美国房地产发展模式

1.
• 1944年，国会通过了“退伍军人再就业法 案。·成立了退伍军人管理局·建立了该局 的住房贷款担保计划。
• 1949年通过了具有划时代意义的“住房法 案”，该项法案把“为每个美国家庭提供 合适的住房和舒适的居住环境。当作整个 国家的目标。
• 1950年之后·随着三分之二的新建房屋在迅速 扩张的郊区中落成，很多中心城市的人口开 始减少
香港房地产业兴衰背后的动因
• 香港总面积1078平方公里，但可以开发利用的土地 还不到30%。近60年来，香港人口由60万增长到 600多万，增长了10倍，人口的急剧增长所产生的 巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最 根本原因。 港府的高地价政策为香港房地产业的投机买卖 起到了推波助澜的作用；其次，当局颁布的建筑条 例、“十年建屋计划”、“居者有其屋计划”和大 型公共设施建设计划也有力地推动香港房地产业的 发展。
1985年到至今
• 80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进 一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升 了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急 升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。
90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂 炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居 民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右， 若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房 价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破 灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左 右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周 期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年 底才慢慢有复苏的迹象。
• 1966年全国历史保护法案强调保存现有的 建筑结构，而不是把这些旧的建筑毁坏以 给重新开发让路。
• 20世纪70年代和80年代出现的抵制税收情 况使政府减少了基础设施维护工作。

战略布点
公司认真研究中国市场的发展状况，确立了华 公司认真研究中国市场的发展状况，确立了华 华南、华东三个初期重点发展区域 三个初期重点发展区域， 北、华南、华东三个初期重点发展区域，并同步制 订了战略进入北京、广州、上海三个中心城市的战 订了战略进入北京、广州、上海三个中心城市的战 略布点计划，以充分发挥中心城市辐射效应。 略布点计划，以充分发挥中心城市辐射效应。公司 年在北京设立自营区域； 于2000年在北京设立自营区域；2001年成功授权 年在北京设立自营区域 年成功授权 广州区域，与广东珠江投资形成合作； 珠江投资形成合作 广州区域，与广东珠江投资形成合作；2002年与上 年与上 海新亚股份（ 锦江国际集团）合资成立上海区域， 海新亚股份（今锦江国际集团）合资成立上海区域， 公司控股51%。至此，公司战略布点计划完成，进 公司控股 。至此，公司战略布点计划完成， 入进一步巩固发展阶段。 入进一步巩固发展阶段。
NRT直营体系 直营体系
2011年3月6日，是21世纪不动产西安区域NRT直营体系正 式成立一周年的日子，截至目前，21世纪不动产已在西安拥 有18家直营门店，他们分布在：高科新花园、夏日景色、中 华世纪城、旭景名园、蔚蓝花城、白桦林居、海荣雅庭、东 方星座、沁水新城、水岸东方、融侨馨苑、金泰假日花城、 世家星城、榕青无界、华城国际、曲江华府、曲池坊、曲江 中海熙岸。目前NRT直营体系拥有200多名优秀的经纪人为 消费者提供专业的房产经济服务。 21世纪中国不动产还将持续开 拓北京,上海和深圳的NRT直 营体 系,实现直营门店500家以上;持续 做大传统按揭服务,有 步骤地开拓个 人金融服务.
经营模式
成为全球规模最大的二手房经纪公司
特许经营模式遵循着“吸收顾客 保留顾客——继续成长” 继续成长” 特许经营模式遵循着“吸收顾客——保留顾客 保留顾客 继续成长 一种获得并保留顾客的商业战略， 的循环模式 一种获得并保留顾客的商业战略，在消费者心 目中建立可认知的品牌形象的市场营销系统； 目中建立可认知的品牌形象的市场营销系统；满足顾客的产 品与服务的分销渠道 拥有遍布全球64个国家和地区的 个国家和地区的8500余家特许加盟店，优 余家特许加盟店， 拥有遍布全球 个国家和地区的 余家特许加盟店 良的人才结构， 名专业经纪人， 良的人才结构，148000名专业经纪人，公司平均年龄 岁， 名专业经纪人 公司平均年龄24岁 大专及以上学历者约占80%。 大专及以上学历者约占 。 作为商业战略的特许经营的目的则是组成协作网络，形成一 作为商业战略的特许经营的目的则是组成协作网络， 种团体力量，从而获得更大的市场份额。 种团体力量，从而获得更大的市场份额。除了为加盟商提供 全球领先的房地产品牌， 提供包括了完善的管理系统、 全球领先的房地产品牌，还提供包括了完善的管理系统、经 营管理软件和多达一百门的专业培训， 软件和多达一百门的专业培训 营管理软件和多达一百门的专业培训，销售信息管理系统 （SIS）更为加盟商的经营插上了高科技的翅膀。 ）更为加盟商的经营插上级授权模式 全球品牌， 全球品牌，社区专家 每个人都是品牌 21世纪不动产与中国特许经营行业共同成长 世纪不动产与中国特许经营行业共同成长 参与特许行业自律和发展

美国房地产发展模式1. 引言- 美国房地产市场的发展模式在全球范围内备受瞩目。

它被认为是一个成熟、高度规范化且富有活力的市场。

- 本文将介绍美国房地产市场的发展模式，包括市场特点、主要参与者、交易流程等。

同时，还将探讨美国房地产市场的成功因素，并对其他国家的房地产市场发展提供借鉴意义。

2. 美国房地产市场特点- 美国房地产市场具有较高的透明度和法治化程度。

政府部门严格监管，相关法律法规健全，交易程序规范，使房地产交易具有高度可预测性和稳定性。

- 市场供需平衡，充分竞争，价格相对稳定。

供给侧政策和市场经济机制使市场能够迅速响应需求和变化。

- 政府对房地产市场具有积极引导和规范的作用。

例如，美国政府通过税收激励和低息贷款等措施鼓励居民购房。

3. 美国房地产市场参与者1. 房地产开发商- 负责开发和建造房地产项目，包括住宅楼盘、商用地产等。

- 开发商通常是大型企业或房地产开发公司，他们对市场需求做出预测，进行规划和设计，投资建设。

2. 房地产经纪人- 负责买卖房地产、协助交易双方进行谈判、提供市场信息、办理相关手续等。

- 房地产经纪人通常在房地产公司工作，代表买卖双方进行交易。

3. 家庭买家和投资者- 家庭买家是寻找自己居住房产的个人或家庭。

- 投资者倾向于购买房地产作为投资和养老保障等目的。

4. 银行和金融机构- 提供房屋贷款和抵押贷款服务，以帮助买家购买房产。

- 银行和金融机构对借款人进行信用评估和贷款审批，以确保贷款安全。

4. 美国房地产交易流程1. 房地产市场调研和选址- 开发商通过市场研究和分析确定市场需求并选择合适的地块进行开发。

2. 规划和开发- 开发商根据市场需求进行规划和设计，申请相关审批，进行施工和开发。

3. 销售和营销- 房地产开发商通过房地产经纪人或自有销售团队向买家推广销售。

4. 买卖合同签订- 买卖双方经过谈判达成共识，签订买卖合同。

5. 贷款审批和购房贷款- 买家申请贷款，银行和金融机构进行信用评估和审批。

美国房地产市场的发展现状与趋势分析一、房价趋势：近年来，美国房价一直呈现上升趋势。

根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，2024年美国全国房价中位数为2.7万美元，同比上涨5.7%。

而根据美国联邦住房金融局（FHFA）的数据，美国房价指数从2024年至2024年上涨了42.7%。

因此，可以看出，虽然受到新冠疫情的影响，在2024年房价增速有所放缓，但总体上仍然保持着较高的增长势头。

二、销售和租赁市场：在房地产市场中，销售和租赁市场是两个重要的方面。

根据NAR的数据，2024年美国现房销量较去年同期下降3.2%，而全年销售均价上涨了9.2%。

至于租赁市场，在2024年新冠疫情的影响下，经历了一段时期的困难，但在疫苗的普及和经济复苏的推动下，租赁市场预计将逐渐恢复。

此外，随着近年来在线租赁平台的兴起，租赁市场将进一步扩大。

三、供需情况：美国目前存在供需失衡的状况，即供应不足。

其中一个原因是开发商对于建设新房的投资不足，导致住房市场供应不足。

根据NAR的数据，目前美国全国房屋库存仅为3.2个月，低于6个月的理论正常库存水平，这意味着房屋市场处于卖方市场。

随着人口增长和城市化的持续，住房需求将继续上升，供需失衡的问题可能会在未来几年持续存在。

四、政府政策：美国政府在房地产市场方面采取了一系列政策措施以促进市场的稳定和发展。

例如，联邦住房金融局提供低利率贷款以支持购房和购房者的住房贷款利率稳定。

此外，一些州和城市还制定了住房政策，鼓励开发商建设中低收入人群的经济适用房，以缓解供需失衡的问题。

五、技术创新：在科技的进步和创新的推动下，美国房地产市场也面临着一些变革。

例如，虚拟现实和增强现实技术的应用使得房地产交易更加便捷和高效。

此外，物联网技术的应用也使得房屋管理更加智能化，提高了住宅的舒适度和安全性。

综上所述，美国房地产市场目前仍保持着较高的发展势头。

房价持续上升，销售和租赁市场逐渐恢复，供需失衡问题需要解决，政府政策和技术创新也为市场提供了新的发展机遇。

美国房地产市场的发展现状与趋势分析房地产作为一种有形资产，在经济发展中发挥着重要作用。

美国作为全球最大的发达经济体之一，其房地产市场的发展现状和趋势备受瞩目。

本文将从市场规模、房价变化、投资热点等方面，对美国房地产市场作一分析。

一、市场规模美国房地产市场庞大，其市场规模和稳定性得到了充分的证明。

据美国房地产经济学家协会（AREEA）的数据显示，自上个世纪70年代以来，美国房地产市场的体量不断扩大，而且逐年稳定，截止2019年底，该市场总资产规模达到了32.3万亿美元，平均每年增长率为3.1%。

值得注意的是，美国房地产市场并非平均分配，地区之间存在巨大差异。

发达地区如纽约、洛杉矶等地的房价居高不下，而较为落后地区的房价则较为低廉。

不过，总体来说，美国房地产市场规模庞大、逐年增长的趋势得到了充分的证明。

二、房价变化在美国房地产市场，房价是核心因素之一。

房价的波动直接影响着美国房地产市场的发展。

在过去的30年中，美国房屋价格的平均价格是增长的，尤其是在2000年以后，房价呈现前所未有的上涨趋势。

不过，不同地区的情况是不同的，一些城市的房价增长率更加迅速，如旧金山、西雅图、洛杉矶等。

另外，自2018年以来，美国房价整体在逐年波动，相对于2017年，2018-2019年度，房屋售价整体呈现下降态势，数据显示截止到2019年底，整体平均下降1.87%。

但是，市场上仍然存在投资机会，如购买租赁式房产、购买二手房住宅等。

但相对以往，投资者需要更加谨慎，理性进行投资。

三、投资热点不同的历史时期、政治和经济环境下，美国的投资热点也发生了变化。

目前，美国房地产市场的投资热点主要集中在以下几个领域：1. 绿色建筑在环保意识逐渐普及的背景下，绿色建筑成为美国房地产市场的新热点。

绿色建筑在施工过程中，注重节能、环保和可持续性，符合人们健康、环保意识，因此在未来将成为美国房地产市场的重要投资方向。

2. 长租式公寓近年来，随着移动性和居家需求的变化，以及年轻人对于住宅的需求从购买转向租赁，长租式公寓市场进入快速增长期。

各国房地产发展史一、中国房地产发展史中国的房地产业发展可以追溯到古代的土地制度。

在封建社会时期，土地归属于地主阶级，农民只能作为佃农耕种土地，并向地主缴纳租金。

到了近代，随着中国社会的变革，房地产业也经历了不同的发展阶段。

1949年中华人民共和国成立后，中国实行了计划经济体制，房地产业被国家垄断。

直到改革开放以后，中国逐渐放开了对房地产市场的控制，允许个人和企业购买、出售和租赁房产。

这一举措促使了房地产市场的蓬勃发展，各地相继出现了大量的楼盘和房地产企业。

二、美国房地产发展史美国的房地产市场发展较早，可以追溯到殖民地时期。

在18世纪，美国各州陆续出台了土地买卖法律，确立了土地产权制度。

随着西部拓荒和城市化的进程，美国的房地产市场逐渐成熟。

20世纪初，美国建立了现代房地产市场体系，包括了土地登记制度、房地产经纪行业和住房信贷体系。

房地产市场的发展推动了美国经济的增长，也成为了美国家庭财富的重要组成部分。

然而，在2008年爆发的次贷危机中，美国房地产市场遭遇了严重的泡沫破裂和经济衰退。

三、日本房地产发展史日本的房地产市场经历了不同的阶段。

在二战后的重建时期，日本政府出台了一系列的住宅建设政策，促进了日本房地产市场的迅速发展。

然而，在1980年代末期，日本房地产市场经历了一次泡沫破裂，导致了长期的经济低迷和房地产市场的衰退。

1990年代以后，日本政府采取了一系列的措施，包括金融体制改革和房地产税制改革，以恢复房地产市场的稳定。

如今，日本的房地产市场已经逐渐复苏，房产投资成为了日本人的重要理财方式。

四、英国房地产发展史英国的房地产市场可以追溯到中世纪时期的封建制度。

在18世纪，英国通过一系列的土地法律和土地登记制度，确立了现代房地产市场的基本框架。

随着工业革命的到来，英国的城市化进程加快，房地产市场也得到了进一步发展。

20世纪以后，英国的房地产市场经历了几次波动。

1970年代的石油危机和1990年代的房地产泡沫破裂，都对英国的房地产市场造成了较大的冲击。

三、中美房地产价格差异的分析
根据《福布斯》杂志2007 年7 月综合官方数据对美国
房价收入比最高地区的排名，当时美国房价收入比最 高的3个城市———洛杉矶、旧金山和圣地亚哥，其房 价收入比分别为10.1、9.4 和8.3。 2008 年3 月，中国平均房价收入比约为7.3，大城市中 房价收入比最高的前3 位分别是深圳（16）、北京 （14.2）、杭州（12.4），远高于合理水平。
我国房地产开发过程中的政府的参与方式
在我国实行的是土地有偿使用制度，政府直接负责开
发土地的“招拍挂”，并不直接参与房地产开发建设， 主要工作是土地买卖和监管。具体的开发任务完全由 开发商进行，使得开发商承担着商人和城市建设者双 重身份，当开发商注重利润的获得时，可能不能够很 好地完成保障中低收入者利益、保护环境等城市建设 使命。
二、中美城市住宅发展路径与住宅调控 政策比较
（一）美国城市住宅发展路径与调控政策
30年代以前，第一阶段是纯市场性住宅；
30年代至70年代，第二阶段是福利性住宅为主、
市场性住宅为辅； 70年代至今，第三阶段则又变成市场性住宅供给， 与之前所不同的是，这一阶段的市场性住 宅中还包含了一部分福利性质的市场性住宅。
房价高你信么？ 2. 为什么人们喜欢在中国买房子而不是在美国？ 3. 美国私人土地所有制对于住房发展比中国有优越 性么？ 4. 美国房地产投资的主要品种是什么？ 5. 我们该从美国房地产发展中学习什么？
（如果是增加市场性住宅，其结果依然会是房价继 续上涨）。但这与地方政府的“土地财政”政策又 是冲突的。
四、基于中美房地产发展模式比较的 启示
（一）必须加大福利性住宅在住宅供给中的比例
中国需要建多少保障性住房才能缓解当前的矛盾？

美国房地产市场现状与未来发展趋势自从2008年的全球金融危机以来，美国房地产市场已经经历了很长的一段时间的复苏。

然而，在过去的几年中，由于COVID-19疫情，房地产市场再次面临了巨大的挑战。

在这篇文章中，我们将探讨美国房地产市场的现状和未来的发展趋势。

一、美国房地产市场现状1.1 房地产市场总体趋势自2020年COVID-19疫情以来，美国房地产市场的总体趋势是以增长为主的。

根据美国国家房地产协会的数据，2021年第一季度，全美房地产销售创下了历史新高，达到了1.69万亿美元。

与此同时，在2008年金融危机之后，房价从最低点反弹了近100%。

1.2 市场细分尽管整个房地产市场正在增长，但市场的不同细分表现并不完全相同。

例如，在城市地区，房价比全国平均水平高出很多。

纽约市的房价比美国平均水平高出了60%，而旧金山的房价高出美国平均水平140%。

另外，住房市场的热度也有所不同。

目前，在全美国范围内，住宅买家比供应商要多得多，这导致了物价的上涨。

1.3 租赁市场状况自疫情以来，租赁市场也遭受了巨大的影响。

由于人口流动的减少，许多城市的租赁市场供应过剩。

因此，一些大型城市的房价下降了，租金也出现了下滑。

另外，由于许多人现在习惯于在家工作，许多公司已经开始从城市地区转移到郊区和更偏远的地方。

这导致了以前喜欢住在城市中心地区的人们现在更喜欢住在外围地区，这也影响了租赁市场。

二、美国房地产市场未来发展趋势2.1 住房市场未来几年，住房市场仍然会保持渐进的增长。

这一过程将在全国各地持续，因为尽管某些城市的房价可能会下降，但整个国家仍然会保持持续的新增住房需求。

然而，购房者面临的主要问题之一是房源供应不足。

由于新的建筑工作尚未跟上购房者的需求，因此以后可供出售的房屋将变得更加稀有。

这对于年轻的购房者来说尤其是个问题。

2.2 租赁市场尽管现在租赁市场供应过剩，但由于持续的人口增长和购房成本的上涨，租赁市场未来仍可能受到供不应求的影响。

美国房地产市场的资产证券化模式探究近年来，美国房地产市场的资产证券化模式备受关注，尤其是在房地产抵押贷款危机中暴露出来的问题。

本文将探究美国房地产市场的资产证券化模式，包括其定义、历史背景、运作流程、存在的问题和未来发展趋势。

一、定义资产证券化是将一些高风险、高收益的资产打包成证券，出售给投资者，从而分散风险、降低成本的一种金融手段。

在房地产领域，资产证券化是指将房地产抵押贷款打包成证券，称为“抵押贷款支持证券”（Mortgage-Backed Securities，简称“MBS”）。

这种证券是由许多不同的抵押贷款组成，每个抵押贷款都被称为“支持证券”的一部分。

投资者购买支持证券，就相当于购买了一小部分的许多不同抵押贷款的权益。

二、历史背景资产证券化在20世纪50年代开始兴起，但直到20世纪70年代才得到了真正的发展。

在过去的几十年中，资产证券化已经成为全球金融市场的主要特点之一。

在美国，房地产抵押贷款的资产证券化始于1980年代初期。

当时，房地产危机导致了严重的抵押贷款违约和银行倒闭，资本市场中对投资高风险房地产项目的需求下降，各种金融机构开始寻求一种新的金融产品。

1983年，美国房屋贷款银行（Federal Home Loan Mortgage Corporation，简称“Freddie Mac”）和联邦国民抵押贷款协会（Federal National Mortgage Association，简称“Fannie Mae”）开始将抵押贷款打包成MBS出售。

1986年，支持证券交易协会（Ginnie Mae）也推出了自己的MBS产品。

这些MBS产品的相对较低的风险和相对较高的收益吸引了许多投资者的青睐，使资产证券化逐渐成为房地产市场的主要融资手段。

三、运作流程资产证券化的运作流程可以分为以下几步：1.申请开立抵押贷款：房地产投资者向金融机构申请购买抵押贷款。

金融机构根据贷款人的信用状况和还款能力审核贷款申请。

美国房地产发展历程美国房地产发展历程始于殖民地时期，经过了数百年的发展，成为全球最大的房地产市场之一。

本文将总结美国房地产发展历程，从殖民地时期到今天。

殖民地时期（前1620年-1776年）殖民地时期是美国房地产发展的起点。

在这个时期，欧洲殖民者开始在北美建立定居点，并从土著居民那里购买土地。

最初，土地主要用于农业和定居，然后逐渐发展成商业和工业用地。

19世纪初期（1776年-1840年）美国独立后，国家开始扩大领土，引入土地政策以促进西部拓荒。

政府通过陆地法案和城市土地法案向定居者分配土地，并鼓励农业和定居发展。

这段时期也是城市发展的开始，大量人口迁入城市寻找机会。

工业时代（1840年-1890年）随着工业革命的到来，美国经济实力迅速增长，房地产市场也得到了推动。

工厂的兴起导致了快速城市化，人口涌入城市，房地产市场迅速增长。

土地价值上涨，城市扩张，房屋和商业用地需求增加。

20世纪初（1890年-1945年）在20世纪初，美国经历了一系列经济萧条和战争，房地产市场受到了冲击。

然而，在战争结束后，美国经济快速恢复，城市化进程重新加速。

住宅需求激增，大量低成本住房建设。

二战后（1945年-1970年）二战后，随着美国经济的蓬勃发展，大规模的住宅建设开始兴起。

政府通过住房政策和援助计划促进了低成本住房的建设，帮助更多人实现了购房梦想。

同时，城市化进程继续推进，商业地产和写字楼的需求也迅速增长。

20世纪末至今（1970年至今）在20世纪末，美国房地产市场经历了一系列挑战和困难，包括金融危机和房地产泡沫的崩溃。

然而，美国房地产市场逐渐恢复，并在全球范围内保持领先地位。

技术的发展和新兴产业的兴起，如科技和互联网行业，对房地产市场产生了新的影响。

至今，美国房地产市场规模巨大，发展成为全球最重要的房地产市场之一。

大量住宅、商业和工业用地的开发，为经济增长提供了强大的推动力。

同时，美国房地产市场也面临一些挑战，包括价格上涨、房屋供需不平衡和土地资源的匮乏。

一、美国MLS模式介绍MLS英文全称为Multiple Listing Service，即多重上市服务，是20世纪30年代诞生于美国的一种房地产营销方式，广泛使用于房地产开发销售以及中介代理中。

在房地产中介代理市场，MLS发展尤为成熟，不仅仅是一种营销模式，更是被行业广泛接受的严谨而先进的行业准则和经营管理模式。

MLS在国外发展已逾70年，被成功运用于英国、美国、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡等国家，形成了一套成熟、简单的基本规范和操作模式。

MLS通过独家代理和资源共享的操作模式以及佣金分成的利益驱动机制，为MLS系统内成员提供统一规范的操作方式，使客户委托的房地产出售、出租业务能在较短的时间内完成。

1.MLS参与主体及权责在MLS模式下，房产中介交易活动一般主要涉及四种行为主体：卖方、买方、委托经纪人(listing broker)及销售经纪人(selling broke r或称买方经纪人buyers’broker)。

“委托经纪人”是与卖方签订正式或非正式的“委托协议”，提供相应房源信息发布服务并代表卖方协助完成交易的经纪人。

“销售经纪人”是介绍买方、成功匹配房源与客源、促成房产交易完成的经纪人。

当委托经纪人能找到与卖方要求相匹配的买方并促成交易完成时，委托经纪人同时也是销售经纪人，在这种情况下，委托经纪人将得到卖方支付的全部佣金。

相反，如果交易的买方是由另一个经纪人，即销售经纪人介绍的，那么委托经纪人将按事先承诺的佣金分配比例支付一部分佣金给销售经纪人。

值得注意的是，在MLS系统下，委托经纪人与卖方建立的委托代理关系一般为独家代理关系。

卖方赋予特定经纪人在特定时期内(通常为60天或者90天)寻找买方的专有权。

按照MLS系统规定，委托销售代理在签订独家代理的“委托协议”之后的3个工作日以内，应将所有协议内容及交易信息上传到MLS系统，包括卖方的房产特征、卖方开价、交易状态、有效交易期限、佣金率及佣金分配比例等。

美国汉斯地产发展战略及商业模式美国汉斯地产公司(以下简称汉斯地产)是全球最大的以商业地产为主营业务的企业之一。

自1957年成立以来，汉斯地产在全球4大洲245个城市开发、收购及管理的项目超过1000个，总建筑面积超过3600万平方米，目前管理的资产价值约为258亿美元。

汉斯地产开发过200多个50层以上的高层建筑，因此被誉为“重塑美国城市地平线”的公司。

一、主要发展历程汉斯地产的创始人、董事会主席杰拉德·汉斯于1957年在休斯顿创立该公司，公司发展大致经历了以下五个阶段。

第一个十年是初创阶段。

在该阶段，汉斯地产共开发了97个办公、仓库、零售、停车场和居住项目，项目规模比较小，且业务模式比较单一，区域上主要集中在休斯顿及周边地区。

第二个十年是开发模式的奠基阶段。

在该阶段，汉斯地产累计开发了110个项目，初步奠定了多元化开发模式的雏形：一是租售并举，以长期持有经营为主，少部分项目整体出售；二是在项目开发前即确定主要租户，与大客户签订长期租约，例如单壳广场与壳牌公司签订了长达60年的出租协议；三是部分项目为第三方代建，并拥有后续的管理权；四是开发模式上与众多商业伙伴合作。

第三个十年是成为全美办公楼顶级开发商的阶段。

在该阶段，汉斯地产累计开发了166个项目，业务拓展到纽约、旧金山、芝加哥和亚特兰大等美国其他中心城市，开发了多个城市的著名地标性建筑，一跃成为美国办公楼领域的一线开发商。

第四个十年是汉斯地产海外市场快速扩张的阶段。

在该阶段，汉斯地产累计开发了82个项目，遍及8个国家。

汉斯地产在巩固美国市场的同时，跟随北美公司90年代开始兴起的国际化潮流，重点拓展海外市场尤其是新兴市场。

汉斯公司先后与TCW和DWR公司合作成立4.1亿美元的新兴市场房地产投资基金，进入俄罗斯、中国、墨西哥、波兰和巴西等新兴市场。

第五个十年及以后是规模化发展并成为全球商业地产领导者的阶段。

期间，汉斯地产累计开发了500多个项目，超过了前40年的总和，一举跃升至全球最大地产开发商之列，并树立起全球高档办公楼、公寓和多用途地产开发领域领导者的地位。

引言概述：美国房地产市场的发展历史悠久，经历了多个阶段和起伏。

从殖民地时期开始，到今天的现代化大国，美国房地产市场经历了许多重要事件和变革，对美国经济和社会产生了深远影响。

本文将分析美国房地产市场的发展历史，并从五个大点来详细阐述其变迁和影响。

正文内容：一、殖民地时期的土地所有权制度1.比较英国和法国殖民地的土地所有权制度2.在殖民地时期土地的分配和使用方式3.土地的交易和市场发展情况4.土地的税收和监管政策对房地产市场的影响5.殖民地时期土地所有权对今天房地产市场的影响二、西部开拓和土地批发经济1.路易斯安那购地和俄勒冈拓荒运动的影响2.亚利桑那法案和土地赠送政策的实施3.垦荒法和土地分配制度的建立4.铁路建设和土地开发的相互促进5.西部开拓和土地批发经济对房地产市场的塑造三、房地产市场的崩溃和大萧条时期1.20世纪20年代房地产市场的繁荣和泡沫2.1929年股市崩盘和房地产市场的连锁反应3.大量房产抵押贷款违约导致的银行破产4.政府干预和新政策的推出5.大萧条对房地产市场的长期影响四、二战后的房地产市场复苏和升级1.国家住房法案和对低收入家庭的支持2.高速公路建设和郊区化的发展3.住宅建筑和房地产销售业的兴起4.抵押贷款市场的创新和发展5.二战后的房地产市场复苏和升级对经济的影响五、现代化和创新的房地产市场1.贷款抵押债券市场的崛起和发展2.抵押贷款衍生品的兴起和风险3.技术和互联网对房地产市场的变革4.可持续建筑和绿色房地产的兴起5.现代化和创新的房地产市场对社会和环境的影响总结：在过去几个世纪里，美国房地产市场经历了许多重要的变革和发展。

从殖民地时期的土地所有权制度，到西部开拓时期的土地批发经济，再到大萧条时期的市场崩溃和二战后的市场复苏，美国房地产市场一直在不断演变和变革。

现代化和创新的房地产市场已经催生了新的模式和商业模式，如贷款抵押债券市场和可持续建筑等，对经济和社会产生了深远的影响。

房地产的国际经验：全球几种主要地产模式分析1998年以后头十年，我国房地产发展主要借鉴和采取的是“香港模式”。

可是随着房地产开发商垄断利润的同时，也聚焦了银行和信贷风险。

此模式不可持续，急需要一种新的模式作为补充，那就是后十年里同步进行的“美国模式”，以地产信托成为了房地产产业链中重要角色——虽然此时利润被平摊给整个产业链条中的各个环节、各个参与主体，可是同样聚焦了民间和社会资本，亦是聚焦了所谓的风险，从而亦是不可持续的。

尤其是在当下，基于我国地产快速发展所带来的的一系列社会问题和矛盾的时候，对于如何化解这些矛盾、地产金融风险与地产泡沫，及其缓解社会贫富差距等等问题？则成为重中之重。

因此当前我国急需一种更新的地产模式和经验的引入，于是，借鉴“新加坡模式”和“德国模式”的精髓之处则迫在眉睫。

原来，“新加坡模式”和“德国模式”成功的本质和共同之处在于，对于像住房这样事关民众公共方面的事情，政府并没有完全将其交给市场主导，而是由政府绝对主导，或者强行干预其间。

国际现存的几种典型的房地产发展模式：纵观国际房地产市场发展情况，主要存在以下几种典型模式：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；这种模式最大受益者是投资房地产的金融资本。

第二种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”；这种模式最大受益者是房地产开发商。

第三种就是分类分层，政府主导+市场同步进行的“新加坡模式”；它最为典型特点是政府的有为干预较多。

对照且回溯我国近二十年的房地产发展情况，从1998年起到2005年，所谓前期阶段，我国房地产开发模式吸取的主要是香港模式，此期间广深沪地区进入多家港资背景的地产开发商。

但若干年后“香港模式”逐渐暴露出一些问题：撇开地方政府卖地所得，房地产开发商成为暴利者，同时给商业银行聚集了巨大贷款风险，基于这几点，所以此后我国开始转向于“美国模式”，尤其自2005年以来到2016年的这个期间，“美国模式”成为中国地产圈最为向往的模式，这期间房地产信托成为重要的产物——与此同时“香港模式”持续并存。

美国房地产市场的结构与特点美国是世界上房地产市场最发达的国家之一，其房地产市场的结构和特点对于全球经济都有着重要的影响。

本文将探讨美国房地产市场的结构与特点，分析美国房地产市场的发展历程，以及未来美国房地产市场可能面临的挑战与机遇。

一、美国房地产市场的结构美国房地产市场可以分为四个层次：住宅市场、商业市场、工业市场和土地市场。

其中，住宅市场是美国房地产市场的主要市场，占据了整个房地产市场的三分之二以上。

在住宅市场中，又可以分为单户住宅市场和多户住宅市场。

单户住宅市场指的是独立的住宅，通常是由个人或家庭购买和居住的房屋。

而多户住宅市场则指的是公寓、联排别墅和公寓大楼等多户共同居住的住宅。

在商业市场中，包括零售业、办公业和医疗等服务业，通常是由商业公司购买和租赁的用于商业目的的房屋。

而工业市场则涵盖了制造业、物流业和矿业等领域，这些领域需要工业用地和厂房来支持其生产和运营。

土地市场则是不动产市场中的基础，同时也是所有不动产市场中的稀缺资源。

美国土地市场的特点是多元化，不同地区的土地用途和价格相差甚远。

在城市和大都市区，土地市场通常呈现出高度集中和竞争激烈的情况。

在一些偏远地区，土地市场则呈现出价格低廉和供给相对充足的局面。

二、美国房地产市场的特点1. 巨大的市场规模美国拥有世界上最大的房地产市场，年交易量高达数万亿美元。

不仅如此，其住宅市场、商业市场和工业市场的规模均居于世界第一或第二。

2. 自由市场体系美国的房地产市场是一个典型的市场化经济，政府对市场的干预相对较少。

在美国，私人产权得到严格的保护，购买和销售房地产的过程都是完全的市场行为，价格也完全由市场决定。

3. 负责任的金融机构美国的金融机构在房地产市场中扮演着重要的角色。

这些金融机构包括银行、信托公司和房贷公司等。

这些机构不仅提供房地产贷款，还为投资者提供全方位的金融服务，使投资者能够更好地进行投资决策。

4. 创新的金融工具美国房地产市场的发展还得益于创新的金融工具。

同时中美两国房地产模式在：交易价格的管理、 同时中美两国房地产模式在：交易价格的管理、 房地产过户及登记的方式、付款方式、 房地 房地产过户及登记的方式、付款方式、.房地 产买卖中的税费、 产买卖中的税费、律师在买卖中的作用等都有 很大的不同。 很大的不同。
2.合同的规范性
美国没有一个全国通用的房地产销售合同 文本,当事人常聘请有关专家代自己订立契约 当事人常聘请有关专家代自己订立契约。 文本 当事人常聘请有关专家代自己订立契约。 而根据我国法律的有关规定,商品房在销售 而根据我国法律的有关规定 商品房在销售 时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品 房地产开发企业和买受人应当订立书面商品 房买卖合同。 房买卖合同。 美国房地产交易中大量使用有丰富专业知 识并且要求严格的经纪人,由他们根据实际情况 识并且要求严格的经纪人 由他们根据实际情况 制定适当的合同更为可行。而在我国,当前的房 制定适当的合同更为可行。而在我国 当前的房 地产市场相当不完善,房地产交易中出现的欺诈 地产市场相当不完善 房地产交易中出现的欺诈 问题相当普遍,其中一个重要原因就是合同不规 问题相当普遍 其中一个重要原因就是合同不规 范的问题, 范的问题
中美房地产模式比较
中国房地产开发商普遍追求利润最大化， 中国房地产开发商普遍追求利润最大化，不 愿意与旁人分享， 愿意与旁人分享，因此其最突出的特点是房 地产开发商更多依赖于银行提供资金。 地产开发商更多依赖于银行提供资金。而 “美国模式”特点主要是专业分工细致。做 美国模式”特点主要是专业分工细致。 地就做地，做房子就做房子， 地就做地，做房子就做房子，搞出租就搞出 每家公司只做一个环节来追求增值， 租，每家公司只做一个环节来追求增值，因 在美国，预售的销售模式基本不存在。 此，在美国，预售的销售模ห้องสมุดไป่ตู้基本不存在。 每一环节部门通过完成各自的任务获取利润， 每一环节部门通过完成各自的任务获取利润， 其真正的幕后主导是资本（一般就是基金）， 其真正的幕后主导是资本（一般就是基金）， 开发商、建筑商、 开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属 于围绕资本的价值链环节。 于围绕资本的价值链环节。

美国房地产市场的发展趋势和风险美国房地产市场是全球最大的房地产市场之一，它对美国经济的发展具有重要的作用。

在过去的几年中，美国房地产市场经历了一些巨大的变化。

房价的上升和下降、房屋市场的繁荣和消沉，都给美国的经济和人们的生活带来了影响。

在未来，美国房地产市场的发展趋势和风险将继续备受关注，以下是本文对它们的探讨。

发展趋势1. 增长慢于过去几年虽然美国房地产市场在过去几年中表现良好，但预计未来的增长速度将慢于过去。

这主要是由于出租公寓市场的现象——过量的公寓开张导致空置率提高，租金下降。

2. 二手房市场将进一步繁荣由于一些城市的租金增长过快和购房者的总收入增长缓慢，更多的人将会考虑购买二手房。

因为他们可以通过这种方式获得更高的性价比。

另外，随着“零售地球”的崛起和年轻人的需求，房屋智能化、网络化和社会化将普及和加强。

3. 开发商会朝向更多高档住宅由于中高档价位的市场供不应求，房地产开发商可能会更加倾向于高端住宅开发。

这将吸引到更多富裕的客户，并为开发商带来更高的利润。

风险1. 利率上升会影响购房者利率上升将使得购房的成本变得更加昂贵，购房者将会增加。

同时，如果贷款条件变得更加严格，直到未来房价出现全面下跌之前，购房者将面临更大的负担。

2. 房价过高会导致泡沫在过去几年中，美国的房价已经上涨到一个接近峰值的位置，这情况可能不被持续。

如果房价不是基于真正的需求和股票基础上，而是基于投机，那么泡沫的风险就会不断增加。

3. 无法持续的空置率过量的房屋建造将导致空置率上升。

随着空置率的提高，出租者的收入下降，加剧了市场上推广活动的竞争。

同时，大量的空置房屋还将影响社区的规划和发展。

4. 破坏性天气的影响由于气候变化和破坏性的天气事件（比如飓风、海啸和洪水）增多，房地产市场将面临更多的风险。

它可能包括重建成本的增加、保险费用的上涨、以及租客和家庭的安全问题。

总结毫无疑问，美国房地产市场将继续发挥重要作用。

随着一系列的挑战和变化，房地产公司将必须更加擅长快速适应变化的市场环境，并为客户提供更多的选择和机会。