房地产开发可以抵扣增值税的范围

房地产开发企业增值税的相关规定在当今的经济活动中，房地产开发企业扮演着重要的角色。

而增值税作为一种重要的税种，对于房地产开发企业的运营和发展有着重要的影响。

首先，我们来了解一下什么是增值税。

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。

从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。

实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。

对于房地产开发企业而言，增值税的征收范围包括销售自行开发的房地产项目、出租不动产等。

在计算增值税时，需要明确销售额的确定方法。

一般来说，销售额为纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。

按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

这里的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

在进项税额方面，房地产开发企业购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产支付或者负担的增值税额，符合规定的，可以从销项税额中抵扣。

但需要注意的是，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照 5%的征收率计税。

小规模纳税人应按照销售额和征收率计算应纳税额，不得抵扣进项税额。

在纳税义务发生时间上，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，以房地产项目办理产权属变更的当天为纳税义务发生时间。

如果先开具发票的，为开具发票的当天。

另外，房地产开发企业在预缴增值税方面也有相关规定。

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。

小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。

注：1、开发间接费用请参考管理费用、销售费用、财务费用；2、小规模纳税人代开专票，可抵扣进项税率一律为3%。

注：1、小规模纳税人代开专票，可抵扣进项税率一律为3%。

《财税〔2016〕36号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1第二十五条 下列进项税额准予从销项税额中抵扣：（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。

（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。

（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。

计算公式为：进项税额=买价×扣除率买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。

（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

第二十六条 纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。

纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。

资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。

其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

房地产开发企业增值税计算方法房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。

随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。

目前最新的房地产开发企业增值税计算方式如下：一、预交增值税1、政策依据根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。

计算方法为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。

上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。

计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。

2、申报示例某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。

2017年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%=2,220.00÷（1+11%)*3%=60.00万元3、申报核算2017年12月账务处理：（1）收到诚意金借：银行存款100.00万元贷：其他应付款100.00万元（2）收到预收款借：银行存款2,220.00万元贷：预收账款2,220.00万元（3）预缴增值税借：应交税费-预交增值税60.00万元贷：银行存款60.00万元纳税申报二、土地价款抵扣政策依据1、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

房地产开发企业预缴的增值税可以抵减当期应缴增值税吗？存在两种观点：一种观点认为不能抵，一种观点认为可以抵。

一、认为不能抵的依据是：1.《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十四条、第十五条、第二十二条规定，纳税人销售自行开发的房地产项目，无论适用哪种计税方法，均应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以对应的方式计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

18号公告明确告知了房地产项目预缴税款可以参与抵减的时间——项目纳税义务发生之后。

在纳税义务发生之前，该项目对应的预缴税款是处于待抵减状态的，只有当项目的纳税义务发生了，项目对应的预缴税款才能够抵减。

2.《全面推开营改增业务操作指引》（国家税务总局全面推开营改增督促落实领导小组办公室编）一书对于“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目”的增值税政策的解读：“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待纳税义务发生时，再计算应纳税款，并可扣除已预缴的增值税税款”（该书第227页）。

3.河南省国税局就指出,房地产开发企业收到预收款时应根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定,按照3%的预征率计算预缴增值税。

待纳税义务发生时,应按取得的全部价款和价外费用,依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税,已预缴的增值税可以按规定抵减。

4.虽然增值税是以整个纳税人为纳税主体进行税款抵扣、应纳税额计算的，但房地产开发企业的预缴增值税属于不具备增值税纳税义务发生时间的预缴税款，其抵减也是有其特殊性的。

目前在国税总局层面没有明确的说法，但可以会计处理的规定中找到，《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22号）中关于预缴增值税的账务处理规定，月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——预交增值税”科目。

房地产开发企业增值税政策房地产开发企业增值税政策一、概述房地产开发企业是指专门从事房地产开发经营的企业，其涉及到的增值税政策在以下几个方面进行规定和规范。

二、增值税基本原则1.纳税义务房地产开发企业应履行纳税义务，按照规定时间和程序缴纳增值税。

2.税率适用根据不同的房地产开发项目，按照国家和地方税务部门规定的税率进行计算和缴纳增值税。

3.税务登记房地产开发企业需要在地方税务部门进行税务登记，取得税务登记证书后方可进行相关纳税活动。

4.纳税申报和纳税期限房地产开发企业应按照规定的时间节点进行纳税申报，及时报送纳税申报表，缴纳相应的增值税款项。

5.增值税抵扣房地产开发企业根据相关规定和条件，可以在纳税期限内申请抵扣已缴纳的进项税额。

三、增值税政策细则1.房地产投资开发项目1) 住宅开发项目a) 按照国家规定的税率，对住宅开发项目计算和缴纳增值税；b) 如果项目符合相关条件，可以享受减免税等优惠政策。

2) 商业、办公等非住宅开发项目a) 按照国家规定的税率，对商业、办公等非住宅开发项目计算和缴纳增值税；b) 如果项目符合相关条件，可以享受减免税等优惠政策。

2.拆迁与补偿1) 拆迁补偿费用a) 拆迁补偿费用不计入增值税计税依据；b) 拆迁补偿费用可以作为进项税额抵扣。

2) 房屋拆迁后重新开发a) 对拆迁后重新开发的房屋，按照国家规定的税率计算和缴纳增值税；b) 可以在纳税期限内申请抵扣已缴纳的进项税额。

3.二手房买卖1) 二手房买卖不计入增值税计税依据；2) 买方需缴纳契税、个人所得税等其他相关税费。

4.其他税收政策1) 营业税改为增值税a) 根据国家税务部门规定的具体程序，营业税改为增值税；b) 改税后，按照增值税的规定和税率进行计算和缴纳。

2) 减免税政策a) 根据国家和地方相关规定，房地产开发企业可以享受减免税政策；b) 具体减免税政策根据实际情况进行审核和批准。

四、附件本文档涉及的附件包括但不限于增值税申报表、税务登记证书、进项发票等。

II法规·解读Regulations12月21日，财政部、国家税务总局联合发布了《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)，对36号文件发布后，有关金融、房地产开发等行业，在征税执行过程中的多个重点问题，做出了明确补充规定。

一、《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号)第一条第(五)项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。

金融商品持有期间(含到期)取得的非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。

二、纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号)第一条第(五)项第4点所称的金融商品转让。

解读：上述两条明确了36号文件对归属于“贷款”税目的具有利息收益兴致的金融产品,对今后金融产品收益是否缴纳增值税的判断,有了新的更明确的依据。

明确了持有至到期的各类资管产品不属于“金融商品转让”。

这样，非保本浮动收益类的基金产品分红收益\资管产品分红\信托计划分红等等, 不缴增值税，持有至到期收回本金和非保本浮动收益，也不缴增值税。

但根据36号文件，购入基金、信托、理财产品等产品在到期前的转让，还在金融商品转让税目下按差额纳税。

值得注意的是，依照本文件规定的理解，保本+浮动收益的资管产品，由于承诺到期本金可全部收回，因而获得的分红收益属于“保本收益、报酬”，需要按“贷款”税目缴纳增值税。

三、证券公司、保险公司、金融租赁公司、证券基金管理公司、证券投资基金以及其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构发放贷款后，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。

解读： 与36号文件相比，扩大了逾期利息不征税的范围，从原银行(包括国有、集体、股份制、合资、外资银行以及其他所有制形式的银行)、城市信用社、农村信用社、信托投资公司、财务公司，见与36号文中附件3 第四条) 扩展为证券、保险、金融租赁等金融机构，与36号文附件3第一条 第二十三款对金融机构定义的范围保持了一致。

242016年第11期政策解读房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的增值税政策，《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称“36号文”）《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称“18号公告”）等文件作出了具体规定。

这些规定涉及营业税和增值税的政策衔接，给实务操作带来了许多新情况和新问题。

本文就房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的主要增值税政策进行解析。

一、18号公告的适用范围解析与“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目”易混淆的概念是“纳税人转让其取得的不动产”。

前者的特征是：销售不动产的主体是房地产开发企业，即按照《城市房地产管理法》的规定，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业；销售的不动产是自行开发的房地产项目，即在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋等不动产投资建设并且首次进入流通领域、尚未办理权属登记的项目。

后者的特征是：纳税人转让的不动产是纳税人以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产；纳税人转让不动产时该不动产的权属已登记在自己名下。

只有当房地产开发企业销售自行开发的房地产项目时，才适用18号公告。

需要说明的是，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，由于销售的仍然是尚未办理权属登记的项目，因而该销售行为也属于“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目”。

如果房地产开发企业将权属已经登记在自己名下的不动产对外销售，由于销售前该不动产已办理了权属登记，因而该销售行为不属于“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目”，不适用18号公告。

二、两种计税方法的适用范围解析增值税计税方法分为一般计税方法和简易计税方法两种。

一般计税方法是按照销项税额减去进项税额的差额计算应纳税额；简易计税方法是按照销售额与征收率的乘积计算应纳税额。

不动产增值税抵扣的有关规定导言不动产增值税抵扣是指在一定标准上，购买不动产并进行改造、修缮或拆除时，可以将支付的增值税进行抵扣，从而减轻纳税人的税负。

这一政策的出台，旨在鼓励投资者购买不动产并进行实质性改造，促进经济的发展与房地产市场的健康发展。

本文将对不动产增值税抵扣的有关规定进行详细介绍。

一、不动产增值税抵扣的适用范围不动产增值税抵扣适用于购买不动产、进行新增建设和改造拆除等活动的纳税人。

其中，购买不动产包括购买新建不动产、二次交易购买二手不动产以及其他形式购买不动产，新增建设是指对已有不动产进行扩建或新建，改造拆除是指对已有不动产进行改造或拆除，并以此为基础进行增值税抵扣。

二、不动产增值税抵扣的条件纳税人申请不动产增值税抵扣应符合以下条件：1. 纳税人须持有合法的增值税专用发票。

在购买不动产或进行改造拆除时，纳税人应向卖方索取合法的增值税专用发票。

只有持有合法的增值税专用发票，纳税人才能申请抵扣增值税。

2. 不动产抵扣规定的时间限制。

一般来说，购买不动产或进行改造拆除的时间与抵扣增值税的时间是相对应的。

纳税人应在购买不动产或进行改造拆除的期间内，向税务机关提出不动产增值税抵扣的申请。

3. 不动产的用途符合规定要求。

纳税人所购买的不动产必须符合国家规定的用途要求，即符合相关法律法规对不动产用途的规定。

例如，不能购买用于个人住宅的不动产申请抵扣增值税等。

三、不动产增值税抵扣的税率和计算方法不动产增值税抵扣的税率为17%，纳税人可根据合法的增值税专用发票，按照抵扣标准和计算公式进行对应抵扣。

具体计算方法如下：抵扣金额 = 不动产购买或改造拆除的项目的增值税× 抵扣完成比例其中，增值税指纳税人支付的增值税金额，抵扣完成比例指项目已经完成的部分占总项目计划完成的比例。

四、其他相关注意事项1. 抵扣金额的限制。

纳税人对同一不动产抵扣的增值税金额不能超过该不动产的销售额。

但对于单个项目的不动产购买和改造拆除，纳税人在同一依法纳税周期内可以多次申请抵扣。