核心商圈是用“步行20分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率”加上“骑自行车20分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率”加上“步行10分钟能够到达能够直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率”再加上“乘坐小汽车20分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率”即得到了核心商圈所覆盖的人口数量。
不同的商圈类型中核心商圈、次级商圈和边际商圈所包含的辐射半径也有所不同：在集中型商圈里核心商圈的半径在2000米以内，次级商圈的半径在2000米—5000米之间，边际商圈在5000米以外；而在分散型商圈里核心商圈的半径在500米以内，次级商圈的半径在500米—1000米之间，边际商圈则在1000米以外；如果在商圈划分时遇到以下几种情形，将成为划分的自然界点：1、凡超过４０米宽的四线道以上或有栏杆、安全岛阻隔的道路；２、受铁路、平交道的阻隔使人们交通受阻；３、受高架桥、地下道阻隔使人潮流淌不易；４、受安全岛之阻隔使人潮流淌不易；５、受大水沟使人潮流淌不易６、因单行道阻隔使人潮流淌不易；７、人潮走向与购物适应相反者；受到以上情形阻碍都将划分成两个不同的商圈。
