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由次贷危机看我国的房贷危机引言次贷危机是2007年全球范围内爆发的金融危机，由美国次贷市场的崩盘引发。
这场危机在全球范围内造成了严重的经济衰退和金融市场动荡。
对于一个房地产市场发达的国家来说，次贷危机给我国的房贷市场带来了重要的启示和警示。
本文将从次贷危机的起因、影响和教训等方面，分析我国房贷市场所存在的风险和潜在的危机，并提出相应的措施和建议。
次贷危机的起因次贷危机的起因可以追溯到美国的次贷市场。
在2000年代初，美国住房市场经历了一个长达10年的繁荣期。
房价不断上涨，住房贷款需求旺盛。
同时，金融机构创新出一种高风险、高利润的金融产品——次贷。
这是一种给信用评级较低的借款人提供贷款的金融产品，其风险较高，但利润也很可观。
然而，由于金融机构为了追求利润最大化，对借款人的贷款审查不严格，将大量次贷打包成金融产品出售给投资者。
这些金融产品经过复杂的金融工程处理，使其看似低风险，得到了高信用评级。
然而，当房地产市场出现下滑，次贷违约率上升时，这些被打包的次贷产品暴露出其真实的高风险性质，导致整个金融市场信心崩溃。
次贷危机对我国房贷市场的影响虽然次贷危机是由美国次贷市场引发，但其对我国的房贷市场也产生了重要的影响。
首先，次贷危机导致全球性金融市场的动荡，我国作为世界第二大经济体，无法完全独善其身。
全球金融市场的动荡导致我国资本市场的不稳定，房地产市场受到冲击。
其次，次贷危机揭示了金融机构追求高利润时可能出现的风险和缺陷，促使我国对房贷市场进行更加严格的监管。
我国房贷市场所存在的风险和潜在的危机我国的房贷市场近年来发展迅猛，但也存在一些风险和潜在的危机。
首先，房地产价格的快速上涨可能导致资产泡沫的形成，一旦泡沫破裂，将会给金融系统和整个经济带来严重的冲击。
其次，银行对房贷的放款需求旺盛，为了追求利润，对贷款人的审查可能不严格，导致贷款风险增加。
此外，房贷市场的发展也可能导致房贷杠杆比例过高，一旦出现系统性风险，将影响整个金融体系的稳定。
房地产信托发展现状、问题与趋势李梦琳孟丹丹河北经贸大学摘要：近些年，为抑制房地产市场风险，房地产调控政策陆续登台，信贷门槛不断提高，使我国的房地产企业很难向金融机构获取贷款。
在此背景下，房地产信托依靠自身优势及专业、独特推出房地产信托产品，成为当下房地产开发企业的创新型筹资工具。
本文以我国房地产企业融资现状为背景，首先分析房地产信托业务的发展规模及其现状；其次，对房地产信托业务发展环境、存在的问题进行剖析；最后，指出房地产信托业务未来的发展趋势。
关键词：房地产信托；金融机构；融资引言我国房地产行业发展至今，已有长达三十年的历程。
其主要融资来源是金融机构。
随着金融机构借贷门槛的不断提高，企业的发展总是处于缺乏资金的困境。
在房地产企业融资极度紧缩的情形下，信托业以其宽松的条件、灵活的方式，成为当下一种创新投融资模式。
随着《信托法》、《信托投资公司管理办法》的陆续颁布，使得信托行业有了更为完善的行业准则和政策约束。
目前，房地产信托企业在日益增大的房地产开发项目市场资金急需的情况下，发售了许多融资产品。
由此看出，房地产信托已然成为房地产开发企业重要的金融工具。
因此，分析我国房地产信托的发展现况、存在的问题及其发展前景，对于促进房地产和信托业发展具有非常重要的意义。
一、我国房地产信托的发展现状近些年来，我国金融业发生了巨大变化，国有大型商业银行相继完成股份制改革，陆续上市，多层次的资本市场建设逐渐推进。
同时，信托业的发展也取得了令人瞩目的成就。
信托行业规模已然越过保险行业，稳居我国金融业第二的位置。
它为投资着带来丰厚利润的同时，对我国高端资产运营市场起到了中流砥柱的作用。
（一）信托资产规模高速增长经过近十年的发展,信托行业的资产规模占当年度GDP 的比重已由当初的3.1%增长14.2%左右。
信托业的兴起和发展，推动了投资者储蓄向投资的转化，提高了商业银行的运行效率。
在长期看来，对我国资本市场的结构起到了很好的改善和优化。
我国房地产投资信托基金的现状与问题哲学院副修生龚奥 2010202854房地产投资信托基金（REITs）作为一种房地产市场的投资渠道和风险分散方式，对中国房地产市场的结构优化和金融创新具有非常强烈的现实意义。
REITs在美国等发达国家已有近60年的发展历史，不过，在中国REITs还是一个新生事物。
一、我国房地产投资信托基金的现状我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。
然而，市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。
2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。
国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。
但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。
目前国内的REITs试点，有两种模式，分别由央行和证监会牵头。
2009年，央行颁布了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿，央行的REITs 方案为偏债券型，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。
受益券为固定收益产品，在收益权到期的时候，委托人或者第三方应该按照合同的要求收购受益券，作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。
而证监会版REITs则是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITs份额间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。
次贷危机的根源、传导及对我国的影响分析次贷危机的根源、传导及对我国的影响分析一、次贷危机的根源次贷危机是2008年全球金融危机的主要起因之一。
它的根源可以追溯到美国房地产市场的繁荣与泡沫化。
主要原因有以下几点：1. 低利率环境：2000年初，美联储为应对科技股泡沫破裂引发的衰退，开始采取低利率政策。
此后连续多年，美国连续降息，形成了长期的低利率环境。
低利率刺激了房地产市场需求，房价不断上涨。
2. 解禁次贷市场：次贷是指信用评级较低的贷款，此前主要由政府机构承担，风险相对可控。
然而，2000年代初，高盛等投资银行推出了大量次贷产品，并通过金融创新手段将其进行分包和转让。
这使得投资者对次贷市场产生了兴趣，引发了该市场的迅速膨胀。
3. 贷款机构的宽松政策：为了吸引借款人并满足投资需求，很多贷款机构开始放宽贷款条件。
很多次贷产品并没有对借款人的信用状况进行充分审查，导致不合格借款人也能获得融资，增加了次贷市场风险。
综上，低利率环境、解禁次贷市场以及贷款机构的宽松政策是次贷危机的根本原因。
这些因素共同作用下，导致了房价泡沫的形成与破裂。
二、次贷危机的传导次贷危机的影响并不止于次贷市场，它迅速传导到了整个金融系统，甚至具备全球性冲击。
其传导路径主要有以下几个方面：1. 资金链断裂：次贷危机导致了很多次贷产品的价值暴跌，金融机构在这些产品上面临巨大亏损。
这就使得很多机构资金链断裂，难以偿还债务，甚至倒闭。
2. 银行间信任破裂：次贷危机使得各家金融机构之间的信任受到严重损害。
由于担心其他机构的负债风险，银行间的互贷活动急剧减少，造成资金供需不平衡以及市场的恐慌心理。
3. 跨境金融传染：次贷危机使得资金流动性紧缩，进而引发了全球性的金融传染效应。
许多国际金融机构也备受冲击，因为它们在次贷市场上投资巨额资金。
三、次贷危机对我国的影响分析次贷危机对我国的影响主要体现在以下几个方面：1. 外贸减速：由于全球金融市场的动荡，次贷危机使得全球经济形势严峻，国际贸易活动大幅减缓，我国的出口受到严重冲击。
浅谈美国次贷危机对我国房地产市场的影响1. 前言2008年，全球经济发生了一场规模巨大的金融危机，其中以美国次贷危机最为严重。
次贷危机在全球范围内引起的金融风暴对经济、金融市场的影响深远。
作为重要的经济体，我国也受到了影响。
其中，我国的房地产市场是受到波及的。
下面将从我国房地产市场的角度来简单探讨美国次贷危机对我国房地产市场的影响。
2. 美国次贷危机简介美国次贷危机是2008年全球金融危机的重要导火索之一，其发生的原因主要有以下两点：1.庞大的次贷市场和次贷债务，引发银行借贷风险。
2.美国经济持续走低，多数作为担保的住房贬值，借贷利率的上升导致无法偿还债务。
美国次贷危机的爆发，导致许多金融机构和企业破产，对全球经济和金融市场造成了巨大的冲击。
3. 美国次贷危机对我国房地产市场的影响由于美国次贷危机爆发后，全球一系列金融机构连带破产，引发金融风暴，导致连锁反应，并引发了全球的经济衰退。
对我国房地产市场的影响主要表现在以下几个方面：3.1 资金链断裂和融资环境变差由于全球金融和信贷市场的紧缩，大量外资从我国的房地产市场撤离，导致国内资金链断裂的情况急剧加剧。
此外，全球金融市场动荡也使得我国的融资环境急剧恶化，对房地产行业的企业造成很大影响。
3.2 房价下跌随着经济下滑，许多人失业或工资收入下降，房屋需求量急剧下降，致使房价下滑，房地产企业面临重大的财务负担压力，导致大量企业破产或合并倒闭。
3.3 各地政策限制加强由于房地产市场动荡，政府对房地产行业进行了加强的监管，并加强了各种政策限制。
例如城市居民购买第二套房屋的政策被强制执行。
然而，这种限制政策在短期内产生了明显的效果，但在长期内可能会影响房地产市场的健康发展。
4. 结论美国次贷危机是2008年全球金融危机的重要导火索之一，对全球范围内经济和金融市场造成了深刻的影响。
特别是对我国房地产市场，虽然美国次贷危机的影响深远，但这种影响并不是没有可能化解，政府和房地产企业可以采取多种措施来缓解成本和税负，以及改变业务和融资战略，降低成本，以适应新的市场环境。
中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析随着中国房地产市场的持续发展，各种房地产金融工具也在不断涌现。
房地产抵押证券（CMBS）和不动产投资信托（REITs）被认为是两种较为重要的房地产证券产品。
它们分别代表了房地产抵押贷款和房地产投资的两种不同形式，各自具有一定的特点和优势。
本文将对这两种证券产品进行比较分析，从而更好地了解它们在中国房地产市场中的应用和意义。
一、概念和特点1. CMBSCMBS是Commercial Mortgage-Backed Securities的缩写，即商业抵押贷款证券。
它是由商业抵押贷款组合所支持的证券化债务工具，通过抵押贷款资产的现金流来支付债券持有人的利息和本金。
在中国，CMBS通常由商业银行或房地产开发公司将自己的商业抵押贷款打包成证券化产品，然后发行给投资者。
CMBS的特点主要包括：（1）抵押贷款支持：CMBS是由商业抵押贷款支持的，其现金流来源于商业租赁和抵押贷款人的还款。
（2）信用增级：CMBS通常会对抵押贷款资产进行信用增级，以确保债务工具的安全性。
（3）债务分层：CMBS通常会根据不同的风险水平将抵押贷款资产进行分层，并相应地发行不同等级的证券。
2. REITsREITs是Real Estate Investment Trusts的缩写，即房地产投资信托。
它是一种通过证券化方式间接投资于不动产的金融工具，旨在为投资者提供稳定的房地产收益。
在中国，REITs通常由专门的不动产投资信托公司设立，并通过向投资者发行信托份额来筹集资金，然后用于投资于各类不动产项目。
REITs的特点主要包括：（1）不动产投资：REITs是通过证券化方式对不动产进行投资，可以涉及各类不动产项目，如商业地产、住宅地产、工业地产等。
（2）分配收益：REITs通常会定期向投资者分配不动产收益，包括租金收入、资本利得等。
（3）流动性：REITs的流动性较强，投资者可以通过证券市场进行买卖，相对较为灵活。
《次贷危机的根源、传导及对我国的影响分析》篇一一、引言次贷危机，即次级房贷危机，是近十年来全球金融领域最为重要的事件之一。
它不仅影响了全球的金融市场，也对各国经济产生了深远的影响。
本文旨在分析次贷危机的根源、传导机制及其对我国的影响，以期为我国的金融发展和政策制定提供参考。
二、次贷危机的根源次贷危机的根源主要源于美国房地产市场和金融市场的双重泡沫。
首先，美国房地产市场泡沫的产生与政策推动和金融机构的过度投资密不可分。
美国政府推出的宽松信贷政策以及金融杠杆的运用使得越来越多的人得以进入房地产市场，推动了房地产市场的繁荣。
然而，这种繁荣并非基于真实的经济需求，而是基于金融杠杆和投机行为。
其次，金融机构的过度创新和风险控制不足也是次贷危机的重要原因。
以抵押贷款支持证券（MBS）和抵押贷款衍生产品为代表的金融创新，虽然提高了资本的流动性和利用效率，但同时也加大了市场的风险。
金融机构为了追求更高的收益，对风险的把控和识别变得更为宽松，导致了大量的次级贷款和问题贷款的产生。
三、次贷危机的传导机制次贷危机的传导机制主要通过金融市场、银行系统和全球资本流动实现。
首先，美国金融市场的波动会影响全球金融市场。
由于美元作为全球主要储备货币的地位，美国金融市场的波动会对全球金融市场产生巨大的影响。
次贷危机爆发后，投资者对金融市场失去信心，大量资金撤离市场，导致金融市场出现严重的流动性危机。
其次，银行系统的风险传导。
由于金融机构之间的紧密联系和相互依赖，一家金融机构的风险会迅速传导到其他金融机构。
在次贷危机中，问题贷款的出现导致银行的资产质量下降，资本充足率下降，进而影响到银行的正常运营和信贷投放能力。
最后，全球资本流动的推动。
随着全球化的进程加速，资本的流动越来越频繁。
次贷危机爆发后，资本为了寻求更高的收益而流向其他国家或地区，导致全球经济的波动和不稳定。
四、次贷危机对我国的影响分析次贷危机对我国的影响主要体现在金融市场、对外贸易和经济发展三个方面。
次贷危机对我国房地产业的影响及启示美国次贷危机已经演化成了全球金融危机的导火索,本文在分析次贷危机对我国房地产业造成影响的基础上,分析了房地产泡沫生成的机理,并在此基础上提出了自己的模型,运用该模型对我国房地产进行了测度并得出结论,最后提出当前我国房地产业各相关方在次贷危机下的应对策略。
标签：次贷危机泡沫投机启示一、引言美国次贷危机是以美国房地产泡沫破灭为导火索,美国金融业产能过剩为核心原因的一场经济危机。
疾风骤雨般的美国次贷危机(Subprime Mortgage Crisis)已近三年了,在过去的两年中,次贷危机从美国金融业蔓延到美国实体经济,并进一步的危及到全球经济,对全球未来几年的经济前景造成了深远的影响。
回顾美国次贷危机爆发前后,也是我国房地产行业井喷与萧条快速转换的时期,次贷危机到底给我国房地产业带来了怎样的影响?次贷危机爆发三年后,我国房地产泡沫是否还存在?未来我们应该采取哪些积极地措施应对可能的风险?笔者尝试在本文中做出回答。
二、次贷危机对我国房地产业的影响分析在经济全球化和金融一体化的当今世界,这次由次贷危机引发的全球金融危机必然也会直接或间接对中国房地产市场产生深远的影响。
根据对区域房地产市场的调查,其影响渠道包括直接和间接两类。
1.直接的资金传导房地产行业虽说是属于第三产业,但却属于“资金密集型”行业,资金对于房地产行业的重要性可见一斑。
从外资投资来看,国外发生金融危机和经济动荡首先最直接的影响必然是外商延缓在我国房地产行业的投资进度乃至取消潜在的投资项目。
金融危机导致全球流动性收紧,尤其是处于重灾区的西方发达国家。
从房地产整个行业观察,近期如果人民币升值预期出现反转,极有可能出现较为集中的大规模境外资金抽逃,而即使是轻微程度的资金流出,都可能对目前处于脆弱平衡的我国房地产市场形成难以度量的冲击。
2.直接的需求传导时下全球金融危机已经引起实体经济的动荡,对我国而言,必然引发外部需求快速萎缩从而影响我国居民的收入水平和消费需求。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1. 发展现状房地产投资信托基金是指由专业机构通过募集资金，投资于各类房地产项目，并通过向投资者发行基金份额的方式进行融资的一种金融工具。
我国自2006年开始探索房地产投资信托基金的发展，并于2014年首次试点发行了REITs基金。
截至目前，我国已有多家企业和金融机构发行了房地产投资信托基金，但总规模相对较小，市场发展尚不成熟。
2. 面临的挑战和问题（1）监管政策不够完善。
我国对于房地产投资信托基金的监管政策尚不够完善，缺乏相关的法律法规和监管制度，导致市场发展受到一定的制约。
（2）市场认知度低。
由于我国房地产投资信托基金的发展时间较短，市场认知度低，投资者对其风险和收益特性了解不够全面，导致投资意愿不足。
（3）资产证券化程度不高。
我国房地产资产证券化程度相对较低，导致房地产投资信托基金的资产来源受限，难以形成规模化发展。
二、发展对策1. 完善监管政策应在相关部门的指导下，完善房地产投资信托基金的监管政策，明确发行、持有、交易等各个环节的监管责任和规范，建立健全相关的法律法规和制度，确保市场秩序良好，保护投资者的合法权益。
2. 提高市场认知度应加强对房地产投资信托基金的宣传推广，引导投资者了解其投资特性和风险收益特点，鼓励金融机构和媒体开展相关的宣传活动和信息披露工作，提高投资者的市场认知度。
3. 加大资产证券化力度应积极推动房地产的资产证券化进程，引导房地产开发企业和运营机构将其持有的房地产项目通过信托基金进行资产证券化，拓宽房地产投资信托基金的资产来源，提高其市场规模和发展空间。
4. 加强风险管理应建立健全的风险管理体系，制定科学的风险管理政策和措施，对房地产投资信托基金的投资标的、融资结构、资金运作等方面进行全面风险评估和控制，保障投资者的资金安全。
5. 注重专业团队建设应加强对房地产投资信托基金管理人的监管和评估，鼓励金融机构和资产管理公司加强自身的机构建设和人才培养，提高投资管理水平和专业化程度，为房地产投资信托基金的发展提供更加稳定和可靠的支持。
中国房地产投资信托（C-REITs）的法律制度探究内容导读：在世界金融危机的大背景下，我国的房地产行业也正经历着多年未遇的行业危机。
在众多房地产企业面临资金链断裂，银行信贷紧缩的情况下，REITs又重新回到了人们的视野中。
由于我国房地产业和金融业尚处于发展初期，引进REITs应首先从法律层面着手，这是该制度能否被成功移植的关键。
在这里，文章主要围绕REITs的法律制度框架展开，对比美国和亚洲主要国家在REITs法律制度建立方面的特点，总结经验，以求探索出适合国内REITs发展的法律制度框架。
一、房地产投资信托（REITs）法律制度的基本理论（一）房地产投资信托（REITs）界定及相关概念辨析要研究REITs的法律制度，首先需要对REITs的概念有一个清晰的界定。
此外，由于REITs与房地产信托、房地产证券化有着许多共通之处，所以人们容易混淆这几个概念，在这里有必要辨析相关概念。
1、REITs的概念界定房地产投资信托，在很多国家被定义为了REITs（Real estate investment trusts）,只有在英国和亚洲一些国家才称之为房地产投资基金，PIF（Property Investment Fund）。
综合各方人士对房地产投资信托概念的理解，可将它界定为通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态1。
实际操作中，它是一种采取公司、信托或其他组织形式集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（公寓、写字楼、购物中心、仓储等）或为房地产企业和项目融资，并享受税收优惠的投资机构。
在本文的论述上，均采用房地产投资信托，即REITs这一称谓。
2、REITs相关概念辨析1）REITs与房地产信托REITs与房地产信托都是通过信托方式为房地产开发筹集资金，但是两者有1着明显的不同之处：a．信托财产不同房地产信托的信托财产是房屋、土地等实物资产，而房地产投资信托的信托财产则是通过发行受益凭证而获得的资金。
证券保险Capital&Insurance为应对美国次贷危机引发的国际金融危机的冲击，我国从2008年年底开始陆续出台了保增长、扩内需的一系列政策措施，其中，房地产业因其对整个国民经济的重要影响而受到了格外的关注，而房地产投资信托基金作为金融促进经济发展的措施之一，被寄予厚望。
国务院办公厅2008年12月发布的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中，明确提出“开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。
银监会2009年1月《关于当前调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展的通知》中也提出，“根据风险可控、成本可算、信息充分披露的原则，积极推动信托公司开展如房地产投资信托基金等创新业务”。
本文对次贷危机背景下我国REITs的发展前景此进行分析。
一、房地产投资信托基金（REITs）简介（一）REITs的概念REITs即房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts,简称REITs），是一种以发行受益凭证的方式募集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs起源于美国，从1960年出现第一批REITs，发展至今已非常成熟，成为房地产领域最重要的投融资产品。
作为专注于房地产领域的资产证券化产品，其收入主要来自于物业未来的现金流，所持有的资产以租赁性物业为主，类型包括商场、购物中心、写字楼、住宅、酒店、度假村、工业设施、仓储设施等。
（二）REITs的类型1.按照法律形式，REITs可以分为公司型和契约型。
公司型REITs指通过成立以房地产投资为目的的股份有限公司，由投资人认购公司股份而享有权利，投资收益以股利的形式分配给投资人；契约型REITs指采用信托的方式，由委托人和受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约，在此基础上将受益权加以分割，使投资者取得表示这种权利的受益权凭证。
2.按基金的受益凭证可否赎回,REITs可分为开放式和封闭式。
封闭式REITs发行规模固定,投资人只能在公开市场上交易,而不能直接以净值要求赎回，为保障投资人的权益不被稀释,封闭式REITs成立后不得再募集资金；开放式REITs的发行规模可以增减,投资人可按照基金的单位净值要求赎回。
3.按照资金运用方式，REITs分为权益型、抵押型和混合型三类。
权益型REITs直接经营具有收益性的房地产投资组合，以租金和买卖收入差价赚取利润，大部分的REITs都属于这一类。
抵押型REITs以金融中介的角色，将募集资金通过抵押贷款发放给房地产开发商、经营者，赚取利息收入，或者以购买抵押贷款或抵押贷款支持证券的方式加以运用。
混合型REITs兼有权益型和抵押型的特点。
（三）REITs的特点1.享受税收优惠。
美国税法规定，取得REITs资格的公司、信托或组织等经济实体对于向股东和受益权凭证持有人支付的股息或收益部分不需缴纳公司所得税，经营收入按规定缴税并享受有条件优惠。
2.分散风险。
REITs通过对不同类型和不同地区房地产的组合投资，能够有效分散风险。
投资者通过投资REITs，可以间接实现对房地产的多样化投资。
3.收益稳定、高派息。
REITs基金中的很大部分投资于收租物业，租金收入比较稳定，而且一般规定REITs必须将大部分利润以分红形式支付给投资者，因此REITs的股利回报普遍高于其他金融产品。
4.较高的流动性。
REITs将房地产从不动产转变成为可以流动的证券资产，投资者在市场上可以很容易变现，具有较高的流动性。
5.透明度高。
REITs的资产组成、租金收入、利息收入清晰，利润分配有明确的法律规定，而且有着严格的信息披露制度，因此透明度高。
二、次贷危机对REITs的影响（一）次贷危机对REITs的短期影响2007年以来，由于受到次级房贷市场危机影响，美国REITs发展开始萎缩，特别是与次级房贷关联性较高的抵押型REITs受到的影响较大。
根据美国国家房地产投资信托基金协会统计，截至2008年底，美国公开上市的REITs数量从2006年的183家减少至136家，市值规模则由4300多亿美元下降为1900多亿美元。
次贷危机影响REITs的作用机理，主要是通过以下两个途径。
1.房地产市场的低迷直接影响REITs的投资收益。
比较而言，抵押型REITs比权益型REITs受到的影响更大，因为抵押型REITs持有的标的资产以放款债权或不动产相关抵押证券为主。
根据ING的研究，次级房贷的延迟缴款与违约率的上升，也发生在部分抵押型REITs的放款对象上。
在次贷危机爆发之前的几年，部分抵押型REITs在审核借款人条件的时候过于宽松，甚至不需要提供财力证明和收入证明便可获得贷款。
而在危机出现以后，由于流动性紧缩，进一步导致了违约率的上升。
此外，部分抵押型REITs除了直接放款之外，还购入了一些不动产抵押证券，以满足投资者对高报酬率的需求，而在次贷危机爆发之后，这些不动产相关抵押证券及其衍生品的投资损失是极其惨重的，这极大的影响了抵押型REITs的投资收益。
2.次贷危机严重打击了投资者信心。
由于信用紧缩，整个金融市场的流动性受到很大影响，投资者的信心受到极大打击，在二级市场上对REITs的供求关系发生了变化，REITs股票的交易价格大幅下跌，投资者大量抛售，或者要求赎回REITs份额。
在市场的恐慌氛围中，即使是一些业绩尚可的权益型REITs，也受到较大的影响，市值大幅缩水。
（二）从长期看，REITs仍是较好的价值投资品种总的来说，次贷危机对REITs的影响更多的体现在短期内和心理层面。
由于投资者的过度恐慌，而使REITs的价值被低估。
随着次贷危机的影响逐步减弱，投资者的信心将逐渐恢复，REITs的长期投资价值将重新得到认可。
次贷危机背景下我国房地产投资信托基金（REITs）的发展前景分析□栾光旭费淑静资本观察46浙江金融ZHEJIANG FINANCE/2009．10证券保险Capital&Insurance三、我国REITs的发展前景分析（一）从需求层面看，市场需要REITs产品尽快推出1.房地产行业需要创新金融工具满足融资需求。
我国房地产行业传统的融资模式过多的依赖银行贷款，这种模式可能给银行体系带来潜在的系统性风险。
而且，在传统的房地产融资和开发建设模式下，房地产商的投资回收期长，不利于房地产行业的健康发展。
REITs的推出，将为房地产行业的发展带来良好的机遇，通过将物业打包发行REITs，能极大缩短投资回收期，引导房地产开发商从传统的以购地、开发、销售为主的业务形态，逐渐转向以长期经营管理为主的形态，从根本上改变房地产开发商的业务发展模式。
2.投资者对创新金融产品有巨大的需求。
我国长期以来一直存在投资渠道不畅通的问题，与国外金融创新过度不同，我国存在的问题是金融创新不足，投资者的需求难以得到满足。
REITs产品因其具有的独特优势，可以在一定程度上满足投资者的需求。
因此，我国引进REITs从微观上可以吸引大量的民间投资，使投资者无须直接拥有房地产就能取得房地产投资的盈利机会。
（二）从供给的角度看，信托公司有进行业务创新的积极动力REITs作为一种创新的房地产金融产品，在国内的讨论已有多年，前几年就有一些信托公司对我国REITs的运作模式选择和实施方案等进行了研究和探讨。
在业务实践中，近两年，有信托公司参照REITs的模式，发行了类似的“准REITs产品”。
近期已有信托公司按照监管部门的要求，报送了REITs新业务方案，准备发行REITs信托产品。
因此，只要市场环境良好，政策允许，法律、税收、监管等制度环境完善，信托公司有足够的动力去进行业务创新。
（三）从制度环境看，我国推出REITs还存在一些障碍需要克服1.法律、税收方面的障碍有关REITs的立法问题和税收优惠政策是我国REITs发展的重大制约因素。
目前，我国在REITs立法方面还存在空白，还没有关于房地产投资信托基金的专门法规，现有的《信托法》《证券法》《证券投资基金法》等法规并不能为REITs的发展提供足够的支持。
从税收看，我国现行税制中，对信托实行与其他经济业务相同的政策，未考虑在信托方式下所有权的二元化问题，存在重复征税问题。
在REITs信托过程中，同一信托财产的转让将被征收两次契税、印花税和营业税，同一笔收益将被征收两次所得税，这会在很大程度上削弱REITs的竞争力和对投资者的吸引力。
2.机构投资者的投资限制有关研究表明，随着机构投资者参与程度的提高，REITs公司的经营业绩也在不断的提升。
因为有机构投资者关注，就会有很多分析师介入来对REITs的投资价值进行分析和研究，市场的透明度也相应提高了。
我国目前对机构投资者的投资限制还比较多。
社保基金、企业年金、保险资金、公募基金等机构，都受到投资领域和投资比例的限制。
在没有明确REITs的属性和相关政策之前，这些机构投资者参与REITs投资始终存在障碍。
3.发行主体之争以及监管部门之间的协调问题关于国内的REITs由什么机构主导发行，交易流通问题如何解决，还存在一定的争议。
有人主张由信托公司发行，也有人主张由基金管理公司发行。
有人主张在银行间市场发行和交易，有人主张在交易所市场公开发行交易。
REITs产品的推出，会涉及到很多相关的监管部门。
作为信托公司，其监管部门是银监会，而REITs产品如果公募发行并上市交易，则会受到证券交易所和证监会监管。
如果在银行间市场发行和交易，则要受到中国人民银行监管。
因此，如何在现有的法律框架下，以最低的协调成本尽快推出REITs试点方案，是当前迫切需要解决的问题。
四、我国REITs发展模式的政策建议尽管存在各种障碍和阻力，但REITs的推出是大势所趋，当前也是非常难得的时机。
对下一步我国REITs的发展模式，笔者提出如下建议。
（一）我国REITs的法律形式从法律形式上看，在信托框架下,采用契约型基金方式设立REITs 的可行性更大。
契约型基金是基于信托原理而组织起来的代理投资行为，由信托公司作为受托人,以设立信托的方式,通过签订基金契约，发行REITs受益凭证募集资金，并藉以规范各方当事人行为。
（二）我国REITs的各方参与主体在契约型模式下，REITs运作过程中，涉及的主要当事人包括委托人、受托人、资产管理人、托管人、受益人。
委托人是将其合法拥有的资产交给受托人，成为REITs的投资者。
委托人可以有两种情况，一是资金委托人，包括个人和机构投资者。
在试点初期，建议只允许机构投资者参与，待条件成熟在对合格的个人投资者放开。
另一种情况是财产委托人，即房地产商（物业的所有者，同时也是发起人）。
受托人即信托公司，是信托资产的持有人，负责受益凭证的发行、受益凭证持有人的登记、REITs的收益分配，定期对REITs的执行情况进行信息披露，定期召集受益人大会，选定、委任或者更换投资管理人，并监督投资管理人按照信托文件的约定和受益人大会决议管理信托财产投资组合等事务。
