香港、美国、中国房地产发展历史

进入21世纪以来，国内房地产行业发展日益火爆，并成为我国经济发展的重要支柱。

房产交易离不开房产中介，为此房产中介公司也如春笋般迅速崛起。

国内大大小小的房产中介企业数不胜数，要说到最值得信赖、知名度高、用户口碑最好的房产中介排名，在这里，“易房大师”就为您总结一下：1、中原CENTALINE :创于1978年，房地产代理服务领域领先企业，十大房产中介品牌，香港服务名牌，房地产代理行业极具规模型企业，中原集团有限公司。

2、21世纪不动产：于1971年美国，全球最大房地产综合服务提供商之一，十大房产中介品牌，北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司。

3、我爱我家：国内著名房地产综合服务机构，房地产经纪行业领先品牌，十大房产中介品牌，中介经纪创新企业，北京我爱我家房地产经纪有限公司。

4、顺驰Suneo：中国领先的房地产综合服务提供商，十大房产中介品牌，全国性大型房地产连锁服务品牌，顺驰（中国）不动产网络集团有限公司。

5、满堂红：广州市著名商标，十大房产中介品牌，全国性房屋流通综合服务商，华南地区极具影响力的房屋中介品牌，满堂红（中国）置业有限公司。

6、链家地产：创立于2001年11月12日，最终的目标是成为一家受人尊重的提供房屋经纪服务的上市公司，成为全国房地产服务行业的领导者。

共同打造一家年销售额超过千亿元的房地产品牌经纪公司，成为全国房地产经纪服务行业的领导者。

7、太平洋房屋：创立于1985年台湾，房地产中介经纪行业领先品牌，知名房地产中介机构,十大房产中介品牌，上海太平洋房屋服务有限公司。

8、上房置换：金丰易居旗下，十大房产中介品牌，上海房地产行业首家发起式股份制企业房地产经纪业领先品牌，上海房屋置换股份有限公司。

9:信义房屋：：成立于1981年台湾，极具影响力的房屋中介连锁服务品牌，十大房产中介品牌，上海优秀服务商标，上海信义房屋中介咨询有限公司。

10:、世家房产：创立于亚洲金融之都的香港，是一个具有悠久历史的著名房产销售品牌，知名房产中介品牌。

中信集团简介中国中信集团公司（原中国国际信托资公司）是中国改革开放的总设计师邓小平亲自倡导和批准，由原国家副主席荣毅仁于1979年10月4日创办的。

中信集团成立后，充分发挥了改革试点和对外开放重要窗口的作用。

按照国家的法律法规和方针政策，积极开拓创新，努力吸收和运用外资，引进先进技术，采用国际上先进、科学的经营方式和管理方法，遵循市场经济规律，在诸多业务领域进行了卓有成效的探索，取得了较好的经济效益，在国内外树立了良好的信誉，为国家的改革开放事业作出了重大贡献。

经过不懈努力，中信集团已成为国家授权投资机构和国有大型综合性跨国企业集团。

中信集团现有境内外合资子公司27家，控股子公司12家，中信系统上市公司9家，其中包括设在美国、加拿大、澳大利亚和香港、澳门等地的子公司；在美国、日本、哈萨克斯坦设立了代表处。

中信集团在金融、房地产、工程承包、基础设施、资源和能源、机械制造、信息产业和服务业等领域进行了重大投资。

中信集团入选美国《财富》杂志2009年度“世界500强”公司排行榜。

在中信集团成立5周年时，邓小平同志为中信集团题词“勇于创新多作贡献”；中信集团成立20周年时，江泽民同志为中信集团题词“开拓创新勤勉奋发办好中信”。

中信地产公司简介中信房地产股份有限公司（简称中信地产）是中国中信集团公司（简称中信集团）一级控股子公司，具备一级房地产开发资质，注册资本为67.9亿元。

中信地产拥有二十多年房地产开发经验。

1979年，中信集团成立房地产部；1986年，中信房地产公司成立，是中国首批具有一级房地产开发资质的企业；2007年，中信房地产股份有限公司在中信房地产公司的基础上重组成立。

多年来，中信地产积极参与城市规划建设、土地整理与开发，在20多个城市累计开发房地产项目近百个，竣工面积超过1000万平方米。

新的历史机遇期下，中信地产以“跻身行业综合实力前三名”为努力目标，确立了“立足京津、珠三角、长三角，有选择进入经济发达地区的二线城市”的战略布局，在业务上以中高档住宅开发为业务主线，坚持以二级开发为导向进行土地一级开发，适时有选择地培育商业地产，依托中信集团的金融平台发展金融地产。

目录房地产信托投资基金概况 (1)(一)REITs概况 (1)(二)REITs的主要类型 (2)我国REITs发展思路建议 (3)我国REITs发展面临的主要障碍及需解决的问题 (4)房地产信托投资基金概况（一）REITs概况房地产信托投资基金(RealEstateInvestmentTrusts，以下简称“REITs"）的基本理念起源于19世纪的美国，1960年美国《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》的颁布,标志着REITs的正式创立。

目前，美国是REITs规模最大的国家，并成为世界REITs发展的典范。

美国REITs的发展经历了上世纪90年代前的积累阶段和上世纪90年代后的扩张阶段.在亚洲,REITs在上世纪末本世纪初才有突破。

最早出台关于REITs的立法并推出第一只REITs的亚洲国家是新加坡(1999年5月)，日本是亚洲继新加坡之后第二个推出REITs的国家；2005年6月，香港证监会正式发布了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金（REITs)投资海外房地产的限制，从而促进了香港REITs的迅速发展。

1960年美国推出第一只REITS产品至今,全球已有22个国家推出REITs产品,并有4个国家正在进行有关REITs方面的立法.而全球REITs增长迅猛，1990年全球REITs市值仅为70亿元,2002年以后增长尤其迅猛，截至2009年9月末，REITs全球市值已超过6050亿美元。

美国是全球发展REITs最早，也是最成熟的市场，REITs市值约3000亿美元，市值也最大；其次是澳大利亚，已发行64只REITs，市值达到780亿美元；处于第三位的是法国，48家房地产信托市值达到730亿美元。

从市场成熟度来说,最早开始发展房地产投资信托的美国是最成熟的市场,其次是澳大利亚。

亚洲的大部分国家都是处于成长中的市场，而中国内地更是明确的法律法规都尚未出台，还处于早期探索的阶段。

中国房地产各阶段发展史（非常详细）中国房地产发展历程第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。

1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。

1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。

1982年国务院在四个城市进行售房试点。

1984年广东、重庆开始征收土地使用费。

1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。

1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。

1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年)1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。

1993年“安居工程”开始启动。

1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。

房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。

1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。

于是下令停止银行贷款。

政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。

1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。

房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年)随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。

香港最大的房地产商篇一：香港大型房地产发展商香港大型发展商(排名不分前后):和记黄埔和长江实业(意向长白)新鸿基(意向金廊)恒基兆业(北站，国际金融中心)恒隆(市府广场南，恒隆市府广场)瑞安(新上海广场)瑞宝(南金廊,瑞宝五星酒店)太古裕景兴业()保利达和九龙建业()嘉里建设新世界()东方海外香港兴业嘉华尖沙嘴置业信和置业香港大型发展商，主要业务在内地的香港上市公司: 华润新恒基世茂茂业中信泰富另：香港地产巨贾三甲为:１、长江实业和和记黄铺２、新鸿基３、恒基兆业李嘉诚郭炳湘、郭炳江及郭炳联兄弟李兆基中国十大房地产企业排名名次公司名称1长江实业（集团）有限公司2新鸿基地产发展有限公司3恒基兆业地产有限公司4城市发展有限公司5新世界发展有限公司6淘大置业有限公司7信和置业有限公司8嘉里建设有限公司9希慎兴业有限公司10恒隆有限公司中国十大房地产企业品牌中国十大房地产企业品牌十佳企业家企业名称１新鸿基郭炳湘香港新鸿基地产地址：香港港湾道30号新鸿基中心46楼香港新鸿基地产２恒基兆业李兆基香港恒基兆业集团地址：香港中环金融街8号国际金融中心二期72-76楼香港恒基兆业集团３长江实业李嘉诚长江实业集团有限公司地址：香港皇后大道中2号长江集团中心7楼长江实业集团有限公司４会德丰吴光正香港会德丰地产有限公司地址：香港中环毕打街20号会德丰大厦23楼香港会德丰地产有限公司５恒隆陈启宗香港恒隆地产有限公司地址：香港中环德辅道中四号渣打银行大厦二十八楼香港恒隆地产有限公司６新世界郑裕彤香港新世界中国地产有限公司地址：香港中环皇后大道中十八号新世界大厦32楼香港新世界中国地产有限公司７香港南丰陈廷骅香港南丰集团８霖园蔡宏图台湾霖园集团９中海地产郝建民中海地产股份有限公司地址：深圳市福田区福华路399号中海大厦12楼中海地产股份有限公司邮编:518048１０万科郁亮万科企业股份有限公司篇二：香港房地产的历史回顾香港房地产的历史回顾2007-10-19周期性盛衰循环相伴战后香港地产香港房地产业虽然几经起伏，但一直是香港经济的支柱之一，占GDP的比重在20％以上，是香港经济的“晴雨表”。

中国的房地产发展史中国的房地产发展的历程大致有三个阶段：1988年到了我国房地产发展最早的地方——海南，我国房地产还是一个年轻产业，自从1990年国务院55号令对土地交易的法律承认开始，标志着我国房地产商品化的开始，到目前为止，已经有16年的发展历史了。

这16年来，我国房地产大体经历了三个阶段，就是说1990至1996年为一个阶段，这时的消费者对产品的要求不高，还仅仅只是提供一个居所，对劣质产品、市场需求不是太看重，但市场在起步，总的来说是卖方市场；第二个阶段是从1996年至2000年，这时，中国房地产整个行业的文化和产业，有思想的产品才出现，房地产作为一个产业才真正产生。

第三阶段是在2000年以后，整个中国的房地产快速发展，这是不仅要有理念，还要有文化，还要讲产品，它要求企业更有实力，更要把物质和精神做的更扎实，资源更加要整合。

90年代以前，我国一直是以计划经济为主导的社会，城市建设也带有计划经济深深的烙印。

当时的城市住宅建设由国家统一投资，统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。

住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼，风格单调，缺乏多样性。

这个时期的住宅产品仅仅能满足人的基本生活需求，基本没有户型的概念，不强调功能的合理程度。

由于当时住宅属福利性质，并没有选择的余地。

从1990年到1996年左右的时间，房地产开始商品化，但还带有浓厚的计划经济色彩，购买者以单位、集体为主，辅以少量的个人购房。

通常是单位统一购买以后，然后根据职工的工龄、职称等相关要素评分，然后根据分数多少为序把房子分配给单位的职工，个人对房子地段、户型等方面选择的自主性很小。

早期的住房只是解决居住，基本上没有其他的要求，在住宅功能上十分不合理，表现在如客厅面积小，客厅餐厅混合使用，住宅交通流线互相穿越，动静空间的干扰，套间的大量使用，卫生间很小，仅仅是一个厕所等。

总的说来，当时我国城市居民的居住环境是不理想的。

这时候的住房理念只是解决人们从“ 居者无其屋” 到“ 居者有其屋” 的住房紧缺状态，这个阶段是没有理念的阶段。

(三)1949年以后中国⾹港地区房地产经纪业的发展
房地产经纪公司在⾹港被称为地产代理公司，房地产经纪⾏业被称为地产代理业。

在⾹港，地产代理起着促进房地产市场兴旺活跃的重要作⽤，⼤约70％的房地产交易是由地产代理促成的。

20世纪五六⼗年代，⾹港的地产代理处于个⼈代理阶段，以独⽴个⼈的⽅式运作。

20世纪五六⼗年代的地产代理之间交换信息的活动是建⽴在房地产经纪⼈员彼此信任的基础上的，没有信⽤的地产代理为同⾏所不齿，很难在⾏业内⽴⾜。

1968年是⾹港房地产经纪业发展的⼀个转折点。

⾹港房地产经纪业，真正意义上的由个⼈为主的经营⽅式向企业化转变是在20世纪80年代初。

20世纪70年代末⾄80年代初，地产代理公司已经遍布⾹港各区，其经营业务由专营楼花逐步扩展⾄现楼市场，20世纪80年代末，房地产经纪业开始逐步络化、信息化，从事的业务更加多元化，其业务范围扩展到策划、咨询、物业管理等⽅⾯，并逐步拓展中国内地及海外市场。

从20世纪90年代起，⾹港房地产经纪⾏业的公司数量、分⾏数量以及从业⼈数均稳步上升。

20世纪90年代是⾹港地产代理公司⼤⼒扩张的时期，不少公司已经成长为⼤型连锁集团，拥有遍布⾹港的分⾏络，员⼯数百，朝着集团化⽅向发展。

1997年5⽉21⽇，⾹港颁布《地产代理条例》，标志着房地产经纪纳⼊了法制化管理的轨道，其运作更加规范、有效、专业。

题⽬：（）年是⾹港房地产经纪业发展的⼀个转折点。

A1997
B1976
C1968
D1978
答案：（C）。

近十年中国房地产现状分析最近二十几年来，还没有哪个产业像房地产一样引起国人如此广泛的关注和激烈的讨论，这种情况的出现，首先在于这个产业的重要性，无论是否合理，它已经无可争议的成为目前我国国民经济发展的支柱产业；其次是因为这个产业“事多”，从拆迁上访，施工扰民，保安打人，业主投诉，房价上涨，面积缩小，产权纠纷，投资过热，房屋空置等等，诸如此类的问题无一不引起人们的广泛议论。

在全国人大会议上以厉以宁教授为首的40名人大代表把中房公司成立的日子1981年1月16日作为中国住房日，作为全国房地产发展标志。

如此算来，房地产业发展到现在，在中国已经有30年的历史。

但房地产真正引人注目，成为经济和社会上的全方位的热点，是在最近十年里的事情。

很久以来，我们都在谈论美国人的梦，这个梦的核心就是一套住房，一辆汽车。

而现在，我们也有了中国人的梦，购买住房和汽车，已经成为老百姓的消费热点。

在我们面对近乎狂热的市场形式时，决不应该忽略任何市场都有一定的生命周期，发生、发展、成长、成熟、衰退，这是任何一个产品市场都无法背离的过程，也许中国房地产暂时的繁荣会使我们忽略这一经济规律，那么就让我们放眼世界上其它地区的房地产发展历史和周期，以此来清醒的认识中国房地产的生命周期。

一、房地产业的发展周期：1．美国现在无可争议的左右着世界的经济发展，那么它的房地产发展历史又是什么样的呢？在1870年~1973年近100年里，美国房地产大致经历了由繁荣到萧条的六次周期性波动循环，平均每次波动历时18年，从周期长度的角度来看，美国房地产周期在18年左右完成一次周期波动同时，这期间也存在5年一次的短期波动。

按此规律，我们可以大致预测当前美国房地产的发展趋势。

以1981年繁荣期为基准，按照18~20年的周期频率来预测，美国房地产业在经历了1990年~1992年萧条期后，大约在1999年前后重新复苏并渐渐进入新的繁荣期，其间历时约19年。

实际上，随着20世纪90年代以来美国经济逐步走出衰退的阴影而复苏的同时，政府高度重视房地产业的振兴，在此前提下，美国房地产业也显著的回升，不仅房地产交易数量显著增加，而且价格也不断上涨，与此同时带来的是住宅投资量也显著增加，这些综合因素推进了美国房地产周期重新进入发展期。

香港房地产三次“熊市”中银行及股市兴衰史作者：厚德载福从二战战后开始考察，香港房地产市场在发展过程中，至今有过三次较大幅度调整的“熊市”。

我们可以顺便考察下香港银行行业在房地产大幅调整过程中的兴衰成败。

房地产行业作为香港的主要经济支柱，房地产市场波动对经济的影响比日本、台湾、泰国、美国等国家地区都更为显著。

第一次“熊市”：1965-1968年从1954年开始，香港就进入了房地产市场的快速发展时期。

一方面是中国内地迁移过去的居民剧增，也带去相当多的资金。

香港60年代初期，人口就增加到300万。

而伴随的是工业经济的腾飞，1956-1966年，香港制造业工厂数量从2944家增加到了8941家。

财富的积累以及人口的迅速增长，加上香港房地产商推进的“分层置业”和“分期付款”模式都导致了香港战后房地产市场的繁荣。

期间房价的涨幅是很惊人的，在尖沙咀商业区，地段较佳的商铺在1954年一年，房价就翻了1倍。

而当时的香港房地产企业也大幅增加到1960年的接近2000多家，其中有一定规模的也有400家之多。

不过这些房地产企业大多在后来的市场竞争中被淘汰了。

例如当时房地产行业的龙头公司：置地、霍英东的立信置业、嘉年地产、廖创兴家族等等，在后面都逐步退出或走向衰亡。

繁荣之后就必然是调整，到60年代初期，市场已经暗藏杀机。

这就是60年代初期香港爆发的银行危机。

起源是1961年的著名华资银行：廖创兴银行被挤兑破产，创始人廖宝珊脑淤血病逝。

为避免进一步的银行风潮，港英政府制定和通过了《1964年银行条例》，首次真正对银行业进行监管，并设立相应的监管指标。

其中最主要的包括针对股本的要求（每家银行必须有500万股本要求），流动资金比例至少为25%，投资股票/房地产不能超过股本加储备积累的25%，单一客户贷款比例不能超过总额的25%等等。

港英政府的想法很好，但结果却是致命的。

因为香港银行业在经历了长期的粗放式发展后，积累的问题反而全部暴露出来。

JLL的office不错，CB的咨询很好，Colliers的PMD和investment，Savills的retail，DTZ不想说了。

先说谁呢，就从戴德梁行开始吧，排名不分先后阿。

DTZ是老牌子了，在广州、深圳等地的影响力还是很大的，基本上其他咨询公司都不是它的对手，抢单根本就拼不过。

不过其他城市就难说了。

客观地讲，客户对戴德梁行的服务还是比较满意的，戴德梁行也参与过一些政府的项目，比如青浦区大的片区规划，要价一般比较高，三、四十万的单子也接，竞标的比较多。

对于戴德梁行内部，我感觉最大的缺陷是管理架构臃肿，条线划分很不清楚，一塌糊涂。

又因为是英国公司，领导在制定战略时缺乏对中国本土的了解，无法在全国范围内大规模地扩张，原先划定的势力范围也被逐渐挤出。

比如说，戴德梁行在上海的咨询部大约有30人，主要管华东、上海周边，但各个项目组居然没有划分专攻方向，大一统，什么都做，总体以商业地产为主，2009年全年大概只接了10个项目，总额只有700多万，这个数字实在挺可怜的。

还有它吃亏在人才培养体系也不完善，都是香港人掌权，只以挣钱为目的，员工没有发展空间，人员流动性蛮大的，而且是一批批阶段性的，比方说我当时离职的时候，就看到有一些工作了2、3年具备了一定职务的员工流向开发商，开发商是戴德梁行员工的一个重要流向。

不过这也算是通病，五大行的流动率都挺高的。

世邦魏理仕。

大名鼎鼎的CBRE最近日子挺不好过的，大中华区总裁都离职了，带了北京的总经理出来开公司。

世邦上海的策略顾问部15人左右，有两个项目组，外籍员工一组，专做英文报告，其他人一组，专攻国内，划分得很清楚。

世邦09年大概有25-30个项目，差不多1500多万吧。

不过这个水平也不算高，现在国内一些知名品牌的咨询公司也能达到。

就专业方面而言，五大行的优势在于市场、定位方面，营销相对偏弱。

五大行报告中好的是案例和市场部分，但实际解决问题方面就略差。

CBRE、JLL、DTZ的住宅、商业、区域等业务都能做，其中高力偏办公、商业方面，这方面较强。

在香港IPO上市的中国房地产公司们2009年12月03日13:41 来源：《观点地产》【字体：大中小】网友评论(0)冒险的新世界本刊编辑部如果你去香港交易广场，沿着中环沿线，会经过许多知名的大厦，这里边有香港国际金融中心和香港汇丰银行总行等。

中环、上环相连接，直通港澳码头，临海景色优美，各金融大厦林立，形成了香港的金融中心。

其间，香港交易广场位于香港中环康乐广场8号，邻接地下铁路香港站。

交易广场共有3座办公大楼，底层设有商场，地下设有巴士总站。

并有多条行人天桥连接香港国际金融中心，怡和大厦及环球大厦。

交易广场地位十分重要，香港交易所的交易大堂就设于交易广场，其名字也由此而来。

11月5日，恒大地产在此挂牌，就在六天前恒大地产结束了在香港IPO的招股，获得国际配售11倍超额认购，公开发售部分超额46倍。

恒大在一群扎堆上市的内地开发商中突围而出，这也让许家印一跃成为了中国内地新的首富。

但我们记得就在2007年，一场突如其来的全球金融海啸改变了这一切，恒大在临近上市的前夜，被资本所抛弃。

这就像是一场轮回和黑色幽默的喜剧，也正是因为这场由雷曼倒闭引发的，从华尔街席卷而来的全球金融海啸，在2009年催生了中国政府异乎寻常的救市政策，拯救了房地产、拯救了中国的开发商们，也拯救了恒大。

在确认了这样一个重要的事实后，我们不禁要问：到底是什么样的一只蝴蝶在维系着从华尔街到中国内地、到香港中环交易广场的联系？这样的问题自亚当•斯密的时代以来，经济学家就一直在尝试回答。

就像现在我们也不认为已拥有充足的资料来弄清楚全球化经济是怎么一回事，但也许最为切实的一个佐证就是我们生活在一个新世界里——一个资本经济全球化的世界。

在大多数的时候。

全球化力量正在逐渐地改变我们熟悉的世界，当个人的日常生活因为个人通讯工具、电脑、电子邮件和互联网的广泛使用而发生着天翻地覆的变化时，不管你是身在美国的华尔街、还是中国的香港、北京，你都会见证着生活的变化。

目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；另一种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”。

我国近几年的房地产宏观调控，使房地产开发模式渐渐由香港模式向美国模式转变，尤其自2005年以来，美国模式成为中国地产圈内的高温词汇，国内众多地产大腕屡屡提起。

“弃港投美”，目前已经有不少品牌开发商对此趋之若骛。

香港模式——“一条龙”式垄断游戏由于地缘关系和土地公有等方面的相似性，目前我国的房地产开发模式基本上借鉴了香港模式。

香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。

香港房地产开发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。

香港模式具有以下几个鲜明特点:地皮最值钱。

香港拥有660万人口，却只是1070平方公里的弹丸之地，而作为人口高密度最高的上海，1700万人却拥有6340平方公里。

这就跟解放前的中国农民一样——一辈子的梦想可能就是置下五亩地。

对香港地产商而言，有地才是生存的硬道理。

项目运作“一条龙”化。

香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管“一条龙”式的滚动开发模式，作为“全能开发商”扮演着各类角色。

长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘的。

这种全能型模式有利于形成地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置，正由于此，前十家地产商的开发量约占香港总开发量的80%左右。

获取土地是第一要义。

政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其他行业和社会财富自动聚拢而来，想不赚钱都难。

香港不同于美国，地少人多、寸土寸金，拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。

融资渠道相对单一。

总体来说，香港地产商大型化、财团化之后，其自身财力已经比较雄厚，然后通过银行贷款和预售款，基本就能满足开发经营需求，没有太大动力进行多元化融资。